Die Finanzministerin Schleswig-Holsteins, Monika Heinold, hat die geplante Senkung der Grunderwerbssteuer infrage gestellt. Zwar gebe es eine klare Vereinbarung im Koalitionsvertrag der Landesregierung, allerdings sei die Gesamtverschuldung des Landes zu hoch, um sich eine entsprechende Steuersenkung leisten zu können. Dabei verwies sie auf die unter der Corona-Pandemie leidende Wirtschaft.

Geplant war, die durch die Reform der steuerlichen Regelungen für Share Deals zusätzlich eingenommene Grunderwerbsteuer vollständig dafür zu nutzen, für private Ersterwerber die Steuererleichterungen zu schaffen. So hieß es im Koalitionsvertrag: „Wir werden eine Bundesratsinitiative starten, um das Steuerschlupfloch der sogenannten Share-Deals zu schließen und den Ländern Ausnahmen bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer wie z.B. Freibeträge zu ermöglichen. Grundsätzlich soll in Schleswig-Holstein der Ersterwerb einer eigengenutzten Wohnimmobilie durch eine natürliche Person privilegiert/unterstützt werden.“

Die Zusatzeinnahmen bei Share Deals wurden auf rund 35 Millionen Euro geschätzt. Mit diesem Betrag hätte für private Käufer die Grundsteuer beim Ersterwerb von 6,5 leicht auf 6 Prozent gesenkt werden können. Bereits diese nur geringe Senkung wurde massiv kritisiert, nun steht selbst die zur Diskussion.

Eine empirica-Studie im Auftrag der Landesbausparkassen zur Lage des Wohneigentums in Deutschland zeigt Schwierigkeiten beim Erwerb von Eigentumsimmobilien. Bereits seit einigen Jahren stagnierte die Wohneigentumsquote (» der VDIV berichtete), mittlerweile ist ein Rückgang zu verzeichnen. Wie ein Research Brief der Deutschen Bundesbank verdeutlicht, schafft die Wohnungspolitik durch hohe Grunderwerbsteuer und hohe Finanzierungskosten beim Immobilienkauf Anreize für das Mieten.

In der aktuellen Eigentumsquote verdeutlichen sich massive Probleme im Immobilienerwerb. Innerhalb der Mitgliedstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) belegt Deutschland bereits den vorletzten Platz und hat nach der Schweiz den niedrigsten Wohneigentumsanteil. In Zahlen bedeutet das, dass nur rund 45 Prozent der deutschen Haushalte in Eigentum leben.

Generell gibt es laut empirica-Studie eine starke Korrelation zwischen Eigentumserwerb und Familiengründung. Somit bedingt die spätere Gründung von Familien weniger Wohneigentum, genauso wie die allgemein zunehmende Kinderlosigkeit. Zusätzlich spielt auch die steigende Landflucht junger Menschen eine Rolle, da höhere Immobilienkaufpreise in den Städten den Erwerb von Eigentum zusätzlich erschweren. Beide Entwicklungen begünstigen den Rückgang in der Eigentumsquote immens.

Doch nicht nur Familienplanung und die sich ändernden Lebensvorstellungen junger Leute, auch die Wohnungspolitik zeigt ihren Einfluss: Der Research Brief der Deutschen Bundesbank analysiert die Rolle der Wohnungspolitik in Bezug auf Eigentum. Als Fazit werden die in Deutschland vergleichsweise hohe Grunderwerbsteuer sowie die mangelnden Möglichkeiten für steuerliche Abzugsmöglichkeiten von Hypothekenzinsen für Eigennutzer aufgeführt. Beides sind Aspekte, die das Mieten von Wohnraum stark fördern. Durch die hohen Grunderwerbssteuern sind Immobilien eine teure Kapitalanlage und sind von geringerem liquiden Vermögenswert. Weil die Hypothekenzinsen bei Eigennutzern nicht steuerlich abgesetzt werden können, erhöht dies die Finanzierungskosten. Neben diesen Faktoren nennt der Research Brief auch den sozialen Wohnungsbau als Faktor, der auf das Kaufverhalten Einfluss nimmt. Das Mieten von Sozialwohnungen bietet eine kostengünstige Alternative zum Eigentumserwerb.

Um die niedrige Wohneigentumsquote zu steigern, müssen die Kosten des Erwerbs oder Baus von Immobilien niedrig gehalten und dadurch eine kaufförderliche Wohneigentumspolitik betrieben werden. Hierfür könnten die Grunderwerbssteuer herabgesetzt oder Freibeträge für den Ersterwerb eingerichtet werden.

Die Zahl der geförderten Mietwohnungen ist in Deutschland rückläufig. Eine Studie von Bulwiengesa im Auftrag des Wohninvestmentunternehmens Wertgrund zeigt, dass sie in den 26 untersuchten Städten um rund 20 Prozent zwischen 2011 und 2019 zurückgegangen ist – dabei hat sich das eigentliche Neubauvolumen in den untersuchten Jahren insgesamt verdreifacht.

Besonders hoch fiel der Rückgang in Leipzig (-90 Prozent) und Dresden (-89 Prozent) aus sowie in Berlin (-37 Prozent) und Kiel (-36 Prozent). In nur zwei Städten konnte ein Zuwachs verzeichnet werden: in Münster um sieben und in Mainz um zehn Prozent.

Die Anteile der geförderten Wohnungen waren je nach Stadt deutlich unterschiedlich. Diese Schwankungen resultieren laut Bulwiengesa in der Eigenständigkeit der einzelnen Städte, die ganz unterschiedliche Ansätze verfolgten. Auch kommunale Förderprogramme seien ausschlaggebend für die Unterschiede der Bestände.

Die Auftraggeber der bis 2025 fertiggestellten Bauvorhaben sind laut Studie zu 61 Prozent private Investoren, zu 32 Prozent kommunale Wohnungsunternehmen und zu 7 Prozent Genossenschaften. Die Quote an geförderten Wohnungen beläuft sich auf 26 Prozent. Für eine Steigerung des geförderten Wohnbaus soll die Zusammenarbeit der Kommunen, Genossenschaften und des privaten Wohnbaus gesteigert werden. Dies sei wichtig für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, so die Wertgrund Immobilien AG zur Studie.

Bisher kann laut Studie der Rücklauf mit Neubau und Zukauf gebremst, jedoch nicht gestoppt werden. So rechnen die Analysten in fast allen Städten mit einem Rückgang der geförderten Wohnungen. Einzig in Berlin wird bis 2025 ein Anstieg von rund 8 Prozent prognostiziert – doch damit werde der Bestand von 100.000 Einheiten lediglich gehalten.

Nach der Neuauflage des WEG-Mustervertrags gemeinsam mit Haus & Grund Deutschland hat der VDIV Deutschland nun auch seine Musterverträge zur Miet- und Sonderverwaltung überarbeitet. Die Aktualisierung berücksichtigt dabei auch die Veränderungen durch das Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) und neue Vorgaben im Mietrecht.

Mit dem angepassten Aufbau der vertraglichen Struktur beider Musterverträge insbesondere hinsichtlich des angebotenen Aufgabenkataloges ist nun noch klarer und eindeutig geregelt, welche Leistungen vom beauftragten Verwaltungsunternehmen im Rahmen der kalkulierten Grundvergütung zu erbringen sind. Sofern weitere Aufgaben und Tätigkeiten anfallen, die bei Vertragsschluss unter Umständen nicht bekannt waren, werden diese in beiden Vertragsmustern nunmehr als „Besondere Leistungen“ (BL) bezeichnet, die dementsprechend variabel nach Rechnungslegung zu vergüten (VV) sind. Die entsprechenden Formulierungen wurden in den aktualisierten Musterverträgen sprachlich geschärft.

Der Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache zur Schaffung von Barrierefreiheit (bisher in § 554a BGB-alt) wurde im Rahmen des WEMoG mit dem neu eingeführten § 554 BGB auf die Schaffung von Einbruchssicherheit und Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität erweitert. Den zu erbringenden Leistungsumfang im Rahmen der Tätigkeit des Verwalters enthielten bereits die alten Vertragsmuster als ein Teil der Betreuung der Objekte. In den überarbeiteten Versionen erfolgte nun die Konkretisierung, dass die Entscheidung, ob und unter welchen Bedingungen dem Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache zugestimmt wird, allein in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers fällt und der Verwalter lediglich für die Anforderung und Weiterleitung der Unterlagen verantwortlich ist. Sollte die Abnahme der baulichen Maßnahme durch den Verwalter gewünscht sein, wird klargestellt, dass es sich dabei um eine besondere Leistung handelt, die entsprechend variabel nach Vereinbarung zu vergüten ist.

Auch weiterhin gilt, dass der jeweilige Vertrag in jedem einzelnen Punkt mit dem Eigentümer zu erörtern ist sowie auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls anzupassen ist. Die in den Vertragsmustern besonders gekennzeichneten Stellen müssen in jedem Fall ausgefüllt bzw. angepasst werden. Auch nicht besonders gekennzeichnete Passagen können im Einzelfall abweichend gestaltet werden.

Die Musterverträge zur Miet- und Sonderverwaltung stehen den Mitgliedsunternehmen der VDIV-Landesverbände wie gewohnt kostenfrei im geschützten Bereich der VDIV-Deutschland-Website zur Verfügung. Alle weiteren Interessenten können sie kostenpflichtig im Shop erwerben: » www.vdiv.de/verwaltervertrag

Die laufende Novelle der Heizkostenverordnung weist im Referentenentwurf einige wichtige Ansätze auf. Doch es bestehen auch erhebliche Schwachstellen, die der VDIV Deutschland in seiner Stellungnahme deutlich aufzeigt. Um das Erreichen der mit der Änderungsverordnung geplanten Ziele nicht zu gefährden, sind Korrekturen unverzichtbar. 

Mit dem gemeinsamen Referentenentwurf vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) und Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) einer „Verordnung zur Änderung der Heizkostenverordnung“ werden die Vorgaben der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11. Dezember 2018 zur Fernablesbarkeit der messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung in nationales Recht umgesetzt. Danach müssen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung fernablesbar sein. Bereits installierte Geräte sind mit der Funktion der Fernablesbarkeit bis zum 1. Januar 2027 nachzurüsten oder zu ersetzen, sofern dies technisch machbar ist und nicht durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führt. Mit der Neuinstallation bzw. Nachrüstung von fernablesbaren Zählern oder Heizkostenverteilern müssen Vermieter darüber hinaus ihre Mieter ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung mindestens zweimal im Jahr sowie ab dem 1. Januar 2022 während der Heizperiode mindestens monatlich Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen bereitstellen. Fehlerhafte Informationen sollen nach dem Verordnungsentwurf Mieter berechtigen, die abgerechneten Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen.

„Grundsätzlich ist es ein begrüßenswertes Ziel, der Digitalisierung der Energiewende einen weiteren Schub zu geben sowie die Interoperabilität von Zählern und Heizkostenverteilern zu fördern, um einen Anbieterwechsel zu erleichtern“, erklärt der Geschäftsführer des VDIV Deutschland Martin Kaßler. Im Rahmen der Anhörung stellt der VDIV Deutschland aber auch klar, dass der vorliegende Entwurf in einigen Punkten erhebliche Schwachstellen aufweist, die das Erreichen der mit der Änderungsverordnung angestrebten Ziele stark gefährden.

Technologieoffenheit erstrebenswert

So fordert der VDIV unter anderem, dass mit dem neuen § 5 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV-E) auf Daten- und Geräteebene eine größere Technologieoffenheit gewährleistet wird, vor allem hinsichtlich der Art der Kommunikationsverbindung und des genutzten Datenübermittlungsprotokolls. Der Verordnungsgeber wurde ferner darauf hingewiesen, dass es für Immobilienverwaltungen, die für die Gebäudeeigentümer als Vertretungsorgan agieren, sehr schwierig wird, noch innerhalb des Jahres 2021 sämtliche Verträge mit Messdienstleistern bis spätestens zum 30.09.2021 umzustellen. „Es kann nicht sein, dass die verspätete Umsetzung der EED-Richtlinie nun der Immobilienwirtschaft aufgebürdet wird, wo nicht einmal klar ist, wann die novellierte Heizkostenverordnung in Kraft treten wird“, merkt der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer kritisch an.

Der VDIV Deutschland fordert daher, dass sämtliche im Entwurf verankerte Fristen zwingend dem zeitlichen Bearbeitungsstand des Verordnungsentwurfs anzupassen sind. Auch sollte sich die Mitteilungspflicht auf Verbrauchsinformationen im neu eingefügten § 6a HeizkV-E für Heizung und Warmwasser beschränken, denn die für eine „Abrechnung“ erforderlichen Unterlagen des Energielieferanten liegen in der Regel unterjährig noch nicht vor. So kann beispielsweise der Gebäudeeigentümer die nach dem Verordnungsentwurf erforderliche Informationen über den verwendeten Brennstoffmix erst dem Nutzer mitteilen, wenn er selbst nach Ablauf des Abrechnungsjahres diese Information erhält.

Einrohrheizung

Die Novelle der Heizkostenverordnung sollte außerdem genutzt werden, um eine Abrechnungsmöglichkeit von Einrohrheizungen mit nicht freiliegenden Rohren zu schaffen. Nach der derzeit geltenden Heizkostenverordnung sind solche Anlagen mit überwiegend ungedämmten „freiliegenden“ Leitungen auf Grundlage der Richtlinie VDI 2077 nach den anerkannten Regeln der Technik abrechenbar. Sobald diese Rohre allerdings verbaut sind, gelten sie nicht mehr als „freiliegend“, obwohl diese Rohre die gleiche oder sogar eine höhere Wärmeabgabe haben als ungedämmte freiliegende Rohre. Auf diesen Umstand hat der VDIV den Gesetzgeber ebenfalls aufmerksam gemacht und fordert, dass der einschlägige § 7 Nr. 1 Satz 3 der geltenden Heizkostenverordnung entsprechend angepasst wird.

Fristen nachbessern

Schließlich muss hinsichtlich einzuhaltender Fristen für Gebäudeeigentümer und Immobilienverwaltungen dringend nachgebessert werden. „Damit die teilweise kostenintensiven Prozessumstellungen mit Software-Anpassungen sowohl bei Messdienstleistern als auch Verwaltungsunternehmen erfolgen können, bedarf es einer generellen zwei- bis drei-jährigen Übergangsfrist in § 12 iVm. § 6a HeizkV-E“, betont Kaßler. Denn gerade für die verpflichtende Bereitstellung der unterjährigen Verbrauchsinformationen wird das Betreiben von entsprechenden Portalen für das Datenmanagement zwingend erforderlich werden.

Der Entwurf befindet sich noch in der Ressortabstimmung. Es bleibt abzuwarten, ob die geänderte Heizkostenverordnung noch während der laufenden Legislaturperiode in Kraft treten wird.