Viel wird über die Digitalisierung gesprochen, höchste Erwartungen an sie gesetzt. Auch für die Wohnungswirtschaft und speziell die Immobilienverwaltungen bietet die Digitalisierung ein enormes Innovationspotenzial. Nicht nur politisch wird die Entwicklung beispielsweise durch den nun vorliegenden Gesetzentwurf zur Digitalisierung der Energiewende vorangetrieben. Auch steigende Kundenanforderungen und ein verstärkter, privater Einsatz von Informations- und Kommunikationstechnologien führen zu einer fortschreitenden Digitalisierung der Immobilienwirtschaft. Der Einsatz digitaler Technologien und Methoden gewinnt damit ebenso an Bedeutung wie die Umwandlung analoger in digitale Daten.

Doch wie sieht es konkret in der Immobilienwirtschaft aus? Wie weit ist die Digitalisierung vorangeschritten und welche Erwartungen stellen die Unternehmen an sie? Eine Umfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter möchte aktuelle wie zukünftige Einsatzbereiche der Digitalisierung bei Immobilienverwaltungen und deren Dienstleistern in Erfahrung bringen. Denn neben immensen Chancen sind auch nicht zu vernachlässigende Risiken zu beachten, die es zu identifizieren gilt. Unter www.ddiv.de/digitalisierung sind Immobilienverwalter wie auch Unternehmen, die Produkte und Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft anbieten, aufgerufen, ihre Erfahrungen mit digitalen Methoden und Entwicklungen zu teilen.

Die Daten der Umfrage werden anonymisiert erhoben und ausgewertet. Das Ausfüllen des Fragebogens dauert rund fünf Minuten. Der Fragebogen kann bis zum 1. April 2016 online aber auch händisch ausgefüllt werden: www.ddiv.de/digitalisierung  

Die Bundesregierung veröffentlichte am 18. Februar den Gesetzentwurf zur Digitalisierung der Energiewende (BT Drs. 18/7555), der die Voraussetzungen zur Verknüpfung von Stromnetzen, Energieerzeugung und -verbrauch beinhaltet.

Bereits am 9. Oktober 2015 bezog der DDIV zu dem damaligen Gesetzentwurf Stellung. Zu dem Erlass eines Gesetzes über den Messstellenbetrieb und die Datenkommunikation in intelligenten Energienetzen (Messstellenbetriebsgesetz – MsbG) wurden verschiedene Anmerkungen gemacht. Die Kritikpunkte wurden vom Bundesrat in seiner Stellungnahme vom Dezember bestätigt (BR Drs. 543/15).

Im neuesten Gesetzentwurf formuliert das BMWi folgende Punkte für ein Gelingen der Digitalisierung der Energiewende:

• die Vorgabe technischer Mindestanforderungen an den Einsatz intelligenter Messsysteme in Form allgemeinverbindlicher Schutzprofile und Technischer Richtlinien,
• die Regelung der zulässigen Datenkommunikation zur Gewährleistung von Datenschutz und Datensicherheit in modernen Energienetzen,
• die Regelung des Betriebs von Messstellen und die Regelung der Ausstattung von Messstellen mit modernen Messeinrichtungen und intelligenten Messsystemen, um den Rahmen für einen kosteneffizienten, energiewendetauglichen und verbraucherfreundlichen künftigen Messstellenbetrieb zu setzen.

Das Gesetz enthält zudem technische Vorgaben für intelligente Messsysteme und verbindliche Regelungen für Datenschutz und Interoperabilität.

Ziel: Energieeinsparungen und geringere Kosten für die Verbraucher

Mit der Ablösung der bisherigen (überwiegend elektromechanischen) Stromzähler und der Einführung der sogenannten „Smart Meter“ verspricht sich das federführende BMWI Energieeinsparungen und damit weniger Kosten für den Verbraucher. Dies soll vor allem durch einen transparenten Stromverbrauch erreicht werden: der Nutzer kann genau ablesen, wann und wieviel Strom er verbraucht hat und ist aufgrund dessen in der Lage, sein Nutzungsverhalten ggf. zu ändern.

Wie vom DDIV in seiner Stellungnahme vom Oktober gefordert, wurde in der Begründung zum Gesetzentwurf festgehalten, dass die Heizkostenverordnung durch das Vorhaben unberührt bleibt. Weiterhin heißt es, dass es keinen Roll-out „um jeden Preis“ geben solle, sondern dass die Kosten und der Nutzen in einem vernünftigen Verhältnis stehen sollen.

Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit führt für die Entwicklung des Klimaschutzplans 2050 einen Dialogprozess mit Ländern, Kommunen und Verbänden. Als Diskussionsgrundlage für die zweite Dialogrunde im Beteiligungsprozess wurde nun ein Maßnahmenset 2.1 vorgelegt.

Das Dokument beschreibt auf fast 300 Seiten 100 Einzelmaßnahmen, die in sechs Handlungsfelder geclustert sind. Diese Maßnahmen dienen als Diskussionsgrundlage für den fortlaufenden Beteiligungsprozess zum Klimaschutzplan 2050. Im Folgenden stellen wir die  im Interesse von WEG- und Hausverwaltern relevantesten Maßnahmen dar:

KSP-G-01 Integrale und langfristige Sanierungsstrategie

Vorgesehen sind u.a.: die Einführung von Klimaschutzklassen vergleichbar mit dem Energielabel für Elektrogeräte; die Einführung einer Treppenkurve, die die energetische Beschaffenheit des Gebäudebestands im Zeitverlauf bis 2050 beschreibt; eine Gebäudeförderung; die Einführung von flächendeckenden Sanierungsfahrplänen und die Kontrolle der Maßnahmen.

Der DDIV begrüßt den expliziten Ausschluss eines Sanierungszwangs bei der Einführung der Treppenkurve, der sich allerdings in dieser Deutlichkeit nicht im weiteren Maßnahmenset wiederfindet. Das Anreizsystem, wonach frühes Sanieren gefördert und eine späte Sanierung unattraktiv gemacht werden soll, spiegelt nicht die Praxis wider, in der sich der Zeitpunkt einer Sanierung fast ausschließlich an wirtschaftlichen Aspekten und der Kopplung unterschiedlicher Maßnahmen orientiert.

Die Entwicklung und Vermarktung gebäudeindividueller Sanierungsfahrpläne im Rahmen einer Sanierungsoffensive durch Energieberater verkennt den Aufwand für Immobilienverwaltungen, die bei solchen Prozessen in Vorleistung gehen. Hier müssen belastbare Förder- und Vergütungsstrukturen für den Mehraufwand der Immobilienverwaltungen entwickelt werden, der durch eine Sanierungsoffensive anfällt.

KSP-G-04 Angleichung der Standards für Neubauten an die Erfordernisse des Klimaschutzes

Geplant sind die kurzfristige Anpassung des Neubaustandards an das „KfW-Effizienzhaus 55“ bis 2020 und Verschärfung der Anforderungen auf Passivhaus-Standard bis 2050.

Unter dem Eindruck der angespannten Wohnungsmärkte in Ballungsgebieten und des anhaltenden Zustroms nach Deutschland, würde eine weitere Verschärfung den so dringend benötigten Neubau bremsen. Dies kann nicht im Interesse der Regierung sein und ist vor allem auch unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen nicht zielführend.

KSP-G-06a Einführung einer Nutzungspflicht für Erneuerbare Energien zur Wärmebereitstellung im Gebäudebestand

Die Nutzung von Erneuerbaren Energien zur Wärmebereitstellung im Bestand in Abhängigkeit eines Auslösetatbestands (z.B. Austausch der Heizungsanlage) soll verpflichtend sein.

Die Pflicht zur Nutzung von Erneuerbaren Energien im Bestand führt zu einem faktischen Sanierungszwang, der an einen bisher nicht näher definierten Auslösetatbestand gekoppelt sein soll. Eine steuerliche Förderung für betroffene Haushalte bzw. Eigentümer könnte die Kostenbelastung abmildern. Eine Einführung eines steuerlichen Anreizsystems für energetische Sanierungen erscheint als eher unwahrscheinlich, da eine Implementierung bisher mehrfach gescheitert ist. Der DDIV sieht diese Nutzungspflicht jedoch kritisch und wird dies im Rahmen seiner Mitgliedschaft im Bündnis entsprechend kundtun.

KSP-G-07 Austausch fossil befeuerter Heizungen

Idee: Förderung des Austauschs fossiler Heizungen; dynamische Förderung abhängig vom Anteil erneuerbarer Energien; Verteuerung des Einsatzes von fossilen Heizenergieträgern.

Die finanzielle Förderung des Austauschs von alten, fossilen Heizungen und der Abhängigkeit der Förderung von Effizienzkriterien könnte ein Schritt in die richtige Richtung sein. Viele Haus- und Wohnungseigentümer werden allerdings den Austausch einer funktionierenden Heizungsanlage scheuen, zumal moderne Gaskessel hohe Wirkungsgrade haben und der Austausch einer funktionierenden Anlage dem Nachhaltigkeitsgedanken entgegensteht (Lebenszyklusansatz).

Eine Kostenerhöhung des Einsatzes fossiler Heizenergien würde das Heizen erheblich verteuern. Dadurch würden nicht nur Eigentümer belastet, sondern durch die Umlagefähigkeit der Heizkosten in besonderem Maße auch Mieter. Dies steht im Gegensatz zu den Zielen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen.

KSP-G-10 Förderprogramme gestalten und intensivieren

Ziel: Erhöhung der Mittel für KfW-Programme; größere Förderung von Umsetzungsmaßnahmen, Fokus auf den Bestand legen.

Bei der Erhöhung der Fördermittel für KfW-Programme mit Fokus auf den Wohnungs- und Gebäudebestand sollte den Schwerpunkt auf Wohnungseigentümergemeinschaften gelegt werden. In WEG liegen die größten Energie- und CO₂-Einsparpotenziale im Gebäudebestand, die bisher aus mehreren Gründen noch völlig unbeachtet geblieben sind. Eine Intensivierung der KfW-Förderprogramme muss daher beispielsweise mit einer verbesserten Abrufbarkeit von KfW-Krediten durch WEG (Stichwort Bankendurchleitung) und der Förderung des Mehraufwands für Hausverwalter einhergehen. Denn ohne WEG und Immobilienverwalter können die Klima- und Nachhaltigkeitsziele im Gebäudebestand nicht erreicht werden.

Fazit

Grundsätzlich muss bei der Diskussion der vorgestellten Maßnahmen beachtet werden, dass Immobilien und Wohnungen für viele Bürger eine private Altersvorsorge darstellen. Viele der vorgeschlagenen Maßnahmen sind hochinvestiv und würden zu einer erneuten Verschuldung der Eigentümer führen, die nicht zuletzt oft im Rentenalter sind. Ebenso verhält es sich mit der Sozialverträglichkeit der vorgestellten Maßnahmen, die teilweise den Zielen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen zuwiderlaufen. Hier besteht eindeutig Nachbesserungsbedarf während des Beteiligungsprozesses.

Weiterhin müssen Eigentümergemeinschaften stärker in den Fokus rücken, da die Energiewende im Gebäudebereich an WEG zu scheitern droht. Bevor also über die Einführung eines Sanierungszwangs oder über die Verpflichtung zum Heizkesselaustausch diskutiert wird, sollten die fördertechnischen und gesetzlichen Rahmenbedingungen für WEG und deren Verwalter verbessert werden, um so die Energiewende im Gebäudebereich voranzutreiben.

» Hier finden Sie das Maßnahmenset 2.1.

Wie eine Studie der GfK Marktforschung im Auftrag des Deutschen Bankenverbandes ergab, sind Immobilien im Jahr 2016 die beliebteste Anlageform. Auf die Frage welche Anlagemöglichkeit sie im Jahr 2016 bevorzugen würden, war „Immobilien“ die Antwort bei 37 % der Befragten. Im Jahr 2015 waren nur 18 % der Anlageprodukte Immobilien. Deutlich zulegen konnten hingegen auch Festgeldkonten, die im Jahr 2015 von 18 % der Anleger genutzt wurden und im Jahr 2016 von 28 % der Sparer als gewünschte Anlageform genannt werden. Der Anteil von Sparkonten ist in der Gunst der Anleger von 31 % auf 25 % gesunken. Über die Hälfte der Befragten gab an mit Ihrer Geldanlage im Jahr 2015 zufrieden zu sein, was 20 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert liegt.

Anleger wollen auf Immobilien vertrauen

Grundsätzlich sind die deutschen Anleger sehr auf Sicherheit bedacht. So antworteten 72 % der Teilnehmer auf die Frage, ob sie für eine höhere Rendite auch ein höheres Risiko eingehen würden, mit „gar nicht“. Dieser Wert lag im Jahr 2013 noch bei 63 %; hat sich also um fast 10 Prozentpunkte erhöht. Die Beliebtheit von Immobilien als Anlageform spiegelt somit auch das erhöhte Sicherheitsbedürfnis der Anleger wider.

Für die Studie wurden Anfang Dezember 2015 1.004 volljährige Personen der deutschen Wohnbevölkerung befragt.

Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit hat einen Referentenentwurf für eine Verordnung für Verdunstungskühlanlagen erarbeitet. Um schwerwiegende Legionelleninfektionen zu unterbinden, soll durch die Verordnung ein hygienisch einwandfreier Betrieb sichergestellt werden.

Legionellengefahr durch Verdunstungskühlanlagen

Allein bei zwei Legionellen-Ausbrüchen in Ulm/Neu-Ulm im Jahr 2010 und Warstein im Jahr 2013 gab es über 220 Erkrankte und 8 Todesfälle. Die Dunkelziffer könnte weit darüber liegen. Verdunstungskühlanlagen versprühen feine Wassertropfen in die Atmosphäre. Ist dieses Wasser mit Legionellen kontaminiert und gelangt in die Atemwege eines Betroffenen, kann dies zu teils schwerwiegenden Lungenentzündungen bis hin zum Tod führen.

Die neue Verdunstungskühlanlagenverordnung des BMUB soll sicherstellen, dass diese Anlagen hygienisch einwandfrei betrieben werden, um einem Ausbruch von Legionellen vorzubeugen. Dazu sollen gestufte Betriebskontrollen eingeführt werden, die bei Abweichungen zu intensivierten Kontrollen führen. Im Einzelfall können die Behörden als letzte Instanz den Betrieb vorübergehend einstellen.

Relevanz für Verwalter und Eigentümer

Die Verordnung bezieht sich auf Verdunstungskühlanlagen, darunter auch Kühltürme und Nassabscheider, die tröpfchenweise Wasserpartikel in die Atmosphäre emittieren. Verdunstungskühlanlagen können Kühltürme von Kraftwerken sein, sind aber auch in Bürogebäuden, Krankenhäusern o.Ä. verbaut. Von Anlagen in Bürogebäuden und Krankenhäusern geht eine erhöhte Gefahr aus, da Menschen unmittelbar in deren Umgebung potenziell kontaminierte Luft einatmen könnten. Eigentümer oder Hausverwalter, die ein Gebäude mit Verdunstungskühlanlage betreiben sollten auf den hygienischen Betrieb dieser Anlagen besonderen Wert legen.