Mit dem traditionellen Festabend hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter gestern die erste Tagungseinheit des 23. Deutschen Verwaltertages beendet. Weit über 500 Gäste waren dabei, als die Besten der Branche geehrt und der begehrte Titel „Immobilienverwalter des Jahres 2015“ vergeben wurde: Unter dem Motto „Erfolgreiche Kundenbindung und Neukundengewinnung – wie aus Eigentümern Fans werden“ waren die bundesdeutschen Immobilienverwaltungen aufgerufen, sich um den Titel zu bewerben. Neben den innovativsten und erfolgreichsten Unternehmen Deutschlands wurden auch der NachwuchsStar und der ImmoStar für das Lebenswerk verliehen.

Immobilienverwaltung des Jahres 2015 ist die immoTEC CASA GmbH & Co. KG aus Bielefeld. Aufgrund von internen Umstrukturierungen sollte die Verwaltertätigkeit dort strategisch optimiert werden. Ein gezieltes und geplantes Wachstum dank maximaler Kundenbindung und überdurchschnittlicher Neukundengewinnung war das Ziel. Der Weg dorthin: Die Umsetzung klar definierter Strategiepunkte. Das Credo dahinter: Wer sich ernst genommen fühlt, der fühlt sich wohl. Die Wünsche und Belange der Eigentümer wurden bei der Restrukturierung demnach ins Zentrum gestellt. Das Verwaltungsunternehmen passte die Organisationsstrukturen den Anforderungen an und setzte auf ein Mehr an Präsenz, Kommunikationsbereitschaft und gegenseitigem Wissensaustausch. Die vermittelte Glaubwürdigkeit und nicht zuletzt die konsequente Kundenorientierung des Unternehmens haben überzeugt. Gekoppelt mit den innovativen Maßnahmen und zeitgemäßen Instrumentarien hat es der diesjährige Preisträger geschafft, aus seinen Eigentümern Fans zu machen.

Vor 15 Jahren gegründet, ist die zweitplatzierte APROPOS Service GmbH & Co. KG aus Dirmstein bestens aufgestellt. Das Erfolgsrezept sind die ausgefeilten Kundenbindungsmaßnahmen des Unternehmens.  Dazu gehören praxistaugliche Erklärvideos, die den Eigentümern auf der Website und den Social-Media-Kanälen der Verwaltung zur Verfügung gestellt werden ebenso, wie verschiedene Downloadmöglichkeiten und der spezielle INet-Service, der beispielsweise WEG-Abrechnungen tagesaktuell zur Verfügung stellt. Der Eigentümer hat so jederzeit Zugriff auf alle relevanten Daten. Die Motivation hinter der komplexen Kundenbindungsstrategie: Verstehen führt zu Verständnis und damit zur besseren Verständigung. Die Folge: Langfristig zufriedene Eigentümer!

Die drittplatzierte Mönig Immobilienverwaltung GmbH hat ihren Sitz im Baden-Württembergischen Böblingen. Bereits seit zehn Jahren am Markt, wurde dort eine ausgefeilte Kundenbindungsstrategie etabliert: Kostenlose Informationsveranstaltungen und Expertenvorträge zu aktuellen Themen gehören ebenso zum Standardprogramm des Unternehmens wie die Teilnahme an Immobilienmessen und Netzwerktreffen. Und sie zeigen die Motivation dahinter deutlich auf: Präsent sein. Das Unternehmen hat verstanden, wie wichtig es ist, Kontakte zu den verschiedenen Akteuren der Branche zu knüpfen, diese Verbindungen nachhaltig mit Leben zu füllen und schließlich die Eigentümer von dieser Vernetzung profitieren zu lassen.

Mit dem Preis für das Lebenswerk, dem ImmoStar, ist in diesem Jahr Prof. Dr.  Friedemann Sternel ausgezeichnet worden. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter ehrte den renommierten Mietrechtsexperten. Der ehemalige Vorsitzende Richter der Zivilkammer 16, der sogenannten Mietkammer, hat sich früh als Koryphäe in diesem Bereich etabliert. Es genügte ihm allerdings nicht, Recht zu sprechen. Neben seiner Richtertätigkeit führte es ihn auch in die Lehre. Zunächst an die Universität Hamburg, später als Honorarprofessor nach Leipzig. Auch jenseits der Universitäten und Gerichte ist er als Mietrechtsexperte noch immer gern gesehen: er referiert auf allen renommierten Mietrechtsveranstaltungen. Mit dem Band „Mietrecht“, der mittlerweile in der 4. Auflage verfügbar ist, hat er ein Standardwerk geschaffen und die Rechtsprechung über Jahrzehnte nachhaltig geprägt.

Mit Sarah Betz steht auch in 2015 wieder eine junge Frau oben auf dem Treppchen. Die diesjährige Preisträgerin hat ihre Ausbildung Anfang des Jahres mit sehr gutem Erfolg abgeschlossen. Dabei überzeugte sie nicht nur durch ihre hervorragenden Arbeitsleistungen, sondern auch durch ihre Persönlichkeit. Die 24jährige hat das Team ihres Ausbildungsbetriebes, der A.S. Hausverwaltungs- & Projektentwicklungs- GmbH, durch ihr großes Engagement, ihre Lern- und Hilfsbereitschaft und nicht zuletzt durch ihre Freundlichkeit nachhaltig bereichert. Aktuell dient ihr die Ausbildung als Basis für das Bachelor-Studium der Immobilienwirtschaft an der HAWK Holzminden.

Der Referentenentwurf zur Einführung von Berufszulassungen für gewerbliche Makler und Immobilienverwalter stößt auf breite Zustimmung. Gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund und dem Eigentümerverband Haus & Grund befürwortet der DDIV die Umsetzung des Koalitionsvertrages und die Erhöhung des Verbraucherschutzes vor allem in der Wohnungsverwaltung. Um dem umfassend Rechnung zu tragen, sind allerdings Nachbesserungen im Referentenentwurf zum Gesetz nötig. Den Forderungen des DDIV haben sich auch die Interessenvertreter der Eigentümer und Mieter angeschlossen. Sie wandten sich in einem gemeinsamen Schreiben an die Bundesminister Hendricks, Gabriel und Maas.

hrem Schreiben, die Erlaubnispflicht auf Verwalter von Mietimmobilien und Sondereigentum auszuweiten. Schließlich gehört zum klassischen Tätigkeitsprofil des Immobilienverwalters neben der WEG-Verwaltung auch die Verwaltung von vermieteten Objekten. Hier obliegt dem treuhänderisch tätigen Verwalter eine vergleichbar hohe Verantwortung für die vielfältigen Aufgaben. Welche Bedeutung die Mietverwaltung auch hinsichtlich gerichtlicher Auseinandersetzungen hat, zeigen die rund 280.000 Verfahren, die jedes Jahr auf Mietsachen entfallen. Das sind mehr als 23 Prozent aller Zivilprozesse in Deutschland. Ein Grund mehr den Berufszugang auch für Mietverwalter an verlässliche Bedingungen zu knüpfen und ein Nichteinhalten entsprechend zu ahnden.

Als Berufsverband der Immobilienverwalter hat der DDIV nach Bekanntwerden des Referentenentwurfes eine umfangreiche Stellungnahme mit den geforderten Nachbesserungen abgegeben.

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Anlässlich der Eröffnung des 23. Deutschen Verwaltertages in Berlin begrüßte DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler vor mehr als 500 Teilnehmern die Umsetzung des Koalitionsvertrages. Die geplante Einführung von Berufszulassungsreglungen ab 2016 kommt einem Neubeginn der Verwalterbranche gleich. Allerdings seien für einen nachhaltigen und weitreichenden Verbraucherschutz zwingend Korrekturen nötig, wie die Einbindung des Mietverwalters. Er warnte die Bundesregierung davor, nicht die Möglichkeit zur Schaffung eines einheitlichen Berufsbildes zu verspielen, welches WEG-Verwalter ebenso einschließt wie Mietverwalter. Eine Trennung in unterschiedliche Verwaltungsarten würde neue Abgrenzungsprobleme und zusätzliche Bürokratie schaffen. Das schade auch der Energiewende im Gebäudebereich, bei der Verwalter eine zentrale Rolle einnehmen, so Heckeler. Zugleich forderte der Präsident einen größeren Handlungsspielraum und mehr Flexibilität für den Wohnungsneubau, auch um auf den Zustrom von Flüchtlingen reagieren zu können. Er warb dafür, die strengeren Energieeffizienz-anforderungen auszusetzen und die steuerlichen Abschreibungssätze für den Wohnungsneubau zu erhöhen. 

In seiner Eröffnungsrede zum 23. Deutschen Verwaltertag begrüßte DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler die geplante Einführung von Berufszulassungsregelungen für gewerblich tätige Haus- und Immobilienverwalter. „Ich bin sehr froh, dass unsere langjährigen Forderungen in geltendes Recht umgesetzt werden. Die kommenden Mindeststandards und Versicherungspflichten sollten wir wie einen Neuanfang für die Verwalterbranche begreifen und als Auftakt für eine weitere Qualitätssteigerung und Professionalisierung in der Wohnungsverwaltung nutzen“, so Heckeler.

Die geplanten Berufszulassungsregelungen sehen bisher einen verbindlichen Fach- und Sachkundenachweis sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung für gewerblich tätige Verwalter und Makler vor. Damit sollen volkswirtschaftliche Schäden abgewendet und der Verbraucherschutz für Mieter und Eigentümer erhöht werden. Allerdings weist der im Sommer vorgelegte Referentenentwurf noch Lücken auf, unter anderem weil bislang nur der Wohnungseigentumsverwalter berücksichtigt ist.

Nach Auffassung des DDIV sollten allerdings zwingend auch gewerbliche Verwalter von Mietwohnungen und Sondereigentum einen Befähigungsnachweis erbringen. Diese Forderung übermittelte der Verband in der vergangenen Woche in einem gemeinsamen Schreiben mit dem Deutschen Mieterbund und Haus & Grund an die Bundesregierung. Mietverwalter tragen durch die Verwaltung von Miet- und Instandhaltungskonten eine ebenso hohe finanzielle Verantwortung wie WEG-Verwalter. Vom Verbraucherschutz sollten daher nicht alleinig Eigentümer, sondern ebenfalls Mieter profitieren; immerhin wohnen über die Hälfte der deutschen Haushalte zur Miete. Durch eine Qualifizierung gewerblich tätiger Mietverwalter könnte auch die Zahl der Streitfälle vor Gericht reduziert werden. Aktuell sind Wohnungsmietsachen mit jährlich 280.000 Prozessen die zweithäufigste Streitigkeit vor Zivilgerichten.

Zugleich sprach sich DDIV-Präsident Heckeler für eine Weiterbildungspflicht und die Verschärfung der „Alten-Hasen-Regelung“ von sechs auf zehn Jahren aus. Vor dem Hintergrund, dass Werterhaltung und Wertsteigerung von Immobilien als Kernaufgabe der Wohnungsverwaltung erst nach längerer Zeit wirksam werden, sei mindestens eine zehnjährige erfolgreiche Verwaltertätigkeit erforderlich. Darüber hinaus fordert der DDIV die Erweiterung der Versicherungspflicht um die Betriebshaftpflicht und die Vertrauensschadenversicherung, auch um Sach- und Personenschäden abzudecken.

Energiewende scheitert ohne Beteiligung von WEG

Präsident Heckeler warnte zudem erneut vor einem Scheitern der Energiewende im Gebäudebereich. Die jährliche Sanierungsquote von WEG-Gebäuden liegt deutlich hinter der privater Eigentümer und kommunaler oder genossenschaftlicher Unternehmen zurück. Während 1,4 Prozent aller kommunalen Wohnungen jährlich energetisch optimiert werden, sind es 0,6 Prozent der Eigentumswohnungen. Dabei ist der Anteil von Wohnungen in WEG viermal höher als in kommunalen Unternehmen. 

Als Berufsverband unterstützt der DDIV die Branche mit Handreichungen und Veranstaltungen zu den Themen energetische Sanierung und altersgerechter Umbau. Auch die politische Arbeit zeigte in diesem Jahr Erfolge, nachdem die Vor-Ort-Energieberatung weiter für Eigentümergemeinschaften geöffnet und die Beantragung von KfW-Zuschüssen für WEG vereinfacht wurde. Dies reiche aber nicht aus. Heckeler appellierte daher, sich nicht von hohen bürokratischen Hürden und der Komplexität energetischer und altersgerechter Sanierungen abschrecken zu lassen. Er warb um Unterstützung bei der Bundesregierung für eine  nationale Informationsoffensive über die Vorteile energetischer Sanierungen und für zielgerichtete Förderprogramme: „Die Sanierungsrate kann nur signifikant erhöht werden, wenn die Bundesregierung weitere Anreize für den Verwalter setzt. Sein Engagement und seine Vorarbeiten werden ihm jedoch nicht immer honoriert. Daher unterbleiben viele dringend notwendige Sanierungsvorhaben. Wir schlagen daher vor, dass Verwalter für ihren Aufwand von der KfW oder der BAFA vergütet werden.“

Wohnungswirtschaft braucht Handlungsspielraum, um auf Veränderungen flexibel reagieren zu können

In seiner Rede ging Heckeler auch auf den anhaltenden Flüchtlingszustrom ein, der die Wohnungswirtschaft und die Gesellschaft vor neue Herausforderungen stellt. „Es wird darauf ankommen, diese in unsere Gesellschaft zu integrieren. Wir brauchen dafür allerdings noch mehr bezahlbaren Wohnraum“, sagte Heckeler. Um dies stemmen zu können sei jedoch ein größerer Handlungsspielraum und mehr Flexibilität nötig. Heckeler schlägt vor, die strengeren Energieeffizienzvorschriften der EnEV 2014, die zu Beginn des kommenden Jahres in Kraft treten sollen, auszusetzen und währenddessen den Neubau-Standard KfW-Effizienzhaus 70 weiter zu fördern.

Darüber hinaus regte Heckeler an, die steuerlichen Abschreibungssätze im Wohnungsneubau von zwei auf mindestens drei Prozent jährlich anzuheben. In Ballungsgebieten könnte eine Erhöhung auf vier Prozent einen zusätzlichen Schub bieten. Zudem sprach er auch die aktuelle Grundsteuerreform an und warnte vor Mehrbelastungen, die sich direkt auf die Mietpreise niederschlagen würden. Die Neuregelung der Grundsteuer sollte daher kostenneutral erfolgen und unterschiedliche Grundstücks- und Nutzungsarten sowie den strukturellen Leerstand angemessen berücksichtigen.

Als weiteres probates Mittel zur Schaffung zusätzlicher, bezahlbarerer Wohnungen nannte er die Weiterführung und Zweckbindung der Bundesmittel für die soziale Wohnraumförderung. Diese sollten vor dem Hintergrund des Flüchtlingszustroms auf mindestens das doppelte erhöht und über das Jahr 2019 hinaus bereitgestellt werden. Auch müssen verfügbare oder brachliegende Flächen vor allem im innerstädtischen Bereich schneller und in größerem Umfang als bisher bereitgestellt werden.

Im Rechtsstreit um den Online-Mietpreis-Check haben sich der Hamburger Mieterverein und der hanseatische Grundeigentümer Verband geeinigt. Der Mieterverein setzt den Check offline und muss im Gegenzug kein Ordnungsgeld zahlen. Allerdings wird derzeit bereits an einer verbesserten Version gearbeitet.

Seit Anfang Juli hatte der Hamburger Mieterverein auf seiner Internetpräsenz einen Onlinecheck für Mietpreise angeboten. Mit Hilfe eines kurzen Tests, bei dem Fragen zur Größe der Wohnung, Baujahr, Netto-Mietpreis und Lage gestellt werden, konnten Interessierte prüfen, ob der geforderte Mietpreis gegen die Regelung der Mietpreisbremse verstößt. Dieses Verfahren hatte das Hamburger Landgericht kurz darauf mit einer einstweiligen Verfügung untersagt (Az. 327 O 303/15). Das Gericht verbot dem Mieterverein in einem Beschluss, seinen digitalen Miet-Check weiter auf seiner Internetseite anzubieten. In ihrer Begründung bemängelten die Richter eine fehlende Differenzierung und Einordnung der Analyse, u. a. weil bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe der Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels von 2013 herangezogen wird. Eine Unterscheidung wird weder nach Art und Beschaffenheit des Gebäudes noch nach individueller Wohnlage vorgenommen.

Im Urteil drohte das Gericht mit einem Ordnungsgeld in Höhe von 250.000 Euro oder sechs Monaten Ordnungshaft, sollte der Mieterverein den Onlinecheck weiterhin anbieten. Der Streitwert liegt bei 100.000 Euro, eine mündliche Verhandlung fand nicht statt.

Trotz des Gerichtsbeschlusses hatte der Mieterverein den umstrittenen Onlinecheck weiter betrieben. Grund dafür ist, dass der Verein Widerspruch eingereicht hatte. Gegen den Online-Mietpreischeck hatte der Hamburger Grundeigentümer-Verband geklagt. Nun haben sich die beiden Parteien geeinigt – in einem neuen, verbesserste Onlinetool soll das Angebot, das bislang rund 4.000 Nutzer in Anspruch genommen haben, bald wieder zur Verfügung stehen.

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