Rund 350 Gäste aus Wirtschaft und Politik folgten am vergangenen Mittwoch der Einladung der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland zu ihrem Neujahrsempfang ins Humboldt Carré nach Berlin. Die Verwalterbranche wurde durch zahlreiche Vertreter des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) repräsentiert, die mit den anwesenden Staatssekretären sowie zahlreichen Abgeordnete und Mitarbeitern aus den zuständigen Ministerien ins Gespräch kamen. Der DDIV ist Mitglied in der BID und vertritt als einziger Verband die Interessen der Haus- und Immobilienverwalter.

Immobilienwirtschaft warnt vor Überregulierung des Wohnungsmarktes

Der Jahresempfang stand ganz im Zeichen des Dialogs. Die in der BID organisierten Verbände warnten vor einer Überregulierung des Wohnungsmarktes und betonten, dass die großen bau- und wohnungspolitischen Herausforderungen nur durch gemeinsam erarbeitete Lösungen von Politik und Wirtschaft zu bewältigen seien. Die Interessenvertretungen setzen große Erwartungen in das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ mit der Baukostensenkungskommission. Immerhin sei die Initiative des Bundesbauministeriums als klares Bekenntnis zum dauerhaften, partnerschaftlichen Dialog zu verstehen.

Bevor der Wohnungswirtschaft weitere Regulierungen auferlegt würden, müssten zunächst die wahren Preistreiber identifiziert und sämtliche gesetzliche Vorhaben auf Wirtschaftlichkeit und Effektivität geprüft werden. Genannt wurden die Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und die EnEV. Natürlich müsse auch das Baurecht auf den Prüfstand gestellt werden, insbesondere die Stellplatzverordnung oder die Abstandsflächen.

Die Immobilienwirtschaft formulierte schließlich drei zentralen Forderungen an die Politik: Es dürfen erstens keine weiteren Regulierungen mehr eingeführt werden, bevor nicht zweitens die Ergebnisse umfassender Evaluierungen vorliegen, um drittens zu einer für die Immobilienwirtschaft unverzichtbaren Verlässlichkeit der Rahmenbedingungen zu kommen, so die Verbände.

Branche ist wichtiger Faktor für den Wirtschaftsstandort Deutschland

Die Parlamentarische Staatssekretärin beim Bundesminister für Wirtschaft und Energie, Iris Gleicke erklärte in ihrem Grußwort: „Die deutsche Immobilienwirtschaft hat nicht nur die Finanz- und Wirtschaftskrise sehr gut überstanden. Sie ist gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ein wichtiger Faktor für den Wirtschaftsstandort Deutschland und zählt mit 4 Millionen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern zu den wichtigsten Arbeitgebern in Deutschland. Ich bin zuversichtlich, dass die Immobilienwirtschaft dank ihrer Erfahrungen und Expertise auch für künftige Aufgaben gut aufgestellt ist. Das stimmt auch mit Blick auf das Gelingen der Energiewende sehr zuversichtlich."

Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit unterstrich die Bedeutung, die die BID im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und als Mitglied des Wohnungswirtschaftlichen Rates einnimmt. Nur mit einer gemeinsamen Zielrichtung sei man in der Lage, möglichst schnell Lösungen herbeizuführen.

Bild oben: Die Präsidenten der BID-Mitgliedsverbände beim Neujahrsempfang mit StS Iris Gleicke und StS Gunther Adler (c) Urban Ruths/BID

Entgegen früheren Annahmen wird die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip voraussichtlich erst im Februar im Bundestag verabschiedet. Ursprünglich sollte das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ bereits Mitte Januar verabschiedet werden.

Grund für die Verzögerung ist die Auseinandersetzung um die Frage wie ein Suchauftrag durch einen Mieter zu werten ist. Wann gibt es dabei einen Provisionsanspruch und wann nicht. Kern dabei ist, gilt der Provisionsanspruch des Maklers auch dann noch wenn eine einmal angebotene Wohnung keinem weiteren Interessenten mehr offeriert werden kann, ohne die Provision aufs Spiel zu setzen.

Der Bundesrat tagt in diesem Jahr erstmalig am 6. Februar. Das nächste Mal kommt die Länderkammer erst einen Monat später, am 6. März wieder zusammen. Würde das Gesetz erst im März auf die Agenda gelangen, wird es eng mit dem Zeitplan: Geplant war, das Gesetz noch im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten zu lassen. Zuletzt bekräftigte Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) noch einmal, dass das neue Gesetz vor dem Sommer in Kraft treten soll.

Für Eigentümer werden Wohnungsleerstände künftig in immer mehr Regionen in Deutschland zum Problem. Das geht aus einer Studie im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Das Institut warnt davor, dass sich bis 2030 ein bundesweiter Wohnungsüberschuss von 3,3 bis 4,6 Millionen Wohnungen aufbauen könnte. Um dies zu verhindern, müssten Bestandswohnungen der Nachfrage entsprechend saniert oder nicht mehr sinnvoll nutzbare Gebäude abgerissen werden.

Laut BBSR standen 2011 deutschlandweit rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. Besonders betroffen sind Regionen, in denen die Bevölkerungszahl stark zurückgeht. Rund 41 Prozent der Bevölkerung leben derzeit in diesen schrumpfenden Kreisen.

Für die Entwicklung künftiger Wohnungsüberhänge wurden Daten des Zensus, die Bevölkerungsprognose des BBSR und Prognosen zu den Haushalten und der Wohnungsnachfrage analysiert. Danach wird sich die Kluft zwischen den regionalen Wohnungsmärkten weiter verstärken. In den Räumen mit Bevölkerungsrückgang werden den Szenarien zufolge ohne Abriss und Bestandsmaßnahmen 12 bis 17 Prozent der Wohnungen leer stehen. In Wachstumsregionen wird die anhaltend hohe Nachfrage diese Wohnungsüberhangquote auf einem niedrigen Niveau um 4 Prozent halten.

Die Nachfrage in den Metropolregionen bleibt weiterhin konstant hoch, weshalb dort der Neubau verstärkt gefördert werden sollte. In ländlicheren, wirtschaftlich schwächeren Regionen hingegen sollte sich die Immobilienwirtschaft auf die Aufwertung der Beständen zu konzentrieren, so das BBSR.

Seit 1. Januar gilt nicht nur ein flächendeckender Mindestlohn von 8,50 Euro pro Stunde, sondern auch ein erhöhtes Haftungsrisiko für Hausverwaltungen im Rahmen des Mindestlohngesetzes. Die noch im Gesetzesentwurf vorgesehene Möglichkeit zum Haftungsausschluss wurde in letzter Sekunde durch eine verschuldensunabhängige Generalunternehmerhaftung ersetzt. Nach dem Gesetz haftet der Verwalter damit nicht nur für eigenes Personal, sondern auch für Arbeitskräfte externer Firmen, die er zur Erfüllung seiner Pflichten beauftragt. Dies gilt für Mietverwalter ebenso wie für WEG-Verwalter. Nicht gewerblich handelnde Verwalter sind davon ausgenommen.

Offen hingegen ist die Haftungsfrage bei der Beauftragung von Firmen zur Umsetzung von WEG-Beschlüssen. Der DDIV vertritt die Auffassung, dass Verwalter dann nicht als Auftraggeber im Sinne des Gesetzes handeln, da sie sich nicht zur Erfüllung eigener Pflicht eines Dritten bedienen, sondern lediglich zur Umsetzung des WEG-Beschlusses. Um das noch zweifelhafte Haftungsrisiko zu minimieren, rät der DDIV Verwaltungen, Werk- oder Dienstleistungsfirmen sorgfältig auszuwählen und Seriosität sowie Angebote eindringlich zu prüfen. Zugleich sollte bereits bei Vertragsgestaltung auf die Einhaltung der Vorschriften geachtet und eine Freistellungsklausel zur Sicherung von Regressmöglichkeiten vereinbart werden.

Dokumentationspflicht führt zu Bürokratielawine

Der DDIV kritisiert darüber hinaus die Aufzeichnungspflicht der Arbeitszeiten von Mitarbeitern, die als Minijobber oder geringfügig Beschäftigte tätig sind. Der vorgeschriebene wöchentliche Arbeitszeitnachweis führt zu einem erheblichen Mehraufwand und sollte durch den Gesetzgeber nachgebessert werden. „Für Verwaltungen ist die Aufzeichnungspflicht ein bürokratisches Ungetüm, das zu Mehraufwand und steigenden Kosten führt. Durch geänderte Haftungsrisiken kommen zudem Rechtsstreitigkeiten mit ungewissem Ausgang auf die Branche zu." so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Wie Hausverwaltungen der Aufzeichnungspflicht gesetzeskonform nachkommen und das Haftungsrisiko für ihr Unternehmen minimieren können, dokumentiert eine neue Handlungsempfehlung des DDIV, die der Verband für die Mitgliedsunternehmen seiner Landesverbände erstellt hat. Neben Hinweisen zu Haftungsfragen sind Formulierungsvorschläge u. a. für eine Freizeichnungsklausel sowie ein Muster zur Arbeitszeitaufzeichnung enthalten. Abrufbar ist diese über die DDIV-Landesverbände und im DDIV-Intranet.

Das Bundeswirtschaftsministerium hat als Teil seiner 10-Punkte-Energie-Agenda die Publikation „Sanierungsbedarf im Gebäudebestand. Ein Beitrag zur Energieeffizienzstrategie Gebäude" herausgegeben. Das BMWi nimmt damit den gesamten Gebäudebestand Deutschlands in Augenschein und will so die Frage beantworten, wie die Energiewende bis 2050 erreicht werden kann. Das Programm soll Immobilieneigentümern sinnvolle Perspektiven bei der energetischen Sanierung ihres Eigentums vermitteln und bei der Umsetzung unterstützen.

Ziel der Energieeffizienzstrategie ist es, den Gebäudebestand in den nächsten Jahren nahezu klimaneutral zu gestalten. Dabei setzt das Programm mehrheitlich auf die bewährten Maßnahmen für Energieeffizienz und erneuerbare Energien im Wärmebereich. Diese sollen weiter verbessert und ausgebaut werden. Die Strategie des BMWi ist es, Eigentümer von diesem Vorhaben zu überzeugen, es beruht also auf Freiwilligkeit. Dass die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen mit an erster Stelle steht, begrüßt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Ebenso, wie ein praxistaugliches Anreizsystem für den Eigentümer, was jedoch auf den Verwalter ausgedehnt werden muss. Schließlich ist er es häufig, von dem die Akzeptanz für energetische Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften abhängt und welcher Informationen über Möglichkeiten der energetischen Gebäudeanpassung vermittelt und deren Umsetzung betreut.

Bei der Diskussion um eine erfolgreiche Energiewende im Gebäudebereich darf der Verwalter als „echter" Treiber von Sanierungsprozessen nicht vergessen werden. Die aktuelle Handreichung des BMWi spart ihn allerdings aus.

Die Broschüre steht »hier zum Download bereit.