Wie verlaufen Entscheidungsprozesse in Wohnungseigentümergemeinschaften? Wer entscheidet über energetische Sanierungsmaßnahmen? Und welche Rolle übernehmen WEG-Verwalter? Das Bundesministerium für Wirtschaft wollte es genau wissen und hat ein Forschungsprojekt zu den Investitionsprozessen bei Wohnungseigentümergemeinschaften zu Ende geführt, was unter dem alten Bau- und Verkehrsministerium 2012 gestartet wurde. Besonders in den Fokus rückten dabei energetische und altersgerechte Sanierungsprozesse. Rund 20 Fallstudien wurden untersucht und so ein breites Spektrum an ganz unterschiedlichen Abläufen innerhalb von WEG aufgezeigt.

Energetische und altersgerechte Sanierungsmaßnahmen sind umfangreich und kostenintensiv. Und trotzdem sie für die Bewohner ein Plus an Lebensqualität und Wertsteigerung bedeuten, schrecken viele Eigentümer vor den Investitionen zurück. Zudem stehen die oft heterogenen Wohnungseigentümergemeinschaften vor enormen Hürden beispielsweise bei der Beantragung von Förderkrediten. Wie sich diese in der Praxis auswirken, stellt das Forschungsprojekt in seinen Ergebnissen dar. Diese werden im Rahmen der Abschlussveranstaltung am 10. Dezember 2014 im Bundesministerium für Wirtschaft ausführlich vorgestellt und die daraus resultierenden Handlungsanweisungen mit Experten aus der Bau- und Immobilienwirtschaft diskutiert.

Interessierten stehen Programm und Anmeldeunterlagen zur kostenfreien Tagesveranstaltung » hier zum Download bereit

Die im Koalitionsvertrag vorgesehene Absenkung und Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierung höhlt das Institut der „Miete" als Gebrauchsüberlassung von Wohnungen aus. Das ergab ein Gutachten des InWIS-Instituts im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland BID, in der der DDIV alleinig die Interessen der Verwalter vertritt.

Die Ergebnisse wurden in der vergangenen Woche im Rahmen eines Parlamentarischen Abends in der Berlin-Brandenburgischen Akademie der Wissenschaften vorgestellt und gemeinsam mit Vertretern aus Politik und Wirtschaft diskutiert.

Das Gutachten „Wirkungsanalyse der Mietrechtsänderungen – Mieterhöhung nach Modernisierung", kommt zu dem Schluss, dass die im Koalitionsvertrag angedachte Absenkung der Mieterhöhung von 11 auf 10 Prozent und die Begrenzung dieser bis zum Ende der Amortisationsdauer Modernisierungsmaßnahmen durchgängig unwirtschaftlich macht.

Die Vertreter der Immobilienwirtschaft wiesen in ihrer Ausführungen darauf hin, dass etwa 80 Prozent des Wohnungsbestandes vor 1990, die Hälfte davon in den 1950er bis 1970er Jahren errichtet worden ist. Aktuell verfügt Deutschland über einen qualitativ sehr guten Wohnungsbestand für breite Schichten der Bevölkerung. Eine Vielzahl der Wohnungen müsse zukünftig allerdings den Anforderungen einer alternden Gesellschaft angepasst sowie die Energieeffizienz gesteigert werden, um den demografischen Veränderungen und dem Klimaschutz Rechnung zu tragen. Dafür ist ein deutlich höheres Modernisierungsvolumen erforderlich.

Eine Begrenzung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung bis zur Amortisation der Modernisierungskosten kommt jedoch einem Investitions- und damit einem Modernisierungsstopp gleich. Denn eine Verringerung der Mieterhöhungsmöglichkeit von 11 auf 10 Prozent macht viele Modernisierungen nicht mehr attraktiv.

Darf die modernisierungsbedingte Mieterhöhung aber nur bis zur Amortisation der Modernisierungskosten geltend gemacht werden, ist keine der im Gutachten exemplarisch berechneten Modernisierungsmaßnahmen mehr wirtschaftlich darstellbar. Und dies betreffe alle Arten von Investitionen – von der Verbesserung der Sicherheitsausstattung an Wohnungseingangstüren, den Balkonanbau und das Nachrüsten von Aufzugsanlagen bis hin zu aufwändigen Modernisierungen wie der altersgerechte Umbau von Wohnungen und energetische Sanierungen.

Ulrich Kelber (SPD), Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, kündigte in seinen Ausführungen an, direkt nach der Verabschiedung der Mietpreisbremse mit der Umsetzung der zweiten mietrechtlichen Tranche des Koalitionsvertrages zu starten. Zugleich kündigte er allerdings auch Anreize für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an: „Ein Angebot der Bundesregierung wird kommen".

Sein Kollege aus dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, der Parlamentarische Staatssekretär Florian Pronold (SPD), legte den Fokus auf die gestiegenen Baukosten, die dem Neubau bezahlbarer Wohnungen und damit der Entspannung der Wohnungsmärkte im Wege stehen. Im „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen" werde man auch Kostentreiber wie die Stellplatzverordnung auf den Prüfstand stellen.

Dr. Jan-Marco Luczak (CDU), stellvertretender Vorsitzender des Bundestagsausschusses für Recht und Verbraucherschutz, machte aus seiner Skepsis gegenüber der geplanten Befristung und Absenkung der Modernisierungsmieterhöhung keinen Hehl: „Das Schlimmste, was passieren kann, wäre, dass nichts mehr passiert." Also dass der im InWIS-Gutachten prognostizierte Investitions- und Modernisierungsstopp tatsächlich eintreten würde.

Wie jedes Jahr, stellen zum Nikolaustag wieder eine Vielzahl von Kindern und Erwachsenen die geputzten Schuhe vor die Tür. Eine Tradition, die in Mehrfamilienhäusern jedoch zu riskanten Unfällen führen kann. Denn zu viele Schuhe und dauerhaft abgestellte Gegenstände im Treppenhaus und Hausflur sind Stolperfallen, versperren Rettungswege, gefährden Bewohner und sind damit verboten.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. warnt vor dauerhaft abgestellten Gegenständen in Treppenhaus und Hausflur. Gerade in den Wintermonaten bleiben Schuhe und Regenschirme oftmals im Hausflur zurück. Das macht Schule und verleitet dazu, dort auch andere Gegenstände abzulegen. So wird aus ein Paar Schuhen schnell mal ein ganzes Schuhregal. Allerdings können sich diese als Stolperfallen und Brandbeschleuniger erweisen und damit Mitbewohner wie Besucher gefährden.

Unproblematisch hingegen sind Fußmatten vor der Haustür. Bei schlechtem Wetter können dort auch vorübergehend Schuhe abgestellt werden. Allerdings gehören weder Schuhschränke, noch Garderobenständer, Getränkekästen oder Mülltüten in den Hausflur. Selbst wenn das Treppenhaus breit ist und ein Mindestabstand von rund einem Meter als Rettungsweg freigelassen wird, können Gegenstände gerade bei einem Brand oder Rauchentwicklung die Arbeit der Feuerwehr und die Rettung von Personen stark beeinträchtigen.

Wichtig: Treppenhäuser und Flure gehören zum Gemeinschaftseigentum und können von Eigentümern und Mietern genutzt werden, solange sich die Nachbarschaft nicht beeinträchtigt fühlt. Das dauerhafte Abstellen von Gegenständen im Hausflur hingegen ist untersagt. Die Hausordnung enthält zudem oft spezielle Regelungen. Der DDIV empfiehlt daher einen Blick in die Hausordnung und befürwortet vor allem gegenseitige Rücksichtnahme. Das kurzzeitige Aufstellen von Nikolausstiefeln jedoch wird sicherlich nicht zum Bruch innerhalb der Hausgemeinschaft führen.

Auch im dritten Quartal 2014 stiegen die Kaufpreise auf dem deutschen Immobilienmarkt. Den stärksten Anstieg verzeichnete der vdp Immobilienpreisindex mit 7,2 Prozentpunkten Mehrfamilienhäusern. Der auf Basis echter Transaktionsdaten ermittelte Index legte für den gesamten deutschen Markt von Juli bis September 2014 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,8 Prozent zu.

Daneben erlebten auch das selbstgenutzte Wohneigentum (+ 3,1 Prozent), Büroimmobilien (+3,7 Prozent) und Einzelhandelsimmobilien (+3,9 Prozent) einen Aufwärtstrend. Gründe für die weiterhin hohe Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern sei die unverändert starke Nachfrage von institutionellen und privaten Investoren, als auch das sehr niedrige Zinsniveau und die damit verbundene Suche nach attraktiven Anlagerenditen, so der Herausgeber des Indizes, der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Auch das Land Brandenburg will stärker vom Kauf- und Bauboom profitieren und schraubt an der Grunderwerbsteuer: Diese soll ab Sommer 2015 von derzeit fünf Prozent auf 6,5 Prozent angehoben werden. Land und Kommunen können dann mit Mehreinnahmen von rund 50 Millionen Euro rechnen.

Vor wenigen Wochen hatten erst die Länder Nordrhein-Westfalen und das Saarland eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent angekündigt. Mit dem zunehmenden Immobilienboom wird die Steuer für Länder und Kommunen mehr und mehr zur Einnahmequelle - in den Jahren 2010 bis 2013 brachte diese ein Plus von 25 Prozent. In Brandenburg sollen die Mehreinnahmen in Bildung und Infrastruktur investiert werden.

Gemeinsam mit dem Saarland, NRW und Schleswig-Holstein verlangt Brandenburg den bundesweit höchsten Steuersatz. Berlin und Hessen bleiben mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer nur wenig darunter. Am wenigsten müssen zukünftige Immobilieneigentümer in Bayern und Sachsen zahlen: dort werden bisher nur 3,5 Prozent der Erwerbskosten fällig. Hier noch einmal die aktuelle Übersicht der Steuersätze:

Schleswig-Holstein		6,5%
Saarland*		6,5%
Nordrhein-Westfalen*		6,5%
Berlin		6,0%
Hessen		6,0%
Sachsen-Anhalt		5,0%
Bremen		5,0%
Thüringen		5,0%
Niedersachsen		5,0%
Mecklenburg-Vorpommern		5,0%
Rheinland-Pfalz		5,0%
Baden-Württemberg		5,0%
Brandenburg**		5,0%
Hamburg		4,5%
Bayern		3,5%
Sachsen		3,5%

*ab Januar 2015
**ab Sommer 2015 6,5%