Das letzte KfW-Fachsymposium des Jahres machte am 1. Dezember in Frankfurt am Main halt. Auf Einladung der KfW, dem DDIV und dem VdIV Hessen e.V. kamen rund 100 Haus- und Immobilienverwalter in die KfW-Zentrale um sich zur energetischen Sanierung durch Wohnungseigentümergemeinschaften zu informieren. Auch hier haben die Experten der Wohnungswirtschaft ihr Fachwissen vermittelt und praktische Hinweise zur Beantragung von Förder- und Finanzierungsmitteln verteilt.

Die Teilnehmer wurden mit einleitenden Worten und einer Vorstellung der aktuellen KfW-Fördermaßnahmen begrüßt. Anschließend referierte Michael Neitzel (Bochum) vom InWIS Institut über die energetische Quartiersentwicklung und die sich daraus resultierenden Chancen für Wohnungseigentümer.

Markus Merzbach (Frankfurt) stellte dann die KfW-Förderungsmaßnahmen hinsichtlich Sanierung und altersgerechter Umbau vor. DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler (Berlin) sprach in seinem daran anschließenden Vortrag über die herausragende Rolle von Immobilienverwaltern zwischen Klimawende und Privateigentum.

Dr. Harald Schlee von der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen erläuterte in seinem Vortrag das neue hessische Programm zur Modernisierungsförderung für WEG durch KfW-Finanzierungen.

Ein Ausblick zur Energieeffizienz in der dezentralen Energiewelt durch Ralf Stenzel von der MVV Energie AG (Mannheim) zeigte neue und konkrete Handlungsoptionen für Immobilienverwalter auf.

Abschließend wusste Gerhard Holzapfel (Bad Soden), selbst Hausverwalter und Energieberater, dann die Zuhörerschaft über rechtssichere Beschlüsse rund um die energetische Sanierung zu informieren.

Auch in 2015 wird die erfolgreiche Veranstaltungsreihe „Energetische Sanierung durch Wohnungseigentümergemeinschaften" fortgeführt - die Termine werden in Kürze bekannt gegeben.

Am vergangenen Freitag hat der Deutsche Bundestag in der dritten Lesung den Bundeshaushalt für 2015 beschlossen. Darin vorgesehen sind wie zu Beginn der Verhandlungen veranschlagt unter anderem 1,5 Mrd. Euro für die CO2-Gebäudesanierung sowie 700 Mio. Euro für die Städtebauförderung, 150 Mio. Euro davon für das Programm Soziale Stadt.

Der Wohngeld-Etat hingegen wurde im Vergleich zum Erstentwurf um 100 Mio. Euro reduziert. Waren in der ersten Vorlage noch 630 Mio. Euro veranschlagt, wurden jetzt lediglich 530 Mio. beschlossen. Damit steigt das Budget für das kommende Jahr um lediglich 30 Mio. Euro. Der Deutsche Mieterbund zeigte sich verärgert über die geringe Erhöhung und forderte, dass die im Koalitionsvertrag angekündigte Erhöhung des Wohngeldes nicht der "schwarzen Null" geopfert werden dürfe.

Hintergrund dafür ist, dass im Koalitionsvertrag vereinbart wurde, die Leistungen des Wohngeldes deutlich zu verbessern. So ist vorgesehen, die Leistungshöhe und Miethöchstbeträge den Bestandsmieten- und der Einkommensentwicklung anzupassen. Eine Umsetzung dieser Pläne rücken nach Ansicht des Mieterbundes mit der Kürzung des zur Verfügung gestellten Wohngeldes allerdings in weite Ferne.

Zum Hintergrund: Das Wohngeld wird von Bund und Ländern je zur Hälfte finanziert. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes erhalten derzeit rund 780.000 einkommensschwache Haushalte einen staatlichen Zuschuss zum Wohnen – im Schnitt 114 Euro. Fast 50 Prozent der Wohngeldempfänger sind Rentnerhaushalte. Vom Wohngeld profitieren Bürger, die ein geringes Einkommen haben, aber nicht Hartz IV beziehen. Auf Grund der Einführung des gesetzlichen Mindestlohns könnte die Zahl der Empfänger in den kommenden Monaten deutlich steigen.

Mancherorts fällt schon der erste Schnee. Nicht jeden freut das, denn es bedeutet eine Menge Mehrarbeit für Grundstücks- und Hauseigentümer. Schließlich sind sie für die gefahrlose Nutzung ihres Grundstückes und anliegender Gehwege verantwortlich. Ganz gleich ob Hausbesitzer oder Wohnungseigner: Bewohner, Gäste und Passanten müssen alle Wege gefahrfrei nutzen können. Was Wohnungseigentümer und Hausbesitzer gleichermaßen beachten müssen, um gefährliche Rutschpartien zu vermeiden, darüber informiert aktuell der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Kehr- und Räumpflicht: Mehr als einen schmalen Pfad

Grundsätzlich ist es Aufgabe der öffentlichen Hand für die Winterräumung zu sorgen. Das trifft in der Praxis allerdings meist nur für Straßen zu. Die Verantwortung für Gehwege wird in den meisten Satzungen an die Anlieger weitergegeben. Trotz regionaler Unterschiede herrscht in den Kernpunkten weitestgehend Einigkeit: An Werktagen müssen Eigentümer von morgens 7 Uhr bis abends 20 Uhr für geräumte Wege und Grundstückszugänge sorgen, an Sonn- und Feiertagen gilt diese Pflicht von 9 Uhr bis 20 Uhr. Dabei reicht ein schmaler Trampelpfad allerdings nicht, schließlich sollen die Gehwege auch Kinderwagen und Rollstühle passieren können. Üblich ist eine Räumung – je nach kommunalen Bestimmungen - zwischen 0,80 und 1,50 Meter Breite. Privatwege und die Hauszugänge müssen mindestens einen halben Meter breit gekehrt sein. Streuen mit Salz ist mehrheitlich verboten. Nur in Ausnahmefällen, wie beispielsweise bei Eisregen, ist es zulässig. Die Verwendung von Sand, Asche und Streu hingegen wird empfohlen.

Mehrmals täglich Schippen

Wenn es die Witterung verlangt, genügt es nicht nur morgens die Wege zu räumen. Gehwege und Zugänge müssen den gesamten Tag gefahrfrei begehbar sein. Für Berufstätige ist das nur schwer zu gewährleisten. Ist es dem Eigentümer nicht möglich auch tagsüber für geräumte Wege zu sorgen, sollte die Räum- und Kehrpflicht auf Dritte übertragen werden. Schließlich ist der Eigentümer schadenersatzpflichtig, ganz gleich, ob er im Schadensfall nicht räumen konnte oder wollte. Wird die eigene Immobilie vermietet, besteht die Möglichkeit, die Schneebeseitigungsarbeiten vertraglich auf einen oder mehrere Mieter zu übertragen. Eigentümergemeinschaften können den Winterdienst untereinander aufteilen. Allerdings ist die mit dieser Aufgabe betraute Person regelmäßig auf Tauglichkeit zu prüfen. Ist sie beispielsweise aufgrund ihres Alters oder ihres gesundheitlichen Zustandes nicht in der Lage zur Räumung und resultiert daraus die Schädigung einer Person, verantwortet dies der Eigentümer, bzw. die Eigentümergemeinschaft.

Kehrpflicht besser an Profis übertragen

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Hausbesitzer und Wohnungseigentümer die Kehrpflicht besser einem Dienstleister übertragen. Gerade, wenn sie Haus oder Wohnung nicht selbst nutzen und so nicht vor Ort sein können. Doch auch dann kann sich der Eigentümer nicht entspannt zurücklehnen: er muss die Arbeiten des Räumungsdienstes kontinuierlich überwachen und gegebenenfalls Nachbesserungen einfordern. Hat der Eigentümer seine Kontroll- und Überwachungspflichten nachweislich wahrgenommen und es ist dennoch ein Schadensfall eingetreten, haftet der beauftragte Dienstleister. Wurde die Kontrollpflicht vertraglich dem Hausverwalter übertragen, ist es seine Aufgabe, Dienstleister zu beauftragen, die fehlerfreie Durchführung zu kontrollieren und gegebenenfalls für Ersatz zu sorgen.

Den Blick nach oben nicht vergessen

Bei Eis und Schnee achtet jeder meist auf die eigenen Füße. Allerdings sollte auch der Blick nach oben nicht vergessen werden. Schnell hat sich auf den Dächern eine dicke Schneedecke gebildet, die als Dachlawine abzugehen droht. Auch herabfallende Eiszapfen können gefährlich werden. Eigentümer bzw. Verwalter sollten daher Grundstück und Gebäude regelmäßig begutachten, denn auch das ist Teil der Verkehrssicherungspflicht.

Pflichten gelten bei Schnee und Eis aber auch für Passanten und Anwohner: Sie müssen beim Begehen von Fußwegen Vorsicht walten lassen. Gerade, zur frühen Morgenstunde oder nachts. Wer außerhalb der festgelegten Räumungszeiten – wohlmöglich in unangemessenem Schuhwerk - spazieren geht, darf sich auf freie oder gestreute Fußgängerwege nicht verlassen und trägt im Falle eines Unfalls eine Mitschuld. Werden aber all diese Pflichten beachtet, steht der weißen Winterfreude sicher nichts mehr im Wege.

Das novellierte Mess- und Eichgesetz (MessEG) tritt zu Beginn des nächsten Jahres in Kraft. Der Bundesrat stimmte heute der neuen Mess- und Eichverordnung (MessEV) zu, die entsprechend dem bereits im Juli 2013 gebilligten MessEG zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens europarechtliche Vorgaben umsetzt und zukünftig die Verwendungsüberwachung von Messgeräten vereinfacht. Damit gelten ab Januar neue Pflichten für Immobilienbesitzer, Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Haus- und Immobilienverwalter. Darauf weist der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hin.

Neue Anzeigepflicht auch für Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler

Zum 1. Januar 2015 müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte, die der Erfassung von Warm- und Kaltwasser sowie thermischer Energie dienen, dem zuständigen Eichamt gemeldet werden. Die Anzeige muss innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme erfolgen. Anzeigepflichtig ist der Verwender, der die so genannte Funktionsherrschaft über das jeweilige Messgerät innehat und damit über die rechtliche und tatsächliche Funktionskontrolle des Gerätes verfügt. In den meisten Fällen betrifft dies den Wohnungseigentümer. In Eigentümergemeinschaften (WEG), in denen Messgeräte in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, gilt die WEG als Verwender im Sinne des Gesetzes. Wurde das Messgerät allerdings bei einem Messdienstleister angemietet oder können die Messwerte nur mithilfe eines speziellen Gerätes durch diesen erfasst werden, ist das Messdienstunternehmen Verwender und für die Anzeige neuer Geräte zuständig.

Zur Anzeige gebracht werden muss allerdings nicht jedes einzelne installierte Gerät, sondern nur welche Geräteart verwendet wird. Dies muss einmalig nach Inbetriebnahme neuer oder erneuerter Geräte erfolgen, eine Ab- oder Ummeldung z. B. auf Grund von Umzug ist nicht erforderlich. Die Anzeige muss die Messgeräteart und die Anschrift des Verwenders enthalten; Voraussetzung allerdings ist die Vorhaltung ausführlicher Angaben zum Gerät, wie Hersteller, Typenbezeichnung, Jahr der Kennzeichnung des Gerätes für eventuelle Rückfragen der Eichbehörden. Die Meldung kann elektronisch an das zuständige Eichamt übermittelt werden. Ab 1. Januar soll dies nach Aussage der Eichbehörden über eine zentrale Eingabemaske unter www.eichamt.de möglich sein.

Haus- und Immobilienverwalter in der Informationspflicht

Auch Haus- und Immobilienverwalter sind von dem Gesetz berührt. Im Rahmen ihrer ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit sind sie verpflichtet, Eigentümer und Wohnungs-eigentümergemeinschaften über die neue Anzeigepflicht zu informieren. Bei Nichtinformation haftet der Verwalter gegebenenfalls wegen schuldhafter Pflichtverletzung. Daher empfiehlt der Spitzenverband der Immobilienverwalter DDIV, Eigentümer und Wohnungsgemeinschaft umgehend über die neue Meldepflicht in Kenntnis zu setzen. Die WEG, bzw. die Eigentümer können dann entscheiden, ob sie neue Messgeräte eigenständig melden oder die Aufgabe an den Verwalter oder den Messdienstleister übertragen. Werden neue Messgeräte nicht angezeigt, droht ein Bußgeld von bis zu 20.000 Euro.

Handlungsempfehlung für Immobilienverwaltungen erarbeitet

Der DDIV hat für die 1.800 Mitgliedsunternehmen in den Landesverbänden, eine entsprechende Handlungsempfehlung erarbeitet. Diese ist bei den Landesverbänden abrufbar.

Die im Koalitionsvertrag vorgesehene Absenkung und Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierung höhlt das Institut der „Miete" als Gebrauchsüberlassung von Wohnungen aus. Das ergab ein Gutachten des InWIS-Instituts im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland BID, in der der DDIV alleinig die Interessen der Verwalter vertritt.

Die Ergebnisse wurden in der vergangenen Woche im Rahmen eines Parlamentarischen Abends in der Berlin-Brandenburgischen Akademie der Wissenschaften vorgestellt und gemeinsam mit Vertretern aus Politik und Wirtschaft diskutiert.

Das Gutachten „Wirkungsanalyse der Mietrechtsänderungen – Mieterhöhung nach Modernisierung", kommt zu dem Schluss, dass die im Koalitionsvertrag angedachte Absenkung der Mieterhöhung von 11 auf 10 Prozent und die Begrenzung dieser bis zum Ende der Amortisationsdauer Modernisierungsmaßnahmen durchgängig unwirtschaftlich macht.

Die Vertreter der Immobilienwirtschaft wiesen in ihrer Ausführungen darauf hin, dass etwa 80 Prozent des Wohnungsbestandes vor 1990, die Hälfte davon in den 1950er bis 1970er Jahren errichtet worden ist. Aktuell verfügt Deutschland über einen qualitativ sehr guten Wohnungsbestand für breite Schichten der Bevölkerung. Eine Vielzahl der Wohnungen müsse zukünftig allerdings den Anforderungen einer alternden Gesellschaft angepasst sowie die Energieeffizienz gesteigert werden, um den demografischen Veränderungen und dem Klimaschutz Rechnung zu tragen. Dafür ist ein deutlich höheres Modernisierungsvolumen erforderlich.

Eine Begrenzung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung bis zur Amortisation der Modernisierungskosten kommt jedoch einem Investitions- und damit einem Modernisierungsstopp gleich. Denn eine Verringerung der Mieterhöhungsmöglichkeit von 11 auf 10 Prozent macht viele Modernisierungen nicht mehr attraktiv.

Darf die modernisierungsbedingte Mieterhöhung aber nur bis zur Amortisation der Modernisierungskosten geltend gemacht werden, ist keine der im Gutachten exemplarisch berechneten Modernisierungsmaßnahmen mehr wirtschaftlich darstellbar. Und dies betreffe alle Arten von Investitionen – von der Verbesserung der Sicherheitsausstattung an Wohnungseingangstüren, den Balkonanbau und das Nachrüsten von Aufzugsanlagen bis hin zu aufwändigen Modernisierungen wie der altersgerechte Umbau von Wohnungen und energetische Sanierungen.

Ulrich Kelber (SPD), Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, kündigte in seinen Ausführungen an, direkt nach der Verabschiedung der Mietpreisbremse mit der Umsetzung der zweiten mietrechtlichen Tranche des Koalitionsvertrages zu starten. Zugleich kündigte er allerdings auch Anreize für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an: „Ein Angebot der Bundesregierung wird kommen".

Sein Kollege aus dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, der Parlamentarische Staatssekretär Florian Pronold (SPD), legte den Fokus auf die gestiegenen Baukosten, die dem Neubau bezahlbarer Wohnungen und damit der Entspannung der Wohnungsmärkte im Wege stehen. Im „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen" werde man auch Kostentreiber wie die Stellplatzverordnung auf den Prüfstand stellen.

Dr. Jan-Marco Luczak (CDU), stellvertretender Vorsitzender des Bundestagsausschusses für Recht und Verbraucherschutz, machte aus seiner Skepsis gegenüber der geplanten Befristung und Absenkung der Modernisierungsmieterhöhung keinen Hehl: „Das Schlimmste, was passieren kann, wäre, dass nichts mehr passiert." Also dass der im InWIS-Gutachten prognostizierte Investitions- und Modernisierungsstopp tatsächlich eintreten würde.