Die Richter des Bundesverfassungsgerichtes haben eine Ausnahmeregelung bei der Grunderwerbsteuer als nicht verfassungskonform gewertet. Bisher wurde der Kauf von Firmen oder Anteilen anders besteuert. Ein Umstand, der mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes unvereinbar ist.

Die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fällig wird, richtet sich in der Regel nach der Höhe des Kaufpreises. Anders wird dies bisher gehandhabt, wenn der Verkehrswert eines Grundstücks nicht bestimmt werden kann. Dieser Umstand besteht beispielsweise beim Kauf von Firmen oder Firmenanteilen, zu deren Gesellschaftsvermögen Grundbesitz gehört. In solchen Fällen bemisst sich die Steuer nach anderen Grundsätzen. Doch wie die Karlsruher Richter aktuell entschieden, ist dies verfassungswidrig.

Der Entscheidung zufolge müssen die Ausnahmen an die geltende Steuerbemessung angeglichen werden. Je nach Bundesland beträgt der Grunderwerbssteuersatz derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.Der Ersatzmaßstab für die Steuer führe zu sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung gegenüber der geltenden Besteuerung. Die Grundstücke würden willkürlich oder viel zu niedrig bewertet, ohne dass es einen sachlichen Grund dafür gebe. So erreiche der für die Ausnahme ermittelte Wert eines unbebauten Grundstücks meist nur rund 70 Prozent des Verkehrswertes eines Grundstücks.

Mit dem Urteil des BVerfG ist der Gesetzgeber verpflichtet, spätestens bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zum 1. Januar 2009 eine Neuregelung zu treffen. Bis zum Stichtag 31. Dezember 2008 gilt die Vorschrift unverändert.

BVerfG, Beschluss v. 23.6.2015, 1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11

Um dem anhaltenden Wohnungsmangel in Ballungszentren nachhaltig Herr zu werden, fordert die deutsche Wohnungswirtschaft aktuell ein Drei-Milliarden-Euro-Programm des Bundes und der Länder. Damit könnte der Bau von 100.000 neuen Wohnungen über fünf Jahre gefördert werden. Das forderte kürzlich der BID-Vorsitzende und GdW-Präsident Axel Gedaschko. Künftig müssten jährlich rund 320.000 Wohnungen gebaut werden, um dem  steigenden Wohnungsbedarf - auch bedingt durch Zuwanderung - gerecht werden zu können. Demgegenüber steht die Fertigstellung von bundesweit lediglich 245.000 Wohnungen im Jahr 2014.

Bezahlbare Mieten dank Neubauförderung

Hohe Baukosten sind eine der größten Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft. Ohne öffentliche Förderung bleiben die Mieten für mittlere und untere Einkommensgruppen unerschwinglich, so der GdW. Mithilfe des geforderten Programms könnten allerdings Durchschnittsmieten nach Schätzung des GdW bei etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung gestellt werden.

Energiesparauflagen begrenzen

Ein weiterer Faktor für steigende Baukosten sind die derzeitigen Energiesparauflagen. Werden diese sukzessive verstärkt, führt dies unweigerlich zu steigenden Bau- und Mietkosten. Der DDIV unterstützt den GdW bei seiner Forderung nach Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Neubau darf für Wohnungsunternehmen wie auch für private Eigentümer und Vermieter kein Minusgeschäft werden. Damit langfristig auch Mieter mit niedrigem Einkommen vom Wohnungsneubau profitieren, müssen Bund und Länder praktikable Förderprogramme auflegen.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat gestern einen Referentenentwurf zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler vorgelegt. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den Entwurf grundsätzlich, weil damit Verbraucherschutz und Qualifikation in der Wohnungsverwaltung erhöht werden. Als Spitzenverband hat der DDIV sich seit langem für Mindeststandards in der Immobilienverwaltung eingesetzt, da die Anforderungen an die Tätigkeit in den letzten Jahren signifikant gestiegen sind. Daher werden in § 34 c der Gewerbeordnung entsprechende Zugangsvoraussetzungen erlassen. Diese betreffen ausschließlich gewerbliche WEG-Verwalter. Die Detailregelungen sind nachfolgend in der Makler- und Bauträgerverordnung verankert. Der DDIV geht davon aus, dass diese Regelung zum 1. Januar 2016 verkündet wird. Nach einer Übergangsphase von neun Monaten haben gewerbliche Verwalter sechs Monate Zeit, sich von einer IHK-Sachkundeprüfung befreien zu lassen.

WEG-Verwalter müssen Sachkunde und Versicherungsschutz vorweisen

Dem Referentenentwurf zufolge müssen künftig WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis, ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorlegen, bevor sie eine Gewerbeerlaubnis erhalten. Die Regelung ist ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen, Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen nicht darunter.

Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter zusätzliches Personal, haftet er dafür und ist verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken, z.B. durch die Erstellung von Abrechnungen sowie die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Als angemessene Qualifikation können auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Darauf hatte der DDIV in der Vergangenheit mehrfach gedrängt. Auch die Einführung einer „Alten-Hasen-Regelung“ ist geplant. Danach wären WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbständig tätig sind, von einer Sachkundeprüfung ausgenommen.

Analoge Zulassungsvoraussetzungen sollen künftig auch für den Immobilienmakler gelten.

Erste Auskunft zum Referentenentwurf

Der DDIV sieht nach einer ersten Durchsicht allerdings noch konkreten Nachbesserungsbedarf. In den nun folgenden Anhörungen und im parlamentarischen Verfahren wird es u. a. darum gehen, für die Erweiterung der Versicherungspflicht einzutreten. Zwar ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ein zentraler Bestandteil zur Absicherung der Haupt- und Nebenrisiken des Verwalteralltages. Der DDIV plädiert allerdings dafür, die Versicherungspflicht auf die Deckung gegen Personen- und Sachschäden auszuweiten und den Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung vorzunehmen.

Zugleich fehlt im Entwurf eine Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Diese sind ebenfalls treuhänderisch tätig und tragen dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter. Aus Verbraucherschutzgründen sollten sie daher die gleichen Qualifikationsnachweise erbringen.

Um die in der Praxis erforderlichen Mindeststandards auch im Hinblick auf aktuelle gesellschaftliche Herausforderungen wie Energiewende und demografischer Wandel gewährleisten zu können, spricht sich der DDIV zudem für die Einführung einer Weiterbildungspflicht aus. Nur so kann garantiert werden, dass dauerhaft ausreichendes Fachwissen, Qualifikation und Sachkenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung vorhanden sind. Damit wird auch die Altersvorsorge von Millionen Bundesbürgern dauerhaft besser geschützt.

Über den DDIV:

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. ist der Berufsverband der treuhänderisch tätigen Immobilienverwalter in Deutschland. Gemeinsam mit seinen zehn Landesverbänden spricht der Spitzenverband für über 1.800 Mitgliedsunternehmen. Diese verwalten rund 3,8 Millionen Wohnungen mit einem Wert von 450 Milliarden Euro, darunter allein 2,5 Millionen Eigentumswohnungen. Der DDIV wirbt für einen wirksamen Verbraucherschutz, fordert seit Jahren einheitliche Berufszugangsregelungen sowie adäquate politische Rahmenbedingungen und tritt ein für eine Professionalisierung des Tätigkeitsfeldes.

DDIVnewsletter-Redaktion: Herr Krause, Sie kennen die Immobilienbranche wie kaum ein anderer. Seit 30 Jahren sind Sie an Ihrer Basis tätig und haben sich mit Ihren aufmerksamen und präzisen Beobachtungen einen Namen gemacht. Doch erst in diesem Jahr kommen Sie zum Deutschen Verwaltertag nach Berlin. Warum erst jetzt?

Hausmeister Krause: Mein Haus und meine Siedlung fordern mich unentwegt. Hausmeister ist kein Beruf, dat is Berufung. Tag und Nacht muss ich diese renitente Bande von Haus-Bewohnern in Schach halten. Von der Außen-Bedrohung durch kriminelle Elemente (ich sach nur, die Muränen) will ich gar nicht reden. Man hat mir widergesetzlich das Errichten eines Starkstrom-Schutz-Zaunes untersagt – ein Skandal sondersgleichen. Aber da ist das letzte Wort noch nicht gesprochen.

DDIVnewsletter-Redaktion: Ihr Motto ist „Ordnung muss sein". Wie ordentlich sollte es Ihrer Meinung nach denn in Hauseingang oder Treppenhaus sein?

Hausmeister Krause: Hier gilt das Spiegelprinzip. Wo ich mich nicht einwandfrei und deutlich in einem Spiegelbild wiedererkenne, ist eindeutig Väterchen Schlunz am Werk.

DDIVnewsletter-Redaktion: Was zeichnet Ihrer Meinung nach eigentlich einen guten – und damit meinen wir einen mindestens genauso gewissenhaften Hausmeister wie Sie – aus?

Hausmeister Krause: Nichts, aber absolut nichts darf an ihm vorbei gehen. Der Hausmeister ist Meister des Hauses. De Verwaltung is de Legislative, de Hausmeister unerbittliche Exekutive... quasi de absolute Hausgewalt.

DDIVnewsletter-Redaktion: Haben Sie einen Tipp für uns, was man gegen Bewohner macht, die notorisch und böswillig gegen die Hausordnung verstoßen?

Hausmeister Krause: Ab in de Heizungskeller und de Türe von außen abgeschlossen. Nach 3-4 Tagen is der Widerstand meistens gebrochen.

DDIVnewsletter-Redaktion: Mal ganz ehrlich: Sollten Hausmeister einen eigenen Ansprechpartner oder eine eigene Rufnummer bei der Polizei bekommen, damit solche dringenden Angelegenheiten nicht untergehen?

Hausmeister Krause: Sicher, sicher: Et rote Telefon fordere ich seit Jahrzehnten.

DDIVnewsletter-Redaktion: Endlich werden Mindestanforderungen für Verwalter eingeführt. Was braucht Ihrer Meinung nach die Hausmeisterbranche? Wie stehen Sie beispielsweise zu einheitlicher Berufskleidung? Sie haben es ja vorgemacht....

Hausmeister Krause: Der Hausmeister hat die Hausgewalt wie der Staat die Staatsgewalt. Um das die Bewohner sofort erkennen zu lassen und damit zu bewirken, dass sie sich dieser Gewalt unterwerfen, ist eine Hausmeister-Uniform zweckdienlich.

DDIVnewsletter-Redaktion: Welche weiteren Tipps können Sie Ihren Kollegen aus der Verwalterwirtschaft mit auf den Weg geben? Was wollten Sie dem Verwalter schon immer einmal sagen?

Hausmeister Krause: Nie vergessen: SIE können sich viel ausdenken in ihren Büros. Doch wir Hausmeister stehen an der Front. In einem langen, schmutzigen und erbarmungslosen Krieg. Ich sach nur Übertretung der Mittagsruhe... da muss ich Türen brechen, um Musikanlagen sicher zu stellen. Widerspenstige Mieter in Schutzhaft nehmen... regelmäßige Drogenkontrollen habe ich durchzuführen... et Marihuna wandert doch fröhlich von einem Stock zum andern... und und und... Sie machen sich doch keine Vorstellung. ... Haach.

DDIVnewsletter-Redaktion: Vielen Dank für das angenehme Gespräch, Herr Krause!

Hausmeister Krause: Sicher, sicher...

Erst wenige Wochen gilt in Berlin die Mietpreisbremse, schon hat es eine Beschwerde gegen die Mietpreisregulierung gegeben: Ein Wohnungseigentümer sah sich an der Weitervermietung seiner Wohnung zu angemessenen Konditionen gehindert und rief die Karlsruher Richter an. Nun haben diese die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Sie verwiesen den Kläger aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes an die zuständigen Zivilgerichte.

Seit Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetztes und des Inkrafttreten der Mietpreisbremse in Berlin zum 1. Juni dürfen die Mieten im gesamten Stadtgebiet bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dagegen hat ein Vermieter beim Bundesverfassungsgericht Verfassungsbeschwerde eingelegt. Er sehe sich aufgrund der Mietpreisregulierung daran gehindert, seine Wohnung ab dem 1. August 2015 zu angemessenen Konditionen weiterzuvermieten.

Die 2. Kammer des Bundesverfassungsgerichtes hat die Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes abgelehnt. Der Vermieter müsse, bevor er das Verfassungsgericht bemühe, zunächst die Zivilgerichte anrufen.

Sollte er bei der Neuvermietung der Wohnung gegen die Kappungsregelung verstoßen, ändert dies nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Unwirksam ist dann lediglich die Abrede über die Höhe der Miete und auch dies nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten wird. Hält der Beschwerdeführer diese Begrenzung für nichtig, so ist er nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete (also auch über die Kappungsgrenze hinaus) vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese haben dann zu untersuchen, ob die vertragliche Entgeltabrede teilweise unwirksam ist. Im Rahmen eines solchen Gerichtsverfahrens könnte dann auch inzident geprüft werden, ob die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung überhaupt mit höherrangigem Recht im Einklang steht.

(BVerfG, Beschluss v. 24.6.2015, 1 BvR 1360/15)