Der Bundesgerichtshof (BGH) verhandelte gestern über die verspätete Abrechnung einer Betriebskostenvorauszahlung einer vermieteten Eigentumswohnung. Auslöser der gerichtlichen Auseinandersetzung war die nicht erbrachte Leistung einer Immobilienverwaltung.

Der DDIV appelliert anlässlich der BGH-Entscheidung erneut nachdrücklich an die Bundesregierung, endlich im Sinne des Verbraucherschutzes von Millionen Wohnungseigentümern und Mietern zu handeln und das Verfahren zur Einführung von Mindestanforderungen für gewerbliche Immobilienverwalter zeitnah abzuschließen.

Der Streitfall

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung. Die ausstehenden Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 stellte der Vermieter jedoch erst im Jahr 2013 ab. Zu spät, denn der Mietvertrag sah eine Ergänzung vor, die festlegte, dass die Betriebskosten nach Genehmigung der Abrechnung durch die Eigentümerversammlung jährlich abzurechnen sind. Der Vermieter ist der Ansicht er habe die Verspätung nicht zu verantworten und könne die Nachzahlungen daher verlangen, denn die damalige und inzwischen abberufene Hausverwaltung habe für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt.

Der BGH widersprach: der Kläger kann keine Nachzahlung fordern, weil er die Abrechnungen jeweils verspätet vorgelegt hat. Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Dies konnte der Kläger jedoch nicht eindeutig beweisen.

BGH-Urteil bestätigt Forderungen des DDIV

Das BGH-Urteil zeigt erneut: unqualifizierte Immobilienverwaltungen schädigen nicht nur die betroffenen Eigentümer und Mieter. Die aktuelle Fall stärkt daher die Forderung des DDIV das Gesetzgebungsverfahren zur Einführung einer Berufszulassungsregelung zeitnah abzuschließen und auch eine Weiterbildungspflicht festzuschreiben. Immobilienverwalter müssen bereits heute mehr als 60 Gesetze und Verordnungen rechtssicher anwenden. Ohne eine kontinuierliche und fundierte Weiterbildung ist eine nachhaltige und verbraucherorientierte Verwaltung nicht möglich. Der DDIV forderte angesichts dessen sowohl die Weiterbildungspflicht als auch die Einführung eines Weiterbildungszuschusses für Immobilienverwalter, um u. a. die stagnierende Sanierungsquote von Wohnungseigentümergemeinschaften signifikant zu heben und die Energiewende im Gebäudebestand anzukurbeln.

Auf längere Sicht lebt es sich günstiger in den eigenen vier Wänden. Dies bestätigt eine aktuelle Analyse des Forschungsinstituts empirica und der LBS Reserach. Auch wenn die Anfangsbelastung der „Neueigentümer” anfänglich höher ist als die Wohnkosten von Mieterhaushalten, konstatieren die Forscher: Eigentum schlägt Miete.

Ist die Immobilie erst einmal schuldenfrei müssen Wohneigentümer demnach nur noch etwa jeden sechsten Euro fürs Wohnen aufbringen, Mieter fast jeden dritten. Während Mieterhaushalte mit steigenden Mieten konfrontiert sind, sinken die Ausgaben der Wohneigentümer insbesondere durch die regelmäßige Kredittilgung stetig.

Kostenvorteile von Mietern schmelzen dahin

Dies verdeutlichen auch die Zahlen der Untersuchung: unter 40-Jährige geben durchschnittlich 619 Euro monatlich für die Miete aus. Eigentümer gleichen Alters müssen tiefer in die Tasche greifen und rund 729 Euro im Monat „berappen”. Hat man das Rentenalter erreicht, wendet sich das Blatt jedoch. So beträgt die Miete der über 64-Jährigen im Schnitt 688 Euro – etwa ein Drittel des verfügbaren Einkommens im Ruhestand. Die Wohnkosten eines Eigentümers belaufen sich dann auf nur noch 499 Euro monatlich. Sind die eigenen vier Wände schuldenfrei, reduzieren sich die Ausgabe auf 386 Euro. Kostenvorteil: Eigentümer!

Mehr Geld im Alter

Eigentümer profitieren zudem von einem „Mehr” an Wohnqualität und verfügen u. a. über größere Wohnflächen und eine bessere Ausstattung. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss sich zudem keine Gedanken um steigende Mieten oder gar Verdrängung aus dem Kiez machen, so die Forscher. Der entscheidende Vorteil der schuldenfreien Eigentümer ist jedoch die sog. „Liquiditätsrente”. Ihnen stehen über 300 Euro im Monat mehr für Ausgaben zur Verfügung als Rentnern, die zur Miete wohnen.

Die Ergebnisse bestätigen auch den DDIV in seinen Bemühungen Wohneigentum zu stärken und auch mittleren und geringen Einkommen den Sprung ins Eigentum als zustätzlichen Baustein der privaten Altersvorsorge zu ermöglichen.

Mehr Informationen zu den Ergebnissen der LBS Research stehen » hier zur Verfügung…...

Mehr als 9 Millionen Eigentumswohnungen gibt es in Deutschland. Viele davon dienen der Altersvorsorge vermietet oder selbstgenutzt. Auch steigt die Zahl der Baugenehmigungen weiter und zeigt damit, dass der Wunsch der Deutschen nach einer Immobilie ungebrochen ist. Neben der richtigen Auswahl der Immobilie sollte später aber auch Wert auf die Auswahl des Verwalters gelegt werden. Der DDIV bietet Wohnungseigentümern nun mit der aktualisierten Immobilienverwalter-Checkliste eine praktische Orientierungshilfe damit die eigene Immobilie keinen Wertverlust erleidet.

Viele Wohnungseigentümer unterschätzen Aufgaben und Funktion eines Immobilienverwalters und wissen zudem oft nicht, wie sie einen guten Immobilienverwalter finden und auswählen. In der Praxis kann dies verheerende Auswirkungen haben. „Es gibt immer noch zu viele Verwalter am Markt, die nicht die notwendigen Qualifikationen besitzen, um ihre treuhänderische Funktion richtig auszufüllen. Das führt nicht selten zum Wertverfall der Immobilie”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

In den letzten Jahren stieg der Anspruch an die Tätigkeit des Immobilienverwalters permanent. Mittlerweile sind in der Praxis weit mehr als 60 Gesetze und Verordnungen rechtssicher anzuwenden, ohne Mindestanforderungen des Gesetzgebers.

„Kauf und Auswahl einer Eigentumswohnung sind im Gegensatz zur Auswahl des Verwalters vergleichsweise einfach. Immer häufiger erreichen uns mittlerweile Anfragen wie der richtige Verwalter gefunden werden kann”, so Kaßler.

Die aktualisierte Checkliste zur Auswahl des Verwalters gibt daher wertvolle Hinweise, wie Fehler bei der Betrauung des Verwalters vermieden werden können. „Damit geben wir Wohnungseigentümern Orientierung und wichtige Anhaltspunkte“, weiß DDIV-Geschäftsführer Kaßler, jedoch nicht ohne darauf hinzuweisen, dass Qualität ihren Preis hat. „Wer bei der Auswahl einzig auf den Preis schaut, muss sich nicht wundern, wenn eines Tages das böse Erwachen erfolgt”, so Kaßler.

Die aktualisierte Verwalter-Checkliste steht kostenfrei unter www.ddiv.de/verwaltercheckliste zur Verfügung. Über die Suchfunktion können Eigentümer unverbindlich eine professionelle Immobilienverwaltung in ihrer Nähe finden: www.ddiv.de/verwaltersuche.

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Und sie lohnt sich doch! Ein Bonner Wirtschaftshistoriker analysierte die Immobilienpreisentwicklung in 16 Industriestaaten von 1870 bis 2015. Das Ergebnis: Immobilien sind lukrativer als Aktien – und noch dazu weniger risikobehaftet. So erzielte Wohneigentum im Durchschnitt jährlich acht bis 8,5 Prozent Gewinn. Aktien erwirtschafteten dagegen nur sieben bis 7,5 Prozent.

Dennoch gilt es, die Immobilienfinanzierung auf sichere Beine zu stellen und den Kauf nicht zu überstürzen. Je nach Region schwanken die Preise stark. Erwirtschaften Wohnungen oder Häuser in Städten und Ballungsräumen aufgrund der hohen Nachfrage viel Gewinn, stagnieren oder sinken die Preise in dünn besiedelten Gebieten dagegen. Dennoch ermittelten die Bonner Forscher, dass Immobilienmärkte im Gegensatz zu Aktien vergleichsweise wenig schwanken und Wohneigentum auch in finanziellen Krisen eine sichere Bank ist. „Die Ergebnisse bestätigen die Erhebungen des DDIV: das selbstgenutzte oder vermietete Wohneigentum ist und bleibt ein sicherer Hafen. Vorausgesetzt das Objekt wird professionell und mit dem notwendigen Weitblick verwaltet. Nur so bleibt eine positive Wertentwicklung absehbar”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.  

Neueste Untersuchungen haben ergeben, dass die Sanierungsquote in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) weit hinter der Planung der Bundesregierung liegt. Das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestandes wird damit nicht erreicht. Der DDIV fordert daher die unverzügliche Einführung eines Weiterbildungszuschusses für die Branche, um die Sanierungsquote signifikant zu heben. Zudem appelliert der DDIV an die Bundesregierung endlich letzte Bremsklötze bei der Einführung von Mindestanforderungen für den Verwalter zu lösen. Ohne Fach- und Sachkunde sowie eine kontinuierliche Weiterbildung für den Immobilienverwalter bleibt die Energiewende im Gebäudebestand Makulatur.

Die vom IW Köln und der EBZ Bochum* veröffentlichten Ergebnisse zeigen schonungslos, dass die Energiewende im Gebäudebereich an Wohnungseigentümergemeinschaften scheitern wird. Damit bestätigen beide Untersuchungen langjährige Analysen des DDIV, wonach die Sanierungsquote bei etwa 0,6 Prozent liegt und damit weit entfernt ist von der avisierten zweiprozentigen jährlichen Sanierungsrate.

Neben einer Optimierung von Förderprogrammstrukturen, Finanzierungsbedingungen und gesetzlichen Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz sieht der DDIV einen hohen Handlungsbedarf bei Immobilienverwaltungen. Eine Untersuchung von KfW und DDIV stellte bereits 2014 fest, dass häufig fehlende Kenntnisse des Immobilienverwalters energetische Sanierungen aufhalten. „Hier liegt enormes Potential brach, das endlich gehoben werden sollte. Nur ein qualifizierter Verwalter wird in der Lage sein, energetische Sanierungsprozesse anzukurbeln und zu begleiten. Wir halten daher die zeitnahe Einführung eines finanziellen Weiterbildungszuschusses für die Verwalterbranche für dringend geboten”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Zudem sollte die Bundesregierung den Koalitionsvertrag endlich umsetzen und das Gesetzgebungsverfahren zur Einführung von Mindestanforderungen für gewerbliche Verwalter abschließen. „Im laufenden Gesetzgebungsverfahren regen wir neben dem Einschluss des Mietverwalters auch eine Weiterbildungsverpflichtung an, schließlich werden bundesweit über 1.000 Milliarden Euro an Immobilienvermögen treuhänderisch verwaltet”, so Kaßler. Mittlerweile haben Haus- und Immobilienverwalter weit über 60 Gesetze und Verordnungen anzuwenden und die neueste Rechtsprechung und technologische Entwicklung zu beachten – es besteht aber bisher nur die Pflicht zur Anzeige des Gewerbes. Das Gesetz würde letztlich eine große Lücke im Verbraucherschutz schließen und die Vermögensbildung und Altersvorsorge von Millionen Bundesbürgern sichern und zur Prägung eines einheitlichen Berufsbildes des Immobilienverwalters beitragen.

Die Einführung eines energetischen Weiterbildungszuschusses kann zudem einen schnellen Wissenstransfer beim Verwalter ermöglichen, da die Auswirkungen des Berufszugangsgesetzes erst in einigen Jahren spürbar werden.

* Gutachten des IW Köln: » „Die komplexe Förderlandschaft für energetische Gebäudesanierung in Deutschland“ 

Informationen der » Wüstenrot Immobilien GmbH und des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ)