Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft: Sie verstößt gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bis Ende 2019 soll sich die Politik auf eine Neuregelung einigen, die bis Ende 2024 in Kraft treten soll. Die nun diskutierten Modelle haben dabei unterschiedliche Auswirkungen auf Grund- und Hausbesitzer und Mieter.

Hintergrund

Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz. Die Höhe des Steuermessbetrags wird dabei teilweise von den Ländern festgelegt, der Hebesatz fällt in die Verantwortlichkeit der Kommunen. Die sog. Einheitswerte, auf denen die Berechnungen basieren, stammen aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost). Dadurch werden die erheblichen Entwicklungen der vergangenen Jahrzehnte unberücksichtigt gelassen.

Die Grundsteuer deckt rund zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen – insgesamt knapp 14 Milliarden Euro. Die Steuer wird dabei im Rahmen der Nebenkosten an Mieter weitergegeben.

Die Karlsruher Richter entschieden (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u. a.), dass die aktuellen Einheitswerte die Wirklichkeit nicht mehr abbilden und die Besteuerung daher verfassungswidrig sei. Bis 2019 muss sich der Gesetzgeber für ein neues Bewertungsmodell entscheiden – derzeit werden unterschiedliche Modelle diskutiert.

Kostenwertverfahren kritisch zu bewerten

Im Bundesrat haben sich alle Bundesländer mit Ausnahme von Hamburg und Bayern für das sog. Kostenwert-Modell ausgesprochen. Dabei wird bei allen Objekten der Bodenwert mit dem Bodenrichtwert angesetzt. Bei bebauten Grundstücken wird zusätzlich der Gebäudewert mit typisierten Baukosten herangezogen. Pauschale Herstellungskosten je Quadratmeter, differenziert nach Gebäudetypen, sowie eine Alterswertminderung sollen realistische Ergebnisse liefern.

Im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der auch der DDIV Mitglied ist, wurde der im Bundesratsantrag vorgeschlagene Kostenwertansatz von Prof. Dr. Johanna Hey geprüft. Nach ihrer Auffassung ist das Kostenwertverfahren nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Die Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln kommt zu dem Ergebnis, dass der im Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage nicht geeignet ist. Ursächlich hierfür ist, dass auch im Kostenwertmodell keine realistischen Werte zugrunde gelegt werden, da beispielsweise durchgeführte Modernisierungen an Altbauten ebenso wenig berücksichtigt werden wie z. B. heruntergekommene Bauten jüngeren Datums.

Zudem haben Berechnungen im Auftrag des Hamburger Senats ergeben, dass durch das Kostenwert-Modell eine Verzehnfachung der Grundsteuer für eine Wohnung möglich ist. Für eine 123-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Harvestehude wären statt 651 Euro jährlich 15.256 Euro Grundsteuer zu berappen. Freilich wurde dabei mit einem gleichbleibenden Hebesatz gerechnet, der einen erheblichen Einfluss auf die letztendliche Steuerlast hat.

Zukunft der Grundsteuer

Das nunmehr ergangene Urteil des Bundesverfassungsgerichts bestätigt die Einschätzung von Prof. Dr. Hey, wonach das Kostenwertverfahren ebenfalls verfassungswidrig wäre, sofern es ausschließlich die historischen Herstellungskosten berücksichtigt und keine weiteren Investitionen abbildet. Eine Flächensteuer, orientiert an der Grundstücks- und Gebäudegröße, oder eine reine Bodensteuer, begrenzt auf Bodenrichtwerte, ist allerdings im Rahmen der Anforderungen des Gerichts durchaus möglich.

Gleichzeitig muss hinterfragt werden, welcher Zweck mit der Grundsteuer verfolgt werden soll. Denn eine Steuer, die ausschließlich an den Bodenwert anknüpft, wäre zwar in der Praxis einfach zu handhaben, spiegelt für die Gemeinde allerdings nicht den Aufwand der Erschließung wider. So ist die Erschließung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus weitaus günstiger als bei einer Bebauung mit einem großen Mehrfamilienhaus – bei einer reinen Bodensteuer wäre das Steueraufkommen allerdings identisch. Eine Orientierung an der Grundstücks- und Gebäudegröße verspricht hingegen eine relativ unbürokratische Umsetzung, bei der gleichzeitig der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks Rechnung getragen wird.

Bund und Länder müssen nun schnell eine verfassungsgemäße Lösung auf den Weg bringen und gleichzeitig eine unbürokratische Übergangslösung umsetzen.

Im Zuge der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) stellen der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter und seine Landesverbände den rund 2.500 Mitgliedsunternehmen umfangreiche Verfahrensverzeichnisse und Muster­schreiben zur Verfügung. Die Unterlagen sind kostenfrei und werden über einen Zeitraum von einem Jahr regelmäßig aktualisiert. Damit unterstützen DDIV und Landesverbände das Etablieren reibungsloser Abläufe zur neuen DSGVO in den Unternehmen, um hohe Bußgelder zu vermeiden.

Die Datenschutzgrundverordnung stellt für Immobilienverwaltungen eine große Herausforderung dar. Gegenüber dem bislang geltenden Bundesdatenschutzgesetz bringt die DSGVO zahlreiche Veränderungen beim Umgang mit persönlichen Daten mit sich. Das Ziel der neuen Datenschutzauflagen ist es, die Rechte betroffener Personen an ihren persönlichen Daten noch stärker als bislang zu schützen. Verstöße werden künftig mit deutlich höheren Bußgeldern geahndet. Dabei ist davon auszugehen, dass künftig schneller Strafen verhängt und weniger Verwarnungen ausgesprochen werden – die EU-Datenschutz-Kommission erwartet eine konsequente Anwendung der Bußgeldvorschriften.

Die Anforderungen der DSGVO gelten für alle Unternehmen ab dem 25. Mai. Fast jede Branche muss sich dabei jedoch unterschiedlichen Herausforderungen stellen. Der DDIV hat zuletzt festgestellt, dass große Unsicherheiten in den Immobilienverwaltungen bestehen, wie die Verordnung umzusetzen ist und welcher Aufwand und Kosten damit verbunden sind.

Verfahrensverzeichnisse und Musterbegleitschreiben – kostenlos für Mitglieder

Der DDIV hat daher die Kanzlei Groß Rechtsanwälte Berlin beauftragt, zehn verschiedene Verfahrensverzeichnisse zu erstellen. Sie umfassen Vorgänge und Prozesse in der WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung. Zudem erhalten die Unternehmen diverse Musterschreiben für unterschiedlichste Zwecke von allgemeinen Info-Schreiben an die Eigentümer über Mustervorlagen zur Auftragsverarbeitung bis hin zu Verschwiegenheitserklärungen für Mitarbeiter, Hausmeister und weitere Personengruppen. Die Dokumente werden bis 31. März 2019 regelmäßig aktualisiert. Denn die Umsetzung der DSGVO wird viele neue Erkenntnisse darüber bringen, wie die Datenschutzbehörden und die Gerichte sie interpretieren und welche Anforderungen an die Umsetzung gestellt werden.

Die Verwaltungen haben noch ausreichend Zeit, die Verfahrensverzeichnisse und Musterschreiben in ihre Arbeitsabläufe zu implementieren, um hohe Bußgelder durch Verstöße gegen die DSGVO zu vermeiden. Der Abruf der Verzeichnisse und des Schreibens erfolgt mit personalisierten Codes, die die DDIV-Landesverbände Ihren Mitgliedsunternehmen zur Verfügung stellen.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) sucht auch in seinem Jubiläumsjahr den Immobilienverwalter des Jahres. Verwaltungsunternehmen in ganz Deutschland sind bis zum 22. Juni 2018 aufgerufen ihre Konzepte einzureichen, mit denen sie ihre Zukunft prägen. Die Preisverleihung findet am 6. September auf dem Festabend des 26. Deutschen Verwaltertages in Berlin statt.

„Um mit den sich verändernden Anforderungen ihrer Kunden Schritt zu halten, müssen sich Immobilienverwaltungen weiterentwickeln. Dafür gilt es Prozesse zu optimieren und weitreichende Entscheidungen zu treffen: Kann und will ich zusätzliche Leistungen mit meinem Unternehmen anbieten und neue Geschäftsbereiche erschließen? Nutze ich Inhouse-Lösungen oder setze ich auf Outsourcing? Verstehe ich die Digitalisierung für mich und meine Branche als Chance oder Hemmnis?”, fasst DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler die relevanten Fragestellungen für die Verwalterbranche zusammen.

Für den Immobilienverwalter des Jahres sucht der DDIV in diesem Jahr nach Miet- und Wohnungseigentumsverwaltungen, die mit neuen Strategien ihre Zukunft sichern. Denn bislang heben viele Unternehmen noch nicht die großen Potenziale, die ihre Tätigkeit bietet, das gilt insbesondere im Bereich der Mietverwaltung. Dabei können Immobilienverwaltungen echte Mehrwerte schaffen, sich als serviceorientierte Unternehmen präsentieren und die Kundenbindung verstärken. Kundenportale, Concierge-Angebote, digitalisierte Vermietungsprozesse, Umzugsservices, Lebensmittellieferdienste und 24/7-Erreichbarkeit sind nur eine Auswahl an möglichen Leistungen.  

Ob Outsourcing oder Inhouse-Lösung – der DDIV prämiert Ideen, die die klassische Miet- und WEG-Verwaltung erfolgreich ergänzen, und neue Ansätze, die zusätzliche Umsatzmöglichkeiten schaffen. Die drei überzeugendsten Konzepte ehrt der Spitzenverband auf dem Festabend des 26. Deutschen Verwaltertages am 6. September in Berlin, auf dem der DDIV sein 30-jähriges Bestehen feiert. Der Gewinner erhält den Titel „Immobilienverwalter des Jahres” und ein Preisgeld. Darüber hinaus wird er bei individuellen Marketingmaßnahmen unterstützt.

Sonderpreis für den NachwuchsStar 2018

Auch 2018 prämiert der DDIV auf dem Festabend den besten Auszubildenden der Branche. In diesem Jahr können erstmals auch Unternehmen, die kein Mitglied in einem DDIV-Landesverband sind, Auszubildende als NachwuchsStar nominieren. Gesucht wird der Auszubildende, der durch schulische Leistungen, besonderes Engagement im Unternehmen oder ehrenamtliche bzw. soziale Tätigkeiten überzeugt. Bewerbungen können sowohl Ausbilder als auch Auszubildende einreichen.

Weitere Informationen zu den diesjährigen Ausschreibungen, den Teilnahmebedingungen und zur Online-Bewerbung finden Sie unter » www.immobilienverwalter-des-jahres.de.

Am 6. und 7. September 2018 richtet der Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV) seine Jahrestagung in Berlin aus. Beim wichtigsten Fachkongress für Immobilienverwalter erwartet der Spitzenverband rund 700 Entscheider aus der Immobilienbranche.

Auch in seinem Jubiläumsjahr richtet der DDIV den Blick auf die Zukunft der Immobilienverwaltung. Mit hochkarätigen Juristen und Praktikern besetzt der 26. Deutsche Verwaltertag Megathemen wie Digitalisierung, Datenschutz, E-Mobilität und altersgerechten Umbau – immer mit Praxisbezug für Verwalter. Zudem widmen sich die erfahrenen Referenten aktuellen Fragen und Herausforderungen aus dem Verwalteralltag. Das Spektrum reicht von der neuen Versicherungs- und Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter über die aktuelle Miet- und Wohnungs­eigentumsrechtsprechung bis hin zur kritischen Betrachtung des derzeitigen Vergütungssystems.

„Nach den regelmäßigen Besucherrekorden der vergangenen Jahre haben wir uns in unserem Jubiläumsjahr für größere Räumlichkeiten entschieden und bieten den Teilnehmern nun auf über
3.600 m² Platz für Austausch, Fortbildung und Ideen”, sagt DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler.

„Einfach machen! Statt reden.”

Um neue Impulse zu setzen, kommen bei der diesjährigen Veranstaltung auch Redner zu Wort, die außerhalb der Verwalterbranche stehen. Sie zeigen den Teilnehmern Wege aus dem digitalen Alltagsstress, inspirieren mit Musik als emotionalem Verstärker und motivieren zum Handeln außerhalb der eigenen Komfortzone.

Etablierte Netzwerke und größte Fachmesse der Branche mit rund 90 Ausstellern

Als Berufsverband will der DDIV auf seinem zweitägigen Fachkongress den Austausch innerhalb der Branche weiter fördern. So legt der 26. Deutsche Verwaltertag den Schwerpunkt neben der fachlichen Weiterbildung auf den Netzwerkcharakter. In diesem Zusammenhang stellen sich am 6. September in zwei fakultativen Terminen das DDIV-Frauennetzwerk sowie die Erfahrungsaustausch-Gruppen (Erfa-Gruppen) des DDIV vor und informieren Interessierte über den Mehrwert der Netzwerke.

Raum zum Kennenlernen und Austauschen bietet auch in diesem Jahr die größte Fachmesse der Branche. Rund 90 Fachaussteller werden hier ihre neuen Produkte und Dienstleistungen präsentieren. Die Messe findet begleitend zum Fachprogramm des Verwaltertags statt.

30 Jahre DDIV – exklusiver Festabend

Beim traditionellen Festabend erwartet die Teilnehmer ein abwechslungsreiches und unterhaltsames Spektakel mit Deutschlands wohl bestem Chansonnier, einem „Piano Battle” zweier mehrfach ausgezeichneter Pianisten und einer kabarettistischen Reise durch die Gesellschaftspolitik. Zudem wird die höchste Auszeichnung der Branche an die Immobilienverwalter des Jahres vergeben. Im Jubiläumsjahr des DDIV geht es dabei um nichts Geringeres als die Zukunft der Immobilienverwaltung.

Das vollständige Programm finden Sie auf » www.deutscher-verwaltertag.de.

Eine Regelung in der Hausordnung, die den Transport von Fahrrädern in die Wohnungen verbietet, kann zulässig sein – so entschied das Landgericht München. Fahrradbesitzer werden hierdurch gegenüber Nutzern von Kinderwagen oder Rollstühlen nicht diskriminiert.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben beschlossen, dass Fahrräder nur in den gemeinschaftlichen Fahrradräumen, auf dem privaten Tiefgaragenplatz oder im Kellerraum abgestellt werden dürfen. Ein Transport in die Wohnungen sei dagegen unzulässig. Ein Wohnungseigentümer hatte diesen Beschluss angefochten, da es im Fahrradraum bereits zu Diebstählen gekommen sei. Er wollte sein Fahrrad im Wert von 3.000 Euro daher nicht dort abstellen. Zudem fühlte er sich gegenüber Rollstuhlfahrern und Besitzern von Kinderwagen benachteiligt.

Die Entscheidung

Das Landgericht München entschied, dass die Hausordnung zulässig ist und wies die Klage ab. Das Fahrrad ist ein Transportmittel, daher stellt das Einstellen von Fahrrädern in der Wohnung (nicht: im zur Wohnung gehörenden Keller) kein wesentliches Element der Nutzung einer Wohnung dar. Zwar werden die Eigentümer durch die Regelung in der Nutzung ihres Sondereigentums beschränkt, doch der Kernbereich des Eigentums sei dadurch nicht betroffen. Die Nutzung von Fahrrädern sei zudem nicht mit der Nutzung eines Rollstuhls oder eines Kinderwagens gleichzustellen.

LG München I, Urteil vom 23.11.2017, 36 S 3100/17 WEG