Das Bundeskabinett hat die Verlängerung der verschärften Mietpreisbremse beschlossen. Die Bundesländer erhalten dadurch die Möglichkeit bis Ende 2025 Gebiete festzulegen, in denen sie gelten soll. Nach derzeitiger Rechtslage können sie entsprechende Verordnungen nur bis Ende 2020 erlassen. Zudem hat die Bundesregierung neue Regelungen zur Maklerprovision beim Kauf selbstgenutzter Immobilien auf den Weg gebracht.

Sollte der Gesetzentwurf so vom Bundestag beschlossen werden, haben Mieter das Recht, bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete bis zu einem Zeitraum von zweieinhalb Jahren auch rückwirkend zurückzuverlangen. Voraussetzung wäre lediglich, dass sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb dieses Zeitraums nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Momentan ist es so, dass eine rückwirkende Wirkung ausgeschlossen ist.

Wird die Rüge erst ausgesprochen, nachdem die 30-Monatsfrist abgelaufen oder das Mietverhältnis bereits beendet ist, bleibt die alte Regelung bestehen. » Der VDIV hatte sich für deutliche kürzere Fristen ausgesprochen, um möglichst zeitnah Rechtssicherheit für Vermieter und Immobilienverwalter zu gewährleisten.

Verlängerter Betrachtungszeitraum für Vergleichsmiete

Ebenfalls geändert werden soll der Betrachtungszeitraum für die Berechnung der ortüblichen Vergleichsmiete. Fließen nach aktueller Rechtslage die Mietverträge, die in den zurückliegenden vier Jahren abgeschlossen wurden, in die Ermittlung ein, wird der Betrachtungszeitraum nun auf sechs Jahre ausgedehnt. Bis Jahresende soll auch ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts vorliegen.

Teilung der Maklerkosten bei Kauf selbstgenutzter Immobilie

Neben Änderungen am Mietrecht wurden die Vorgaben für die Maklerprovision beim Kauf selbstgenutzter Immobilien geändert (» der VDIV berichtete). Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses wird künftig die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, maximal die Hälfte der Courtage zahlen. Dieser Anteil ist erst dann fällig, wenn der Besteller des Maklers nachgewiesen hat, seinen Anteil geleistet zu haben. Die SPD hatte sich für die Einführung eines reinen Bestellerprinzips eingesetzt, bei dem in der Regel die Verkäuferseite einer Immobilie die Maklerprovision hätte allein tragen müssen. Mit dieser Forderung konnten sich die Sozialdemokraten jedoch nicht durchsetzen. Der VDIV hält die geplanten Veränderungen für einen fairen Kompromiss, kritisiert aber die Beschränkung der Vereinbarung auf selbstgenutztes Wohneigentum.

Trotz eines in den vergangenen zehn Jahren sehr stark gestiegenen Umsatzes beim Kauf und Verkauf von Immobilien gehört Deutschland bei der Wohneigentumsquote weiterhin zu den Schlusslichtern in Europa. Dies geht aus der Antwort der Bundesregierung (» BT-Drs. 19/12955) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (» BT-Drs. 19/11623) hervor.

Danach stieg der Umsatz mit Immobilien zwischen 2008 und 2016 von 131 auf 237,5 Milliarden Euro jährlich. Im selben Zeitraum erhöhte sich die Summe der jährlichen Immobilientransaktionen von 817.000 auf rund eine Million. Trotzdem gehörte Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von 51,4 Prozent im Jahr 2017 vor dem Schlusslicht Schweiz mit 41,3 Prozent zu den Ländern mit der niedrigsten Wohneigentumsquote in Europa. Auf den Plätzen davor rangierten Österreich (55 Prozent), Dänemark (62,2 Prozent) und Frankreich (64,4 Prozent). Spitzenreiter mit über 90 Prozent sind Rumänien, Kroatien und die Slowakei.

Weiter heißt es, dass sich laut Daten des Immobilienmarktberichts 2017 des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) der Anteil von Wohnimmobilien an allen Immobilientransaktionen von 62 Prozent (2009) auf 72 Prozent (2016) erhöht hat. Dagegen ist ihr Anteil am Umsatz im selben Zeitraum von rund 67 Prozent auf etwa 66 Prozent leicht zurückgegangen.

Gefragt wurde auch, wie erschwinglich Wohnimmobilien gemessen am Verhältnis der Immobilienpreise zu den verfügbaren Einkommen in den städtischen Gebieten sind und welche Auswirkungen des 2019 eingeführten Baukinderkindergeldes spürbar sind. Hierbei zieht die Bundesregierung eine positive Zwischenbilanz: Seit Programmstart am 18. September 2018 sind bis Ende Juli 2019 rund 124.000 Anträge mit einem Volumen von rund 2,6 Mrd. Euro gestellt worden (Stand: 31. Juli 2019). Rund 55.000 Anträge wurden bis dahin positiv entschieden und Auszahlungen veranlasst.

Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Er soll es Familien mit Kindern und Alleinerziehenden erleichtern, den Erwerb von Wohneigentum zu finanzieren. Pro Kind erhalten sie 12.000 Euro, ausgezahlt in zehn jährlichen Raten zu je 1.200 Euro. Mehr als 30 Prozent der geförderten Kinder sind laut Bundesregierung unter zwei Jahren.

Das Bundeskabinett hat ein 172-seitiges » Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung zur Umsetzung des Klimaschutzplans 2050 beschlossen, mit dem Deutschland seine Klimaschutzziele erreichen soll. Dazu gehört es, den Ausstoß von Treibhausgasen bis 2030 im Vergleich zu 1990 um 55 Prozent zu reduzieren. Bestandteil der Maßnahmen sind unter anderem eine Bepreisung des klimaschädlichen Kohlendioxids (CO₂) sowie Fördermaßnahmen und gesetzliche Standards für mehr Innovationen und Investitionen.

CO₂ erhält zugewiesenen Preis

Wie bereits im Rahmen des europäischen Emissionshandels für andere Sektoren geregelt, wird CO₂ auch für die Bereiche Verkehr und Gebäude ein Preis zugeordnet. Das nationale Emissionshandelssystem (nEHS) startet 2021 mit einem Festpreissystem, um Planungssicherheit zu gewährleisten. Der Einstiegspreis wird bei 10 Euro pro Tonne liegen und dann ansteigen (» der VDIV berichtete).

Förderungen im Bereich Bauen und Wohnen

Die Bundesregierung will energetische Sanierungsmaßnahmen wie Heizungstausch, Einbau neuer Fenster, Dämmung von Dächern und Außenwänden ab 2020 steuerlich fördern (» der VDIV berichtete). Zusätzlich werden die Fördersätze der bestehenden KfW-Förderprogramme um zehn Prozent erhöht. Sozialen Härten für Mieter, die durch umlagefähige Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme oder energetische Sanierungen entstehen können, will man mit einer Erhöhung des Wohngeldes um zehn Prozent begegnen.

Ausbau von Ladesäuleninfrastruktur für Elektromobilität

In Deutschland sollen bis 2030 insgesamt eine Million öffentliche Ladepunkte zur Verfügung stehen. Da die meisten Ladevorgänge zuhause oder am Arbeitsplatz stattfinden, ist vorgesehen, die private und gewerbliche Ladeinfrastruktur ebenfalls durch eine Kaufprämie zu fördern. Zusätzlich hält das Papier fest, die damit verbundenen Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Mietrecht zu vereinfachen. Der VDIV Deutschland erwartet, dass dies nicht als Einzelmaßnahme erfolgt, um die für 2020 geplante umfassende WEG-Reform dadurch nicht zu gefährden (» der VDIV berichtete).

Bürger sollen entlastet werden

Die Bundesregierung senkt mittelfristig die Stromkosten. Dabei gilt: Mit dem Einstieg in die CO₂-Bepreisung werden die EEG-Umlage oder einzelne Fördertatbestände und andere staatlich induzierte Preisbestandteile wie Netzentgelte und Umlagen schrittweise aus den daraus erzielten Einnahmen bezahlt.

Umsetzung

Das Programm muss vom Bundestag beschlossen werden. Die Minderungsziele pro Jahr aus dem „Klimaschutzplan 2050” werden gesetzlich festgeschrieben, der Fortschritt zwölfmonatlich ermittelt und durch einen Expertenrat begleitet. Zusätzlich überprüft das Klimakabinett die Wirksamkeit der Maßnahmen. Erfüllt ein Sektor seine Ziele nicht, muss das zuständige Ministerium innerhalb von drei Monaten ein Sofortprogramm zur Nachsteuerung vorlegen.

Finanzierung

Alle Einnahmen aus dem Programm werden für Klimaschutzmaßnahmen reinvestiert oder als Entlastung an die Bürger zurückgegeben. Die geplanten Maßnahmen werden in den Wirtschaftsplan 2020 des Energie- und Klimafonds aufgenommen, der zentrales Finanzierungsinstrument für die Energiewende und den Klimaschutz bleibt. Zusammen mit Mitteln außerhalb des Fonds stellt die Bundesregierung bis 2030 für Energiewende und Klimaschutz einen dreistelligen Milliardenbetrag zur Verfügung und hofft, damit weitere Investitionen in klimafreundliche Maßnahmen anzustoßen.

Mit fast 46.800 Teilnehmern aus 76 Ländern hat die EXPO REAL in München einmal mehr ihren Stellenwert als internationaler Branchentreff unterstrichen. Ein Wachstumsmotor der diesjährigen Messe waren Technologieunternehmen. Zugleich bildete bezahlbares Wohnen eines der zentralen Themen. Der VDIV Deutschland war auf Europas größter Immobilienmesse ebenfalls vertreten.

Die angespannte Lage auf vielen Wohnungsmärkten deutscher Ballungszentren sowie die Diskussionen um Mietendeckel, Mietpreisbremse und mögliche Enteignungen haben das Thema bezahlbares Wohnen in das Zentrum des politischen Fokus gerückt. Das war auf der EXPO REAL zu spüren. Daher zog die Diskussionsrunde mit VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler, weiteren Verbandsvertretern der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland und Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin Mieterbund Bayern, zahlreiche Zuhörer an. Moderiert von Dirk Labusch, Chefredakteur von „Die Immobilienwirtschaft”, stand die provokative Behauptung im Raum, dass der Vermieter immer als „Prügelknabe” herhalten müsse. Dass dem nicht so ist, sondern Vermieter, Immobilienverwalter und Mieter eine Gemeinschaft bilden, die respektvoll mit- und nicht gegeneinander agieren sollte, war letztendlich aber Konsens der lebendigen Gesprächsrunde.

Digitalisierung gewinnt an Fahrt

Ein weiteres bestimmendes Thema der diesjährigen EXPO REAL war die Digitalisierung. Dabei wurde deutlich, dass Digitalisierungsstrategien mitten in der Branche angekommen sind und sich mehr und mehr auch in den Budgets der Unternehmen widerspiegeln. Das Gebot der Stunde lautet dabei Standardisierung der Daten, Kollaboration und Datenaustausch, damit die intelligente Auswertung von Daten effizient angewandt werden kann. Welchen Stellenwert die Digitalisierung in der gesamten Immobilienwirtschaft einschließlich der Verwaltungsunternehmen inzwischen einnimmt, zeigte eine eigens neu eröffnete siebente Halle der Messe: Mehr als 60 Start-ups und viele weitere junge Technologie-Unternehmen mit Lösungen entlang der gesamten Wertschöpfungskette präsentierten hier ihre Produkte und Lösungsansätze. Sie nutzten dabei die Gelegenheit, mit potenziellen Partnern ins Gespräch zu kommen.

Wie wichtig dieser Dialog für beide Seiten ist, hat der VDIV in der eigenen Praxis erlebt. Als Interessenvertretung der Immobilienverwaltungen hat er es sich zur Aufgabe gemacht, die Digitalisierung in der Branche aktiv zu begleiten und zu fördern, indem Hemmnisse und Chancen aufgedeckt sowie Pilotprojekte angestoßen werden. Zu diesem Zweck gründete er die AG Digitalisierung, in der ERP-Softwarehersteller, PropTech- und Abrechnungsunternehmen gemeinsam mit Verwaltungsunternehmen drängende Fragen der Immobilienverwaltung von morgen eruieren. Ein wesentlicher Faktor für den erfolgreichen Ausbau der Digitalisierung in der Branche ist die Etablierung eines einheitlichen Branchenstandards für den Datenaustausch. Daher lässt der VDIV derzeit eine Machbarkeitsstudie erstellen, um zu klären, ob und unter welchen Voraussetzungen ein einheitlicher Branchenstandard in der Praxis erfolgversprechend ist.

Die nächste EXPO REAL findet vom 5. bis 7. Oktober 2020 statt.

Anlässlich des heutigen Kabinettsbeschlusses zur Wiedereinführung der Meisterpflicht in verschiedenen Handwerksberufen appelliert der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) an die Politik, endlich auch den verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilien­verwalter einzuführen. „Es ist an der Zeit, sich endlich dem Verbraucher­schutz in der Wohnungswirtschaft anzunehmen”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Immobilienverwaltungen managen treuhänderisch ein Billionenvermögen für Millionen Bürger. Dennoch besteht für sie noch immer nicht das geringste Mindestmaß an nachzuwei­sender Grundlagenausbildung. Aus Sicht des VDIV Deutschland ist es richtig, in Gewerken, in denen eine unsachgemäße Ausübung Gefahr für Leben und Gesundheit bedeutet, höhere Anforderungen an die Qualifikation zu stellen. „Aber wenn beispielsweise Fliesenleger oder Raumausstatter Fehler in ihrer Arbeit machen, ist das für Verbraucher in der Regel mit vergleichsweise geringen Schadenssummen verbunden. Wenn jedoch Immobilienverwaltungen fehlerhafte Beschlüsse fassen, falsche Abrechnungen erstellen, die Gesundheit der Bewohner gefährden oder Investitionen in die Gebäudesubstanz ausbleiben, gefährdet das nicht zuletzt die private Altersvorsorge von Millionen Bürgern”, verdeutlicht Kaßler. Hier muss der Gesetzgeber endlich handeln, insbesondere da er die Anschaffung von Wohneigentum durch zahlreiche Maßnahmen unterstützt.

Die Schäden, die Eigentümern, Mietern und auch der Branche selbst durch fehlerhafte Verwaltung entstehen, können mit mindestens 200 Millionen Euro jährlich beziffert werden, so Berechnungen des VDIV Deutschland und des Deutschen Mieterbunds. Zusätzlich werden jedes Jahr knapp 260.000 Verfahren zu Wohnungsmiet- und -eigentumsfragen vor deutschen Gerichten verhandelt – das entspricht etwa einem Viertel aller Verfahren.

„Die zahlreichen neuen Verordnungen, die der Gesetzgeber insbesondere im Mietwohnungsbereich erlassen hat, dürften diese Zahlen weiter ansteigen lassen. Denn wie sollen Kleinvermieter sie mit all ihren Details und Anpassungen rechtssicher umsetzen? Für sie sind Immobilienverwalter ein wichtiger Ansprechpartner – doch nur dann, wenn bei ihnen eine angemessene Sachkunde vorausgesetzt werden kann”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Hintergrund

Die Bundesregierung hat zwar in der vergangenen Legislaturperiode die Einführung einer Berufszulassungsregelung vereinbart, jedoch wurde der ursprünglich vorgesehene Sachkundenachweis (der bereits im Referentenentwurf festgehalten war) durch eine weitgehend wirkungslose Weiterbildungspflicht im Umfang von zwanzig Stunden in drei Jahren (!) ersetzt. Diese muss weder bei zertifizierten Weiterbildungsanbietern abgeleistet noch ihre Erfüllung aktiv nachgewiesen werden. Dabei haben Immobilienverwaltungen mittlerweile über 60 Gesetze und Verordnungen zu berücksichtigen. Da die Eigentumswohnung für viele Eigentümer die größte Investition ihres Lebens und elementarer Bestandteil ihrer privaten Altersvorsorge ist, fordert der VDIV bereits seit Jahren mit Nachdruck einen entsprechenden Nachweis der Qualifikation von Immobilienverwaltern. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber in zunehmendem Maße Gesetze novelliert und technologische Anforderungen an Wohngebäude im Zusammenhang mit Klimaschutzmaßnahmen steigen.