Indem das Klimakabinett der Bundesregierung im September 2019 gesetzlich verbindliche Klimaziele auf den Weg gebracht hat, treten im Januar 2020 zahlreiche Konditionen- und Produktänderungen im Bereich Energieeffizient Bauen und Sanieren in Kraft. Eigentümer und private Bauherren profitieren ab dem 24.1.2020 bei vielen KfW-Produkten von höheren Tilgungs- und Investitionszuschüssen sowie Kreditbeträgen.

Für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder den Kauf von saniertem Wohnraum erhöht sich der Tilgungszuschuss um 12,5 Prozent. Der maximale Kreditbetrag steigt um 20.000 Euro auf 120.000 Euro. Auch bei energetischen Einzelmaßnahmen, die keinen KfW-Effizienzhaus-Standard anstreben, erhöht sich der Tilgungszuschuss um 12,5 Prozent. Für Nicht-Wohngebäude erhöht sich der Tilgungszuschuss für Sanierungen zum Erreichen eines KfW-Effizienzhaus-Standards um zehn Prozent.

Mit der Forderung, Negativzinsen steuerrechtlich zu berücksichtigen, hat sich die FDP-Fraktion im Finanzausschuss nicht durchsetzen können. Das Gremium lehnte den entsprechenden Antrag (19/15771) am 15. Januar ab. Dieser sah vor, dass von Banken erhobene negative Einlagezinsen für die Überlassung von Kapital für die belasteten Steuerpflichtigen als negative Erträge angesehen und damit im Rahmen der Verlustverrechnung innerhalb der Kapitaleinkünfte verrechnet werden können.

In der Begründung des Antrags heißt es, Sparer dürften durch negative Zinsen nicht doppelt belastet werden. Das wäre jedoch die Folge, wenn sie einerseits negative Zinsen für Guthaben an die Bank entrichten müssten, aber andererseits diese nicht steuerlich geltend machen könnten. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld zwinge immer mehr Banken, die Belastungen, die durch die negativen Einlagezinsen hervorgerufen würden, an die Kunden weiterzugeben. Dass die Sparer diese Negativzinsen nicht mit positiven Einkünften bei der Steuer verrechnen könnten, sei unsystematisch und belaste die Sparer.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat den lange erwarteten Referentenentwurf zur Novellierung des Wohnungs­eigentums­gesetzes (WEG) in Umlauf gebracht. Er zielt auf eine umfassende und grundlegende Reform des Gesetzes ab. Hierfür hat sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) bereits seit Jahren nachdrücklich eingesetzt.

„Im Interesse der Branche aber auch der Wohnungseigentümer freuen wir uns, dass das BMJV seine Ankündigung wahr gemacht hat, einen Entwurf für eine weitreichende Reform des WEG vorzulegen”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Mehr Rechtssicherheit, mehr Verbraucherschutz und erleichterte Beschlussfassungen beispielsweise bei baulichen Veränderungen und Sanierungsmaßnahmen waren längst überfällig.“

Der Referentenentwurf, der sich eng am Abschlussbericht der offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe orientiert, enthält unter anderem Neuregelungen zum Einbau von Ladestationen für Elektromobile. Die vom Bundesrat zuletzt geforderten vorgezogenen Änderungen am WEG, gegen die sich der VDIV Deutschland wie auch die Bundesregierung nachdrücklich aussprachen, werden dadurch hinfällig.

Neuregelung der Zustimmungsquoren für bauliche Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchsschutz werden im Referentenentwurf privilegiert. Sie sollen nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigen­tümer bedürfen. Stattdessen soll jeder Eigentümer grundsätzlich einen Rechtsanspruch darauf haben und die damit verbundenen Kosten selbst tragen.

Der Entwurf leistet „einen wichtigen Beitrag für das Erreichen der Klimaziele”, wie es vom BMJV heißt. So wird nicht nur der Einbau von Ladeinfrastruktur rechtlich erleichtert, auch andere bauliche Veränderungen werden durch eine Neuregelung der Zustimmungsquoren unterstützt. „Da Wohnungseigentumsanlagen nicht zuletzt aufgrund der aktuellen rechtlichen Vorgaben für die Beschlussfassung häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen und nicht mehr zeitgemäß sind, begrüßen wir diesen Schritt nachdrücklich”, so Kaßler. Bauliche Maßnahmen sollen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die überstimmte Minderheit wird dabei mit einer differenzierten Regelung zur Kostentragung vor unangemessenen Belastungen geschützt.

Stärkung der Eigentümerversammlung als Beschlussorgan

Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wird. Zudem sieht der Referentenentwurf vor, das Beschlussfähigkeits­quorum aufzuheben, so dass Versammlungen unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig sind.

„Erfreulich ist, dass die Chancen der Digitalisierung genutzt werden sollen, indem die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Die gesetzlichen Vorgaben stehen damit insbesondere dem Fassen einstimmiger Beschlüsse über entsprechende Plattformen oder Apps nicht mehr im Wege.

Mehr Flexibilisierung und Handlungsfähigkeit

Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem dessen Größe an den Bedarf der jeweiligen Gemeinschaft angepasst werden kann und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird. Zudem soll der Verwalter für alle gewöhnlichen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht keine Entscheidung der Wohnungseigentümer erfordern, zuständig sein. So soll die Handlungsfähigkeit erhöht und der Bedarf an zusätzlichen Eigentümerversammlungen reduziert werden. Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch effizienter zu gestalten, soll die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht werden.

Mit einer klareren Fassung der Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, baulichen Veränderungen und zur Entstehung der rechtsfähigen Gemeinschaft soll das Streitpotenzial in Eigentümergemeinschaften reduziert werden. Ergänzend hierzu soll eine Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern. So sind künftig beispielsweise Beschlussanfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft zu richten statt alle Wohnungseigentümer zu verklagen.

Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht

Jedes Jahr befassen sich deutsche Gerichte mit über 250.000 wohnungseigentums- und mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Ursache ist die fehlende Harmonisierung beider Rechtsgebiete. Der VDIV Deutschland begrüßt daher, dass der Referentenentwurf auch dieses Thema umfangreich behandelt. Er sieht aufeinander abgestimmte Regelungen zur Förderung der Elektromobilität, des Gebrauchs durch Menschen mit Behinderung und zum Einbruchsschutz vor, zur Betriebskostenabrechnung und eine auf Baumaßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters.

Verbraucherschutzelement Sachkundenachweis fehlt

Der VDIV Deutschland als Spitzenverband der Verwalterbranche wurde zur Stellungnahme bis zum 14. Februar 2020 aufgerufen. Der VDIV wird auch diese Möglichkeit nutzen, um die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Immobilienverwaltungen aber auch für Wohnungseigentümer und nicht zuletzt Mieter weiter zu verbessern.

„Obwohl die Bund-Länder-Arbeitsgruppe die Forderung nach einem Sachkundenachweis für Wohnimmobilienverwalter in ihrem Abschlussbericht unterstützt, fehlt dieser im nun vorgelegten Referentenentwurf. Dabei managen Immobilienverwaltungen ein Billionenvermögen und die private Altersvorsorge von Millionen Verbrauchern. Jedes Jahr kommt es durch fehlerhafte Verwaltung zu Schäden von 200 Millionen Euro für Wohnungseigentümer und Mieter. Der Sachkundenachweis ist ein elementarer Faktor für mehr Verbraucherschutz. Erfreulicherweise wird seine Relevanz auch in der Politik immer mehr anerkannt. Wir werden daher auch im weiteren Verfahren darauf hinwirken, dass er in die WEG-Novelle Eingang findet”, so Kaßler abschließend.

Den Referentenentwurf können Sie hier herunterladen: www.vdiv.de/weg-reform 

Seit mehr als 20 Jahren schreitet die Entwicklung schon fort und ist auch mitten im Winter offensichtlich: Bäume, Sträucher, aber leider auch Zäune und Hausfassaden zeigen sich durch zunehmenden Algenbewuchs immergrün. „Machte man für den unschönen Befall von Fassaden noch vor wenigen Jahren vorschnell die Dämmung verantwortlich, kennt man heute die wahre Ursache”, so Werner Eicke-Hennig vom Energieinstitut Hessen.

Algen erobern sich ihren natürlichen Lebensraum zurück. Das gelingt ihnen dank Luftreinhaltung. Das für sie schädliche Schwefeldioxyd SO₂ verschwindet mehr und mehr aus der Luft. Der nächste Algenwachstumsschub wird mit der Abschaltung der letzten Kohlekraftwerke kommen. Algenwachstum wird durch Schwefel behindert. So verschmutzte die Industrialisierung zwar den Siedlungsraum mit Abgasen, die Veralgung von Dächern und Fassaden verschwand jedoch für ein Jahrhundert. Die heute bessere Luftqualität führt zu veralgten Häusern, Verkehrsschildern, Gehwegen.

Schon reagieren die Hersteller: Es gibt Dachziegel und Fassadenputze mit photokatalytischer Ausstattung oder schneller abtrocknenden Oberflächen. Zum Feind sollte die Alge nicht werden. Immerhin ermöglichte ihre Sauerstoffproduktion einst die Entwicklung menschlichen Lebens.

Das Land Niedersachsen muss seine Verordnung zur Mietpreisbremse nachbessern. Das entschied im Dezember 2019 das Amtsgericht Hannover und erklärte das seit Dezember 2016 für 19 Städte und Gemeinden in Niedersachsen geltende Gesetz für ungültig. Dem Gericht zufolge hat das Land bei der Verabschiedung des Gesetzes einen Formfehler begangen, indem es die für das Inkrafttreten der Mietpreisbremse notwendige Begründung nicht zeitgleich veröffentlicht hat. Es beruft sich dabei auf eine Grundsatzentscheidung des BGH.

Im Sommer vergangenen Jahres hatte der Bundesgerichtshof in einem Fall in Hessen geurteilt, dass es nicht ausreichend sei, wenn die Begründung der Mietpreisbremse dem Verordnungserlass später nachgeschoben werde. In Hessen wurde die Mietpreisbremse damit für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 120/18).

Das Land Niedersachsen hat nun erneut zu prüfen, wo die Mietpreisbremse Anwendung finden soll, um sie dann neu zu verabschieden. Nach Aussagen aus dem Bauministerium wird dies etwa sechs Monate dauern. Neben Niedersachsen sind es sechs weitere Bundesländer, die wegen Formfehlern gerichtlich zur Nachbesserung verpflichtet sind. Auf Bundesebene gilt die Mietpreisbremse noch immer.