Das schreibt die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) für größere Mehrfamilienhäuser vor. Auch kleinere Gebäude können durch diese Maßnahmen deutlich Energie sparen.

Über die gesetzlich geforderten Maßnahmen muss die Eigentümergemeinschaft beschließen. Angesichts der derzeitigen hohen Nachfrage nach Handwerkern empfiehlt der VDIV, das Thema möglichst zeitnah in der nächsten Versammlung auf die Tagesordnung zu setzen. Eigentümergemeinschaften mit mindestens zehn Wohneinheiten haben bis zum 30. September 2023 Zeit, diejenigen mit mindestens sechs Wohneinheiten müssen die gesetzliche Pflicht bis zum 15. September 2024 erfüllt haben.

In der Eigentümerversammlung muss die Gemeinschaft zunächst beschließen, dass die Maßnahmen durchgeführt werden und die Verwaltung hierzu drei Vergleichsangebote einholen soll. Die Beauftragung eines Unternehmens kann dann auf der folgenden Versammlung, besser jedoch im Umlaufverfahren beschlossen werden.

Bei der Formulierung des Beschlusses ist zu berücksichtigen, ob die Heizkörper und die Heizungsventile im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum stehen. Falls nur das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sollte die Verwaltung drei Vergleichsangebote von Fachfirmen einholen. Für die Beschlussfassung ist eine einfache Mehrheit erforderlich. Allerdings handelt es sich hier um eine öffentlich-rechtliche Pflicht, also eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer hat daher einen Anspruch auf deren Umsetzung. Im Beschluss ist auch die Kostentragung zu regeln. Gemäß der Verordnung dürfen die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten können gemäß den Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Heizkörper auf die Eigentümer umgelegt werden.

Auch wenn das Sondereigentum betroffen ist, ist sinnvoll, die Maßnahmen gemeinsam zu beauftragen. In diesem Fall muss jeder Eigentümer die Kosten tragen, die für die Arbeiten in seinen vier Wänden anfallen. Die einzelnen Anteile müssen deshalb in den Angeboten bereits differenziert ausgewiesen werden. In dieser Konstellation kann eine beliebige Zahl an Eigentümer die gemeinsame Beauftragung beschließen. In der Beschlussvorlage muss dann vermerkt sein, dass diejenigen, die nicht zugestimmt haben, die Maßnahme in Eigenregie beauftragen werden.

Für einen hydraulischen Abgleich berechnet der Installateur die Heizlast der einzelnen Räume und vergleicht diese mit der Heizleistung der Heizkörper und ihrer Entfernung zur Heizungspumpe. Dann werden alle Komponenten der Heizungsanlage – Heizkörper, Thermostatventile, Pumpen, Rohre – so aufeinander abgestimmt, dass jeder Heizkörper mit der richtigen Menge Heizwasser versorgt wird. Häufig ist dafür der Einbau neuer Heizkörperventile und Thermostatköpfe erforderlich. Einer Studie des Instituts für technische Gebäudeausrüstung Dresden (ITG) zufolge wiesen 85 Prozent der Wohngebäude im Jahr 2018 keinen hydraulischen Abgleich auf. Würde diese Maßnahme im gesamten Gebäudebestand umgesetzt, so könnten nach den Berechnungen der Wissenschaftler jährlich etwa 10 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente eingespart werden.     

Kurz gesagt: Die Erdgas- und Wärmelieferanten müssen die Soforthilfe berechnen – die Verwalter und Vermieter müssen informieren. Auch wenn die Bundesregierung sagt, dass die Soforthilfe darin besteht, dass „Kundinnen und Kunden der Dezemberabschlag für Gas und Wärme erlassen wird“, ist die Lösung im Detail etwas komplexer.

Erste Stichpunkte zur Soforthilfe für Erdgaslieferungsverträge im sogenannten Standardlastprofil, welches für die meisten Mietshäuser und Eigentümergemeinschaften gelten dürfte:

• Der Entlastungsbetrag wird wie folgt berechnet: Multiplikation von einem Zwölftel des für den Monat September 2022 vom Erdgaslieferanten prognostizierten Jahresverbrauchs mit dem für Dezember 2022 geltenden Preis.
• Als „vorläufige Leistung“ auf diesen Entlastungsbetrag wird der Dezemberabschlag erlassen.
• Der Abgleich von Entlastungsbetrag und „vorläufiger Leistung“ erfolgt in der nächsten Gasjahresabrechnung, die den Monat Dezember 2022 beinhaltet.

Für Wärmelieferungen gilt eine andere Berechnung: Die Kompensation für die Kunden beträgt 120 Prozent des Betrags der im September 2022 an das Wärmeversorgungsunternehmen geleisteten monatlichen Abschlagszahlung. Besonderheiten gelten, wenn keine zwölf Abschlagszahlungen vereinbart sind. Diese Kompensation kann das Wärmeversorgungsunternehmen durch einen Verzicht auf den Dezemberabschlag, eine Direktzahlung oder eine Kombination erbringen.

Für die Wohnungsnutzer in Mehrfamilienhäusern gilt in der Regel: Der Entlastungsbetrag bei Gas oder die Kompensation bei Wärmelieferungen wird erst in der nächsten Heizkostenabrechnung berücksichtigt.

Sofern in Mietverhältnissen die Betriebskostenvorauszahlungen bereits an die steigenden Energiepreise angepasst worden sind, können Mieterinnen und Mieter nach § 5 Abs. 4 EWSG den Erhöhungsbetrag im Dezember aussetzen. Sonderregelungen gelten zudem für Mieter, deren Mietverträge im Zeitraum von neun Monaten vor dem Inkrafttreten des Gesetzes neu abgeschlossen worden sind.

Auf die Verwalter und Vermieter kommen im November/Dezember dieses Jahres Informationspflichten zu. Hierzu wird der VDIV eine Handlungsempfehlung vorlegen.

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) sieht vor, dass die CO₂-Kosten in Wohngebäuden abgestuft nach dem energetischen Standard des Gebäudes geteilt werden. Bei Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz müssen Vermieter einen höheren Anteil tragen, bei hoher Energieeffizienz ist der Anteil der Mieter höher. So sollen Vermieter zu energetischen Sanierungen und Mieter zu energieeffizientem Verhalten motiviert werden. Für Nichtwohngebäude gilt zunächst – bis Ende 2025 – eine hälftige Teilung. Bis zum 30. September 2026 soll das Stufenmodell evaluiert werden.

Die Reform des Wohngeldes beinhaltet drei Komponenten, durch die Haushalte mit niedrigem Einkommen stärker bei steigenden Wohnkosten unterstützt werden: die Einführung einer dauerhaften Heizkostenkomponente in der Wohngeldberechnung, die Einführung einer Klimakomponente und die Anpassung der Wohngeldformel. Nach Angaben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen sollen 1,4 Millionen Haushalte erstmals oder erneut einen Anspruch auf Wohngeld haben – mehr als doppelt so viele wie aktuell. Im parlamentarischen Verfahren wurden Änderungsvorschläge zu Verfahrenserleichterungen aus der Sachverständigenanhörung im zuständigen Ausschuss aufgenommen. Unter anderem wurden Bagatellgrenzen im Fall von Rückforderungen und die Möglichkeit der Verlängerung des Bewilligungszeitraums von 18 auf 24 Monate eingeführt, um die Wohngeldstellen zu entlasten.

Die am Donnerstag veröffentlichte Gehaltsbenchmark soll Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwaltern als Orientierung dienen. Sie beleuchtet Gehälter differenziert nach Berufsgruppen und -erfahrung sowie aufgeschlüsselt nach Unternehmensgröße anhand der verwalteten Einheiten. Auch Angaben zu Arbeitszeitmodellen, Sonderzahlungen, Zusatzleistungen und Prämien finden Sie in dieser Benchmark. Diese Aspekte entscheiden u. a. darüber, wie attraktiv ein Unternehmen für seine Mitarbeitenden und zukünftigen Mitarbeitenden ist.

Die Gehaltsbenchmark erhalten Sie kostenfrei unter: https://vdiv.de/publikationen

Denn es gehört zu den Pflichten des Verwalters, zu klären, wer Eigentümer im verwalteten Wohnungseigentumsobjekt ist. Diese Frage ist sowohl für wesentliche und haftungsrelevante Tätigkeiten des Verwalters sowie auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft von Bedeutung. Die Einsichtnahme vor Ort ist mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden, der in Zeiten von Personalmangel und zunehmenden Hausgeldrückständen kaum mehr zu vertreten ist. Ein bundesweites elektronisches und automatisiertes Einsichtsrecht für bestellte Immobilienverwalter in Abteilung 1 und das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs wären daher eine deutliche Verbesserung für Verwalter und Eigentümer.

Dafür müsste der Kreis der Berechtigten (§ 133 Abs. 2 GBO) um den Immobilienverwalter nach § 12 GBO erweitert werden. Generell sollte eine bundesweite Harmonisierung der Grundbuchverfahren weiter vorangebracht werden.