Laut Bundesbank nehmen die Stabilitätsrisiken für das Bankensystem in Deutschland zu. Insbesondere die Lage am Immobilienmarkt gibt demnach zusehends Anlass zur Besorgnis. Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch warnte bei der Vorstellung des „Finanzstabilitätsberichts 2019” davor, Entwicklungen der Vergangenheit zu optimistisch in die Zukunft fortzuschreiben.

Vor allem der steigende Anteil langfristiger Wohnimmobilienkredite könnte für die Banken kritisch werden. Wenn sich nämlich das derzeitige Zinsniveau ändern und die Bewertungen der als Sicherheit dienenden Immobilien als nicht realistisch herausstellen sollten, stiegen die Risiken für hiesige Finanzunternehmen deutlich an. Denn zum einen hat jeder zweite neue Wohnungsbaukredit eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Zum anderen handelt es sich bei etwa der Hälfte aller Kredite an Privatpersonen um Wohnungsbaukredite. Für das deutsche Finanzsystem spielen Bewertungen an den Immobilienmärkten daher eine bedeutende Rolle, zumal Immobilien mit 80 Prozent einen wesentlichen Anteil des Anlagevermögens hierzulande ausmachen.

Markt aufmerksam im Blick behalten

Aber noch gebe es keine Gefahr einer Immobilienblase. Zwar seien die Preise für Wohnungen und Häuser der Notenbank zufolge in deutschen Städten um 15 bis 30 Prozent überbewertet, aber eine kreditgetriebene Spekulationsdynamik sei nicht zu beobachten. Allerdings häufen sich die Indizien dafür, dass sich dieser Umstand ändern könnte. So ist der Wettbewerb um die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten sehr intensiv, beispielsweise erhöhte sich im vergangenen Jahr die Anzahl der Kredite für diesen Bereich mit einem Plus von fünf Prozent leicht überdurchschnittlich. Zudem rechneten private Haushalte und Banken mit weiter steigenden Preisen für Wohnimmobilien.

Die Bundesregierung spricht sich in ihrer Stellungnahme (BT-Drs. 19/15085) gegen vorgezogene Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus, die der Bundesrat jüngst in einem entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen hat. Wie auch der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland), der sich seit Jahren für eine umfassende Novellierung des WEG einsetzt, kritisiert sie eine Reform in Teilschritten.

„Die Bundesregierung beabsichtigt […], weitergehende Vorschläge zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vorzulegen, die weit über den Gegenstand des vorliegenden Gesetzentwurfs des Bundesrates hinausgehen. Vorgesehen sind auch Änderungen in weiteren Bereichen des Wohnungseigentumsgesetzes. Diese umfassenden Reformvorschläge sind mit dem thematisch begrenzten Gegenstand des Gesetzentwurfs des Bundesrates nicht kompatibel. Es ist kaum möglich, einzelne Maßnahmen gesondert zu regeln in der Hoffnung, dass sich die Vorschriften später in eine Gesamtreform einpassen ließen.″ So heißt es in der Stellungnahme der Bundesregierung zum Gesetzentwurf des Bundesrats, mit dem dieser die E-Mobilität fördern will.

„Vorgezogene Änderungen am WEG, um die E-Mobilität zu fördern, würden letztlich nur dazu führen, dass die geänderten Paragrafen bereits wieder überarbeitet werden müssten, bevor die Tinte auf der Novelle getrocknet ist. Darauf haben wir hingewiesen, seitdem Bayern und Baden-Württemberg ihre Bundesratsanträge zur Förderung der E-Mobilität eingebracht haben. Die Bundesregierung macht in ihrer Stellungnahme zu Recht deutlich, dass entsprechende Maßnahmen nur zu neuer Rechtsunsicherheit für Verbraucher führen würden″, begrüßt VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler die klaren Worte der Bundesregierung.

Aus Sicht des Spitzenverbands der Immobilienverwalter besteht derzeit keine Eilbedürftigkeit bei der Anpassung der entsprechenden Paragrafen des WEG. „Die Bundesregierung hat einmal mehr deutlich gemacht, dass das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz noch in diesem Jahr einen Gesetzentwurf für die zwingend erforderliche umfängliche Reform des WEG vorlegen wird. Dieser wird neben Regelungen zur E-Mobilität auch den Änderungsbedarf für altersgerechte Umbaumaßnahmen, energetische Sanierungen und zum Einbruchsschutz berücksichtigen. Daher wäre es unverantwortlich, jetzt Einzelreformen überstürzt zu erzwingen″, betont Kaßler abschließend.

Hintergrund

Der VDIV Deutschland plädiert seit Jahren für eine umfassende WEG-Reform, um die Flut an Gerichtsprozessen einzudämmen und das Gesetz zukunftssicher zu gestalten. Dazu zählen neben der Integration von digitalen Prozessen im Gebäude, veränderten Abstimmungsquoren und vielen anderen reformbedürftigen Paragraphen auch Neuerungen zur weitgehend rechtssicheren Implementierung von Ladestationen für E-Mobile inklusive der Folgekostenfrage. Bereits 2013 hat der VDIV ein erstes Gutachten zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht vorgelegt und seitdem kontinuierlich den politischen Dialog gesucht, auch im Interesse der Verbraucher, Wohnungseigentümer und Mieter. Seit 2018 liegen zwei Diskussionsentwürfe aus dem BMJV und dem Freistaat Bayern vor, die ausdrücklich Raum für weitere Reformvorschläge enthalten. In einer umfangreichen Stellungnahme und einem weiteren Gutachten hat der Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter dazu umfassend Stellung genommen: www.vdiv.de/weg-reform

Das Bundeskabinett hat den » Masterplan Ladeinfrastruktur beschlossen. Sein Ziel: zügig ein flächendeckendes und nutzerfreundliches Netz aus öffentlichen Lademöglichkeiten zu schaffen. So sollen deutlich mehr Bürger motiviert werden, sich für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug zu entscheiden. Denn nur, wer sein E-Auto unkompliziert laden kann, wird eines kaufen.

Private Ladeinfrastruktur muss stärker gefördert werden

Bis 2030 soll die Summe der bisher öffentlich zugänglichen Ladestationen von 21.000 auf eine Million erhöht werden. Denn anders ist das von der Bundesregierung bereits früher ausgegebene Ziel, bis dahin zehn Millionen E-Autos auf die Straße zu bringen, nicht zu erreichen. Allein 50.000 öffentlich zugängliche Ladepunkte werden hierfür in allein in den nächsten zwei Jahren errichtet.

Außerdem sieht der Masterplan für 2020 Fördergelder in Höhe von 50 Mio. Euro für den Aufbau einer privaten Ladeinfrastruktur vor. Hierbei sind die allein zehn Millionen Eigentumswohnungen in circa 1,8 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften mit ihren etwa vier Millionen Pkw-Stellplätzen jedoch nicht ausreichend berücksichtigt. Daher kann die Summe nur als Auftakt verstanden werden, dem deutlich mehr Mittel in den kommenden Jahren folgen müssen. Denn allein der Erwerb und der Einbau einer einzelnen Ladestation kostet rund 2.500 Euro – vorausgesetzt das bestehende Stromnetz ist dafür ausgelegt. Bereits 2017 hatte der VDIV Deutschland deshalb ein » Sofortprogramm in Höhe von 100 Millionen Euro zur Förderung privater Ladeinfrastruktur in Wohnungseigentümergemeinschaften gefordert.

Miet- und WEG-Recht finden Eingang in Masterplan

Um die Bedingungen für Lademöglichkeiten in Mietshäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften zu vereinfachen, kündigt der Masterplan noch für 2019 einen Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz an, mit dem das Miet- und Wohnungseigentumsrecht überarbeitet wird. Dabei empfiehlt er, genau wie der Abschlussbericht einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vom August dieses Jahres (» der VDIV berichtete), dass zukünftig einzelne Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf den Einbau einer Ladeeinrichtung erhalten. Andere Wohnungseigentümer sollen solche Pläne nur noch unter sehr engen Voraussetzungen verhindern können. Außerdem plädiert er dafür, dass Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zum Einbau von Ladeinfrastruktur verlangen dürfen. Die Umsetzung des Gesetzes kündigt der Masterplan bis Ende 2020 an.

Fazit: Die Bundesregierung muss die Voraussetzungen für die Elektromobilität deutlich verbessern. Anders ist das im » Klimaschutzplan 2050 fixierte Ziel, die Treibhausgasemissionen in Deutschland bis 2030 insgesamt um rund 55 Prozent gegenüber 1990 zu senken, nicht zu erreichen. Schließlich ist vorgesehen, im Verkehrssektor bis 2030 eine Reduktion um circa 40 Prozent zu erreichen. Die hierfür erforderliche Mobilitätswende kann nur mit einer intakten öffentlichen und privaten Ladeinfrastruktur für elektrisch betriebene Fahrzeuge gelingen.

Das Gros der Klimaforscher ist sich einig: Das Tempo der Klimaveränderung wird sich im Laufe des Jahrhunderts weiter verschärfen. Infolgedessen ist auch in Deutschland mit einer Zunahme von extremen Wetterereignissen zu rechnen. Für Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer ergibt sich dadurch eine völlig andere Risikosituation. Eine neue Web-Anwendung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hilft Eigentümern und Investoren, Risiken rechtzeitig zu erkennen und ggf. baulich vorzusorgen.

Unter » www.gisimmorisknaturgefahren.de können Eigentümer nach der Eingabe objektbezogener Angaben ermitteln, wie gut ihre Immobilie gegen Extremwetter wie Hitze, Starkregen, Hagel oder Sturm geschützt ist. Gleichzeitig wird angezeigt, wie sich durch bauliche Maßnahmen die Risiken und damit mögliche Schäden reduzieren lassen. Die Web-Anwendung ist im BBSR-Projekt „GIS-ImmoRisk – Entwicklung eines Geoinformationssystems zur bundesweiten Risikoabschätzung von zukünftigen Klimafolgen für Immobilien” entstanden. Sie wird in regelmäßigen Abständen an neue wissenschaftliche Erkenntnisse und Anforderungen angepasst.

Das BBSR arbeitete in dem Projekt mit zahlreichen Partnern aus Wissenschaft und Praxis zusammen, darunter dem Deutschen Wetterdienst, dem Karlsruher Institut für Technologie, dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft, der Deutschen Rück, dem Climate Service Center Germany und dem Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung. Das Projekt begleitete ein Fachbeirat, dem Experten aus Wissenschaft und Praxis angehörten.

In diesem Jahr sind die ortsüblichen Vergleichsmieten bundesweit im Durchschnitt um 1,8 Prozent gestiegen. 2018 waren es noch 2,2 Prozent. Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex 2019. Dabei handelt es sich um die einzige Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland. Die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, erstellt diese seit 1996.

Analysiert wurden die Nettokaltmieten von typischen Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Die teuerste Großstadt für Mieter ist dabei in diesem Jahr erstmals Stuttgart und nicht München. Die Stuttgarter zahlen durchschnittlich 10,41 Euro/Quadratmeter Nettokaltmiete. Damit liegen sie um 48 Prozent über den 7,04 Euro/Quadratmeter, die in den 351 Mietspiegelstädten insgesamt im Durchschnitt gezahlt werden. München rangiert mit 9,74 Euro/Quadratmeter Nettokaltmiete und einem Indexwert von 138 auf dem sechsten Platz.

Teures Münchener Umland

Die teuerste Kommune Deutschlands ist Karlsfeld, Landkreis Dachau, mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 10,86 Euro/Quadratmeter. Ebenfalls im Münchner Umland liegen Germering (Rang 4) und Dachau (Rang 5) mit 10,26 und 9,80 Euro/Quadratmeter. Hier zeigt sich, dass das seit Langem hohe Preisniveau in den Kernstädten zu kontinuierlichen Ausweichbewegungen in die Speckgürtel geführt hat. Die hohen Angebotsmieten der vergangenen Jahre spiegeln sich nun zeitversetzt auch hier wider.

Hamburg belegt Rang 13. Mit 8,79 Euro/Quadratmeter wird der Bundesdurchschnitt in der Hansestadt um 25 Prozent übertroffen. Düsseldorf (Rang 19) liegt mit 8,60 Euro um 22 Prozent, Frankfurt a. M. (Rang 20) mit 8,59 Euro um 22 Prozent und Köln (Rang 23) mit durchschnittlich 8,44 Euro um 20 Prozent darüber.

Günstigere Mieten für Bestandsmieter östlich der Elbe

Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten in den östlichen Bundesländern ist noch immer deutlich niedriger als in westdeutschen Städten. Jena, Rostock und Erfurt befinden sich mit Mieten von 7,04 bis 6,64 Euro/Quadratmeter unter den Indexrangplätzen 100 bis 94 – also auf dem Durchschnittsniveau der untersuchten Orte beziehungsweise knapp darunter. Die übrigen Großstädte in Ostdeutschland sind günstiger als der Bundesdurchschnitt. So zahlt man in Potsdam 6,51 Euro/Quadratmeter, in Schwerin und Dresden sind es 6,03 beziehungsweise 6,13 Euro/Quadratmeter. Vergleichsweise günstig mit Blick auf die anderen Metropolregionen ist das Wohnen in Berlin. In den westlichen Stadtteilen der Hauptstadt kosten Bestandswohnungen aktuell im Schnitt 7,32 Euro, in den östlichen 6,55 Euro/Quadratmeter. Hier zeigt sich, welche finanziellen Vorteile Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber Zuzüglern und allen anderen haben, die gerade umziehen wollen oder müssen. Denn die Angebotsmieten sind bekanntlich deutlich höher.