Die Sorge vor einer Blase angesichts steigender Miet- und Kaufpreise bei Wohnimmobilien wächst weltweit. Zu einer Gefahr werden diese Preissteigerungen dann, wenn die Preisentwicklung auf reine Spekulation statt auf wertbestimmende Faktoren zurückzuführen ist. In Deutschland liegt das Risiko derzeit zwar auch bei 92 Prozent, nimmt aber bis Ende des Jahres auf 84 Prozent ab. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin).

Das Risiko von spekulativen Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt ist vor allem in einigen skandinavischen Ländern, aber auch in den USA, der Schweiz, Belgien und Japan derzeit sehr hoch. Hier droht mit einer Wahrscheinlichkeit von mehr als 90 Prozent im vierten Quartal 2019 eine spekulative Übertreibung, so eine aktuelle Untersuchung des DIW Berlin.

„Für Deutschland stehen die Signale zumindest auf Gelb: Es gibt eine explosive Preisentwicklung, die sich von den Immobilienerträgen entkoppelt hat”, stellt Studienautor Konstantin Kholodilin fest. In Deutschland liegt das Risiko derzeit zwar auch bei 92 Prozent, nimmt aber bis Ende des Jahres auf 84 Prozent ab. Das sinkende Risiko spiegelt die verlangsamte Immobilienpreisentwicklung vor allem in den großen Städten wider. Zudem wird die Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland als relativ solide eingeschätzt, da die Kreditvolumina keine auffälligen Trends zeigen und die Zinsbindung verhältnismäßig lang ist, was gegen eine Preisblase spricht.

Spekulative Anlagemotive sind dann wahrscheinlich, wenn sich die Preise von den Erträgen entkoppeln, also das Verhältnis aus Immobilienpreis und Mietertrag stark steigt. Auf Grundlage statistischer Modelle und Frühindikatoren – wie beispielsweise das Wachstum der Kreditvergabe oder der verfügbaren Einkommen – können die Wahrscheinlichkeiten für solche Preisblasen prognostiziert werden. Diese Modelle geben Auskunft über das Risiko, können aber nicht mit absoluter Sicherheit bestimmen, ob tatsächlich eine Preisblase vorliegt oder nicht. Übersteigt die Wahrscheinlichkeit den Wert von 50 Prozent, dann überwiegt das Risiko einer Immobilienpreisblase.

Es gibt zahlreiche Versuche, Frühwarnsysteme für Immobilienpreisblasen zu etablieren. Einen breiten Konsens über ein Prognosemodell gibt es aber nicht. Einigkeit besteht lediglich über die verwendeten erklärenden Variablen: Finanzmarktindikatoren wie das Volumen der Kreditvergabe, Geldmenge oder Zinsen haben ebenso einen Einfluss auf die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienpreisblase wie die Verschuldung der öffentlichen Hand oder das Wirtschaftswachstum.

Für Deutschland bemängeln die Autoren, dass es nach wie vor kein ausreichendes Instrumentarium prophylaktischer Maßnahmen gibt. So fehlt es beispielsweise an Eingriffsmöglichkeiten, die auf die Verschuldungsobergrenzen von Haushalten abstellen. Auch ist laut DIW Berlin unklar, nach welchen Kriterien die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in den Markt mit Restriktionen eingreifen kann, um die Kreditvergabe zu beschränken. Grund sind fehlende Schwellenwerte, die festlegen, ab wann dies geboten ist.

Seit 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft. Ziel des Gesetzes war es, die Mietsteigerungen vor allem in den Ballungszentren zu verringern. Die bereits im Jahr 2015 eingeführten Regelungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, eher bekannt als sogenannte Mietpreisbremse, hatten zuvor nicht zu den erhoffen Effekten geführt. Die Liberalen wollen nun einer Kleinen Anfrage (BT-Drs. 19/12087) von der Bundesregierung wissen, ob das diesmal anders ist.

Seit 1. Januar 2019 gilt das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), mit dem Mietsteigerungen vor allem in den Ballungszentren gebremst werden sollen. Mit dem Gesetz wurden die Regelungen zur Auskunft zur vorherigen Miete beim Abschluss neuer Mietverträge konkretisiert sowie der Umlagesatz für Modernisierungen abgesenkt und das „Herausmodernisieren” durch einen neuen Ordnungswidrigkeitstatbestand im Wirtschaftsstrafgesetz erschwert. Frühere Regelungen aus dem Jahr 2015 im Mietrechtsnovellierungsgesetz, eher bekannt als sogenannte Mietpreisbremse, hatten zuvor nicht zu den erhoffen Effekten geführt.

Die FDP-Bundestagsfraktion hat sich nun im Rahmen einer Kleinen Anfrage (BT-Drs. 19/12087) bei der Bundesregierung erkundigt, ob nun die gewünschten Ziele erreicht werden. Die Liberalen bezweifeln das und verweisen auf die beispielsweise in Hamburg deutlich gestiegenen Neuvertragsmieten. Außerdem wollen sie unter anderem wissen, ob Änderungen an der Mietpreisbremse geplant sind und, ob Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben, dazu zu verpflichtet werden sollen, zu viel erhaltene Miete rückwirkend zurückzuzahlen. Zusätzlich wollen die Liberalen von der Bundesregierung erfahren, wie viele Ordnungswidrigkeiten nach § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise) bislang bekannt geworden sind und wie viele davon mit einer Geldbuße geahndet wurden.

Laut Statistischem Bundesamt gab es Ende 2018 in Deutschland 42,2 Millionen Wohnungen. Damit stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Prozent beziehungsweise 267.000 Wohnungen. Die dazugehörende Wohnfläche belief sich Ende des vergangenen Jahres auf insgesamt knapp 3,9 Milliarden m².

Der Wohnungsbestand in Deutschland hat sich im Jahr 2018 nur marginal erhöht. Im Vergleich zum Vorjahr stieg er auf 42,2 Millionen Wohnungen an. Das entspricht einer Erhöhung um 0,6 Prozent beziehungsweise 267.000 Wohnungen. Verglichen mit dem Jahr 2010 vergrößerte sich der Wohnungsbestand um 4,3 Prozent beziehungsweise 1,8 Millionen Wohnungen. Somit kamen Ende 2018 auf 1.000 Einwohner 509 Wohnungen und damit 14 Wohnungen mehr als im Jahr 2010. Damals waren es 495 Wohnungen je 1.000 Einwohner.

Die Wohnfläche des Wohnungsbestandes belief sich Ende 2018 auf insgesamt knapp 3,9 Milliarden m². Damit wuchs seine Größe gegenüber dem Jahr 2010 um 5,4 Prozent. Die Wohnfläche je Wohnung betrug zu diesem Zeitpunkt durchschnittlich 91,8 m². Jeder Einwohner hatte im Durchschnitt eine Wohnfläche von 46,7 m² zur Verfügung. Heute sind die Wohnungen um 0,9 m²größer als vor acht Jahren und die vom Einzelnen bewohnte Fläche erhöhte sich um 1,7 m².

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WIE) führt aktuell eine bundesweite Umfrage zur anstehenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch. Laut ersten Ergebnissen gaben 82 Prozent der bislang befragten 3.100 Wohnungseigentümer an, dass sie eine Rundum-Erneuerung des Gesetzes für erforderlich erhalten. Das deckt sich mit den Forderungen des DDIV, der seit langem auf eine umfassende Reform des WEG drängt.

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WIE) befragt derzeit bundesweit Wohnungseigentümer zur geplanten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Demnach gaben laut ersten Ergebnissen 82 Prozent der bislang befragten 3.100 Wohnungseigentümer an, dass sie eine Rundum-Erneuerung des Gesetzes für erforderlich erhalten. Das deckt sich mit den Forderungen des DDIV, der seit langem auf eine umfassende Reform des WEG drängt. Der DDIV als Sprachrohr der deutschen Immobilienverwalter fordert im Rahmen einer WEG-Reform unter anderem Mehrhausanlagen/Unter-gemeinschaften gesetzlich zu regeln, die Vermietung von Sondereigentum durch eine Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu vereinfachen, die Gestaltung der Jahresabrechnung zu regeln, Sondernutzungsrechte ausführlicher zu normieren, die Voraussetzungen, unter denen Zusatzvergütungen für den Verwalter zulässig sind, zu schärfen und § 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter bei grobem Verschulden Prozesskosten auferlegen kann, abzuschaffen.

Zudem fordert der DDIV, bei der Neugestaltung des WEG auch die Digitalisierung zu berücksichtigen und die ausschließlich elektronische Archivierung von Unterlagen zu erlauben. Außerdem will der Verband nach wie vor die Einführung eines Sachkundenachweises für Verwalter.

Gegen politischen Bestrebungen einzelne Änderungen am WEG vorzuziehen, hatte der DDIV erfolgreich interveniert und die Zusage aus der Regierungskoalition erhalten, dass es einen Gesamtentwurf zur WEG-Reform geben wird. Mit dem Abschlussbericht einer eigens dafür gegründeten offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe wird bis zum Herbst gerechnet, mit einem Referentenentwurf zum Jahresanfang 2020.

Lediglich um inflationsbereinigte 2,3 Prozent sind die Regelsätze der deutschen Immobilienverwaltungen für im Bestand betreute Eigentumswohnungen im Jahr 2018 gestiegen. Damit werden monatlich 21,02 Euro pro verwaltete Einheit umgesetzt. Auch die Digitalisierung der Branche kommt nur langsam voran. Das sind zwei der Ergebnisse des 7. Branchenbarometers, das der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) auf Grundlage seiner diesjährigen Branchenbefragung erstellt hat.

Gesetzgeber und Wohnungseigentümer stellen immer höhere Anforderungen an Immobilienverwaltungen. Klimawandel, Fachkräftemangel und digitale Prozesse sind nur einige Herausforderungen, auf die sich die Branche einstellen muss. „Eine erfolgreiche Zukunft haben nur Unternehmen, die diese Herausforderung heute bereits annehmen. Betrachtet man hingegen die Vergütungssätze in der WEG-Verwaltung, so entsteht der Eindruck, dass unsere Branche sich kaputt rechnet”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Die Vergütungssätze müssen nach Ansicht des DDIV noch deutlicher steigen, sonst können notwendige Prozesse zur Qualitätssicherung und -steigerung nicht erfolgen. Eine mindestens ebenso große Rolle wird die Prozessoptimierung im Unternehmen einnehmen. „Wer diese beiden Komponenten nicht ausreichend in der Unternehmensentwicklung beachtet, hat es zukünftig sehr schwer, am Markt mit Qualität zu bestehen”, ist sich Kaßler sicher.

Ziel des DDIV wird es daher weiter sein, nachdrücklich für eine verbesserte Bezahlung der Dienstleistung einzutreten. Das gilt gleichermaßen für Unternehmen wie für Verbraucher, denn „dem Eigentümer muss klargemacht werden, dass er nur bei leistungsgerechter Vergütung eine adäquate Leistung erwarten kann”, betont der DDIV-Geschäftsführer.

Ein richtiger, aber nicht ausreichender Schritt sind in diesem Zusammenhang gestiegene Vergütungssätze in der Mietverwaltung. Sie wuchsen im Vergleich zum Vorjahr um 8,6 Prozent auf 24,05 Euro je Einheit und Monat. Damit nahmen die Entgelte in diesem Bereich seit 2010 zwar insgesamt um 25,3 Prozent zu, inflationsbereinigt entspricht das aber dennoch nur einer jährlichen Steigerung von 1,7 Prozent.

Das aktuelle Branchenbarometer verdeutlicht, dass die Wohneigentums- und Mietverwaltung mit einem Anteil von 95,9 Prozent beziehungsweise 80,5 Prozent weiterhin die Haupttätigkeitsfelder der Branche darstellen. Gleichzeitig nimmt die Maklertätigkeit mit einem Anteil von 42,4 Prozent zu. Der Bereich Facility Management bleibt mit einem Anteil von 11,1 Prozent konstant, während das Geschäftsfeld Sondereigentumsverwaltung an Bedeutung verloren hat. Nur noch 63,5 Prozent der befragten Unternehmen sehen hier einen Tätigkeitsschwerpunkt. Im Vorjahr waren es noch 73,3 Prozent.

Ergebnisse der Digitalisierungsumfrage

Welchen Stellenwert zukünftig die Digitalisierung einnehmen wird, zeigen die Ergebnisse einer weiteren Umfrage. Danach sind bereits heute bis zu 69,5 Prozent der Befragten vom Potenzial digitalisierter Lösungsansätze zur Vereinfachung von Dokumentenverwaltung und Archivierung, beim Schriftverkehr oder der Kundenkommunikation überzeugt. Zwei Drittel der Umfrageteilnehmer denken zudem, dass ihre Tätigkeit durch den Einsatz professioneller Verwaltungssoftware noch effektiver wird.

Nach wie das größte Hemmnis in Bezug auf den Einsatz von digitalen Lösungen in der Immobilienverwaltung ist die Schnittstellenproblematik. Denn oftmals lässt sich die ERP-Software der Unternehmen nicht ohne weiteres in die digitalen Funktionen anderer Anbieter integrieren, wie 67,6 Prozent der Umfrageteilnehmer angaben. „Mit der Lösung der Schnittstellenproblematik steht und fällt die Digitalisierung der Branche”, ist DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler überzeugt. „Daher hat der DDIV im Rahmen seiner AG Digitalisierung kürzlich eine breit angelegte Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben, die Potenziale und Voraussetzungen eines einheitlichen Branchenstandards eruiert. Unser Ziel sind dabei nicht nur Empfehlungen, sondern gemeinsame Lösungen mit Immobiliendienstleistern”, so Kaßler abschließend.

Neben Vergütung und Digitalisierungsgrad der Immobilienverwaltungsbranche untersucht das
7. DDIV-Branchenbarometer Unternehmens- und Verwaltungsstrukturen, Wachstumsaussichten, Anzahl, Größe der verwalteten Einheiten und Umsatz-, Gewinn- sowie Mitarbeiterentwicklung der Branche. Die Daten der Studie zeigen zudem, dass es mit der Schaffung einer Ladeinfrastruktur für elektrobetriebene Fahrzeuge und mit der Umsetzung der Energiewende im Gebäudebestand weiter viel zu schleppend vorangeht.

Das 7. DDIV-Branchenbarometer mit den ausführlichen Ergebnissen kann kostenpflichtig unter www.ddiv.de/branchenbarometer bestellt werden.

Über das 7. DDIV-Branchenbarometer:

Seit seiner Erstauflage im Jahr 2012 hat sich das DDIV-Branchenbarometer zum Standardwerk für wirtschaftliche Rahmendaten der Immobilienverwalterbranche entwickelt. Der diesjährigen Auswertung liegen die vollständigen Umfrageergebnisse von 370 Immobilienverwaltungen bundesweit zugrunde. Die Umfrage wurde zwischen Mitte Januar und Anfang April 2019 onlinebasiert und anonym durchgeführt. Teilnehmer der Studie erhalten die Ergebnisse kostenfrei.