Das Bundesjustizministerium hat in dieser Woche einen Referentenentwurf zum zweiten Mietrechtspaket vorlegt. Ursprünglich hatte Justizminister Maas dieses bereits für Herbst 2015 angekündigt. Es enthält weitere Änderungen mietrechtlicher Vorschriften. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft widersprechen die Vorschläge nicht nur den Verabredungen im Koalitionsvertrag, sondern konterkarieren auch die intensiven Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland. Die parlamentarischen Verhandlungen und nun folgenden Verbändeanhörungen werden zeigen, was letztlich Eingang in das Gesetz finden wird.

Der Gesetzentwurf sieht folgende mietrechtliche Änderungen vor:

Mietspiegel: 8 statt 4 Jahre

Der neue Entwurf sieht vor, den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete, bzw. des so genannten Mietspiegels von vier auf acht Jahre zu erweitern. Anfangs waren sogar 10 Jahre im Gespräch. Trotz dieser kosmetischen Verbesserung spricht sich die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft (BID), in der der DDIV die Immobilienverwalter repräsentiert, klar gegen die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Damit würde die ortsübliche Vergleichsmiete auf niedrigem Niveau eingefroren, was einem Wertverlust von Wohnungsbeständen gleichkommt.

Letztendlich würden auch neue, effektive Maßnahmen der energetischen Gebäudemodernisierung erst viel später Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete werden – und damit viele Investitionen verhindern.

Mieterhöhung nach Modernisierung nur noch 8 Prozent

Der ursprüngliche Plan, die Modernisierungskosten nur bis zur Amortisation auf die Mieter umzulegen scheint vom Tisch. Dafür wartet das BMJV mit neuen Vorschlägen auf: Die Mieterhöhung nach Modernisierung, umgangssprachlich auch Modernisierungsumlage genannt, soll nun von 11 Prozent auf 8 Prozent abgesenkt werden. In einem Zeitraum von acht Jahren soll die Miete zudem um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen können. Auch diese Vorschläge werden seitens der BID und des DDIV abgelehnt. Ebenso kritisch äußerte sich bereits der Mietenexperte der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag Dr. Jan-Marco Luczak.

Allein eine Absenkung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung auf 10 Prozent – wie im Koalitionsvertrag gefordert – stellt ein enormes Investitions- und Modernisierungshindernis dar, wie ein Gutachten des Forschungsinstituts InWIS feststellt. Dieses kommt zu dem Schluss, dass eine Verringerung der Mieterhöhungsmöglichkeit von 11 auf 10 Prozent viele Modernisierungen wirtschaftlich unattraktiv macht. Die Absenkung auf acht Prozent hätte noch drastischere Folgen: Die Politik würde damit die Energiewende im Gebäudebereich wohl ausbremsen.

Das jedoch widerspricht den Plänen der Bundesregierung. Im „Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz“ legte sie fest, dass bei Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Anpassungen der Modernisierungsmieterhöhung darauf zu achten ist, dass die Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierungen nicht verringert werden. Die Begrenzung der Miete nach Modernisierung auf 3 (vorher 4) Euro pro Quadratmeter für acht Jahre nimmt vielen Unternehmen und privaten Vermietern jedoch den Anreiz Modernisierungen durchzuführen.

Neue Härtefallklausel

Bei einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung können sich vereinzelte Mieter auf einen wirtschaftlichen Härtefall berufen. Dieser soll künftig dann vorliegen,  wenn der Mieter mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten ausgeben muss. Damit werden allerdings besonders die Mieter mit geringerem Einkommen hart getroffen. Denn die Regelung führt dazu, dass sie noch schwerer an eine Wohnung auf dem Mietmarkt gelangen.

Wohnfläche: Ist-Zustand gilt

Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig nur noch die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein. Bisher gilt die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, bzw. eine um bis zu 10 Prozent abweichende Fläche ( Toleranzgrenze).
Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte um mehr als 10 Prozent, soll dies künftig einen Mangel darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert und damit zu einer Mietminderung berechtigt. Weicht die Wohnfläche um weniger als 10 Prozent zulasten des Mieters von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab, soll die Beweislast, dass die Tauglichkeit gemindert und deshalb eine Minderung gerechtfertigt ist, beim Mieter liegen. Diese Regelung wird vom Deutschen Mieterbund begrüßt.

Altersgerechter Umbau gilt als Modernisierung

Altersgerechte Umbauten sollen künftig als Modernisierung gewertet werden. Vermieter könnten dann als Modernisierungsmieterhöhung acht Prozent der Umbaukosten auf die Jahresmiete umlegen. Angesichts des erforderlichen Wohnungsbedarfes begrüßt der DDIV diesen Vorschlag. Allerdings ist der Anteil der umlagefähigen Kosten deutlich zu gering.

Das Bundesmeldegesetz, welches zum 1. November 2015 in Kraft getreten ist, befindet sich bereits seit Februar dieses Jahres in der Überarbeitung. Demnach soll die Wohnungsgeberbestätigung bei Auszug abgeschafft werden. Vermieter sind seit November 2015 verpflichtet, Mietern den Ein- und Auszug schriftlich zu bestätigen. Dieses Dokument ist bei der Ummeldung dem Einwohnermeldeamt vorzulegen und soll dazu dienen sogenannte Scheinanmeldungen zu verhindern.

Kaum fand das Gesetz Anwendung wurde eine Überarbeitung in Erwägung gezogen. „Nach den ersten Praxiserfahrungen“ seien noch „Feinjustierungen“ nötig, heißt es im ersten Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften.

Laut Änderungsentwurf sollen Vermieter künftig nur noch bei Einzug eine Bescheinigung ausstellen müssen. Der Gesetzentwurf sieht zudem eine inhaltliche Klarstellung vor. Sind Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch, wäre es künftig nicht mehr nötig die vollständige Adresse des Eigentümers anzugeben. Allein der Name des Eigentümers wäre somit ausreichend. Nach Inkrafttreten der Neuregelung soll es für den Wohnungsgeber außerdem möglich sein die Bestätigung elektronisch abzugeben. Der Verwaltungsaufwand könnte dadurch zusätzlich erleichtert werden. Noch ist die Änderung nicht beschlossen. Eine überarbeitete Neuregelung wird voraussichtlich ab November 2016 Inkrafttreten.

Im ersten Monat des Jahres wurde der Bau von über 26.000 neuen Wohnungen in Deutschland genehmigt. Im Vergleich zum Wert des Vorjahresmonats stieg die Zahl der Baugenehmigungen damit um 34,5 Prozent. Eine höhere Zahl an genehmigten hatte es zuletzt 2006 gegeben. Damit scheint sich der positive Trend in der Immobilienwirtschaft und der Anstieg der Neubauzahlen auch in 2016 fortzusetzen.

Über 50 Prozent mehr genehmigte Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

Den höchsten Zuwachs verzeichneten Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, die durch Um- oder Ausbaumaßnahmen zu neuen Wohnungen führen. Hierdurch werden knapp 4.500 Wohnungen neu geschaffen, 52 Prozent mehr als im Januar 2015.

Verschiedentlich wird die hohe Anzahl von Baugenehmigungen auch mit einer kommenden weiteren Verschärfung gesetzgeberischer Maßnahmen im Bereich des Klimaschutzes (u.a. Überarbeitung der EnEV) interpretiert. Hinzu kommen weiterhin geringe Bauzinsen die Investitionshemmnisse beim Verbraucher sinken lassen.

+ 32 Prozent bei genehmigten Eigentumswohnungen

Der größte Anteil neuer Wohnungen entsteht in Einfamilienhäusern (8.200 Wohnungen; +35 Prozent im Vergleich zu 2015) und Mehrfamilienhäusern (10.600; +28 Prozent im Vergleich zu Januar 2015). Etwas mehr als die Hälfte aller im Januar 2016 genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind Eigentumswohnungen. Die Anzahl dieser stieg auf knapp 5.400 Wohnungen, womit der Vorjahreswert um 32,3 Prozent übertroffen wurde.

Das anhaltende Wachstum im Bereich der Eigentumswohnungen  spiegelt sich auch im Wachstum der Immobilienverwalterbranche wider, wie jüngste Erhebungen zeigen: Laut Umsatzsteuerstatistik stieg der Umsatz im Wirtschaftszweig „Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte“ innerhalb von zwei Jahren um knapp 10 Prozent von 17,6 Milliarden Euro in 2012 auf 19,3 Milliarden Euro 2014.

Und auch in diesem Jahr rechnen laut 4. DDIV-Branchenbarometer viele Immobilienverwaltungen mit einer Steigerung ihres Jahresumsatzes. Fast ein Fünftel aller befragten Verwaltungen verspricht sich Mehreinnahmen von über 10 Prozent im Vergleich zu 2015. » Weitere Ergebnisse der 1. Stichprobe des DDIV-Branchenbarometers

Die Tätigkeiten in der Immobilienverwaltung werden immer komplexer. Neben der Beachtung von über 50 Gesetzen und Verordnungen gilt es, über die aktuelle Rechtsprechung auf dem Laufenden zu sein. Auch aktuelle gesellschaftliche Herausforderungen wie Migration, Demografie und Klimawandel fordern die in der Immobilienverwaltung Tätigen. Als Berufsverband will der DDIV auf seinem zweitägigen Fachkongress den Austausch innerhalb der Branche weiter fördern, zentrale Themen diskutieren und Lösungen zu aktuellen Problematiken finden.

Brauchen wir ein neues Wohnungseigentumsgesetz?

Viele Faktoren und Akteure tragen dazu bei, dass mittlerweile etwa 23 Prozent aller zivilrechtlichen Verfahren auf Wohnraummietsachen entfallen – 280.000 Gerichtsverfahren jährlich. Darüber hinaus hat sich die BGH-Rechtsprechung seit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes 2007 versechsfacht. Für den DDIV als Sprachrohr und führende Interessenvertretung der Branche ist dies Anlass genug, auf dem 24. Deutschen Verwaltertag die Frage nach einer erneuten Novellierung zu stellen.  

Breites Fachprogramm zu innovativen und aktuellen Themen

In zahlreichen Vorträgen und Fachforen können sich Immobilienverwalter zudem über aktuelle, aber auch zukunftsweisende und gesellschaftsübergreifende Themen informieren. Neben renommierten Praktikern und Juristen werden der Zukunftsforscher Prof. Dr. Popp sowie der FDP-Parteivorsitzende Christian Lindner zu den rund 600 Teilnehmern des Kongresses sprechen. Zudem erfahren Immobilienverwalter hautnah, was im Zeitalter der Digitalisierung mit ihren Daten passiert, wenn sich Deutschlands bekanntester IT-Experte live in ihr Leben hackt.

Parallel zur fachlichen Weiterbildung steht auch der Netzwerkcharakter im Fokus der Veranstaltung. So werden auch in diesem Jahr wieder weit über 70 Aussteller ihre neuesten Produkte und Dienstleistungen auf der größten Fachausstellung der Branche präsentieren, die begleitend zum Fachprogramm des 24. Deutschen Verwaltertages stattfindet.

Festabend der Extraklasse im KaDeWe

Beste Unterhaltung, Spannung und ein besonderes Ambiente erwartet die Teilnehmer am Abend des ersten Veranstaltungstages, wenn der DDIV zum traditionellen Festabend einlädt. Gastgeber ist in diesem Jahr Europas größtes Kaufhaus, das KaDeWe. Im Wintergarten wird dann auch die höchste Auszeichnung der Branche an den Immobilienverwalter des Jahres verliehen. Es verspricht ein unvergesslich kulinarischer, stimmungsvoller und unterhaltsamer Abend zu werden.

Das Programm zum 24. Deutschen Verwaltertag finden Sie unter www.ddiv.de/verwaltertag

Der Ausschuss für Wirtschaft und Energie hat einen Anhörungstermin zum Gesetzentwurf zur Digitalisierung der Energiewende festgelegt, der am 13. April von 9.00 bis 11.00 Uhr stattfinden wird.

Im neuesten Gesetzentwurf vom 18. Februar formuliert das BMWi Voraussetzungen für ein Gelingen der Digitalisierung der Energiewende. Dazu gehört die Vorgabe technischer Mindestanforderungen an den Einsatz intelligenter Messsysteme, Regelungen zur zulässigen Datenkommunikation und zum Datenschutz sowie Normen bezüglich des Betriebs von Messstellen.

Eine Vorstellung der Inhalte des aktuellen Gesetzentwurfs zur Digitalisierung der Energiewende finden Sie unter folgender Adresse: http://ddiv.de/hp32074/Digitalisierung-der-Energiewende-Gesetzentwurf-vorgelegt.htm