Von der großen Bühne in den DDIVnewsletter: Im Kurz-Interview mit Constance Krase, Geschäftsführerin der Krase Hausverwaltung aus Hamburg und Zweitplatzierte der diesjährigen Ausschreibung zum Immobilienverwalter des Jahres, möchten wir erfahren, welche Bedeutung die Auszeichnung für ihr Unternehmen hat und welche Strategien ihren unternehmerischen Erfolg auszeichnen.

Doppelt hält besser! Bereits im vergangenen Jahr haben Sie mit Ihrem Unternehmen den zweiten Platz in der Ausschreibung zum Immobilienverwalter des Jahres belegt. Wie haben Kunden und Partner die erneute Auszeichnung in diesem Jahr aufgenommen?

Unsere Kunden haben uns dazu beglückwünscht und fanden, dass es toll ist, dass wir es wieder geschafft haben, den zweiten Platz zu verteidigen. Wir hatten am 5. Oktober 2017 unser 10jähriges Betriebsjubiläum und haben diese mit unseren Kunden und Geschäftspartnern gefeiert. Ich fand es schön, zu erleben, dass Kunden stolz auf uns sind, aber auch unsere Geschäftspartner hatten sich für die Zusammenarbeit bedankt. Alle waren sehr zufrieden. 

Ihre Verwaltung hat sich auch auf die Betreuung sehr kleiner Objekte spezialisiert. Was macht den Reiz dieser Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus?

Hier wurde eher aus einer Not eine Tugend. Oft kamen Miteigentümer von Wohnanlagen zu mir, ob ich deren andere Wohnanlage nicht auch noch verwalten könne. Kleine Anlagen finden leider nirgends sonst eine Heimat, aber bei uns. Schnell war klar, es war keine so genannte große Anlage. Soll ich das ablehnen? Das ist nicht meine Art, sodass ich schnell bestimmte Bedingungen an die Übernahme geknüpft habe und mit einer Kalkulation einer Mindestgebühr, egal wie groß die Anlage ist, fahren wir sehr gut.

Was ich festgestellt habe ist, dass Kunden kleiner Wohnanlagen einfach sehr viel persönlicher mit uns umgehen, ziemlich viele Tätigkeiten abnehmen und nicht immer alles so ganz nach Vorschrift ablaufen muss. Sie wissen, dass es wichtig ist, einen ausgebildeten und professionellen Verwalter zu haben und sind dann eher bereit, Kompromisse einzugehen. Mich freut die lange Kundenbeziehung und schnelle unbürokratischen Abstimmungen.

Da wir immer eine Probezeit, in der Regel von 18 Monaten vereinbaren, haben wir auch die Möglichkeit, eine schnelle Trennung herbeizuführen, wenn die „Chemie” nicht stimmt.

Mit einem ganzen Maßnahmenkatalog zur Verwaltung kleiner und sehr vielschichtiger WEG haben Sie die Jury in diesem Jahr überzeugt. Was zeichnet diesen Mix aus?

Der Mix ist elementar, da sonst auf einer Seite Frust entsteht. Mitarbeiter, die bis in die Nacht arbeiten müssen, weil die Versammlungen erst um 19.00 Uhr beginnen – das geht nicht. Somit ist klar: Versammlungen müssen in der Arbeitszeit stattfinden. Jetzt kommen wir aus Hamburg und wenn wir dann auch noch 1,5 h zur Wohnanlage im Hamburger Stau fahren sollen, wäre die Zeitersparnis schon wieder dahin. Ich muss sehen, dass sich das rechnet. Je nach WEG liegt daher eine andere Kalkulation zu Grunde. Die Probezeit und die Mindestgebühr und Sonderhonorare werden dann nach Bedarf fällig.

Neben betriebswirtschaftlichen Faktoren basiert Ihr Erfolgskonzept auch auf der besonderen Motivation und Qualifikation Ihrer Mitarbeiter. Wo liegt das Erfolgsgeheimnis dieser Maßnahmen?

Mitarbeiter müssen mehr denn je den Kunden mit seinen Interessen und Bedürfnissen erkennen. Ich glaube, dass es wichtig ist, seine Mitarbeiter neben der Ausbildung in wohnungswirtschaftlichen Belangen, der Rechtsprechung auch auf mögliche Konfliktsituationen vorzubereiten und Ihnen Ängste zu nehmen. Gerade die Anerkennung der Situation der Kunden, hilft meist schon. In der Berufsschule lernt niemand, wie eine Eigentümerversammlung erfolgreich durchgeführt wird.

Wir haben in der Mediatorenausbildung, die die Versammlungsleitung absolvieren bzw. absolviert haben, viel „Handwerkszeug” gelernt, u. a. mit Stress, Aggressionen und angriffslustigem Verhalten klarzukommen, schlanke Lösungen und Kompromisse zu finden. Es war auch ein Lernprozess für die Mitarbeiter selbst.

Bereits 2016 wurden Sie für die digitale Schadensverwaltung, den sog. „ImmoTerminal“, ausgezeichnet. Wie wirkt sich dieses Tool auf interne Prozesse der Immobilienverwaltung aus?

Wir nutzen die Standterminals in Heiligenhafen schon länger und das hat zur Folge, dass es keine Schlagen mehr vor unserem Büro gibt. Kundenanliegen sind sofort online. Dies wirkte sich auch auf die Mitarbeiterzufriedenheit aus und wir nutzen die Weiterentwicklung nunmehr für die Automatisierung aller Kundenanliegen und Aufträge für laufende Instandhaltungen und Instandsetzungen. Es gibt weniger Ärger, Nachfragen und Rückrufe. Das ist gelebte Effizienz!

Dass sich das positiv auswirkt, merke ich besonders an den Anfragen zur Übernahme der Verwaltung. Wir wurden schon verhältnismäßig oft von unseren Kunden weiterempfohlen aufgrund dieses Tools und natürlich auch in Kombination mit unseren anderen Leistungen.

Wo sehen Sie weitere Chancen der Automatisierung und Digitalisierung in der Branche?

Es muss sich schon in nächster Zeit etwas bei den Hausverwaltungsprogrammen ändern, da wir sonst den Ansprüchen unserer Kunden und Mitarbeiter nicht mehr gerecht werden. Kein Mitarbeiter hat auf Dauer Lust, ständig langweilige Standardvorgänge zu verwalten und alles abzulegen und abzuheften. Wir benötigen eine stärkere Bindung von Mitarbeitern und Kunden.

Dazu muss die Arbeit Spaß machen und Mitarbeiter müssen sich um die wirklich wichtigen Dinge, nämlich die Arbeit an der Immobilie und deren Entwicklung kümmern. Das unverhältnismäßig lange Suchen in Datenbanken, Ablagestapeln oder das Ausfüllen von Vorlagen -und Formbriefen bindet Ressourcen. Dazu muss es aber Schnittstellen geben, sonst „verzetteln” wir uns mit Stammdatenpflege auf verschiedenen Plattformen.

Berechnungen des Bundesumweltministeriums zufolge droht Deutschland seine ambitionierten Klimaziele für das Jahr 2020 zu verfehlen, berichtete die Süddeutsche Zeitung. Sollten keine entsprechenden Gegenmaßnahmen eingeleitet werden, wird statt der avisierten Minderung des Treibhausgasausstoßes um 40 Prozent gegenüber 1990, die Einsparung nur 32,5 Prozent betragen. Die Ursachen hierfür liegen in unterschiedlichen Sektoren, darunter auch im Gebäudebereich.

Deutschland hat sich zum Ziel gesetzt, die Treibhausgasemissionen bis 2020 um 40 Prozent, bis 2030 um 55 Prozent, bis 2040 um 70 Prozent und bis 2050 um 80-95 Prozent gegenüber 1990 zu reduzieren. Nach aktuellen Berechnungen des Bundesumweltministeriums wird das Ziel für 2020 um mindestens 7,5 Prozentpunkte verfehlt. Im ungünstigsten Fall läge die Emissionseinsparung bei nur 31,7 Prozent. Die bereits 2014 absehbare Lücke sollte ursprünglich durch das „Aktionsprogramm Klimaschutz” mit über 100 Energieeffizienzinitiativen geschlossen werden. Doch Fehleinschätzungen, insbesondere hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung und der Energiepreisentwicklung, machen den Anstrengungen einen Strich durch die Rechnung.

Gebäudesektor hinkt den Zielen hinterher

Zwar ist der Anteil erneuerbarer Energien im Stromsektor gestiegen, allerdings sind die Kohlekraftwerke nach wie vor am Netz und produzieren CO₂-intensiven Strom für den Export. Nach dem Quellprinzip fließen diese Emissionen jedoch in die deutsche Klimabilanz ein. Hinzukommt ein Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum durch das weitere 10 Millionen Tonnen Treibhausgase zusätzlich emittiert werden. Ebenso hat sich der Verkehrssektor durch den gestiegenen Kraftstoffabsatz anders entwickelt als prognostiziert. Auch im Gebäudesektor werden nach aktuellen Berechnungen 6 Millionen Tonnen Treibhausgase mehr ausgestoßen als berechnet. Ursächlich hierfür sind die niedrigen Kraftstoffpreise, wodurch mehr Gebäude durch Öl als durch Gas beheizt wurden. Heizöl hat dabei einen höheren Emissionsfaktor als Gas – hier werden vergleichsweise mehr Emissionen freigesetzt.

Laut Klimaschutzplan 2050 der Bundesregierung soll der Gebäudesektor im Jahr 2030 noch 70 bis 72 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente ausstoßen. Die kurzfristige Erhöhung der Einsparziele für den Gebäudesektor hatte unlängst zu einem zwischenzeitlichen Rückzug der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und damit auch des DDIV aus dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen geführt. Seit März 2017 befinden sich die Verbände wieder in einem Dialogprozess mit dem Bundesumweltministerium, um Strategien und Instrumente, die zum Erreichen der Klimaziele notwendig sind, zu diskutieren.

Ansatzpunkte gibt es demnach genug, sowohl für den Gebäudesektor als auch andere Wirtschaftssektoren. Ob sich die künftige (Jamaika-)Koalition allerdings auch an das dicke Brett „Kohleausstieg” wagt, um die ehrgeizigen Klimaziele nicht zu verfehlen, bleibt abzuwarten.

In Deutschland wird zu wenig und zu langsam gebaut. In Folge dessen steigen die Mieten und Kaufpreise weiterhin stetig. Die Politik steuerte bisher vor allem mit der wirkungslosen Mietpreisbremse und der wenig zielführenden Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus nach. Dies ist deutlich zu wenig, um den Wohnungsmarkt zu entspannen und Schwellenhaushalte zu entlasten. Das IW Köln erarbeitete daher vier Strategien, die die Wohnungsnot abfedern sollen.

Strategie eins: Wohngeld erhöhen

Nach Ansicht der Wirtschaftsforscher des IW Kölns könnte die Erhöhung und Dynamisierung des Wohngeldes viele Haushalte unmittelbar entlasten. Wohngeld ist, im Gegensatz zur sozialen Wohnraumförderung, „treffsicher” – so ihre Argumentation.

Strategie zwei: Bestand nutzen

Der vorhandene Wohnraumbestand sollte besser genutzt werden. So könnte beispielsweise durch Dachaufstockungen neuer Wohnraum entstehen. Ferner könnten große Wohnungen, die beispielsweise von Senioren bewohnt, aber kaum genutzt werden, neu vermietet werden. Alternativ erhalten diese Haushalte Unterstützung bei der Suche nach kleineren Wohnungen. Auch die Schaffung von Einliegerwohnungen trage nach Ansicht der Wirtschaftsforscher zur Entspannung des Mietmarktes in Ballungsräumen bei. Allein über den Dachgeschossausbau könnten der Studie zufolge rund eine Million zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. Weitere vier Millionen Wohnungen könnten durch Untervermietungen oder Einliegerwohnungen besser genutzt werden.

Strategie drei: Wohnumfelder attraktiver gestalten

Während Großstädte „boomen”, erleben andere Kommunen einen Bevölkerungsrückgang. Durch bessere Verkehrsanbindungen und eine attraktive Gestaltung des Wohnumfeldes in schrumpfenden Regionen könnten neue und bezahlbare Quartiere entstehen, die Großstädte entlasten und strukturschwache Regionen wieder lebenswerter machen.

Strategie vier: Kauf von Belegungsrechten im Bestand

Belegungsrechte sichern Haushalten mit geringem Einkommen den Zugang zum Wohnungsmarkt. Hierbei sollte die Politik vor allem den Kauf von Belegungsrechten im Bestand in den Blick nehmen und die Ausgestaltung genau prüfen.

Um diese Potentiale wirkungsvoll zu heben, angespannte Mietmärkte zu entlasten und das soziale Gleichgewicht in den Städten zu erhalten, fordern die Forscher des IW Köln eine bessere Verzahnung der Maßnahmen von Bund, Ländern und Kommunen. Darüber hinaus sollten Städte auch mit privaten Wohnungsunternehmen enger kooperieren, um neuen Wohnraum zu schaffen.

Die Stadt München geht seit einiger Zeit konsequent gegen die illegale Vermietung von Wohnraum vor (» der DDIV berichtete…). Bis Ende Juli wurden demnach 66 Bußgeldbescheide gegen Vermieter erlassen. Die Strafen summierten sich auf rund 727.000 Euro. Bis Jahresende könnten insgesamt eine Million Euro Bußgelder eingenommen werden.

Anonyme Meldeplattform zeigt Wirkung

Ab Januar 2018 setzt die Stadt dabei auch auf die Mithilfe der Bürgerinnen und Bürger. Über eine Onlineplattform können sie dann illegale Vermietungen melden. Bereits in diesem Jahr wurden durch Anzeigen von Bürgern bis Juli 114 Fälle bekannt, 283 Fällen seien noch unbearbeitet. Dementsprechend ist mit weiteren Einnahmen aus Bußgeldbescheiden zu rechnen.

Um das Verbot der Zweckentfremdung durchzusetzen, wurde nun – nach Angaben der Münchner Abendzeitung –erstmals auch ein Vermieter zu einer Haftstrafe verurteilt. Der Betroffene vermietete jahrelang illegal Wohnungen an Medizintouristen. Da er Bußgelder ignorierte, wurde er nun in Ersatzzwangshaft genommen.

In seinem jüngst erschienenen Schwarzbuch kritisiert der Bund der Steuerzahler die teure Energieeffizienz-Kampagne der Bundesregierung. So gebe das Bundeswirtschaftsministerium in diesem Jahr 15 Mio. Euro – zwei Mio. Euro mehr als noch im Vorjahr – für die groß angelegte Kampagne aus.

Darüber hinaus wird kritisiert, dass die Wirtschaftsministerin in den vorhandenen Werbeunterlagen der Kampagne zu omnipräsent sei. Zwar habe sich durch die Anstrengungen die Reichweite der Kampagne erhöht, dennoch sei es sinnvoller, an die Vernunft der Bürger in Sachen Klimaschutz zu appellieren.

Mehr unter » www.schwarzbuch.de