Während in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt die Übergangsfrist zur Nachrüstungen von Rauchwarnmeldern in Bestandsbauten zum 31. Dezember 2015 endet, führt Sachsen die Rauchwarnmelderpflicht zum 1. Januar 2016 neu ein. Allerdings gilt diese im Freistaat lediglich für Neu- und Umbauten. Bestandsbauten bleiben von der Regelung ausgenommen.

Das Gros der Bundesländer verfügt bereits über klare Vorschriften zur Verwendung von Rauchmeldern, nur in Berlin und Brandenburg gab es bislang keine Regelung. Das wird im kommenden Jahr anders: Eine Änderung der Landesbauordnung ist bereits in Arbeit. Der Einbau von Rauchmeldern soll zunächst nur in Neubauten vorgeschrieben werden. Für Bestandswohnungen ist eine Übergangsfrist geplant.

So unterschiedlich die Umsetzung in den Landesbauordnungen erfolgt, kann jedoch zusammengefasst werden, dass Rauchwarnmelder in allen Kinderzimmern, Schlafzimmern und Fluren, über die Rettungswege führen, zu installieren sind. Es ist zudem darauf zu achten, dass Rauchwarnmelder mit dem Qualitätszeichen „Q“ und der Angabe „EN 14604“ gekennzeichnet sind. Als unabhängiges Qualitätszeichen markiert das „Q“ hochwertige Rauchwarnmelder, die sich für den Langzeiteinsatz eignen.

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Der Bundestag hat entsprechend einer Protokollerklärung vom Dezember 2014 gesetzgeberische Initiativen der Bundesländer aufgenommen und nun das Steueränderungsgesetz 2015 verabschiedet. Im Laufe des Verfahrens wurden auch Änderungsvorschläge des Finanzausschusses aufgenommen.

Unter anderem können Unterhaltsleistungen nur noch als Sonderausgaben geltend gemacht werden, wenn die Steueridentifikationsnummer des Unterhaltsempfängers angegeben wird. Die bis Ende 2015 befristete Übergangsregelung zur Auflösung von Rückstellungen für Beitragsrückerstattungen bei Lebensversicherungsunternehmen wird verlängert. Darüber hinaus gab es Änderungen bei der Umsatzsteuer. Bei der Grunderwerbsteuer wird die Ersatzbemessungsgrundlage für Zwecke der Grunderwerbsteuer an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts angepasst. Im Bereich der Erbschaftssteuer werden u.a. Zuwendungen an im Ausland ansässige „gemeinnützige Körperschaften" steuerbefreit.

Die Besteuerung der privaten Nutzung von betrieblichen Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugen wird ebenfalls geregelt. So ist nun geklärt, dass der Mietaufwand angemieteter Batterien nicht zu den Gesamtkosten zählt, jedoch eine zusätzliche Minderung der AfA-Bemessungsgrundlage entfällt.

Die Änderungen sollen in den überwiegenden Fällen am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten. Bei Änderungen im EStG, KStG und GewStG sollen diese aber erst ab dem 1.1.2016 gelten.

Am vergangenen Freitag stellte Bundesbauministerin Barbara Hendricks die Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen vor, an denen der DDIV als Berufsverband der Immobilienverwalter aktiv mitgewirkt hatte. Das Bündnis war im Juli 2014 von ihr initiiert worden mit dem Ziel, die Voraussetzungen für den Bau und die Modernisierung von Wohnraum in guter Qualität, vorzugsweise im bezahlbaren Marktsegment, zu verbessern und das Wohnungsangebot in den Ballungsgebieten mit Wohnraummangel zu erweitern. Dafür holte sie alle gesellschaftlich relevante Akteure der Immobilienwirtschaft an einen Tisch.

Hendricks kündigt Wohnungsbau-Offensive an

Aus den umfangreichen Empfehlungen des Bündnisses leitet die Bundesbauministerin ein 10-Punkte-Programm ab, mit dem sie Anreize für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnungsbau setzen will. Unter anderem soll Bauland künftig schneller bereitgestellt, durch die öffentliche Hand verbilligt und nach Konzeptqualität vergeben werden. Zudem will Hendricks Wohnsiedlungen verdichten, Brachflächen und Baulücken schließen sowie zielgenauere steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Neben einer einheitlichen Musterbauordnung in den Ländern strebt sie zugleich eine Prüfung des Normungswesens an. Schließlich sieht sie eine strukturelle Neukonzeption der Energie-Einsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes vor.

BID: Schnelle Umsetzung der Ergebnisse nötig

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) begrüßte die erarbeiteten Ergebnisse, drängt allerdings auf eine schnelle Umsetzung dieser. Der Endbericht des Bündnisses enthält viele konstruktive Lösungsansätze: „Die Ergebnisse liegen auf dem Tisch, jetzt müssen den Worten dringend Taten folgen“, erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der BID und Präsident des GdW, anlässlich der Präsentation der Bündnisergebnisse im Bundesbauministerium. Er appellierte an die Politik, insbesondere alle Regelungsvorschläge des Bündnisses, die ohne komplizierten Gesetzgebungsprozess sofort angegangen werden können, bis zum kommenden Frühjahr umzusetzen. Dazu zählen Deregulierungsvorhaben wie die Einführung einer einheitlichen Musterbauordnung.

Ebenso wichtig erscheint die Überarbeitung der Baunutzungsverordnung, um Hemmnisse für die Nachverdichtung und Aufstockung von Wohngebäuden zu beseitigen. „Es geht jetzt um Geschwindigkeit und die praktische Umsetzung der theoretischen Ergebnisse“, so Gedaschko. „Daran wird sich auch der Bund messen lassen müssen.“

Begrenzte Sonderabschreibung geht in die richtige Richtung

Es sei keine Lösung, über das Mietrecht zu versuchen, anfallende Kosten neu zu verteilen. Man müsse vielmehr mit den nun vorgelegten Maßnahmen die Kosten dauerhaft senken. Ein positives Signal seien daher die kürzlich bekannt gewordenen Pläne der Bundesregierung für eine auf Ballungsräume begrenzte Sonderabschreibung für die Jahre 2016 bis 2018. Vor allem für private Investoren sei dies ein wichtiger Anreiz. Alternativ sollte aber auch eine Investitionszulage für diese Regionen angeboten werden.

Zügige Baulandbereitstellung und Genehmigungsverfahren

Zudem muss die Baulandbereitstellung auf den Prüfstand. Kommunen müssen zügig und unbürokratisch Bauland zur Verfügung stellen. Denn ohne die Bereitstellung von Bauland würde auch eine Sonderabschreibung keinen Erfolg haben.

Darüber hinaus fordert die BID, dass die Länder Genehmigungsverfahren bei den Bauämtern beschleunigen und verkürzen müssen. Auch das Normungswesen soll mit besonderem Blick auf Kostenaspekte grundsätzlich überprüft werden. Bei Normungsprozessen sollten generell die Auswirkungen auf die Höhe der Baukosten bestimmt werden, damit bei neuen Regelungen ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis gewährleistet ist.

Weitere Gesetzesverschärfungen führen zu Investitionsstopp

Stetig steigende energetische Standards führen zu kontinuierlich zunehmenden Herstellungskosten. Diese müssten daher ebenfalls auf den Prüfstand, da sie das Bauen enorm verteuern, für Mieter hingegen nur vereinzelt spürbare Einspareffekte bringen. Die Bauministerkonferenz hatte Ende Oktober bereits eine Neukonzeption der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz angekündigt. Dies sollte nun schnellstens umgesetzt werden.

Ein weiterer Kostenfaktor sind die ständig steigenden Grunderwerbsteuern. Die Immobilienwirtschaft drängt darauf, dass die Länder bundesweit zu einem investitionsfreundlichen Niveau zurückkehren und das Wettlaufen um die höchsten Steuersätze beenden.

Dialog fortsetzen

„Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ist erfolgserprobt“, sind sich die BID-Vertreter einig, zu denen auch der DDIV zählt. „In einem Jahr intensiver Zusammenarbeit wurden alle Stellschrauben überdacht und wesentliche Potentiale für ein schnelleres und effizienteres Bauen von bezahlbarem Wohnen erarbeitet. Nun geht es darum, gemeinsame Ziele zu definieren, diese umzusetzen und zu evaluieren. Wenn wir erfolgreich sein wollen, dann muss das Bündnis auf Bundesebene ernsthaft und konsequent fortgeführt werden“, erklärte der BID-Vorsitzende Gedaschko abschließend.

Deutschlands Städte und Gemeinden ächzen unter den Belastungen, die die aktuelle Flüchtlingswelle mit sich bringt. Für das Jahr 2015 wurden bisher fast 940.000 Asylsuchende registriert. Das stellt die Kommunen vor enorme Herausforderungen, schließlich stehen aktuell Unterbringungsmöglichkeiten für lediglich 500.000 Flüchtende zur Verfügung. Wie eine Befragung des Beratungshauses Ernst & Young unter 300 deutschen Kommunen ergab, ist deren Hauptsorge folgerichtig, die Bereitstellung adäquaten Wohnraums.

Auch im nächsten Jahr ist es das Ziel vieler Städte und Gemeinden (73 Prozent), Flüchtlinge adäquat unterzubringen. Jede Dritte Kommune plant dafür die Errichtung von Neubauten. Dies bringt zusätzliche Kosten mit sich, welche 35 Prozent der Kommunen mit Einsparungen an anderer Stelle aufbringen wollen. Die Verschiebung von Investitionen scheint für 31 Prozent der passende Weg, um die Zusatzkosten der Flüchtlingsunterbringung und Versorgung tragen zu können. Direkte Auswirkungen auf die Bevölkerung werden die Zusatzmaßnahmen wohl nicht haben, denn rund 85 Prozent der Kommunen planen bisher keinerlei Steuer – oder Gebührenerhöhungen zur Finanzierung der Flüchtlingsunterbringung.

Allerdings gehen die meisten Städte und Gemeinden von einer Neuverschuldung aus. Jede vierte Kommune machte davon in 2015 Gebrauch. Für das kommende Jahr rechnen sogar 40 Prozent mit der Aufnahme zusätzlicher Schulden.

Ein Problem für die praxisnahe Ausrichtung von Plänen und Investitionen ist das Fehlen belastbarer Prognosen für die Entwicklung der Flüchtlingszahlen. Damit steigt das Risiko von Fehlkalkulierungen und Fehlinvestitionen. Trotz des gegenwärtigen Zeitdrucks bei Planung und Durchführung von zusätzlichem Wohnraum, muss der Bedarf gründlich analysiert und der Bestand an Liegenschaften und Freiflächen detailliert geprüft werden.

Ein gutes Signal dafür ist es, dass der Haushaltsausschuss des Bundestages aktuell eine neue Vergaberichtlinie zur vergünstigten Abgabe von Liegenschaften des Bundes an Kommunen und Länder zur Verfügung gestellt hat. Ein Verkauf von Grundstücken und Immobilien für den sozialen Wohnungsbaus sowie zur Unterbringung von Flüchtlingen ist damit künftig deutlich günstiger möglich. Der DDIV hat aber bereits an anderer Stelle deutlich gemacht, dass dies nicht dazu führen darf, dass private Investoren im Wohnungsbau auf der Strecke bleiben oder der Neubau von Eigentumswohnungen signifikant abnimmt. Insbesondere auch deswegen, da durch den Umzug in Wohnungseigentum entsprechende Sickereffekte eintreten, die durchaus positiv zu werten sind.

Zur Studie: Die Repräsentative Befragung von Stadtkämmerern bzw. Bürgermeistern von 300 deutschen Kommunen mit mindestens 10.000 Einwohnern erfolgte im Oktober 2015 per Telefon.

» Hier geht es zur ausführlichen Erhebung „Flüchtlingszustrom: Herausforderungen für deutsche Kommunen“

Anmerkung der Redaktion: Die im Beitrag verwandten Flüchtlingszahlen wurden nach Angaben der Bundesregierung durch die Redaktion zum Stichtag 24. November 2015 aktualisiert.

Während die Bundesbauministerin versucht, Neubau, energetische Sanierung und altersgerechten Umbau anzukurbeln, hat Justizminister Maas offenbar anderes vor: Sanieren wird wirtschaftlich unattraktiver gemacht und Neubau und Vermieten insgesamt durch einen drastischen Eingriff in die Mietsystematik ausgebremst.

„Wird die Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung so stark eingeschränkt, wie es die aktuellen Pläne des Bundesjustizministeriums laut Medienberichten vorsehen, werden notwendige Investitionen in die Modernisierung in vielen Fällen komplett unwirtschaftlich“, erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland und Präsident des GdW.

Das Justizministerium schlägt vor, den Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten bei der Miete berücksichtigt werden, von 11 Prozent auf acht Prozent abzusenken. Gleichzeitig soll für Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Die Miete soll in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter steigen können. Zudem soll der Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf 10 Jahre verbreitert werden. Eine Grundsanierung veralteter Bestände ist nicht mehr möglich.

Die Mietrechts-Pläne nehmen Vermieter, die in die Zukunft von Wohngebäuden investieren wollen, damit gleich dreifach „in die Regulierungs-Zange“:  Allein eine Absenkung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung auf 10 Prozent hätte bereits ein Investitions- beziehungsweise Modernisierungshindernis dargestellt, wie ein Gutachten des Forschungsinstituts InWIS nachweist. Dort heißt es: „Schon eine Verringerung der Mieterhöhungsmöglichkeit von 11 auf 10 Prozent macht viele Modernisierungen nicht mehr attraktiv. Sie sind nicht mehr wirtschaftlich darstellbar. Die nun geplante, deutlich stärkere Absenkung auf acht Prozent hätte noch viel schlimmere Folgen. Das wäre das Ende der klimapolitisch notwendigen energetischen Sanierungen – die Politik würde damit selbst für ein Scheitern der Energiewende sorgen.

Ein ‚Einfrieren‘ der Miete nach Modernisierung für ganze acht Jahre würde zusätzlich dafür sorgen, dass auch Investitionen in die Qualität und den Erhalt der Gebäude eingefroren werden.

Die BID spricht sich gegen die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der ortsüblichen Vergleichsmiete auf 10 Jahre aus. Dadurch würde die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich sinken und auf niedrigem Niveau eingefroren. Neue, effektive Maßnahmen der energetischen Modernisierung werden dadurch viel später Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete – und diese selbst damit letztlich ein Hemmnis für Investitionen in die energetische Sanierung. „Mietspiegel dürfen kein Instrument zur Mietdämpfung sein, sondern müssen die Marktmieten objektiv abbilden“, so Gedaschko.

Die Politik widerspricht sich mit den geplanten Regulierungen selbst: Der „Nationale Aktionsplan Energieeffizienz“ legt fest, dass bei Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Anpassungen der Modernisierungsmieterhöhung darauf zu achten ist, dass die Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierungen nicht verringert werden.

„Wenn Vermieter durch die geplante weitere Verschärfung des Mietrechts künftig daran gehindert werden, sich für die Modernisierung des Wohnungsbestandes zu engagieren, dann wird das sich auch deutlich negativ auf die Mieter auswirken: Die Qualität des Wohnens in Deutschland wird sinken“, so der amtierende BID-Vorsitzende.