Kasachstan (rund 18 Mio Einwohner und 2 Mio km² Fläche) und seine zentralasiatischen Nachbarn haben einen hohen Modernisierungsbedarf im Bereich der Wohnungsverwaltung.

Die Wohngebäude befinden sich in einem desolaten baulichen Zustand. In Kasachstan gibt es 78.000 Mehrfamilienhäuser (MFH), wovon 35.000 als sogenannte Kondominien (WEG) registriert sind. 20.437 MFH (26 Prozent) müssen dringend saniert werden und rund 70 Prozent der Wohngebäude entsprechen wärmetechnisch nicht dem Stand der Technik. Entsprechend ist der Wohngebäudesektor der zweitgrößte Energieverbraucher (30 Prozent). Insgesamt 40 Prozent der in Kasachstan verbrauchten Wärmeenergie und 22 Prozent der elektrischen Energie entfallen auf den Sektor.

Regierung verordnet Modernisierungsprogramm

Die kasachische Regierung hat 2011 ein ambitioniertes Modernisierungsprogramm für die Wohnungs- und Kommunalwirtschaft aufgesetzt: Von den geschätzten 83.000 Mehrfamilienhäusern im Land sollen 23.000 Gebäude bis 2020 modernisiert werden.

In Kasachstan und Usbekistan liegt die Wohneigentumsquote infolge der Privatisierung städtischer Wohnungen bei sage und schreibe 98 Prozent. Der hohe Anteil an Wohnungseigentum ist das Ergebnis umfassender Privatisierungsmaßnahmen nach der Unabhängigkeit von Russland, bei denen die große Mehrheit der Wohnungen direkt an ihre Bewohner übertragen wurde. In Kasachstan wird aktuell jede zehnte Wohnung von den Eigentümern selbst verwaltet, die meisten obliegen der Verwaltung durch große öffentliche Verwaltungsunternehmen. Die Öffnung und damit stärkere Privatisierung dieses „Verwalter-Marktes“ ist eines der zentralen politischen Ziele.

Letztlich wird die nachhaltige Etablierung starker, effizienter, markt- und wettbewerbsorientierter Wohnungsverwaltungsstrukturen für den Erfolg staatlicher Programme ausschlaggebend sein, umreißt die kasachische Regierung ihr Anliegen.

Projekt PRO HOUSE: Immobilienverwalter schulen

Die EU will hier unterstützen. Am 11. Juli 2017 fand die Auftaktkonferenz des von der EU geförderten Projekts: "PRO HOUSE - Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan" in Astana passend zum Motto der dortigen Expo-Weltausstellung "Energie der Zukunft – Maßnahmen für weltweite Nachhaltigkeit" statt. Ziel des Projekts ist es notwendige Strukturen in den Ländern Kasachstan und Usbekistan zu stärken und Wohnimmobilienverwalter zu qualifizieren, um so den Weg für mehr Energieeffizienz in Gebäuden zu bereiten, denn fachlich qualifiziertes Verwaltungspersonal und informierte Eigentümer sind auch in Zentralasien die relevanten Schlüsselakteure für eine erfolgreiche Umsetzung erforderlicher energetischer Sanierungen im Gebäudebereich.

Aus Deutschland sind neben der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V., die seit über 15 Jahren den Wissenstransfer von West nach Ost im Bereich Wohnungswirtschaft fördert und das EU-Projekt leitet, das Europäischen Bildungszentrum für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) und der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) beteiligt. Auf der kasachischen Seite wird PRO HOUSE von der Nationalen Unternehmerkammer „ATAMEKEN“ koordiniert und von dem Entwicklungsprogramm der Vereinten Nationen (UNDP Kazakhstan) begleitet. In Usbekistan betreut der Verband der Wohnungsverwalter „ASSOCIATION“ die Aktivitäten.

Das Sonderheft erscheint im Oktober 2017 bereits im vierten Jahrgang. Nutzen Sie diese Chance, und präsentieren Sie Ihr Unternehmen im Wettbewerb kundenorientiert und kompetent. Das Sonderheft „DDIVaktuell – Verwaltungsbeirat“ ist speziell als Fachmagazin für Verwaltungsbeiräte konzipiert.

Als gewählter Vertreter der Eigentümergemeinschaft sind Verwaltungsbeiräte wichtigste Entscheidungsträger in der WEG. Sie sind nicht nur Hauptansprechpartner für den Verwalter und maßgeblich an allen Entscheidungen rund um die zu verwaltende WEG beteiligt, sondern entscheiden auch mit über die Bestellung des Verwalters.

Umso besser der Verwaltungsbeirat informiert ist, desto erfolgreicher funktioniert eine vertrauensvolle Zusammenarbeit von Verwalter und WEG. Jedoch sind Beiräte oft fachfremd. Sie sind mit den Vorgängen und Notwendigkeiten der Wohnungsverwaltung nur bedingt vertraut. Das Fachmagazin „DDIVaktuell – Verwaltungsbeirat“ schließt diese Lücke. Die Zeitschrift bietet kompaktes Fachwissen zu allen relevanten Themen rund um das Wohnungseigentum und die Verwaltung der Objekte von Wohnungseigentümergemeinschaften. Damit sichern sich Verwalter langfristig kompetente Unterstützung durch ihre Beiräte und liefern einen unabhängigen Beleg ihrer anspruchsvollen Tätigkeit.

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Bundesbauministerin Barbara Hendricks warb im Rahmen eines Spitzentreffens der Bündnispartner für die Fortsetzung der Bündnisarbeit. Sie lobte insbesondere die gemeinsamen Anstrengungen beim Wohnungsbau und die ins Leben gerufene Wohnungsbau-Offensive. So werden in dieser Legislaturperiode voraussichtlich mehr als eine Millionen Wohnungen fertiggestellt. Die BID sieht dagegen noch immer Handlungsbedarf.

Hendricks: Schon viel geschafft

Das Ministerium zieht eine positive Bilanz. So habe man gemeinsam für die Akzeptanz des Wohnungsneubaus geworben und neue Formen des Bauens wie das serielle Bauen vorangetrieben. Auch die Mittel für den sozialen Wohnungsbau wurden auf 1,5 Millionen Euro verdreifacht. Mit der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet” haben Länder und Kommunen nun mehr Spielraum, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. „Wir haben im Bündnis schon viel geschafft, aber es muss weitergehen. Auch in den kommenden Jahren benötigen wir mindestens 350.000 neue Wohnungen pro Jahr″, bilanzierte Hendricks.

BID: Richtung stimmt, Geschwindigkeit nicht

Zu einer durchwachsenen Bilanz kommt die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland. Der Verbändezusammenschluss, dem auch der DDIV angehört, hätte sich vor allem mehr Aktivitäten seitens der Politik gewünscht. Dr. Andreas Mattner, Vorsitzender der ZIA kritisiert dabei vor allem, dass die erfolgsversprechenden Lösungen, die im Bündnis erarbeitet wurden, noch immer nicht umgesetzt wurden. Bremsklötze sind nach Ansicht der BID nach wie vor die unterschiedlichen Landesbauordnungen und die von Land zu Land stark variierende Grunderwerbsteuer: „Wir brauchen bunesweit ein investitionsfreundliches Niveau von 3,5 Prozent”, so Mattner. Darüber hinaus rät die BID zu einer Erhöhung der linearen AfA von derzeit zwei auf drei Prozent oder einer Abschreibung der energetischen Sanierung.

Bündnisse und lokale Kooperationen stärken Wohnungsbau

Welche Bedeutung der Bündnisarbeit auch im lokalen Wohnungsbau zukommt, untersuchte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). So werden lokale Bündnisse in vielen Kommunen als Instrument genutzt, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das Spektrum der Zusammenarbeit reicht dabei vom Erfahrungs- und Informationsaustausch bis hin zur Entwicklung von lokalspezifischen Konzepten. Das BBSR identifizierte insgesamt 90 Bündnisse. Die Studie kann kostenfrei beim » BBSR angefordert werden.

Von Januar bis Mai 2017 wurden in Deutschland 7,6 Prozent bzw. 11.300 weniger Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahreszeitraum. Gegen den Trend stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und der Eigentumswohnungen jedoch leicht an. Insgesamt wurden 137.100 Wohnungen genehmigt.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts nahm die Anzahl der genehmigten Objekte in Mehrfamilienhäusern um 4 Prozent bzw. 2.500 Wohnungen zu. Insgesamt wurden 66.200 Wohnungen in diesem Segment genehmigt – der höchste Wert seit 19 Jahren (1998: 67.400). Auch Eigentumswohnungen verzeichneten ein leichtes Plus von 0,8 Prozent. Die Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken dagegen deutlich um 11,3 Prozent bzw. 3,7 Prozent.

Detaillierte Informationen sind auf den Internetseiten des » Statistischen Bundesamtes abrufbar.

Der Generationenwechsel macht auch bei den Wohnungsverwaltungsunternehmen nicht halt. Nicht selten taucht bei einem anstehenden Generationswechsel die Frage auf, wie das Unternehmen künftig aufgestellt sein soll. Dabei stehen sowohl rechtliche und steuerliche als auch emotionale und führungsrelevante Aspekte im Fokus.

Alois Reutlinger: Steuerliche Aspekte

Eine Unternehmensnachfolge zieht auch Fragen zur entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragung von Unternehmen und Gesellschaftsanteilen, im Vorfeld abzufassende Nachfolgeregelungen im Zivil- und Steuerrecht sowie die notwendige Unternehmensbewertung nach sich.

Eine entgeltliche Unternehmensnachfolge kann sich in gesellschaftsrechtlichen Strukturen vollziehen und auf diese Weise eine Gesamtrechtsnachfolge ermöglichen. Denkbar ist auch die Übernahme im Wege einer Kapitalerhöhung, häufig kombiniert mit einer Sacheinlage oder die Verschmelzung oder Spaltung einer Kapitalgesellschaft sowie die Anwachsung bei einer Personengesellschaft. Die unentgeltliche Unternehmensnachfolge erfolgt in der Regel durch Übertragung des Unternehmens oder von Teilen des Unternehmens bzw. durch Übertragung von Anteilen. Bei der familieninternen Nachfolge sind neben wirtschaftlichen Gesichtspunkten der Versorgung des Unternehmensinhabers und der Vermeidung hoher Steuerbelastungen, die erbrechtlichen Auswirkungen zu beachten.

Die entgeltliche Unternehmensnachfolge erfolgt in der Regel nach einer der drei folgenden Grundstrukturen. Denkbar ist ein share deal, ein asset deal oder ein gesellschaftsrechtlicher Zusammenschluss, in deren Rahmen die wesentlichen Betriebsgrundlagen erworben werden können.

Die quantitative und qualitative Bewertung eines Unternehmens ist bei der Veräußerung die wichtigste und zugleich schwierigste Aufgabe einer geplanten Unternehmenstransaktion. Der Wert eines Unternehmens basiert auf Erwartungen und Prognosen sowie den aktuellen Marktverhältnissen. Daher kann eine Unternehmensbewertung letztlich nur so gut sein, wie die vorangegangene Markt- und Unternehmensanalyse. Bei der Entscheidung, welchen Preis ein Erwerber bereit ist für ein Unternehmen zu bezahlen, spielen vielfältige Gesichtspunkte eine Rolle.

Nach erfolgter Bewertung und zufriedenstellenden Verhandlungen steht dann auch die steuerliche Gestaltung sowohl beim Käufer und als auch beim Verkäufer im Raum, um die steuerlichen Auswirkungen für beide Seiten optimal gestalten und nutzen zu können. Eine steuerliche Optimierungsberechnung bringt Licht in den Steuerdschungel und trägt wesentlich zur Entscheidungsfindung bei.

Richard Kunze: Die Mitarbeiter „mitnehmen”

Wenn über Unternehmensnachfolge nachgedacht oder geschrieben wird, so stehen meist betriebswirtschaftliche Aspekte im Vordergrund. Ein Aspekt jedoch, möglicherweise der wichtigste, wird regelmäßig vernachlässigt, wenn nicht sogar vergessen: Die Auswirkung eines Nachfolgeprozesse auf die betroffenen Menschen, insbesondere die Mitarbeiter. Der angemessenen, wertschätzenden Kommunikation kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Jeder Wechsel an der Unternehmensspitze, jede Veränderung der Arbeitsprozesse erzeugt Unsicherheit und Ängste. Mitarbeiter in Unternehmen, die verkauft werden, erfahren in der Regel erhebliche Veränderungen in der Organisation und dem Ablauf ihrer Tagesarbeit. Sie sind gezwungen, ihre Arbeitsroutine zu verlassen und müssen sich neue, bisher unbekannte Abläufe aneignen. Auch entsteht bei den Mitarbeitern leicht das Gefühl, das bisher Geleistete habe keinen Wert mehr.

Die Phase von der Mitteilung über den Verkauf bis dass die neuen Arbeitsprozesse zur Routine werden, ist sehr kritisch. In dieser Phase besteht die Gefahr, dass die Mitarbeiter in der beschriebenen Gefühlslage resignieren und es vorziehen, sich einen neuen Arbeitgeber zu suchen. Es ist also äußerst ratsam, sich über diese Zusammenhänge im Klaren zu sein und die Befindlichkeiten der Mitarbeiter zu erfragen und ernst zu nehmen. Der Nachfolger sollte deutlich machen, dass die Mitarbeiter in der neuen Unternehmenskonstellation sehr willkommen sind und sie der eigentliche Wert des Unternehmens sind.

Für die Integration der neuen Firma und deren Mitarbeiter sollte der Übernehmer einen klaren Fahrplan haben. Dieser Fahrplan sollte allen beteiligten Mitarbeitern der übernehmenden Firma und der übernommenen Firma bekannt sein. In regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen sollte die Einhaltung des Fahrplans überprüft werden. Der Prozess der Nachfolge ist ein hoch emotionaler Prozess. Die dafür erforderlichen Kompetenzen gehören in der Regel nicht zu den Kernkompetenzen eines Verwalter-Unternehmers. Die Einschaltung eines Mediators erhöht die Chance für das Gelingen einer Nachfolgeregelung. Die dafür aufzuwendenden Kosten stehen in keinem Verhältnis zum Risiko eines Scheiterns.