Im Jahr 2017 wurden 284.800 Wohnungen fertiggestellt – so viele wie seit 2002 nicht mehr. Allerdings stieg der Überhang genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen auf 653.300 Wohnungen. Das geht aus aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor.

2017 wurden 245.300 Neubauwohnungen fertig gestellt (plus 4,1 Prozent gegenüber 2016). Der Rest entstand durch Baumaßnahmen im Bestand. Ein deutliches Plus ist bei Mehrfamilienhäusern zu verzeichnen: Im vergangenen Jahr wurden 122.800 Wohnungen (plus 6,7 Prozent) errichtet. Dennoch wächst die Zahl neuer Wohnungen deutlich zu langsam. Um die hohe Nachfrage zu decken, sind jährlich 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen nötig. Für die Immobilienwirtschaft ist der aktuelle leichte Zuwachs daher nur ein „Tropfen auf den heißen Stein”. Denn die Dynamik im Wohnungsbau hat in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 nachgelassen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 sanken die Baugenehmigungen um weitere 1,7 Prozent.

Not macht erfinderisch! In London bauen immer mehr (reiche) Hausbesitzer in die Tiefe. In zahlreichen Häusern finden sich nicht nur einfache Keller, sondern gigantische Unterbauten, die Platz für den Pool, einen Fitnessraum oder sogar Garagen bieten. Diese sogenannten „Eisberghäuser” werden immer beliebter, denn sie sind eine Möglichkeit, der Platznot in der Londoner City zu entfliehen.

4.650 Baugenehmigungen für zusätzliche Kellergeschosse wurden in den vergangenen zehn Jahren in den sieben innerstädtischen Bezirken der Stadt erteilt. 112 der Umbauten fallen in die Kategorie „Mega” und weisen mindestens drei zusätzliche Stockwerke unter der Erde auf. Dabei sind luxuriöse Ausstattungen keine Seltenheit: Golf-Simulatoren, Sportanlagen, Swimming-Pools, Kinos oder Weinkeller sind in den unterirdischen Erweiterungen möglich. Diese Kellerausbauten sind eine teure Ergänzung, doch ein zusätzliches Geschoss kann den Wert der Immobilie um bis zu 40 Prozent steigern.

Platznot treibt die Erde

Das große „Buddeln” hat einen ganz praktischen Hintergrund. London hat ein Platzproblem. Die fast neun Millionen Einwohner verteilen sich auf knapp 1.600 Quadratkilometer. Bauland ist vor allem in der City extrem knapp. Viele Menschen pendeln daher aus den umliegenden Städten und Gemeinden in die Stadt.

Zahlreiche Wohnungseigentums- und Mietverwalter nehmen die Heizkostenabrechnung selbst in die Hand, um den Prozess zu beschleunigen. Doch worauf ist dabei zu achten? Und wie werden die anfallenden Kosten für die gerfertigte Abrechnung am Ende erfasst? Rechtsanwalt Michael Luhmann klärt auf − in seinem Vortrag auf dem 26. Deutschen Verwaltertag. Im DDIVnewsletter gibt er einen kurzen Einblick in seinen Vortrag.

Immobilienverwaltungen entstehenden dadurch Kosten, denn neben der erforderlichen technischen Ausstattung, um die entsprechenden Werte zu erfassen und aufzuteilen, ist dann auch die Heizkostenabrechnungen zu fertigen.

Hierbei stellt sich die Frage, ob diese Kosten von § 2 Ziffer 4 der Betriebskostenverordnung vollumfänglich umfasst sind, oder ob man daneben noch seinen Anspruch gegebenenfalls auf § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung stützen kann.

Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 17.02.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 189/17 gehören auch die Einzelverbrauchsdaten der anderen Mieter zu den Belegen, die der Mieter einsehen darf und auch muss, um die im Rahmen der Einsichtnahme notwendige Plausibilitätsprüfung auch durchführen zu können. Dass die entsprechenden Daten grundsätzlich vorhanden und einsehbar sind, dürfte in den meisten Fällen der Fall sein. Nunmehr fragt man sich jedoch, wie sich diese Entscheidung in den Kontext der zum 25.05.2018 in Kraft getretenen Datenschutzgrundverordnung ins Verhältnis setzen lässt.

Nach wie vor gibt es eine Vielzahl von so genannten Ein-Rohr-Heizungsobjekten.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 15.03.2017, VIII ZR 5/16, unmissverständlich entschieden, dass § 7 Abs. 1 Satz 3 der Heizkostenverordnung auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung, nicht analog anwendbar sein soll.

Der Richter des BGH argumentieren, dass eine analoge Anwendung der Vorschrift nur dann in Frage kommt, wenn es eine planwidrige Gesetzeslücke gibt.

Eine solche planwidrige Gesetzeslücke sieht der Bundesgerichtshof nicht, da der Verordnungsgeber der Richtlinie bei Erschaffung des § 7 der Heizkostenverordnung diese Problematik gekannt hat, jedoch den Anwendungsbereich der Richtlinie gleichwohl auf „freiliegende Leitungen” beschränkt hat.

Neben dieser Problematik gibt es im Wohnungseigentumsrecht erste Entscheidungen der Instanzgerichte, die unter gewissen Voraussetzungen einen Abänderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers im Hinblick auf die Umlage der Heizkosten zuspricht, basierend auf der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in Wohnungseigentumsangelegenheit, dass bei einer Abweichung von mehr als 25 Prozent bezüglich einzelner Kostenpositionen ein Abänderungsanspruch gegeben sein kann.

Das Landgericht Berlin befasst sich in seinem Urteil vom 15.06.2017 zum Aktenzeichen 67 S 101/17 mit der Frage, ob das Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung in Höhe von 15 Prozent nur dann besteht, wenn sowohl die Erfassung und Verteilung der Heizkosten, als auch die Erfassung der Warmwasserkosten verbrauchsunabhängig erfolgen.

Es vertritt die Auffassung, dass in den Fällen, in denen trotz entsprechender Vorgaben der Heizkostenverordnung kein Wärmezähler für die Ermittlung der Warmwasserkosten eingebaut ist, die Heizkosten jedoch nach Verbrauch erfasst und verteilt werden, ein Kürzungsrecht nicht besteht, da dieses nur dann greifen soll, wenn sowohl die Heizungskostenabrechnung als auch die Warmwasserkostenabrechnung insgesamt verbrauchsunabhängig erfolgt sind.

Ein weiteres Urteil des Landgerichts Berlin vom 15.11.2016 zum Aktenzeichen 63 S 86/15 befasst sich mit dem Umfang der Duldungspflicht bei Heizungsmodernisierung.

Für das Gewerberaummietrecht beschäftigt sich das OLG Hamburg im Urteil vom 24.05.2017 zum Aktenzeichen 8 U 41/16 mit der Frage, ob eine rückwirkende Abrechnung nach der Heizverordnung möglich ist, bei unzulässiger Vereinbarung einer Pauschale.

Nach Auffassung des OLG Hamburg ist die Rückwirkung treuwidrig.

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Das Förderprogramm des Bundesbauministeriums für bezahlbare Studentenwohnungen floppte. Dies berichtete „Der Spiegel”. Von den bereitgestellten 120 Millionen Euro seien nur 37 Millionen Euro abgerufen worden. Die Koalition wird das Programm wohl nicht weiterführen. Rund 83 Millionen Euro für den dringend benötigen Wohnheimbau versanden nun ungenutzt.

Mit den 37 Millionen Euro würden rund 2.600 Wohneinheiten in zehn Bundesländern aus 20 Projekten gefördert, neun davon befänden sich derzeit im Bau. Dies geht aus einer Antwort des Ministeriums auf eine schriftliche Anfrage des hochschulpolitischen Sprechers der Grünen, Kai Gehring, hervor. Gehring kritisierte, dass sich durch die an das Programm gekoppelte „ministerielle Bürokratie” zu wenige Bauwillige gefunden hätten und das Programm dadurch nicht richtig in Schwung gekommen sei.

Aufgelegt wurde es 2015 durch die frühere Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD). Es richtete sich neben Studentenwerken auch an private Investoren. Ziel war es, sogenannte „Variowohnungen” zu schaffen, die sowohl von Studenten als auch künftig von Senioren genutzt werden können (der » DDIV berichtete…).

Zehn Jahre nach der Finanzkrise von 2008 droht laut US-Experten erneut eine schwere Erschütterung der Kapitalmärkte mit erheblichen Auswirkungen auf die Realwirtschaft. Als Auslöser sehen sie die leichtfertige Vergabe von Immobilienfinanzierungen in den USA. Die Situation am US-Eigenheimmarkt ist ähnlich brisant wie vor zehn Jahren heißt es in der Studie „Liquiditätskrise am Hypothekenmarkt”.

Die amerikanischen Banken sind seit Ausbruch der Krise zwar deutlich stärker als europäische Banken reguliert und beaufsichtigt worden. Allerdings haben in den vergangenen Jahren aufgrund einer Regulierungslücke unregulierte Schattenbanken immer mehr Hypothekenkredite in den USA ausgereicht. „Inzwischen stammt jede zweite Eigenheimfinanzierung von diesen unkontrollierten Instituten”, heißt es in der Studie. „Kippen diese Schattenbanken, droht ein Zusammenbruch des Kreditmarkts, was gravierende Konsequenzen für die Gesundheit der Wirtschaft haben könnte.”

Auch hierzulande wird die Entwicklung auf dem US-Immobilienmarkt kritisch beobachtet. So sieht auch ein Immobilienanalyst der Landesbank Hessen-Thüringen die Immobilienpreise in den USA wieder auf einem stark erhöhten Niveau. Allerdings müsse das nicht wie 200 in einem Crash enden, da nicht auf jeden Preisanstieg ein ebenso starker Einbruch am Markt folge. Die gegenwärtigen Risiken am US-Eigenheimmarkt könnten allerdings aufgrund der massiven Kreditvergabe durch die Schattenbanken nicht solide eingeschätzt werden. Der Studie aus den USA zufolge ist der Gesamtbestand der von unregulierten Finanzfirmen ausgereichten Hypothekenkredite im vorvergangenen Jahr auf rund 1.000 Milliarden US-Dollar angewachsen.

Zu den Schattenbanken zählen u. a. Private-Equity-Fonds, die bei Pensionskassen und Versicherungen Kapital einwerben und es als Hypothekenkredite vergeben. Diese Investments hebeln sie zudem häufig, indem sie selbst bei Banken Kredite mit niedrigen Zinssätzen aufnehmen und diese dann zu höheren Zinsen als Immobilienfinanzierungen ausreichen. Die Schattenbanken operieren außerhalb des regulären Bankensystems und werden daher kaum beaufsichtigt. Somit sind zwar reguläre Bankdarlehen strenger reguliert als vor der Immobilienkrise, doch es ist ein neues System entstanden, mit dem wiederum hohe Risiken eingegangen werden.