71 Prozent aller Investitionen im Wohnungsbau fließen in die Erhaltung und Modernisierung bestehender Gebäude. Im Jahr 2014 waren dies über 130 Milliarden Euro. Besorgniserregend ist allerdings, dass die Investitionen in energetische Sanierungen im Vergleich zu 2010 um 16 Prozent rückläufig waren. Das geht aus dem Bericht zur Lage und Perspektive der Bauwirtschaft 2015 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat diese Entwicklung vorausgesehen und fordert Förderanreize für Immobilienverwalter zur Begleitung energetischer Modernisierungen sowie eine Informationsoffensive für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

Ungeachtet der kommenden Bedarfsentwicklung stieg das nominale Bauvolumen im Wohnungs-, Gewerbe- und öffentlichen Bau und erreichte 2014 mit knapp 330 Milliarden seinen bisherigen Höchststand. Wesentliche Stütze dabei ist die Wohnungswirtschaft mit einem Anteil von 56 Prozent. Neben der guten Arbeitsmarktlage und steigenden Einkommen begünstigen niedrige Kreditzinsen und ein florierender Neubau, insbesondere von Mehrfamilienhäusern, die Investitionen. Die starke Zuwanderung wird die Nachfrage nach neuem Wohnraum weiter erhöhen. Ein gegensätzliches Bild zeichnet sich jedoch bei Investitionen in energetische Sanierungen ab: das Investitionsvolumen sank gegenüber 2010 um 16 Prozent. Der DDIV hat diese Entwicklung vorausgesehen, da immer mehr WEG ihre Investitionsbereitschaft zurückgefahren haben. Vor dem Hintergrund, dass die  Sanierungsrate in WEG derzeit bei rund 0,6 Prozent liegt, für die Erreichung der Energiewende jedoch mindestens 2 Prozent jährlich notwendig sind, ist ein klimaneutraler Gebäudebestand mit dem bisherigen Förderinstrumentarium nicht erreichbar.

Informationskampagne für Wohnungseigentümer erforderlich

Als Ursache für den Rückgang der Sanierungstätigkeit benennt das BBSR geringe Maßnahmen an der Gebäudehülle, was auf eine zunehmende Verunsicherung der Wohnungseigentümer zurückgehen würde. Insbesondere die Diskussion um die wirtschaftliche Rentabilität von Wärmeverbundsystemen schrecke demnach viele Eigentümer ab. Auch Investitionen in Photovoltaikanlagen brachen ein, nachdem die Förderung dafür abgesenkt wurde. Angesichts dieser ernstzunehmenden Entwicklung drängt der DDIV erneut auf eine Informationsoffensive für Wohnungseigentümer und Immobilienverwalter. Eine eigenständige Initiative wird auch von der Deutschen Energie-Agentur (dena) unterstützt. Der Vorsitzende der Geschäftsführung, Andreas Kuhlmann, begrüßte in der jüngsten Ausgabe der Fachzeitschrift DDIVaktuell die Idee einer solchen Kampagne, da Wohnungseigentümer vor anderen Herausforderungen als Ein- und Zweifamilienhausbesitzer stehen.

Fehlende Anreize für Immobilienverwalter

Der DDIV führt diese Entwicklung aber auch auf die fehlende Motivation und Qualifikation von Immobilienverwaltern zurück, energetische Sanierungen anzuregen und zu begleiten. In einer 2014 von DDIV und KfW durchgeführten Umfrage gaben 58 Prozent der befragten Immobilienverwalter an, dass finanzielle Anreize fehlen, um derart komplexe Prozesse anzugehen. Neben zusätzlichen Haftungsrisiken erfordern die Planungs- und Baumaßnahmen ein erhöhtes Arbeitsaufkommen. Oft werden dabei die Vorleistungen des Verwalters durch die WEG nicht vergütet. Da nicht immer sicher ist, ob die WEG sich letztlich für eine energetische Sanierung entscheidet, hindert es in vielen Fällen sich diesen Sanierungsprozessen zu stellen. Der DDIV hält daher eine Sondervergütung ähnlich der des Energieberaters für zwingend notwendig.

Einführung von Mindestqualifikationen

Vor dem Hintergrund der sinkenden Sanierungsaktivitäten gewinnt auch die Einführung von Mindestanforderungen für Immobilienverwalter zusätzlich an Bedeutung. In der von DDIV und KfW durchgeführten Umfrage räumten 61 Prozent der Immobilienverwalter ein, mit der Komplexität der Prozesse überfordert zu sein. 42 Prozent der Befragten attestierten sich fehlendes Know-How. Da Fachwissen aber auch hohe Qualitätsstandards bei der Ausübung der Tätigkeit Grundlage dafür sind, um Sanierungsaktivitäten in WEG anzustoßen, bedarf es der Fortführung des bereits angestoßenen Gesetzgebungsverfahrens. Der DDIV drängt daher weiter auf eine zügige Umsetzung des vorliegenden Referentenentwurfes und hatte dies zuletzt vor dem Nationalen Normenkontrollrat noch einmal grundlegend begründet.

Die Bundesregierung hat sich auf eine neue Energieeffizienzstrategie Gebäude festgelegt. Sie verabschiedete das Grundsatzpapier vor wenigen Wochen im Bundeskabinett.

Die Strategie legt den Handlungsrahmen für die Energiewende im Gebäudebereich fest. Mit Hilfe unterschiedlicher Szenarien wird dargestellt, wie ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 erreicht werden kann. Neben dem Ausbau der erneuerbaren Energien soll die Energieeffizienz weiter vorangetrieben werden. Denn Gebäude spielen für die Energiewende und für das Erreichen der Klimaschutzziele eine große Rolle. Noch immer entfallen auf den Gebäudebereich rund 35 Prozent des Endenergieverbrauchs in Deutschland und rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen.

Die wichtigsten Elemente der Energieeffizienzstrategie sind die Weiterentwicklung bereits bestehender Maßnahmen wie Energieberatung, Förderung und Ordnungsrecht und die gezielte Einführung neuer Instrumente, um die Investitionsbereitschaft in energetische Gebäudesanierungen zu erhöhen.

Die Bundesregierung plant zudem einen Diskussionsprozess zu einzelnen Maßnahmen, um  Handlungsoptionen zu beraten. Auch soll innerhalb der „Energiewende Plattform Gebäude“, die mehrmals im Jahr die relevanten Akteure aus Wirtschaft, Zivilgesellschaft und Wissenschaft sowie Vertreter der Länder zusammenbringt, darüber diskutiert werden.

WEG zwar erwähnt, aber nicht eigens berücksichtigt

Die Besonderheiten von Wohnungseigentümergemeinschaften im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen wurden im Strategiepapier aufgegriffen. Herausgestellt wurde, dass energetische Sanierungen in der Regel am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden, dafür mehrheitliche Beschlüsse notwendig sind und die erforderlichen Investitionen häufig nicht allein aus Rücklagen finanziert werden können.

Allerdings ließ die Bundesregierung die Chance ungenutzt, in der Strategie und dem geplanten Maßnahmenpaket konkret auf diese Problematiken einzugehen und Lösungsansätze zur Überwindung der Hemmnisse in WEG aufzuzeigen.

Im Rahmen des Diskussionsprozesses wird sich der DDIV weiter als Interessenvertreter der Immobilienverwalter einbringen und verbesserte Rahmenbedingungen und Zuschussmodelle für WEG und Verwalter fordern. 

» Zur ausführliche Energieeffizienzstrategie Gebäude

Der witterungsbereinigte Endenergieverbrauch für Raumheizwärme ist in Mehrfamilienhäusern seit 2008 durchschnittlich um rund 1,5 Prozent pro Jahr gesunken. Das ist das Ergebnis einer Erhebung des Energiedienstleisters Techem. Die Ergebnisse sprechen für eine Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden – allerdings kann das Einsparpotenzial selbst innerhalb eines Mehrfamilienhauses stark divergieren.

Im Rahmen der Studie wurden erstmals die Verbrauchsunterschiede von rund 50.000 Einheiten analysiert. Die Ergebnisse zeigen große Unterschiede im Heizverhalten auf: Während der Verbrauch vieler Bewohner lediglich bei einem Drittel oder weniger des Durchschnitts im Haus liegt, verbrauchen andere das Dreifache und sogar mehr. Laut Studie liegt dies neben nicht beeinflussbaren Faktoren, wie beispielsweise der Lage der Wohnung im Gebäude, auch an der Intensität der Wohnungsnutzung, dem individuellen Temperaturempfinden und dem Lüftungsverhalten.

Weiteres Potenzial für die Verbesserung der Energieeffizienz in Mehrfamilienhäusern sehen wird auch in der Modernisierung der Heizungsanlagen gesehen. Wie die Ergebnisse aufzeigen, lässt sich durch die Erneuerung der Heiztechnik eine rund zehnprozentige Effizienzsteigerung verzeichnen.

Die Analyse des DDIV-Kooperationspartners basiert auf Daten, die im Rahmen der Verbrauchsabrechnungen für das Jahr 2014 bundesweit in rund 1,5 Millionen Wohnungen in 126.000 Mehrfamilienhäusern erhoben und anonymisiert ausgewertet wurden. Sie liefert detaillierte Informationen zu Energieverbräuchen für Heizung und Warmwasser in Mehrfamilienhäusern in rund 140 deutschen Städten, für unterschiedliche Gebäudegrößen und Energieträger.

» Weitere Informationen: www.techem.de/energiekennwerte

Es gibt nur wenig statistische Daten zur Verwalterwirtschaft. Dabei ist verlässliches Zahlenmaterial unerlässlich, um der Branche in Politik, Wirtschaft und Öffentlichkeit ein „Gesicht“ zu geben. Um dies umzusetzen, hat der DDIV als führende Branchenorganisation eine jährliche Strukturerhebung etabliert. Aktuell ruft der Verband zur Teilnahme am 4. DDIV-Branchenbarometer auf, an der beim letzten Mal 400 Unternehmen teilnahmen.

Noch immer gibt es kaum Statistiken rund um die Immobilienverwaltung. Die Ergebnisse des Branchenbarometers finden daher mittlerweile vielfach Verwendung. Sie dienen als Abgleich der Kennzahlen im eigenen Verwaltungsunternehmen, fließen ein in Studien und Publikationen und finden starke Beachtung in Politik, Medien und Wirtschaft. Damit wird es möglich, Ihre Interessen zielgenau zu vertreten und mit aussagefähigen Argumenten zu belegen.

Mit dem 4. DDIV-Branchenbarometer bitten wir erneut um Ihre Unterstützung! Tragen Sie mit dazu bei, dass Behörden und Medien, Politiker, Eigentümer und Mieter noch mehr für Ihre Belange sensibilisiert werden.

Hier geht es zur Umfrage » www.ddiv.de/umfrage

Hier geht es zum » pdf-Download des Fragebogens

Die lohnsteuerliche Behandlung von Zuwendungen an Arbeitnehmer in Form von Betriebsveranstaltungen erfuhr bereits zum 1. Januar 2015 eine Neuregelung wurde (§ 19 Abs. 1 Nr. 1a des EStG). Nun hat sich das Bundesfinanzministerium in einem Schreiben auch zu den Auswirkungen auf die Umsatzsteuer geäußert.

Das Gros der lohnsteuerlichen Grundsätze ist auch für die Umsatzsteuer maßgeblich. Dies betrifft vornehmlich die Frage, ob eine Betriebsveranstaltung vorliegt und wie die Kosten zu berechnen sind, die auf den einzelnen Arbeitnehmer entfallen. Solange diese 110 Euro/brutto pro Arbeitnehmer und Veranstaltung nicht überschreiten, besteht zwischen der lohn- und umsatzsteuerlichen Behandlung kein Unterschied.

Während bei der Lohnsteuer von einem Freibetrag ausgegangen wird, handelt es sich bei der Umsatzsteuer um eine Freigrenze. So geht die Vorsteuererstattung komplett verloren, wenn die Kosten pro Arbeitnehmer und Veranstaltung 110 Euro überschreiten. Das betrifft nicht nur die Vorsteuer für den Betrag, der über der Grenze von 110 Euro liegt, auch die komplette Vorsteuer ist damit futsch.

In seinem Schreiben weicht das Bundesministerium der Finanzen (BMF) von seiner bisherigen Praxis ab, da es anstelle einer Freigrenze einen Freibetrag eingeführt hat. Das Ministerium regelt sowohl die lohnsteuerliche als auch die umsatzsteuerliche Behandlung von Betriebsveranstaltungen. Zu beachten ist, dass bei Berechnung des Freibetrags die Zuwendungen zu gleichen Teilen auf die Anwesenden verteilt werden. Der Veranstalter / Arbeitgeber sollte also nicht nur bei der Planung einer Weihnachtsfeier darauf achten, dass der 110-Euro-Freibetrag nicht überschritten wird. So können steuerliche Nachteile bei Betriebsveranstaltungen erfolgreich vermieden werden.

» Zum Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen