Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter wurde am 17. Oktober 2017 vom Bundestag verabschiedet. Das Gesetz sieht eine Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren vor und tritt am 1. August 2018 in Kraft. Doch was umfasst die Weiterbildungs- und Versicherungspflicht? Welche Formen der Weiterbildung und welche Inhalte werden anerkannt und wie weisen Unternehmen absolvierte Zeitstunden nach? Der DDIV hat die wichtigsten Fragen und Antworten in einer Handreichung zusammengestellt.

Die Broschüre gibt einen Überblick über die praktischen Änderungen und beantwortet Fragen zum Umgang mit der Erlaubnis- und Weiterbildungspflicht. So zum Beispiel, wer bei einer GmbH die gewerberechtliche Erlaubnis beantragen muss oder für wen Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht gelten. So bestehen in diesen Fällen Ausnahmen für Gewerbetreibende oder Objektbetreuer, die bereits einen Abschluss als Immobilienkaufmann/frau oder Immobilienfachwirt/in haben oder sich in einer entsprechenden Ausbildung befinden. Für Immobilienkaufleute und Immobilienfachwirte beginnt die Weiterbildungspflicht drei Jahre nach Erwerb des Abschlusses. Die Seminare, die bereits tätige Wohnimmobilienverwalter/innen während des Erwerbs der genannten Abschlüsse absolvieren, können dabei als Weiterbildungen angerechnet werden.

Die Broschüre ist als pdf-Dokument für Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände im DDIV-Intranet, bei den Landesverbänden oder direkt beim DDIV beziehbar.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter als die Standesvertretung hauptberuflicher und professioneller Immobilienverwaltungen hat das Gesetzgebungsverfahren intensiv begleitet und wird sich auch künftig für eine weitere Qualifizierung einsetzen. Das vorliegende Gesetz und seine Verordnung bilden dabei nur einen ersten Schritt auf dem Weg zur verbesserten Qualifizierung unserer Branche ab.

Die Muster-WEG-Verwalterverträge des DDIV sind für viele Immobilienverwaltungen eine große Hilfe im Praxisalltag und sollen der aktuell geltenden Rechtslage entsprechen. Auch in diesem Jahr hat der DDIV die Verträge daher vollständig überarbeitet und angepasst. Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände erhalten die Verträge kostenfrei im DDIV-Intranet. Nichtmitglieder können diese käuflich erwerben.

Die Änderungen gegenüber der Vorgängerversion sind weitestgehend den gestiegenen Anforderungen an die Transparenz von Formularklauseln geschuldet. So wird in den überarbeiteten Verträgen gezielt erläutert, weshalb zwischen einer Basis- und einer Sondervergütung bzw. variablen Vergütung unterschieden wird. Damit berücksichtigt der DDIV-Musterverwaltervertrag auch die Änderungen, die sich in jüngster Zeit durch die Rechtsprechung ergaben.

Wie bisher, werden die Muster-WEG-Verwalterverträge als Kurz- und Langfassung zum Download zur Verfügung stehen. Die Verträge, Hinweise und Erläuterungen zur Verwendung sowie Beschlussentwürfe für besondere Leistungen und Zusatzvergütungen stehen den Mitgliedern der DDIV-Landesverbände im Intranet kostenfrei zur Verfügung oder können über den Landesverband bezogen werden. Nicht-Mitgliedsunternehmen können sie im » DDIV-Shop käuflich erwerben.

Die Befristung der Mietpreisbremse aufheben, Mieterhöhungen einschränken und die Modernisierungsumlage auf sechs Prozent begrenzen: Der Berliner Senat will Mieterrechte stärken und startet eine neue Bundesratsinitiative. Diese geht über die Vereinbarungen im Koalitionsvertrag hinaus.

Der Berliner Senat will die Befristung der umstrittenen Mietpreisbremse aufheben. Ausnahmeregelungen, etwa im Falle der Übernahme höherer Vormieten oder bei umfassend sanierten Wohnungen sollen entfallen. Mietpreisgrenzen soll es außerdem auch für teilmöblierte Wohnungen geben, die bisher von der Bremse ausgenommen waren. Verstöße gegen diese Regelungen werden künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet.

Die Initiative sieht weiterhin vor, dass Mieterhöhungen gedeckelt werden. Auch die Modernisierungsumlage soll von elf auf sechs Prozent begrenzt werden und nur bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen, z. B. energetischen oder barrierereduzierenden Umbauten, greifen. Mieter sollen außerdem von einem verbesserten Kündigungsschutz profitieren.

Damit die Berliner Vorschläge umgesetzt werden, bedarf es der Zustimmung des Deutschen Bundesrates. Anschließend müsste der Bundestag das Gesetz beschließen.

Klauseln zur Verwaltervergütung folgen typischerweise folgender Systematik: Zum einen wird ein Pauschalpreis pro Einheit und Monat für die Verwaltungstätigkeit vereinbart. Zum anderen werden für bestimmte Tätigkeiten, wie die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, Sondertatbestände vorgesehen. Prof. Dr. Florian Jacoby erläutert in seinem Vortrag auf dem 26. Deutschen Verwaltertag die „Tücken” des Vergütungssystems. Hier gibt er einen kurzen Einblick in seinen Vortrag.

Zur Inhaltskontrolle solcher Vergütungsklauseln lässt sich eine allgemeine Tendenz finden, die Sondervergütungsklauseln sehr kritisch gegenüber steht. So wird verbreitet versucht, Tätigkeiten des Verwalters zu einer Gruppe zusammenzufassen, die dem Verwalter vom Gesetz als Aufgaben und Befugnisse zugewiesen seien und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehörten. Diese Tätigkeiten sollten durch die monatliche Vergütung („Pauschale”) abgegolten sein. Sondervergütungstatbestände seien, soweit solche gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse in Rede stünden, als unwirksam anzusehen. Diese von einigen Gerichten verfochtene Auffassung wirft die Frage auf, die dem Vortag ihren Titel gibt, ob das herkömmliche Vergütungssystem mit Grund- und Sondervergütung aufzugeben ist.

Der Vortrag verneint diese Frage im Anschluss an eine aktuelle Veröffentlichung (Jacoby/Lehmann-Richter/Weiler, Die AGB-Kontrolle der Verwaltervergütung im Spiegel der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Bankentgelten, ZMR 2018, 181 - 187): Sondervergütungen sind grundsätzlich zulässig. Die Aufteilung des Verwalterentgelts in eine Grundvergütung und einzelne Sondervergütungstatbestände allein führt nicht dazu, dass die Sondervergütungsregeln der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unterfallen. Die AGB-Kontrolle einer konkreten Sondervergütungsregel beschränkt sich auf die sog. Transparenzkontrolle, wenn die vereinbarte Vergütung Gegenleistung für eine Hauptleistungspflicht des Verwalters ist. Der Kreis der Hauptleistungen eines Verwalters wird durch die Ausgestaltung des Amtes eines Wohnungseigentumsverwalters durch das WEG geprägt. These ist also, dass die im Gesetz vorgesehenen Verwalterpflichten grundsätzlich als Hauptleistungspflichten ausgestaltet werden können und daher entsprechende Vergütungsklauseln nur der Transparenzkontrolle unterliegen. Das sind insbesondere die folgenden Leistungen des Verwalters:

• die Durchführung von Beschlüssen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG),
• die Mitwirkung des Verwalters an Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) einschließlich der Abwicklung von Versicherungsschäden,
• das Anfordern/Mahnen des Hausgelds (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG),
• das Bewirken und Entgegennehmen von Leistungen und Zahlungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG),
• die Führung von Konten der Eigentümergemeinschaft (§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG),
• die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über einen Rechtsstreit (§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG),
• die Prozessbetreuung (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 u. 2, § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 u. 2 WEG)
• die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlung einschließlich weiterer Versammlungen (§ 24 WEG),
• die Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 u. 8, § 26 Abs. 1 S. 4 WEG),
• die Vorlage von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zur Beschlussfassung (§ 28 WEG),
• die Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG.

26. Deutscher Verwaltertag: Erfahren Sie mehr und tauschen Sie sich mit Kollegen aus

Sie möchten mehr über die Grund- und Sondervergütung erfahren und von den Erfahrungen Ihrer Kollegen profitieren? Dann sichern Sie sich noch heute Ihr Ticket zum 26. Deutschen Verwaltertag am 6. und 7. September 2018 in Berlin und stellen Sie Ihr Vergütungssystem zukunftssicher auf. Jetzt anmelden und Informationsvorsprung sichern: » 26. Deutscher Verwaltertag

Wie wird man eigentlich KlimaVerwalter? Hier erfahren Sie es, denn bei uns kommen die Teilnehmerinnen und Teilnehmer des im Oktober gestarteten Pilotlehrgangs zu Wort. Sie berichten, warum sie KlimaVerwalter werden möchten und wie sie persönlich vom Lehrgang und den Bildungsinhalten profitieren. Heute: Adrian Pruß, von der Pruß Hausverwaltung aus Strausberg. Er ist sich sicher: „Das Schaffen spezieller Weiterbildungsangebote für die Branche ist die einzig richtige Antwort auf die immobilienwirtschaftlichen Fragen der Zukunft.”

Welchen Herausforderungen sehen sich Immobilienverwalter/innen bei energetischen Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften gegenüber?

Eine große Herausforderung ist die Unübersichtlichkeit der verschiedenen Fördermöglichkeiten. Zwar gibt es eine Vielzahl von Programmen, jedoch scheuen Verwalter teilweise, sich mit der Thematik auseinanderzusetzen. Dadurch wird vielerorts vorhandenes Eigentümerinteresse und das damit einhergehende Potenzial zur Realisierung energetischer Maßnahmen nicht genutzt. Bei der Informationspolitik gegenüber den Gemeinschaften muss ein Umdenken stattfinden, und darüber hinaus sollten die Förderprogramme vereinfacht oder zusammengefasst werden.   

Was war Ihre Motivation an der Weiterbildung zum „KlimaVerwalter” teilzunehmen?

In der Praxis wird nicht nur durch Eigentümer immer regelmäßiger nach verschiedenen Ansätzen energetischer Sanierungen gefragt; auch der Gesetzgeber stellt einen hohen Anspruch und verlangt umfangreiches und fundiertes Fachwissen. Für mich ist die Teilnahme an diesem Projekt daher eine große Chance, die bereits erworbenen Kenntnisse auf dem komplexen Gebiet der energetischen Instandsetzungs- und Instandhaltungsprozesse zu erweitern und damit den Anforderungen an die politischen wie gesellschaftlichen Klimaziele gerecht zu werden.

Wie profitieren Sie persönlich von den Bildungsinhalten des Pilotlehrgangs?

Ganz besonders schätze ich den intensiven Austausch mit den durchweg hoch qualifizierten Kolleginnen und Kollegen. Dieser Erfahrungsaustausch ist eine hervorragende Ergänzung zum Bildungsangebot und den professionell aufbereiteten Studienbriefen.

Kurz gesagt:

 „Immobilienverwaltung und Klimaschutz werden in den kommenden Jahren in Anbetracht der supranationalen Klimapolitik unweigerlich weiter zusammenwachsen. Das Schaffen spezieller Weiterbildungsangebote für die Branche ist daher die einzig richtige Antwort auf die immobilienwirtschaftlichen Fragen der Zukunft.”