Der Klimaschutz ist in den Köpfen angekommen. Auch Immobilienverwalter sehen sich komplexen Energieeffizienzmaßnahmen gegenüber. Im Rahmen des Energieforums West diskutierten Verwalter, Berater und Eigentümer, wie Sanierungen in WEG gelingen können und Sanierungshürden umschifft werden können. Ein Schlüssel zum Erfolg ist die Vernetzung aller Beteiligten.

Vernetzung und Qualifikation sind entscheidend

Für die WEG-Verwalter des in der Pilotphase befindlichen Zertifikatslehrgangs „Geprüfte/r Klimaverwalter/in” (DDIV/EBZ) ist Klimaschutz eine wichtige und branchenrelevante Herausforderung. Im Rahmen des Energieforums West diskutierten die Lehrgangsteilnehmer am 15. Januar 2018 mit Beratern und Eigentümern, wie Sanierungen in WEG gelingen und Sanierungshürden umschifft werden können. Ein Schlüssel zum Erfolg ist neben der erforderlichen fachlichen Qualifizierung auch die Vernetzung mit Fachleuten.

Erfolgreich sind Energieeffizienzmaßnahmen meist dann, wenn die notwendigen Abstimmungsprozesse zwischen den beteiligten Akteuren gelingen. Hierzu bedarf es – so ein Ergebnis des Workshops – qualifizierter und kompetenter Wohnimmobilienverwalter, die die Expertise von Fachleuten wie Energieberatern, Ingenieuren oder auch Juristen beurteilen und in Sanierungsprozesse einbinden. Diese Beurteilungsfähigkeit ist alles andere als trivial, sondern verlangt von Wohnimmobilienverwaltern umfängliche Fachkenntnissen und Schnittstellenkompetenzen, die der Lehrgang vermitteln und fördern möchte.

Die Lehrgangsentwicklung und der Pilotlehrgang „KlimaVerwalter” werden vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) gefördert. Mehr Informationen zum Projekt unter: » www.klimaverwalter.de

Die Roto Dach- und Solartechnologie GmbH ist neuer Premiumpartner des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Ziel der strategischen Partnerschaft ist es, im Schulterschluss passgenaue Lösungen für Immobilienverwaltungen zu entwickeln und die Sanierungstätigkeit in Bestandsgebäuden anzukurbeln. Das Unternehmen kooperiert bereits seit 2013 mit dem Branchenverband.

„Ein Großteil des Gebäudebestands in Mehrfamilienhäusern ist sanierungsbedürftig. Gut vernetzte und professionelle Immobilienverwalter sind der Schlüssel, um die Sanierungstätigkeit in Deutschland anzukurbeln. Mit Roto als neuem Premiumpartner können wir den Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände zukunftsweisende Lösungen anbieten”, freut sich DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Reinhold Wickel, Key Account Management Verbände und Wohnungswirtschaft von Roto Dach- und Solartechnologie GmbH, ergänzt: „Der DDIV ist einer unser wichtigsten Partner, um professionelle  Immobilienverwaltungen zu erreichen. Wir möchten gemeinsam mit dem Spitzenverband passgenaue Sanierungslösungen entwickeln und den Verwaltern Innovationspartner sein. Die Erweiterung der bestehenden Partnerschaft war daher folgerichtig.”

Die Roto Dach- und Solartechnologie GmbH in Bad Mergentheim ist Teil der Roto Frank AG. In seiner mehr als 80jährigen Geschichte entwickelte sich das Familienunternehmen zu einem der führenden Hersteller von Dachfenstern. Die Produkte des Traditionsunternehmens erzielen in Tests regelmäßig Bestnoten.

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Die Zahl der Wohnungsneubauten stagniert. Laut einer aktuellen Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) wird die Zahl der Neubauten auch weiterhin abnehmen. Schuld seien u. a. das knapper werdende Bauland, steigende Baukosten und fehlende Fachkräfte in der Baubranche.

Die Zuwächse bei Neubauten verlieren stark an Dynamik, heißt es in der Studie. So würden die Investitionen in den Wohnungsbau in diesem Jahr nur noch um knapp fünf Prozent wachsen. Im kommenden Jahr sei sogar nur noch mit einer Steigerung um knapp ein Prozent zu rechnen. Zum Vergleich: In den zurückliegenden Jahren lag die jährliche Wachstumsrate teilweise bei über zehn Prozent. Das DIW erwartet, dass auch die Zahl der genehmigten Wohnungen stagniert.

Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen weiterhin rückläufig

Diesen Trend bestätigen auch die aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Von Januar bis November 2017 wurden demnach 7,8 Prozent oder 26 400 weniger Baugenehmigungen erteilt als in den ersten elf Monaten des Vorjahres. Insgesamt wurde der Bau von 313 700 Wohnungen genehmigt. Auch die Zahl der Eigentumswohnungen war rückläufig. In den ersten elf Monaten des Jahres 2017 wurden 2 900 Wohnungen (4 Prozent) weniger Wohnungen genehmigt als noch 2016.

Ursachen: Knappes Bauland, hohe Baukosten und Fachkräftemangel auf dem Bau

Die Gründe für das baldige Ende des Baubooms sind nach Ansicht ds DIW vor allem auf das knapper werdende Bauland sowie die steigenden Baukosten zurückzuführen. Darüber hinaus stoße auch die Bauwirtschaft zunehmend an ihre Grenzen. Vielen Unternehmen falle es zudem schwer, Fachkräfte für den Bau zu finden, die die hohe Nachfrage bedienen können.

Das Bundesverfassungsgericht hat am vergangenen Dienstag über die Verfassungsmäßigkeit der aktuellen Grundsteuer verhandelt. Denn die Einheitswerte, an denen sich die Grundsteuer orientiert, basieren in den westdeutschen Bundesländern auf Werten aus dem Jahr 1964 und in den ostdeutschen Bundesländern sogar auf Werten aus dem Jahr 1935. In den vergangenen 80 Jahren hat sich allerdings in beiden Landesteilen einiges getan.

Realitätsferne Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Produkt aus Grundstückswert, Steuermessbetrag und Hebesatz. Die Höhe Steuermessbetrag wird dabei teilweise von den Ländern festgelegt, der Hebesatz fällt in die Verantwortlichkeit der Kommunen. Die sogenannten Einheitswerte, auf denen die Berechnungen basieren, stammen noch aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost). Eine Reform ist daher überfällig.

Bei der mündlichen Verhandlung des Verfassungsgerichts ging es konkret um zwei Fragen mit Bezug zum Gleichheitsgrundsatz. So könnte die Bewertung auf Basis der veralteten Einheitswerte verfassungswidrig sein, da der Gesetzgeber die Werte eigentlich alle sechs Jahre hätte anpassen müssen – was nicht geschah. Weiterhin führen die aktuell verwendeten Verfahren zu unterschiedlichen Ergebnisse, je nachdem, ob das Grundstück mit Ein- bzw. Zweifamilienhäusern bebaut ist (Ertragswertverfahren) oder eine besondere Gestaltung und Ausstattung vorliegt (Sachwertverfahren). Auch hier steht der Gleichheitsgrundsatz im Zentrum. Dieser Umstand wurde auch bereits vom Bundesfinanzhof moniert, da sich die Grundstückswerte in den vergangenen Jahrzehnten bekanntermaßen erheblich verändert haben. Im Ergebnis erklären die Finanzämter die Grundsteuerbescheide seit dem 1. Januar 2009 für vorläufig.

Der Bundesrat hatte zur Grundsteuer bereits in der vergangenen Legislaturperiode einen Reformvorschlag eingebracht.Die Richter in Karlsruhe ließen bereits zu Beginn der Verhandlung Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer erkennen. Bis zu einem Urteilsspruch können aber noch einige Monate vergehen.

BID Gutachten zur Grundsteuerreform

Im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der auch der DDIV Mitglied ist, wurde der im Bundesratsantrag vorgeschlagene Kostenwertansatz von Prof. Dr. Johanna Hey, geprüft. Nach Auffassung von ist das Kostenwertverfahren nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Die Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln kommt in ihrer Untersuchung zu dem Ergebnis, dass der im Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig sei und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage ausscheide. Das Gutachten steht » hier kostenlos zum Download zur Verfügung.

Anreize und Investitionen statt starrer Vorschriften. Auf diese Kurzformel lassen sich die Sondierungsergebnisse in den Bereichen Bauen und Wohnen zwischen CDU/CSU und SPD zusammenfassen. Unklar bleibt in vielen Punkten jedoch, wie die skizzierten Ziele erreicht werden sollen. Nachbesserungsbedarf sieht der DDIV bei der Förderung von E-Mobilität.

Wohnraum schaffen, Wohneigentum stärken

Ziel sei es, 1,5 Millionen Wohnungen frei finanziert und öffentlich gefördert zu bauen. Um dies zu erreichen, wird auf finanzielle Anreize zur Eigentumsbildung für Familien, Baulandmobilisierung und Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer gesetzt. Insgesamt sind vier Milliarden Euro für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus und die Förderung von Wohneigentum vorgesehen. Der DDIV begrüßt vor allem die beabsichtigen Investitionen in die Eigenheimförderung, um auch Schwellenhaushalte den Sprung in die eigenen vier Wände zu ermöglichen.

Energetische Gebäudesanierung: Keine Verschärfungen

Eine Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist nicht vorgesehen. Die EnEV 2016 bleibt weiterhin maßgeblich. Kostensteigerungen bei Bau und Sanierung sowie den daran gekoppelten Mietpreisen sollen somit verhindert werden. Der DDIV begrüßt, dass die Sondierungsparteien auch das CO₂-Einsparpotenzial von Quartiersansätzen berücksichtigen. Der Branchenverband spricht sich bereits seit längerem dafür aus, Quartiere als Schlüssel zur Erreichung der Klimaschutzziele zu betrachten. Das im Juni 2017 verabschiedete Mieterstromgesetz trägt dem bereits Rechnung (» der DDIV berichtete...) . Zu begrüßen ist weiterhin, dass die Kraft-Wärme-Kopplung weiterentwickelt und umfassend modernisiert werden soll. Der DDIV mahnt hier allerdings an, bürokratische Hemmnisse abzubauen und Modelle der Kraft-Wärme-Kopplung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften zu vereinfachen.

Realitätscheck für die Mietpreisbremse

Die umstrittene Mietpreisbremse wird zum Ende des jeweils vorgesehenen Geltungszeitraums (je nach Bundesland 2020 oder 2021, Hessen 2019) auf ihre Wirksamkeit überprüft. Dabei werden auch aktuelle Erkenntnisse der Mietrechtsprechung berücksichtigt.

Was fehlt?

E-Mobilität: „Schrittmacher” für die Verkehrswende

Die Sondierungsparteien sprechen sich für die Förderung von Elektromobilität aus. Konkrete Maßnahmen sind jedoch im Ergebnispapier der Sondierungen nicht benannt. Als einziger Branchenverband spricht sich der DDIV für ein » staatliches Anreizprogramm in Höhe von 100 Mio. Euro zur Förderung der privaten Ladeinfrastruktur aus, um die Elektromobilität in Mehrfamilienhäuser zu tragen.