In der 162. Sitzung am 18. März stand der Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus im Bundestag erstmalig zur Diskussion. Der vom Bundeskabinett verabschiedete Gesetzentwurf (BT-Drs. 18/7736) sieht eine steuerliche Förderung von Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten durch eine Sonderabschreibung vor.

Im Detail sollen die Herstellungskosten in den ersten beiden Jahren um jeweils 10 Prozent und im darauffolgenden Jahr um 9 Prozent abgeschrieben werden. In Verbindung mit der ohnehin gültigen Normalabschreibung von 2 Prozent pro Jahr können so 35 Prozent innerhalb der ersten drei Jahre gewinnmindernd bei der Steuer angeführt werden. Die maximale Förderung beträgt 2.000 Euro pro Quadratmeter unter der Bedingung, dass die Herstellungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten.

Das Plenum beschloss eine Überweisung des Entwurfs an den federführenden Finanzausschuss sowie an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, Ausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, den Haushaltsausschuss sowie den Innenausschuss.

Stellungnahme des Bunderates

Eine erste Beratung des Gesetzentwurfs erfolgte auch im Bundesrat (BR-Drs. 67/16), die in einer Stellungnahme mit unterschiedlichen Forderungen zu Nachbesserungen mündete.
Grundsätzlich favorisiert der Bundesrat eine Investitionszulage als Fördermechanismus, da dadurch auch nicht-steuerpflichtige Unternehmen und Haushalte gefördert werden. Dazu gehören beispielsweise sog. Vermietungsgenossenschaften, die sich für bezahlbaren Wohnungsneubau engagieren. Weiterhin nahm der Bundesrat die Forderung nach einer Erhöhung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau auf, die bereits von Bundesbauministerin Barbara Hendricks angekündigt wurde.

Die förderfähige Bemessungsgrundlage der Abschreibung soll aber dem Bundesrat zufolge von 2.000 Euro auf 1.800 Euro je Quadratmeter abgesenkt werden. Außerdem sieht die Stellungnahme eine Absenkung der Kostengrenze für Baumaßnahmen von 3.000 Euro auf 2.600 Euro je Quadratmeter vor. Eine Erhöhung der maximal zulässigen Anschaffungs- und Herstellungskosten soll nach dem Vorschlag des Bundesrates allerdings zulässig sein, wenn das Bauvorhaben die energetischen Vorgaben der Energieeinsparverordnung deutlich (z.B. 10 Prozent) übertrifft. Eine Kumulierung mit anderen öffentlichen Fördergeldern soll ausgeschlossen werden, um eine Doppelförderung zu vermeiden.

Um die steuerliche Sonderabschreibung wirklich nur auf Baumaßnahmen zu beschränken, die in einem förderfähigem Gebiet (Wohngeldmietenstufen IV – VI, Mietbegrenzungsverordnung und Kappungsgrenzenverordnung) liegen, soll für die Finanzämter eine „Fördergebietsdatenbank“ eingeführt werden, welche notwendige Informationen für die Finanzämter bereithält. Eine ausschließliche Förderung von Baumaßnahmen zur Herstellung von Mietwohnungen mit Sozialbindung soll im weiteren Gesetzgebungsverfahren ebenfalls geprüft werden.

Nordrhein-Westfalen schlägt eine Erweiterung der Gebietskulisse vor

Ein Vorschlag des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen sieht vor, dass die Länder eigenmächtig Fördergebiete ausweisen können, die nicht innerhalb der Grenzen der im Gesetzentwurf genannten Gebiete liegen, da sich diese Gebietskulisse an dem aktuellen, nicht jedoch an dem zukünftigen Wohnraumbedarf orientiert.

Inwieweit die Nachbesserungsvorschläge Eingang in den finalen Gesetzentwurf finden, wird sich in den nächsten Beratungen zeigen.

Kumulierungsverbot darf nicht für KfW-Fördermittel gelten

Das vorgeschlagene Kumulierungsverbot von öffentlichen Fördergeldern ist im Kern richtig, allerdings sollte dabei die Förderung durch KfW-Förderprogramme zur Energieeffizienz ausgenommen bleiben, um die Energiewende im Gebäudebereich nicht zu gefährden. Hinsichtlich der vorgeschlagenen Absenkung der Bemessungsgrundlage und der Fördergrenze könnte dies dazu führen, dass die Sonderabschreibung wirkungslos bleibt, da insbesondere in den zu fördernden Ballungsgebieten die Baukosten sehr hoch sind.

Vor dem Hintergrund der Diskussion zur Sonderabschreibung und unter Berücksichtigung der kürzeren Lebensdauer vieler technischer Bauteile, ist die Erhöhung der Normalabschreibung auf mindestens drei, wenn nicht sogar vier Prozent pro Jahr angemessen, so wie sie der DDIV auch seit Jahren fordert.

Die Kompensationsmittel an die Länder für den Wegfall der Finanzhilfen des Bundes zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus sollen bis 2019 nochmal zusätzlich um jährlich 500 Millionen Euro auf insgesamt über 1 Milliarden Euro p. a. erhöht werden. Außerdem wird es ein Wohnungsbauprogramm für soziale Brennpunkte im Umfang von ebenfalls 500 Millionen Euro pro Jahr geben. Für das Programm „Soziale Stadt“ werden zusätzlich 300 Millionen Euro jährlich bereitgestellt.

Umsetzung der Bündnisergebnisse gefordert

Vor dem Hintergrund von bis zu 400.000 fehlenden Wohnungen pro Jahr genügt nicht nur eine Aufstockung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau. Die Politik muss auch private Investoren durch die Umsetzung der Ergebnisse des Bündnisses für Bezahlbares Wohnen und Bauen aktivieren. Dazu gehören beispielsweise auch die verbilligte Abgabe von Grundstücken abhängig von der Konzeptqualität, der Nachverdichtung oder einer einheitlichen Musterbauordnung, was aber auf den Widerstand der Länder stoßen dürfte.

Weitere Eckpunkte

Die weiteren Schwerpunkte erstrecken sich vor allem auf Bewältigung der Herausforderungen des Flüchtlingszustroms (+ 10 Milliarden Euro für 2017). Darin enthalten sind beispielsweise zusätzliche Mittel für die Bekämpfung der Fluchtursachen in den Herkunftsländern, Mittel für Integrationsmaßnahmen sowie Personalmittel für die Bundespolizei und das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF). Für das Verteidigungsministerium werden 2017 zusätzlich 1,7 Milliarden Euro bereitgestellt.

Die Umsetzung dieser Ansätze steht indes noch nicht fest, da die Werte als Eckpunkte in die Haushaltsberatungen einfließen werden, die meist Anfang der zweiten Jahreshälfte beginnen.

Das erste Mal seit dem Jahr 2000 wurde wieder der Bau von mehr als 300.000 Wohnungen genehmigt. Im Detail waren es 309.000 Wohneinheiten und damit 8,4 Prozent mehr, beziehungsweise knapp 24.000 zusätzliche Wohnungen, die in 2015 im Vergleich zum Vorjahr genehmigt wurden. 268.000 Wohnungen davon entfallen auf Einheiten in neu errichteten Gebäuden. Das gab das Statistische Bundesamt bekannt.

Damit setzt sich die seit einigen Jahren andauernde positive Entwicklung im Wohnungsbau weiterhin fort. In 2014 verzeichnete das Bundesamt ein Wachstum von 5,4 Prozent, in 2013 sogar von 12,9 Prozent.

Besonders stark stiegen die Baugenehmigungen neuer Wohnheime. In diesem Segment wurde 12,5 Prozent mehr Einheiten genehmigt als im Jahr zuvor. Auch wurden mit fast 140.000 Einheiten deutlich mehr neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bewilligt als im Vorjahr (+ 6,9 Prozent). Über die Hälfte dieser genehmigten Wohnungen, konkret 70.534 Wohnungen, sind Eigentumswohnungen und damit Teil von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Mit einem Anteil von über 26 Prozent an den Baugenehmigungen in Neubauten sind Eigentumswohnungen und damit WEG ein wesentlicher Motor der Immobilienwirtschaft. Auch künftig erwarten Experten eine hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und WEG. Gerade in Ballungsgebieten und Großstädten erleben WEG auf Grund begrenzter Bauflächen einen neuen Boom und sind ebenso attraktiv für Familien und Privateigentümer wie für Investoren. Von dieser Nachfrage profitieren langfristig auch Immobilienverwalter, die vermehrt sowohl für die WEG-Verwaltung als auch für die Mietverwaltung eingesetzt werden.Bereits in diesem Jahr rechnen über 78 Prozent aller Verwaltungsunternehmen mit einem Umsatzwachstum, so die 1. Stichprobe aus dem 4. DDIV-Branchenbarometer.

Trotz der steigenden Zahl an Baugenehmigungen ist die Freude seitens der immobilienwirtschaftlichen Verbände und Unternehmen eher gedämpft. Denn noch immer gibt es ein deutliches Defizit zwischen der Anzahl tatsächlich umgesetzten Neubauten und dem aktuellen Bedarf an Wohnraum. Laut neuesten Berechnungen werden in Deutschland pro Jahr mindestens 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen benötigt.

Der Gesetzesentwurf zur Überarbeitung des Baurechts vom 02.03.2016 soll für mehr Verbraucherschutz sorgen. Hierzu gab es eine umfassende Änderung des Bauvertragsrechts und der Gewährleistung für mangelhaftes Baumaterial.

Der Entwurf will neue spezielle Regelungen für den Bau- sowie den Verbrauchervertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einführen. Die Änderung und Ergänzung der Regelung zur Abnahme, die verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit sowie die Einführung des zweiwöchigen Widerrufsrechtes für Besteller sind nur drei der Kernpunkte des Entwurfs. Eine haftungsmäßige Entlastung von Architekten und Ingenieuren soll durch spezielle Regelungen für den Architekten- und Ingenieurvertrag erreicht werden.

Werkvertragsrecht veraltet

Als Grund für die Notwendigkeit einer Änderung des Werkvertragsrechts ist die stetige Entwicklung der Bauchtechnik genannt, mit der das allgemein gehaltene Werkvertragsrecht nicht mehr mithält. Das Baurecht ist längst zu einer komplexen Spezialmaterie geworden und für die auf längere Zeit angelegten Bauverträge sind die Werkvertragsrechtregelungen nicht mehr detailliert genug. Da klare gesetzliche Vorgaben fehlen, ist die interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen bisher erschwert beziehungsweise unmöglich. Außerdem wird das bestehende Vertragsrecht als verbraucherunfreundlich empfunden.

Urteil des Europäischen Gerichthofs beeinflusst Kaufrecht

Der Europäische Gerichtshof fällte das Urteil, dass der Verkäufer die Kosten nicht nur für die Lieferung einer mangelfreien Sache, sondern auch den Einbau und den Ausbau der mangelhaften Sache tragen muss. Ausgenommen hiervon sind laut BGH-Urteil jedoch Verträge zwischen Unternehmen (Urteil v. 7.10.2012, VIII ZR 226/11). Dies bedeutet, dass ein Werksunternehmer vom Verkäufer nur mangelfreies Material fordern kann, die Kosten für Ein- sowie Ausbau allerdings selbst tragen muss. Die Einführung eines Anspruchs auf Ersatz von Aus- und Einbaukosten bei Werksunternehmern, um deren Rechtslage zu verbessern, ist geplant.

Inkrafttreten nicht vor 2017

Da es sich bis jetzt nur um ein Entwurf handelt, ist noch nicht bekannt, wann genau die Neuregelungen in Kraft treten werden. Geplant ist dies nach Durchlaufen des parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren und sechs Monate nach Verkündigung im Bundesgesetzblatt, also frühestens im Jahre 2017.

Bis 2030 werden deutschlandweit insgesamt 2.550 zusätzliche Pflegeheime mit je 100 Betten benötigt, so die Autoren des Pflegeheim-Atlas2016, der in der vergangenen Woche veröffentlicht wurde. Eine Untersuchung hat ergeben, dass in Deutschland bis zum Jahre 2030 rund 3,6 Millionen Menschen pflegebedürftig sein werden. Davon benötigen rund 1,2 Millionen eine stationäre Pflege. Momentan verfügt Deutschland jedoch nur über 900.000 Pflegeplätze. Damit werden 250.000 weitere Heimplätze benötigt. 

Am höchsten ist der Notstand in Berlin und Hamburg mit 11.800 beziehungsweise 4.100 benötigten Betten im Jahre 2030. Auch München und Köln mit je 2.000 zusätzlich benötigten Betten sowie Bremen, Leipzig und Dresden müssen mit je 1.500 bis 1.700 benötigten Heimplätzen ihren Bedarf bis 2030 deutlich aufstocken.
Bundesweit gesehen gibt es vor allem in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen hinsichtlich verfügbarer Pflegeplätze deutlichen Nachholbedarf.

Bei Betrachtung der momentan verfügbaren Pflegeplätze im Vergleich zum zukünftigen Bedarf, zeigt sich vor allem in Berlin und Brandenburg ein extrem hohes Missverhältnis. In den Landkreisen Barnim, Potsdam-Mittelmark und Havelland sowie in Berlin muss die Zahl an vorhandenen Pflegeplätze bis 2030 um rund die Hälfte erhöht werden.