Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland
Der Endenergieverbrauch in Wohn- und Nichtwohngebäuden stagnierte von 2010 bis 2016. Der positive Abwärtstrend der Jahre 2002 bis 2010, in denen der Verbrauch um 20 Prozent zurückging, scheint vorbei zu sein. Die Energiewende stagniert. Das geht aus dem aktuellen Gebäudereport 2018 der Deutschen Energie-Agentur (dena) hervor.
Bis 2050 soll der Gebäudebestand in Deutschland nahezu klimaneutral sein. Dieses Ziel kann nach Einschätzung der dena nur erreicht werden, wenn die zentralen Ansatzpunkte Energieeffizienz, erneuerbare Energien und technologische Innovationen gezielt gefördert und auch miteinander kombiniert werden. So müsse Energie effizienter genutzt werden, um Wärmeverluste zu reduzieren. Moderne Heizungsanlagen, Gebäudehüllen und weitgehend klimaneutrale Energiequellen können die Energiewende wieder in Schwung bringen. Um dies zu sichern, sind neue und technologieoffene Ansätze gefragt, denn die energetische Sanierung des Gebäudebestands bleibt das vorrangige Ziel. Die von der Politik geforderte und angestrebte Verdopplung der Sanierungsrate allerdings blieb bisher aus. Die dena appelliert daher an die Politik das Fördersystem neu auszurichten, um Sanierungen anzustoßen und in der Mitte der Gesellschaft zu verankern. So biete der Gebäudesektor großes Potenzial, die Treibhausgasemissionen zu senken und die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen.
Dena: Die Energiewende ist ein gesamtgesellschaftliches Projekt.
Die derzeitigen Anstrengungen im Bereich Energieeffizienz sind nicht ausreichend, um die Klimaschutzziele und damit die anvisierte Treibhausgasreduzierung im Gebäudebereich zu erreichen, kommentiert Andreas Kuhlmann, Vorsitzender der dena-Geschäftsführung die Ergebnisse. Für eine umfassende Wärmewende ist sowohl der Einsatz energieeffizienter Heizungsanlagen, Fassaden und Fenster, als auch die Anwendung innovativer Techniken und Geschäftsmodelle wie das serielle Sanieren notwendig. Darüber hinaus ist die Energiewende ein gesellschaftspolitisches Projekt, bei dem es darum geht, die Menschen für klimafreundliches Bauen und Sanieren zu begeistern.
Der dena-Gebäudereport KOMPAKT 2018 steht auf der Website der Deutschen Energie-Agentur zum Download bereit: » www.dena.de
Seit Anfang des Jahres können Münchner Bürgerinnen und Bürger Wohnungen, die mutmaßlich zweckentfremdet vermietet und beispielsweise als Ferienwohnungen angeboten werden, über eine Plattform melden. Doch diese Plattform zeigte bisher kaum Wirkung. Das geht aus aktuellen Zahlen des Sozialreferats der Stadt hervor.
Die Sozialverwaltung überprüfte im vergangenen Jahr nach eigenen Angaben über 21.000 Wohnungen. Rund 300 Wohnungen wurden dabei beanstandet, weil sie gewerblich genutzt oder als Ferienwohnung angeboten werden. 120 standen leer. Das Sozialreferat der bayerischen Landeshauptstadt geht davon aus, dass rund 1.000 Wohnungen und Häuser nicht ihrem eigentlichen Zweck entsprechend genutzt werden.
Meldeplattform: 273 Hinweise gingen ein
Ungenutzt bleibt bisher auch die Anfang des Jahres eingerichtete Meldeplattform, über die Bürger der Stadt „verdächtige” Wohnungen anzeigen können. So gingen in den ersten zwei Monaten nur 273 Hinweise ein – darunter zahlreiche doppelte Anzeigen und Fälle, die dem Amt bereits bekannt waren. Insgesamt trieb die Stadt rund 850.000 Euro an Bußgeldern bei Vermietern ein – mehr als doppelt sie viel wie im Vorjahr. Das Sozialreferat gab an, dass die erhöhten Bußgelder von bis zu 500.000 Euro aufgrund der langen Verfahrenszeiten wohl erst in den nächsten Jahren wirksam werden.
Im Jahr 2017 wurden 284.800 Wohnungen fertiggestellt – so viele wie seit 2002 nicht mehr. Allerdings stieg der Überhang genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen auf 653.300 Wohnungen. Das geht aus aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor.
2017 wurden 245.300 Neubauwohnungen fertig gestellt (plus 4,1 Prozent gegenüber 2016). Der Rest entstand durch Baumaßnahmen im Bestand. Ein deutliches Plus ist bei Mehrfamilienhäusern zu verzeichnen: Im vergangenen Jahr wurden 122.800 Wohnungen (plus 6,7 Prozent) errichtet. Dennoch wächst die Zahl neuer Wohnungen deutlich zu langsam. Um die hohe Nachfrage zu decken, sind jährlich 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen nötig. Für die Immobilienwirtschaft ist der aktuelle leichte Zuwachs daher nur ein „Tropfen auf den heißen Stein”. Denn die Dynamik im Wohnungsbau hat in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 nachgelassen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 sanken die Baugenehmigungen um weitere 1,7 Prozent.
Not macht erfinderisch! In London bauen immer mehr (reiche) Hausbesitzer in die Tiefe. In zahlreichen Häusern finden sich nicht nur einfache Keller, sondern gigantische Unterbauten, die Platz für den Pool, einen Fitnessraum oder sogar Garagen bieten. Diese sogenannten Eisberghäuser werden immer beliebter, denn sie sind eine Möglichkeit, der Platznot in der Londoner City zu entfliehen.
4.650 Baugenehmigungen für zusätzliche Kellergeschosse wurden in den vergangenen zehn Jahren in den sieben innerstädtischen Bezirken der Stadt erteilt. 112 der Umbauten fallen in die Kategorie Mega und weisen mindestens drei zusätzliche Stockwerke unter der Erde auf. Dabei sind luxuriöse Ausstattungen keine Seltenheit: Golf-Simulatoren, Sportanlagen, Swimming-Pools, Kinos oder Weinkeller sind in den unterirdischen Erweiterungen möglich. Diese Kellerausbauten sind eine teure Ergänzung, doch ein zusätzliches Geschoss kann den Wert der Immobilie um bis zu 40 Prozent steigern.
Platznot treibt die Erde
Das große Buddeln hat einen ganz praktischen Hintergrund. London hat ein Platzproblem. Die fast neun Millionen Einwohner verteilen sich auf knapp 1.600 Quadratkilometer. Bauland ist vor allem in der City extrem knapp. Viele Menschen pendeln daher aus den umliegenden Städten und Gemeinden in die Stadt.
Zahlreiche Wohnungseigentums- und Mietverwalter nehmen die Heizkostenabrechnung selbst in die Hand, um den Prozess zu beschleunigen. Doch worauf ist dabei zu achten? Und wie werden die anfallenden Kosten für die gerfertigte Abrechnung am Ende erfasst? Rechtsanwalt Michael Luhmann klärt auf − in seinem Vortrag auf dem 26. Deutschen Verwaltertag. Im DDIVnewsletter gibt er einen kurzen Einblick in seinen Vortrag.
Immobilienverwaltungen entstehenden dadurch Kosten, denn neben der erforderlichen technischen Ausstattung, um die entsprechenden Werte zu erfassen und aufzuteilen, ist dann auch die Heizkostenabrechnungen zu fertigen.
Hierbei stellt sich die Frage, ob diese Kosten von § 2 Ziffer 4 der Betriebskostenverordnung vollumfänglich umfasst sind, oder ob man daneben noch seinen Anspruch gegebenenfalls auf § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung stützen kann.
Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 17.02.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 189/17 gehören auch die Einzelverbrauchsdaten der anderen Mieter zu den Belegen, die der Mieter einsehen darf und auch muss, um die im Rahmen der Einsichtnahme notwendige Plausibilitätsprüfung auch durchführen zu können. Dass die entsprechenden Daten grundsätzlich vorhanden und einsehbar sind, dürfte in den meisten Fällen der Fall sein. Nunmehr fragt man sich jedoch, wie sich diese Entscheidung in den Kontext der zum 25.05.2018 in Kraft getretenen Datenschutzgrundverordnung ins Verhältnis setzen lässt.
Nach wie vor gibt es eine Vielzahl von so genannten Ein-Rohr-Heizungsobjekten.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 15.03.2017, VIII ZR 5/16, unmissverständlich entschieden, dass § 7 Abs. 1 Satz 3 der Heizkostenverordnung auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung, nicht analog anwendbar sein soll.
Der Richter des BGH argumentieren, dass eine analoge Anwendung der Vorschrift nur dann in Frage kommt, wenn es eine planwidrige Gesetzeslücke gibt.
Eine solche planwidrige Gesetzeslücke sieht der Bundesgerichtshof nicht, da der Verordnungsgeber der Richtlinie bei Erschaffung des § 7 der Heizkostenverordnung diese Problematik gekannt hat, jedoch den Anwendungsbereich der Richtlinie gleichwohl auf „freiliegende Leitungen” beschränkt hat.
Neben dieser Problematik gibt es im Wohnungseigentumsrecht erste Entscheidungen der Instanzgerichte, die unter gewissen Voraussetzungen einen Abänderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers im Hinblick auf die Umlage der Heizkosten zuspricht, basierend auf der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in Wohnungseigentumsangelegenheit, dass bei einer Abweichung von mehr als 25 Prozent bezüglich einzelner Kostenpositionen ein Abänderungsanspruch gegeben sein kann.
Das Landgericht Berlin befasst sich in seinem Urteil vom 15.06.2017 zum Aktenzeichen 67 S 101/17 mit der Frage, ob das Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung in Höhe von 15 Prozent nur dann besteht, wenn sowohl die Erfassung und Verteilung der Heizkosten, als auch die Erfassung der Warmwasserkosten verbrauchsunabhängig erfolgen.
Es vertritt die Auffassung, dass in den Fällen, in denen trotz entsprechender Vorgaben der Heizkostenverordnung kein Wärmezähler für die Ermittlung der Warmwasserkosten eingebaut ist, die Heizkosten jedoch nach Verbrauch erfasst und verteilt werden, ein Kürzungsrecht nicht besteht, da dieses nur dann greifen soll, wenn sowohl die Heizungskostenabrechnung als auch die Warmwasserkostenabrechnung insgesamt verbrauchsunabhängig erfolgt sind.
Ein weiteres Urteil des Landgerichts Berlin vom 15.11.2016 zum Aktenzeichen 63 S 86/15 befasst sich mit dem Umfang der Duldungspflicht bei Heizungsmodernisierung.
Für das Gewerberaummietrecht beschäftigt sich das OLG Hamburg im Urteil vom 24.05.2017 zum Aktenzeichen 8 U 41/16 mit der Frage, ob eine rückwirkende Abrechnung nach der Heizverordnung möglich ist, bei unzulässiger Vereinbarung einer Pauschale.
Nach Auffassung des OLG Hamburg ist die Rückwirkung treuwidrig.
26. Deutscher Verwaltertag: Praxisprobleme verständlich erläutert
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