Die Fußball-Europameisterschaft in Frankreich steht kurz bevor. König Fußball regiert dann nicht nur die Sportwelt, sondern auch das Leben auf Deutschlands Straßen. Die sommerlichen Temperaturen locken viele Fans zur gemeinsamen Party wieder in den heimischen Garten, Innenhof oder auf den Balkon. Hier lässt es sich entspannt feiern – Grillwurst, schwarz-rot-goldener Fahnenschmuck und Torjubel natürlich inklusive. Ärger mit den Nachbarn ist da beinahe vorprogrammiert. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) gibt Tipps und erläutert, an welche Regeln sich Wohnungseigentümer und Mieter halten sollten.

Rote Karte für lauten Torjubel nach 22 Uhr

Lauter Torjubel, Trillerpfeife oder Vuvuzela machen zwar Spaß, können aber die Nachbarn belästigen. Fühlen diese sich durch lauten Jubel oder Musik gestört, muss die Fußballparty in die Wohnung verlegt werden. In diesem Jahr beginnen einige Partien erst um 21 Uhr, aber auch während der Fußball-Europameisterschaft gilt 22 Uhr als Richtwert für die Nachtruhe. Danach dürfen die Fans nur noch in Zimmerlautstärke weiterfeiern.

Schwarz-Rot-Gold an der Hauswand?

Spätestens nach dem ersten Spiel der deutschen Nationalmannschaft am 12. Juni sind Fanartikel in den deutschen Nationalfarben wieder überall präsent. Banner und Fahnen an Balkonen und Fenstern prägen dann wieder das Stadtbild. In einigen Mietverträgen und Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist das Anbringen von Plakaten untersagt – dies gilt aber meist nur für politische oder polarisierende Meinungsäußerungen. Fühlt sich ein Nachbar von einer großen Fahne gestört, z. B. weil diese die Sicht aus seinem Fenster beeinträchtigt oder zu laut flattert, muss die Fahne entfernt werden. Hier kann der Verwalter als Mittler auftreten und einen „Fahnen-Kompromiss“ aushandeln. „Ich empfehle, sich vorab mit den Nachbarn abzusprechen, um Auseinandersetzungen zu vermeiden.“, sagt Steffen Haase, erfahrener Immobilienverwalter und Vizepräsident des DDIV.

Grillspaß auf dem Balkon ist nicht immer erlaubt

Bevor die Fußballparty mit Grillwürstchen und Übertragung auf dem Balkon oder der Terrasse beginnt, ist ein Blick in die Hausordnung oder den Mietvertrag empfehlenswert. Hier ist geregelt, ob und in welchem Rahmen auf dem Balkon gegrillt werden darf. Ein grundsätzliches Grillverbot gilt dann sowohl für einen Holzkohle- als auch einen Elektrogrill. Wenn keine verbindliche Regelung vorliegt, steht dem Grillspaß nichts entgegen - solange keiner sich beeinträchtigt fühlt. Eine hohe Rauchentwicklung ist deshalb verboten. „Auch hier gilt es Rücksicht zu nehmen. Wer nicht auf das Grillen verzichten möchte, sollte darauf achten, dass der Rauch nicht in geöffnete Fenster zieht oder Glut auf andere Balkone fliegt“, rät Haase.

Nutzung von Gemeinschaftseigentum

Rücksichtnahme ist auch das oberste Gebot bei der Nutzung von Gemeinschaftseigentum, z. B. Hinterhöfen oder Grünflächen. Um Konflikte zu vermeiden, ist es sinnvoll Regelungen zu treffen und beispielsweise festzulegen, auf welchen Flächen das Grillen erlaubt ist. Solche Regeln sind in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgehalten oder können durch eine spätere Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ergänzt werden. Die Immobilienverwaltung hilft bei der Prüfung der Teilungserklärung oder bei der Beilegung von Konflikten zwischen Eigentümern und Mietern.

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Seit beinahe einem Jahr liegt der 16-seitige Referentenentwurf zur Einführung von Berufszulassungsregelungen für Immobilienverwalter beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie auf Eis. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V., der Deutsche Mieterbund e. V. sowie Haus & Grund Deutschland fordern daher erneut von der Bundesregierung, den Referentenentwurf unter Einschluss des Mietverwalters endlich umzusetzen.

Dies auch vor dem Hintergrund, dass Immobilienverwalter mehr als 50 Gesetze und Verordnungen in der Praxis umsetzen müssen, jedoch an die Tätigkeit keinerlei Mindestanforderungen zur Ausübung gestellt werden.

Verschleppung des Gesetzentwurfs nicht ratsam

In den letzten acht Jahren hat sich die Anzahl der Gerichtsverfahren im Wohnungseigentumsrecht um fast 40 Prozent erhöht. So hat die BGH-Rechtsprechung nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 um das Sechsfache zugenommen und 23 Prozent aller Zivilprozesse in Deutschland entfallen mittlerweile auf Wohnraummietsachen –mehr als 260.000 Verfahren jährlich.

Millionen Verbraucher, Eigentümer, Vermieter und Mieter haben einen Anspruch auf eine kompetente, rechtssichere und werterhaltende Verwaltung ihres Vermögens, ihrer Altersvorsorge und ihrer Mietwohnung. Auch die viel gepredigte und immer wieder geforderte Energiewende im Gebäudebestand kann nur mit qualifizierten und gut ausgebildeten Immobilienverwaltern gelingen. Vor diesen Hintergründen ist die Blockierung des vorliegenden Gesetzentwurfes nicht nachvollziehbar.

Berufszugangsregelungen endlich umsetzen

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V., der Deutsche Mieterbund e. V. sowie Haus & Grund Deutschland appellieren als Vertreter durchaus unterschiedlicher Interessengruppen gemeinsam an die Politik, endlich die Umsetzung von Berufszulassungsregelungen für Verwalter von Wohneigentum sowie Mietverwalter vorzunehmen und den Koalitionsvertrag umzusetzen.

Anlässlich der heute stattfindenden Anhörung zum Investmentsteuer-reformgesetz im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages fordert der DDIV die Beseitigung von Investitionshemmnissen bei der Anschaffung von Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Hintergrund ist eine analog lautende Regelung für Wohnungsunternehmen, die durch eine Initiative des Bundesrates Teil des Gesetzentwurfs zur Reform der Investmentbesteuerung geworden ist.

Regelung für Wohnungsunternehmen im Bundesrat

Einnahmen von Wohnungsunternehmen, die aus der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entstehen (z.B. Mieteinnahmen), können auf Antrag durch die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) von der Gewerbesteuer befreit werden. Die Lieferung von Strom aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK) ist bislang jedoch eine eigenständige Tätigkeit, weshalb Wohnungsunternehmen ihre erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bereits dann verlieren, wenn nur geringe Mengen des aus KWK-Anlagen erzeugten Stroms in das öffentliche Netz eingespeist oder geliefert werden. Da KWK-Anlagen jedoch technisch bedingt sowohl Wärme als auch Strom erzeugen, werden in der Konsequenz die gesamten Mieteinnahmen mit der Gewerbesteuer belastet. Dies wirkt sich erheblich auf die Investitionsbereitschaft von Immobilienunternehmen in KWK-Anlagen aus.

Im Rahmen der Reform des Investmentbesteuerungsgesetzes wurde die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung hinsichtlich der Stromerzeugung aus KWK-Anlagen nun thematisiert. Auf Antrag des Landes Brandenburg wurde ein inhaltsfremder Passus dem Gesetzentwurf beigefügt. So soll nun, laut Beschluss des Bundesrates vom 22. April (BR-Drs.119/16(B)), die Erzeugung und Lieferung von Strom aus einer wärmegeführten Kraft-Wärme-Kopplungsanlage nicht zu einer gewerblichen Infizierung der Einnahmen aus Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes führen.

Die Investition in KWK-Anlagen muss auch für WEG attraktiv gestaltet werden

Der DDIV begrüßt diesen Schritt, jedoch fordert er von der Bundes- und Landespolitik eine analoge Regelung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), um steuerliche Investitionshemmnisse für KWK-Anlagen auch in WEG zu beseitigen. Im Vorfeld der Anhörung hatte dies der Spitzenverband gegenüber Bundesfinanzminister Dr. Wolfgang Schäuble, Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks, den Finanz- und Bauministern der Länder sowie gegenüber den Mitgliedern des Finanzausschusses des Bundestages dezidiert begründet.

„KWK-Anlagen sind ein Schlüssel zum nahezu CO2-neutralen Gebäudebestand. Da sich beispielsweise mit dem Austausch eines veralteten Heizölkessels durch ein modernes, energieeffizientes Mini-Blockheizkraftwerk große Mengen Treibhausgase einsparen lassen“, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Die Energiewende im Gebäudebereich sowie die Herstellung einer dezentralen, nachhaltigen und umweltfreundlichen Energieversorgung kann nur unter Einbeziehung der rund 1,8 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Immobilienverwaltungen gelingen“, führt Kaßler weiter aus. Vor dem Hintergrund einer extrem niedrigen Sanierungsquote von 0,6 Prozent bei WEG sind KWK-Anlagen eine effektive Möglichkeit zur nachhaltigen Reduktion des CO2-Ausstoßes. „Die Politik wäre gut beraten, hier eine einheitliche Gesetzgebung zu verabschieden“, so Kaßler.

Die technisch bedingte Erzeugung von Wärme und Strom bei KWK-Anlagen darf nicht weiter zu einer Benachteiligung von Wohnungseigentümergemeinschaften und privat vermietenden Eigentümern durch die Auferlegung bürokratischer sowie steuerrechtlicher Pflichten und Abgaben führen. Der DDIV fordert daher die Aufnahme von Strom in den Katalog von Leistungen (§ 4 Nr. 13 UstG), die die WEG umsatzsteuerfrei an Wohnungseigentümer liefert. Insbesondere der Umstand, dass eine Wärmelieferung der WEG an Eigentümer schon jetzt umsatzsteuerfrei ist, bezeugt den Reformbedarf und die Anpassung der Norm an den heutigen Stand der Technik. Denn die Versorgung mit selbstproduziertem Strom ist heute ebenso geläufig, wie die Versorgung mit selbstproduzierter Wärme. Um die Anschaffung von KWK-Anlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften anzuregen, bedarf es zusätzlich einer gleichzeitigen Einführung eines Steuerfreibetrags für Gewinne aus der KWK-Stromproduktion sowie der Definition der Lieferung von Strom aus KWK-Anlagen an einen Mieter als unschädliche Nebentätigkeit im Einkommensteuerrecht. Weiterhin wäre es klima-, energie- und fiskalpolitisch konsequent die Kleinunternehmergrenze von derzeit 17.500 Euro auf mindestens 30.000 Euro zu erhöhen, damit WEG ihre KWK-Anlagen wirtschaftlich betreiben können und dem ursprünglichen Gedanken der Vereinfachung von Bagatellfällen Rechnung getragen wird.

Die Energiewende im Gebäudebereich braucht qualifizierte Verwalter

Im Ergebnis hätten Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Mitglieder in hocheffiziente und/oder erneuerbare Energieerzeugungsanlagen investieren, einen Standortvorteil gegenüber Wohnungen mit konventioneller, fossiler Wärmetechnik und höheren Heizkosten. Zugleich würden Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Anteil an der Energiewende im Gebäudebestand leisten. Jedoch reicht es für die Umsetzung der Energiewende im Gebäudebereich und einer nachhaltigen Integration von KWK-Anlagen in WEG nicht aus, wenn ausschließlich Investitionshemmnisse fallen. Es bedarf vielmehr qualifizierter und sachkundiger Immobilienverwalter, die als Multiplikatoren solch komplexe Prozesse anstoßen und begleiten. Der seit Juli 2015 vorliegende 16seitige Referentenentwurf zur Einführung von Zugangsvoraussetzungen für Immobilienverwalter muss daher endlich umgesetzt werden.

Das 4. Branchenbarometer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) ergab:

• Anforderungen steigen: kleine Verwaltungen haben es zunehmend schwer auf dem Markt
• 75 % der Verwalter planen die Anhebung ihrer Vergütungssätze
• 80 % befürchten einen Fachkräftemangel
• Eigentümergemeinschaften mit weniger als 10 Einheiten haben immer öfter Probleme, professionelle Verwalter zu finden

Auf die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in Deutschland kommen deutliche Preissteigerungen zu. Drei Viertel aller professionellen Immobilienverwalter planen, die Verwaltungsgebühr in diesem Jahr zu erhöhen. Im Durchschnitt streben sie eine Preissteigerung um fünf Prozent an. Bereits 2015 haben 70 Prozent der Immobilienverwalter die Grundvergütung angehoben, und zwar um durchschnittlich sechs Prozent. Dies ist ein Ergebnis des 4. Branchenbarometers des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), dessen Ergebnisse auf der Befragung von 478 Verwaltungsunternehmen aus ganz Deutschland beruhen.

Erwartungen an Immobilienverwaltungen steigen

„Die Anforderungen an die Immobilienverwalter werden immer umfangreicher“, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler das Ergebnis des Branchenbarometers. „Die Qualität der Dienstleistung muss sich auch in der Vergütungsstruktur widerspiegeln. Deshalb ist eine maßvolle Erhöhung der Vergütungen unumgänglich.“ Kaßler verweist darauf, dass die Immobilienverwaltung ein komplexes Tätigkeitsfeld darstellt, das sowohl kaufmännische als auch technische und rechtliche Fachkenntnisse erfordert. Bereits heute müssen Immobilienverwalter über 50 Gesetze und Verordnungen kennen und anwenden. Gleichzeitig kommen immer neue Aufgaben hinzu – beispielsweise durch das 2015 in Kraft getretene Bundesmeldegesetz und die in vielen Bundesländern geltende Rauchwarnmelderpflicht.

Diese zunehmende Komplexität wirkt sich auf die Struktur der Verwalterbranche aus. „Kleine Unternehmen mit weniger als 400 vermieteten Einheiten werden es künftig schwer haben, Neukunden zu gewinnen und sich erfolgreich am Markt zu behaupten“, prognostiziert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Denn immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften entscheiden sich für eine professionelle Verwaltung mit spezialisierten Mitarbeitern.“

Traditionell ist die Verwalterbranche kleinteilig und regional geprägt. Dem 4. DDIV-Branchenbarometer zufolge machen Kleinstverwaltungen, die nicht mehr als 400 Einheiten verwalten, derzeit noch 27,2 Prozent aller Verwaltungsunternehmen aus. Nur 12,2 Prozent gehören in die Kategorie der großen Verwaltungen mit mindestens 3.000 verwalteten Einheiten.

Verwaltungen haben vermehrt Probleme, qualifizierte Mitarbeiter zu finden

Verschärft wird der Konkurrenzkampf durch den sich zuspitzenden Fachkräftemangel. Laut dem 4. DDIV-Branchenbarometer erwarten 80 Prozent der Verwaltungsunternehmen einen Fachkräftemangel. 2014 waren es erst 62 Prozent gewesen. Jedes zweite Unternehmen erhält bereits jetzt auf ausgeschriebene Stellen nicht genügend Bewerbungen, und vier von fünf Unternehmen beklagen die fehlende Qualifikation der Bewerber. Zugenommen hat vor diesem Hintergrund die Ausbildungsbereitschaft: 32 Prozent der Verwaltungsunternehmen beschäftigen Auszubildende, zehn Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr.

Kleine Eigentümergemeinschaften haben es zunehmend schwer, professionelle Verwalter zu finden

Von den Veränderungsprozessen betroffen sind aber auch die Wohnungseigentümer. „Kleine Eigentümergemeinschaften tun sich immer schwerer damit, eine professionelle Verwaltung zu finden“, stellt Kaßler fest. 86 Prozent der Verwaltungen lehnten 2015 die Übernahme von Verwaltungsmandaten ab, wobei sie als Hauptgrund die fehlende Größe der Eigentümergemeinschaft nannten.

„Die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften mit weniger als zwölf Einheiten ist aufwändig und wenig wirtschaftlich“, erläutert Kaßler. Um eine professionelle Verwaltung für sich gewinnen zu können, werden kleine Eigentümergemeinschaften deshalb nach Einschätzung des DDIV immer öfter eine Vergütungsstruktur akzeptieren müssen, die nicht mehr einen Betrag pro verwalteter Einheit vorsieht, sondern eine Pauschale für die ganze Eigentümergemeinschaft.

Durch die Ergebnisse des Branchenbarometers sieht sich der DDIV in seiner Forderung bestärkt, Zugangsregelungen für Immobilienverwalter einzuführen. Eine entsprechende Regelung hat die Bundesregierung in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart; die Umsetzung lässt jedoch auf sich warten. DDIV-Geschäftsführer Kaßler: „Wir fordern, dass der Gesetzgeber jetzt endlich Nägel mit Köpfen macht und sicherstellt, dass nur qualifizierte Fachkräfte den anspruchsvollen Beruf des Immobilienverwalters ausüben dürfen.“

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) ruft Immobilienverwalterinnen und -verwalter dazu auf, ihre Erfahrungen mit dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) in einer kurzen Onlineumfrage, unter www.ddiv.de/zvg, mitzuteilen.

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) ist mittlerweile fast 130 Jahre alt und wurde seitdem nur marginal geändert und angepasst. Das spricht nicht gegen das Gesetz, sondern für die Weitsicht und Gründlichkeit, die der Gesetzgeber bei der Entstehung hat walten lassen. Nichtsdestotrotz stellt sich bei jedem Gesetz bisweilen die Frage, ob die Normen im Lichte moderner Medien und technischer Entwicklung noch zeitgemäß sind. Ebenso beim ZVG, das stets den aktuellen Transparenzanforderungen entsprechen und einen gerechten Ausgleich zwischen Gläubiger- und Schuldnerinteressen sicherstellen sollte. 

Der DDIV hat daher eine Minutenumfrage erstellt, um die Erfahrungen mit dem ZVG in der täglichen Anwendung festzustellen. Die Umfrage ist in die Bereiche „Zwangsversteigerung“, „Zwangsverwaltung“ und „Zwangshypothek“ gegliedert und umfasst elf Fragen. Schwerpunkt ist der Umgang mit Hausgeldansprüchen und speziell die Befriedung und Ablösung bei Zwangsversteigerungen. Ferner werden Erfahrungen mit Eigentümerwechseln, Vorschusszahlungen für laufende Hausgeldbeiträge und Zwangshypotheken für titulierte Hausgeldanforderungen erfragt.

Die Daten werden anonymisiert erhoben und ausgewertet. Das Beantworten dauert rund fünf Minuten und kann online bis zum 27. Mai 2016 erfolgen.