Vereinzelt sind sie schon gefallen, die ersten Schneeflocken. Während Kinder freudig Schneemänner bauen, ärgern sich viele Grundstücks- und Hauseigentümer über jede Menge Mehrarbeit. Schließlich sind sie für die gefahrlose Nutzung ihres Grundstückes und anliegender Gehwege verantwortlich. Ganz gleich ob Hausbesitzer oder Wohnungseigner: Bewohner, Gäste und Passanten müssen alle Wege gefahrfrei nutzen können. Was Wohnungseigentümer und Hausbesitzer gleichermaßen beachten müssen, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) übersichtlich zusammengetragen:

Kehr- und Räumpflicht: Mehr als einen schmalen Pfad schaffen

Grundsätzlich ist es Aufgabe der öffentlichen Hand für die Winterräumung zu sorgen. Das trifft in der Praxis allerdings meist nur für Straßen zu. Die Verantwortung für Gehwege wird in den meisten Satzungen an die Anlieger weitergegeben. Trotz regionaler Unterschiede herrscht in den Kernpunkten weitestgehend Einigkeit: An Werktagen müssen Eigentümer von morgens 7 Uhr bis abends 20 Uhr für geräumte Wege und Grundstückszugänge sorgen, an Sonn- und Feiertagen gilt diese Pflicht von 9 Uhr bis 20 Uhr. Dabei reicht ein schmaler Trampelpfad allerdings nicht, schließlich sollen die Gehwege auch Kinderwagen und Rollstühle passieren können. Üblich ist eine Räumung – je nach kommunalen Bestimmungen - zwischen 0,80 und 1,50 Meter Breite. Privatwege und die Hauszugänge müssen mindestens einen halben Meter breit gekehrt sein. Streuen mit Salz ist mehrheitlich verboten. Nur in Ausnahmefällen, wie beispielsweise bei Eisregen, ist es zulässig. Die Verwendung von Sand, Asche und Streu hingegen wird empfohlen.

Mehrmals täglich Schippen

Wenn es die Witterung verlangt, genügt es nicht nur morgens die Wege zu räumen. Gehwege und Zugänge müssen den gesamten Tag gefahrfrei begehbar sein. Für Berufstätige ist das nur schwer zu gewährleisten. Ist es dem Eigentümer nicht möglich auch tagsüber für geräumte Wege zu sorgen, sollte die Räum- und Kehrpflicht auf Dritte übertragen werden. Schließlich ist der Eigentümer schadenersatzpflichtig, ganz gleich, ob er im Schadensfall nicht räumen konnte oder wollte. Wird die eigene Immobilie vermietet, besteht die Möglichkeit, die Schneebeseitigungsarbeiten vertraglich auf einen oder mehrere Mieter zu übertragen. Eigentümergemeinschaften können den Winterdienst untereinander aufteilen. Allerdings ist die mit dieser Aufgabe betraute Person regelmäßig auf Tauglichkeit zu prüfen. Ist sie beispielsweise aufgrund ihres Alters oder ihres gesundheitlichen Zustandes nicht in der Lage zur Räumung und resultiert daraus die Schädigung einer Person, verantwortet dies der Eigentümer, bzw. die Eigentümergemeinschaft.

Kehrpflicht besser an Profis übertragen

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Hausbesitzer und Wohnungseigentümer die Kehrpflicht besser einem Dienstleister übertragen. Gerade, wenn sie Haus oder Wohnung nicht selbst nutzen und so nicht vor Ort sein können. Doch auch dann kann sich der Eigentümer nicht entspannt zurücklehnen: er muss die Arbeiten des Räumungsdienstes kontinuierlich überwachen und gegebenenfalls Nachbesserungen einfordern. Hat der Eigentümer seine Kontroll- und Überwachungspflichten nachweislich wahrgenommen und es ist dennoch ein Schadensfall eingetreten, haftet der beauftragte Dienstleister. Wurde die Kontrollpflicht vertraglich dem Hausverwalter übertragen, ist es seine Aufgabe, Dienstleister zu beauftragen, die fehlerfreie Durchführung zu kontrollieren und gegebenenfalls für Ersatz zu sorgen.

Den Blick nach oben nicht vergessen

Bei Eis und Schnee achtet jeder meist auf die eigenen Füße. Allerdings sollte auch der Blick nach oben nicht vergessen werden. Schnell hat sich auf den Dächern eine dicke Schneedecke gebildet, die als Dachlawine abzugehen droht. Auch herabfallende Eiszapfen können gefährlich werden. Eigentümer bzw. Verwalter sollten daher Grundstück und Gebäude regelmäßig begutachten, denn auch das ist Teil der Verkehrssicherungspflicht.

Pflichten gelten bei Schnee und Eis aber auch für Passanten und Anwohner: Sie müssen beim Begehen von Fußwegen Vorsicht walten lassen. Gerade, zur frühen Morgenstunde oder nachts. Wer außerhalb der festgelegten Räumungszeiten – wohlmöglich in unangemessenem Schuhwerk - spazieren geht, darf sich auf freie oder gestreute Fußgängerwege nicht verlassen und trägt im Falle eines Unfalls eine Mitschuld. Werden aber all diese Pflichten beachtet, steht der weißen Winterfreude sicher nichts mehr im Wege.

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Das neue Widerrufrechtsrecht, die BGH-Entscheidung zur Verbraucherstellung der WEG und das Bestellerprinzip haben eine Anpassung von Verwalterverträgen erfordert. Dem wurde nun auch der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) gerecht und hat seine Vertragsmuster der aktuellen Rechtslage angepasst. Die Vorlagen umfassen nun auch eine Widerrufsbelehrung und ein Muster für Widerrufsformulare für Verbraucher. Bieten Verwalter maklertypische Dienste wie das Vermitteln von Wohnraum an, so sollten Sie die nach der Einführung des Bestellerprinzips verlagerten Kosten beachten und im Rahmen des Vertrages transparent machen. Diese Anpassung finden Sie sich nun in unserer Neuauflage.

Wenngleich die Widerrufsbelehrung nicht erforderlich ist, sofern die Vertragsunterzeichnung in den Geschäftsräumen des Verwalters erfolgt und darüber hinaus noch nicht eindeutig geklärt ist, ob bei WEG-Verwalterverträgen diese überhaupt erforderlich ist (schließlich erfolgt die Bestellung per Beschluss), wurden diese zur Absicherung in die Vertragsmuster eingearbeitet.

Der DDIV empfiehlt die Ergänzung der Verwalterverträge um die angebotenen Formulare, um Konfliktpotential zu vermeiden. Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände erhalten die ergänzenden Formulare im Mitgliederbereich der DDIV-Website. Alle anderen interessierten Haus- und Immobilienverwalter haben die Möglichkeit die angepassten Verträge über den Onlineshop unter www.ddiv.de käuflich zu erwerben.

Während in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt die Übergangsfrist zur Nachrüstungen von Rauchwarnmeldern in Bestandsbauten zum 31. Dezember 2015 endet, führt Sachsen die Rauchwarnmelderpflicht zum 1. Januar 2016 neu ein. Allerdings gilt diese im Freistaat lediglich für Neu- und Umbauten. Bestandsbauten bleiben von der Regelung ausgenommen.

Das Gros der Bundesländer verfügt bereits über klare Vorschriften zur Verwendung von Rauchmeldern, nur in Berlin und Brandenburg gab es bislang keine Regelung. Das wird im kommenden Jahr anders: Eine Änderung der Landesbauordnung ist bereits in Arbeit. Der Einbau von Rauchmeldern soll zunächst nur in Neubauten vorgeschrieben werden. Für Bestandswohnungen ist eine Übergangsfrist geplant.

So unterschiedlich die Umsetzung in den Landesbauordnungen erfolgt, kann jedoch zusammengefasst werden, dass Rauchwarnmelder in allen Kinderzimmern, Schlafzimmern und Fluren, über die Rettungswege führen, zu installieren sind. Es ist zudem darauf zu achten, dass Rauchwarnmelder mit dem Qualitätszeichen „Q“ und der Angabe „EN 14604“ gekennzeichnet sind. Als unabhängiges Qualitätszeichen markiert das „Q“ hochwertige Rauchwarnmelder, die sich für den Langzeiteinsatz eignen.

» Weitere Informationen zu Fristen und Vorgaben

Der Bundestag hat entsprechend einer Protokollerklärung vom Dezember 2014 gesetzgeberische Initiativen der Bundesländer aufgenommen und nun das Steueränderungsgesetz 2015 verabschiedet. Im Laufe des Verfahrens wurden auch Änderungsvorschläge des Finanzausschusses aufgenommen.

Unter anderem können Unterhaltsleistungen nur noch als Sonderausgaben geltend gemacht werden, wenn die Steueridentifikationsnummer des Unterhaltsempfängers angegeben wird. Die bis Ende 2015 befristete Übergangsregelung zur Auflösung von Rückstellungen für Beitragsrückerstattungen bei Lebensversicherungsunternehmen wird verlängert. Darüber hinaus gab es Änderungen bei der Umsatzsteuer. Bei der Grunderwerbsteuer wird die Ersatzbemessungsgrundlage für Zwecke der Grunderwerbsteuer an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts angepasst. Im Bereich der Erbschaftssteuer werden u.a. Zuwendungen an im Ausland ansässige „gemeinnützige Körperschaften" steuerbefreit.

Die Besteuerung der privaten Nutzung von betrieblichen Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugen wird ebenfalls geregelt. So ist nun geklärt, dass der Mietaufwand angemieteter Batterien nicht zu den Gesamtkosten zählt, jedoch eine zusätzliche Minderung der AfA-Bemessungsgrundlage entfällt.

Die Änderungen sollen in den überwiegenden Fällen am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten. Bei Änderungen im EStG, KStG und GewStG sollen diese aber erst ab dem 1.1.2016 gelten.

Am vergangenen Freitag stellte Bundesbauministerin Barbara Hendricks die Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen vor, an denen der DDIV als Berufsverband der Immobilienverwalter aktiv mitgewirkt hatte. Das Bündnis war im Juli 2014 von ihr initiiert worden mit dem Ziel, die Voraussetzungen für den Bau und die Modernisierung von Wohnraum in guter Qualität, vorzugsweise im bezahlbaren Marktsegment, zu verbessern und das Wohnungsangebot in den Ballungsgebieten mit Wohnraummangel zu erweitern. Dafür holte sie alle gesellschaftlich relevante Akteure der Immobilienwirtschaft an einen Tisch.

Hendricks kündigt Wohnungsbau-Offensive an

Aus den umfangreichen Empfehlungen des Bündnisses leitet die Bundesbauministerin ein 10-Punkte-Programm ab, mit dem sie Anreize für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnungsbau setzen will. Unter anderem soll Bauland künftig schneller bereitgestellt, durch die öffentliche Hand verbilligt und nach Konzeptqualität vergeben werden. Zudem will Hendricks Wohnsiedlungen verdichten, Brachflächen und Baulücken schließen sowie zielgenauere steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Neben einer einheitlichen Musterbauordnung in den Ländern strebt sie zugleich eine Prüfung des Normungswesens an. Schließlich sieht sie eine strukturelle Neukonzeption der Energie-Einsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes vor.

BID: Schnelle Umsetzung der Ergebnisse nötig

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) begrüßte die erarbeiteten Ergebnisse, drängt allerdings auf eine schnelle Umsetzung dieser. Der Endbericht des Bündnisses enthält viele konstruktive Lösungsansätze: „Die Ergebnisse liegen auf dem Tisch, jetzt müssen den Worten dringend Taten folgen“, erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der BID und Präsident des GdW, anlässlich der Präsentation der Bündnisergebnisse im Bundesbauministerium. Er appellierte an die Politik, insbesondere alle Regelungsvorschläge des Bündnisses, die ohne komplizierten Gesetzgebungsprozess sofort angegangen werden können, bis zum kommenden Frühjahr umzusetzen. Dazu zählen Deregulierungsvorhaben wie die Einführung einer einheitlichen Musterbauordnung.

Ebenso wichtig erscheint die Überarbeitung der Baunutzungsverordnung, um Hemmnisse für die Nachverdichtung und Aufstockung von Wohngebäuden zu beseitigen. „Es geht jetzt um Geschwindigkeit und die praktische Umsetzung der theoretischen Ergebnisse“, so Gedaschko. „Daran wird sich auch der Bund messen lassen müssen.“

Begrenzte Sonderabschreibung geht in die richtige Richtung

Es sei keine Lösung, über das Mietrecht zu versuchen, anfallende Kosten neu zu verteilen. Man müsse vielmehr mit den nun vorgelegten Maßnahmen die Kosten dauerhaft senken. Ein positives Signal seien daher die kürzlich bekannt gewordenen Pläne der Bundesregierung für eine auf Ballungsräume begrenzte Sonderabschreibung für die Jahre 2016 bis 2018. Vor allem für private Investoren sei dies ein wichtiger Anreiz. Alternativ sollte aber auch eine Investitionszulage für diese Regionen angeboten werden.

Zügige Baulandbereitstellung und Genehmigungsverfahren

Zudem muss die Baulandbereitstellung auf den Prüfstand. Kommunen müssen zügig und unbürokratisch Bauland zur Verfügung stellen. Denn ohne die Bereitstellung von Bauland würde auch eine Sonderabschreibung keinen Erfolg haben.

Darüber hinaus fordert die BID, dass die Länder Genehmigungsverfahren bei den Bauämtern beschleunigen und verkürzen müssen. Auch das Normungswesen soll mit besonderem Blick auf Kostenaspekte grundsätzlich überprüft werden. Bei Normungsprozessen sollten generell die Auswirkungen auf die Höhe der Baukosten bestimmt werden, damit bei neuen Regelungen ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis gewährleistet ist.

Weitere Gesetzesverschärfungen führen zu Investitionsstopp

Stetig steigende energetische Standards führen zu kontinuierlich zunehmenden Herstellungskosten. Diese müssten daher ebenfalls auf den Prüfstand, da sie das Bauen enorm verteuern, für Mieter hingegen nur vereinzelt spürbare Einspareffekte bringen. Die Bauministerkonferenz hatte Ende Oktober bereits eine Neukonzeption der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz angekündigt. Dies sollte nun schnellstens umgesetzt werden.

Ein weiterer Kostenfaktor sind die ständig steigenden Grunderwerbsteuern. Die Immobilienwirtschaft drängt darauf, dass die Länder bundesweit zu einem investitionsfreundlichen Niveau zurückkehren und das Wettlaufen um die höchsten Steuersätze beenden.

Dialog fortsetzen

„Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ist erfolgserprobt“, sind sich die BID-Vertreter einig, zu denen auch der DDIV zählt. „In einem Jahr intensiver Zusammenarbeit wurden alle Stellschrauben überdacht und wesentliche Potentiale für ein schnelleres und effizienteres Bauen von bezahlbarem Wohnen erarbeitet. Nun geht es darum, gemeinsame Ziele zu definieren, diese umzusetzen und zu evaluieren. Wenn wir erfolgreich sein wollen, dann muss das Bündnis auf Bundesebene ernsthaft und konsequent fortgeführt werden“, erklärte der BID-Vorsitzende Gedaschko abschließend.