Am 1. Juni 2015 trat das Bestellerprinzip – gemeinsam mit den Vorschriften zur Mietpreisbremse – in Kraft. Immobilienmakler und deren Berufsverbände warnten seither immer wieder vor Umsatzeinbußen und anderen Folgen. Das Bundesverfassungsgericht urteilte nun, dass das Bestellerprinzip den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt. Es gilt daher auch weiterhin: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch.

Das Gericht stellte in seinem Urteil fest, dass das Gesetz die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Vermittlern von Mietwohnungen in einen Ausgleich bringt. Vor dem Hintergrund, dass auf dem Mietwohnungsmarkt soziale und wirtschaftliche Ungleichheiten zu Lasten der Wohnungssuchenden bestehen, sei die Regelung, die das Gesetz getroffen hat, ein angemessener Ausgleich. Auf diese Weise würde auch dem Verbraucherschutz Rechnung getragen, da verhindert wird, dass Suchende die Kosten tragen müssen, die eigentlich im Interesse des Vermieters entstehen. Die Belastung ist gerechtfertigt, da Makler ihre Provision nun vom Vermieter der Wohnung verlangen könnten.

Geklagt hatten zwei Immobilienmakler, die durch das Bestellerprinzip ihre wirtschaftliche Existenz bedroht sehen und ein Wohnungsmieter, der sein Recht auf Vertragsfreiheit verletzt sah. Das Gericht urteilte, dass das Prinzip die Makler nicht dazu zwinge, ihre Berufstätigkeit zu ändern oder ihre Tätigkeit gar ganz aufzugeben und sich eine neue berufliche Perspektive aufzubauen. So können die Makler weiterhin wohnungsvermittelnd tätig sein und die Provision auf den Vermieter umlegen.

Bereits im Mai 2015 wurde eine ähnliche Klage im Eilverfahren abgelehnt. Nun hat das Bundesverfassungsgericht einen Schlussstrich unter die Rechtssache gezogen.

(BVerfG, Beschluss v. 29.6.2016, 1 BvR 1015/15)

Vor einem Jahr legte das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) einen 16-seitigen Referentenentwurf zur Einführung von Berufszugangsregelungen für Immobilienverwalter vor und machte sich daran den Koalitionsvertrag umzusetzen. Seitdem liegt das Verfahren auf Eis. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) mahnte in den vergangenen Monaten immer wieder an, das Verfahren fortzusetzen und ins Parlament einzubringen. Wiederholt wurde das Verfahren geschoben. Nun heißt es, nach der parlamentarischen Sommerpause soll es zum Abschluss kommen.

„Die Verschleppung des Gesetzentwurfs ist nicht mehr nachvollziehbar. Seit vielen Monaten schiebt und bremst das Bundeswirtschaftsministerium die Umsetzung des Entwurfes, obwohl die Fachpolitiker der Regierungskoalition auf eine Umsetzung drängen. Weder Personalmangel noch andere Gesetzgebungsverfahren können weiter als Erklärung dienen″, kommentiert Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), das nunmehr einjährige traurige Jubiläum des Entwurfs. „Es ist unverantwortlich wie die Bundesregierung Millionen Eigentümer und Mieter, um ihren Anspruch auf eine rechtssichere, qualifizierte und zukunftsorientierte Immobilienverwaltung und damit auch ihres Vermögens und ihrer Altersvorsorge bringt″, kritisiert Kaßler. Die Verzögerung des Gesetzgebungsverfahrens ist umso unverständlicher, da sich die Anzahl der Gerichtsverfahren im Wohnungseigentumsrecht in den letzten acht Jahren um fast 40 Prozent erhöht hat. So nahm die BGH-Rechtsprechung nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 um das Sechsfache zu. Rund 23 Prozent aller Zivilprozesse in Deutschland entfallen mittlerweile auf Wohnraummietsachen. Dies entspricht mehr als 260.000 Verfahren jährlich.

In den vergangenen Monaten mahnte der DDIV auch im Schulterschluss mit Haus & Grund Deutschland und dem Deutschen Mieterbund immer wieder an, den Koalitionsvertrag umzusetzen und die Berufszulassungsregelungen für Verwalter von Wohneigentum sowie Mietverwalter einzuführen. Auch die Verschiebung des Entwurfes mit der Begründung des BMWi den neu angesetzten Erfüllungsaufwand durch den Normenkontrollrat zu prüfen und zu berücksichtigen, greift ins Leere. Eine bis zu siebzigfache Erhöhung der zusätzlichen Kosten für Behörden und Wirtschaft gegenüber den Aussagen im Referentenentwurf ist nicht nachvollziehbar. „Hier kommt es zu einer unsäglichen Vermischung. Nur weil die Anzahl der Makler in den Berechnungen des Normenkontrollrates von 20.000 auf 35.000 erhöht wurde, gibt es keinen größeren Erfüllungsaufwand für Immobilienverwaltungen. Dieser ist unverändert gering, insbesondere vor dem Hintergrund der Alte-Hasen-Regelung. Auch die mögliche Einbindung des Mietverwalters bringt keine exorbitant hohen Zusatzkosten″, so Kaßler.

Schriftlich liegt dem DDIV vor, dass nunmehr nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens zur Änderung bewachungsrechtlicher Vorschriften (BT-Drs. 18/8558) der Gesetzgebungsprozess wieder in Gang kommen soll. Dies soll wohl nach der Sommerpause des Deutschen Bundestages der Fall sein.

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Der DDIV veröffentlicht die Ergebnisse der Umfrage zum Stand der Digitalisierung unter rund 140 Immobilienverwaltungen und 34 Dienstleistern. Demnach werden in der Branche bereits flächendeckend digitale Technologien eingesetzt – bei genauerem Hinschauen wird jedoch klar, dass erhebliche Unterschiede hinsichtlich des Digitalisierungsbegriffs bestehen.

Während digitale Technologien bei der Kommunikation via E-Mail und bei der Erstellung des Wirtschaftsplans schon durchgängig verbreitet sind, ist der Einsatz komplexerer und vernetzter Anwendungen oder auch vermeintlich simpler Lösungen, wie die Nutzung einer Abstimmungssoftware, nach wie vor eher selten. In der Immobilienverwaltungsbranche bestehen bereits viele vereinzelte Anwendungen, jedoch nur selten abgestimmte und umfassende digitale Lösungen. Dabei werden dem regelmäßigen Einsatz digitaler Technologien erhebliche Zeiteinspareffekte bescheinigt. Hier hat die Branche Nachholbedarf vor allem, weil über 90 Prozent der teilnehmenden Unternehmen digitalen Technologien in der Zukunft eine zentrale Rolle zuschreiben.

Die kleinteilige Struktur der Immobilienverwalterbranche wirkt sich dabei auch auf die Anpassungsfähigkeit an einen Megatrend aus. Im Vergleich zu kleinen und Kleinst-verwaltungen können große und mittelgroße Unternehmen mit einer breiten Personaldecke und einem größeren finanziellen Spielraum leichter auf solche Entwicklungen reagieren. Für die Branche und die räumliche Abdeckung bedeutet dies, dass die Digitalisierung sich vorerst auf die Großstädte und deren umliegenden Agglomerationsräume konzentrieren wird, da dort die Mehrheit der großen bis mittelgroßen Verwaltungsunternehmen ansässig und aktiv ist.

Auch vor dem Hintergrund des kürzlich verabschiedeten Gesetzes zur Digitalisierung der Energiewende, stellt die Digitalisierung die Dienstleistung der Immobilienverwaltung zukünftig vor große Herausforderungen. Diese werden sich vielleicht nicht gleich morgen, sicherlich jedoch innerhalb der nächsten Jahre bemerkbar machen. Ob die Branche diese Entwicklung aktiv begleitet oder nur darauf reagiert, hängt dabei vor allem von den jeweiligen Entscheidungsträgern in den Unternehmen ab.

Die Studie steht Mitgliedern der DDIV-Landesverbände digital zur Verfügung und ist über die Landesverbände oder das Intranet des DDIV zu beziehen. 

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Keine Einigung in Sicht hieß es Anfang Juli im Finanzausschuss des Bundestages. Die Koalitionsgespräche zur Einführung einer steuerlichen Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsbaus sind vorerst gescheitert. Die Koalitionäre von CDU/CSU und SPD fanden bis zuletzt keine Einigung, insbesondere in der Frage der Bemessungsgrundlage. Der Gesetzentwurf wird nun nicht weiter verfolgt.

Die Bundesregierung wollte mit der Sonderabschreibung über drei Jahre Privatinvestoren für den Neubau von Mietwohnungen gewinnen, um vor allem in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten mehr Wohnraum in unteren und mittleren Preislagen zu bauen. Knackpunkt des Streits war die Bemessungsgrundlage der Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden. Der Entwurf sah vor, dass Investoren 2.000 Euro Baukosten pro Quadratmeter geltend machen können. Übersteigen die Baukosten mehr als 3.000 Euro, sollte keine Förderung erhältlich sein. Auch im Bundesrat, der als Kompromiss eine Kappungsgrenze von 2.600 Euro einbrachte, wurde zuletzt keine Einigung erzielt. Viele Abgeordnete befürchten, dass es zu Mitnahmeeffekten kommt und die Förderung in hochpreisigen Wohnraum investiert wird. Auch auf eine Koppelung einer solchen Sonder-AfA an eine Mietpreisbindung konnten sich die Koalitionäre nicht einigen.

Der DDIV vertrat in der Anhörung zum Thema im Bundestag die Interessen der Immobilienverwalter und wies darauf hin, dass auch die Anschaffung und die anschließende Selbstnutzung von Wohnungen einer Förderung bedürfen, um auch untere und mittlere Einkommensschichten verstärkt in Wohneigentum zu bringen. Der Spitzenverband der Immobilienverwalter betrachtete die vom Bundesrat eingebrachte Herabsetzung der Obergrenze der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf 2.600 Euro allerdings als kritisch, denn die Baukosten eines typischen Wohngebäudes liegen bereits jetzt bei rund 2.400 Euro – Tendenz steigend. Die so geplante Sonder-AfA hätte demnach schnell ihre Wirkung eingebüßt. Dies wird u. a. auch in den aktuellen Zahlen für Baupreise für Wohngebäude deutlich: das Statistische Bundesamt teilte zuletzt mit, dass die Preise für den Neubau konventionell errichteter Wohngebäude in Deutschland im Mai um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen sind.

Die Bundesregierung hält aber an der Wohnungsbauförderung fest. Der Haushaltsentwurf des Bundes sieht für 2017 rund 500 Mio. Euro für Neubauprojekte – auch im sozialen Wohnungsbau – vor. Wie diese Mittel eingesetzt werden, steht indes noch nicht fest.

Die aktuellen Zahlen für Baupreise für Wohngebäude können auf den Internetseiten des » Statistischen Bundesamts abgerufen werden.

Mit der am 8. Juli vom Deutschen Bundestag verabschiedeten Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG 2017) werden erstmals Mieterstrommodelle ermöglicht, die bereits bestehenden Eigenversorgungsmodellen gleichgestellt werden. Wohnungseigentümergemeinschaften sind jedoch auch nach der Reform offenbar von der Stromeigenversorgung ausgeschlossen. Für den DDIV als Spitzenverband der Immobilienverwalter ist diese Benachteiligung untragbar. Die Bundesregierung ist aufgefordert hier eine Klarstellung zugunsten von WEG vorzunehmen.

Die vom Bundestag verabschiedete Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ermächtigt die Bundesregierung zur Festlegung einer verringerten EEG-Umlage bei Mieterstrommodellen, also einer Stromversorgung von Mietern durch eine auf bzw. an dem Gebäude befindliche Photovoltaik-Anlage (§ 95 Nr. 2 EEG 2017). Die Energiewende wird somit auch in Mieterhaushalte getragen, die nun von günstigem, selbst produziertem Grünstrom profitieren können.

Während sich Haushalte in Einfamilienhäusern mit selbstproduziertem Strom günstig versorgen können und nun auch Mieter durch Mieterstrommodelle von einer verringerten EEG-Umlage profitieren, bleibt Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) die Stromeigenversorgung aus erneuerbaren Energien jedoch weiterhin versagt. Hintergrund ist der Wortlaut des (unverändert gebliebenen) § 3 Nr. 19 EEG 2017, wonach eine Eigenversorgung nur bei einer Personenidentität von Betreiber und Letztverbraucher einer Stromerzeugungsanlage vorliegt. Auf Anfrage des DDIV teilte die zuständige Bundesnetzagentur mit, dass sie bei der Norminterpretation keinen Spielraum sehe, um von dieser Linie abzuweichen. Da bei Wohnungseigentümergemeinschaften regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband der Anlagenbetreiber ist, Endverbraucher jedoch die einzelnen Wohnungseigentümer sind, besteht nach Auffassung der Bundesnetzagentur daher keine strikte Personenidentität. Mieter könnten demnach von der verringerten EEG-Umlage laut der zukünftigen Verordnung profitieren; einzelne Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber der Stromerzeugungsanlage müssten jedoch die volle EEG-Umlage entrichten. „Die Folge ist eine Diskriminierung selbstnutzender Wohnungseigentümer bei der Eigenversorgung mit Strom aus erneuerbaren Energien - von dem zukünftigen Abrechnungschaos und den bürokratischen Pflichten für Immobilienverwaltungen und Eigentümer bei einer Gemeinschaft aus selbstnutzenden und vermietenden Eigentümern ganz zu schweigen.″, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter fordert daher eine Klarstellung der Bundesregierung dahingehend, dass auch Wohnungseigentümergemeinschaften unter die Stromeigenversorgung gemäß § 3 Nr. 19 EEG 2017 fallen. Der offiziellen Klarstellung sollte eine Ausnahmeregelung für Personenmehrheiten wie Wohnungseigentümergemeinschaften im „Leitfaden zur Eigenversorgung″ der Bundesnetzagentur folgen. Dies auch im Sinne einer Komplexitätsreduktion für nicht-institutionelle und private Vermieter. „Wenn die Energiewende gelingen soll, muss die Bundesregierung das Potential von Wohnungseigentümergemeinschaften anerkennen. Millionen von Bundesbürgern investieren in Wohnungseigentum als Altersvorsorge. Diese an dieser Stelle weiter zu benachteiligen, ist untragbar″, so Kaßler. In Deutschland gibt es über neun Millionen Eigentumswohnungen in rund 1,8 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften. Deren Potentiale zur Reduzierung von klimaschädlichen Treibhausgasen und somit auch deren Beitrag zur Erreichung der ehrgeizigen Klimaziele der Bundesregierung dürfen daher nicht unberücksichtigt bleiben.

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