Der Energieausweis ist in der Immobilienbranche gut bekannt. Es bestünde demnach kein Anlass zur Annahme, dass die in der EnEV 2014 geregelte Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen nicht nachgekommen werde, heißt es bei der Bundesregierung. Die hatte in einer Kleinen Anfrage (Drucksache 18/4826) der Fraktion Bündnis90/Die Grünen Stellung zum Thema genommen. Der Mieterbund kann dem nicht zustimmen. Laut einer Stichprobe der Mietervereine Berlin, München, Hannover und Stuttgart hatten 75 Prozent der Makler und Verwalter den obligatorischen Nachweis nicht  parat.

Nach der EnEV 2014 ist es für den Vermieter oder vom Vermieter mit der Wohnungsvermittlung Beauftragte Pflicht, den Energieausweis spätestens bei Besichtigung vorzulegen. Kopie oder Original muss dem Käufer oder Mieter unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben werden. Immobilieninteressenten können so direkt erkennen, wie es beispielsweise um die Heizungsanlage oder die Dämmung der Wunschimmobilie bestellt ist.

Die Stichprobe der Mietervereine Berlin, München, Hannover und Stuttgart aber zeigt, wie schwierig die Regelung in der Praxis offenbar umzusetzen ist. Nur rund ein Drittel der Vermieter legten bei Wohnungsbesichtigungen unaufgefordert den Energieausweis vor. Ein Viertel kam dem erst nach Aufforderung nach. Die Hälfte erbrachte selbst dann keinen Nachweis. Der DDIV als Spitzenverband professioneller Haus- Immobilienverwalter hat seine Mitglieder bereits frühzeitig über die EnEV 2014 und die damit verbundene Pflicht zur Vorlage des Energieausweises informiert und über mögliche Sanktionen in Kenntnis gesetzt. Seit Mai 2015 droht bei Zuwiderhandlung sogar ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro.

Heute tritt das Gesetz zur sogenannten Mietpreisbremse in Kraft. Sie gilt aber zunächst nur in Berlin. Die übrigen Bundesländer haben von der bereits seit Ende April bestehenden Möglichkeit bisher keinen Gebrauch gemacht, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen die Miete bei einer Neuvermietung auf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau beschränkt sein soll. Sie halten sich zurück und  prüfen vorerst mögliche Risiken eines solch radikalen Eingriffs.

Eine Mietpreisbeschränkung allein wird keine Entspannung der Märkte erwirken. Damit schiebt der Gesetzgeber das eigentliche Problem vor sich her – die Schaffung von ausreichendem Wohnraum für eine wachsende und alternde Gesellschaft.

Nach Ansicht der BID ist ein berechenbares und investitionsfreudiges Klima notwendig, um mittelfristig mehr Wohnungen zu schaffen. Das würde sich dann auch sofort in den Mietpreisen wiederspiegeln. Zudem ist mit Blick auf den altersgerechten Umbau oder die energetische Sanierung fraglich, ob in solche Vorhaben bei reglementierten Mietpreisen noch im notwendigen Umfang investiert wird. Gerade im Bereich von Modernisierungsmaßnahmen könnte sich die Mietpreisbremse als Investitionsbremse erweisen. Denn berücksichtigt werden nur einfache Modernisierungsmaßnahmen, die in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung durchgeführt wurden. Dies konterkariert die klimapolitischen Ziele und ignoriert den demographischen Wandel.

Die übrigen Bundesländer prüfen nun zu Recht die Notwendigkeit der Mietpreisbremse. Den Verantwortlichen sollte dabei klar sein, dass auf diesem Weg ein gesamter Wirtschaftskreislauf für längere Zeit gelähmt wird und die heute schon offenkundigen Problemlagen nicht nur in die Zukunft verschoben, sondern auch potenziert werden. Bevor zusätzliche mietrechtliche Regulierungen angestrebt werden, müssen vorerst die Auswirkungen der Mietpreisbremse abgewartet werden. Jede weitere Regulierung etwa im Hinblick auf die Modernisierungsmieterhöhung ist Gift für die Investitionsbereitschaft in Wohnimmobilien.

In der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland arbeiten die Verbände BFW, bsi, DDIV, GdW, IVD, vdp, und ZIA zusammen, um mit gebündelten Kräften gemeinsam inhaltliche Positionen effektiver in der Öffentlichkeit zu vertreten. Mit der BID steht der Politik und anderen Wirtschaftszweigen sowie weiteren Verbänden ein unterstützender und durchsetzungsfähiger Immobilienwirtschaftlicher Partner zur Seite. Weitere Informationen über die BID finden Sie im Internet unter www.bid.info.

Haus- und Wohnungseigentümer sowie alle anderen Aufzugbetreiber müssen ab 1. Juni 2015 die Betriebssicherheits- Verordnung (BetrSichV) berücksichtigen (vollständiger Gesetzestitel: „Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Bereitstellung von Arbeitsmitteln und deren Benutzung bei der Arbeit, über Sicherheit beim Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen und über die Organisation des betrieblichen Arbeitsschutzes"). Mit dieser Novelle soll der Grundstein für eine einheitliche sicherheitstechnische Bewertung gelegt und das Sicherheitsniveau gehoben werden. War bisher nicht einmal die Hälfte der geprüften Aufzüge mängelfrei (so der Anlagensicherheits-Report des TÜV e.V. 2015) sollen strengere Kriterien die Sicherheit und Zuverlässigkeit erhöhen.

1. Allgemeines

Durch die gesetzliche Verschärfung werden Aufzüge, die zur Beförderung von Personen bestimmt sind, fortan zwar weiterhin jährlich kontrolliert, aber nach strengeren Vorgaben. Maßgeblich ist nicht mehr der Stand der Technik zur Zeit der Inbetriebnahme der Anlage, sondern zum Zeitpunkt der Prüfung. Das heißt, steigen im Laufe der Zeit die technischen Anforderungen, muss der Aufzug modernisiert werden – selbst dann, wenn er störungsfrei läuft. Eine vorschriftsmäßige Prüfung führen TÜV und DEKRA durch.
Darüber hinaus werden Betreiber nunmehr verpflichtet, ihre Aufzüge bis Ende 2020 mit modernen Notrufsystemen auszustatten (Zwei-Wege-Kommunikationssystem) und einen beim Notdienst hinterlegten Notfallplan zu erstellen. Für neue Aufzüge kommt eine Inbetriebnahmeprüfung hinzu, die der zweijährlichen Hauptprüfung entspricht.

Da Betreiber von Fahrstühlen nach der neuen Gesetzeslage künftig als Arbeitgeber gelten, riskieren sie bei Verstößen Sanktionen nach dem Arbeitsschutzgesetz und begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Für Fahrstuhlnutzer wird künftig leichter erkennbar, ob Aufzüge richtig kontrolliert wurden: eine Plakette in der Aufzugkabine muss erkennbar angebracht werden. Diese informiert darüber, wer die Anlage wann das letzte Mal geprüft hat und wann die nächste Prüfung fällig ist. Bis Ende 2016 muss die Plakette angebracht werden. Fehlt die Plakette, können sich die Fahrstuhlnutzer an die Ordnungsbehörden wenden.

2. Wer ist eigentlich der Betreiber einer Aufzugsanlage?

Betreiber ist, wer die tatsächliche oder rechtliche Möglichkeit hat, die notwendigen Entscheidungen im Hinblick auf die Sicherheit der Anlage zu treffen (vgl. VGH Bad. Württ. DVBl. 1988, 542; VG Gießen BVwZ 1991, 914). Die Eigentumsverhältnisse sind dabei nicht von Bedeutung. So kann auch ein Pächter oder Mieter Betreiber sein. Maßgeblich hierbei ist die privatrechtliche Ausgestaltung des Verhältnisses zwischen dem Eigentümer des Aufzuges und dem Nutzer. Ein Verpächter bleibt Betreiber, wenn ausschließlich er über die sicherheitstechnischen Vorkehrungen entscheidet. Das heißt für Verwalter, auch wenn er sich um die Einhaltung der Vorschriften kümmert, können Eigentümer/Vermieter/Verpächter die Verantwortung nicht komplett abgeben. Ein Bußgeldbescheid wegen mangelnder Prüfung kann daher durchaus im Briefkasten des Eigentümers landen. Um dies – und die Gefährdung von Aufzugbenutzer – zu vermeiden, müssen Aufzugbetreiber sich rechtzeitig über anstehende Prüfpflichten informieren.

Lesen Sie zu diesem Thema mehr in der nächsten Ausgabe DDIVaktuell.

Auch das Land Brandenburg will stärker vom Kauf- und Bauboom profitieren und schraubt an der Grunderwerbsteuer: Ab 1. Juli 2015 wird diese von aktuell fünf Prozent auf 6,5 Prozent angehoben. Land und Kommunen können dann mit Mehreinnahmen von rund 50 Millionen Euro rechnen.

Bereits zum 1. Januar dieses Jahres haben die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und das Saarland die Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent erhöht. Mit dem zunehmenden Immobilienboom wird die Steuer für Länder und Kommunen mehr und mehr zur Einnahmequelle. Allein in den Jahren 2010 bis 2013 brachte diese ein Plus von 25 Prozent. In Brandenburg sollen die Mehreinnahmen in Bildung und Infrastruktur investiert werden.

Gemeinsam mit dem Saarland, NRW und Schleswig-Holstein verlangt Brandenburg dann den bundesweit höchsten Steuersatz. Berlin und Hessen bleiben mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer nur wenig darunter. Am wenigsten müssen zukünftige Immobilieneigentümer in Bayern und Sachsen zahlen: dort werden bisher lediglich 3,5 Prozent der Erwerbskosten fällig.

Hier noch einmal die aktuelle Übersicht der Steuersätze:

Schleswig-Holstein 6,5%
Saarland* 6,5%
Nordrhein-Westfalen* 6,5%
Brandenburg** 6,5 %
Berlin 6,0%
Hessen 6,0%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Bremen 5,0%
Thüringen 5,0%
Niedersachsen 5,0%
Mecklenburg-Vorpommern 5,0%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Baden-Württemberg 5,0%
Hamburg 4,5%
Bayern 3,5%
Sachsen 3,5%

* seit 1. Januar 2015
** ab 1. Juli 2015 2015