Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute in zwei Urteilen bestätigt, dass ein Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden muss, wenn er bereits selbst einen Rauchwarnmelder installiert hat. Der BGH folgt damit zwei Urteilen des Landgerichts Halle. 

In beiden Fällen hatten die Vermieter beschlossen (in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft), den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. Die beklagten Mieter hatten in beiden Fällen den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht haben.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind. Diese führen zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und damit zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Deshalb sind die Maßnahmen von den Mietern zu dulden. Zugleich wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, da der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" liegen. Dies führt zu einer nachhaltigen Verbesserung  auch im direkten Vergleich mit den von den Mietern eingebauten Rauchmeldern und über den bestehenden Zustand hinaus.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der Mieter auch daraus, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern den Wohnungseigentümern durch eine gesetzliche Verpflichtung auferlegt ist (verankert in den jeweiligen Landesbauordnungen).

BGH-Rechtsprechungen vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

Tipps für den Verwalter

Weisen Sie Mieter darauf hin, dass sie Rauchwarnmelder erst nach Absprache mit der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter einbauen lassen sollten. Denn dieser Einbau befreit sie nicht von der Duldungspflicht des Einbaus durch die Verwaltung.

Übersicht zu den Regelung der einzelnen Bundesländer

Bundesland	Pflicht für Neubauten seit	Pflicht für Bestandsbauten ab	Zuständigkeit Montage	Zuständigkeit Wartung
Baden-Württemberg	2010	01.01.2015	Eigentümer (Vermieter)	Besitzer (Mieter)*
Bayern	2007	01.01.2018	Eigentümer (Vermieter)	Besitzer (Mieter)*
Berlin	In Planung	In Planung
Brandenburg	In Planung	In Planung
Bremen	2009	01.01.2016	Eigentümer (Vermieter)	Besitzer (Mieter)*
Hamburg	2005	01.01.2011	Eigentümer (Vermieter)	Eigentümer (Vermieter)**
Hessen	2005	01.01.2015	Eigentümer (Vermieter)	Besitzer (Mieter) *
Mecklenburg-Vorpommern	2006	01.01.2010	Besitzer (Mieter)	Besitzer (Mieter)
Niedersachsen	2012	01.01.2016	Eigentümer (Vermieter)	Besitzer (Mieter) *
Nordrhein-Westfalen	2013	01.01.2017	Eigentümer (Vermieter)	Besitzer (Mieter) *
Rheinland-Pfalz	2007	12.07.2012	Eigentümer (Vermieter)	Eigentümer (Vermieter)**
Saarland	2004	Keine Regelung	Eigentümer (Vermieter)	Eigentümer (Vermieter)**
Sachsen	In Planung	In Planung
Sachsen-Anhalt	2009	01.01.2016	Eigentümer (Vermieter)	Eigentümer (Vermieter)**
Schleswig-Holstein	2004	01.01.2011	Eigentümer (Vermieter)	Besitzer (Mieter) *
Thüringen	2008	01.01.2019	Eigentümer (Vermieter)	Eigentümer (Vermieter)**

*Wenn der Eigentümer die Pflicht nicht übernimmt

** Weil nicht ausdrücklich anders in der Bauordnung geregelt

(Quelle: www.rauchmelderpflicht.net)

DerGesetzesentwurf zur Erhöhung des Wohngeldes wird von der Immobilienwirtschaft begrüßt. Das erste Mal seit 2009 sollen damit die Zuschüsse erhöht werden. Kritisiert wurde aber, dass das Wohngeld nicht dynamisch angepasst wird. In der öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, hatten Verbände der Immobilienwirtschaft die Möglichkeit, sich zum Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Wohngeldreform zu äußern. Die Sachverständigen begrüßten die meisten der Neuerungen und sahen nur wenige „Fehlanreize".

Gleichzeitig sprachen sei sich aber dafür aus, dass auch die Mittel für den Wohnungsbau erhöht werden müssen, da die Lösung für drastisch steigende Mieten und höheren Wohnbedarf ein Mehr an Bautätigkeit sei.

Kritisiert wurde zudem die fehlende dynamische Anpassung des Wohngeldes und dass die frühere Heizkostenkomponente nicht mehr im Wohngeld enthalten ist. Ebenfalls auf überwiegende Missbilligung stieß die Tatsache, dass trotz der Erhöhung des Wohngeldes weniger Haushalte als 2009 erreicht würden.

Der aktuelle Gesetzesentwurf sieht eine Erhöhung des Wohngeldes vor, das Bund und Ländern je zur Hälfte zahlen. Davon würden rund 870.000 Haushalte profitieren. Während bislang ein Zwei-Personen-Haushalt im Jahre 2012 durchschnittlich 112 Euro erhielt, sollen es nach der Reform durchschnittlich 186 Euro sein. Die letzte Wohngelderhöhung gab es 2009. Der Bundesrat muss dem Gesetzesentwurf noch zustimmen. In Kraft treten soll es zum 1. Januar 2016.

• Bedarf an selbstgenutztem Wohnungseigentum höher als Wohnflächennachfrage von Mietern

• DDIV fordert zukunftsorientierte Wohnungspolitik stärker an Eigentümern auszurichten und drängt auf eine zügige Umsetzung von Mindestanforderungen für Haus- und Immobilienverwalter

Eigentumswohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) werden in den kommenden 15 Jahren noch stärker nachgefragt als bisher. Mit einem jährlichen Flächenzuwachs von 1,5 Prozent sind selbstgenutzte Eigentumswohnungen damit die attraktivste Eigentumsform und Taktgeber für eine prosperierende Immobilienwirtschaft. Zu diesem Ergebnis kommt die Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Mit einem erwarteten Nachfragezuwachs bei der Wohnfläche von 16,2 Prozent bis 2030 bringt selbstgenutztes Wohneigentum weiter Dynamik in den Markt der Wohnungswirtschaft. Der Bedarf an Mietwohnraum wird hingegen im gleichen Zeitraum um 4,9 Prozent abnehmen. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) appelliert daher wiederholt an Politik und Wirtschaft, ihre Vorhaben künftig noch stärker am Wohneigentum auszurichten. Dies wird auch daran deutlich, da nach Angaben des BBSR die Eigentumsquote bis 2030 um weitere 4 Prozentpunkte auf 50 Prozent zulegt.

Bund und Länder sind daher gut beraten, für eine Senkung der steigenden Bau- und Erwerbskosten zu sorgen und den Wohnungsneubau noch stärker zu fördern. Auch die kommunale Abgabe von Grundstücksflächen sollte dem verstärkt Rechnung tragen, so der DDIV.

Selbstgenutztes Wohneigentum trägt zur Entlastung der Mietmärkte bei und ist zugleich die Altersvorsorge von Millionen Bürgern. Damit diese dauerhaft geschützt bleibt, fordert der DDIV eine zügige Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Einführung von Mindestqualifikationen für Haus- und Immobilienverwalter.

Nun ist sie da, die heftig umstrittene Mietpreisbremse – allerdings nicht überall. Während die Bundeshauptstadt die Mietpreisregulierung pünktlich zum 1. Juni einführte und auch Nordrhein-Westfalen und Hamburg einen Monat später nachziehen, ringen zahlreiche Länder und Kommunen mit der Umsetzung. So sieht beispielsweise Rheinland-Pfalz die Regulierung lediglich in drei Städten, nämlich Trier, Landau und Main, vor. Das Saarland hingegen lehnt die Umsetzung gänzlich ab.

Zahlreiche Länder und Kommunen bedienen sich hingegen eines anderen Mittels, um die Mietsteigerungen regional einzudämmen: sie senken die Kappungsgrenze ab. Zum 1. Juli tritt dies in 44 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg in Kraft. Eine Mieterhöhung ist damit erst nach drei Jahren und lediglich um 15 Prozent möglich. Seit Einführung des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 haben bereits Bayern, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Bremen, Schleswig-Holstein und Hessen regional neue Kappungsgrenzen eingeführt.

Von flächendeckender Umsetzung der Mietpreisbremse kann also keine Rede sein und selbst die Auswirkungen auf regionale Mietmärkte scheinen fraglich. Während Mietervereine kritisieren, dass die Regulierung nicht weit genug geht und zudem um einige Jahre zur spät umgesetzt wurde, attestieren ihr immobilienwirtschaftliche Verbände allenfalls einen geringen Einfluss auf die Mietenentwicklung. Vielmehr steht der Staat als Verursacher steigender Kosten beim Neubau in der Kritik.

Das bestätigte erst kürzlich eine Studie des Verbändebündnisses Wohnungsbau, die den Staat als Kostentreiber im Wohnungsneubau identifiziert. So sind es beispielsweise zusätzliche Bau- und Planungskosten, die aufgrund zunehmender Vorschriften zur Energieeffizienz oder zur Barrierefreiheit entstehen Grund für steigende Baukosten. Gemeinsam mit steuerlichen wie baurechtlichen Vorgaben, den Baulandkosten, den individuellen Auflagen der Kommunen und nicht zuletzt der stetig steigenden Grunderwerbsteuer führen diese zu einer enormen Erhöhung der Neubaupreise. Allein in den vergangenen 15 Jahren machte dies ein Plus von rund 40 Prozent aus. Kosten, die sich auf die Miete deutlich auswirken. Die Schaffung neuen Wohnraums fällt demnach verstärkt auf das Luxussegment – dringend benötigter bezahlbarer Wohnraum hingegen wird kaum geschaffen. In den vergangenen zwölf Jahren reduzierte sich dieser von 2,4 Millionen auf knappe 1,2 Millionen. Das zweitbevölkerungsreichste Bundesland, Bayern, schaffte im Jahr 2014 lediglich auf 1.207 Sozialwohnungen.

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Das Bestellerprinzip ist nun nach langer Diskussion bundesweit in Kraft getreten. Ab jetzt dürfen Makler Provisionen nur noch von demjenigen verlangen, der die Immobiliensuche in Auftrag gegeben hat. Der Provisionsanspruch entsteht lediglich dann, wenn der provisionspflichtige Auftrag zumindest in Textform erteilt wurde. Die neuen Regelungen haben auch die rechtlichen Rahmenbedingungen für Inserate von Immobilien verschärft.

Die neue Gesetzgebung hat auch Auswirkungen auf die Hinweise in Immobilienportofolien und anderen Werbeanzeigen von Mietobjekten. So darf die bisher gerne genutzte Angabe „"Provisionsfrei für den Mieter" oder „keine Maklerprovision für den Mieter" ab jetzt nicht mehr verwendet werden. Denn das stünde im Widerspruch zu den Vorgaben des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Schließlich würde dann mit einer Selbstverständlichkeit geworben werden, die beim Verbraucher zu Unrecht den Eindruck eines Vorteils erwecken könnte. In einer Anzeige darf nicht mit einer Besonderheit geworben werden, die keine ist. Das könnte als Irreführung und ungerechtfertigtem Wettbewerbsvorteil ausgelegt werden und wäre abmahnfähig.

Ausnahmen gelten für Kauf- und Gewerbeimmobilien

Diese Einschränkung gelten jedoch nur für Mietobjekte, nicht aber für Kaufimmobilien. Auch die Bewerbung gewerblicher Objekte ist nicht von den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen betroffen. Denn das UWG greift im Zusammenhang mit dem Bestellerprinzip nur bei der Wohnungsvermietung.

Gegen das Bestellerprinzip und dessen Auswirkungen kämpfen viele Makler und Maklerverbände. Einen Eilantrag zweier Makler und eines Mieters dagegen hat das Bundesverfassungsgericht jüngst abgelehnt. Nach Ansicht des höchsten deutschen Gerichtes fehle es an überzeugenden Argumenten dafür, dass das Gesetz die Existenz des gesamten Berufsstandes bedrohe.