Das Mietkaufmodell könnte mehr Menschen den Erwerb einer Immobilie und damit den Vermögensaufbau ermöglichen. Darüber könnte der angespannte Wohnungsmarkt entlastet werden. Daher schlagen Ökonomen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) ein staatlich gefördertes Mietkaufmodell für einkommensschwache Haushalte vor.

Vielen Haushalten fehle es am erforderlichen Eigenkapital für den Immobilienkauf. Höhere Mietkosten erschweren dabei das Ansparen der notwendigen Summe, heißt es beim DIW. Daher sei trotz aktuell niedriger Zinsen der Immobilienerwerb oftmals unerschwinglich.

Markus Grabka aus dem Sozio-oekonomischen Panel (SOEP) des DIW und der freie Finanzberater Peter Gründling schlagen in ihrem Aufsatz „Staatlich geförderter Mietkauf kann einkommensschwachen Familien Weg in die eigenen vier Wände ebnen“ vor, dass der Staat als Bauherr für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern in Vorleistung geht – und auch Haushalte mit weniger Geld Wohnungseigentümer werden könnten. Die Eigentumswohnung sollte spätestens bis zum Rentenbeginn abbezahlt sein, damit die Mietkäufer im Alter ein Vermögen besitzen, das sie – auch weil die Wohnkosten dann weitgehend entfallen – vor Altersarmut schützt.

Dabei sei das Mietkaufmodell nicht nur potenziell sehr effektiv, sondern auch im Vergleich zu anderen Förderinstrumenten besonders kostengünstig. Mit den für das Baukindergeld veranschlagten Kosten von rund zehn Milliarden Euro könnten über einen Zeitraum von zehn Jahren rund 500.000 Haushalte zu Immobilieneigentümern werden.

Das Modell setze zudem nicht nur an den Symptomen an wie Mietendeckel oder Enteignungen. Stattdessen würde es dazu beitragen, das grundlegende Problem auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen, indem mehr Immobilien gebaut werden. Grabka und Gründling plädieren ergänzend für weitere Maßnahmen wie eine reduzierte Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb einer selbstgenutzten Immobilie.

Bis 2020 müssen in Deutschland pro Jahr 341.700 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Bundesweit wurden im Zeitraum 2016 bis 2018 aber nur 283.286 Wohnungen gebaut. Vor allem in den großen Städten ist die Bautätigkeit zu niedrig. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, wo besonders viele Wohnungen fehlen. 

Laut der aktuellen Studie des IW wurden zwischen 2016 bis 2018 in den sieben größten deutschen Städten nur 71 Prozent der eigentlich benötigten Wohnungen fertiggestellt. In Hamburg und Düsseldorf liegt die Quote bei 86 Prozent und in Frankfurt bei 79 Prozent. Gelingt es diesen Städten, das durchschnittliche Neubauniveau der vergangenen drei Jahre zu halten, so das IW, steuert der Markt zumindest über die nächsten Jahre gesehen auf eine Entspannung zu, da die Wohnungsbedarfszahlen im Zeitraum 2021bis 2025 aufgrund der erwarteten demografischen Entwicklung und der geringeren Zuwanderung sinken.

Ganz anders stellt sich die Situation in Berlin (73 Prozent), München (67 Prozent), Stuttgart (56 Prozent) und vor allem Köln (46 Prozent) dar. Hier fehlen nicht nur aktuell Wohnungen, sondern es besteht auch längerfristig Bedarf an einer weiteren Steigerung der Bautätigkeit. In Berlin etwa müssen aufgrund der erwarteten Bevölkerungsentwicklung bis Ende des Prognosezeitraums jährlich 20.900 Wohnungen gebaut werden, aktuell sind es aber weniger als 16.700 Wohnungen. In Köln müssen bis 2025 jährlich etwa 5.000 Wohnungen gebaut werden, derzeit sind es nur etwa 3.700 Wohnungen.

Es bestehen allerdings große Unterschiede zwischen Stadt und Land: Während in den Ballungszentren Wohnungsnot herrscht, wird in vielen strukturschwachen Landkreisen und Städten zu viel gebaut. So wurden nach Angaben des IW in 69 der 401 kreisfreien Städte und Landkreise in den vergangenen zwei Jahren über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut als tatsächlich benötigt werden.

Wie das Statistische Bundesamt jüngst bekannt gab, erhöhte sich der Wohnungsbestand in Deutschland bis Ende 2018 um 0,6 Prozent auf 42,2 Millionen Wohnungen. Auf je 1.000 Einwohner kamen somit 509 Wohnungen – 14 mehr als noch vor acht Jahren.

Die Wirtschaftsweisen haben sich in ihrem Sondergutachten „Aufbruch zu einer neuen Klimapolitik“ für eine Verteuerung des Heizens und der Warmwasserbereitung ausgesprochen. Dadurch könnte eine Verminderung des CO₂-Ausstoßes erreicht werden. Gleichzeitig wird empfohlen, die dadurch eingenommenen Mittel an die Verbraucher, beispielsweise durch die Senkung der Stromsteuer, zurückzuführen und auch Anreize für Vermieter zu schaffen, um notwendige Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Ein Preis für CO₂ setzt Anreize für Unternehmen und Haushalte, durch entsprechendes Verhalten und geeignete Investitionen in Ausrüstungen weniger CO₂ freizusetzen, heißt es in dem Gutachten. Um die Anreize für die dafür nötigen Investitionen zu erhöhen, sollten daher zielgerichtete begleitende Maßnahmen in Betracht gezogen werden. Angeregt werden Förderungen zur Anschaffung emissionsärmerer Ausstattungen, zum Beispiel in Form von Prämien für den Austausch von Heizungen. Im Gebäudebereich sollen so Vermieter für entsprechende Maßnahmen in ihren Objekten motiviert werden. Dazu gehört insbesondere die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die der DDIV gemeinsam mit anderen Verbänden in einem offenen Brief an Bundeskanzlerin Angela Merkel, Bundesbauminister Horst Seehofer und Finanzminister Olaf Scholz im April diesen Jahres eingefordert hatten. Bislang sind dafür in den vom Bundeskabinett verabschiedeten Eckwerten für den Bundeshaushalt 2020 jedoch keine Mittel vorgesehen.

Die Wirtschaftsweisen weisen zudem darauf hin, dass aufgrund des großen Anteils an Mietwohnungen in Deutschland die Anreize so gestaltet sein müssen, dass Sanierungsmaßnahmen auch für Vermieter wirtschaftlich sind. Denn diese senken letztlich die Nebenkosten der Mieter, ohne davon selbst zu profitieren. Mietrechtliche Einschränkungen könnten es für Vermieter zusätzlich unattraktiv machen, in eine energetische Sanierung ihrer Wohnungen zu investieren. Daher ist es notwendig, die Interessen von Vermietern und Mietern beim Klimaschutz in Einklang zu bringen und die Kosten gerecht zu verteilen. Eine Verlagerung allein auf die Wohnungseigentümer lehnt der DDIV ab.

Derzeit sind in etwa 300.000 Wohnungen hierzulande veraltete raumluftunabhängige Gasetagenheizungen, so genannte C4-Heizgeräte, verbaut. Diese Geräte genügen nicht den Anforderungen zur Energieeffizienz der Verordnung Nr. 813/2013 und sind daher nicht mehr am Markt erhältlich. In tausenden Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) drohen dadurch in den kommenden Jahren rechtliche und finanzielle Probleme: Havariert nur ein einziges Gerät an einem Strang, muss in der Regel die komplette Abgasanlage umgerüstet werden.

Der DDIV hat daher zuletzt den Vorschlag an das Bundeswirtschaftsministerium gerichtet, eine Abwrackprämie für C4-Heizgeräte einzuführen. Dadurch ließe sich die Hemmschwelle für Wohnungseigentümer senken und für Immobilienverwalter ein Anreiz schaffen, das Thema auf die Tagesordnung zu setzen.

Die Bundesregierung will bei ihrem Kampf gegen Geldwäsche die Immobilienbranche stärker einbinden. Mit dem nun verabschiedeten Gesetz will Bundesfinanzminister Olaf Scholz in Deutschland „international die höchsten Standards beim Kampf gegen Geldwäsche“ etablieren. Auch Immobilienmakler werden in die Pflicht genommen, einen Geldwäscheverdacht zu melden und Vorsorge zu betreiben. 

„Geldwäsche ist in unserem Land ein ernstes Problem. Das müssen wir beseitigen“, so Scholz. „Vor allem auf dem Immobilienmarkt müssen wir genauer hinschauen.“ Schätzungen von Transparency International zufolge werden 15 bis 30 Prozent aller Gelder aus kriminellen Aktivitäten inzwischen in Immobilien investiert. So wurden beispielsweise zuletzt in Berlin und Brandenburg 77 Immobilien beschlagnahmt, die mutmaßlich mit kriminell erworbenem Geld gekauft worden waren.

Künftig müssen Immobilienmakler bei Geldwäscheverdacht die beim Zoll angesiedelte Financial Intelligence Unit (FIU)  kontaktieren, wenn die Monatsmiete in einem Mietvertrag mehr als 10.000 Euro beträgt. Die FIU wird zudem besseren Zugriff auf Daten anderer Ermittlungsbehörden erhalten. Zudem verschärft das neue Gesetz die Meldepflicht für Notare: Sie müssen künftig in mehr Fällen als bislang die Behörden informieren, wenn ein Verdacht auf Geldwäsche vorliegt. Hierzu zählt beispielsweise die Barzahlung von Immobilien, die weiterhin möglich ist. Auch Edelmetallhändler, Aktionshäuser und Kunstvermittler zählen zu den Berufsgruppen, die einen entsprechenden Verdacht melden müssen.

Außerdem ist vorgesehen, dass das so genannte Transparenzregister für die Öffentlichkeit einsehbar wird. Dieses gibt Auskunft darüber, wer bei einem Kauf hinter dem erwerbenden Unternehmen steckt – beispielsweise einer Immobiliengesellschaft. Bislang war der Zugriff nur einem beschränkten Personenkreis möglich.

Die von der Bundesregierung eingesetzte Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ hat ihre Ergebnisse vorgelegt. Die Arbeit der Kommission hat nun bestätigt, dass Maßnahmen und Ansätze nicht nach der geographischen Lage einer Region, sondern nach den jeweiligen Bedarfslagen auszurichten sind. Daher plant die Bundesregierung eine Reihe von Maßnahmen umzusetzen, die dem Rechnung tragen sollen – allerdings unter dem Vorbehalt der jeweiligen Haushaltslage des zuständigen Ressorts. Auch für die Immobilienwirtschaft wurden mehrere Vorhaben angekündigt. 

Auftrag der Kommission war es, eine gerechte Verteilung von Ressourcen und Möglichkeiten für alle in Deutschland lebenden Menschen zu untersuchen und Vorschläge zur Stärkung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet vorzulegen. Für eine Überraschung sorgte die im Abschlussbericht gezeigte Bereitschaft des Bundes, den Kommunen beim Abbau ihrer Altschulden zu helfen. „Der Bund kann einen Beitrag leisten, wenn es einen nationalen politischen Konsens gibt, den betroffenen Kommunen einmalig gezielt zu helfen“, heißt es in dem Papier. Explizit genannt werden die Wohnungsunternehmen in den östlichen Bundesländern, die mit hohen Altschulden belastet sind. Auch hier zeigt sich der Bund bereit „an einer nachhaltigen Lösung solidarisch mitzuwirken“. Die Bundesregierung plant zeitnah Gespräche mit dem Deutschen Bundestag, den Ländern sowie den betroffenen Kommunen und den kommunalen Spitzenverbänden aufnehmen, um auszuloten, ob eine solche nationale Lösung möglich ist.

Weiterhin bekennt sich die Bundesregierung zum Ausbau von Glasfasernetzen in Gebieten, in denen es für Unternehmen ohne staatliche Förderung nicht wirtschaftlich wäre, sich anzusiedeln. Davon soll vor allem der ländliche Raum profitieren. Zudem wird ein ambitionierter Ausbauplan für ein flächendeckendes und leistungsstarkes Mobilfunknetz angekündigt, bei dem private und staatliche Kräfte gebündelt werden. So soll die Schaffung einer Infrastrukturgesellschaft zur Bereitstellung von Mobilfunktechnologie geprüft werden, um den Aufbau und den Betrieb solcher Infrastrukturen in all jenen Gebieten zu realisieren, in denen private Anbieter dies nicht selbst gewährleisten können.

Außerdem verspricht der Abschlussbericht der Kommission, dass die Städtebauförderung durch Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung zu unterstützen. Der Bund will sich an der Schaffung sozialen Wohnraums beteiligen und die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau über das Jahr 2021 hinaus fortschreiben.

Zur Steuerung der Beschlüsse soll ein Staatssekretärsausschuss beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eingesetzt werden. Der DDIV begrüßt die angekündigten Maßnahmen, mahnt aber an, diese zeitnah anzugehen. Ein Verweis auf eine angespannte Haushaltslage darf nicht als Ausrede verwandt werden, um deren Umsetzung zu verzögern.