Das Ende des Berliner Mietendeckels (» der VDIV berichtete) wirkt sich auf den Immobilienmarkt der Hauptstadt aus. Dabei stiegen nicht nur die Preise an, auch die Zahl der Bestandswohnungsangebote nahm deutlich zu, wie das Wohnbarometer des Immobilienportals Immoscout24 zeigt.

Die Offerten für Mietwohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, stiegen zeitweise um bis zu 20,5 Prozent – laut Immoscout24 erholt sich das Angebot der Bestandswohnungen somit wieder. Knapp drei Wochen nach dem Urteil lag es 8,6 Prozent über dem Niveau des 15. Aprils, so das Onlineportal. Allerdings beruhe der Anstieg auf einer niedrigen dreistelligen Zahl von Inseraten und stelle noch keinen nachhaltigen Trend dar.

Die Angebotsmieten für das zuvor Mietendeckel-relevante Segment mit Fertigstellung vor 2014 stiegen seit dem 15. April im Durchschnitt um 90 Cent pro Quadratmeter an. Das entspricht einer Preisanpassung um 7,0 Prozent. Die Immoscout-Studie rechnet bis Ende 2021 mit einem Anstieg der Angebotsmieten der Bestandswohnungen um rund elf Prozent von neun auf fast zehn Euro pro Quadratmeter.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht die alte Grundsteuer kippte, mussten die Länder sich für eine Berechnungsmethode entscheiden: Zur Wahl stehen das vorgeschlagene Modell und die Verabschiedung eines eigenen. Nachdem sich die meisten Länder bereits entschieden haben (» der VDIV berichtete), traf nun auch Nordrhein-Westfalen seine Wahl und nutzt das Bundesmodell. Hessen bevorzugt die Öffnungsklausel, die ein eigenes Modell ermöglicht. Konkreteres lieferte die Landesregierung jedoch noch nicht.

Am 29. April legte die hessische FDP einen Gesetzesentwurf für ein reines Flächenmodell in erster Lesung beim Landtag vor. Hier kam es jedoch zu viel Widerspruch. Die CDU konterte und erklärte, eine Berechnung anhand der Grundstückfläche könne zu Ungerechtigkeit führen. Auch die Linken sprachen von sozialer Ungleichheit. Eine Berechnung über die Fläche missachtete das auf dem Grundstück stehende Gebäude.

Die CDU hatte vor einem Jahr bei Bekanntgabe der Nutzung der Öffnungsklausel ein „Flächen-Faktor-Modell“ gefordert. Finanzminister Michael Boddenberg wollte damit neben der Größe auch Wohnfläche und Wohnlage berücksichtigen. Was die schwarz-grüne Landesregierung letztlich durchsetzt, ist derzeit noch unklar.

Als letztes Bundesland traf NRW eine Entscheidung, dabei nahmen die schwarz-gelbe Landesregierung Abstand von der Öffnungsklausel und entschied sich am 7. Mai für die Nutzung des Bundesmodells.

Der Bundestag hat am 7. Mai 2021 den Entwurf der Bundesregierung für ein Baulandmobilisierungsgesetz (19/24838, 19/26023) in der vom Bauausschuss geänderten Fassung (19/29396) beschlossen. Der Entwurf zielt auf schnelleres Aktivieren von Bauland und den Aufbau bezahlbaren Wohnraums. Mit der Realisierung tritt auch das umstrittene Umwandlungsverbot in Kraft, bei dem eine Genehmigung für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erforderlich ist.

Das Gesetz gilt als eines der maßgeblichen Vorhaben der Bundesregierung dieser Legislaturperiode. Der Entwurf des Bundesministers des Innern, für Bau und Heimat, Horst Seehofer, beinhaltet einige Neuerungen. In einer Pressemitteilung des Bundesinnenministeriums wird ausdrücklich von einer Erleichterung für den Wohnungsbau gesprochen. Baugenehmigungsbehörden könnten fortan leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Zudem erfolge eine Ausweitung kommunaler Vorverkaufsrechte. Den Gemeinden werden für Problemimmobilien und brachliegende Grundstücke Vorkaufsrechte eingeräumt. Dadurch sollen sie aktiv Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke und damit den örtlichen Immobilienmarkt ausüben können. Eine weitere maßgebliche Änderung vollzieht der Gesetzgeber in einer Erweiterung des Baugebots, womit Baulücken insbesondere in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt leichter geschlossen und ungenutzte Grundstücke der Bebauung zugeführt werden können. Mit einem neuen Bebauungsplantyp erhalten die Gemeinden zudem ein neues Planungsinstrument, um einen Bauleitplan gezielt nur für den Wohnungsbau aufzustellen.

Umstrittenes „Umwandlungsverbot“

Im Zuge des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland wurde auch die kontrovers diskutierte Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen realisiert. Sie macht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Genehmigung für die Umnutzung erforderlich und ist zunächst bis zum 31. Dezember 2025 begrenzt. Eine Ausnahme gilt bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen. Auf Länderebene können Ausnahmen für Häuser mit drei bis 15 Wohnungen bestimmt werden. Durch den individuellen Gestaltungsspielräumen sollen die Länder die Möglichkeit haben, Kleineigentümer vor gravierenden Auswirkungen der neuen Gesetzgebung zu bewahren. Trotz der Ausnahmen ist davon auszugehen, dass in vielen Fällen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden muss. Zum Beispiel benötigen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Vertreter der Koalition würdigten den erzielten Kompromiss. Neben den erweiterten Möglichkeiten für Kommunen thematisierte ein Vertreter von CDU/CSU die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“, die das Nebeneinander von Wohnen und Landwirtschaft ermögliche. Von der SPD hieß es, man sei dankbar, eine Einigung erzielt zu haben. Eine Abgeordnete bezeichnete das Paket als „Wohnraumsicherungsgesetz“, weil es einen entscheidenden Schritt hin zu mehr bezahlbarem Wohnen in den Städten bedeute.

Von der Opposition erntete die Regierung indes Kritik. Die FDP sieht im Gesetzt einen massiven Eingriff ins Eigentumsrecht und bewertete das Gesetz als große Enttäuschung, das weder echte Erleichterungen noch mehr Tempo beim Wohnbau fördere. Den Linken gingen die Regelungen hingegen teils nicht weit genug. Beim Umwandlungsverbot gebe es noch zu viele Ausnahmen, außerdem werde die „Bodenpreisexplosion“ nicht adressiert. Eine Vertreterin der Grünen kritisierte, dass mit der Wiederaufnahme der erleichterten Bebauung im Außenbereich nichts gegen den Flächenfraß in der Landschaft getan werde. Die Folgen würden sich kontraproduktiv auf das Leben in Ortskernen auswirken, fürchtete sie.

Bayerns Bauministerin beantragt Einberufung des Vermittlungsausschusses

Am 10. Mai hat Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer im Wohnungsbauausschuss des Bundesrates die Einberufung des Vermittlungsausschusses beantragt – und stellt sich gegen Bauminister Horst Seehofer (CSU), der das Gesetz durchgesetzt hat. Ziel ist, dass das vom Bundestag beschlossene Gesetz so nicht in Kraft tritt. „Der Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages verfehlt den Zweck zur Baulandmobilisierung und weist mit seinen weitgehenden Eingriffen in das Eigentum eine investitionsfeindliche Ausrichtung auf“, so die Begründung. Als problematisch anzusehen sei zudem die Einführung eines sogenannten Genehmigungsvorbehalts in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dieser erschwert die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. „Es wird immer viel über Miethaie diskutiert, aber es gibt auch viele Menschen, die Wohneigentum als wichtigen Baustein zu ihrer privaten Altersvorsorge nutzen. Im Ergebnis verhindert das Baulandmobilisierungsgesetz die Bildung von Wohneigentum“, so Schreyer. Investition in Wohneigentum müssten erleichtern werden, nicht erschwert.

Erschwerte Bildung von Wohneigentum

Die Genehmigungspflicht für die Umwandlung könnte zu einem weiteren Preistreiber werden. Eine aktuelle Erhebung von Aengevelt Research kommt zu der Erkenntnis, dass durch diesen Ansatz die Preise für Eigentumswohnungen sowie Wohnungsmieten steigen werden. Die Bildung von Eigentum zur Altersabsicherung wird dadurch zusätzlich erschwert. Problematisch ist das auch hinsichtlich der ohnehin niedrigen Eigentumsquote Deutschlands (» der VDIV berichtete): Laut statistischem Bundesamt belegt Deutschland mit rund 47 Prozent den vorletzten Platz im europäischen Vergleich. Vor diesem Hintergrund spricht sich Aengevelt Research klar gegen ein Umwandlungsverbot aus. Der Versuch, auf diese Weise mehr Mietwohnraum zu sichern, erweise es sich nicht als zielführend, so die Macher der Studie. Auch die rechtliche Grundlage für eine Durchsetzung des Umwandlungsverbots ist fraglich. Kritiker monieren: Es greife massiv in das Grundrecht auf Eigentum ein. Dies wird durch Art. 16 des Grundgesetztes festgehalten.

Auch der VDIV Deutschland positionierte sich mehrfach gegen das Umwandlungsverbot: „Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen noch weiter einzuschränken, konterkariert das Ziel der Bundesregierung, selbstgenutztes Wohnungseigentum zu ermöglichen und der Gentrifizierung entgegenzutreten.” Deutlich sinnvoller als ein weiteres Verbot ist aus Sicht des Verbands die Unterstützung von Wohnungsneubau, um angespannte Wohnungsmärkte tatsächlich zu entlasten. Dafür müssen Baunormen angepasst und die Planungsprozesse digitalisiert werden. Denn zu hohe Baunebenkosten, zu wenig ausgewiesenes Bauland und zu lange Genehmigungsprozesse bremsen den Wohnungsneubau. Auch müssen stärkere Anreize für den Neubau geschaffen werden.

Seit Dezember 2020 gilt das sogenannte Makler-Gesetz, das die für Immobilienkäufer anfallende Provision auf maximal 50 Prozent deckelt, wenn sie selbst keinen Makler beauftragt haben (» der VDIV berichtete). Nun zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), wie hoch die Ersparnis in den jeweiligen Regionen liegt. Die größten Entlastungen finden sich statistisch in Berlin und Brandenburg.

Ziel des Makler-Gesetzes war es, Immobilienkäufer zu entlasten. Da diese in der Regel ohnehin mit hohen Nebenkosten belastete sind – für Grundbuch, Notar und Grunderwerbsteuer – sollte wenigstens bei der Maklerprovision Abhilfe geschaffen werden. Vor dem Makler-Gesetz war es oft der Fall, dass der Käufer die vollständigen Kosten für den Makler zahlen musste, auch wenn der diesen gar nicht beauftragte, sondern vom Verkäufer engagiert wurde. Nun wurde die Beteiligung auf die halbe Provision gedeckelt.

Die neue Studie zeigt nun die Wirkungskraft des Gesetzes. Bundesweit zahlen Käufer noch 3,5 Prozent statt wie 2020 noch 5 Prozent. Wirkungsvoll erwies sich das Gesetzt insbesondere in Berlin und Brandenburg. Hier zahlen Käufer zwischen 3,3 und 4 Prozent statt wie zuvor meist die volle Maklerprovision von 7 Prozent. Auch in Hamburg sank der Preis für die Käufer um 2,6 Prozent, in Frankfurt am Main um 2,3 Prozent. Es ist zu beobachten, dass die Verkäufe ohne Makler stark zunehmen, so wurden 2020 noch 35 Prozent der Immobilien privat verkauft, mittlerweile sind es 43.

Die Grünen wollen eine schnellere Umsetzung des Klimaschutzes. Dazu haben die Abgeordneten einen Gesetzentwurf „zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes“ (19/29288) vorgelegt, der höhere Ausbaumengen bei erneuerbaren Energien für die nächsten zwei Jahre vorsieht. Die Vorlage wurde am 7. Mai im Bundestag, neben den Anträgen „Klimaschutz ist jetzt“ (19/29294) und „Klimaneutrale Wissenschaft und Forschung“ (19/28364), debattiert.

„Um den 1,5 Grad-Pfad des Pariser Klimaabkommens noch erreichen und den schlimmsten Auswirkungen der Klimakrise noch Einhalt gebieten zu können“, müssten die deutschen Anstrengungen im Klimaschutz intensiviert werden, heißt es in dem „EEG-Sofortmaßnahmegesetz“. In den nächsten zwei Jahren könne eine vollständige Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes erarbeitet werden. Den Gesetzentwurf überwies der Bundestag am Freitag dann zur weiteren Beratung in den federführenden Wirtschaftsausschuss.

„Klimaschutz ist jetzt“ wurde zur weiteren Bearbeitung an den Umweltausschuss gegeben. Der Antrag „Klimaneutrale Wissenschaft und Forschung“ wurde abgelehnt.