Im Jahr 2016 wurden insgesamt 277 700 Wohnungen fertig gestellt. Das entspricht laut Statistischem Bundesamt einem Zuwachs von 12,1 Prozent bzw. 30 000 mehr erbauten Wohnungen als im Jahr 2015. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2015 wurden rund 20 Prozent bzw. 375 400 Wohnungen mehr genehmigt. Dennoch bleibt die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück.

Positive Zunahme von erbauten Wohnungen täuscht

Im Vergleich zum Jahr 2015 ist die Zunahme von neu erbauten Wohnungen mit 8,7 Prozent beziffert. Betrachtet man die Verteilung dieser Zunahme auf spezifische Gebäudearten, so fällt auf, dass vor allem Wohnheime einen enormen Zuwachs (fast 60 Prozent) erfahren haben. Darunter fallen auch Flüchtlingsunterkünfte, die jedoch mittelfristig nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Nach Abzug dieser Kategorie ergibt sich nur noch eine Zunahme von 6,6 Prozent.

Neubaubedarf deutlich unterboten

Einer Studie des Pestel-Instituts zur Folge müssten jährlich jedoch rund 400.000 Wohnungen entstehen, um den wachsenden Bedarf insbesondere in Ballungsräumen zu decken. Jedoch bleiben auch die aktuellen Neubauzahlen demnach hinter dem tatschlichen Bedarf zurück.

Das Fernziel ist hinlänglich bekannt: Bis 2050 soll der Primärenergiebedarf um 50 Prozent gesenkt werden. Doch der Weg dorthin ist weit. Bis Ende 2015 wurde der Verbrauch nur um 7,5 Prozent verringert – zu wenig, um das Einsparziel von 20 Prozent bis 2020 zu erreichen. Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) setzt mit der neuen „Förderstrategie Energieeffizienz” auf gebündelte und vor allem unbürokratische Förderung.

Mehr Anreize und weniger Bürokratie

Die neue Strategie umfasst künftig vier Fördercluster vom privaten Haushalt bis hin zur Industrie und soll wirksamere Anreize für Energiesparmaßnahmen eröffnen. Damit weder Wohnungs- oder Haueigentümer noch die Wirtschaft hierbei auf der Strecke bleiben, wird die Förderung unbürokratisch, zielgruppengerecht und transparent ausgerichtet. So sollen Förderbausteine künftig modular kombinierbar sein und auch die Energieberatung eine inhaltliche Erweiterung erfahren. Ein erster Schritt dazu ist auch der kürzlich verabschiedete Sanierungsfahrplan, der nun in die Energieberaterleistung einfließt.

„Weniger ist mehr!”, heißt es auch bei der bisherigen Förderlandschaft. Um bürokratische Hemmnisse abzubauen und mehr Transparenz zu schaffen, werden die KfW-Programme „Energieeffizient Bauen und Sanieren” und das „Marktanreizprogramm zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt” zusammengeführt. Die Handlungsempfehlungen sehen darüber hinaus vor, die weitere Unterstützung von Wärmeerzeugern, die auf fossilen Energien beruhen, auslaufen zu lassen.

DDIV: Klimaschutz geht alle an

Der DDIV begrüßt das ganzheitliche Förderkonzept des Wirtschaftsministeriums, sieht aber dennoch Nachbesserungsbedarf. „Der Klimaschutz geht uns alle an: Vom Wohnungseigentümer bis zum Großkonzern. Daher ist es umso bedauerlicher, dass die neue Förderstrategie nicht gemeinsam mit dem Umwelt- und auch Verkehrsministerium erarbeitet wurde. Nur so können bestehende Strategien auf den Prüfstand gestellt und wirksam im Sinne der Sektorkopplung zusammengeführt werden”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Darüber hinaus mahnt der DDIV an, dass auch das enorme Energieeinsparpotential von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) nicht aus dem Blickfeld geraten sollte. „Der alleinige Blick auf den Eigenheimbesitzer ist deutlich zu eng gefasst. Die Energiewende kann nur unter Einbeziehung der 1,8 Millionen WEG gelingen”, schließt Kaßler.

Die „Förderstrategie Energieeffizienz und Wärme aus erneuerbaren Energien” steht kostenfrei auf den » Internetseiten des Bundeswirtschaftsministeriums zur Verfügung.

Der DDIV und das EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erarbeiteten gemeinsam mit einem Fachbeirat Leitlinien der Weiterbildung. Der im Rahmen des Förderprojektes KlimaVerwalter berufene Beirat hielt am 10. Mai in den Räumlichkeiten des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) seine zweite Sitzung ab. Im Fokus stand dabei das Lehrgangskonzept zur Weiterbildung von Immobilienverwaltern für die Begleitung von Energieeffizienzmaßnahmen.

Das Konzept des Zertifikatslehrgangs orientiert sich dabei an den Phasen des Sanierungsprozesses:

1)      Analyse und Information

2)      Planung, Entscheidungsfindung und Beauftragung

3)      Finanzierung und Förderung

4)      Umsetzung und Koordination

5)      Nachbearbeitung und Bilanzierung

Der Beirat diskutierte intensiv über Hemmnisse und Chancen des berufsbegleitenden Weiterbildungsangebots für WEG-Verwalter, insbesondere auch vor dem Hintergrund noch nicht umgesetzter Mindestanforderungen an den Beruf. DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler kommentiert: „Politisch sind zwar noch einige Steine aus dem Weg zu räumen, aber dem Berufsstand und den steigenden Anforderungen an das Berufsbild des WEG-Verwalters kann der entworfene Zertifikatslehrgang nur zugutekommen.”

Schlüsselqualifikationen für die Begleitung energetischer Sanierungen: 15 Stipendien ausgeschrieben

Beginn des im Rahmen der nationalen Klimaschutzinitiative geförderten Zertifikatslehrgangs Geprüfte/r KlimaVerwalter/in (DDIV/EBZ) ist im Oktober 2017. Der Lehrgang wird in der Pilotphase einem Teilnehmerkreis von etwa 30 Personen geöffnet sein, von denen 15 über ein Stipendium gefördert werden. Gegenstand des Lehrgangs sind rund 30 Lernbausteine, die als Präsenzunterrichtsmodule, Webinare und in Selbstlernphasen realisiert werden. Der Workload des Kurses beläuft sich auf etwa 250 Stunden und wird mit einer umfassenden Projektarbeit abgeschlossen. Ein besonderer Fokus der Präsenzunterrichtsmodule liegt dabei auf dem überfachlichen Kompetenzerwerb. Astrid Schultheis, Immobilienverwalterin und Präsidiumsmitglied des DDIV ergänzt: „Im täglichen Diskurs mit Eigentümern und Beiräten sind ein klares Rollenverständnis und Kompetenzen im Umgang mit Konflikten für Immobilienverwalter ebenso wichtig wie fundiertes Fachwissen.”

Interdisziplinärer Austausch als zentraler Bestandteil

Der Beirat erhielt während der Sitzung Einblicke in die curriculare Konzeption. Die Idee einer interdisziplinären branchenübergreifenden Netzwerkveranstaltung als obligatorischer Bestandteil des Lehrgangs wurde begrüßt: „Der Austausch der Disziplinen untereinander ist unerlässlich, um den Blick auf das Thema energetische Sanierung zu richten. Wenn Energieberater, WEG-Verwalter, Planer und ausführende Betriebe zusammentreffen und ihre Sichtweisen zum Thema zusammentragen, dann profitieren alle Beteiligten”, so Prof. Dr. Norbert Raschper, Hochschullehrer der EBZ Business School, Beiratsmitglied und Geschäftsführer der iwb immobilienwirtschaftliche Beratung GmbH.

In Kürze wird die Website » www.klimaverwalter.de gerelauncht. Hier sind weitere Informationen zum Bildungsangebot und den ausgeschriebenen Stipendien abrufbar.

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Der deutsche Immobilienmarkt ist weiterhin im Aufwind. Im ersten Quartal 2017 verzeichnete der vdp-Immobilienpreisindex ein Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere der Wohnungsmarkt zeigte sich dabei besonders robust. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen dabei um 5,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Preistreiber ist jedoch der Gewerbeimmobilienmarkt.

Mehrfamilienhäuser stark nachgefragt

In Metropolregionen und attraktiven Universitätsstädten ist die Nachfrage nach wie vor hoch. Die Preise von Mehrfamilienhäusern klettern um 6 Prozent. Dies ist aber auch auf das immer knapper werdende Wohnungsangebot in den Städten zurückzuführen. Nicht zuletzt daher stiegen auch die Neuvertragsvermieten um 3,8 Prozent an.

Eigentumswohnungen beliebt wie nie

Starke Zuwächse verzeichnete auch der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum (+ 5,6 Prozent). Der Drang nach den eigenen vier Wänden schlägt sich dabei auch in der Preisentwicklung nieder. Im ersten Quartal 2017 klettern die Preise für Eigentumswohnungen um 6,5 Prozent auf ein neues Hoch.

Preistreiber Gewerbeimmobilien

Dominiert wurde die Entwicklung jedoch vom gewerblichen Immobilienmarkt, insbesondere im Bürosegment. Der entsprechende Index legte um 6,7 Prozent zu und auch die Büromieten kletterten um 3,4 Prozent.

Alle Indexdaten, einschließlich Tabellen und Grafiken sind auf den » Webseiten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) abrufbar. 

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie im DDIVnewsletter einen Einblick in die diesjährigen Themenvielfalt des Deutschen Verwaltertages. Diesmal: Wolfgang Dötsch, Richter am Oberlandesgericht Köln und die Frage: „E-Mobilität und WEG – Geht das?”

Beim Thema Elektromobilität ist „Druck auf dem Kessel”, mag die alltägliche Praxis sich dem Thema noch eher verhalten nähern. Angesichts des politischen Gestaltungswillens, der gerade in einen Gesetzgebungsvorschlag zur Reform u. a. des WEG gemündet ist, wird die Thematik aber fraglos bei WEG-Verwaltern „anlanden” – weswegen sich eine Befassung mit dem Thema aufdrängt. Dafür bietet sich – neben einem Blick ins Schrifttum (Dötsch, MietRB 2016, 242; ders., ZfIR 2017, 261; Happ, DWE 2016, 136) – der 25. Deutsche Verwaltertag an.

Worum geht es?

Der „Nationale Entwicklungsplan” hat das ambitionierte Ziel von 1 Mio. Elektroautos auf Deutschlands Straßen bis zum Jahr 2020 aufgestellt. Dass der Weg nicht einfach ist, war klar. Zeitlich mit den Anfängen des VW-Diesel-Skandals zusammenfallend, sollten vom Kabinett im Rahmen eines Maßnahmenpakets am 18.05.2016 beschlossene Förderprämien den Weg in die Zukunft ebnen. Die urdeutsche Freude an staatlichen „Geschenken” sollte der Elektromobilität zum Durchbruch verhelfen. Das hat nur bedingt geklappt. Bestandteil des Maßnahmenpakets waren aber auch Steuerprivilegierungen: Neben einer Steuerbefreiung für E- Fahrzeuge wurden zum 01.01.2017 Nachteile bei Elektro-Dienstwagen abgefedert bzw. es Anreise geschaffen. Auch dies wird keine Wunder wirken, doch irgendwann werden sich diese Maßnahmen zusammenfügen. Führt man sich vor Augen, dass in den Niederlanden schon ca. 7 Prozent und in Norwegen – klassisches Ölland - sogar über 20 Prozent der neu zugelassenen Fahrzeuge Elektrofahrzeuge sind, wird auch in Deutschland der Knoten platzen. Damit dies gelingen kann, muss aber Sicherheit bei den rechtlichen Rahmenbedingungen erreicht werden. Da auf absehbare Zeit die Akkus ein „Knackpunkt” sein werden, wird ein Verzicht auf die „Drecksschleuder” nur zu erwarten sein, wo Ladeinfrastruktur vorhanden ist. Angesichts der defizitären öffentlichen Ladeinfrastruktur ist ein jederzeit zugänglicher Ladepunkt als „sicherer Heimathafen” unverzichtbar. In WEG-Anlagen ist der Ärger damit vorprogrammiert: Denn nur wenige technische Maßnahmen werden allein im Sondereigentum stattfinden, wo der Wohnungseigentümer recht frei agieren kann. Da lauern Fallstricke und dass das geltende Recht den ambitionierten politischen Zielen schwerlich gerecht wird, hat man früh erkannt.

Die Bemühungen des Gesetzgebers

Der eingangs angesprochene Gesetzesentwurf soll Abhilfe schaffen, doch kombinierte er unglücklicherweise zwei politisch „gehypte” Themenkreise: Es sollten zum einen das Recht auf Barrierefreiheit im WEG- und Mietrecht verankert und tiefgreifende Baumaßnahmen durch Privilegierung in § 22 WEG und § 554a BGB ermöglicht werden. Zum anderen sollte das WEG- und Mietrecht für die Elektromobilität gerüstet und die Errichtung von Ladestationen privilegiert werden. Der Entwurf knüpft an umstrittene und in der Praxis für Unsicherheiten sorgende Normen an und klärt vor allem Kostenfragen unzureichend. Es ist nicht zu erwarten, dass er Gesetz wird. Die Bundesregierung hat zugesagt, zu Beginn der nächsten Legislaturperiode einen Vorschlag zu erarbeiten, der Auslegungs- und Anwendungsschwierigkeiten beseitigt.

Die geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen

In WEG-Anlagen ist zu unterscheiden, ob Maßnahmen im Sonder- oder (wohl der Regelfall) auch im Gemeinschaftseigentum erforderlich werden. Zudem ist zu unterscheiden, ob die Mehrheit tatsächlich Ladestationen schaffen will oder nicht. Hier werden die Fälle spannend, in denen nur ein innovationsfreudiger „Tesla-Jünger” seinen Stellplatz für das nächste Jahrtausend fit machen will, während die „Karlsruher Durchschnittseigentümer” keine Freude daran haben. Solange die Mehrheit gestalten will, ist de lege lata viel möglich: Wenn die dreiviertel Mehrheit mitspielt, wird § 22 Abs. 2 WEG fruchtbar gemacht werden können, da die Einrichtung von Ladeinfrastruktur Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 2, 4 und 5 BGB sein kann. Dann muss man nur darauf achten, dass die „Eigenart” der Anlage nicht beeinträchtigt wird und keine unbillige Beeinträchtigung anderer droht – etwa durch einen „Ladepunkt-Dschungel” direkt vor einer Einheit. Das Erreichen des Quorums wird in der Praxis vor allem von der Kostenverteilung abhängen. Die Errichtungskosten können über § 16 Abs. 4 WEG „im Einzelfall” verteilt werden und für die Betriebskosten kann über § 16 Abs. 3 WEG eine Lösung erreicht werden. Bei den Folgekosten ist wegen des Wortlauts des § 16 Abs. 4 WEG leider auch nach BGH v. 28.10.2016 – V ZR 91/16, ZWE 2017, 180 ungeklärt, ob Beschlusskompetenz besteht.

Wird das Quorum und – erst recht –  die Zustimmung aller nach §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG nicht erreicht, stellt sich die Frage, ob und wie innovationsfreudige „Ökos” einen „Anspruch” auf Elektromobilität haben. Dazu kann man konstatieren, dass es grundsätzlich keinen „Anspruch” auf eine Modernisierungsmaßnahme gibt (BGH v. 13.01.2017 - V ZR 96/16, ZMR 2017, 319 Tz. 9) und (erst recht) keinen Anspruch auf eine (sonstige) bauliche Veränderung.

Geht es um die Errichtung von Ladeinfrastruktur an Sondereigentumsflächen, gelten andere Rahmenbedingungen und hier stellt sich das Problem, dass eine Überlastung des gemeinschaftlichen Leitungsnetzes droht.