Zum 1. Juli 2015 übernimmt der GdW turnusgemäß den Vorsitz der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID). Damit steht GdW-Präsident Axel Gedaschko für ein Jahr lang an der Spitze der BID, in der die sieben wichtigsten Immobilienverbände zusammenarbeiten, darunter der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter für die Immobilienverwalterbranche. Der stellvertretende Vorsitz liegt beim BFW. "Die BID ist die gebündelte starke Stimme der Immobilienbranche", erklärte Gedaschko zu seinem Amtsantritt. "Ich freue mich sehr, das Ruder zu übernehmen und gemeinsam mit den anderen Verbänden die Interessen der immobilienwirtschaftlichen Verbände bei Politik und Wirtschaft zu vertreten."

Bei der Amtsübergabe blickte Gedaschko gemeinsam mit Gerd Billen, Staatssekretär im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, und Florian Pronold, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, sowie weiteren Vertretern der Politik auf die kommenden Herausforderungen für die Branche: "Ein zentrales Aufgabenfeld im kommenden Jahr ist und bleibt, das bezahlbare Wohnen in Deutschland zu sichern", erklärte Gedaschko. "Wir werden uns daher weiterhin intensiv im 'Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen' und der 'Baukostensenkungskommission' engagieren und erwarten, dass die Ergebnisse zügig umgesetzt werden. Nur wenn Bund, Länder und Kommunen an einem Strang ziehen, kann bezahlbares Bauen und Wohnen in Deutschland gelingen." Gleichzeitig warnte der designierte BID-Vorsitzende davor, die investitionsstarke Immobilienbranche noch weiter zu regulieren. Insbesondere die Regeln für die Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung dürften sich nicht verschlechtern. Außerdem müssen bei allen Bemühungen um energetische Ziele auch Nicht-Wohngebäude stärker berücksichtigt werden. Sonst drohe die Energiewende im Gebäudebereich zum Erliegen zu kommen.

Staatssekretär Florian Pronold bedankte sich für die gute Zusammenarbeit der BID mit dem Bauministerium und darüber hinaus – angefangen vom immobilienwirtschaftlichen Dialog bis hin zu den aktuellen Bündnisaufgaben. Als wichtige Zukunftsaufgabe der Branche stellte er nicht nur das Thema Neubau, sondern auch die Quartiersentwicklung und den Zusammenhalt in der Stadtgesellschaft in den Mittelpunkt. "Ich freue mich darauf, dass die hier vertretenen Verbände auch bei diesen Zukunftsherausforderungen weiterhin mit starker Stimme sprechen werden", so Pronold. Dies sei ein wichtiger Beitrag zum politischen Diskurs in der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik.

Neben den mietrechtlichen Fragen bezeichnete Staatssekretär Billen die Digitalisierung als zentrales Thema auch für die Immobilienbranche. Hier geht es um verschiedenste Ansätze – beispielsweise um eine Verfeinerung von automatisierten Prozessen bei der Erfassung und Abrechnung von Energieverbrauchsdaten sowie den Einsatz alltagstauglicher technischer Assistenzsysteme, die älteren Menschen sowie Menschen mit speziellen Einschränkungen einen Verbleib in der vertrauten Wohnumgebung ermöglichen.

Die BID nimmt sich des Themas aktiv an und wird am Jahresanfang 2016 ein Gutachten zur Digitalisierung in der Immobilienbranche präsentieren. "Ich erlebe die BID als konstruktiv und an der Sache orientiert und freue mich auch hier auf Ihren Input", so Billen.

Gedaschko dankte seinem Vorgänger Jens-Ulrich Kießling für dessen konstruktive und engagierte Arbeit. "Die BID hat im letzten Jahr die Schlagkraft unserer Branche klar unter Beweis gestellt. So konnten unter anderem bei der Mietpreisbremse wichtige Regelungen erreicht und das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen aktiv begleitet werden."

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf zur alternativen Streitschlichtung auf den Weg gebracht. Die Bundesregierung will damit die EU-Richtlinie zur „alternativen Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten“ umsetzen.

Die Mitgliedsstaaten sind verpflichtet, Verbrauchern bei Streitigkeiten mit Unternehmen Möglichkeiten einzuräumen, außergerichtlich zu einer Einigung zu gelangen. Die Einrichtung einer privaten Streitschlichtungsstelle für Verbände und Branchen ist aber freiwillig. Um eine flächendeckende Umsetzung zu garantieren, sollen die Länder nun Universalschlichtungsstellen einrichten, die den privaten gegenüber nachrangig sind.

Die Streitschlichtungsstellen sollen für den Verbraucher  kostenfrei sein. Die Verfahren ergänzen aber lediglich den gerichtlichen Rechtsschutz. Die Möglichkeit ein Gericht anzurufen, besteht weiter fort. Unternehmen, so der Entwurf, können mit Hilfe der Schlichtungsstellen Kosten für eine gerichtliche Streitbeilegung vermeiden.

Der DDIV ist der Auffassung, dass der Bedarf an einer Schlichtungsstelle im Hinblick auf Immobilienverwaltungen äußerst begrenzt ist. Es sind kaum Sachverhalte denkbar, auf die das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz anwendbar wäre. Daran hat auch das jüngste BGH-Urteil nichts geändert, demzufolge WEG in der Regel als Verbraucher anzusehen sind, wenn mindestens ein Mitglied Verbraucher ist (BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13).                      

WEG-Beschlüsse außen vor

Ausdrücklich begrüßt der DDIV, dass der Gesetzentwurf nunmehr keine Anwendung auf WEG-Beschlüsse finden soll. Zuvor hatte der DDIV in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf darauf gedrängt, hier WEG-Beschlüsse auszunehmen. Zwar sind Beschlussanfechtungen häufige Streitigkeiten, jedoch ist die gerichtliche Anfechtungsklage das einzige Verfahren zur Überprüfung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Da ein Beschluss auch im Fall seiner Fehlerhaftigkeit für die Gemeinschaft verbindlich wird, wenn er nicht im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG angefochten wird – also im Wege einer Anfechtungsklage vor ordentlichen Gerichten –, stellt eine außergerichtliche Streitschlichtung eben keine Alternative dar.

Ende Juni tagte hierzu auch der Bundesrat, in dem noch zahlreiche Kritikpunkte angebracht wurden. Insbesondere lehnen die Länder eine Finanzierung von Schlichtungsstellen ab. Für die Wohnungswirtschaft relevante Änderungen im parlamentarischen Verfahren werden nicht erwartet.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof (VerfGH) hält die Einführung der Kappungsregelung in Verbindung mit der Wohnungsgebieteverordnung (WoGeV) für rechtmäßig. Es sieht darin keinen Verstoß gegen das Eigentumsrecht der Vermieter. Im Wege einer Popularklage (die nur am VerfGH zugelassen ist) rügte ein Antragsteller, dass die Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent einen Eingriff in sein Eigentumsgrundrecht als Vermieter darstelle. Es gäbe keine verfassungsrechtliche Rechtfertigung für diesen Eingriff. Er machte geltend, dass die Wohnmangelgebiete ohne gebietsbezogene Ermittlungen bestimmt worden seien.'

Entsprechend den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dürfen Wohnungsmieten innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöht werden, sog. Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Kappungsgrenze liegt bei 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen sind ermächtigt, Gebiete mit Wohnungsmangel durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Inzwischen sind in Bayern 89 Städte und Gemeinde entsprechend ausgewiesen. Die Kappungsgrenze wurde dort auf 15 Prozent gesenkt.

Die Klage hatte keinen Erfolg. Zum einen sah es der VerfGH nicht als zwingend an, dass für die Beurteilung der Wohnungsmangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen erforderlich sei. Zum anderen sah es keinen Verstoß gegen das Grundgesetz durch die Ermächtigungsgrundlage § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Für eine Verletzung der Bestandgarantie des Eigentums fand der VerfGH in der Popularklage keine hinreichenden Belege. Alleine der Umstand, dass nicht mehr die höchstmögliche Rendite erzielt werden könne, stelle keine Eigentumsverletzung dar. Die WoGeV beschränke zwar tatsächlich die Möglichkeit der wirtschaftlichen Nutzung; dies sei jedoch im Rahmen der Schrankenbestimmung des Eigentumsrechtes verfassungsrechtlich zulässig. Denn, je mehr das Eigentumsobjekt einen sozialen Bezug und eine soziale Funktion hat, umso weiter ist die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalt- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Ziel der Herabsetzung der Kappungsgrenze ist es, ein zu starkes Ansteigen der Mieten in Ballungs- und Verdichtungsräumen zu verhindern und die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ermöglichen. Daher sah das Gericht die Absenkung der Kappungsgrenze als eine sachlich vertretbare und verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Maßnahme an.

Ein Verstoß gegen das Willkürverbot wurde ebenfalls verneint. Die Verfassungsmäßigkeit einer landesrechtlichen Norm könne grundsätzlich nicht deshalb in Zweifel gezogen werden, weil andere Bundesländer keine vergleichbaren Regelungen getroffen haben.

Die Entscheidung hat – wenn auch nur mittelbar – Auswirkungen auf die anderen Bundesländer. Denn daraus geht hervor, dass der Bundesgesetzgeber Ermächtigungsgrundlagen schaffen darf, die es Städte und Gemeinden ermöglichen, in Gebiete mit Wohnungsmangel (angemessen) regulierend einzugreifen und Mieterhöhungsspielräume einzuschränken. Darin ist laut VerfGH kein Verstoß gegen das Grundgesetz zu sehen.

Architekten und Ingenieuren in Deutschland dürfen Ihre Leistungen nicht unter einem festgesetzten Preis anbieten. Dafür sorgen die entsprechenden Honorar- und Vergütungsverordnungen für Architekten und Ingenieure (HOAI). Laut EU-Kommission verstößt das geltende System der Mindesthonorare allerdings gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie. Die Bundesregierung wurde unter Androhung einer Klage vor dem Europäischen Gerichtshof zur Klärung und Überarbeitung dieses Vorgehens aufgefordert. Brüssel argumentiert, dass verbindliche Mindestpreise zur Sicherung der Qualität der Dienste in- und ausländischer Anbieter nicht nötig seien. Stattdessen verhindere sie die freie Auswahl des Verbrauchers, günstigere Leistungen in Anspruch zu nehmen.

Der Bundesregierung bleiben nun zwei Monate, um auf die Aufforderung aus Brüssel entsprechend zu reagieren. Sollten die Beratungen in dieser Zeit zu keinem Übereinkommen führen, droht die Klage vor dem Europäischen Gerichtshof. Sollten die Richter gegen das deutsche System entscheiden droht der Bundesrepublik eine empfindliche Geldstrafe.

Zum Hintergrund: In Deutschland gelten Honorar- und Vergütungsverordnungen für Architekten, Ingenieure und auch Steuerberater. Eine Unterschreitung der Mindesthonorare ist lediglich in Einzelfällen zulässig.

Ob Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten zulässig sind, darüber scheiden sich aktuell die Geister. Klarheit konnte bislang auch die Rechtsprechung nicht bringen. Aus diesem Grund will die Bundesregierung in dieser Frage nun für Klarheit sorgen und tendiert dazu, Ferienwohnungen in Baugebieten als Ausnahme zuzulassen. Das wird aus den Antworten (18/5076) auf die Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen deutlich.

Laut Bundesregierung lägen keine Anhaltspunkte vor, dass bei Verabschiedung der ersten Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Jahr 1962 oder danach beabsichtigt gewesen wäre, dass Ferienwohnungen in einzelnen Baugebieten unzulässig sein sollen. Darüber hinaus weist die Bunderegierung darauf hin, dass zum Thema aktuell keine höchstrichterliche Rechtsprechung vorliege, welche die Thematik klären würde. Ziel müsse aber Rechtssicherheit sein. Daher hat das Bundesbauministerium aktuell die Länder aufgefordert, über die gängige Verwaltungspraxis in Bezug auf Ferienwohnungen zu informieren. Aus diesem Grund prüft die Regierung eine Änderung der BauNVO im Zusammenhang mit der anstehenden Städtebaurechtsnovelle zur Umsetzung der geänderten Umweltverträglichkeitsprüfung. Auf dieser Grundlage könnte im Rahmen der 2016 anstehenden Städtebaurechtsnovelle ein praxistauglicher Vorschlag zu Regelung gegeben werden.

Um aktiv gegen die Probleme, die ein Überangebot von Ferienwohnungen in Wohngebieten mit sich bringen vorzugehen, hat beispielsweise die Bundeshauptstadt im Mai 2014 eine Zweckentfremdungsverordnung erlassen. Vordergründiges Ziel der Verordnung ist es, den angespannten Mietmarkt in zentralen Lagen Berlins vermehrt für Festvermietungen zu öffnen. Wohnungen dürfen demnach erst nach ausdrücklicher Genehmigung der Bezirksämter als Ferienwohnungen angeboten werden. Allein in den vergangenen sechs Monaten konnten im Berliner Bezirk Mitte ank der Neuregelung rund 220 Ferienwohnungen dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden.