Heute tritt das Gesetz zur sogenannten Mietpreisbremse in Kraft. Sie gilt aber zunächst nur in Berlin. Die übrigen Bundesländer haben von der bereits seit Ende April bestehenden Möglichkeit bisher keinen Gebrauch gemacht, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen die Miete bei einer Neuvermietung auf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau beschränkt sein soll. Sie halten sich zurück und  prüfen vorerst mögliche Risiken eines solch radikalen Eingriffs.

Eine Mietpreisbeschränkung allein wird keine Entspannung der Märkte erwirken. Damit schiebt der Gesetzgeber das eigentliche Problem vor sich her – die Schaffung von ausreichendem Wohnraum für eine wachsende und alternde Gesellschaft.

Nach Ansicht der BID ist ein berechenbares und investitionsfreudiges Klima notwendig, um mittelfristig mehr Wohnungen zu schaffen. Das würde sich dann auch sofort in den Mietpreisen wiederspiegeln. Zudem ist mit Blick auf den altersgerechten Umbau oder die energetische Sanierung fraglich, ob in solche Vorhaben bei reglementierten Mietpreisen noch im notwendigen Umfang investiert wird. Gerade im Bereich von Modernisierungsmaßnahmen könnte sich die Mietpreisbremse als Investitionsbremse erweisen. Denn berücksichtigt werden nur einfache Modernisierungsmaßnahmen, die in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung durchgeführt wurden. Dies konterkariert die klimapolitischen Ziele und ignoriert den demographischen Wandel.

Die übrigen Bundesländer prüfen nun zu Recht die Notwendigkeit der Mietpreisbremse. Den Verantwortlichen sollte dabei klar sein, dass auf diesem Weg ein gesamter Wirtschaftskreislauf für längere Zeit gelähmt wird und die heute schon offenkundigen Problemlagen nicht nur in die Zukunft verschoben, sondern auch potenziert werden. Bevor zusätzliche mietrechtliche Regulierungen angestrebt werden, müssen vorerst die Auswirkungen der Mietpreisbremse abgewartet werden. Jede weitere Regulierung etwa im Hinblick auf die Modernisierungsmieterhöhung ist Gift für die Investitionsbereitschaft in Wohnimmobilien.

In der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland arbeiten die Verbände BFW, bsi, DDIV, GdW, IVD, vdp, und ZIA zusammen, um mit gebündelten Kräften gemeinsam inhaltliche Positionen effektiver in der Öffentlichkeit zu vertreten. Mit der BID steht der Politik und anderen Wirtschaftszweigen sowie weiteren Verbänden ein unterstützender und durchsetzungsfähiger Immobilienwirtschaftlicher Partner zur Seite. Weitere Informationen über die BID finden Sie im Internet unter www.bid.info.

Haus- und Wohnungseigentümer sowie alle anderen Aufzugbetreiber müssen ab 1. Juni 2015 die Betriebssicherheits- Verordnung (BetrSichV) berücksichtigen (vollständiger Gesetzestitel: „Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Bereitstellung von Arbeitsmitteln und deren Benutzung bei der Arbeit, über Sicherheit beim Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen und über die Organisation des betrieblichen Arbeitsschutzes"). Mit dieser Novelle soll der Grundstein für eine einheitliche sicherheitstechnische Bewertung gelegt und das Sicherheitsniveau gehoben werden. War bisher nicht einmal die Hälfte der geprüften Aufzüge mängelfrei (so der Anlagensicherheits-Report des TÜV e.V. 2015) sollen strengere Kriterien die Sicherheit und Zuverlässigkeit erhöhen.

1. Allgemeines

Durch die gesetzliche Verschärfung werden Aufzüge, die zur Beförderung von Personen bestimmt sind, fortan zwar weiterhin jährlich kontrolliert, aber nach strengeren Vorgaben. Maßgeblich ist nicht mehr der Stand der Technik zur Zeit der Inbetriebnahme der Anlage, sondern zum Zeitpunkt der Prüfung. Das heißt, steigen im Laufe der Zeit die technischen Anforderungen, muss der Aufzug modernisiert werden – selbst dann, wenn er störungsfrei läuft. Eine vorschriftsmäßige Prüfung führen TÜV und DEKRA durch.
Darüber hinaus werden Betreiber nunmehr verpflichtet, ihre Aufzüge bis Ende 2020 mit modernen Notrufsystemen auszustatten (Zwei-Wege-Kommunikationssystem) und einen beim Notdienst hinterlegten Notfallplan zu erstellen. Für neue Aufzüge kommt eine Inbetriebnahmeprüfung hinzu, die der zweijährlichen Hauptprüfung entspricht.

Da Betreiber von Fahrstühlen nach der neuen Gesetzeslage künftig als Arbeitgeber gelten, riskieren sie bei Verstößen Sanktionen nach dem Arbeitsschutzgesetz und begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Für Fahrstuhlnutzer wird künftig leichter erkennbar, ob Aufzüge richtig kontrolliert wurden: eine Plakette in der Aufzugkabine muss erkennbar angebracht werden. Diese informiert darüber, wer die Anlage wann das letzte Mal geprüft hat und wann die nächste Prüfung fällig ist. Bis Ende 2016 muss die Plakette angebracht werden. Fehlt die Plakette, können sich die Fahrstuhlnutzer an die Ordnungsbehörden wenden.

2. Wer ist eigentlich der Betreiber einer Aufzugsanlage?

Betreiber ist, wer die tatsächliche oder rechtliche Möglichkeit hat, die notwendigen Entscheidungen im Hinblick auf die Sicherheit der Anlage zu treffen (vgl. VGH Bad. Württ. DVBl. 1988, 542; VG Gießen BVwZ 1991, 914). Die Eigentumsverhältnisse sind dabei nicht von Bedeutung. So kann auch ein Pächter oder Mieter Betreiber sein. Maßgeblich hierbei ist die privatrechtliche Ausgestaltung des Verhältnisses zwischen dem Eigentümer des Aufzuges und dem Nutzer. Ein Verpächter bleibt Betreiber, wenn ausschließlich er über die sicherheitstechnischen Vorkehrungen entscheidet. Das heißt für Verwalter, auch wenn er sich um die Einhaltung der Vorschriften kümmert, können Eigentümer/Vermieter/Verpächter die Verantwortung nicht komplett abgeben. Ein Bußgeldbescheid wegen mangelnder Prüfung kann daher durchaus im Briefkasten des Eigentümers landen. Um dies – und die Gefährdung von Aufzugbenutzer – zu vermeiden, müssen Aufzugbetreiber sich rechtzeitig über anstehende Prüfpflichten informieren.

Lesen Sie zu diesem Thema mehr in der nächsten Ausgabe DDIVaktuell.

Auch das Land Brandenburg will stärker vom Kauf- und Bauboom profitieren und schraubt an der Grunderwerbsteuer: Ab 1. Juli 2015 wird diese von aktuell fünf Prozent auf 6,5 Prozent angehoben. Land und Kommunen können dann mit Mehreinnahmen von rund 50 Millionen Euro rechnen.

Bereits zum 1. Januar dieses Jahres haben die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und das Saarland die Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent erhöht. Mit dem zunehmenden Immobilienboom wird die Steuer für Länder und Kommunen mehr und mehr zur Einnahmequelle. Allein in den Jahren 2010 bis 2013 brachte diese ein Plus von 25 Prozent. In Brandenburg sollen die Mehreinnahmen in Bildung und Infrastruktur investiert werden.

Gemeinsam mit dem Saarland, NRW und Schleswig-Holstein verlangt Brandenburg dann den bundesweit höchsten Steuersatz. Berlin und Hessen bleiben mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer nur wenig darunter. Am wenigsten müssen zukünftige Immobilieneigentümer in Bayern und Sachsen zahlen: dort werden bisher lediglich 3,5 Prozent der Erwerbskosten fällig.

Hier noch einmal die aktuelle Übersicht der Steuersätze:

Schleswig-Holstein 6,5%
Saarland* 6,5%
Nordrhein-Westfalen* 6,5%
Brandenburg** 6,5 %
Berlin 6,0%
Hessen 6,0%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Bremen 5,0%
Thüringen 5,0%
Niedersachsen 5,0%
Mecklenburg-Vorpommern 5,0%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Baden-Württemberg 5,0%
Hamburg 4,5%
Bayern 3,5%
Sachsen 3,5%

* seit 1. Januar 2015
** ab 1. Juli 2015 2015

Die Deutschen werden mobiler und surfen immer häufiger von unterwegs im Internet. Das ist das Ergebnis einer Studie von Adobe. Demnach kommt in Deutschland jeder 5. Klick (21,9 Prozent) im Internet von einem Smartphone oder Tablet. Ausgewertet wurden rund 100 Milliarden Besuche auf mehr als 3.000 Webseiten in Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Skandinavien und Benelux. Im Vergleich liegt Deutschland damit weiter im hinteren Mittelfeld, auch wenn es gegenüber dem Vorjahr mit einer Steigerungsrate von 7,3 Prozent deutlich aufholte.

Verweildauer bei Mobilgeräten besonders hoch

Besonders interessant dabei ist, dass die Verweildauer beim Surfen über Smartphones und Tablets erstaunlich hoch ist: Die durchschnittliche Zeitspanne, die ein Besucher auf einer Website verbringt (Zeitraum vom Aufrufen der Seite bis zum Beenden dieser) beträgt auf Mobilgeräten durchschnittlich 6,4 Minuten. Fast jeder zweite mobile Besucher ruft zudem mehr als eine Seite auf. Damit ist Deutschland Spitzenreiter im Bereich der Nutzungsdauer.

Die Ergebnisse der Studie verdeutlichen, dass eine Internet-Präsenz auch für Haus- und Immobilienverwaltungen zur Grundausrüstung gehört. Doch Vorsicht ist geboten: Webseiten sollten unbedingt für mobile Endgeräte optimiert sein!

Google strafft Webseiten ohne Mobiloptimierung ab

Die Nutzbarkeit von Webseiten für mobile Endgeräte spielt für das Google-Ranking eine entscheidende Rolle. Denn seit Ende April werden Webseiten, die nicht auch auf die Nutzung mit Smartphones und Tablets ausgerichtet sind, schlechter bewertet und damit bei den Google-Suchergebnissen niedriger gerankt – zumindest bei der Suche über Mobilgeräte.

Google begründet den Schritt damit, dass sie die Such-Algorithmen den sich veränderten Nutzungsgewohnheiten der Menschen anpassen.

Damit wird die „Mobil-Freundlichkeit" einer Website zu einem zentralen Kriterium im Google-Ranking. Es empfiehlt sich daher, den Webmaster oder die Internet-Agentur zu kontaktieren, um ggf. eine Anpassung Ihres Systems vorzunehmen.

Vorab können Haus- und Immobilienverwaltungen auch die Google-Testseite nutzen, die die mobile Nutzerfreundlichkeit Ihrer Website untersucht: http://www.google.com/webmasters/tools/mobile-friendly

Wohnungsunternehmen zurückhaltend mit digitalen Angebot

Trotz der wachsenden Bedeutung digitaler und mobiler Angebote, sind die Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft noch zögerlich unterwegs. Einer Studie von DMK Innovations in Zusammenarbeit mit dem FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung zufolge haben 72 Prozent der Wohnungsunternehmen schon einmal über ein digitales Geschäftsmodell nachgedacht. Jedoch nur ein Drittel der Befragten hat das Thema digitale Produkte und Services bisher aktiv in Angriff genommen. Lediglich fünf Prozent der 113 befragten Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften bieten bislang eigene Apps an. Social-Media-Kanäle werden nur in jedem vierten Wohnungsunternehmen für die Kommunikation mit potenziellen Kunden genutzt. Ein Grund für den zögernden Einsatz ist auch die Qualifikation der Mitarbeiter: Nicht einmal die Hälfte aller Befragten meint, dass das Qualifikationsniveau der eigenen Mitarbeiter für den Einsatz digitaler Technologien ausreicht. Lediglich 20 Prozent der Unternehmen tätigen gezielte Investitionen in digitale Angebote wie E-Mail-Newsletter und Mieterportale.

Dabei schreiben die Unternehmen digitalen Services grundsätzlich eine hohe Bedeutung für Marketing, Vertrieb und Vermietung zu. Knapp 40 Prozent gehen davon aus, dass jüngere Mieter die Dienstleistungen ihres Wohnungsunternehmens gerne auch mobil per Smartphone nutzen würden. Allerdings herrscht neben dem Mangel an geeigneten Strategien noch immer Unsicherheit über den tatsächlichen Bedarf bei Mietern.

Mit der Einführung des Bestellerprinzips endet eine Marktaufteilung zwischen Verwaltern und Maklern, die aus historischen Gründen bisher nicht hinterfragt wurde:

Bereits seit 1971 ist es Verwaltern gemäß § 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnraumvermittlung (WoVermG) untersagt, für die Vermittlung von Wohnraum aus ihrem Verwaltungsbestand vom Mieter eine Provision zu erheben. Entsprechendes regelt das soeben eingeführte Bestellerprinzip, das diesen Paragrafen dahingehend ergänzt, dass Makler für Wohnungen aus ihrem Vermittlungsbestand keine Provision mehr vom Mieter einfordern dürfen.

Nun herrscht also Gleichstand: Auch Makler müssen ihre Vermittlungsprovision jetzt beim Vermieter erheben und Vermieter haben keine Möglichkeit mehr, Maklerprovisionen auf den Mieter abzuwälzen.
In dieser Situation sollten sich die Verwalter ihrer Marktposition bewusst werden, denn die Verwalter haben die ständige Geschäftsbeziehung zum Vermieter, die Objektkenntnis sowie die Expertise, die ihnen den Abschluss objektbezogen gestalteter Mietverträge ermöglicht.

Verwalter sollten daher die Mietervermittlung aktiv anbieten – von der reinen Vermittlungsleistung bis zur Integration in eine für den Vermieter attraktive Gesamtdienstleistung: die Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung. In diesem Vortrag werden auch Muster für vertragliche Gestaltungen und geeignete Vergütungsmodelle vorgestellt.

Sie möchten mehr zum Thema erfahren? Dann sollten Sie sich den Vortrag von Dr. Michael Casser, Vorsitzender des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e. V. (VNWI), am 18. September 2015 nicht entgehen lassen.

» Melden Sie sich hier zum 23. Deutschen Verwalter am 17./18. September 2015 in Berlin an!