Hessen kann landeseigene Grundstücke nun vergünstigt an Städte und Gemeinden abgeben. Eine neue Richtlinie sieht vor, dass der Grundstückspreis für jede geförderte Wohnung pauschal um 25.000 Euro sinkt.

Städte und Gemeinden können ohne Ausbietungsverfahren Grundstücke beim Land erwerben – sofern dort innerhalb von fünf Jahren geförderter Wohnungsbau entsteht. Ein preistreibender Wettbewerb um Grundstücke soll durch die neue Regelung ausgeschlossen werden. Außerdem verringert sich der Kaufpreis in Höhe der Grunderwerbsteuer. Grundstücke können so um bis zu 50 Prozent unter dem gutachterlich festgestellten Wert erworben werden. Die Bedingung: Es müssen mindestens acht Mietwohnungen entstehen, und der Anteil an geförderten Wohnungen muss bei mindestens 30 Prozent liegen. Die Gemeinden können die Grundstücke auch an Wohnungsunternehmen weitergeben. Die Auflagen müssen allerdings weiterhin erfüllt werden.

Bereits im vergangenen Jahr startete Hessen eine große Wohnbau-Offensive und reformierte u. a. die landeseigene Bauordnung (der » DDIV berichtete…). Mit der neuen Richtlinie nutze man nun „gezielt die finanziellen Spielräume”, die durch eine umsichtige Haushaltsführung entstanden seien, so der hessische Finanzminister Dr. Thomas Schäfer.

Die Einführung intelligenter Stromzähler steht anscheinend kurz bevor. Laut Parlamentarischem Staatssekretär des Bundeswirtschaftsministeriums wurde das erste Gerät bereits zertifiziert, zwei weitere Zertifizierungen sollen bis Jahresende oder spätestens Anfang 2019 folgen. Auch dem Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) zufolge sollen demnächst drei Zertifizierungen vorliegen, heißt es in den Medien.

Die Freigabe von drei Geräten durch die Aufsichtsbehörde ist Voraussetzung für die Markteinführung des neuen Messsystems. Sie wurde 2016 per Gesetz beschlossen, hatte sich aber verzögert (der » DDIV berichtete…).

Bis 2032 sollen laut Bundesnetzagentur alle Verbraucher mit modernen Messeinrichtungen ausgestattet sein. Zunächst sollen Haushalte mit einem Stromverbrauch von mehr als 10.000 Kilowattstunden im Jahr und Betreiber von Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von mehr als 7 Kilowatt intelligente Messsysteme erhalten. Unter intelligenten Messsystemen (iMSys) werden digitale Stromzähler verstanden, die über eine Kommunikationseinheit verfügen und Daten über das Internet versenden können. Bei einem Jahresverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden soll der Einbau ab 2020 Pflicht sein.

Kritiker befürchten allerdings, dass das 2016 in Kraft getretene Messstellenbetriebsgesetz inzwischen bereits veraltet ist. Zudem ließen sich die höheren Kosten der neuen Zähler, für die pro Jahr maximal 20 Euro (7 Euro mehr als bisher) berechnet werden dürfen, beim Stromverbrauch mit Hilfe der neuen Geräte voraussichtlich nicht einsparen.

Deutschland hat seine ersten geprüften Klimaverwalter. 22 Teilnehmer haben den vom Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV) und dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) initiierten Pilotlehrgang bestanden. Die Zertifikate werden am 28. November 2018 im Rahmen des DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin feierlich übergeben.

„Die Erfahrungen des Lehrgangs verdeutlichen, dass Klima- und Gebäudeschutz im Wohnimmobilienbestand ohne qualifizierte Wohnimmobilienverwalter nicht gelingen kann. Sie sind als Multiplikatoren an den Schnittstellen zwischen Eigentümern, Mietern, Dienstleistern, Architekten und Energieberatern unverzichtbar, um Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften zu ermöglichen“, verdeutlicht DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler die Relevanz des Weiterbildungsformats.

Der modular aufgebaute Zertifikatslehrgang „Geprüfte/r Klimaverwalter/in (DDIV/EBZ) ist vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative gefördert. Basierend auf den verschiedenen Phasen des Sanierungsprozesses vermittelt dieser in Präsenzblöcken, Webinaren und Selbstlernphasen bau- und anlagetechnisches sowie rechtliches Fachwissen ebenso wie Kenntnisse zur Finanzierung und Förderung, um Sanierungsprozesse kompetent begleiten und koordinieren zu können. Zudem werden Schlüsselkompetenzen gefördert, z.B. für das Projekt- und Konfliktmanagement.

„Ein ganzheitliches treuhänderisches Gebäudemanagement betrifft den Gebäudeschutz auch unter dem Aspekt der Energieeffizienz. Die im Rahmen der nationalen Klimaschutzinitiative vom BMU geförderte Lehrgangsentwicklung wird dieser Anforderung gerecht. Wir haben ein Weiterbildungsangebot geschaffen, das eine wichtige Lücke schließt und Kompetenzen fördert, die insbesondere für Verwalter ohne technische Abteilungen unverzichtbar sind“, erläutert Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ, den besonderen Nutzen des Formats.

Die Abschlussprüfung der zwölfmonatigen, berufsbegleitenden Weiterbildung setzte sich für die einzelnen Teilnehmer aus einem Fachgespräch sowie der Präsentation der jeweiligen Projektarbeiten zusammen. Diese nahmen jeweils konkreten Bezug auf berufstypische Situationen aus der eigenen Verwalterpraxis. Insgesamt 9 Abschlussprüfungen wurden mit der Note „sehr gut“ bewertet.

Der Pilotlehrgang wird derzeit evaluiert. Erste Ergebnisse bestätigen Aufbau, Methodik und Inhalte der Fortbildung sowie dessen Beitrag für eine Professionalisierung der Branche im Bereich klimafreundliche und nachhaltige Objektbewirtschaftung. Jedoch gilt es Eigentümer für das Thema Energieeffizienz zu sensibilisieren, damit zwingend notwendige finanzielle Rücklagen aufgebaut werden. Das 6. DDIV-Branchenbarometer hat zuletzt ergeben, dass der Trend bei energetischen Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften deutlich rückläufig ist. Diese alarmierende Entwicklung ist u.a. auf fehlende fachliche Kenntnisse in den Verwaltungen und die Zurückhaltung der Wohnungseigentümer zurückzuführen.

Die 22 „KlimaVerwalter” erhalten ihre Zertifikate am 28. November 2018 im Rahmen des DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin. Die Veranstaltung widmet sich in einem Schwerpunkt der Modernisierung und Sanierung von Wohnungseigentum. Die Teilnahme ist für Mitarbeiter in Immobilienverwaltungen und Wohnungsunternehmen kostenfrei. Programm und Anmeldung unter: » www.ddiv.de/fachsymposium

„Es ist ein wichtiger Schritt, dass die im Koalitionsvertrag verankerte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nun angegangen wird. Es wäre aber ein kapitaler Fehler, nur marginale Änderungen vorzunehmen. Die Novelle muss für eine umfassende Überarbeitung genutzt werden – und dafür, endlich wirksame Zulassungsvoraussetzungen für Wohnimmobilienverwalter zu schaffen“, fasst Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV), die Kernforderungen des Verbands zusammen. Dieser war aufgefordert, zu den Gesetzesentwürfen des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sowie des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz Stellung zu nehmen und weitergehenden Anpassungsbedarf aufzuzeigen.

„Jetzt nur einzelne Bereiche des Wohnungseigentumsrechts zu novellieren, wäre absolut kontraproduktiv“, warnt DDIV-Geschäftsführer Kaßler. Viele Auslegungsschwierigkeiten oder Rechtsunsicherheiten würden bestehen bleiben. Vor dem Hintergrund, dass ein Viertel aller zivilrechtlichen Verfahren in Deutschland zum Wohnraummiet- und WEG-Recht geführt werden, sei dies ein unhaltbarer Zustand.

Vor diesem Hintergrund begrüßt der DDIV ausdrücklich jede Reformanstrengung zur Verbesserung des Wohnungseigentumsrechtes und die Gründung einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe zu diesem Thema. Seit der letzten Reform von 2007 haben sich viele neue Entwicklungen ergeben, die den Bedarf an Veränderung dokumentieren. Dies zeigt nicht nur die Flut an Gerichtsverfahren zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sondern auch die gesellschaftspolitischen Themen wie Digitalisierung, E-Mobilität, altersgerechter Umbau oder der klimaneutrale Gebäudestand. Die fehlende Rechtssicherheit, zu komplexe Abstimmungsverfahren oder zu geringe Instandsetzungsrücklagen führen in der Praxis dazu, dass Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften viele dringend notwendige Maßnahmen nicht umsetzen.

Die vorliegenden Diskussionsentwürfe des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums können daher nur den Auftakt für eine intensive Diskussion bilden, bleiben doch zentrale Fragestellungen bisher unbeantwortet und zu viele Problemkreise sind noch ausgespart.

„Wir begrüßen, dass Bund und Länder den DDIV ausdrücklich aufgefordert haben, seine Reformvorstellungen mitzuteilen. Damit bietet sich die Chance tatsächlich in einen konstruktiven Dialog einzutreten“, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Neben der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist aber auch eine Harmonisierung mit dem Mietrecht zwingend geboten, da es unzählige Abgrenzungsprobleme gibt, die in der Praxis zu erheblichen Problemen führen.“ Bereits 2013 hat der der DDIV hierzu ein von ihm beauftragtes Gutachten vorgelegt (Prof. Dr. Martin Häublein, „Erforderlichkeit und Möglichkeit einer Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht“, veröffentlicht NZM 2014).

Nunmehr legt der DDIV ein weiteres Gutachten von Prof. Dr. Martin Häublein vor, was sich tiefgreifend mit Änderungen am Wohnungseigentumsrecht auseinandersetzt. Flankiert wird dieses Gutachten um eine eigene Expertise des Spitzenverbandes der Immobilienverwalter. „Wir liefern damit eine substantielle Grundlage für ein gutes Miteinander von Wohnungseigentümergemeinschaften und Mieterinnen und Mietern. Bund und Länder sollten die Vorschläge daher ernsthaft prüfen. Schließlich geht es um mehr Entbürokratisierung, mehr Rechtssicherheit und um eine signifikante Entlastung der Gerichtsbarkeit. Zugleich können dadurch der Verbraucherschutz wirksam erhöht und gesellschaftspolitische Vorhaben wie Klimawende, E-Mobilität und die Digitalisierung besser bewältigt werden“, ist sich Kaßler sicher.

Der DDIV fordert zudem, die Reform des Wohnungseigentumsrechts für die dringend erforderliche Einführung des Sachkundenachweises für Immobilienverwalter zu nutzen. Denn es ergibt keinen Sinn, dem Immobilienverwalter mehr Kompetenzen bei der Ausübung seiner Tätigkeit einzuräumen, ohne dass dieser über eine Basisqualifikation bei der Anwendbarkeit von mehr als 60 Gesetzen und Verordnungen in der Praxis haben muss.

„Wer A sagt, muss auch B sagen. Wer den Erwerb von Wohnungseigentum fördert u.a. mit dem Baukindergeld, muss auch für den Schutz von Altersvermögen sorgen. Eine echte und dringend umzusetzende Reform des Wohnungseigentumsrechts, seiner Harmonisierung mit dem Mietrecht und einer Grundqualifikation ist daher unabdingbar“, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

Weiterführende Informationen zur WEG-Reform sowie die Stellungnahme des DDIV zu den vorliegenden Diskussionsentwürfen erhalten Sie auf  » www.ddiv.de/weg-reform

Die Bundesregierung prüft derzeit vertieft, ob und wie sich das Bestellerprinzip auf den Immobilienkauf übertragen lässt. Das geht aus einer Antwort (BT-Drs.: 19/4698) auf eine Kleine Anfrage (BT-Drs.: 19/4306) der FDP-Fraktion im Deutschen Bundestag hervor. Die Koalition will die Nebenkosten beim Immobilienerwerb senken, wie sie auch im Eckpunktepapier zum Wohngipfel festgelegt hatte. Hierzu würden der Antwort auf die Kleine Anfrage zufolge verschiedene Optionen erwogen. Für die Vermietung gilt das Bestellerprinzip bereits seit dem 1. Juni 2015 und habe zu der beabsichtigten finanziellen Entlastung der Mieter geführt.

In ihre Prüfung beziehe die Bundesregierung die Auswirkungen auf den Verbraucherschutz der Kaufinteressenten, das Kostensenkungspotenzial auf Seiten der Käufer sowie die weiteren Vor- und Nachteile für private Käufer und Verkäufer von Immobilien ein. Dabei würden auch Erfahrungen anderer EU-Mitgliedstaaten nach Möglichkeit berücksichtigt. Konkrete Aussagen zu einem Zeitplan oder zu den Präferenzen der Regierungen seien derzeit noch nicht möglich. 

In der Antwort heißt es weiterhin, dass die Einführung eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien ohne Rückwirkung beim Länderfinanzausgleich  entsprechend dem Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD geprüft werde. Zuletzt hatte der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages einen Antrag der FPD-Fraktion abgelehnt, einen Freibetrag von bis zu 500.000 Euro pro Person einzuführen, um mehr Familien in Wohneigentum zu bringen (» der DDIV berichtete…).