Der Generationenwechsel macht auch bei den Wohnungsverwaltungsunternehmen nicht halt. Nicht selten taucht bei einem anstehenden Generationswechsel die Frage auf, wie das Unternehmen künftig aufgestellt sein soll. Dabei stehen sowohl rechtliche und steuerliche als auch emotionale und führungsrelevante Aspekte im Fokus.

Alois Reutlinger: Steuerliche Aspekte

Eine Unternehmensnachfolge zieht auch Fragen zur entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragung von Unternehmen und Gesellschaftsanteilen, im Vorfeld abzufassende Nachfolgeregelungen im Zivil- und Steuerrecht sowie die notwendige Unternehmensbewertung nach sich.

Eine entgeltliche Unternehmensnachfolge kann sich in gesellschaftsrechtlichen Strukturen vollziehen und auf diese Weise eine Gesamtrechtsnachfolge ermöglichen. Denkbar ist auch die Übernahme im Wege einer Kapitalerhöhung, häufig kombiniert mit einer Sacheinlage oder die Verschmelzung oder Spaltung einer Kapitalgesellschaft sowie die Anwachsung bei einer Personengesellschaft. Die unentgeltliche Unternehmensnachfolge erfolgt in der Regel durch Übertragung des Unternehmens oder von Teilen des Unternehmens bzw. durch Übertragung von Anteilen. Bei der familieninternen Nachfolge sind neben wirtschaftlichen Gesichtspunkten der Versorgung des Unternehmensinhabers und der Vermeidung hoher Steuerbelastungen, die erbrechtlichen Auswirkungen zu beachten.

Die entgeltliche Unternehmensnachfolge erfolgt in der Regel nach einer der drei folgenden Grundstrukturen. Denkbar ist ein share deal, ein asset deal oder ein gesellschaftsrechtlicher Zusammenschluss, in deren Rahmen die wesentlichen Betriebsgrundlagen erworben werden können.

Die quantitative und qualitative Bewertung eines Unternehmens ist bei der Veräußerung die wichtigste und zugleich schwierigste Aufgabe einer geplanten Unternehmenstransaktion. Der Wert eines Unternehmens basiert auf Erwartungen und Prognosen sowie den aktuellen Marktverhältnissen. Daher kann eine Unternehmensbewertung letztlich nur so gut sein, wie die vorangegangene Markt- und Unternehmensanalyse. Bei der Entscheidung, welchen Preis ein Erwerber bereit ist für ein Unternehmen zu bezahlen, spielen vielfältige Gesichtspunkte eine Rolle.

Nach erfolgter Bewertung und zufriedenstellenden Verhandlungen steht dann auch die steuerliche Gestaltung sowohl beim Käufer und als auch beim Verkäufer im Raum, um die steuerlichen Auswirkungen für beide Seiten optimal gestalten und nutzen zu können. Eine steuerliche Optimierungsberechnung bringt Licht in den Steuerdschungel und trägt wesentlich zur Entscheidungsfindung bei.

Richard Kunze: Die Mitarbeiter „mitnehmen”

Wenn über Unternehmensnachfolge nachgedacht oder geschrieben wird, so stehen meist betriebswirtschaftliche Aspekte im Vordergrund. Ein Aspekt jedoch, möglicherweise der wichtigste, wird regelmäßig vernachlässigt, wenn nicht sogar vergessen: Die Auswirkung eines Nachfolgeprozesse auf die betroffenen Menschen, insbesondere die Mitarbeiter. Der angemessenen, wertschätzenden Kommunikation kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Jeder Wechsel an der Unternehmensspitze, jede Veränderung der Arbeitsprozesse erzeugt Unsicherheit und Ängste. Mitarbeiter in Unternehmen, die verkauft werden, erfahren in der Regel erhebliche Veränderungen in der Organisation und dem Ablauf ihrer Tagesarbeit. Sie sind gezwungen, ihre Arbeitsroutine zu verlassen und müssen sich neue, bisher unbekannte Abläufe aneignen. Auch entsteht bei den Mitarbeitern leicht das Gefühl, das bisher Geleistete habe keinen Wert mehr.

Die Phase von der Mitteilung über den Verkauf bis dass die neuen Arbeitsprozesse zur Routine werden, ist sehr kritisch. In dieser Phase besteht die Gefahr, dass die Mitarbeiter in der beschriebenen Gefühlslage resignieren und es vorziehen, sich einen neuen Arbeitgeber zu suchen. Es ist also äußerst ratsam, sich über diese Zusammenhänge im Klaren zu sein und die Befindlichkeiten der Mitarbeiter zu erfragen und ernst zu nehmen. Der Nachfolger sollte deutlich machen, dass die Mitarbeiter in der neuen Unternehmenskonstellation sehr willkommen sind und sie der eigentliche Wert des Unternehmens sind.

Für die Integration der neuen Firma und deren Mitarbeiter sollte der Übernehmer einen klaren Fahrplan haben. Dieser Fahrplan sollte allen beteiligten Mitarbeitern der übernehmenden Firma und der übernommenen Firma bekannt sein. In regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen sollte die Einhaltung des Fahrplans überprüft werden. Der Prozess der Nachfolge ist ein hoch emotionaler Prozess. Die dafür erforderlichen Kompetenzen gehören in der Regel nicht zu den Kernkompetenzen eines Verwalter-Unternehmers. Die Einschaltung eines Mediators erhöht die Chance für das Gelingen einer Nachfolgeregelung. Die dafür aufzuwendenden Kosten stehen in keinem Verhältnis zum Risiko eines Scheiterns.

In wenigen Wochen sind die Deutschen zur Wahl des 19. Deutschen Bundestages aufgerufen. Die Parteien haben sich bereits im Frühsommer inhaltlich positioniert und ihre Wahlprogramme veröffentlicht. Wir stellen Ihnen die Ideen, Argumente und Zielsetzungen aller im Bundestag vertretenen Parteien sowie der mit Aussicht auf Regierungsbeteiligung in den kommenden Wochen im DDIVnewsletter vor. Heute: Die CDU und die Schaffung besserer Rahmenbedingungen für Wirtschaft und Familien.

Neubau ist der beste Mieterschutz

Die Christdemokraten möchten die Rahmenbedingungen und Anreize für Investitionen verbessern. Dafür soll die jährliche Normalabschreibungsrate für die Abnutzung von Gebäuden von 2 auf 3 Prozent erhöht werden. Eine einheitliche Musterbauordnung soll mehr Sicherheit für Neubauprojekte gewährleisten. Im Fokus stehen auch Familien, die beim Erwerb von Wohneigentum unterstützt werden sollen. Die CDU plädiert für die Einführung eines Baukindergeldes in Höhe von 1.200 Euro je Kind und pro Jahr. Darüber hinaus plant sie eine Absenkung der Grunderwerbsteuer durch einen Freibetrag.

Steuerlicher Sonderabschreibung für Sanierungen

Die Partei will auch bei der energetischen Gebäudesanierung neue Impulse setzen. So ist u. a. eine steuerliche Sonderabschreibung für die energetische Optimierung im Programm verankert. Eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder eine Renaissance der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft finden sich dagegen nicht auf der CDU-Agenda. Dafür sollen alle Beteiligten von Bund, Ländern, Gemeinden sowie der Bau- und Wohnungswirtschaft noch im ersten Halbjahr 2018 auf einem „Wohnungsgipfel” gemeinsam Lösungsvorschläge erarbeiten und verbindliche Regelungen treffen.

Welche Ziele und Vorschläge die SPD verfolgt bzw. einbringen möchte, lesen Sie in der kommenden Ausgabe des DDIVnewsletters am 7. August.

Bei der Wartung von Aufzügen oder der Umsetzung der Trinkwassernovelle ist auch der Immobilienverwalter gefordert. Doch wer haftet eigentlich, wenn etwas schief geht? Der DDIV klärte im Rahmen von zwei After-Work-Shops am 28. und 29. Juni in Berlin und Hamburg auf. Mit dabei waren auch Experten von der Wowiaqua GmbH und der Wowilift GmbH.

Hoher Informationsbedarf

Länger als eigentlich angesetzt, tauschten sich die jeweils rund 20 Teilnehmer auf den After-Work-Shops mit Kollegen und Fachleuten aus. Dabei zeigte sich schnell: Der Informationsbedarf zu Aspekten der Betreiberhaftung ist groß und das Thema wirft immer wieder Fragen auf. In den interaktiven Runden, die viel Raum für Nachfragen und Diskussionen boten, konnten sich die Teilnehmer wertvolle Expertentipps einholen.

Rechtsanwalt Thomas Hannemann eröffnete die Veranstaltung und klärte aus juristischer Sicht über die Haftungsrisiken des Verwalters auf. Die anschließende Podiumsdiskussion richtete den Fokus auf die Praxis. Kerstin Huck, Geschäftsführerin der Wowilift GmbH und Johanna Hoppe, Geschäftsführerin der Wowiaqua GmbH, kennen die Sorgen und Nöte der Verwalter auch aus eigener langjähriger Praxis und waren ideale Ansprechpartnerinnen für konkrete Fragen. Anhand praktischer Fallbeispiele veranschaulichten die Experten aktuelle Problematiken und zeigten Lösungsmöglichkeiten auf. Ausreichend Zeit für den weiteren Austausch und intensive Netzwerkarbeit bot auch der abschließende Imbiss.  

Fachforum 15. August: Haftungsrisiken von A bis Z

Der DDIV greift das Themenfeld auch im Rahmen eines ganztägigen Fachforums am 15. August in Leipzig auf. Die Teilnehmer erfahren aus erster Hand, welche Haftungsrisiken aus dem Verwaltervertrag „lauern” oder wie unwirksame Klauseln in Energielieferungs- und Messdienstverträgen „umschifft” werden können. Informationen zum Programm und zur Anmeldung unter: » Fachforum 15. August in Leipzig…

Bereits im vergangenen Jahr rief das Bundesbauministerium ein Förderprogramm für nachhaltige und bezahlbare Wohnprojekte für Studierende in Leben. Die Apartments können zu einem späteren Zeitpunkt in altersgerechte Wohnungen umgewandelt werden und bieten so Lösungen für nachhaltiges Wohnen in Großstädten. Nach Bochum und Wuppertal erhielt nun auch Berlin Fördergelder für ein erstes Projekt.

Die Wohnraumknappheit schlägt sich zunehmend auch auf den Markt für Studentenwohnungen aus. Um die Situation in Universitätsstädten zu entspannen, fördert das Bauministerium bis Ende 2018 dreißig Projekte, die kleine und flexible Wohneinheiten, sog. Variowohnungen, errichten. Die Wohnungen verfügen über mindestens 20 Quadratmeter und dürfen maximal 280 Euro Warmmiete kosten. Das Besondere: Die Wohnungen können später ohne große Baumaßnahmen beispielsweise in seniorenggerechte Einheiten umgewandelt werden und so einem neuen Markt zur Verfügung stehen. Das Studentenwerk Berlin erhielt nun als drittes Projekt den Zuwendungsbescheid über 689.000 Euro für einen Neubau mit 50 Wohnplätzen.

Geplant ist die Förderung weiterer 27 Vorhaben im ganzen Bundesgebiet. Die Fördergelder stammen aus dem Zukunftsinvestitionsprogramm der Bundesregierung. Das Ministerium rechnet mit Ausgaben von insgesamt bis zu 67 Millionen Euro.

Smartphone, Tablet-PC, Apps und digitale Anwendungen sind auch im Arbeitsalltag nicht mehr wegzudenken. Die KfW-Bankengruppe unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der Implementierung digitaler Arbeitsprozesse mit zinsgünstigen Krediten. Antragsberechtigt sind gewerbliche Unternehmen und auch Freiberufler, die länger als zwei Jahre am Markt sind.

Der „ERP-Digitalisierungs- und Innovationskredit” fördert u. a. Verfahren zur Implementierung bzw. Vernetzung von digitalen Systemen. Auch Maßnahmen zur Ausrichtung der Unternehmensstrategie bzw. Unternehmensorganisation auf die Digitalisierung können mit dem zinsgünstigen Förderprogramm begleitet werden. Dies umfasst z. B. den Aufbau digitale Plattformen und digitale Vertriebs­kanäle, Datensicherheitskonzepte oder auch Social-Media-Kommunikations­strategien. Erhältlich sind bis zu 25 Millionen Euro pro Vorhaben für Investitionen und Betriebsmittel. Der Kreditmindestbetrag liegt bei 25.000 Euro.

Alle Informationen sind auf der » Webseite der KfW-Bank abrufbar.