Die Wohneigentumsquote stagniert. Sie liegt seit dem Jahr 2003 konstant bei rund 43 Prozent. Trotz anhaltend niedriger Zinsen für Hypothekenkredite und fehlender Anlagenalternativen für die private Altersvorsorge koppelte sich die Eigentumsquote in den vergangenen Jahren gänzlich vom Wachstum der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen von Eigentumswohnungen (ETW) ab. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) plädiert für eine Freizugsprämie für selbstnutzende Wohnungseigentümer, um auch unteren und mittleren Einkommensschichten den Sprung ins Eigentum zu ermöglichen und angespannte Wohnungsmärkte in Ballungsräumen nachhaltig zu entlasten.

In Deutschland gibt es rund 9 Millionen Eigentumswohnungen, von denen etwa 3,7 Millionen von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Wie sehr sich die Eigentumsquote von den Baufertigstellungen abgekoppelte, verdeutlichen die Zahlen der im Jahr 2015 errichteten Wohnung. Im vergangenen Jahr wurden fast 60.000 neue Eigentumswohnungen errichtet. 2015 wurden demnach doppelt so viele Eigentumswohnungen erbaut wie noch 2010, dennoch bleibt die Eigentümerquote nahezu unverändert. Die Gründe hierfür sind in der ökonomischen Entwicklung der vergangenen Jahre zu finden. ETW in Neubauten sind immer seltener im Besitz von Familien oder Selbstnutzern. Niedrige Zinsen, fehlende Anlagealternativen und das Versprechen auf eine schnelle Rendite aus Mieteinnahmen in Städten ziehen vermehrt Kapitalanleger und Investoren an. Trotz günstiger Rahmenbedingungen und Kredite bleiben Privatpersonen, vor allem aber Haushalte mit geringem oder niedrigem Einkommen, vom Wohnungseigentum immer öfter ausgeschlossen.

Freizugsprämie fördert untere und mittlere Einkommensschichten

„Wohnungseigentum ist ein wichtiger Baustein zur privaten Altersvorsorge und ist auch so von der Politik gewollt″, erläutert Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter. „Es müssen daher alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, um die Eigentumsquote nachhaltig zu erhöhen und insbesondere Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen in Wohnungseigentum zu bringen.″ Die selbstgenutzte Wohnung ist – laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) – bezogen auf die laufenden Ausgaben um bis zu 30 Prozent günstiger als das Wohnen zur Miete. Selbst in angespannten Wohnmärkten liegt der Kostenvorteil noch bei über 20 Prozent. Es bedarf also einer gezielten Förderung, um die Eigentumsquote zu erhöhen. Die größte Hürde insbesondere für einkommensschwache Haushalte ist nach wie vor das erforderliche Eigenkapital von etwa 20 bis 30 Prozent. In Anbetracht der am 21. März 2016 in Kraft getretenen und nunmehr wirksamen Wohnimmobilienkreditrichtlinie, nach der die Banken bei der Vergabe von Krediten vorrangig auf laufende Einnahmen der Kreditnehmer abstellen müssen, wird eine Immobilie nicht mehr als Absicherung des Darlehens herangezogen. Dies erschwert vor allem sozial schwächeren Haushalten den Kauf von Wohnungseigentum. Zielgruppenorientierte Modelle, die verstärkt auch diese Einkommensschichten berücksichtigen, sind demnach gefragt. Der DDIV plädiert daher für die Einführung einer Freizugsprämie für selbstnutzende Wohnungseigentümer beim Neubau oder Ersterwerb einer Eigentumswohnung mit anschließender Selbstnutzung. Die Prämie würde das Eigenkapital erhöhen, wodurch auch Haushalte einen dinglich besicherten Kredit aufnehmen könnten, der ihnen nach den neuen Regeln der Wohnimmobilienkreditrichtlinie versagt wäre. „Eine solche Freizugsprämie erhöht nicht nur die Wohnungseigentumsquote nachhaltig, sondern sorgt im Umkehrschluss auch für mehr freien und bezahlbaren Wohnraum auf dem Mietmarkt″, führt Heckeler weiter aus. Die Prämie sollte aber an Einkommensgrenzen gekoppelt sein, um zielgruppengerecht wirken zu können. Um Mitnahmeeffekten oder Spekulationen entgegenzuwirken, muss die Wohnung ohnehin nach dem Erwerb zehn Jahre gehalten werden. Die Finanzierung einer solchen Selbstnutzerfreizugsprämie kann durch den Bund sichergestellt und beispielsweise aus dem CO₂-Gebäudesanierungsprogramm oder aus Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gespeist werden.

Positive Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt und die Energiewende

Die freigezogenen Wohnungen der „Neueigentümer″ sollten auch nach der Neuvermietung für Normalverdiener erschwinglich bleiben. Der DDIV schlägt daher vor, insbesondere Gebiete der Bauanzeige 1, die durch die Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung den Mietenstufen IV bis VI zugewiesen sind oder von der jeweiligen Landesregierung eines Bundeslands durch Rechtsverordnung auf Grund des § 556d Absatz 2 BGB als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten festgelegt worden sind, als Fördergebiete auszuweisen. Durch eine Kopplung der Prämie an den energetischen Standard des Neubaus bzw. der erworbenen Wohnung kann zudem die Energiewende im Gebäudebereich weiter vorangebracht werden. „Je höher der Energiestandard der neuen Immobilie, desto höher könnte demnach auch die Förderung ausfallen″, so DDIV-Präsident Heckeler.

„Nach der langen Diskussion und dem Scheitern der steuerlichen Sonder-AfA zur Ankurbelung des Mietwohnungsneubaus und der nachweislich wirkungslosen Mietpreisbremse muss die Politik nun gegensteuern und andere Modelle zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum prüfen. Der DDIV ist der Ansicht, dass nicht nur Investoren oder Bauträger von einer Förderung profitieren sollten, sondern das Wohnungseigentum wieder verstärkt im Fokus stehen sollte. Im Zentrum der Überlegungen sollte der Verbraucher stehen, der freiwillig Altersvorsorge betreibt″, schließt Wolfgang D. Heckeler.

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Die Miet- und Kaufpreise steigen stärker als je zuvor. Das Maklerhaus JLL untersucht regelmäßig die Preisentwicklung in acht deutschen Städten. Im ersten Halbjahr 2016 sind die Mieten– trotz Mietpreisbremse – in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart um durchschnittlich 6 Prozent gestiegen. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten weiterhin zu.

Mieten stiegen trotz Mietpreisbremse

Seit der ersten Analyse von JLL im Jahr 2004 liegt die Mietpreissteigerung in den acht untersuchten Städten zwischen 21 Prozent in Köln und 59 Prozent in Berlin. Preistreibend waren vor allem der Neubau und die Steigerungsraten für Bestandsmieten von bis zu 7 Prozent. Den größten Anstieg bei den angebotenen Mietpreisen verzeichnete Düsseldorf. Gegenüber den ersten sechs Monaten des Vorjahreszeitraum stiegen die Mieten in der Rheinmetropole um rund 8 Prozent. Trotz Mietpreisbremse legten die Preise auch in den anderen Städten um durchschnittlich 4 bis 7 Prozent zu. In einigen Regionen stiegen die Mieten auf Grund der erhöhten Nachfrage sogar noch.

Bestandswohnungen bei Käufern immer beliebter

Die Preisspirale für Eigentumswohnungen dreht sich ebenfalls weiter nach oben. Insbesondere die anhaltend günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und ein Angebot unterhalb der Nachfrage ließen die Preise wieder wie in den „Boomjahren“ 2012 und 2013 in die Höhe klettern. Das Maklerhaus JLL beobachtete in sechs der untersuchten Städte eine höhere Preissteigerungsrate für Bestandswohnungen als für neu errichtete Wohnungen. Auf Grund der hohen Preise für Neubauten interessieren sich immer mehr Käufer für Bestandsobjekte, so dass auch hier die Preise zunehmend anziehen. Die höchsten Zuwächse verzeichneten im ersten Halbjahr 2016 Leipzig, Stuttgart und München.

Die bayerische Hauptstadt bleibt sowohl für Mieter als auch Käufer das teuerste Pflaster. Die Mieten legten um 6,2 Prozent auf 16,90 Euro pro Quadratmeter zu. Kaufinteressenten zahlen in der Isarmetropole durchschnittlich 6.490 Euro pro Quadratmeter.

Angesichts des akuten Wohnraummangels in der Hauptstadt regierte der Berliner Senat und verabschiedete das sog. Zweckentfremdungsgesetz. Seit Mai dürfen Ferienwohnungen endgültig nicht mehr gewerblich angeboten werden. Eigentümer, die dennoch an Touristen vermieten, riskieren Bußgelder bis zu 100.000 Euro. Das Gesetz sorgte für großen Unmut und zog einige gerichtliche Auseinandersetzungen nach sich. Das Berliner Verwaltungsgericht urteilte nun, dass Zweitwohnungen als Ferienwohnungen vermietet werden dürfen.

Die Kläger leben Dänemark, Italien und Rostock und besitzen Zweitwohnungen in den Berliner Bezirken Friedrichshain und Pankow, die sie nur als Ferienwohnungen vermieten, wenn sie nicht selbst darin wohnen. Die Bezirksämter lehnten dies ab und erteilten keine Genehmigung. Die Kläger erhielten Recht. Das Berliner Verwaltungsgericht urteilte, dass in diesen Fällen die schutzwürdigen privaten Interessen vor dem öffentlichen Interesse der Erhaltung des Wohnraums stünden. Durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer tritt der Wohnraumverlust gerade nicht ein, da die Zweitwohnung ohnehin nicht als reguläre Wohnung vermietet werden würde. Dies habe keine Auswirkung auf die Wohnraumversorgung der Bevölkerung. Das Gericht sah auch keine Anhaltspunkte für missbräuchlich innegehaltene Zweitwohnungen.

Das Zweckentfremdungsverbot bleibt also ein Zankapfel. Das Verwaltungsgericht hat nach eigenen Angaben bereits rund 100 Fälle entschieden, über 120 Verfahren sind noch offen. Auch die Auswirkungen dieses neuen Urteils sind noch völlig unklar. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Der Fachkräftemangel schlägt sich auch in der Immobilienverwalterbranche  nieder. Laut aktuellem Branchenbarometer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) erwarten 80 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen einen Fachkräftemangel. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Oftmals fehlt den Bewerbern die notwendige Qualifikation oder es finden sich zu wenig Aspiranten für offene Stellen. Immer mehr Unternehmen investieren daher in die Ausbildung. 2015 beschäftigten 32 Prozent der befragten Unternehmen Auszubildende. Damit liegt die Verwalterbranche über dem bundesweiten Schnitt.

Verwalterbranche findet kein Fachpersonal

„Die Suche nach gut qualifiziertem Fachpersonal ist eine der größten Herausforderungen für unsere Branche“, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer des DDIV. „Die Immobilienverwalterpraxis wird immer komplexer und das Tempo zieht weiterhin an. WEG-Verwalter beispielsweise müssen nicht nur betriebswirtschaftliches Wissen, sondern auch technische und rechtliche Grundkenntnisse mitbringen. Neue oder novellierte Gesetze erweitern das Aufgabenspektrum zusätzlich“, ergänzt Kaßler. So beklagen 83 Prozent der befragten Unternehmen, dass Bewerber nicht ausreichend ausgebildet und qualifiziert sind. Große Unternehmen, die mehr als 3.000 Wohneinheiten verwalten, geben außerdem an, dass sich nicht genügend Bewerber auf Stellenausschreibungen melden – obwohl rund 51 Prozent der großen Verwaltungen Fachpersonal suchen.

Zahl der Ausbildungsbetriebe steigt

Der sich abzeichnende Fachkräftemangel erhöht die Bedeutung der Ausbildungsbetriebe. Rund 32 Prozent der im Branchenbarometer befragten Verwaltungen bildeten im Jahr 2015 neue Fachkräfte aus. Bei kleinen Unternehmen, mit 400 bis 999 Wohneinheiten, verdoppelte sich die Zahl der Ausbildungsbetriebe von 11 auf knapp 24 Prozent. „Die Verwalterbranche liegt damit über dem bundesweiten Schnitt von 20,7 Prozent. Das verdeutlicht: eine Ausbildung in der Immobilienverwaltung wird für Schulabsolventen immer attraktiver“, berichtet Kaßler weiter. Gefragt ist vor allem der Beruf der Immobilienkauffrau bzw. des Immobilienkaufmannes. Durchschnittlich 91 Prozent der im 4. DDIV-Branchenbarometer befragten Unternehmen bilden in diesem Beruf aus.

Teilnahme am Fachprogramm des 24. Deutschen Verwaltertags ist für Azubis kostenfrei

Der Spitzenverband der Deutschen Immobilienverwalter lädt auch in diesem Jahr wieder zum Deutschen Verwaltertag nach Berlin. Am 15. und 16. September 2016 trifft sich das „Who is Who“ der Branche im Berliner Hotel InterContinental. Im Zentrum der Debatte steht in diesem Jahr die Frage: Brauchen wir eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes? Abgerundet wird der Fachkongress wieder von abwechslungsreichen und praxisnahen Fachforen. Für Auszubildende ist die Teilnahme am Fachprogramm kostenfrei. Alle Informationen zum 24. Deutschen Verwaltertag und das vollständige Programm stehen unter www.ddiv.de/verwaltertag zur Verfügung.

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