etg24 wird zum 1. Januar 2019 neuer Premiumpartner des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Durch die Kooperation erweitert der Spitzenverband sein Netzwerk um einen weiteren innovativen Dienstleister, der Immobilienverwaltungen auf dem Weg in die digitale Transformation begleitet.

„Immobilienverwaltungen, die die Vorteile der Digitalisierung nutzen, sparen Zeit, verbessern die Servicequalität und erhöhen die Kundenzufriedenheit. Mit etg24 haben wir einen weiteren innovativen Partner gewonnen, der die Anforderungen an die Tätigkeit auch aus eigener Erfahrung kennt”, erläutert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler die Gründe für die Partnerschaft.

Bernhard Preißer, Geschäftsführer von etg24 und langjähriger Immobilienverwalter, ergänzt: „Für professionelle Immobilienverwaltungen führt kein Weg am DDIV und seinem Partnernetzwerk vorbei. Wir freuen uns daher sehr, gemeinsam mit dem Branchenverband innovative Produkte zu entwickeln, die den Unternehmen den Weg in die Immobilienverwaltung 4.0 ebnen.”

Mit etg24 bieten Immobilienverwaltungen ihren Kunden einen modernen, schnellen und kostensparenden Service – von der Bereitstellung von Dokumenten und Meldungen bis hin zum transparenten Abbilden von Vorgängen. Die Software vernetzt Eigentümer, Mieter, Immobilienverwaltungen sowie deren Dienstleister und optimiert die Kommunikation.

Nach Willen des Bundestagsausschusses für Bau, Wohnen und Stadtentwicklung soll die Bundesregierung weitere Vorhaben in der Wohnungspolitik zeitnah auf den Weg bringen. Zu diesem Zweck hat der Ausschuss jüngst weitere Maßnahmen beschlossen.

Für das Baukindergeld stehen in dieser Legislaturperiode 2,7 Milliarden Euro zur Verfügung. Künftig soll die Förderung auch für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen geöffnet werden, sofern die Genossenschaftswohnung selbst genutzt wird.

Darüber hinaus soll ein KfW-Bürgschaftsprogramm auf den Weg gebracht werden für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums (Bestand und Neubau) und für den Neubau von kommunalen und kirchlichen Mietwohnungen sowie Genossenschaftswohnungen. Dieses Programm können auch nicht gewinnorientierte Initiativen und Stiftungen nutzen. Zudem soll der Gesetzentwurf zur Reform des Wohngeldes auf das erste Halbjahr 2019 vorgezogen werden. Die Koalitionäre einigten sich darauf, die Leistung und die Reichweite des Wohngeldes ab 2020 zu stärken, damit mehr Haushalte von der Förderung profitieren. Zuletzt war die Zahl der Empfänger auf 592.000 gesunken, was eine Reform dringend erforderlich mache.

Die Kosten für die Beglaubigung einer Verwalterzustimmung müssen Notare grundsätzlich beim Verwalter oder bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erheben – nicht beim Veräußerer oder Erwerber. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Kostenübernahme eindeutig festgelegt ist.

Gemäß §12 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig wird der amtierende Verwalter als Dritter in diesem Sinne bestimmt. Seine Zustimmungserklärung ist für den Grundbuchvollzug öffentlich zu beglaubigen.

Für die Beglaubigung fällt eine Gebühr zwischen 20 und 70 Euro an. Dabei sollte der Entwurf der Zustimmungserklärung möglichst vom selben Notar erstellt werden, der auch den Kaufvertrag beurkundet hat – auch wenn die Zustimmungserklärung von einem anderen Notar beglaubigt wird. Denn unter dieser Voraussetzung ist die Erstellung nicht mit  zusätzlichen Kosten verbunden. Zusätzlich zu Beglaubigungsgebühr und Auslagen fällt beim beglaubigenden Notar eine Gebühr in Höhe von 20 Euro an für die Übermittlung der Zustimmungserklärung an den beurkundenden Notar.

Die Beglaubigungsgebühr muss dabei grundsätzlich der Verwalter tragen, der den Notar mit der Beglaubigung seiner Unterschrift beauftragt hat. Zu dieser Einschätzung kam jüngst die 119. Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer. Allerdings steht es dem Verwalter regelmäßig zu, sich den Betrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erstatten zu lassen. Der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft bleibt auch dann Schuldner, wenn der Erwerber im Kaufvertrag zustimmt, alle mit dem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten zu übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn er vertraglich ausdrücklich zustimmt, die Kosten für die Beglaubigung der Verwalterzustimmung zu übernehmen.

Die Bundesnotarkammer begründet ihre Einschätzung damit, dass die Notarkosten nur auf Basis einer vom Notar unterschriebenen Rechnung eingefordert werden dürfen. „Vorgehensweisen, die darauf angelegt sind, die Kosten für die Beglaubigung der Zustimmungserklärung beim Erwerber beizutreiben, obwohl dieser nicht Kostenschuldner der Beglaubigungskosten ist, begründen vor diesem Hintergrund grundsätzlich den Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit und sind daher als berufsrechtlich unzulässig einzustufen.” Zudem darf der beurkundende Notar nicht die Rechnung des beglaubigenden Notars zur Zahlung an den Erwerber weiterleiten. „Ob und inwieweit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Beglaubigungskosten ein Erstattungsanspruch gegen den Veräußerer bzw. den Erwerber zusteht, ist insoweit unbeachtlich”, heißt es bei der Bundesnotarkammer.

Als „Bürokratiemonster” und „Kostentreiber” wurde der Reformvorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zuletzt bezeichnet. Sein Konzept bezieht neben Wohn- und Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Baujahr der Wohnung auch die Nettokaltmiete in die Berechnung ein. Nun gab der Deutsche Städtetag Entwarnung. Die Kommunen wollen verantwortlich mit der neuen Steuer umgehen und die Hebesätze anpassen, falls Mehrbelastungen drohen, so der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages.

Scholz‘ Konzept sorgte zuletzt für Diskussionsstoff. Denn die Belastung in den ohnehin unter hohen Wohnkosten leidenden Großstädten könnte deutlich ansteigen. Medienberichten zufolge wäre in den Metropolen eine Erhöhung der Grundsteuer um durchschnittlich 22 Prozent möglich. Berlin könnte mit der Grundsteuer sogar 64 Prozent mehr einnehmen als bisher – sofern die Hauptstadt nicht den Hebesatz senkt. Scholz ist überzeugt, dass die Kommunen „überall in Deutschland“ gegebenenfalls die Hebesätze absenken werden, um Mehrbelastungen zu verhindern. Berlins Finanzsenator habe dies bereits fest zugesagt. Zudem brachte Scholz eine Kappungsgrenze für Metropolen ins Spiel, um extreme Kostensteigerungen zu vermeiden.

Städte und Kommen wollen sich nicht auf Kosten anderer sanieren

„Für die Städte ist klar: Die Reform der Grundsteuer soll nicht zu Lasten der Bürger gehen. Die Städte werden ihre Hebesätze anpassen, falls Mehrbelastungen drohen”, sagte Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages der FAZ. Das bisherige Grundsteueraufkommen von 14 Milliarden Euro solle beibehalten werden. Dennoch schließt Dedy mögliche individuelle Mehrbelastungen nicht aus: „Bei der Reform lässt sich allerdings nicht vermeiden, dass es innerhalb der Städte Verschiebungen geben wird und der einzelne Steuerbescheid etwas niedriger oder höher ausfällt.”

Die Bundesregierung will sich noch im Januar mit den Bundesländern auf ein Reformmodell der Grundsteuer einigen. Das Bundesverfassungsgericht stufte die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer im April 2018 als verfassungswidrig ein (der » DDIV berichtete…). Bis Ende 2019 soll sich die Politik auf eine Neuregelung einigen, die bis Ende 2024 in Kraft treten soll.

Der Wohnungsmangel lässt die Miet- und Kaufpreise vor allem in den Ballungsräumen ansteigen. Die FDP-Fraktion im Deutschen Bundestag möchte dem hohen Wohnungsbedarf mit dem Ausbau von Dachgeschossen entgegenkommen. Sie ruft die Regierungskoalition daher zu einer „umfassenden Dach-Offensive” (BT-Drs.: 19/6219) auf.

Eine Studie der TU Darmstadt bezifferte das Potenzial von Dachaufstockungen auf 1,1 Millionen Wohnungen mit rund 84 Millionen Quadratmetern zusätzlicher Wohnfläche. Bezieht man Gebäude, die vor 1950 erbaut wurden und im Besitz von Wohnungseigentümergemeinschaften sind, mit ein, liegt das Potenzial sogar bei 1,5 Millionen Wohnungen. Wie die FDP in ihrem Antrag ausführt, könnten mit Dachaufstockungen theoretisch die Neubauziele der Bundesregierung erreicht werden. Dieses Potenzial bleibe bisher allerdings ungenutzt. Grund dafür seien vor allem starre gesetzliche Vorgaben und strenge Auflagen.

Hemmnisse für Dachausbauten und -aufstockungen abbauen

Die FDP-Fraktion verweist in ihrem Antrag auf das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), das acht Hindernisse für den Dachausbau identifizierte und damit die engen rechtlichen Vorgaben bemängelte: Stellplatzpflicht, Schaffen von Ausgleichsmaßnahmen, Einhalten von Abstandsflächen, erhöhte Anforderungen durch Änderungen der Gebäudeklasse, Wegfall des Bestandsschutzes, Einhalten der Energieeinsparverordnung für Neubauten, Pflicht zum Einbau eines Aufzuges und die Nutzung von Ermessensspielräumen.

Die Abgeordneten fordern die Bundesregierung auf, die rechtlichen Hemmnisse zu beseitigen. Dazu soll ein Gesamtpaket Dachausbau vorgelegt werden, in dem die Anpassung von Gesetzen und Verordnungen auf bundesrechtlicher Ebene initiiert und vorangetrieben werden. Dabei sollen auch die Landesbauordnungen auf den Prüfstand. Die FDP plädiert dafür, dass Ausbauten genehmigungsfrei sind, sofern keine statischen oder konstruktiven Aspekte dagegen sprechen und Fluchtmöglichkeiten eingehalten werden. Die zulässige Geschossflächenzahl für Dachausbauten und -aufstockungen soll überschritten werden dürfen, ohne dass sogenannte Ausgleichsmaßnahmen ergriffen werden müssen. Zudem sollte der potenzielle Wohnraum nicht durch überhöhte energetische Anforderungen unwirtschaftlich gemacht werden. Die FDP regt außerdem an, Ausnahmen für den verpflichtenden Einbau von Aufzügen und die Stellplatzverordnung zu schaffen und bei Kommunen sowie Aufsichtsbehörden aktiv dafür zu werben, dass Spielräume bei der Genehmigungspraxis genutzt werden. Abschließend schlagen die Abgeordneten ein KfW-Förderprogramm zum Dachausbau vor, das mit bereits bestehenden kombiniert werden kann.