Ist eine Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter nur dann die Miete mindern, wenn die Differenz mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche beträgt. Dies soll sich nun ändern. Die Große Koalition bereitet Änderungen an der gängigen Zehn-Prozent-Klausel vor, die 2004 in einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes (BGH) beschlossen wurde.

Die Änderungen hatte Dirk Wiese (SPD) im ZDF-Magazin "Frontal21" öffentlich angekündigt. Verbraucherverbände kritisieren die Zehn-Prozent-Klausel bereits seit langem, da sich die Abweichungen bei der Wohnfläche neben der höheren Miete auch auf Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen auswirken. Wie hoch die Toleranzgrenze mit der neuen Regelung sein wird, steht derzeit noch nicht fest. Eine Fünf-Prozent-Klausel scheint nach Aussage des SPD-Politikers realistisch.

Die Anpassung der Wohnflächenklausel ist Bestandteil des Koalitionsvertrages zwischen Union und SPD. Die Parteien hatten sich darin geeinigt, „dass nur die tatsächliche Wohn- beziehungsweise Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche, zum Beispiel für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann." Ein entsprechender Gesetzesentwurf wird bereits für Anfang nächsten Jahres erwartet.

Im Rahmen des 23. Deutschen Verwaltertages wurde die Apropos Service GmbH & Co.KG aus Dirmstein mit dem zweiten Platz beim Wettbewerb „Immobilienverwaltung des Jahres 2015“ geehrt. Nun hat der Geschäftsführer Markus Herrmann der DDIVnewsletter-Redaktion persönlich Rede und Antwort gestanden.

DDIVnewsletter-Redaktion: Herr Herrmann, Sie haben mit Ihrem Unternehmen, der Apropos Service GmbH & Co.KG, den zweiten Platz beim diesjährigen Wettbewerb „Immobilienverwalter des Jahres" belegt. Was haben Sie nach der Preisverleihung, bzw. nach dem 23. Deutschen Verwaltertag gemacht?

Markus Herrmann: Erst einmal haben wir mit unseren Kollegen gefeiert. Nach der Heimreise habe ich den Preis an unsere Mitarbeiter weitergegeben, die sich auch alle riesig darüber gefreut haben.

DDIVnewsletter-Redaktion: Wo haben Sie ihren Pokal platziert?

Markus Herrmann: Der Pokal steht zentral in unserem Besprechungsraum, so dass dieser für alle gut sichtbar ist und wir täglich an diese Auszeichnung erinnert werden.

DDIVnewsletter-Redaktion: Was hat Sie motiviert, sich für diesen Titel zu bewerben?

Markus Herrmann: Das Thema „Kundenbindung und Neukundengewinnung" hat mich sehr gereizt. Wir versuchen selbst in unserem oft turbulenten Alltag unsere Leistungen für unsere Kunden weiter zu optimieren und sprichwörtlich über den Tellerrand zu schauen. Nur so können wir unseren Service kontinuierlich verbessern. Und wir wissen, nur mit einer qualitativ hochwertigen Verwaltungsleistung können wir unsere Kunden langfristig an uns binden.

DDIVnewsletter-Redaktion: Was ist das Besondere an Ihrem Unternehmen?

Markus Herrmann: Ich denke, dass wir, obwohl wir mittlerweile zu den größeren Verwaltern in unserer Region gehören, immer noch authentisch bei unseren Eigentümern auftreten und uns auch um ihre Probleme persönlich und unkompliziert kümmern. Viele Eigentümer haben diesen Wachstumsprozess begleitet, sind also mit uns gewachsen, das verbindet.

DDIVnewsletter-Redaktion: Es ist nun gut ein Monat vergangen, seit Sie im Rahmen des 23. Deutschen Verwaltertages in Berlin geehrt wurden. Hat sich seit der „Silbermedaille" schon etwas verändert?

Markus Herrmann: Durch unsere unterschiedlichen Kommunikationsplattformen, wie beispielsweise unseren Webauftritt aber auch Facebook, hat sich die Auszeichnung natürlich sehr schnell verbreitet. So haben uns viele Glückwünsche aus allen Bereichen erreicht – online und offline. Darüber haben wir uns natürlich sehr gefreut.

DDIVnewsletter-Redaktion: Wie werden Sie, wie wird Ihr Unternehmen jetzt wahrgenommen?

Markus Herrmann: Ich denke, an der Wahrnehmung hat sich nicht viel verändert, da wir auch schon vor der Preisverleihung als zuverlässiger Partner empfunden wurden.

DDIVnewsletter-Redaktion: Hat sich die Auszeichnung auf Ihr Unternehmen ausgewirkt?

Markus Herrmann: Sicherlich, unserem Team wurde erst jetzt wirklich bewusst, dass wir in unserer kleinen Gemeinde Dirmstein das Rad recht gut drehen und dies durch die bundesweite Auszeichnung anerkannt worden ist.

DDIVnewsletter-Redaktion: Nutzen Sie den 2. Platz offensiv für Marketingzwecke?

Markus Herrmann: Durch unsere Platzierung wurde die Tagespresse auf uns aufmerksam und hat uns in einem sehr schönen Bericht dargestellt und gewürdigt. Selbstverständlich haben wir die Preisverleihung auch auf unserer Homepage und auf Facebook präsentiert. Mittlerweile gibt es sogar ein Video über die Preisträger des Jahres 2015. Wir haben es unseren Kunden weitergeleitet und auch auf unsere Website integriert.

DDIVnewsletter-Redaktion: Gab es schon Anfragen von potentiellen Neukunden, die sich auf Ihre Auszeichnung zurückführen lassen?

Markus Herrmann: Die Anfragen haben sich schon erhöht, jedoch wählen wir mit Bedacht neue Liegenschaften aus, um keinen Qualitätsverlust bei unseren Bestandskunden zu erleiden. Aber natürlich freuen wir uns über diesen enormen Zuspruch.

DDIVnewsletter-Redaktion: Herr Herrmann, Sie haben im Jahr 2013 den dritten Platz belegt und in diesem Jahr den zweiten. Kann der DDIV mit einer erneuten Bewerbung von Ihnen rechnen?

Markus Herrmann: Ich wusste, dass Sie diese Frage stellen werden. Reizvoll ist es sicherlich die Serie zu vervollständigen, nur der Markt schläft nicht und unsere Mitbewerber werden natürlich immer innovativer. Dies begrüße ich natürlich sehr, da hierdurch die Marktstellung des Immobilienverwalters endlich die Anerkennung erhält, die er verdient hat. Schlussendlich gewinnt beim Wettbewerb „Immobilienverwalter des Jahres" immer der Eigentümer – schließlich profitiert er von den Innovationen der Branche.

Warten wir mal auf das nächste Ausschreibungsthema. Ideen, die noch nicht am Markt platziert sind, habe ich einige. Frei nach unserem Kaiser Franz: Schauen wir mal!

DDIVnewsletter-Redaktion: Lieber Herr Herrmann, vielen Dank für das Gespräch!

Trotz der bevorstehenden Folgen des demografischen Wandels fehlt es in Deutschland an seniorengerechten Wohnungen. Diese Aussage ist nicht neu, wird aber nun auch von der Zielgruppe selbst eingeräumt, wie eine aktuelle Umfrage der TAG Immobilien AG und der TU Darmstadt ergab. Demnach sagen 48 Prozent der Befragten, dass sich der Hauseigentümer nicht ausreichend für die Barrierefreiheit einsetzt. Sogar jeder zweite bemängelt das Fehlen eines Fahrstuhles.

Aktuell gibt es in der Bundesrepublik rund 11 Millionen Seniorenhaushalte, von denen lediglich fünf Prozent als barrierefrei gelten. Um den zukünftigen Herausforderungen gerecht zu werden, müsse sich diese Quote deutlich ändern, so die Macher der Studie. Schließlich könne mit altersgerechtem Wohnraum und einem langen Verbleib in den eigenen Wänden dem drohenden Pflegenotstand aktiv entgegengewirkt werden. Neben Anpassungen baulicher Art vermissten die befragten Senioren auch spezielle Serviceangebote wie beispielsweise betreute Einkaufsfahrten. Auch spezielle Freizeitangebote werden gewünscht.

Barrierefreiheit bisher kaum ein Thema in WEG

In Eigentümergemeinschaften spielt altersgerechter Umbau bis heute kaum eine Rolle. Das ergab eine gemeinsame Befragung von Immobilienverwaltern des DDIV und der KfW. Demnach sehen 94 Prozent der Verwalter bisher im altersgerechten Wohnen keine Motivation für Eigentümer, Modernisierungen oder Umbauten in ihrem Eigentum vorzunehmen. Gleichzeitig müssen auch im Gemeinschaftseigentum, wie Eingangsbereich und Treppenhaus, Barrieren reduziert werden. Hier nimmt der Verwalter eine Schlüsselposition ein. Seine Aufgabe ist es nämlich, Wohnungseigentümer von der Dringlichkeit des altersgerechten Umbaus zu überzeugen und über die Möglichkeiten von baulichen Anpassungen aufzuklären.

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Die Blätter fallen und die ersten Stürme haben sich angesagt: Der Herbst ist da! Was eben noch kunterbunt und wunderschön an den Bäumen hing, sorgt mehr und mehr für eine gefährliche Rutschpartie auf den Fußwegen – Herbstlaub!

Was Wohnungseigentümer und Hausbesitzer hier beachten müssen, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) übersichtlich zusammengetragen:

Nicht jeden freut das bunte Herbstlaub – kein Wunder, schließlich bedeutet es eine Menge Mehrarbeit für Grundstück- und Wohnungseigentümer, denn sie sind für die gefahrlose Nutzung Ihres Grundstückes und anliegender Gehwege verantwortlich. Man sollte also stets darauf achten, dass Mieter und Passanten alle Wege nutzen können und keine Schlitterpartie bevorsteht. Das gilt oft auch, wenn angrenzende städtische Bäume ihr Laub verlieren. Denn viele Städte und Gemeinden haben die Kehrpflichten auf den benachbarten Grundstückseigentümer übertragen. Wie die Gemeinden es damit halten, kann in der betreffenden Satzung eingesehen werden. Wie diese genau ausgestaltet ist, unterscheidet sich von Ort zu Ort stark.

Mancherorts sind Wohnungs- und Grundeigentümer lediglich dazu verpflichtet, Laub und Baumabwürfe wie Kastanien oder Eicheln zusammenzukehren, damit Straßenrinnen und Gullys nicht verunreinigt werden. Andere Gemeinden hingegen verpflichten Eigentümer auch zur Entsorgung des Laubs. In jedem Fall ist es Sache des Grundeigentümers, Gehwege in begehbarem Zustand zu halten. Wie dies individuell geregelt ist, darüber informiert im Zweifelsfall die Gemeindeverwaltung.

Zudem sollten Eigentümer Grundstück und Gebäude regelmäßig begutachten. Sind vom letzten Herbststurm eventuell Dachziegel locker oder droht ein abgestorbener Ast eines Baumes abzubrechen, so ist der Eigentümer in der Pflicht. Er haftet nämlich sowohl für Sach- als auch Personenschäden. Doch auch Passanten und Anwohner haben einiges zu beachten: So müssen sie beim Begehen von Fußwegen Vorsicht walten lassen. Gerade, wenn sie zur frühen Morgenstunde oder nachts unterwegs sind. Die vorgeschriebenen Räumungszeiten liegen zwischen sieben Uhr morgens und 20 Uhr abends. Wer außerhalb dieses Zeitraumes spazieren geht, darf sich auf geräumte Fußgängerwege nicht verlassen.

Eigentümer haben selbstverständlich die Möglichkeit, die Laubbeseitigungsarbeiten zu delegieren. Mit den richtigen Vertragsklauseln kann die Räumungspflicht beispielsweise auf einen oder mehrere Mieter übertragen werden. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) weist ausdrücklich darauf hin, den mit dieser Aufgabe betrauten Mieter regelmäßig auf „Tauglichkeit" zu prüfen. Ist dieser beispielsweise aufgrund seines Alters nicht in der Lage zur Räumung und resultiert daraus die Schädigung einer Person, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schadenersatz verpflichtet.

Selbstverständlich kann die Kehrpflicht auch einem Dienstleister übertragen werden. Doch auch hier bleibt die Verantwortung für die Verkehrssicherheit beim Eigentümer, bzw. bei der Eigentümergemeinschaft.

Wenn all dies beachtet wird, können auch die schönen Seiten des Herbstes ungestört genossen werden.

Wie das Oberlandesgericht Hamm kürzlich entschied, haben Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, das vollständige Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers einzusehen. Bei Wohngeldrückständen ist lediglich der Verwalter befugt, Einsicht in das entsprechende Grundbuch zu nehmen. Die für eine Beschlussfassung zur Anspruchdurchsetzung nötigen Informationen darf er allerdings den anderen Wohnungseigentümern übermitteln.

Der Hintergrund:

Ein Wohnungseigentümer verlangt Einsicht in das Grundbuch eines Miteigentümers. Grund dafür war ein Rückstand der Wohngeldzahlungen. Der Anfrage gab das Grundbuchamt nicht statt.

Die Entscheidung:

Das OLG Hamm hat dies in seinem Beschluss vom 17. Juni 2015 bestätigt.
Gemäß § 12 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dies besteht, wenn ein Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen.

Dieser allgemeine Grundsatz findet auch auf Sondereigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung, soweit diese Einsicht in die Grundbücher anderer Sondereigentumseinheiten begehren. Zu prüfen ist daher stets, ob ein solches sachliches Interesse schlüssig dargelegt ist.

Die Stellung als Miteigentümer allein begründet kein volles Einsichtsrecht. Bei entsprechendem Informationsbedarf kann sich hieraus allenfalls ein Anspruch auf Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuchs ergeben.

Die Einsicht in die Abteilungen II und III des Grundbuchs offenbart hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse des fremden Sondereigentums und in Grenzen die wirtschaftlichen Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers.

Zwar kann bei Wohngeldrückständen die Kenntnis der Eintragungen in Abteilung II und III für den einzelnen Eigentümer als Grundlage seines Verhaltens in der Eigentümerversammlung von Interesse sein. Bei der gebotenen Abwägung zwischen diesem Informationsbedürfnis und dem informationellen Selbstbestimmungsrecht des Schuldners ist jedoch auch zu fragen, ob der einzelne Miteigentümer auf die Grundbucheinsicht angewiesen ist, um die relevanten Informationen zu erlangen. Dies ist im Regelfall zu verneinen.

Einsichtsrecht und Pflichten des Verwalters:

Wenn Hausgeldrückstände bestehen, zählt es zu den Aufgaben des Verwalters, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen. Der Verwalter muss daher, wenn Rückstände auflaufen und er durch die Gemeinschaftsordnung nicht allgemein ermächtigt ist, derartige Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, auf eine Entscheidung der Eigentümer über die gerichtliche Geltendmachung dringen. In beiden Alternativen stellt sich unter dem Gesichtspunkt einer effektiven Anspruchsverfolgung auch die Frage nach den (Vor-) Belastungen der Sondereigentumseinheit(en) des Schuldners. Dementsprechend ist dem Verwalter in einer solchen Situation ein Einsichtsrecht nach § 12 Abs.1 GBO zuzubilligen, da er zur Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft dann auf die Grundbucheinsicht angewiesen ist. Die Eigentümer können die notwendigen Informationen zum Grundbuchinhalt, die sie möglicherweise vor einer Beschlussfassung brauchen, dann vom Verwalter bekommen.

Ein individuelles Einsichtsrecht einzelner Miteigentümer würde voraussetzen, dass der Informationsfluss über den Verwalter nicht umsetzbar oder unzumutbar ist, etwa weil der Verwalter sich weigert, hieran mitzuwirken.

(OLG Hamm, Beschluss v. 17.6.2015, 15 W 210/14)