Die Bundeshauptstadt „boomt” und damit auch der Wohnungsmarkt in der Region. Die Mieten explodieren, gleichzeitig werden immer mehr Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Seit Inkrafttreten des sog. „Milieuschutzgesetzes” 2015 wurden mehr als 7.000 Wohnungen zu Eigentum. 

Von 2011 bis 2016 wurden insgesamt 62.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dies geht aus einer Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine Anfrage der Fraktion Die Linke hervor. Auch die sog. Milieuschutzverordnung, die in einigen sozialen Erhaltungsgebieten greift und die Verdrängung alter Mieter abbremsen soll, konnte diesem Trend wenig entgegen setzen. Nur für 622 Wohnungen untersagten die zuständigen Behörden die angefragte Umwandlung. „Umwandlungsspitzenreiter” sind demnach die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow. Hier wurden mehr als 25.000 Wohnungen zu Eigentum. In Marzahn-Hellersdorf dagegen nur 82.

Von den insgesamt rund 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin waren 2015 1,12 Million in der Hand privater Eigentümer. 1,6 Millionen Wohnungen waren Mietobjekte.

Die Mietpreisbremse ist umstritten. Auch die künftigen Koalitionäre aus CDU/CSU, FDP und Grüne debattieren darüber. Doch während sich die Grünen für eine Verschärfung der Bremse aussprechen, strebt die Union ein „stilles“ Auslaufen des Instruments bis 2020 an.

Nach Angaben der Stuttgarter Nachrichten gehe die Union von einer „stillen Beerdigung der Mietpreisbremse“ im Jahr 2020 aus. Dies gehe auf eine Aussage des Nürtinger CDU-Bundestagsabgeordneten Michael Hennrich zurück. Wichtiger als staatliche Eingriffe dieser Art sei es demnach, den Wohnungsbau endlich anzukurbeln. 

Kritik kommt vom Deutschen Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund zeigte sich angesichts dieser Tendenzen tief besorgt und kritisierte, dass die Unionsparteien u. a. mit einer Vielzahl von Ausnahmeregelungen, etwa für Neubauten oder Modernisierungen, die Wirkung der Bremse „torpedierten“. Nur mit einer Verschärfung der Bremse sei ihre Wirkung auch zu entfalten, so der Mieterbund.

Knapp einen Monat nach dem das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter und Makler die letzte Hürde im Bundesrat nahm, folgte heute die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt.

Nachdem das Gesetz am 22. September 2017 den Bundesrat passierte, wurde es der Bundesregierung zur Gegenzeichnung vorgelegt und anschließend durch den Bundespräsidenten ausgefertigt. Mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt ist nun auch das offizielle Inkrafttreten der einzelnen Passagen des Gesetzes geregelt.

So ist das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie ab dem morgigen Tage berechtigt, die entsprechende Verordnung auszuarbeiten. Darin sollen die Einzelheiten der Weiterbildungs- und Informationsverpflichtung wie auch der Berufshaftpflichtversicherung geregelt werden. Der Rest des Gesetzes tritt demnach am 1. August 2018 in Kraft. Dazu gehören neben den Voraussetzungen für Erlaubniserteilung auch die Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren sowie eine Informationspflicht über Qualifikation und Weiterbildung des Verwalters gegenüber dem Verbraucher. Die erforderlichen Erlaubnisvoraussetzungen sind geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit sowie eine Berufshaftpflichtversicherung. Die Erlaubnispflicht bezieht sich dabei auf Wohnimmobilienverwalterinnen und -verwalter, was sowohl die Wohnungseigentums- als auch die Mietverwaltung umfasst.

Der Übergangszeitraum, in dem die bisher tätigen Wohnimmobilienverwalterinnen und -verwalter ihre Erlaubnis beantragen können, erstreckt sich bis zum 1. März 2019. Der Nachweis abgelegter Weiterbildungen ist für bereits heute tätige Gewerbetreibende sowie Objektbetreuer erstmals am 31. Januar 2020 fällig.

Gemeinsam mit der KfW und der NBank veranstalteten der VDIV Niedersachsen-Bremen und der DDIV daher in der vergangenen Woche ein Fachforum zur energetischen Sanierung in WEG in Hannover. Knapp 100 Immobilienverwalter aus ganz Niedersachsen nutzten das Angebot zur Information und zum Austausch untereinander.  

Michael Kiesewetter, Vorstandsvorsitzenden der NBank, und Dr. Burkhard Touché, Abteilungsdirektor der KfW, unterstrichen in ihrer Begrüßung die Relevanz des Themas und appellierten an die Teilnehmer, das Thema in ihren WEG aktiv anzugehen. Nach dem Einstiegsvortrag, in dem Tilman Müller vom DDIV die besondere Rolle des Verwalters im Spannungsfeld von Eigentümern, WEG und politischen wie gesetzlichen Rahmenbedingungen aufzeigte, klärte Fachanwalt Dr. Andreas Ott die Teilnehmer über rechtssichere Beschlüsse rund um die Sanierung auf. Anhand juristischer Fälle erläuterte er unter anderem die Unterschiede zwischen Instandhaltung, modernisierender Instandsetzung, baulicher Veränderung und Modernisierung sowie deren Konsequenzen für die Beschlussfassung. Dabei gab er wertvolle Tipps zum Umgang mit Beschlussvorlagen und zur Umsetzung von Beschlüssen.

Einbindung von Energieberatern ist wichtig

Wenn ein Beschluss zur Sanierung zu Stande kommt, sollten WEG und Immobilienverwalter unbedingt auf einen Energieberater zurückgreifen. Denn dieser analysiert die Einsparpotentiale und berät im besten Fall über potentielle Fördermöglichkeiten. Ein neues Instrument hierfür ist der individuelle Sanierungsfahrplan für Wohngebäude (iSFP), den Katharina Bensmann von der Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) vorstellte. In diesem wurden nun bundesweit einheitliche Standards für die Energieberatung definiert. Damit lassen sich Sanierungsmaßnahmen und Einsparungspotentiale sowohl für Eigentümer als auch für Finanzgeber übersichtlich darstellen. Aktuell ist der Sanierungsfahrplan nur für Ein- und Zweifamilienhäuser konzipiert. Da dieser jedoch langfristig auch auf Mehrfamilienhäuser übertragen werden soll, wurde im Anschluss anregend diskutiert, welche Instrumente auch für WEG Mehrwerte bereithalten können.

Knackpunkt Finanzierung

Nach der Mittagspause stellten KfW und NBank ihre Angebote und Neuerungen für WEG vor. Dabei stellte sich heraus, dass die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen häufig der entscheidende Knackpunkt bei der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen in WEG ist. Oftmals würden Eigentümer vor einer Kreditaufnahme zurückschrecken, aus Angst, den Ausfall von Miteigentümern tragen zu müssen. Hier regten die Teilnehmer Nachbesserungsbedarf seitens der Förderbanken an, Ausfälle einzelner Miteigentümer abzusichern.

Vom Bauvertragsrecht bis zur Mieterhöhung

Neben der Finanzierung gab es allerdings noch weitere Themengebiete zu erörtern. So informierte Fachanwalt Dr. Andreas Ott über die Neuerungen im Bauvertragsrecht, die ab dem 1. Januar 2018 zu beachten sind. Dabei ging er vor allem auf die Punkte ein, die eine Haftung des Verwalters nach sich ziehen können und gab praktische Tipps zum Umgang damit. Anschließend griff Fachanwalt Helge Schulz das Thema Barrierefreiheit auf und zeigte Fallstricke in der Umsetzung auf und widmete sich dem Thema Mieterhöhung nach Modernisierung und Umbau. Anhand unterschiedlicher Szenarien erläuterte er dabei, welche Modernisierungskosten tatsächlich umlagefähig sind und wie eine Mieterhöhung rechtssicher durchzuführen ist. Ergänzend zu diesen juristischen Themen, brachte die MVV ImmoSolutions GmbH noch ein ganz praktisches Thema aufs Tableau und stellte ihr Angebot ganzheitlicher Energiekonzepte vor.

Die Baulandpreise für die Eigenheimbebauung stiegen zwischen 2011 und 2016 um durchschnittlich  27 Prozent, in den Großstädten gar um 33 Prozent. Dies geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. In Folge dessen bleibt auch der Bau von bezahlbaren Mietwohnungen auf der Strecke.

Stadt vs. Land: Steigende Kaufpreise in Ballungsräumen

Die Untersuchung basiert auf den Kaufpreisdaten amtlicher Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der vergangenen fünf Jahre. Demnach legten die Preise für unbebaute Grundstücke im Umland von Großstädten von 132 Euro pro Quadratmeter auf 156 Euro zu. Auch in ländlichen Kreisen verteuerte sich Bauland um 20 Prozent und liegt derzeit bei 78 Euro pro Quadratmeter. Spitzenpreise sind in den Großstädten zu entrichten. Hier kostet ein Quadratmeter Bauland knapp 350 Euro.

Die Preissteigerungen wirken sich auch auf die Kosten für die Eigenheimbebauung aus. 2016 kostete ein entsprechendes Grundstück im Durchschnitt 112.000 Euro. Die größten Preissprünge sind auch hier in den Großstädten zu beobachten. Knapp 200.000 Euro müssen Käufer und Investoren in Ballungsräumen für ein Grundstück zahlen – 25 Prozent mehr als noch 2011.

Die hohen Baulandpreise verteure den Bau von Wohnimmobilien, so das BBSR. Dies treibe auch die Mieten in Neubauten nach oben.

Die Analyse steht zum Download auf den » Internetseiten des BBSR zur Verfügung.