Aktuelle Meldungen des DDIV
Während die Bundesbauministerin versucht, Neubau, energetische Sanierung und altersgerechten Umbau anzukurbeln, hat Justizminister Maas offenbar anderes vor: Sanieren wird wirtschaftlich unattraktiver gemacht und Neubau und Vermieten insgesamt durch einen drastischen Eingriff in die Mietsystematik ausgebremst.
„Wird die Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung so stark eingeschränkt, wie es die aktuellen Pläne des Bundesjustizministeriums laut Medienberichten vorsehen, werden notwendige Investitionen in die Modernisierung in vielen Fällen komplett unwirtschaftlich“, erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland und Präsident des GdW.
Das Justizministerium schlägt vor, den Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten bei der Miete berücksichtigt werden, von 11 Prozent auf acht Prozent abzusenken. Gleichzeitig soll für Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Die Miete soll in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter steigen können. Zudem soll der Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf 10 Jahre verbreitert werden. Eine Grundsanierung veralteter Bestände ist nicht mehr möglich.
Die Mietrechts-Pläne nehmen Vermieter, die in die Zukunft von Wohngebäuden investieren wollen, damit gleich dreifach „in die Regulierungs-Zange“: Allein eine Absenkung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung auf 10 Prozent hätte bereits ein Investitions- beziehungsweise Modernisierungshindernis dargestellt, wie ein Gutachten des Forschungsinstituts InWIS nachweist. Dort heißt es: „Schon eine Verringerung der Mieterhöhungsmöglichkeit von 11 auf 10 Prozent macht viele Modernisierungen nicht mehr attraktiv. Sie sind nicht mehr wirtschaftlich darstellbar. Die nun geplante, deutlich stärkere Absenkung auf acht Prozent hätte noch viel schlimmere Folgen. Das wäre das Ende der klimapolitisch notwendigen energetischen Sanierungen – die Politik würde damit selbst für ein Scheitern der Energiewende sorgen.
Ein ‚Einfrieren‘ der Miete nach Modernisierung für ganze acht Jahre würde zusätzlich dafür sorgen, dass auch Investitionen in die Qualität und den Erhalt der Gebäude eingefroren werden.
Die BID spricht sich gegen die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der ortsüblichen Vergleichsmiete auf 10 Jahre aus. Dadurch würde die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich sinken und auf niedrigem Niveau eingefroren. Neue, effektive Maßnahmen der energetischen Modernisierung werden dadurch viel später Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete – und diese selbst damit letztlich ein Hemmnis für Investitionen in die energetische Sanierung. „Mietspiegel dürfen kein Instrument zur Mietdämpfung sein, sondern müssen die Marktmieten objektiv abbilden“, so Gedaschko.
Die Politik widerspricht sich mit den geplanten Regulierungen selbst: Der „Nationale Aktionsplan Energieeffizienz“ legt fest, dass bei Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Anpassungen der Modernisierungsmieterhöhung darauf zu achten ist, dass die Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierungen nicht verringert werden.
„Wenn Vermieter durch die geplante weitere Verschärfung des Mietrechts künftig daran gehindert werden, sich für die Modernisierung des Wohnungsbestandes zu engagieren, dann wird das sich auch deutlich negativ auf die Mieter auswirken: Die Qualität des Wohnens in Deutschland wird sinken“, so der amtierende BID-Vorsitzende.
Deutschlands Städte und Gemeinden ächzen unter den Belastungen, die die aktuelle Flüchtlingswelle mit sich bringt. Für das Jahr 2015 wurden bisher fast 940.000 Asylsuchende registriert. Das stellt die Kommunen vor enorme Herausforderungen, schließlich stehen aktuell Unterbringungsmöglichkeiten für lediglich 500.000 Flüchtende zur Verfügung. Wie eine Befragung des Beratungshauses Ernst & Young unter 300 deutschen Kommunen ergab, ist deren Hauptsorge folgerichtig, die Bereitstellung adäquaten Wohnraums.
Auch im nächsten Jahr ist es das Ziel vieler Städte und Gemeinden (73 Prozent), Flüchtlinge adäquat unterzubringen. Jede Dritte Kommune plant dafür die Errichtung von Neubauten. Dies bringt zusätzliche Kosten mit sich, welche 35 Prozent der Kommunen mit Einsparungen an anderer Stelle aufbringen wollen. Die Verschiebung von Investitionen scheint für 31 Prozent der passende Weg, um die Zusatzkosten der Flüchtlingsunterbringung und Versorgung tragen zu können. Direkte Auswirkungen auf die Bevölkerung werden die Zusatzmaßnahmen wohl nicht haben, denn rund 85 Prozent der Kommunen planen bisher keinerlei Steuer – oder Gebührenerhöhungen zur Finanzierung der Flüchtlingsunterbringung.
Allerdings gehen die meisten Städte und Gemeinden von einer Neuverschuldung aus. Jede vierte Kommune machte davon in 2015 Gebrauch. Für das kommende Jahr rechnen sogar 40 Prozent mit der Aufnahme zusätzlicher Schulden.
Ein Problem für die praxisnahe Ausrichtung von Plänen und Investitionen ist das Fehlen belastbarer Prognosen für die Entwicklung der Flüchtlingszahlen. Damit steigt das Risiko von Fehlkalkulierungen und Fehlinvestitionen. Trotz des gegenwärtigen Zeitdrucks bei Planung und Durchführung von zusätzlichem Wohnraum, muss der Bedarf gründlich analysiert und der Bestand an Liegenschaften und Freiflächen detailliert geprüft werden.
Ein gutes Signal dafür ist es, dass der Haushaltsausschuss des Bundestages aktuell eine neue Vergaberichtlinie zur vergünstigten Abgabe von Liegenschaften des Bundes an Kommunen und Länder zur Verfügung gestellt hat. Ein Verkauf von Grundstücken und Immobilien für den sozialen Wohnungsbaus sowie zur Unterbringung von Flüchtlingen ist damit künftig deutlich günstiger möglich. Der DDIV hat aber bereits an anderer Stelle deutlich gemacht, dass dies nicht dazu führen darf, dass private Investoren im Wohnungsbau auf der Strecke bleiben oder der Neubau von Eigentumswohnungen signifikant abnimmt. Insbesondere auch deswegen, da durch den Umzug in Wohnungseigentum entsprechende Sickereffekte eintreten, die durchaus positiv zu werten sind.
Zur Studie: Die Repräsentative Befragung von Stadtkämmerern bzw. Bürgermeistern von 300 deutschen Kommunen mit mindestens 10.000 Einwohnern erfolgte im Oktober 2015 per Telefon.
Anmerkung der Redaktion: Die im Beitrag verwandten Flüchtlingszahlen wurden nach Angaben der Bundesregierung durch die Redaktion zum Stichtag 24. November 2015 aktualisiert.
In einem Antrag hatte die Fraktion DIE LINKE gefordert, auch Freiberufler für die Zahlung der Gewerbesteuer in die Pflicht zu nehmen. Damit soll die Unterfinanzierung zahlreicher Kommunen behoben werden. Schließlich nutzen auch Freiberufler die kommunalen Infrastrukturen. Eine Beteiligung an den Kosten wäre damit zu rechtfertigen. Der Bundestag hat dieses Ansinnen kürzlich auf Empfehlung des Finanzausschusses abgelehnt.
Mit Unterstützung des Bündnis 90/Die Grünen hatte DIE LINKE empfohlen, die allgemeine Gewerbesteuer zu einer Gemeindewirtschaftssteuer weiterzuentwickeln. Die Einbeziehung der freien Berufe (so auch Verwalter, die gemäß § 18 Absatz 1 Nr. 3 EStG selbständig tätig sind) in die Gewerbesteuerpflicht sollte die Einnahmen der Städte und Gemeinden erhöhen und dabei helfen, die finanzielle Situation in den Kommunen zu stabilisieren. Nach Meinung der Antragsteller sollte die Berücksichtigung der Freien Berufe nicht zwingend zu einer höheren steuerlichen Belastung führen. Zudem sollte der Gewerbeertrag bei natürlichen Personen und bei Personengesellschaften um einen angemessenen Freibetrag in Höhe von 30.000 Euro gekürzt werden.
Dies hat der Bundestag mehrheitlich abgelehnt. Während Die Fraktion CDU/CSU nicht weiter auf den Antrag der Opposition einging, hat der Koalitionspartner SPD das Ansinnen grundsätzlich befürwortet, da dieser die Interessen der Städten und Gemeinden teile. Es mangele an einer Gleichbehandlung freier Berufe. Aufgrund der Versicherung im Koalitionsvertrag, die Gewerbesteuer unverändert zu belassen, lehnte letztlich aber auch die SPD-Fraktion den Antrag ab.
Und der selbständige Immobilienverwalter?
Für selbständige tätige Verwalter ändert sich nichts, sie unterliegen auch künftig nicht der Gewerbesteuerpflicht. Nach ständiger Rechtsprechung wird die Tätigkeit des Immobilienverwalters grundsätzlich als sonstige selbständige Tätigkeit im Sinne von § 18 Absatz 1 Nr. 3 EStG angesehen und unterliegt somit in der Regel nicht der Gewerbesteuer. Etwas anderes gilt, wenn die Tätigkeit über die Verwaltung der Immobilie hinaus geht oder die Verwaltungstätigkeit aufgrund der Unternehmensgröße nicht mehr alleine eigenverantwortlich und leitend ausgeübt, sondern Mitarbeitern übertragen wird. Dann ist der Verwalter gewerblich tätig und somit gewerbesteuerpflichtig. Nach Einschätzung des DDIV ändert sich an dieser grundsätzlichen Rechtsprechung durch die Einführung besonderer gewerberechtlicher Zulassungsvoraussetzungen (§34c GewO) nichts.
» Antrag der Fraktion DIE LINKE (Drucksache 18/3838)
» Empfehlung des Finanzausschusses (Drucksache 18/6396)
Die genehmigte Summe liegt um 474,17 Millionen Euro über dem ursprünglichen Regierungsentwurf. Das Gros der Ausgaben wird in 2016 für die Bereiche Wohnungswesen und Städtebau ausgegeben. Hierfür sind rund 2,8 Milliarden Euro vorgesehen. Ziel des Bundes ist es, die Länder beim sozialen Wohnungsbau im kommenden Jahr mit 1,02 Milliarden Euro zu unterstützen. Das entspricht 500 Millionen Euro mehr, als ursprünglich vorgesehen.
Laut Bundesbauministerin Barbara Hendricks sei der Wohnungsbau inzwischen wieder zu einem zentralen gesellschaftspolitischen Thema geworden. Es bestehe bundesweit Nachholbedarf, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dieser werde in Anbetracht der Zuwanderung durch Geflüchtete und Asylbewerber weiter ansteigen.
Mehrausgaben sind auch für den Klimaschutz eingeplant. Laut Bundesregierung sollen 2016 knapp 418 Millionen Euro für internationale Klimaschutzinitiativen ausgegeben werden. 62,9 Millionen Euro fließen in den Bereich Naturschutz und 124,6 Millionen Euro sollen für den Umweltschutz aufgebracht werden.
Während CDU/CSU und SPD für den Haushalt stimmten, sprachen sich Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke gegen den Etatentwurf aus. Die eingebrachten Änderungsanträge der Grünen wurden mit den Stimmen der Koalitionsparteien abgelehnt.
Kreditbelastungsquote bleibt stabil
Während Eigenheimerwerber im Jahr 2012 durchschnittlich das 5,4fache ihres Jahresnettoeinkommens für eine Immobilie aufbringen mussten, liegt dieser Wert in 2015 bei 6,1. Bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen stieg er von 4,5 auf das 5,5fache des Einkommens deutlich an. Dennoch ist die Kreditbelastungsquote (der Anteil des Netto-Haushaltseinkommens, der für Zins und Tilgung aufgewendet werden muss) aufgrund der deutlich gesunkenen Hypothekenzinsen stabil.
Keine gestiegene Risikoneigung der Käufer
Die in der ersten Hälfte des Jahres 2015 gewonnenen Daten zeigen keine höhere Risikoneigung bei Immobilienkäufern auf. Dafür spricht die weiterhin konventionelle Finanzierungsform – während sich der Anteil des Fremdkapitals beim Erwerb eines Hauses um drei Punkte auf 77 Prozent leicht erhöhte, ging die Fremdmittelquote bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung von 80 auf 76 Prozent zurück.
Anfangstilgung nimmt zu
Die Anfangstilgung hat im Vergleich zu 2015 zugenommen. Während sie vor drei Jahren bei 2,3 Prozent lag, beträgt sie aktuell 3,1 Prozent. Aufgrund der günstigen Finanzierungszinsen sind auch die Zinsbindungsfristen gestiegen. Lag der Anteil von Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren bei 38 Prozent, so weist die aktuelle Erhebung einen um sieben Punkte gestiegenen Wert auf.
Zur Studie: Sei 1984 untersucht der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) regelmäßig die Finanzierung von Wohneigentum. Die befragten Mitgliedsinstitute verfügen über einen Marktanteil an der Finanzierung inländischer Wohnimmobilien von 30 Prozent.
25 Jahre Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V. + 13. Herbstforum 
„Baggern – Laufen – Schießen – Feiern„ – das 3. Sportevent des Verbandes Mitteldeutschland
„12. Herbstforum „Immobilienverwaltung und Technik“
„VdIV – das ist schlau!“ – 2. Sportevent
17. Mitteldeutsches Verwalterforum
Neujahrsempfang 2017
