Ob Trinkwasserverordnung oder die Betreiberhaftung bei Aufzügen in Mehrfamilienhäusern: Immobilienverwaltungen tragen für einen reibungslosen Betrieb oder die regelmäßige Prüfung Sorge. Doch wer haftet eigentlich, wenn etwas schief geht? Rund 70 Fach- und Führungskräfte informierten sich auf dem Fachforum in Leipzig, dass der DDIV in Zusammenarbeit mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden Mitteldeutschlands und der Wowilift GmbH und Wowiaqua GmbH veranstaltete.

Rechtsanwalt und ehemaliges DDIV-Präsidiumsmitglied Dietmar Strunz eröffnete den fachlichen Reigen und nahm die Haftungsrisiken des Verwalters aus dem Verwaltervertrag unter die Lupe. Anschließend beleuchtete Rechtsanwalt Sebastian Tempel die spezifischen Risiken der Haftung für Geschäftsführer und Vorstände in Wohnungsunternehmen. Bereits in diesem ersten Block zeigte sich die Vielschichtigkeit der Thematik.

Am Nachmittag standen praktische Fragen der Haftung im Fokus. Die Rechtsanwälte Thomas Hannemann und Martin Alter erläuterten anschaulich und praxisnah anhand der Trinkwasserverordnung, Aufzügen und Messdienstverträgen, wie Haftungsrisiken minimiert werden können. Impulse und Handlungsempfehlungen, die von den Teilnehmern gern aufgenommen wurden.

Höhepunkt war die abschließende Podiumsdiskussion, die Theorie und Praxis zusammenführte und den Teilnehmern wichtige Hinweise für rechtssicheres Agieren an die Hand gab. Am Ende des informativen Tages blieb die Erkenntnis: Themenauswahl, Referenten und Veranstaltungsort waren mehr als gelungen. 

Eine halbe Milliarde Euro jährlich werden in Deutschland für die in der Trinkwasserverordnung vorgeschriebene Beprobung und Analyse von Leitungen aufwendet. Geld, das aus Sicht der Hygienespezialistin Elisabeth Meyer von der Charité Berlin woanders besser angelegt wäre. Trotz teurer Analysen erkranken jährlich immer mehr Menschen an einer Legionelleninfektion. Grund hierfür sind allerdings nicht die Wasserleitungen.

„Die gesetzlichen Vorgaben haben nichts bewirkt”, so die Expertin und fordert die Politik auf, die Trinkwasserprüfung abzuschaffen. Im Schnitt erkranken 1,2 Menschen pro 100.000 Einwohner an einer Legionelleninfektion. Bis zu 15 Prozent der Patienten sterben an der sog. „Legionärskrankheit”. Für die Medizinerin sind hierfür jedoch nicht die Wasserleitungen ursächlich, sondern die aus Abwässern oder Oberflächengewässern erzeugte Aerosole – ein Gemisch aus festen und/oder flüssigen Schwebeteilchen und Luft.

In wenigen Wochen sind die Deutschen zur Bundestagswahl aufgerufen. Doch mit welchen Inhalten und Ideen treten die Parteien, die Aussicht auf Einzug in den Deutschen Bundestag haben, in diesem Jahr an? Im DDIVnewsletter erfahren Sie, wie die Parteien mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen möchten und immobilienwirtschaftliche Herausforderungen unserer Tage lösen wollen. Heute: Bündnis 90/DIE GRÜNEN und mehr Schwung für die Energiewende im Gebäudebestand.

Die Grünen lehnen, anders als CDU und SPD, die Erhöhung einer pauschalen Abschreibung ab. Sie setzen dagegen auf passgenaue Instrumente für eine nachhaltige Neubauentwicklung. Menschen mit kleinem oder mittlerem Einkommen sollen beim Erwerb von Wohneigentum oder Genossenschaftsanteilen besser unterstützt werden. Einen konkreten Vorschlag, wie beispielsweise das Baukindergeld, sucht man im Programm jedoch vergeblich. Konkreter wird die Partei bei der Grunderwerbsteuer: Eine deutliche Senkung lehnen Die Grünen ab.

Sozialverträgliche Energiewende

Bei der parteieigenen Kernkompetenz „Klimaschutz” sind die Ziele dagegen abgesteckt: Die Gesetze zur Energieeinsparung und Erneuerbaren Wärme sollen zusammengeführt werden und sich stärker an den Klimaschutzzielen des Pariser Abkommens ausrichten. Hierfür sollen die Fördergelder des Bundes verdoppelt werden, damit die Energiewende im Gebäudebereich auch sozialverträglich gestaltet werden kann.

Modernisierungsumlage senken

Die Partei möchte die Mietpreisbremse verschärfen und die bisherige Ausnahmeregelung bei Modernisierungen abschaffen. Auch die damit verbundene Modernisierungsumlage soll gesenkt werden. Ein neues Konzept der Wohnungsgemeinnützigkeit soll zusätzlich dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Welche Lösungsansätze die Linkspartei verfolgt, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, erfahren Sie in der kommenden Ausgabe des DDIVnewsletters.

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie im DDIVnewsletter Einblicke in die Themenpalette des 25. Deutschen Verwaltertages. In der heutigen Ausgabe beantwortet Prof. Wolfgang Schneider die Frage: Was ist beim Rechtserwerb durch die WEG zu beachten? Und wie können Immobilienverwaltungen sich damit neue Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen?

Der Verband einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig und kann deshalb auch selbst Rechte an Immobilien erwerben. Dazu gehören zunächst die sog. beschränkten dinglichen Rechte wie etwa Dienstbarkeiten und Grundschulden. In diesen Bereichen kann nun auf umständliche Absicherungen zugunsten sämtlicher Wohnungseigentümer verzichtet werden. So können z. B. Versorgungseinrichtungen (etwa für Fernwärmestationen) und Schuldanerkenntnisse (etwa für Hausgeldzahlungen) unmittelbar zugunsten des rechtsfähigen Verbandes im Grundbuch gesichert werden. Für diese Grundbucheintragungen sind lediglich einseitige verfahrensrechtliche Bewilligungen der betroffenen Eigentümer erforderlich.

Die Sache mit den Mehrheiten…

Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft kann allerdings auch unmittelbar auf ihren Namen Immobiliareigentum erwerben. Dies können zum einen gewöhnliche Grundstücke, aber auch andere Wohnungs- oder Teileigentumsrechte sein. Zweckmäßig kann ein solcher Eigentumserwerb z. B. zur Absicherung von Stellplatzmöglichkeiten auf dem Nachbargrundstück oder in einem auf dem Nachbargrundstück befindlichen Mehrfachparker sein. Auch der Erwerb einer Hausmeisterwohnung ist in der Praxis vorstellbar. Der Rechtserwerb lässt sich insoweit ohne die früher notwendige Mitwirkung aller Wohnungseigentümer erreichen. Eine mehrheitliche Entscheidungsfindung kann jetzt unter bestimmten Voraussetzungen ausreichen.

Alles erfahren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag

Diese Gestaltungsmöglichkeiten stellen auch neue Herausforderungen an WEG-Verwalter. Sie werden die Anforderungen an einen Rechtserwerb des rechtsfähigen Verbandes kennen müssen, um die Entscheidungsfindung in der Eigentümerversammlung rechtssicher moderieren zu können. In unserem Fachforum auf dem 25. Deutschen Verwaltertag am 7./8. September in Berlin erfahren Sie mehr. Anhand erprobter und gerichtsfester Fälle können Sie sich punktgenau über Grundsätze und Regularien informieren. Jetzt anmelden: » 25. Deutscher Verwaltertag…

Der Berliner Mieterverein hat in einer empirischen Kurzstudie knapp 200 energetische Sanierungen ausgewertet und ist dabei zu dem Schluss gekommen, dass die auf die Miete umgelegten Kosten in vielen Fällen zur Verdrängung bestehender Mieter führen. Gleichwohl weist die Studie eine nur begrenzte Aussagekraft auf.

Hoher Aufwand, geringer Nutzen?

Der Berliner Mieterverein (BMV) hat in einer empirischen Auswertung 198 energetische Sanierungsprojekte aus den Zeiträumen zwischen 2012 und 2013 sowie aus den Jahren 2015 und 2016 untersucht. Der BMV ist dabei zu dem Schluss gekommen, dass die eingesparten Energiekosten in keinem Verhältnis zu den umgelegten Modernisierungskosten stehen. Durchschnittlich wurde in den untersuchten Projekten die Nettokaltmiete um 2,44 €/qm und Monat bzw. 186,37 € monatlich erhöht. Dabei wurde bemängelt, dass die Vermieter trotz erfolgter Energieeffizienzmaßnahmen die Nebenkostenvorauszahlung nicht senkten. Dies offenbar vor dem Hintergrund, dass das Eintreten der errechneten Energieeinsparung nicht als gesichert angesehen wird, so die Autoren.

Bei einer Wohnung mit 70 qm, errechneten die Autoren ein maximales Einsparpotenzial von 200 Euro jährlich. Demgegenüber stünde jedoch eine Mieterhöhung durch die energetische Sanierung im Umfang von 1.300 Euro im Jahr, was zur Verdrängung der bestehenden Mieterschaft führe. Ursächlich für diese Diskrepanz zwischen den Kosten und der Höhe der Energieeinsparung sei die Modernisierungsumlage in Höhe von 11 Prozent. Die Autoren fordern daher eine Absenkung der Umlage von elf auf vier Prozent. Zusätzlich soll die Miete nach einer Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximale 10 Prozent überschreiten dürfen.

Für Eigentümergemeinschaften nicht repräsentativ

Auch wenn es in Einzelfällen zu den beschriebenen Verdrängungseffekten durch übermäßige sanierungsinduzierte Mieterhöhungen gekommen ist, können daraus keine grundsätzlichen Rückschlüsse auf die Auswirkungen energetischer Sanierungen im Allgemeinen gezogen werden. Grund dafür ist die geringe Fallzahl von weniger als 200 Sanierungen, die für die Studie herangezogen wurde sowie die zwei unterschiedlichen Zeiträume. Für andere Schlussfolgerungen wurde gar eine noch geringe Fallzahl verwendet. Die Repräsentativität wird dabei auch von den Autoren selbst hinterfragt, da die verwendeten Sanierungsfälle nicht näher nach Baualter, Ausstattung und Größe unterteilbar sind. Für Wohnungseigentümergemeinschaften dürfte die Relevanz der Studie ohnehin gering ausfallen, da zwei Drittel der untersuchten Modernisierungen von privaten gewerblichen Wohnungsunternehmen gehalten werden. In nur knapp neun Prozent der Fälle (18 Gebäude) wurden Sanierungen in den Beständen privater Personen oder GbRs durchgeführt. Eine Unterscheidung zwischen geteilten und ungeteilten Mehrfamilienhäusern wurde dabei nicht durchgeführt, wodurch die Fallzahl für Wohnungseigentümergemeinschaften nochmals geringer ausfällt. Die Aussagekraft der Studienergebnisse ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (Selbstnutzer und Mieter) somit äußerst gering.

Die Studie ist beim » Berliner Mieterverein abrufbar.