Anlässlich der Eröffnung des 23. Deutschen Verwaltertages in Berlin begrüßte DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler vor mehr als 500 Teilnehmern die Umsetzung des Koalitionsvertrages. Die geplante Einführung von Berufszulassungsreglungen ab 2016 kommt einem Neubeginn der Verwalterbranche gleich. Allerdings seien für einen nachhaltigen und weitreichenden Verbraucherschutz zwingend Korrekturen nötig, wie die Einbindung des Mietverwalters. Er warnte die Bundesregierung davor, nicht die Möglichkeit zur Schaffung eines einheitlichen Berufsbildes zu verspielen, welches WEG-Verwalter ebenso einschließt wie Mietverwalter. Eine Trennung in unterschiedliche Verwaltungsarten würde neue Abgrenzungsprobleme und zusätzliche Bürokratie schaffen. Das schade auch der Energiewende im Gebäudebereich, bei der Verwalter eine zentrale Rolle einnehmen, so Heckeler. Zugleich forderte der Präsident einen größeren Handlungsspielraum und mehr Flexibilität für den Wohnungsneubau, auch um auf den Zustrom von Flüchtlingen reagieren zu können. Er warb dafür, die strengeren Energieeffizienz-anforderungen auszusetzen und die steuerlichen Abschreibungssätze für den Wohnungsneubau zu erhöhen. 

In seiner Eröffnungsrede zum 23. Deutschen Verwaltertag begrüßte DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler die geplante Einführung von Berufszulassungsregelungen für gewerblich tätige Haus- und Immobilienverwalter. „Ich bin sehr froh, dass unsere langjährigen Forderungen in geltendes Recht umgesetzt werden. Die kommenden Mindeststandards und Versicherungspflichten sollten wir wie einen Neuanfang für die Verwalterbranche begreifen und als Auftakt für eine weitere Qualitätssteigerung und Professionalisierung in der Wohnungsverwaltung nutzen“, so Heckeler.

Die geplanten Berufszulassungsregelungen sehen bisher einen verbindlichen Fach- und Sachkundenachweis sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung für gewerblich tätige Verwalter und Makler vor. Damit sollen volkswirtschaftliche Schäden abgewendet und der Verbraucherschutz für Mieter und Eigentümer erhöht werden. Allerdings weist der im Sommer vorgelegte Referentenentwurf noch Lücken auf, unter anderem weil bislang nur der Wohnungseigentumsverwalter berücksichtigt ist.

Nach Auffassung des DDIV sollten allerdings zwingend auch gewerbliche Verwalter von Mietwohnungen und Sondereigentum einen Befähigungsnachweis erbringen. Diese Forderung übermittelte der Verband in der vergangenen Woche in einem gemeinsamen Schreiben mit dem Deutschen Mieterbund und Haus & Grund an die Bundesregierung. Mietverwalter tragen durch die Verwaltung von Miet- und Instandhaltungskonten eine ebenso hohe finanzielle Verantwortung wie WEG-Verwalter. Vom Verbraucherschutz sollten daher nicht alleinig Eigentümer, sondern ebenfalls Mieter profitieren; immerhin wohnen über die Hälfte der deutschen Haushalte zur Miete. Durch eine Qualifizierung gewerblich tätiger Mietverwalter könnte auch die Zahl der Streitfälle vor Gericht reduziert werden. Aktuell sind Wohnungsmietsachen mit jährlich 280.000 Prozessen die zweithäufigste Streitigkeit vor Zivilgerichten.

Zugleich sprach sich DDIV-Präsident Heckeler für eine Weiterbildungspflicht und die Verschärfung der „Alten-Hasen-Regelung“ von sechs auf zehn Jahren aus. Vor dem Hintergrund, dass Werterhaltung und Wertsteigerung von Immobilien als Kernaufgabe der Wohnungsverwaltung erst nach längerer Zeit wirksam werden, sei mindestens eine zehnjährige erfolgreiche Verwaltertätigkeit erforderlich. Darüber hinaus fordert der DDIV die Erweiterung der Versicherungspflicht um die Betriebshaftpflicht und die Vertrauensschadenversicherung, auch um Sach- und Personenschäden abzudecken.

Energiewende scheitert ohne Beteiligung von WEG

Präsident Heckeler warnte zudem erneut vor einem Scheitern der Energiewende im Gebäudebereich. Die jährliche Sanierungsquote von WEG-Gebäuden liegt deutlich hinter der privater Eigentümer und kommunaler oder genossenschaftlicher Unternehmen zurück. Während 1,4 Prozent aller kommunalen Wohnungen jährlich energetisch optimiert werden, sind es 0,6 Prozent der Eigentumswohnungen. Dabei ist der Anteil von Wohnungen in WEG viermal höher als in kommunalen Unternehmen. 

Als Berufsverband unterstützt der DDIV die Branche mit Handreichungen und Veranstaltungen zu den Themen energetische Sanierung und altersgerechter Umbau. Auch die politische Arbeit zeigte in diesem Jahr Erfolge, nachdem die Vor-Ort-Energieberatung weiter für Eigentümergemeinschaften geöffnet und die Beantragung von KfW-Zuschüssen für WEG vereinfacht wurde. Dies reiche aber nicht aus. Heckeler appellierte daher, sich nicht von hohen bürokratischen Hürden und der Komplexität energetischer und altersgerechter Sanierungen abschrecken zu lassen. Er warb um Unterstützung bei der Bundesregierung für eine  nationale Informationsoffensive über die Vorteile energetischer Sanierungen und für zielgerichtete Förderprogramme: „Die Sanierungsrate kann nur signifikant erhöht werden, wenn die Bundesregierung weitere Anreize für den Verwalter setzt. Sein Engagement und seine Vorarbeiten werden ihm jedoch nicht immer honoriert. Daher unterbleiben viele dringend notwendige Sanierungsvorhaben. Wir schlagen daher vor, dass Verwalter für ihren Aufwand von der KfW oder der BAFA vergütet werden.“

Wohnungswirtschaft braucht Handlungsspielraum, um auf Veränderungen flexibel reagieren zu können

In seiner Rede ging Heckeler auch auf den anhaltenden Flüchtlingszustrom ein, der die Wohnungswirtschaft und die Gesellschaft vor neue Herausforderungen stellt. „Es wird darauf ankommen, diese in unsere Gesellschaft zu integrieren. Wir brauchen dafür allerdings noch mehr bezahlbaren Wohnraum“, sagte Heckeler. Um dies stemmen zu können sei jedoch ein größerer Handlungsspielraum und mehr Flexibilität nötig. Heckeler schlägt vor, die strengeren Energieeffizienzvorschriften der EnEV 2014, die zu Beginn des kommenden Jahres in Kraft treten sollen, auszusetzen und währenddessen den Neubau-Standard KfW-Effizienzhaus 70 weiter zu fördern.

Darüber hinaus regte Heckeler an, die steuerlichen Abschreibungssätze im Wohnungsneubau von zwei auf mindestens drei Prozent jährlich anzuheben. In Ballungsgebieten könnte eine Erhöhung auf vier Prozent einen zusätzlichen Schub bieten. Zudem sprach er auch die aktuelle Grundsteuerreform an und warnte vor Mehrbelastungen, die sich direkt auf die Mietpreise niederschlagen würden. Die Neuregelung der Grundsteuer sollte daher kostenneutral erfolgen und unterschiedliche Grundstücks- und Nutzungsarten sowie den strukturellen Leerstand angemessen berücksichtigen.

Als weiteres probates Mittel zur Schaffung zusätzlicher, bezahlbarerer Wohnungen nannte er die Weiterführung und Zweckbindung der Bundesmittel für die soziale Wohnraumförderung. Diese sollten vor dem Hintergrund des Flüchtlingszustroms auf mindestens das doppelte erhöht und über das Jahr 2019 hinaus bereitgestellt werden. Auch müssen verfügbare oder brachliegende Flächen vor allem im innerstädtischen Bereich schneller und in größerem Umfang als bisher bereitgestellt werden.

Rund 100 Teilnehmer kamen auf Initiative des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), des Landesverbandes der Immobilienverwalter (VDIV Mitteldeutschland), des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vtw.) und Volkmar Vogel (MdB), Baukoordinator in der Arbeitsgruppe Umwelt und Bau der CDU/CSU-Bundestagsfraktion zum Wohnungswirtschaftlichen Dialog nach Gera. Neben Abgeordneten des Thüringer Landtages waren auch Vertreter der Thüringer Regierung zugegen. Im Mittelpunkt stand die Frage „Wie geht Zukunft Wohnen in Mitteldeutschland?“. Vor dem Hintergrund von Energiewende und demografischem Wandel, aber auch der aktuellen Flüchtlingswelle, erörterten die Teilnehmer, wie Wohnungswirtschaft und Politik gemeinsam auf veränderte Bedürfnisse reagieren können und welche Strategien langfristig ein bezahlbares, attraktives und energieeffizientes Wohnen sichern können.  

Constanze Victor, Verbandsdirektorin des vtw. betonte mehrfach, dass Wohnen für Vermieter und Mieter künftig bezahlbar bleiben muss. Sie kritisierte dabei, dass die aktuelle öffentliche Debatte rund um das Thema Wohnen fast ausschließlich von steigenden Mieten und der Forderung nach Mietpreisbegrenzungen bestimmt wird. In Thüringen jedoch liegen die Durchschnittsmieten am Rande des betriebswirtschaftlich Vertretbaren. Hinzu kommt ein steigender Wohnungs-Leerstand, bedingt durch die Alterung der Gesellschaft, eine weiter sinkende Geburtenrate und berufsbedingten Wegzug. Wie das statistische Bundesamt in der vergangenen Woche bekannt gab, wird bereits 2030 jeder Dritte Ostdeutsche über 64 Jahre alt sein. Im selben Maße wächst jedoch der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum und Betreuungsangeboten.

Der steigende Flüchtlingszustrom nach Deutschland stellt die mitteldeutsche Wohnungswirtschaft vor weitere Herausforderungen. Denn auch in den neuen Bundesländern bedarf es langfristiger Konzepte für die Unterbringung von Flüchtlingen. Eine Reaktivierung leerstehender Wohnungen kann nur bedingt funktionieren, da sich neben den Fragen von Investitionen im Gebäude auch Haftungsfragen stellen. Diese treten dann auf, wenn baurechtliche Vorgaben nicht vollständig umgesetzt würden. Die Kosten der baulichen „Ertüchtigung“ stehen dann in keinem Verhältnis zur Nutzungsdauer. Weitere Hemmnisse sind bestehende Normen und Richtlinien beim Brandschutz oder der Energieeffizienz. Wohnungsunternehmen und Verwaltungen fordern daher Unterstützung von Bund und Ländern bei der Unterbringung von Flüchtlingen. Zugleich warnen die Unternehmen davor, Flüchtlinge unbegrenzt auf leer stehende Wohnungen zu verteilen. Eine erfolgreiche Integration kann nur in bestehenden und harmonischen Hausgemeinschaften erfolgen. Gefordert werden mehrsprachige Handreichungen und Informationsmaterial für Flüchtlinge.

Energiewende zentrales Thema der Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland

Eine weitere Herausforderung ist die Energiewende im Gebäudebereich: nachdem die meisten Wohnungen nach der Wende modernisiert wurden, steht nach Aussage der mitteldeutschen Unternehmen nun nahezu flächendeckend ein neuer Sanierungszyklus an. Vor dem Hintergrund einer zunehmenden Wohnraumnachfrage in Ballungsgebieten sowie verschärfter (bau)preislicher und (energie-)politischer Rahmenbedingungen, stellt sich allerdings die Frage: Wie viel Regulierung braucht der Markt? Volkmar Vogel, MdB, spricht sich dafür aus, bestehende Potentiale zu heben. Vor dem Hintergrund der Unterbringungserfordernis für Flüchtlinge machte Vogel noch einmal deutlich, dass Verschärfungen wie z.B. bei der EnEV nicht weiterhelfen: „Bevor wir über weitere Belastungen nachdenken, sollten wir prüfen, was wir mit bestehenden Mitteln und Verordnungen leisten und verbessern können. Ich denke, dass beispielsweise in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) noch enorme Potentiale stecken, die es zu heben gilt.“ Zahlreiche Gremien auf Bundesebene, in denen Vertreter unterschiedlicher Interessengruppen eingebunden sind, arbeiten derzeit an praktikablen Lösungsansätzen. So erwartet er sich unter anderem vom Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und der Baukostensenkungskommission praktikable Lösungsansätze.

Dass WEG einen wesentlichen Anteil am Wohnungsbestand in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen haben, stellte der Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter Martin Kaßler heraus. Er warnte davor, dass die Energiewende im Gebäudebestand bundesweit scheitert, wenn bei der Verteilung von Förderprogrammen und Zuschüssen Wohnungseigentümer nicht stärker berücksichtigt werden. Noch immer liege die Sanierungsquote in WEG deutlich hinter denen privater Eigentümer und kommunaler Wohnungsunternehmen zurück. Kaßler plädierte zudem dafür, dass künftige Gesetzesvorhaben und Normen eine verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnraumes beinhalten. Auch die Wiedereinführung einer eigenständigen Kompetenz des Bundes für die Vergabe von Wohnraumfördermitteln erscheint zielführend.

Im Rahmen einer Podiumsdiskussion wurden schließlich praktische Lösungsansätze diskutiert. Teilnehmer wie Referenten waren sich einig, den Flüchtlingszustrom als Chance zu sehen und dass Stadtentwicklung und Stadtumbau nochmal völlig neu gedacht werden. Dazu zählt aber auch eine langfristige Perspektive: Denn was passiert mit neuen und reaktivierten Wohnungen, wenn sich die Flüchtlingslage nach einigen Jahren wieder entspannt? Diese und weitere Fragen sollen auch in künftigen Treffen diskutiert werden.

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Im Rechtsstreit um den Online-Mietpreis-Check haben sich der Hamburger Mieterverein und der hanseatische Grundeigentümer Verband geeinigt. Der Mieterverein setzt den Check offline und muss im Gegenzug kein Ordnungsgeld zahlen. Allerdings wird derzeit bereits an einer verbesserten Version gearbeitet.

Seit Anfang Juli hatte der Hamburger Mieterverein auf seiner Internetpräsenz einen Onlinecheck für Mietpreise angeboten. Mit Hilfe eines kurzen Tests, bei dem Fragen zur Größe der Wohnung, Baujahr, Netto-Mietpreis und Lage gestellt werden, konnten Interessierte prüfen, ob der geforderte Mietpreis gegen die Regelung der Mietpreisbremse verstößt. Dieses Verfahren hatte das Hamburger Landgericht kurz darauf mit einer einstweiligen Verfügung untersagt (Az. 327 O 303/15). Das Gericht verbot dem Mieterverein in einem Beschluss, seinen digitalen Miet-Check weiter auf seiner Internetseite anzubieten. In ihrer Begründung bemängelten die Richter eine fehlende Differenzierung und Einordnung der Analyse, u. a. weil bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe der Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels von 2013 herangezogen wird. Eine Unterscheidung wird weder nach Art und Beschaffenheit des Gebäudes noch nach individueller Wohnlage vorgenommen.

Im Urteil drohte das Gericht mit einem Ordnungsgeld in Höhe von 250.000 Euro oder sechs Monaten Ordnungshaft, sollte der Mieterverein den Onlinecheck weiterhin anbieten. Der Streitwert liegt bei 100.000 Euro, eine mündliche Verhandlung fand nicht statt.

Trotz des Gerichtsbeschlusses hatte der Mieterverein den umstrittenen Onlinecheck weiter betrieben. Grund dafür ist, dass der Verein Widerspruch eingereicht hatte. Gegen den Online-Mietpreischeck hatte der Hamburger Grundeigentümer-Verband geklagt. Nun haben sich die beiden Parteien geeinigt – in einem neuen, verbesserste Onlinetool soll das Angebot, das bislang rund 4.000 Nutzer in Anspruch genommen haben, bald wieder zur Verfügung stehen.

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» Landgericht untersagt Mietpreischeck – Mieterbund legt Widerspruch ein

Die vom Bundesrat geforderten Nachbesserungen an dem Gesetzesentwurf zur Alternativen Streitbeilegungsverfahren in Verbraucherangelegenheiten (VSBG) sind von der Bundesregierung geprüft worden. Wichtige Empfehlungen wie die Zuständigkeitsverteilung wurden negativ beschieden.

Der DDIV informierte bereits im Juli » über die massiven Einwände des Bundesrates an dem Gesetzesentwurf der Regierung und der Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD.

Die Länder bleiben zuständig für die Verbraucherschlichtungsstellen

Eine der Hauptforderungen der Bundesratsausschüsse war, dass die einzurichtenden Verbraucherschlichtungsstellen zentral von einer Stelle des Bundes anerkannt und die geforderte Universalschlichtungsstelle vom Bund eingerichtet werden sollten. Bislang sieht der Gesetzesentwurf die Länder in der Zuständigkeit. Eine Änderung wurde jetzt abgelehnt. Die Bundesregierung argumentierte, dass die Aufgaben einer Universalschlichtungsstelle nicht geeignet seien, zentral erledigt zu werden.
Die Empfehlung, den Grundsatz der Freiwilligkeit einzuschränken und für bestimmte Branchen die verpflichtende Einrichtung der Verbraucherschlichtungsstellen einzuführen, soll erst nach einem gewissen Beobachtungszeitraum geprüft werden. Ähnliches gilt für die mögliche Einführung einer Gebühr bei missbräuchlicher Schlichtungsanrufung und der Gebührenstaffelung.

Die Abgrenzungsschwierigkeiten bei den Zuständigkeiten, die auch der DDIV in seiner entsprechenden Stellungnahme kritisiert hatte, sieht die Bundesregierung dagegen nicht für gegeben. Nur Volljuristen als Streitschlichter zuzulassen hält die Bundesregierung nicht für richtig und sieht davon ab, eine Berufsqualifikation im Regelfall zu fordern. Geprüft werden soll auch, ob für private Schlichtungsstellen bestimmte Streitwertgrenzen vorgegeben werden. Dem DDIV wichtig ist: Es bleibt dabei, dass WEG-Beschlüsse nicht unter das VSBG fallen.