Der witterungsbereinigte Endenergieverbrauch für Raumheizwärme ist in Mehrfamilienhäusern seit 2008 durchschnittlich um rund 1,5 Prozent pro Jahr gesunken. Das ist das Ergebnis einer Erhebung des Energiedienstleisters Techem. Die Ergebnisse sprechen für eine Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden – allerdings kann das Einsparpotenzial selbst innerhalb eines Mehrfamilienhauses stark divergieren.

Im Rahmen der Studie wurden erstmals die Verbrauchsunterschiede von rund 50.000 Einheiten analysiert. Die Ergebnisse zeigen große Unterschiede im Heizverhalten auf: Während der Verbrauch vieler Bewohner lediglich bei einem Drittel oder weniger des Durchschnitts im Haus liegt, verbrauchen andere das Dreifache und sogar mehr. Laut Studie liegt dies neben nicht beeinflussbaren Faktoren, wie beispielsweise der Lage der Wohnung im Gebäude, auch an der Intensität der Wohnungsnutzung, dem individuellen Temperaturempfinden und dem Lüftungsverhalten.

Weiteres Potenzial für die Verbesserung der Energieeffizienz in Mehrfamilienhäusern sehen wird auch in der Modernisierung der Heizungsanlagen gesehen. Wie die Ergebnisse aufzeigen, lässt sich durch die Erneuerung der Heiztechnik eine rund zehnprozentige Effizienzsteigerung verzeichnen.

Die Analyse des DDIV-Kooperationspartners basiert auf Daten, die im Rahmen der Verbrauchsabrechnungen für das Jahr 2014 bundesweit in rund 1,5 Millionen Wohnungen in 126.000 Mehrfamilienhäusern erhoben und anonymisiert ausgewertet wurden. Sie liefert detaillierte Informationen zu Energieverbräuchen für Heizung und Warmwasser in Mehrfamilienhäusern in rund 140 deutschen Städten, für unterschiedliche Gebäudegrößen und Energieträger.

» Weitere Informationen: www.techem.de/energiekennwerte

Die lohnsteuerliche Behandlung von Zuwendungen an Arbeitnehmer in Form von Betriebsveranstaltungen erfuhr bereits zum 1. Januar 2015 eine Neuregelung wurde (§ 19 Abs. 1 Nr. 1a des EStG). Nun hat sich das Bundesfinanzministerium in einem Schreiben auch zu den Auswirkungen auf die Umsatzsteuer geäußert.

Das Gros der lohnsteuerlichen Grundsätze ist auch für die Umsatzsteuer maßgeblich. Dies betrifft vornehmlich die Frage, ob eine Betriebsveranstaltung vorliegt und wie die Kosten zu berechnen sind, die auf den einzelnen Arbeitnehmer entfallen. Solange diese 110 Euro/brutto pro Arbeitnehmer und Veranstaltung nicht überschreiten, besteht zwischen der lohn- und umsatzsteuerlichen Behandlung kein Unterschied.

Während bei der Lohnsteuer von einem Freibetrag ausgegangen wird, handelt es sich bei der Umsatzsteuer um eine Freigrenze. So geht die Vorsteuererstattung komplett verloren, wenn die Kosten pro Arbeitnehmer und Veranstaltung 110 Euro überschreiten. Das betrifft nicht nur die Vorsteuer für den Betrag, der über der Grenze von 110 Euro liegt, auch die komplette Vorsteuer ist damit futsch.

In seinem Schreiben weicht das Bundesministerium der Finanzen (BMF) von seiner bisherigen Praxis ab, da es anstelle einer Freigrenze einen Freibetrag eingeführt hat. Das Ministerium regelt sowohl die lohnsteuerliche als auch die umsatzsteuerliche Behandlung von Betriebsveranstaltungen. Zu beachten ist, dass bei Berechnung des Freibetrags die Zuwendungen zu gleichen Teilen auf die Anwesenden verteilt werden. Der Veranstalter / Arbeitgeber sollte also nicht nur bei der Planung einer Weihnachtsfeier darauf achten, dass der 110-Euro-Freibetrag nicht überschritten wird. So können steuerliche Nachteile bei Betriebsveranstaltungen erfolgreich vermieden werden.

» Zum Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen

Mieter sollen weiterhin vom günstigen Strom eigener KWK-Anlagen profitieren können. Das sieht ein neuer Entwurf der Novelle des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (KWKG) vor, den der Bundestag in der vorvergangenen Woche verabschiedet hat.

Anders als noch im Vorentwurf sollen Anlagen, die in einem geschlossenen System Energiedienstleistungen erbringen und dafür die volle EEG-Umlage begleichen, bis zu einer Leistung von über 250 Kilowatt gefördert werden. Dies entspricht vornehmlich Anlagen, die zur Gewinnung von Mieterstrom in Wohnanlagen Verwendung finden.

Zu den weiteren Änderungen gehört die Anpassung des Förderrahmens, der bis Ende des Jahres 2022 verlängert wird. Damit erhalten Anlagenbetreiber ein höheres Maß an Planungssicherheit. Demnach wird die Förderung für Anlagen gewährt, die bis zum 31.12.2022 den Dauerbetrieb aufgenommen haben. Zudem soll die Förderung für Blockheizkraftwerke bis 50 Kilowatt Leistung wie gehabt bei 60.000 Stunden bleiben. Der vorherige Entwurf hatte eine Reduzierung auf 45.000 Stunden vorgesehen. Ein wirtschaftlicher Betrieb bleibt nun auch für kleinere Anlagen möglich.

Im Rahmen der Anhörungsmöglichkeit der Verbände hatte die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in deren Reihen der DDIV die Verwalterbranche repräsentiert, eine Stellungnahme zur Neuregelung des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (Drucksache 18/6419) eingereicht. Dabei wurde in erster Linie die noch nicht hinreichend gewürdigte Bedeutung des Mieterstroms hervorgehoben. Dessen Verwendung führt beim derzeit üblichen energetischen Standard zu einer spürbaren CO2-Minderung. Gleichzeitig profitieren Bewohner deutlich von den durch Mieterstrom gesenkten Strombezugskosten.

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Vereinzelt sind sie schon gefallen, die ersten Schneeflocken. Während Kinder freudig Schneemänner bauen, ärgern sich viele Grundstücks- und Hauseigentümer über jede Menge Mehrarbeit. Schließlich sind sie für die gefahrlose Nutzung ihres Grundstückes und anliegender Gehwege verantwortlich. Ganz gleich ob Hausbesitzer oder Wohnungseigner: Bewohner, Gäste und Passanten müssen alle Wege gefahrfrei nutzen können. Was Wohnungseigentümer und Hausbesitzer gleichermaßen beachten müssen, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) übersichtlich zusammengetragen:

Kehr- und Räumpflicht: Mehr als einen schmalen Pfad schaffen

Grundsätzlich ist es Aufgabe der öffentlichen Hand für die Winterräumung zu sorgen. Das trifft in der Praxis allerdings meist nur für Straßen zu. Die Verantwortung für Gehwege wird in den meisten Satzungen an die Anlieger weitergegeben. Trotz regionaler Unterschiede herrscht in den Kernpunkten weitestgehend Einigkeit: An Werktagen müssen Eigentümer von morgens 7 Uhr bis abends 20 Uhr für geräumte Wege und Grundstückszugänge sorgen, an Sonn- und Feiertagen gilt diese Pflicht von 9 Uhr bis 20 Uhr. Dabei reicht ein schmaler Trampelpfad allerdings nicht, schließlich sollen die Gehwege auch Kinderwagen und Rollstühle passieren können. Üblich ist eine Räumung – je nach kommunalen Bestimmungen - zwischen 0,80 und 1,50 Meter Breite. Privatwege und die Hauszugänge müssen mindestens einen halben Meter breit gekehrt sein. Streuen mit Salz ist mehrheitlich verboten. Nur in Ausnahmefällen, wie beispielsweise bei Eisregen, ist es zulässig. Die Verwendung von Sand, Asche und Streu hingegen wird empfohlen.

Mehrmals täglich Schippen

Wenn es die Witterung verlangt, genügt es nicht nur morgens die Wege zu räumen. Gehwege und Zugänge müssen den gesamten Tag gefahrfrei begehbar sein. Für Berufstätige ist das nur schwer zu gewährleisten. Ist es dem Eigentümer nicht möglich auch tagsüber für geräumte Wege zu sorgen, sollte die Räum- und Kehrpflicht auf Dritte übertragen werden. Schließlich ist der Eigentümer schadenersatzpflichtig, ganz gleich, ob er im Schadensfall nicht räumen konnte oder wollte. Wird die eigene Immobilie vermietet, besteht die Möglichkeit, die Schneebeseitigungsarbeiten vertraglich auf einen oder mehrere Mieter zu übertragen. Eigentümergemeinschaften können den Winterdienst untereinander aufteilen. Allerdings ist die mit dieser Aufgabe betraute Person regelmäßig auf Tauglichkeit zu prüfen. Ist sie beispielsweise aufgrund ihres Alters oder ihres gesundheitlichen Zustandes nicht in der Lage zur Räumung und resultiert daraus die Schädigung einer Person, verantwortet dies der Eigentümer, bzw. die Eigentümergemeinschaft.

Kehrpflicht besser an Profis übertragen

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Hausbesitzer und Wohnungseigentümer die Kehrpflicht besser einem Dienstleister übertragen. Gerade, wenn sie Haus oder Wohnung nicht selbst nutzen und so nicht vor Ort sein können. Doch auch dann kann sich der Eigentümer nicht entspannt zurücklehnen: er muss die Arbeiten des Räumungsdienstes kontinuierlich überwachen und gegebenenfalls Nachbesserungen einfordern. Hat der Eigentümer seine Kontroll- und Überwachungspflichten nachweislich wahrgenommen und es ist dennoch ein Schadensfall eingetreten, haftet der beauftragte Dienstleister. Wurde die Kontrollpflicht vertraglich dem Hausverwalter übertragen, ist es seine Aufgabe, Dienstleister zu beauftragen, die fehlerfreie Durchführung zu kontrollieren und gegebenenfalls für Ersatz zu sorgen.

Den Blick nach oben nicht vergessen

Bei Eis und Schnee achtet jeder meist auf die eigenen Füße. Allerdings sollte auch der Blick nach oben nicht vergessen werden. Schnell hat sich auf den Dächern eine dicke Schneedecke gebildet, die als Dachlawine abzugehen droht. Auch herabfallende Eiszapfen können gefährlich werden. Eigentümer bzw. Verwalter sollten daher Grundstück und Gebäude regelmäßig begutachten, denn auch das ist Teil der Verkehrssicherungspflicht.

Pflichten gelten bei Schnee und Eis aber auch für Passanten und Anwohner: Sie müssen beim Begehen von Fußwegen Vorsicht walten lassen. Gerade, zur frühen Morgenstunde oder nachts. Wer außerhalb der festgelegten Räumungszeiten – wohlmöglich in unangemessenem Schuhwerk - spazieren geht, darf sich auf freie oder gestreute Fußgängerwege nicht verlassen und trägt im Falle eines Unfalls eine Mitschuld. Werden aber all diese Pflichten beachtet, steht der weißen Winterfreude sicher nichts mehr im Wege.

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Das neue Widerrufrechtsrecht, die BGH-Entscheidung zur Verbraucherstellung der WEG und das Bestellerprinzip haben eine Anpassung von Verwalterverträgen erfordert. Dem wurde nun auch der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) gerecht und hat seine Vertragsmuster der aktuellen Rechtslage angepasst. Die Vorlagen umfassen nun auch eine Widerrufsbelehrung und ein Muster für Widerrufsformulare für Verbraucher. Bieten Verwalter maklertypische Dienste wie das Vermitteln von Wohnraum an, so sollten Sie die nach der Einführung des Bestellerprinzips verlagerten Kosten beachten und im Rahmen des Vertrages transparent machen. Diese Anpassung finden Sie sich nun in unserer Neuauflage.

Wenngleich die Widerrufsbelehrung nicht erforderlich ist, sofern die Vertragsunterzeichnung in den Geschäftsräumen des Verwalters erfolgt und darüber hinaus noch nicht eindeutig geklärt ist, ob bei WEG-Verwalterverträgen diese überhaupt erforderlich ist (schließlich erfolgt die Bestellung per Beschluss), wurden diese zur Absicherung in die Vertragsmuster eingearbeitet.

Der DDIV empfiehlt die Ergänzung der Verwalterverträge um die angebotenen Formulare, um Konfliktpotential zu vermeiden. Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände erhalten die ergänzenden Formulare im Mitgliederbereich der DDIV-Website. Alle anderen interessierten Haus- und Immobilienverwalter haben die Möglichkeit die angepassten Verträge über den Onlineshop unter www.ddiv.de käuflich zu erwerben.