In den 77 deutschen Großstädten fehlen 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen – darunter 1,4 Millionen günstige Apartments für Einpersonenhaushalte mit weniger als 45 Quadratmetern. Zu diesem Ergebnis kommt eine von der Hans-Böckler-Stiftung finanzierte Studie.

In Berlin fehlen 310.000 bezahlbare Wohnungen. Es folgen Hamburg (150.000 Wohnungen), Köln (86.000 Wohnungen) und München (78.000 Wohnungen). Selbst in Städten, die nur eine kleine „Versorgungslücke” aufweisen, überschreitet der Bedarf an günstigen Objekten das Angebot deutlich – beispielsweise in Wolfsburg oder Ulm. Trotz der zuletzt leicht zunehmenden Neubautätigkeit rechnen die Experten mit einer weiterhin wachsenden Versorgungslücke, weil die Angebotsmieten bei Neuvermietungen wesentlich höher sind.

Dieses Dilemma ist auch in der Bevölkerungsstruktur begründet. So lebt in der Hälfte aller Haushalte in den 77 untersuchten Städten nur eine Person. Diesen rund 6,7 Millionen Einpersonenhaushalten stehen aber nur 2,5 Millionen Kleinwohnungen gegenüber. Singlehaushalte haben es bei der Wohnungssuche also schon rein rechnerisch besonders schwer.

Die Schlussfolgerung: Die Haushalte sind je nach Einkommenssituation und Haushaltsgröße in unterschiedlichem Maße von der Wohnproblematik betroffen. Da die Versorgungslücke anhand der jüngsten Mikrozensusdaten aus dem Jahr 2014 errechnet wurde, könnte sich die Wohnungsnot inzwischen noch verschärft haben – so die Autoren. Die Entwicklung der vergangenen Jahre spreche dafür.

Lösung: Mehr Kleinwohnungen schaffen

Um die Lücke zu verkleinern sei es erforderlich, das Angebot an Kleinwohnungen mit Nettokaltmieten von vier bis fünf Euro pro Quadratmeter auszubauen. Dies sei nur über mehr Sozialwohnungen erreichbar. „Dazu müssen einerseits weitaus mehr Sozialwohnungen als in den vergangenen Jahren entstehen. Andererseits muss auch die Sozial- und Mietpreisbindung im Wohnungsbestand wieder ausgeweitet werden”, so die Wissenschaftler.

Zum vierten Mal in Folge lobt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zwei Stipendien für immobilienwirtschaftliche Weiterbildungen am EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aus. Bewerben können sich sowohl erfahrene Mitarbeiter aus allen Bereichen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als auch interessierte Quereinsteiger.

86 Prozent der Immobilienverwaltungen erwarten, dass es künftig schwierig wird gutes Personal zu finden. Oftmals sind Bewerber nicht ausreichend ausgebildet, es mangelt an Fachkenntnissen oder sozialen Kompetenzen. Inzwischen fördern bereits knapp zwei Drittel der Immobilienverwaltungen die Fortbildung ihrer Mitarbeiter, um dem Fachkräftemangel zu begegnen und sie für die steigenden Anforderungen ihrer Tätigkeit zu rüsten. „Auch in diesem Jahr loben wir wieder zwei Stipendien aus, um sowohl erfahrenen Fachkräften als auch Quereinsteigern eine fundierte Weiterbildung zu ermöglichen”, erläutert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Als Spitzenverband der Immobilienverwalter engagieren wir uns bereits seit vielen Jahren für die Professionalisierung und Qualifizierung der Branche. Denn kaufmännisches Fachwissen, technisches Grundverständnis und rechtliche Expertise sind die Grundvoraussetzungen für den nachhaltigen beruflichen Erfolg als Immobilienverwalter.”

Weiterbildung neben dem Beruf

Gemeinsam mit seinem Bildungspartner, dem EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, vergibt der DDIV nun bereits zum vierten Mal jeweils eine Weiterbildung im Zertifikatslehrgang Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK/EBZ) Distance Learning sowie im Zertifikatslehrgang Immobilienverwalter/in (IHK) Distance Learning. Ausbildungsbeginn ist jeweils der 1. September 2018. „Die Anforderungen an Immobilienverwalter steigen stetig, deshalb ist es für sie wichtig, sich permanent weiter zu qualifizieren. Die Zertifikatslehrgänge ermöglichen ein selbstständiges Lernen neben dem Beruf”, so Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ.

Dies bestätigen auch die Gewinner des Vorjahres. Marcel Rupp, Stipendiat des Lehrgangs „Geprüfter Immobilienfachwirt”, besuchte bereits mehrere Präsenzveranstaltungen und lobt die Verzahnung von Theorie und Praxis während der Weiterbildung. Er schätzt darüber hinaus die Lernatmosphäre in den Kleingruppen und die umfangreichen Unterlagen: „Die Studienbriefe greifen verschiedene Themengebiete auf und sind sehr vielfältig. Daher sind die Bildungsinhalte auch in den Selbstlernphasen gut zu erarbeiten.” Petra Hirschbeck, Stipendiatin des Lehrgangs „Geprüfte Immobilienverwalterin”, ergänzt: „Die Unterlagen vermitteln die wesentlichen Bestandteile des Verwalteralltags. Neben rechtlichen, kaufmännischen und technischen Grundlagen werden auch Trainings zu Rhetorik oder dem Abhalten einer Eigentümerversammlung angeboten. Diese Mischung macht die Ausbildung sehr interessant und abwechslungsreich.”

Die ausführlichen Ausschreibungsunterlagen des DDIV-Stipendienprogramms sind unter » www.ddiv.de/stipendien erhältlich. Bewerbungsschluss ist der 20. Juli 2018.

Im März kippte das Landgericht Frankfurt am Main die Mietpreisbremse in Hessen (der » DDIV berichtete…). Die Landesregierung will nun nachbessern und kündigte eine Neuregelung des Gesetzes an, um Unklarheiten auszuräumen.

Die hessische Wohnungsbauministerin Priska Hinz (Bündnis 90/Die Grünen) kündigte an, dass zunächst die grundlegenden Daten aktualisiert werden müssen, um zu erörtern, wo besonderer Preisdruck herrscht. Auf Basis dieser Erhebung wird in einem nächsten Schritt fundiert begründet, in welchen Regionen die Mietpreisbremse gelten soll. Sie geht davon aus, dass die Regelung dann auf weitere Gebiete mit angespannten Mietpreisen ausgeweitet wird.

Das Landgericht Frankfurt mahnte in seiner Urteilsbegründung Ende März an, dass die Verordnung nicht ausreichend begründet sei und verwies die Regelung zurück an den Gesetzgeber.

Die aktuellen Studie der Hans-Böckler-Stiftung zeigt: Bezahlbare Wohnungen werden vor allem in Großstädten immer mehr zur Mangelware. Die Bundesregierung will den sozialen Wohnungsbau daher künftig besser fördern und bereitet eine Grundgesetzänderung vor, die dem Bund die Möglichkeit eröffnet, die Länder finanziell besser auszustatten.

Mit dem neuen Artikel 104d im Grundgesetz (GG) soll der Bund den Ländern künftig Finanzhilfen für sog. gesamtstaatliche Investitionen der Länder und Gemeinden gewähren. Dies soll dem Mangel an preiswertem Wohnraum entgegenwirken, heißt es im vorliegenden Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums zur geplanten Gesetzesänderung. Die Fördermittel sollen dabei an den Neubau von Wohnungen gekoppelt sein.

Zweckgebundene Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau

Eigentlich sollte nach der Föderalismusreform 2006 die Mitfinanzierung des Bundes beim sozialen Wohnungsbau im Jahr 2019 auslaufen. Die Bundesländer erhielten als Ausgleich sog. Entflechtungsmittel, die allerdings nicht mehr der Zweckbindung unterlagen. Einzelne Länder nutzten die Gelder daher teilweise auch für andere Projekte außerhalb des sozialen Wohnungsbaus. Mit der geplanten Grundgesetzänderung soll es dem Bund nun ermöglicht werden, den Ländern zweckgebundene Finanzhilfen für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Der neue Artikel 104d bestimmt: „Der Bund kann den Ländern Finanzhilfen für gesamtstaatliche bedeutsame Investitionen der Länder und Gemeinden (Gemeindeverbände) im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gewähren.”

Das SPD-geführte Bundesfinanzministerium geht mit diesen Plänen über die Vereinbarungen des Koalitionsvertrages hinaus. Union und SPD einigten sich darin, zusätzlich zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau in den Jahren 2020 und 2021 bereitzustellen. Nur am Rande wurde in der Koalitionsvereinbarung auch eine Änderung des Grundgesetzes in Betracht gezogen.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft: Sie verstößt gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bis Ende 2019 soll sich die Politik auf eine Neuregelung einigen, die bis Ende 2024 in Kraft treten soll. Die nun diskutierten Modelle haben dabei unterschiedliche Auswirkungen auf Grund- und Hausbesitzer und Mieter.

Hintergrund

Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz. Die Höhe des Steuermessbetrags wird dabei teilweise von den Ländern festgelegt, der Hebesatz fällt in die Verantwortlichkeit der Kommunen. Die sog. Einheitswerte, auf denen die Berechnungen basieren, stammen aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost). Dadurch werden die erheblichen Entwicklungen der vergangenen Jahrzehnte unberücksichtigt gelassen.

Die Grundsteuer deckt rund zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen – insgesamt knapp 14 Milliarden Euro. Die Steuer wird dabei im Rahmen der Nebenkosten an Mieter weitergegeben.

Die Karlsruher Richter entschieden (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u. a.), dass die aktuellen Einheitswerte die Wirklichkeit nicht mehr abbilden und die Besteuerung daher verfassungswidrig sei. Bis 2019 muss sich der Gesetzgeber für ein neues Bewertungsmodell entscheiden – derzeit werden unterschiedliche Modelle diskutiert.

Kostenwertverfahren kritisch zu bewerten

Im Bundesrat haben sich alle Bundesländer mit Ausnahme von Hamburg und Bayern für das sog. Kostenwert-Modell ausgesprochen. Dabei wird bei allen Objekten der Bodenwert mit dem Bodenrichtwert angesetzt. Bei bebauten Grundstücken wird zusätzlich der Gebäudewert mit typisierten Baukosten herangezogen. Pauschale Herstellungskosten je Quadratmeter, differenziert nach Gebäudetypen, sowie eine Alterswertminderung sollen realistische Ergebnisse liefern.

Im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der auch der DDIV Mitglied ist, wurde der im Bundesratsantrag vorgeschlagene Kostenwertansatz von Prof. Dr. Johanna Hey geprüft. Nach ihrer Auffassung ist das Kostenwertverfahren nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Die Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln kommt zu dem Ergebnis, dass der im Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage nicht geeignet ist. Ursächlich hierfür ist, dass auch im Kostenwertmodell keine realistischen Werte zugrunde gelegt werden, da beispielsweise durchgeführte Modernisierungen an Altbauten ebenso wenig berücksichtigt werden wie z. B. heruntergekommene Bauten jüngeren Datums.

Zudem haben Berechnungen im Auftrag des Hamburger Senats ergeben, dass durch das Kostenwert-Modell eine Verzehnfachung der Grundsteuer für eine Wohnung möglich ist. Für eine 123-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Harvestehude wären statt 651 Euro jährlich 15.256 Euro Grundsteuer zu berappen. Freilich wurde dabei mit einem gleichbleibenden Hebesatz gerechnet, der einen erheblichen Einfluss auf die letztendliche Steuerlast hat.

Zukunft der Grundsteuer

Das nunmehr ergangene Urteil des Bundesverfassungsgerichts bestätigt die Einschätzung von Prof. Dr. Hey, wonach das Kostenwertverfahren ebenfalls verfassungswidrig wäre, sofern es ausschließlich die historischen Herstellungskosten berücksichtigt und keine weiteren Investitionen abbildet. Eine Flächensteuer, orientiert an der Grundstücks- und Gebäudegröße, oder eine reine Bodensteuer, begrenzt auf Bodenrichtwerte, ist allerdings im Rahmen der Anforderungen des Gerichts durchaus möglich.

Gleichzeitig muss hinterfragt werden, welcher Zweck mit der Grundsteuer verfolgt werden soll. Denn eine Steuer, die ausschließlich an den Bodenwert anknüpft, wäre zwar in der Praxis einfach zu handhaben, spiegelt für die Gemeinde allerdings nicht den Aufwand der Erschließung wider. So ist die Erschließung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus weitaus günstiger als bei einer Bebauung mit einem großen Mehrfamilienhaus – bei einer reinen Bodensteuer wäre das Steueraufkommen allerdings identisch. Eine Orientierung an der Grundstücks- und Gebäudegröße verspricht hingegen eine relativ unbürokratische Umsetzung, bei der gleichzeitig der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks Rechnung getragen wird.

Bund und Länder müssen nun schnell eine verfassungsgemäße Lösung auf den Weg bringen und gleichzeitig eine unbürokratische Übergangslösung umsetzen.