In regelmäßigen Abständen informieren wir Sie hier über die spannenden Themenvielfalt auf dem 25. Deutschen Verwaltertag. In der heutigen Ausgabe stellt Ihnen Rainer Eger die Tücken der Tiergarageninstandhaltung vor und erläutert, wie Immobilienverwaltungen Haftungsrisiken minimieren können.

Tiefgaragensanierung: Fehler frühzeitig vermeiden

Tiefgaragen sind in der Praxis Spitzenreiter bei Bauschäden. Der Grund dafür ist neben einer mangelhaften Planung in den meisten Fällen eine fehlerhafte oder ungenügende Instandhaltungsplanung. Oftmals führt die falsche Handhabung von Baustoffen zu Schädigungen, welche die geplante Nutzungsdauer von Tiefgaragen drastisch verkürzen. Beispiele hierfür sind die Karbonatisierung oder Lochfraß an der Bewehrung durch Chloridkorrosion bei Stahlbetonbauteilen. Dabei könnten viele Fehler bereits frühzeitig vermieden werden.

Für Verwalter werden Tiefgaragen damit schnell zur Kostenfalle. Mit der neuen Richtlinie des Deutschen Ausschusses für Stahlbeton (DAfStb), die voraussichtlich Ende 2017 in Kraft tritt, erhöhen sich zudem die Haftungsrisiken. Grund genug, sich eingehender mit der Instandhaltung von Tiefgaragen zu beschäftigen.

Immer „up to date” bleiben: Vorschriften und Richtlinien beachten

Die Sanierung und Instandhaltung von Tiefgaragen ist eine komplexe Angelegenheit. Sie erfordert fachliche Expertise und Erfahrung. Und das umso mehr, wenn sich die rechtlichen oder gesetzlichen Rahmenbedingungen verändern. Eine wichtige Grundlage ist damit die Kenntnis aktueller Vorschriften und Richtlinien.

Mit der angekündigten Richtlinie des DAfStb kommt es zu einem entscheidenden Wechsel. Die bisher geltende Instandsetzungsrichtlinie wird durch eine Instandhaltungsrichtlinie ersetzt. Die Veränderungen umfassen dabei von der Planung, über die Ausführung, bis hin zu Restnutzungsdauer auch Nachweisverfahren für Instandhaltungsmaßnahmen. Und sie haben große Auswirkungen für Verwalter. Denn die neue Richtlinie bringt wesentliche Anpassungen mit sich:

• Höherer Untersuchungsaufwand
• Umfangreichere Planungen
• Aufstellen eines Inspektions- und Wartungsplans
• Neue Haftungsrisiken für alle Beteiligten

Intelligenter Monitoring-Systeme kommt somit eine größere Bedeutung zu, um die Nachhaltigkeit von Bau- und Sanierungsmaßnahmen zu gewährleisten. Deshalb wird der Erfolg von Tiefgarageninstandhaltungen zukünftig von der Auswahl eines sachkundigen Planers abhängen, der zum einen die Bau- beziehungsweise Instandsetzungsplanung und zum anderen regelmäßige Inspektionen durchführt.

Alles erfahren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag

Diplom-Ingenieur Rainer Eger referiert auf 25. Deutschen Verwaltertag in Berlin über Grundlagen und Hintergründe der neuen Instandhaltungsrichtlinie des DAfStb. Dabei beantwortet der Sanierungsspezialist unter anderem folgende Fragen:

• Was bedeutet die neue Richtlinie (insbesondere für Verwalter)?
• Was sind die Anforderungen an sachkundige Planer?
• Welche Verantwortung bringt die Änderung mit sich?
• Welche neuen Risiken ergeben sich für Planer und Verwalter?
• Was sind Lösungen für die Übergangszeit?
• Was sind Lösungen zur Risikominimierung

Sichern Sie sich jetzt Ihre Teilnahme und melden Sie sich zum 25. Deutschen Verwaltertag an. Alle Informationen zum Programm erhalten Sie online unter: » www.deutscher-verwaltertag.de.

Auf Initiative der Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) wurde im Dezember 2016 das Projekt „Pro House – Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan” ins Leben gerufen. Das Projekt zielt auf die Gründung nationaler Vereinigungen und Verbände professioneller Wohnungsverwalterinnen und -verwalter in Kasachstan und Usbekistan. Als deutsche Projektpartner gehören der DDIV und das EBZ zum internationalen Konsortium.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit nach Zentralasien tragen

Die Wohnungswirtschaft in Zentralasien ist anders strukturiert als in Europa. Beispiel: Wohneigentumsquote. Während diese in Deutschland seit Jahren bei rund 43 Prozent stagniert, liegt sie in Kasachstan bei rund 98 Prozent. Die überwiegende Mehrzahl dieser privat genutzten Gebäude ist jedoch weder energetisch saniert noch barrierefrei. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen jedoch an Bedeutung und sind auch zentrale Themen der diesjährigen Weltausstellung Expo, die vom 10. Juni bis 10. September 2017 in der kasachischen Hauptstadt Astana stattfindet. Mit dem enormen Sanierungsbedarf offenbart sich auch die Notwendigkeit, in der Wohnungsverwaltung moderne Verbandsstrukturen zu etablieren.

DDIV entwickelt Strategien für Verwalter in der Region

Mit dem Projekt „Pro House” werden über einen Zeitraum von drei Jahren mit EU-Fördermitteln Kenntnisse und Erfahrungen vermittelt, um Lösungen für beide Länder zu entwickeln. So sollen Verwalter und weitere für die Sanierungsprozesse relevante Akteure für energetische Sanierungen qualifiziert werden. Im Rahmen des Kick-Off Meetings am 10. Juli in Astana stellt der DDIV die Wohnungsverwaltung in Deutschland und die umfassende Verbandsarbeit des DDIV vor.

In den großen deutschen Städten fehlen zehntausende Wohnungen – demgegenüber entstehen auf dem Land deutlich zu viele Einfamilienhäuser. Dies zeigt die Baubedarfsanalyse des IW Köln. Um dem Leerstand in den Kommunen wirkungsvoll zu begegnen, regen die Wissenschaftler ein Maßnahmenbündel an. Auch Prognos veröffentlichte neue Zahlen. Demnach wird Wohnen in Deutschland immer mehr zu einer finanziellen Herausforderung.

In Städten wird es eng

Zwischen 2011 und 2015 wurden allein in die sieben größten deutschen Städten nur 32 Prozent der benötigen Wohnungen errichtet. Insgesamt fehlen rund 60.000 Wohneinheiten. Ein Ende der Wohnungsknappheit ist nicht in Sicht. Denn die Baufertigstellungszahlen für 2016 hinken dem Bedarf noch immer hinterher.

Auf dem Land entstehen zu viele Neubauten

Ein ganz anderes Bild herrscht dagegen in ländlichen Kreisen. So sind zwischen 2011 und 2015 allein im Emsland mehr als 1.060 Wohnungen mehr entstanden, als die demografische Entwicklung und der Leerstand erwarten ließen. Dabei handelt es sich zu rund 80 Prozent um große Wohnungen oder Einfamilienhäuser.

Die Ursachen sind vielfältig: Neben den noch immer niedrigen Zinsen, die eine Finanzierung günstiger machen, heben die Wissenschaftler das im ländlichen Raum reichlich vorhandene Bauland hervor. Während es in Großstädten an Bauland mangelt, wird in ländlichen Kommunen Baufläche zumeist großzügig ausgewiesen. Die Folge: Durch die Zersiedlung entstehen mehr Neubauten in Randlagen. Altbauten in den Dorfzentren stehen zunehmend leer und verfallen; Dorfkerne veröden.

Maßnahmenbündel gegen Leerstand

Um dem drohenden Leerstand auf dem Land entgegenzuwirken, regen die Wissenschaftler des IW Köln ein Maßnahmenbündel an. So sollen Kommunen mit starkem Bevölkerungsrückgang keine neue Bauflächen ausweisen und Neubauten nur bei gleichzeitigem Abbau von Leerständen genehmigen. Darüber hinaus müssen Bestandsbauten aufgewertet werden, um auch Dorfzentren langfristig attraktiver zu gestalten. Dies kann jedoch nur in Zusammenarbeit mit Bund und Ländern gelingen.

Prognos-Gutachten: Wohnen wird zur finanziellen Herausforderung

Auch eine aktuelle Studie des Prognos Instituts im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau legt Zahlen vor. Demnach wird auch fernab der Großstädte das Wohnungsangebot knapper und Wohnen immer teurer. Die Gutachter schätzen die Situation in 138 Städten und Kreisen als problematisch ein.

In Folge dessen wird es auch für Familien mit mittlerem Einkommen immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die passenden Zahlen werden in der Studie präsentiert. Demnach können sich Familien mit einem monatlichen Einkommen von 2.186 Euro in den sieben deutschen Top-Städten weniger als 70 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Mehr als 35 Prozent des Haushaltseinkommens müssen inzwischen für die Warmmiete ausgegeben werden. Die Bezahlbarkeit des Wohnens wird damit zu einer finanziellen Herausforderung für viele Deutsche.

Mit den Stimmen der Regierungskoalition wurde am gestrigen späten Abend das Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (BT-Drs. 18/12831) mit Änderungen verabschiedet. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den nach langen Verhandlungen ausgearbeiteten Kompromiss, wird sich aber weiterhin für die Einführung eines Sachkundenachweises einsetzen.

Bereits vor zwei Wochen » berichtete der DDIV über die kommende Verabschiedung des Gesetzes, nachdem die Berichterstatter der Koalition einen Kompromiss erzielten. Da bereits der Wirtschaftsausschuss am Mittwoch das Gesetz mehrheitlich mit den Stimmen der Koalition befürwortete, wurde es am gestrigen Abend im Deutschen Bundestag mit Änderungen beschlossen.

„Wir haben nie daran gezweifelt, dass dieses Gesetz kommt! Mit der Einführung einer Weiterbildungspflicht und dem Einschluss des Mietverwalters auf den letzten Metern wurden zudem zwei wesentliche Forderungen des DDIV erfüllt, ebenso die unstrittige Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung für den Verwalter”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Hier haben sich Beharrlichkeit und die richtigen Argumente ausgezeichnet.”

Im Gesetz neu vorgesehen, ist nun neben einer Weiterbildungspflicht auch eine Informationsvorschrift über Qualifikation und Fortbildung des Verwalters gegenüber dem Verbraucher. Zudem wird die Erlaubnispflicht auch auf den Mietverwalter ausgeweitet. Eigens hierfür wird dies in Form des Wohnimmobilienverwalters manifestiert, der künftig die WEG- und Mietverwaltung umfasst. Die erforderlichen Erlaubnisvoraussetzungen für den Wohnimmobilienverwalter sind geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit und eine Berufshaftpflichtversicherung. Einen Sachkundenachweis, wie noch vom Bundeskabinett im August 2016 beschlossen, wurde von der Unionsfraktion, insbesondere von der CSU in der AG Wirtschaft abgelehnt. Danach wäre der bürokratische und regulatorische Aufwand zu hoch gewesen, da durch die „Alte-Hasen-Regel″ eine deutliche Mehrheit gewerblicher Verwalter befreit gewesen wäre. „Eine Stichtags-Regelung wäre hier die bessere Lösung gewesen. Wer nach einer bestimmten Frist die Tätigkeit neu ausüben will, hätte eine Sachkundeprüfung abzulegen oder durch den Nachweis einer entsprechenden Ausbildung oder eines Studiums davon befreit werden können”, so Kaßler. „Wir werden daher nach der nächsten Bundestagswahl einen neuen Anlauf nehmen.”

Dennoch bleibt festzuhalten, dass es endlich gelungen ist, die Tätigkeit des Verwalters aufzuwerten. Was 2011 mit der Vorlage des „Zuck-Gutachtens″, beauftragt durch den DDIV und seine Landesverbände initiiert wurde, und der verfassungsrechtlichen Klärung der Frage nach Berufszugangsvoraussetzungen für den Verwalter begann, fand nun nach nur sechs Jahren einen vorläufigen Abschluss. „Dies dokumentiert was eine konzertierte Interessenvertretung durch einen schlagkräftigen und auf eine Berufsgruppe fokussierten Verband politisch erreichen kann”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Bis zur Einführung des Sachkundenachweises wird der DDIV seine Bemühungen auch dahingehend weiter intensivieren, seine Medien- und Öffentlichkeitsarbeit darauf auszurichten, dass Wohnungseigentümergemeinschaften nur einen Verwalter beauftragen, der Mitglied in einem der DDIV-Landesverbände ist. „Unser Verband steht heute schon für die Qualität der Aus- und Fortbildung. Mit der fortschreitenden Komplexität der Wohnimmobilienverwaltung sind Eigentümer gut beraten, auf das Fachwissen unserer Mitglieder zu vertrauen”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend, „denn ein Tag Weiterbildung pro Jahr wird weder der komplexen Tätigkeit des Verwaltens gerecht, noch wird damit der Verbraucherschutz von Millionen Eigentümern und Mietern signifikant erhöht.”

Die Einzelheiten der Weiterbildungs- und Informationsverpflichtung wie auch der Berufshaftpflichtversicherung werden in der ausführenden Rechtsverordnung geregelt. Dort wird auch verankert, wie die Nachweispflichten des gewerblichen Wohnimmobilienverwalters über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung gegenüber der zuständigen Behörde ausgestaltet werden.

In der » gestrigen Plenardebatte sprachen sich die Fraktionen von SPD, DIE LINKE und Bündnis90/Die Grünen dafür aus, den Sachkundenachweis in der nächsten Legislaturperiode einzuführen.

Die Tagesordnung des Deutschen Bundestags vom 22. Juni ist » online verfügbar. Die Anhörung im Wirtschaftsausschuss vom 29. März, bei der DDIV als einziger Vertreter Verwalterinteressen vertrat, kann in der » Mediathek des Parlamentsfernsehen abgerufen werden.

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Die neu gewählten Regierungen in NRW und Schleswig-Holstein wollen die umstrittene Mietpreisbremse abschaffen. In NRW gilt die Mietpreisbremse seit 1. Juli 2015; Schleswig-Holstein zog im Dezember des gleichen Jahres nach. Nun wollen beide Länder diese und andere landeseigenen Regelungen aufheben.

NRW setzt auf weniger Regulierung

Die Mietpreisbremse habe ihren Zweck nicht erfüllt und die Mieten nicht gebremst, sondern nur die privaten Investitionen in den Wohnungsbau, heißt es im Koalitionsvertrag von CDU und FDP. Die nordrhein-westfälische Landesregierung will mehr Anreize für private Investitionen setzen und hebt darüber hinaus auch die Kappungsgrenze sowie das Zweckentfremdungsverbot auf. Die Einführung neuer landesspezifischer Regelungen ist nicht vorgesehen. Die CDU-geführte Regierung setzt auf Deregulierung. So wird auch die Energieeinsparverordnung von 2016 für zunächst drei Jahre ausgesetzt, um Baukosten zu senken und die Rahmenbedingungen für Investoren zu verbessern.

Um auch jungen Familien den Sprung in Wohneigentum zu ermöglichen, wollen die schwarz-gelben Koalitionäre die Grunderwerbsteuer reformieren. So ist geplant, eine Bundesratsinitiative zur Einführung eines Freibetrages für das selbstgenutzte Wohneigentum zu initiieren. In NRW selbst wird ein Freibetrag in Höhe von 250.000 Euro pro Person für das selbstgenutzte Wohneigentum auf den Weg gebracht.

Schleswig-Holstein: Wohneigentum ist Stabilitätsanker

Auch die neue Kieler „Jamaika-Koalition” aus CDU, FDP und Grünen spricht der Mietpreisbremse ihre Wirkung ab. Die Koalitionäre wollen die Verordnung durch „geeignetere Instrumente“ ersetzen.