Das 4. Branchenbarometer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) ergab:

• Anforderungen steigen: kleine Verwaltungen haben es zunehmend schwer auf dem Markt
• 75 % der Verwalter planen die Anhebung ihrer Vergütungssätze
• 80 % befürchten einen Fachkräftemangel
• Eigentümergemeinschaften mit weniger als 10 Einheiten haben immer öfter Probleme, professionelle Verwalter zu finden

Auf die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in Deutschland kommen deutliche Preissteigerungen zu. Drei Viertel aller professionellen Immobilienverwalter planen, die Verwaltungsgebühr in diesem Jahr zu erhöhen. Im Durchschnitt streben sie eine Preissteigerung um fünf Prozent an. Bereits 2015 haben 70 Prozent der Immobilienverwalter die Grundvergütung angehoben, und zwar um durchschnittlich sechs Prozent. Dies ist ein Ergebnis des 4. Branchenbarometers des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), dessen Ergebnisse auf der Befragung von 478 Verwaltungsunternehmen aus ganz Deutschland beruhen.

Erwartungen an Immobilienverwaltungen steigen

„Die Anforderungen an die Immobilienverwalter werden immer umfangreicher“, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler das Ergebnis des Branchenbarometers. „Die Qualität der Dienstleistung muss sich auch in der Vergütungsstruktur widerspiegeln. Deshalb ist eine maßvolle Erhöhung der Vergütungen unumgänglich.“ Kaßler verweist darauf, dass die Immobilienverwaltung ein komplexes Tätigkeitsfeld darstellt, das sowohl kaufmännische als auch technische und rechtliche Fachkenntnisse erfordert. Bereits heute müssen Immobilienverwalter über 50 Gesetze und Verordnungen kennen und anwenden. Gleichzeitig kommen immer neue Aufgaben hinzu – beispielsweise durch das 2015 in Kraft getretene Bundesmeldegesetz und die in vielen Bundesländern geltende Rauchwarnmelderpflicht.

Diese zunehmende Komplexität wirkt sich auf die Struktur der Verwalterbranche aus. „Kleine Unternehmen mit weniger als 400 vermieteten Einheiten werden es künftig schwer haben, Neukunden zu gewinnen und sich erfolgreich am Markt zu behaupten“, prognostiziert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Denn immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften entscheiden sich für eine professionelle Verwaltung mit spezialisierten Mitarbeitern.“

Traditionell ist die Verwalterbranche kleinteilig und regional geprägt. Dem 4. DDIV-Branchenbarometer zufolge machen Kleinstverwaltungen, die nicht mehr als 400 Einheiten verwalten, derzeit noch 27,2 Prozent aller Verwaltungsunternehmen aus. Nur 12,2 Prozent gehören in die Kategorie der großen Verwaltungen mit mindestens 3.000 verwalteten Einheiten.

Verwaltungen haben vermehrt Probleme, qualifizierte Mitarbeiter zu finden

Verschärft wird der Konkurrenzkampf durch den sich zuspitzenden Fachkräftemangel. Laut dem 4. DDIV-Branchenbarometer erwarten 80 Prozent der Verwaltungsunternehmen einen Fachkräftemangel. 2014 waren es erst 62 Prozent gewesen. Jedes zweite Unternehmen erhält bereits jetzt auf ausgeschriebene Stellen nicht genügend Bewerbungen, und vier von fünf Unternehmen beklagen die fehlende Qualifikation der Bewerber. Zugenommen hat vor diesem Hintergrund die Ausbildungsbereitschaft: 32 Prozent der Verwaltungsunternehmen beschäftigen Auszubildende, zehn Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr.

Kleine Eigentümergemeinschaften haben es zunehmend schwer, professionelle Verwalter zu finden

Von den Veränderungsprozessen betroffen sind aber auch die Wohnungseigentümer. „Kleine Eigentümergemeinschaften tun sich immer schwerer damit, eine professionelle Verwaltung zu finden“, stellt Kaßler fest. 86 Prozent der Verwaltungen lehnten 2015 die Übernahme von Verwaltungsmandaten ab, wobei sie als Hauptgrund die fehlende Größe der Eigentümergemeinschaft nannten.

„Die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften mit weniger als zwölf Einheiten ist aufwändig und wenig wirtschaftlich“, erläutert Kaßler. Um eine professionelle Verwaltung für sich gewinnen zu können, werden kleine Eigentümergemeinschaften deshalb nach Einschätzung des DDIV immer öfter eine Vergütungsstruktur akzeptieren müssen, die nicht mehr einen Betrag pro verwalteter Einheit vorsieht, sondern eine Pauschale für die ganze Eigentümergemeinschaft.

Durch die Ergebnisse des Branchenbarometers sieht sich der DDIV in seiner Forderung bestärkt, Zugangsregelungen für Immobilienverwalter einzuführen. Eine entsprechende Regelung hat die Bundesregierung in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart; die Umsetzung lässt jedoch auf sich warten. DDIV-Geschäftsführer Kaßler: „Wir fordern, dass der Gesetzgeber jetzt endlich Nägel mit Köpfen macht und sicherstellt, dass nur qualifizierte Fachkräfte den anspruchsvollen Beruf des Immobilienverwalters ausüben dürfen.“

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) ruft Immobilienverwalterinnen und -verwalter dazu auf, ihre Erfahrungen mit dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) in einer kurzen Onlineumfrage, unter www.ddiv.de/zvg, mitzuteilen.

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) ist mittlerweile fast 130 Jahre alt und wurde seitdem nur marginal geändert und angepasst. Das spricht nicht gegen das Gesetz, sondern für die Weitsicht und Gründlichkeit, die der Gesetzgeber bei der Entstehung hat walten lassen. Nichtsdestotrotz stellt sich bei jedem Gesetz bisweilen die Frage, ob die Normen im Lichte moderner Medien und technischer Entwicklung noch zeitgemäß sind. Ebenso beim ZVG, das stets den aktuellen Transparenzanforderungen entsprechen und einen gerechten Ausgleich zwischen Gläubiger- und Schuldnerinteressen sicherstellen sollte. 

Der DDIV hat daher eine Minutenumfrage erstellt, um die Erfahrungen mit dem ZVG in der täglichen Anwendung festzustellen. Die Umfrage ist in die Bereiche „Zwangsversteigerung“, „Zwangsverwaltung“ und „Zwangshypothek“ gegliedert und umfasst elf Fragen. Schwerpunkt ist der Umgang mit Hausgeldansprüchen und speziell die Befriedung und Ablösung bei Zwangsversteigerungen. Ferner werden Erfahrungen mit Eigentümerwechseln, Vorschusszahlungen für laufende Hausgeldbeiträge und Zwangshypotheken für titulierte Hausgeldanforderungen erfragt.

Die Daten werden anonymisiert erhoben und ausgewertet. Das Beantworten dauert rund fünf Minuten und kann online bis zum 27. Mai 2016 erfolgen.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. befürwortet die Pläne der Bundesregierung, durch eine steuerliche Sonderabschreibung den Wohnungsneubau anzukurbeln. Der Berufsverband für Immobilienverwalter wies als einer der Vertreter der heutigen Anhörung im Bundestag zum Mietwohnungsneubau darauf hin, dass sowohl die Herstellung als auch die Anschaffung und anschließende Selbstnutzung von Wohnungen ebenfalls einer Förderung bedürfen.

Die Gewährung von Steuervorteilen kann ein wirksamer Anreiz sein, zeitnah mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der DDIV begrüßt daher die Gesetzesinitiative der Bundesregierung. Jedoch mahnt er an, dass die Erweiterung der Nutzungsvoraussetzungen für Selbstnutzer und die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken nicht berücksichtigt wurden. Die Förderung muss sowohl die Anschaffung als auch die Herstellung von Eigentumswohnungen einbeziehen. Darüber hinaus sollte die Sonderabschreibung außerdem eine anschließende Selbstnutzung einer Wohnung ermöglichen und zusätzliche Anreize schaffen, um untere und mittlere soziale Schichten verstärkt  in Eigentum zu bringen.

Steuerliche Abschreibung darf nicht wirkungslos bleiben

Hochpreisiger Wohnraum benötigt keine Förderung. Eine Beschränkung ist daher sinnvoll. Die vom Bundesrat vorgeschlagene Herabsetzung der Obergrenze der Gebäudeanschaffungs- und  Herstellungskosten von 3.000 auf 2.600 Euro je Quadratmeter hält der DDIV jedoch nicht für zielführend. Kritisch betrachtet der Spitzenverband der Immobilienverwalter auch die Anregung des Bundesrates, die Bemessungsgrundlage, d. h. die maximale Förderung pro Quadratmeter von 2.000 auf 1.800 Euro, zu senken. Laut einer aktuellen Studie der Wohnungswirtschaft liegen die Baukosten eines typischen Wohngebäudes in Innenstadtlage bereits jetzt bei rund 2.400 Euro. Die Kosten steigen zudem durch höhere Anforderungen an die Energieeffizienz und die wachsende Nachfrage nach Wohnraum weiterhin an.

Wohnungsbau muss langfristig attraktiv bleiben und dabei auch die technologische Entwicklung im Blick behalten. Der DDIV schlägt daher vor, die Normalabschreibung endlich auf drei Prozent zu erhöhen. „Wir müssen realistisch auf den Neubau blicken: Technische Bauteile eines Hauses, beispielsweise Heizungsanlagen oder Fahrstühle, haben heute vielfach eine kürzere Lebensdauer als der Rohbau. Diese Diskussion muss endlich abgeschlossen werden“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter e. V. 

Kumulationsverbot führt zu Mehrkosten

Der Forderung des Bundesrates nach einem Kumulationsverbot steht der DDIV, wie auch die Bundesregierung, skeptisch gegenüber. Dieses sieht vor, dass Investitionen, die bereits durch öffentliche Mittel gefördert werden, nicht begünstigt sein sollen. Martin Kaßler: „Im Vordergrund des Gesetzentwurfes müssen einfache und effektive Regeln stehen, andernfalls sprechen die zu erwartenden Mehrkosten für Bürokratie und Nachweisführung gegen den Einsatz der Förderung.“ Die Sonderabschreibung sollte mit Förderprogrammen zur Energieeffizienz, z. B. von der KfW-Bank, kombiniert werden können, um einen hohen energetischen Standard von Neubauten finanziell attraktiv zu machen.

Eigentumswohnung für untere und mittlere Einkommensschichten Teil der privaten Altersvorsorge

Die Eigentumswohnung ist die zweitwichtigste Eigentumsform nach dem Eigenbesitz von Wohngebäuden. Die selbstgenutzte Immobilie ist langfristig bis zu 30 Prozent günstiger als das Wohnen zur Miete. Selbst in Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt der Kostenvorteil noch bei über 20 Prozent – wie eine Studie des IW Köln jüngst herausfand. Die derzeit anhaltende Niedrigzinsphase bietet auch unteren und mittleren Einkommensschichten die Chance, Wohneigentum zu erwerben und somit die private Altersvorsorge zu erweitern. Der DDIV sprach sich in der heutigen Anhörung zusätzlich für zinsgünstige Nachrangdarlehen aus, um die Kosten für das notwendige Eigenkapital beim Immobilienerwerb abzufedern.

Der DDIV als Sprachrohr und Interessenvertreter der Immobilienverwalter wächst beständig. Und damit auch die Geschäftsstelle, die nun am Leipziger Platz 9 angekommen ist. Die feierliche Eröffnung der Geschäftsräume fand am 21. April 2016 statt.

Rund 200 geladene Gäste aus Immobilienwirtschaft, Politik und Medien nutzten den Abend in den erweiterten Räumlichkeiten im Herzen Berlins für einen regen und konstruktiven Austausch über aktuelle immobilienwirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen.

Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V., begrüßte die Gäste und betonte, dass die neuen Räumlichkeiten Ausdruck der gewachsenen und neugewonnenen Stärke des DDIV sind, der mittlerweile das Sprachrohr für über 2.000 Unternehmen ist. Heckeler appellierte aber auch an die politischen Vertreter vor Ort: „Zu viel kann manchmal auch zu wenig sein! Als Mitglied des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen und im wohnwirtschaftlichen Rat sehen wir mit Sorge, wie immer neue gesetzgeberische Regularien über uns kommen."

Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit bedankte sich im Namen der Bundesregierung für die jahrelange und vertrauensvolle Zusammenarbeit u. a. im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen. Er stellte dem DDIV zudem seine Unterstützung in Aussicht bei den noch immer fehlenden Berufszugangsregelungen für Verwalter zu. So versicherte er, dass das BMUB Seite an Seite mit dem DDIV steht und das gemeinsame Interesse teilt, die Kabinettsvorlage, die dazu im Mai eingebracht werden soll, zügig umzusetzen.

Auch Marie-Luise Dött, baupolitische Sprecherin der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag, lobte die bisherige Zusammenarbeit und unterstrich, dass der DDIV ein mehr als anerkannter und geschätzter Ansprechpartner der Politik ist.

Unter dem Motto „Kunst trifft Immobilie“ war die feierliche Eröffnung der neuen Geschäftsräume mit der Vernissage „Atlantis“ verbunden. Zu sehen sind Werke der Künstlerin Heidrun Feistner und des Fotografen Jean Molitor. Die Ausstellung ist bis September nach Voranmeldung Montag bis Freitag, von 10.00 bis 16.00 Uhr, geöffnet.

Weitere Informationen zu den Künstlern:

» www.heidrun-feistner.de
» www.proon.eu

Einige Fotos der Veranstaltung finden Sie unter » www.ddiv.de/geschaeftsstelleneroeffnung

Auch in diesem Jahr lobt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) den Preis „Immobilienverwalter des Jahres“ aus und fordert alle professionellen Haus- und Immobilienverwaltungen zur Teilnahme auf. Die feierliche Auszeichnung erfolgt beim Festabend des 24. Deutschen Verwaltertages am 15. September 2016 im Wintergarten des KaDeWe in Berlin.

Der beständige Wandel verlangt von allen Unternehmen stets neue, zukunftsorientierte Ideen und Konzepte. Die Schnelllebigkeit der heutigen Zeit, aber auch die Digitalisierung haben das Tempo und den Wettbewerbsdruck in den vergangenen Jahren nochmals deutlich erhöht. Auch Immobilienverwaltungen können sich dem technologischen Fortschritt und den gesellschaftlichen Entwicklungen nicht entziehen. Mehr denn je sind sie einem enormen wirtschaftlichen und politischen Druck ausgesetzt: Neue Gesetzeslagen führen zu erweiterten Verantwortungsbereichen und Aufgaben, veränderte Kommunikationsformen verlangen technische Innovationen und steigende Erwartungen der Eigentümer benötigen durchdachte Konzepte. Um dauerhaft wettbewerbsfähig zu sein, braucht die Verwalterwirtschaft innovative Ideen und den Mut, diese tatsächlich umzusetzen.

Als zukunftsorientierte Branchenvertretung ist es dem DDIV ein zentrales Anliegen, die Entwicklung von Immobilienverwaltungen nachhaltig zu fördern. Im Rahmen der diesjährigen Ausschreibung zum Immobilienverwalter des Jahres 2016 hat der DDIV daher erstmals einen Projektwettbewerb ausgeschrieben: Gesucht werden Immobilienverwaltungen, deren Ideen in der Praxis Anwendung finden. Ob kreativ, innovativ, technisch ausgefeilt, organisatorisch optimiert oder einfach um die Ecke gedacht: Gesucht werden Konzepte, die Wirklichkeit geworden sind und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens gestärkt haben. Die Gewinner erhalten neben einem Preisgeld auch Unterstützung bei individuellen Marketingmaßnahmen. In der Vergangenheit profitierten die Prämierten von einer erhöhten Präsenz in regionalen Tages- und Fachmedien sowie einer verstärkten Nachfrage von Eigentümern und WEG.

Bewerbungen können bis zum 15. Juli 2016 eingereicht werden. Weitere Informationen, die Teilnahmebedingungen und die Möglichkeit einer Onlinebewerbung stehen unter » www.immobilienverwalter-des-jahres.de zur Verfügung.