Im Rahmen der Verbändeanhörung hatte der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) im Oktober eine Stellungnahme zum Referentenentwurf Digitalisierung der Energiewende abgegeben. Darin bemängelte der Verband die fehlende Wirtschaftlichkeit bei der Einführung der Messysteme und die lückenhafte Gewährleistung des Datenschutzes. Nun gab der Bundesrat seine Stellungnahme bekannt (BR-Drs. 543/15 –Beschluss-). Die Länderkammer kritisierte darin unter anderem auch die Punkte, gegen die sich der DDIV ausgesprochen hatte.

Der Spitzenverband der Immobilienverwalter hatte darauf hingewiesen, dass gerade die viertelstündige Verbrauchsmessung, wie sie beim Einsatz intelligenter Messsysteme vorgesehen ist, erhebliche Rückschlüsse auf die Lebensgewohnheiten und persönlichen Eigenschaften der Verbraucher geben können. Auch der Bundesrat sieht darin eine Gefahr und fordert, dass Verbraucher die Möglichkeit zum Widerruf der Datensammlung und –Verarbeitung haben müssen. Es könne auch bei sicherheitsgeprüften Anlagen nie zu 100 Prozent ein Datenleck oder Hackerangriffe ausgeschlossen werden. Die Speicherung müsse daher von 24 auf 12 Monate verkürzt werden und der Verbraucher muss die Einbindung der Messsysteme in ein Kommunikationsnetz ablehnen können.

Die Landeskammer fordert in der Konsequenz daher, die Installation von intelligenten Messsystemen nur auf freiwilliger Basis umzusetzen. Endverbraucher mit einem Jahresstromverbrauch von bis zu 6.000 Kilowattstunden sollen die Einbindung ihres Messsystems in ein Kommunikationsnetz ablehnen können. Darüber hinaus kritisierte der Bundesrat, dass die Kosten nicht im Verhältnis zum Nutzen stünden. Diese Einschätzung teilt auch der DDIV.

Das Ziel des Entwurfs, durch die modernen Messsysteme für mehr Energieeffizienz zu sorgen, ist zwar durchaus positiv zu sehen, allerdings gab der DDIV in seiner Stellungnahme zu bedenken, welche immensen Kosten und welcher zeitliche Aufwand die Umsetzung dieses Vorhabens besonders in Wohnungseigentümergemeinschaften mit sich bringen. Die Kosten-Nutzen-Relation müsse gerade für den Endverbraucher erkennbar sein. Auch der Bundesrat betonte, dass es keinen Roll Out „um jeden Preis“ geben dürfe.

Mit der Ablösung der bisherigen (überwiegend elektromechanischen) Stromzähler und der Einführung der sogenannten „Smart Meter“ verspricht sich das federführende BMWI Energieeinsparungen und damit weniger Kosten für den Verbraucher. Dies soll vor allem durch einen transparenten Stromverbrauch erreicht werden: der Nutzer kann genau ablesen, wann und wieviel Strom er verbraucht hat und ist aufgrund dessen in der Lage, sein Nutzungsverhalten ggf. zu ändern. Der Bundesrat zeigt jedoch auf, dass der finanzielle Vorteil nicht beim Verbraucher ankommt. Mögliche Ersparnisse werden durch entsprechend hohe Betriebskosten wieder aufgebraucht. Daher sei die Erkenntnis über den persönlichen Energieverbrauch der einzige Vorteil, den der Verbraucher habe, jedoch verbunden mit erhöhten Risiken bei Datenschutz und Datensicherheit.

Der Bundestag wird in den nächsten Wochen über den Gesetzentwurf und die Vorschläge der Länderkammer beraten. Im Mai 2016 soll das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen sein. Der DDIV wird sich auch im weiteren Gesetzesverfahren für eine Überprüfung der datenrechtlichen Vorgaben und der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes einsetzen.

Am 3. Dezember 2015 wurde die Endfassung des Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) beschlossen, das im Frühjahr 2016 in Kraft treten soll. Der Gesetzgeber bietet Verbrauchern und Unternehmern damit eine kostengünstige Möglichkeit, Rechtsansprüche durchzusetzen. Zu diesem Zwecke werden außergerichtliche (private oder behördliche) Streitbeilegungsstellen eingerichtet. Der inhaltliche Anwendungsbereich erstreckt sich auf Verbraucherstreitigkeiten, die aus online oder stationärem Handel eingegangene Kaufverträge oder Dienstleistungen im In- oder Ausland entstehen. Wo keine zuständige Streitschlichtungsstelle vorhanden ist, sollen „Auffangschlichtungsstellen“ (Allgemeine Schlichtungsstelle) aushelfen, damit jeder Verbraucher die Möglichkeit zur Durchführung eines Streitbeilegungsverfahrens hat. Für das Verfahren werden durch das Gesetz inhaltliche Qualitätsanforderungen vorgegeben.

Der DDIV berichtete bereits mehrfach über das Gesetzesverfahren sowie die Auswirkungen auf WEG und Verwalter. Im Rahmen der Verbändeanhörung hatte der DDIV in seiner Stellungnahme darauf gedrängt, dass keine Anwendbarkeit des VSBG auf WEG-Beschlüsse gegeben ist. Ein Entschließungsantrag der Grünen im Bundestag, wonach die Unternehmen verpflichtet werden sollten, an der Schlichtung teilzunehmen, wurde abgelehnt, so dass die vom DDIV geforderte Freiwilligkeit erhalten bleibt.

Mediation im Sinne des Gesetzes nur von Volljuristen und „zertifizierten“ Mediatoren möglich

Der nun angenommene Entwurf stellt klar, dass nur Volljuristen und „zertifizierte“ Mediatoren Streitmittler im Sinne des Gesetzes sein können (§6 Absatz 2 VSBG). Die „einfache“ Mediation fällt damit nicht unter die Streitschlichtung nach dem VSBG. Ein Verfahren mittels eines Ombudsmannes stellt nur dann ein Schlichtungsverfahren im Sinne des VSBG dar, wenn dieser Jurist ist und seine Unabhängigkeit sowie seine Neutralität gewahrt sind.

Was Verwaltungsunternehmen beachten müssen

Für die über 1.900 Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände hat der Dachverband eine Handlungsempfehlung erarbeitet. Diese gibt Auskunft darüber, was Immobilienverwaltungen trotz der Herausnahme von WEG-Beschlüssen aus dem VSBG beachten müssen. Bspw. welche Rolle die Personalgröße im Unternehmen spielt, wie Internet und Geschäftsbedingungen ausgerichtet sein müssen, u.v.m.

Die Handlungsempfehlung wird durch die Landesverbände weitergegeben oder kann dort abgefordert werden.

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Die derzeitige Niedrigzinsphase wirkt sich negativ auf die Bausparkassen aus. Vor diesem Hintergrund hat der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages den Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über Bausparkassen beschlossen. Während die Koalitionsfraktionen dem Entwurf nach Vornahme einiger Änderungen zustimmten, lehnten Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen dies ab.

Von Seiten der Union hieß es, die Bausparkassen hätten sich in der Finanzkrise als Lichtblicke im Bankenwesen erwiesen, seien aber in der anhaltenden Niedrigzinsphase unter Druck geraten. Daher sollten ihnen Möglichkeiten gegeben werden, Geld besser - auch in Form von Aktien - anzulegen. Zudem sollen Bausparkassen höhere Darlehen auf Immobilien ausgeben dürfen. Die bisherige Grenze von 80 Prozent des Beleihungswertes fällt weg. Die SPD-Fraktion sah in den erweiterten Anlagemöglichkeiten der Bausparkassen keine unzumutbaren Risiken, verlangte jedoch eine erneute Prüfung im Jahr 2018. Bausparkassen seien auch in Zukunft notwendig, um den Wohnungsbau anzukurbeln.

Die Fraktion Die Linke schätzt die Risiken durch die Ausweitung der Geschäftsfelder der Bausparkassen als unkalkulierbar ein. Schließlich seien Kreditnehmer von Sofortdarlehen bei einem Zusammenbruch einer Bausparkasse nur unzureichend geschützt. Wie die Linke erwartet, werde es weiterhin zu Kündigungen älterer Bausparverträge mit höheren Zinsen kommen. Bündnis 90/Die Grünen kritisierten zudem, dass der Gesetzentwurf nicht ausreichend auf Fehlentwicklungen im Bausparkassenwesen eingehe.

Die Gesetzesänderung erlaubt es Bausparkassen, auch das Pfandbriefgeschäft zu betreiben. Kostengünstige Refinanzierungsmöglichkeiten für die Bausparkassen wären die Folge - etwa für die Gewährung von Darlehen oder zur Finanzierung von Neutarifen. Die Bausparkassen erhalten außerdem die Möglichkeit, in höherem Umfang als bisher sonstige Baudarlehen neben den eigentlichen Bausparkassendarlehen zu gewähren. Die Maßnahme werde positive Auswirkungen auf die Ertragslage der Bausparkassen haben, erwartet die Bundesregierung.

» Zum Gesetzesentwurf...

Eine Umfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter unter rund 250 Immobilienverwaltern ergab:

• MiLoG betrifft 70 Prozent aller Beschäftigten in Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen
• jedes 2. Unternehmen zog personelle Konsequenzen
• die Hälfte der Befragten verzichtet auf Neueinstellungen
• Pflicht zur Dokumentation und Prüfung der Arbeitszeitnachweise bereitet weiterhin große Probleme
• nur jedes 4. Unternehmen hat bisher Haftungsausschluss mit Subunternehmen geregelt

Eine vom DDIV durchgeführte Umfrage unter bundesweiten Immobilienverwaltern kam zum Ergebnis, dass knapp 70 Prozent aller Beschäftigten in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Immobilienverwaltungen unmittelbar  vom Mindestlohngesetz betroffen sind. Für sie gilt die mit dem Gesetz zum 1. Januar 2015 eingeführte Auszeichnungspflicht (§17 MiLoG). Geringfügig Beschäftigte, Minijobber und Beschäftigte unter anderem aus dem Bau-, Gaststätten- und Gebäudereinigungsgewerbe sind demnach verpflichtet, ihre wöchentliche Arbeitszeit einschließlich Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit aufzuzeichnen. Der Nachweis muss dem Arbeitgeber innerhalb von sieben Tagen zur Prüfung und Dokumentation vorliegen. In WEG und Hausverwaltungen trifft dies vor allem angestellte Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräfte aber auch Beschäftigte in der Verwaltung selbst.

Wöchentliche Arbeitszeitdokumentation bereitet größte Schwierigkeiten 

Insbesondere die praktische Umsetzung der Arbeitszeitdokumentation stellt Immobilienverwaltungen und ihre Beschäftigten vor große Herausforderungen und einen erheblichen Mehraufwand. Mehr als die Hälfte der Befragten bezeichnete die Anwendung der Dokumentationspflicht als schleppend oder katastrophal, nur 10 Prozent fühlen sich gut oder sehr gut aufgestellt. Als Gründe wurden unter anderem eine fehlende Sorgfalt der Beschäftigten bei der Aufzeichnung und ein geringes Verständnis für die Notwendigkeit der Dokumentationspflicht genannt. Darüber hinaus führen sprachliche Barrieren, unterschiedliche Altersstrukturen und Bildungsgrade dazu, dass Mitarbeiter häufig damit überfordert sind. Auch die Entfernung zwischen dem Büro der Immobilienverwaltung und dem Arbeitsort der Beschäftigten erschweren die Umsetzung der Arbeitszeitdokumentation. Einige Unternehmer berichteten zudem über Mitarbeiter, die es ablehnen, Arbeitszeitnachweise gemäß MiLoG zu führen.

Mehraufwand führt zu Kostensteigerungen in der Immobilienverwaltung

Die Umsetzung der neuen Vorschriften führen bei Immobilienverwaltungen zu einem erheblichen Mehraufwand. Die Prüfung und Anpassung von Arbeitszeiten, Stundenlöhnen und Verträgen sowie die wöchentliche Arbeitszeitdokumentation führte zu einem einmaligen Mehraufwand von durchschnittlich 25 Stunden. Darüber hinaus sind monatlich weitere vier Stunden für die Abfrage, Erinnerung und Prüfung der Arbeitszeitnachweise erforderlich.

Jedes dritte Unternehmen verzeichnete aufgrund des MiLoG gestiegene Lohnkosten, im Schnitt um 9,1 Prozent.  Knapp zwei Drittel der Verwalter haben daraufhin mit Preissteigerungen reagiert: 26 Prozent haben die Mehrkosten an die WEG weitergereicht. Jede fünfte Immobilienverwaltung hat zudem die Grundvergütung, jede siebente die Stundensätze erhöht. Die Ergebnisse lassen darauf schließen, dass Immobilienverwaltungen den finanziellen Mehraufwand nicht ohne weiteres abfedern können. Die Vielzahl neuer Gesetze und Verordnungen führt dazu, dass  Verwaltungen zunehmend ihre Vergütungsstruktur den neuen Bedingungen anpassen. Bereits das 3. DDIV-Branchenbarometer ergab, dass in diesem Jahr über 60 Prozent der Immobilienverwaltungen ihre Vergütungssätze zwischen fünf und acht Prozent angehoben haben.

Personelle Konsequenzen die Folge

Jedes zweite Unternehmen hat auf das MiLoG mit personellen Veränderungen reagiert. Am häufigsten wurden Tätigkeiten an Fremdunternehmen ausgelagert (29 Prozent). Jedes achte Unternehmen verringerte die Stundenzahl seiner Beschäftigten. In neun Prozent der Unternehmen führte das MiLoG sogar zu  Kündigungen. Nur vereinzelt führte das Gesetz zu Personalzuwachs, um den erhöhten Aufwand in der Personalabteilung und der Lohnabrechnung abfedern zu können. Zusätzlich dazu verzichtet knapp jedes zweites Unternehmen auf Neueinstellungen vor allem von geringfügig Beschäftigten. In Zeiten von Nachwuchssorgen und Fachkräftemangel wird dies jedoch erhebliche Auswirkungen auf die Branche haben.

Nur jede 4. Verwaltung hat einen Haftungsausschluss mit Subunternehmen geregelt

Die Umfrage ergab zudem, dass nur knapp ein Viertel der befragten Unternehmer einen Haftungsausschluss geregelt haben, obwohl im MiLoG eine verschuldensunabhängige Generalunternehmerhaftung enthalten ist. Hintergrund könnte sein, dass viele der befragten Unternehmer sich mit diesem Haftungsrisiko noch nicht ausreichend befasst haben, da knapp ein Drittel der Befragten die Frage nicht beantworteten. Auch gaben einige Unternehmen an, dass bisher die Zeit fehlte, bzw. die Umsetzung des Haftungsausschlusses noch in Arbeit sei.

Fazit: MiLoG weiterhin Thema in Immobilienverwaltungen und WEG

Die Ergebnisse verdeutlichen, dass Immobilienverwaltungen weiteren Handlungsbedarf bei der Umsetzung des MiLoG haben. Denn auch die zum 1. August 2015 in Kraft getretene Novellierung hat kaum positive Auswirkungen, da lediglich die Einkommensschwelle für die Aufzeichnungspflicht abgesenkt wurde und diese für im Unternehmen tätige Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Eltern ganz entfiel. Der DDIV drängt daher auf eine Überarbeitung der Regelungen insbesondere zur Aufzeichnungs- und Dokumentationspflicht. Nach § 9 MiLoG muss jährlich über eine Anpassung des Gesetzes entschieden werden.

Mitglieder erhalten die detaillierten Umfrageergebnisse im internen Bereich der DDIV-Website. 

 Die Rentner von morgen wissen schon jetzt, wie sie im Alter wohnen möchten: Eigentümer wollen auch künftig in den eigenen vier Wänden leben und selbst Mieter wünschen sich für das Alter Eigentum. Das hat eine Umfrage des bereits erwähnten Institutes der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW) unter 50- bis 65-jährigen Großstädtern ergeben. Fast 41 Prozent der befragten Best-Ager gaben an, sich für ihre Alterswohnsitz einen Balkon, eine Terrasse oder einen Garten zu wünschen. Einen Aufzug hielten hingegen nur 29 Prozent für wichtig.

Der Bedarf an seniorengerechten, barrierereduzierten Wohnungen wird in Zukunft deutlich steigen. So müssen entsprechende Neubauten ebenso geschaffen werden, wie umgebaute Bestandswohnungen. Laut Berechnungen des IW Köln wird die Generation 65 Plus im Jahr 2030 rund 3 Millionen Wohnungen mehr bewohnen als noch die heutige Rentnergeneration. Und dennoch spielt altersgerechter Umbau in Eigentümergemeinschaften bislang kaum eine Rolle. Das belegt eine Befragung unter Immobillienverwaltern, die der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) gemeinsam mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Jahr 2014 durchführte. Demnach sehen rund 94 Prozent der Verwalter im altersgerechten Wohnen keine Motivation für Eigentümer, Modernisierungen oder Umbauten vorzunehmen. Dabei spielt der Verwalter eine Schlüsselrolle, wenn es um altersgerechten Umbau geht. Seine Aufgabe ist es, Wohnungseigentümer für die Thematik zu sensibilisieren und sie über die Notwendigkeit und die Möglichkeiten von baulichen Anpassungen aufzuklären.

Zur IW-Studie: 305 Großstädter im Alter zwischen 50 und 65 Jahren wurden telefonisch interviewt. Die Erhebung wurde in Kooperation mit der BPD Immobilienentwicklung erstellt.

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