Der Deutsche Verwaltertag wirft seine Schatten bereits voraus. Das Themenspektrum ist auch in diesem Jahr wieder breit und bietet Immobilienverwaltern praxisnahe Fachforen und Vorträge. In regelmäßigen Abständen stellen die referenten des 25. Verwaltertages ihre Themem im DDIVnewsletter vor. Heute: Rechtsanwalt Helge Schulz, Rechtsanwälte Wedler GbR, und die Frage, wie Barrierefreiheit im Wohnungseigentum hergestellt werden kann.

Die Herstellung der Barrierefreiheit – oder zumindest der Barriereerleichterung – wirft nach wie vor offene Fragen auf. Im Mietrecht findet sich die die Barrierefreiheit in § 554a BGB. Hier ist normiert, unter welchen Umständen der Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zur Herstellung der Barrierefreiheit hat. Auch Kernfragen der späteren Umsetzung hat der Gesetzgeber normiert.

Hingegen fehlt im Wohnungseigentumsgesetz eine vergleichbare Regelung. Somit ergeben sich zwangsläufig verschiedene Problemkreise bei Betrachtung barrierebeseitigender Maßnahmen innerhalb der WEG: Wollen die Eigentümer vorausschauend das Gemeinschaftseigentum barrierefrei umgestalten oder  wendet  sich ein Eigentümer mit der konkreten Forderung der Herstellung der Barrierefreiheit für die Gemeinschaft; letzteres ggf. gegen den Willen der übrigen Eigentümer. 

Die Eigentümer können Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit beschließen, auch wenn noch kein zwingender Anlass hierfür besteht. In der Regel soll es sich um Modernisierungen gemäß § 22 Abs. 2 WEG handeln. Wo aber liegen hierbei die Grenzen? Ist die Herstellung der Barrierefreiheit als Instandhaltung oder Instandsetzung, gegebenenfalls auch in modernisierender Weise, zu qualifizieren? Handelt es sich rechtlich um eine Modernisierung oder gar um eine „echte” bauliche Veränderung?

Welche Möglichkeiten bestehen für den einzelnen Eigentümer, wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme der Barrierefreiheit nicht beschließt und er nun seine Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr erreichen bzw. verlassen kann? Es zeigt sich, dass Eigentümer einige Maßnahmen auch gegen den Willen der übrigen durchsetzen können, andere aber nicht.

Antworten gibt das Urteil BGH, V ZR 96/16, Urteil vom 13.01.2017. Hier befasst sich der BGH mit der Forderung nach dem Einbau eines Aufzuges, den die Eigentümer nicht beschließen und den nun ein Eigentümer „allein” durchsetzen will.

Hierbei verneint der BGH die Frage nach einer Zustimmungspflicht der übrigen Eigentümer. Letztlich ist zu bewerten, ob die übrigen Eigentümer durch eine entsprechende Maßnahme erheblich beeinträchtigt sind. Ist dies der Fall, dann bedarf die Maßnahme der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer.

Erweist sich die Beeinträchtigung als nicht erheblich, besteht ein Anspruch auf Duldung der Maßnahme. Für den Einbau eines Aufzuges bejaht der BGH generell die erhebliche Beeinträchtigung. Dieser kann nicht ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer durchgesetzt werden.

Dies gibt einen Fingerzeig, welche Maßnahmen im Einzelfall zu dulden sein können (Rampen im Eingangsbereich, Treppenhausschräglift, Gegensprechanlagen, Umbau von Wohnungseingangstüren,  Beschilderung in Brailleschrift).

Zugleich dient es dem Eigentümer, aber auch dem unterstützenden Verwalter als Leitfaden für die Praxis: Möglicherweise lassen sich „kleine” Lösungen durchsetzen, während „große” zum Scheitern verurteilt sind.

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Die Diskussion um zweckentfremdete Mietwohnungen findet kein Ende. Nachdem die bayerische Landesregierung höhere Bußgelder für die Zweckentfremdung einführen will, setzt nun auch die hessische Landesregierung auf ein Verbot. Die Regierungsfraktionen brachten einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Änderung des Wohnaufsichtsgesetzes in den Landtag ein.

Der Entwurf sieht vor, Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten ein Instrument gegen die Zweckentfremdung, d. h. die Umwandlung von Miet- in Ferienwohnungen, an die Hand zu geben.

Kritik von Haus & Grund Hessen

Haus & Grund Hessen kritisierte den Entwurf jedoch und zweifelt an der Verhältnismäßigkeit des Vorhabens. Auch stünde der damit verbundene Verwaltungsaufwand in keinem angemessenen Verhältnis zum Ergebnis, da die vorübergehende Vermietung an Touristen nur in Einzelfällen festgestellt wird und das Verbot ohnehin keinen Beitrag zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte leiste, so Christian Streim, Vorsitzender des Landesverbands Haus & Grund Hessen.

Im Vorfeld der Anhörung am Mittwoch, den 29. März zum Gesetzgebungsverfahren zu Berufszugangsregelungen für Immobilienverwalter erneuern der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter und der Deutsche Mieterbund ihre Forderung zur Einführung eines Sachkundenachweises und einer Berufshaftpflichtversicherung auch für den Mietverwalter. Hochrechnungen zufolge entstehen finanzielle Schäden für Eigentümer und Mieter von mindestens 200 Millionen Euro.

Gemeinsame Berechnungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) und des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) haben ergeben, dass von den rund 20 Millionen Betriebskostenabrechnungen im Jahr jede zweite fehlerhaft, nicht nachvollziehbar oder zu hoch ist. Laut einer BBSR-Studie aus dem Jahr 2015 werden etwa 20 Prozent aller Mietwohnungen verwaltet. Wird hierbei eine durchschnittliche Schadenhöhe von 30 Euro bei jeder zweiten Abrechnung zugrunde gelegt, entsteht dem Mieter ein jährlicher Schaden von etwa 30 Millionen Euro. Hinzu kommt, dass bei geschätzten zwei Millionen Mieterhöhungen (Vergleichsmiete/Modernisierung) etwa 30 Prozent dieser Mieterhöhungen fehlerhaft oder zu hoch sind, ergibt sich daraus ein Schaden für den Mieter von weiteren 57 Millionen Euro jährlich. Dabei legen DMB und DDIV eine Fehlberechnung von durchschnittlich 40 Euro monatlich zugrunde (480 Euro im Jahr) und sehen 20 Prozent dieser zugestellten Erhöhungen durch den Mietverwalter als gesichert an.

Laut Statistischem Bundesamt wurden zudem im Jahr 2015 insgesamt 260.990 Prozesse zum Wohnraummietrecht angestrengt. Rund 80 Prozent dieser Prozesse gingen zu Vertragsverletzungen, Betriebskosten, Mietkautionen und Mieterhöhungen. Jedes zweite Verfahren ist nach Ansicht von DMB und DDIV unnötig und wird aus Vermieter- und Verwaltersicht verloren oder die Parteien vergleichen sich mit dem Mieter. Bei durchschnittlichen Gerichts- und Anwaltskosten von 1.000 Euro und der wiederholten Annahme, dass mindestens 20 Prozent der Fälle auf den Mietverwalter zurückzuführen sind, tritt ein weiterer jährlicher Schaden von etwa 20 Millionen Euro ein.

Die Zahl gerichtlicher Auseinandersetzungen in wohnungseigentumsrechtlichen Fragen liegt bei über 27.000 pro Jahr. Setzt man auch hier 1.000 Euro Prozesskosten pro Verfahren an und geht davon aus das jedes zweite Verfahren unnötig ist, entstehen weitere jährliche Kosten von weit über 13 Millionen Euro.

„Der Einschluss des Mietverwalters in das Gesetzgebungsverfahren ist zwingend geboten. Ohne Sachkundenachweis und Berufshaftpflichtversicherung werden die finanziellen Schäden für Eigentümer und Mieter weiter steigen”, ist sich Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes sicher. „Unsere Beratungs- und Prozessstatistik weist rund 1,1 Millionen Rechtsberatungen jährlich aus. Davon entfallen bereits heute mehr als ein Drittel auf Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen und Modernisierungsumlagen. Davon sind etwa 220.000 Beratungen auf eine fehlerhafte und unzureichende Tätigkeit des Mietverwalters zurückzuführen”, so Siebenkotten weiter.

„Mit dem Wissen, dass auch die Mietverwaltung neben der WEG-Verwaltung keine einmalige Dienstleistung ist, sondern eine über Jahre und Jahrzehnte ausgeübte treuhänderische Tätigkeit in einem Dauerschuldverhältnis darstellt, sollte der Deutsche Bundestag auch den Mietverwalter in die Berufszugangsvoraussetzungen einschließen. Der vermietende Eigentümer und der Mieter haben ein ebenso hohes Schutzbedürfnis wie die Wohnungseigentümergemeinschaft”, stellt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler fest.

Sachkunde und Weiterbildungspflicht auch für den Objektbetreuer

Einig sind sich DMB und DDIV auch darin, dass die Sachkundepflicht für die WEG- und Mietverwaltung auch auf Objektbetreuer ausgedehnt werden sollte, die buchhalterische Aufgaben übernehmen, im Instandhaltungsmanagement tätig sind oder Abrechnungen und Mietverträge ausfertigen sowie WEG-Versammlungen durchführen.

Aufgrund der hohen Regelungs- und Erfüllungsdichte von mehr als 60 Gesetzen und Verordnungen, halten DMB und DDIV es für geboten, eine gesetzliche Weiterbildungspflicht für den gewerblichen Verwalter und den Objektbetreuer einzuführen.

Alte-Hasen-Regel auf 10 Jahre erweitern

Erst kürzlich hat der DDIV über die Ergebnisse einer Umfrage zu schadhaften Vorverwaltungen informiert. Danach entstehen durch fehlende Sachkenntnis bei der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften jährliche Schäden von mindestens 80 Millionen Euro. Diese steigen signifikant bei einer Langzeitbetrachtung von zehn Jahren, da dann erst ersichtlich wird, welche Maßnahmen am Objekt und im Gemeinschaftseigentum nicht oder fehlerhaft umgesetzt wurden. Dies zieht neben einem Wertverlust zusätzliche finanzielle Aufwendungen für den Wohnungseigentümer nach sich, um z.B. den Instandsetzungsstau oder unterlassene Modernisierungen nachzuholen. DDIV und Mieterbund plädieren daher für eine Ausweitung der „Alte Hasen Regel”. So sollten WEG- und Mietverwalter erst nach zehnjähriger Tätigkeit von der Sachkundenachweispflicht befreit werden und nicht bereits nach sechs Jahren wie es der Gesetzentwurf vorsieht.

Hintergrund

Deutschlandweit gibt es 9 Millionen Eigentumswohnungen, wovon 5 Millionen vermietet werden. Hinzu kommen weitere 9 Millionen vermietete Wohnungen in Gebäuden privater Eigentümer. Die Verpflichtungen des Mietverwalters ergeben sich aus dem schuldrechtlichen Vertrag und aus dem Mietrecht. Zu seinen Aufgaben zählen u.a. die Verwaltung von Kautions- und Mietkonten, die Betriebskostenabrechnung, das Instandhaltungsmanagement, Vereinbarung und Aufbewahrung einer Kaution und der Abschluss des Mietvertrages samt Übernahmeprotokoll. Darüber hinaus müssen Mietverwalter Mieteinnahmen/Ausgaben verbuchen und Abrechnungen so an die Eigentümer vermitteln, dass diese eine Einkommenssteuererklärung erstellen können. Diese Aufgaben sind jeweils auch mit erheblichen Haftungsrisiken für den Verwalter verbunden. Die Komplexität der Tätigkeit steigt mit jeder gesetzlichen Neuregelung, zuletzt durch die Einführung der Mietpreisbremse. Der Verwalter ist verpflichtet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, Kappungsgrenzen zu kennen, Mietspiegel zu deuten und den Mietpreis entsprechend zu berechnen. Weitere Haftungs- und Rechtstreitrisiken drohen hier sowohl beim Verbraucher als auch beim Verwalter. Zusätzlich erheben und verwalten Mietverwalter höchstsensible Daten der Mieter, wie z.B. über deren Bonität.

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Seit 21. März gelten neue Förderbedingungen für Investitionen in den Einbruchschutz. Die KfW Bankengruppe fördern nun auch kleinere Sicherungsmaßnahmen und senkte die Mindestinvestitionssumme von 2.000 auf 500 Euro. Die Höhe des Zuschusses liegt demnach bei mindestens 50 Euro.

Die Nachfrage nach Zuschüssen zur Verbesserung des Einbruchschutzes war im vergangenen Jahr groß. Die KfW reichte mehr als 40.000 Förderzusagen aus, mit denen in rund 50.000 Wohneinheiten unterschiedliche Maßnahmen für mehr Einbruchschutz umgesetzt wurden. Dabei wurden hauptsächlich einbruchhemmende Haus- und Wohnungstüren oder Nachrüstsysteme für Fenster installiert. Seit 21. März wird nun beispielsweise auch der Austausch von Türschlössern zur besseren Prävention gefördert.

Mehr Informationen zu den Fördermöglichkeiten sind auf der Webseite der KfW-Bank abrufbar: » www.kfw.de/zuschussportal.