Wenige Tage vor dem Branchentreffen des Jahres erhalten Sie auch heute noch exklusive Einblicke in die Themenpalette des 25. Deutschen Verwaltertages. In dieser Ausgabe stellt Prof. Dr. Martin Häublein die Notgeschäftsführungskompetenz von Eigentümern und Verwaltern in den Fokus. Wenn ein Notfall vorliegt, wie weit geht die Kompetenz? Und: Behandelt das Gesetz in all diesen Fragen Eigentümer und Verwalter gleich?

Eigentümer erwarten von ihrem Verwalter schnelles Handeln, das Wohnungseigentumsgesetz fordert hingegen grundsätzlich zunächst einen Beschluss. Anders ist es bei Notmaßnahmen. Aber wann ist etwas so dringend, dass der Verwalter allein entscheiden kann (und muss!)? Welche Bandbreite hat die Notgeschäftsführung, die häufig mit der Beseitigung von Schäden an der Immobilie gleichgesetzt wird? Und wenn ein Notfall vorliegt, wie weit geht die Kompetenz? Schließlich: Behandelt das Gesetz in all diesen Fragen Eigentümer und Verwalter gleich? Diese Fragen und andere wird der Vortrag beantworten.

Aus dem Grundsatz der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümer ergeben sich strenge Anforderungen an die Notgeschäftsführungskompetenz. Deren Voraussetzungen liegen nur vor, wenn der Verwalter die vorrangige Entscheidung der Eigentümerversammlung nicht mehr rechtzeitig einholen kann, ohne das (weiterer) Schaden entsteht. Diese Kriterien gelten für den Verwalter und erst recht für die Eigentümer; denn sofern es einen Verwalter gibt, ist es zunächst seine Aufgabe, die im Notfall erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leiten.

Was zählt zur Notgeschäftsführung?

Zu den Notgeschäftsführungsmaßnahmen gehören nicht nur Erhaltungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG), sondern der Verwalter kann und muss auch solche Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren führen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 2 WEG). Erhebliche Bedeutung erlangt dies bei Beschlussanfechtungen und Klagen gegen die Gemeinschaft, z. B. wenn Vertragspartner die Gemeinschaft auf Zahlung verklagen. Hierzu hat der BGH in den letzten Jahren wiederholt entschieden und dabei unter anderem bestätigt, dass der Verwalter auch eine Vermögensauskunft abgeben und an Eides statt versichern muss (früher sog „Offenbarungseid“), wenn die Gemeinschaft nicht genug Vermögen hat, um ihre Gläubiger zu befriedigen (BGH v 22.9.2011 − I ZB 61/10).

Zu den sonstigen Notmaßnahmen, die ein Verwalter ergreifen muss, gehört es, die Verjährung von Forderungen der Gemeinschaft, z. B. gegen säumige Eigentümer, zu verhindern. Hierzu kann (und sollte!) der Verwalter, der kurz vor Ablauf der Frist die Verjährungsgefahr erkennt, auch einen Anwalt beauftragen. Das Gesetz gibt entsprechende Vertretungsmacht. 

Insbesondere, wenn es um Erhaltungsmaßnahmen geht, schätzen Verwalter häufig den Umfang der Notgeschäftsführungskompetenz falsch ein. Mehrfach hat der BGH betont, der Verwalter dürfe als Notgeschäftsführer nur Maßnahmen ergreifen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch Arbeiten beauftragen, die der endgültigen Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen (BGH v 18.2.2011 – V ZR 197/10; BGH v 25.9.2015 - V ZR 246/14). Über letztere zu entscheiden ist Sache der Eigentümer. Der Vortrag soll helfen, solche (teuren) Fehler bei der Verwaltung zu vermeiden.

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Auf den Geschmack gekommen? Ihre Anmeldung zum 25. Deutschen Verwaltertag nehmen wir auch kurzfristig noch entgegen: » www.deutscher-verwaltertag.de

Das Bundesbauministerium und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumplanung (BBSR) läuten eine neue Förderrunde für die Forschungsinitiative „Zukunft Bau” ein. Insgesamt stehen Mittel in Höhe von 11 Mio. Euro zur Verfügung. Anträge werden bis 30. November entgegengenommen.

Mit der Forschungsinitiative werden innovative Bauprojekte gefördert. Ziel ist es, die Wettbewerbsfähigkeit des deutschen Bauwesens zu stärken. Bewerben können sich sowohl Unternehmen als auch Institutionen, die Ideen für kostengünstigen Wohnungsbau oder energieeffizientes, ressourcenschonendes und klimagerechtes Bauen realisieren möchten. Seit Gründung der Forschungsinitiative 2006 wurden über 1000 Projekte mit rund 115 Mio. Euro gefördert.

Weitere Informationen und Antragsunterlagen sind direkt bei der » Forschungsinitiative Bau erhältlich.

Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland klettern weiter, im Durchschnitt um 4,4 Prozent im ersten Halbjahr 2017. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) liegen die durchschnittlichen Kaltmieten nun bei 7,90 Euro (netto) pro Quadratmeter. 25 Cent mehr als noch 2016.

Besondere Preissprünge sind in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern zu beobachten. Hier stiegen die Mieten um vier Prozent auf durchschnittlich 7,55 Euro pro Quadratmeter. Auch in Kreisstädten und ländlichen Regionen steigen die Kosten um 3,7 bzw. 4,3 Prozent.

München bleibt Spitzenreiter

Nach wie vor müssen Mieterinnen und Mieter in München am tiefsten in die Tasche greifen. Im Durchschnitt sind 16,40 Euro pro Quadratmeter fällig, gefolgt von Frankfurt am Main (12,95 Euro) und Stuttgart (12,44 Euro). In Hamburg werden Neuvertragsmieten von 11,02 Euro aufgerufen. Günstiger wohnt es sich dagegen in den Landkreisen Lüchow-Dannenberg und Wunsiedel. In diesen Regionen sind Wohnungen bereits für unter 4,40 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Laut BBSR sind die hohen Preise in den Ballungszentren vor allem auf die starke Nachfrage nach Wohnraum und das knappe Bauland zurückzuführen. Die Studie ist unter » www.bbsr.de abrufbar.

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie im DDIVnewsletter Einblicke in die Themenpalette des 25. Deutschen Verwaltertages. In der heutigen Ausgabe beantwortet Prof. Wolfgang Schneider die Frage: Was ist beim Rechtserwerb durch die WEG zu beachten? Und wie können Immobilienverwaltungen sich damit neue Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen?

Der Verband einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig und kann deshalb auch selbst Rechte an Immobilien erwerben. Dazu gehören zunächst die sog. beschränkten dinglichen Rechte wie etwa Dienstbarkeiten und Grundschulden. In diesen Bereichen kann nun auf umständliche Absicherungen zugunsten sämtlicher Wohnungseigentümer verzichtet werden. So können z. B. Versorgungseinrichtungen (etwa für Fernwärmestationen) und Schuldanerkenntnisse (etwa für Hausgeldzahlungen) unmittelbar zugunsten des rechtsfähigen Verbandes im Grundbuch gesichert werden. Für diese Grundbucheintragungen sind lediglich einseitige verfahrensrechtliche Bewilligungen der betroffenen Eigentümer erforderlich.

Die Sache mit den Mehrheiten…

Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft kann allerdings auch unmittelbar auf ihren Namen Immobiliareigentum erwerben. Dies können zum einen gewöhnliche Grundstücke, aber auch andere Wohnungs- oder Teileigentumsrechte sein. Zweckmäßig kann ein solcher Eigentumserwerb z. B. zur Absicherung von Stellplatzmöglichkeiten auf dem Nachbargrundstück oder in einem auf dem Nachbargrundstück befindlichen Mehrfachparker sein. Auch der Erwerb einer Hausmeisterwohnung ist in der Praxis vorstellbar. Der Rechtserwerb lässt sich insoweit ohne die früher notwendige Mitwirkung aller Wohnungseigentümer erreichen. Eine mehrheitliche Entscheidungsfindung kann jetzt unter bestimmten Voraussetzungen ausreichen.

Alles erfahren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag

Diese Gestaltungsmöglichkeiten stellen auch neue Herausforderungen an WEG-Verwalter. Sie werden die Anforderungen an einen Rechtserwerb des rechtsfähigen Verbandes kennen müssen, um die Entscheidungsfindung in der Eigentümerversammlung rechtssicher moderieren zu können. In unserem Fachforum auf dem 25. Deutschen Verwaltertag am 7./8. September in Berlin erfahren Sie mehr. Anhand erprobter und gerichtsfester Fälle können Sie sich punktgenau über Grundsätze und Regularien informieren. Jetzt anmelden: » 25. Deutscher Verwaltertag…

Ob Trinkwasserverordnung oder die Betreiberhaftung bei Aufzügen in Mehrfamilienhäusern: Immobilienverwaltungen tragen für einen reibungslosen Betrieb oder die regelmäßige Prüfung Sorge. Doch wer haftet eigentlich, wenn etwas schief geht? Rund 70 Fach- und Führungskräfte informierten sich auf dem Fachforum in Leipzig, dass der DDIV in Zusammenarbeit mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden Mitteldeutschlands und der Wowilift GmbH und Wowiaqua GmbH veranstaltete.

Rechtsanwalt und ehemaliges DDIV-Präsidiumsmitglied Dietmar Strunz eröffnete den fachlichen Reigen und nahm die Haftungsrisiken des Verwalters aus dem Verwaltervertrag unter die Lupe. Anschließend beleuchtete Rechtsanwalt Sebastian Tempel die spezifischen Risiken der Haftung für Geschäftsführer und Vorstände in Wohnungsunternehmen. Bereits in diesem ersten Block zeigte sich die Vielschichtigkeit der Thematik.

Am Nachmittag standen praktische Fragen der Haftung im Fokus. Die Rechtsanwälte Thomas Hannemann und Martin Alter erläuterten anschaulich und praxisnah anhand der Trinkwasserverordnung, Aufzügen und Messdienstverträgen, wie Haftungsrisiken minimiert werden können. Impulse und Handlungsempfehlungen, die von den Teilnehmern gern aufgenommen wurden.

Höhepunkt war die abschließende Podiumsdiskussion, die Theorie und Praxis zusammenführte und den Teilnehmern wichtige Hinweise für rechtssicheres Agieren an die Hand gab. Am Ende des informativen Tages blieb die Erkenntnis: Themenauswahl, Referenten und Veranstaltungsort waren mehr als gelungen.