Der deutsche Immobilienmarkt ist weiterhin im Aufwind. Im ersten Quartal 2017 verzeichnete der vdp-Immobilienpreisindex ein Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere der Wohnungsmarkt zeigte sich dabei besonders robust. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen dabei um 5,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Preistreiber ist jedoch der Gewerbeimmobilienmarkt.

Mehrfamilienhäuser stark nachgefragt

In Metropolregionen und attraktiven Universitätsstädten ist die Nachfrage nach wie vor hoch. Die Preise von Mehrfamilienhäusern klettern um 6 Prozent. Dies ist aber auch auf das immer knapper werdende Wohnungsangebot in den Städten zurückzuführen. Nicht zuletzt daher stiegen auch die Neuvertragsvermieten um 3,8 Prozent an.

Eigentumswohnungen beliebt wie nie

Starke Zuwächse verzeichnete auch der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum (+ 5,6 Prozent). Der Drang nach den eigenen vier Wänden schlägt sich dabei auch in der Preisentwicklung nieder. Im ersten Quartal 2017 klettern die Preise für Eigentumswohnungen um 6,5 Prozent auf ein neues Hoch.

Preistreiber Gewerbeimmobilien

Dominiert wurde die Entwicklung jedoch vom gewerblichen Immobilienmarkt, insbesondere im Bürosegment. Der entsprechende Index legte um 6,7 Prozent zu und auch die Büromieten kletterten um 3,4 Prozent.

Alle Indexdaten, einschließlich Tabellen und Grafiken sind auf den » Webseiten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) abrufbar. 

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie im DDIVnewsletter einen Einblick in die diesjährigen Themenvielfalt des Deutschen Verwaltertages. Diesmal: Wolfgang Dötsch, Richter am Oberlandesgericht Köln und die Frage: „E-Mobilität und WEG – Geht das?”

Beim Thema Elektromobilität ist „Druck auf dem Kessel”, mag die alltägliche Praxis sich dem Thema noch eher verhalten nähern. Angesichts des politischen Gestaltungswillens, der gerade in einen Gesetzgebungsvorschlag zur Reform u. a. des WEG gemündet ist, wird die Thematik aber fraglos bei WEG-Verwaltern „anlanden” – weswegen sich eine Befassung mit dem Thema aufdrängt. Dafür bietet sich – neben einem Blick ins Schrifttum (Dötsch, MietRB 2016, 242; ders., ZfIR 2017, 261; Happ, DWE 2016, 136) – der 25. Deutsche Verwaltertag an.

Worum geht es?

Der „Nationale Entwicklungsplan” hat das ambitionierte Ziel von 1 Mio. Elektroautos auf Deutschlands Straßen bis zum Jahr 2020 aufgestellt. Dass der Weg nicht einfach ist, war klar. Zeitlich mit den Anfängen des VW-Diesel-Skandals zusammenfallend, sollten vom Kabinett im Rahmen eines Maßnahmenpakets am 18.05.2016 beschlossene Förderprämien den Weg in die Zukunft ebnen. Die urdeutsche Freude an staatlichen „Geschenken” sollte der Elektromobilität zum Durchbruch verhelfen. Das hat nur bedingt geklappt. Bestandteil des Maßnahmenpakets waren aber auch Steuerprivilegierungen: Neben einer Steuerbefreiung für E- Fahrzeuge wurden zum 01.01.2017 Nachteile bei Elektro-Dienstwagen abgefedert bzw. es Anreise geschaffen. Auch dies wird keine Wunder wirken, doch irgendwann werden sich diese Maßnahmen zusammenfügen. Führt man sich vor Augen, dass in den Niederlanden schon ca. 7 Prozent und in Norwegen – klassisches Ölland - sogar über 20 Prozent der neu zugelassenen Fahrzeuge Elektrofahrzeuge sind, wird auch in Deutschland der Knoten platzen. Damit dies gelingen kann, muss aber Sicherheit bei den rechtlichen Rahmenbedingungen erreicht werden. Da auf absehbare Zeit die Akkus ein „Knackpunkt” sein werden, wird ein Verzicht auf die „Drecksschleuder” nur zu erwarten sein, wo Ladeinfrastruktur vorhanden ist. Angesichts der defizitären öffentlichen Ladeinfrastruktur ist ein jederzeit zugänglicher Ladepunkt als „sicherer Heimathafen” unverzichtbar. In WEG-Anlagen ist der Ärger damit vorprogrammiert: Denn nur wenige technische Maßnahmen werden allein im Sondereigentum stattfinden, wo der Wohnungseigentümer recht frei agieren kann. Da lauern Fallstricke und dass das geltende Recht den ambitionierten politischen Zielen schwerlich gerecht wird, hat man früh erkannt.

Die Bemühungen des Gesetzgebers

Der eingangs angesprochene Gesetzesentwurf soll Abhilfe schaffen, doch kombinierte er unglücklicherweise zwei politisch „gehypte” Themenkreise: Es sollten zum einen das Recht auf Barrierefreiheit im WEG- und Mietrecht verankert und tiefgreifende Baumaßnahmen durch Privilegierung in § 22 WEG und § 554a BGB ermöglicht werden. Zum anderen sollte das WEG- und Mietrecht für die Elektromobilität gerüstet und die Errichtung von Ladestationen privilegiert werden. Der Entwurf knüpft an umstrittene und in der Praxis für Unsicherheiten sorgende Normen an und klärt vor allem Kostenfragen unzureichend. Es ist nicht zu erwarten, dass er Gesetz wird. Die Bundesregierung hat zugesagt, zu Beginn der nächsten Legislaturperiode einen Vorschlag zu erarbeiten, der Auslegungs- und Anwendungsschwierigkeiten beseitigt.

Die geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen

In WEG-Anlagen ist zu unterscheiden, ob Maßnahmen im Sonder- oder (wohl der Regelfall) auch im Gemeinschaftseigentum erforderlich werden. Zudem ist zu unterscheiden, ob die Mehrheit tatsächlich Ladestationen schaffen will oder nicht. Hier werden die Fälle spannend, in denen nur ein innovationsfreudiger „Tesla-Jünger” seinen Stellplatz für das nächste Jahrtausend fit machen will, während die „Karlsruher Durchschnittseigentümer” keine Freude daran haben. Solange die Mehrheit gestalten will, ist de lege lata viel möglich: Wenn die dreiviertel Mehrheit mitspielt, wird § 22 Abs. 2 WEG fruchtbar gemacht werden können, da die Einrichtung von Ladeinfrastruktur Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 2, 4 und 5 BGB sein kann. Dann muss man nur darauf achten, dass die „Eigenart” der Anlage nicht beeinträchtigt wird und keine unbillige Beeinträchtigung anderer droht – etwa durch einen „Ladepunkt-Dschungel” direkt vor einer Einheit. Das Erreichen des Quorums wird in der Praxis vor allem von der Kostenverteilung abhängen. Die Errichtungskosten können über § 16 Abs. 4 WEG „im Einzelfall” verteilt werden und für die Betriebskosten kann über § 16 Abs. 3 WEG eine Lösung erreicht werden. Bei den Folgekosten ist wegen des Wortlauts des § 16 Abs. 4 WEG leider auch nach BGH v. 28.10.2016 – V ZR 91/16, ZWE 2017, 180 ungeklärt, ob Beschlusskompetenz besteht.

Wird das Quorum und – erst recht –  die Zustimmung aller nach §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG nicht erreicht, stellt sich die Frage, ob und wie innovationsfreudige „Ökos” einen „Anspruch” auf Elektromobilität haben. Dazu kann man konstatieren, dass es grundsätzlich keinen „Anspruch” auf eine Modernisierungsmaßnahme gibt (BGH v. 13.01.2017 - V ZR 96/16, ZMR 2017, 319 Tz. 9) und (erst recht) keinen Anspruch auf eine (sonstige) bauliche Veränderung.

Geht es um die Errichtung von Ladeinfrastruktur an Sondereigentumsflächen, gelten andere Rahmenbedingungen und hier stellt sich das Problem, dass eine Überlastung des gemeinschaftlichen Leitungsnetzes droht.

Die Berliner Regelung zur Mietpreisbremse geht nicht vor den Bundesgerichtshof (BGH). Das Landgericht Berlin bestätigte ein Urteil des Amtsgerichts und sah keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit des Instruments. Die Berliner Richter erachten das Grundrecht auf Eigentum nicht als verletzt.

Streit um die Nettokaltmiete

Dem Urteil liegt ein handfester Rechtsstreit zu Grunde. Eine Berliner Vermieterin muss ihrem Mieter für einen Zeitraum von fünf Monaten 1.105 Euro zurückzahlen, da die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete deutlich über der in der Mietpreisbremse geregelten Höchstmiete liegt. So zahlte die Vormieterin der Wohnung nur 5,49 Euro pro Quadratmeter. Die Vermieterin schlug ihrem neuen Mieter 3,91 Euro drauf und verlangte 9,40 Euro – obwohl die Wohnung unverändert blieb. Der Mieter klagte und berief sich auf die in Berlin geltende Mietpreisbremse. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln folgte seiner Argumentation und sprach ihm die Rückzahlung des überhöhten Betrages zu. Die Vermieterin beanstandete das Urteil und sah ihr Recht auf Eigentum eingeschränkt.

Landgericht: Mietpreisbremse begrenzt Mietenanstieg

Das Landgericht Berlin bestätigte das Urteil der Vorinstanz. Die Mietpreisbremse ist demnach verfassungsgemäß und auch das Grundrecht auf Eigentum wird mit der Regelung nicht grundlegend in Frage gestellt. Die Berliner Richter halten darüber hinaus fest, dass die Mietpreisbremse ein geeignetes Instrument ist, um den Mietpreisanstieg für einen bestimmten Zeitraum einzudämmen – auch, wenn damit kein neuer Wohnraum in angespannten Mietmärkten geschaffen werden würde.

Eine Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) haben die Richter des Landgerichts entsprechend nicht zugelassen.

Mietpreisbremse: Maas will nachjustieren

Trotz der höchstrichterlichen Entscheidung: Die Mietpreisbremse hat einen schlechten Ruf. Bundesjustizminister Heike Maas möchte nun nachjustieren und die Regelung an wesentlichen Stellen verschärfen. So sollen Vermieter gezwungen werden, die Miethöhe des Vormieters bekannt zu geben. Darüber hinaus ist auch die Modernisierungsumlage von 11 Prozent deutlich zu hoch angesetzt und sollte bei acht Prozent gedeckelt werden. „Mietsteigerung von 30 und 40 Prozent wie in einigen Großstadtlagen sind eindeutig zu hoch. Da müssen wir gegensteuern. Das ist eine Frage der Gerechtigkeit”, sagte Maas der Rheinischen Post. Fraglich ist, welchen Gestaltungspielraum der Minister in dieser Legislaturperiode noch hat, denn bereits Ende Juni kommt der Bundestag zu seiner letzten Sitzungswoche zusammen.

Das BMF hat mit dem Schreiben vom 3. Mai die steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit Einkünften aus einem vermieteten oder verpachteten und der Zwangsverwaltung unterliegenden Grundstück veröffentlicht. Dem Schreiben liegt ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10.02.2015 (Az. IX 23/14) zugrunde.

Mit Urteil vom 10.2.2015 (Az. IX R 23/14) äußerte sich der BFH zu den steuerlichen Pflichten des Zwangsverwalters, insbesondere der Einkommensteuerentrichtungspflicht, im Zusammenhang mit Einkünften aus einem vermieteten/verpachteten und der Zwangsverwaltung unterliegenden Grundstück. So ist der Zwangsverwalter nun beispielsweise verpflichtet an der Erstellung der Einkommensteuererklärung des Schuldners mitzuwirken, soweit Besteuerungsgrundlagen zu erklären sind, die im Zusammenhang mit dem zwangsverwalteten Grundstück stehen. Dabei sind Angaben über Einnahmen aus dem vermieteten/verpachteten Grundstück, etwaige Kapitalerträge aus der Verwaltung des Grundstücks und Kosten der Verwaltung sowie Ausgaben für das vermietete/verpachtete Grundstück zu hinterlegen.

Darüber hinaus konkretisiert das Schreiben Regeln für die Zeiträume vor der Bestellung des Zwangsverwalters, Entrichtungspflichten und Mitwirkungspflichten des Zwangsverwalters und die Ermittlung der Einkünfte für den Zeitraum der Zwangsverwaltung.

Das vollständige Schreiben ist auf den » Webseiten des Bundesfinanzministeriums abrufbar. 

Seit seinem Inkrafttreten im März 2016 stand die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in der Kritik. Anfang April 2017 wurden die Regeln auf Druck der deutschen Kreditwirtschaft erstmals angepasst. Nun steht eine erneute Korrektur ins Haus. So sollen die Hürden für eine Anschlussfinanzierung gesenkt werden.

Mehr Sicherheit für Eigentümer

Scheidung, Nachwuchs oder ein gesunkenes Einkommen: Es gibt zahlreiche Gründe, warum Darlehensnehmer in finanzielle Nöte geraten. Damit Eigentümer künftig davor geschützt werden in Zeiten privater Engpässe ihr Haus oder ihre Wohnung zu verlieren, sollen Banken und Kreditgeber bei der Prüfung von Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen auch die persönliche Situation der Kreditnehmer stärker berücksichtigen dürfen. Nach den jetzigen Regeln verhindert eine allzu strenge Überprüfung möglicherweise eine erforderliche Anschlussfinanzierung.

Brüssel gibt grünes Licht

Das Bundesjustizministerium erarbeitet derzeit gemeinsam mit Verbraucherschützern und Kreditinstituten, wie Banken in Not geratenen Kreditnehmern künftig entgegen kommen können, damit Finanzierung nicht „platzen” und die Eigentümer ihre vier Wände nicht verlieren. Insbesondere die Regeln zur Anschlussfinanzierung stehen hier auf dem Prüfstand. Für diese erneute Anpassung im deutschen Recht hat das Finanzministerium eigens die Erlaubnis der EU-Kommission eingeholt, denn die WIKR ist eine europäische Richtlinie.