Am 1. Juni verabschiedete der Bundestag das Gesetz zur Änderung des Chemikaliengesetzes und zur Änderung weiterer chemikalienrechtlicher Vorschriften (BT-Drs. 18/11949 und 18/12582). Darin enthalten ist auch eine Ermächtigung zur Auferlegung von Informations- und Mitwirkungspflichten für Immobilienverwaltungen

Im nunmehr verabschiedeten Gesetz ist eine Ermächtigungsgrundlage für Informations- und Mitwirkungspflichten für diejenigen aufgeführt, die Tätigkeiten an Bauwerken veranlassen, die Gefahrenstoffe enthalten. Insbesondere durch die Maßgabe, dass die Pflichten auf diejenigen abzielen, die Baumaßnahmen veranlassen, betrifft die Empfehlung unmittelbar die Immobilienverwaltungsbranche. Denn sowohl in der Miet- als auch in der WEG-Verwaltung sind es regelmäßig Immobilienverwaltungen, die Baumaßnahmen veranlassen.

Der DDIV hatte im Vorlauf der Diskussion im Bundestagsausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit auf die erneute Auferlegung fachfremder Pflichten für Immobilienverwaltungen hingewiesen und die damit verbundenen bürokratischen und finanziellen Aufwendungen angemahnt.

Die genauen Informations- und Mitwirkungspflichten werden in der zu erlassenden Rechtsverordnung präzisiert. Der DDIV wird den Prozess auch weiterhin aktiv begleiten.

Anlässlich des „Forum Elektro-Mobilitäts-Kongresses” am 1. Juni in Berlin stellte der DDIV einem breiten Fachpublikum seine Überlegungen zu einem Sofortprogramm zur Förderung privater Ladeinfrastruktur in Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Die Förderung sollte dabei 100 Millionen Euro umfassen, um die E-Mobil-Wende in Deutschland voranzutreiben.

Eine Million Elektrofahrzeuge bis zum Jahr 2020 auf deutsche Straßen zu bringen, ist erklärtes Ziel der Bundesregierung. Eigens dafür wurde im August 2009 ein nationaler Entwicklungsplan verabschiedet. Zum Januar 2017 waren jedoch bundesweit nur etwas mehr als 34.000 E-Fahrzeuge zugelassen. Geringe Reichweiten, zu lange Ladezeiten und zu wenig Ladestationen sind ausschlaggebend für das geringe Kaufinteresse der Deutschen.

Auch die Besitzer von neun Millionen Eigentumswohnungen zeigen bisher wenig Interesse am Kauf eines Elektrofahrzeuges. Zwei wesentliche Faktoren sind dafür die Ursache. Zum einen ist die Rechtslage nicht eindeutig (bauliche Maßnahme versus Modernisierung) und zum anderen könnte es zu einer Überlastung des hauseigenen Stromnetzes führen, wenn mehrere Eigentümer oder Mieter gleichzeitig ein Elektro-Auto aufladen wollen.

Zwar hat die Bundesregierung im Februar dieses Jahres mit einer Förderrichtlinie 300 Millionen Euro für die Installation von Ladepunkten im öffentlichen Raum bis 2020 ausgelobt, was jedoch gänzlich fehlt ist die Berücksichtigung von privater Ladeinfrastruktur im Gebäudebestand. „Wir empfehlen unseren Immobilienverwaltungen derzeit nicht, dieses Thema zu forcieren. Zu ungewiss und zu hoch sind die Folgekosten für Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn einzelne Eigentümer oder deren Mieter einen Ladeanschluss wünschen”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler auf dem Kongress Forum E-Mobilität heute in Berlin. Im Rahmen seines Vortrages und in der anschließenden Podiumsdiskussion machte Kaßler deutlich, dass bei einem mehrfachen Einbau einer Ladestation in der Tiefgarage eines Mehrfamilienwohnhauses dies häufig mit dem Austausch des hauseigenen Stromnetzes im Gebäude verbunden ist. „Eigentümer scheuen diese Kosten, wenn sie selbst kein E-Auto nutzen. Hier müssen Hemmschwellen abgebaut werden. Wir fordern daher ein Anreiz- oder Sofortprogramm in Höhe von 100 Millionen Euro für die private Infrastruktur in privaten Wohngebäuden. Bei geschätzten mehr als vier Millionen Stellplätzen bundesweit in privaten Mehrfamilienwohnhäusern wird die Dimension sichtbar. Nach der Bundestagswahl sollte die neue Bundesregierung schnell handeln, sonst gerät Deutschland bei der Neuzulassung von E-Autos noch mehr ins Hintertreffen”, ist sich DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler sicher.

Was wird bisher gefördert?

Mehrere unterschiedliche Förderprogramme sollen nach dem Willen der Bundesregierung den sogenannten Markthochlauf der Elektromobilität begünstigen. Der Umweltbonus, der durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle ausgereicht wird, fördert bis zu einem Kaufpreis von 60.000 Euro den Kauf von reinen Elektrofahrzeugen mit 4.000 Euro. Plug-in-Hybride werden mit 3.000 Euro bezuschusst. Bis 2020 stehen hierfür 1,2 Milliarden Euro zur Verfügung, die je zur Hälfte von der Bundesregierung sowie den Herstellern getragen werden. Das Bundesamt für Verwaltungsdienstleistungen fördert die öffentliche Ladeinfrastruktur mit insgesamt 300 Millionen Euro, davon 200 Millionen Euro für den Bau von 5.000 Schnellladepunkten. Zusätzlich gewährt der Staat eine 10-jährige Befreiung von der Kfz-Steuer. Die Steuerbefreiung für die vom Arbeitgeber gewährten geldwerten Vorteile für das Laden am Arbeitsplatz erzeugt bis 2020 Mindereinnahmen in Höhe von 50 Millionen Euro. Die private Ladeinfrastruktur wird bisher nicht gefördert.

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Ohne Moos ist bekanntlich nichts los. So auch bei der barrierefreien Sanierungen von Wohnungen. Obwohl hierzulande bis zu zwei Millionen seniorengerechte Wohnungen fehlen, sehen sich nur rund 31 Prozent der Immobilieneigentümer finanziell in der Lage, einen barrierefreien Umbau zu stemmen. Dies geht aus einer aktuellen Untersuchung der deutsche Leibrenten Grundbesitz hervor.

Treppenlift und Co. gehen ins Geld

Der Gebäudebestand in Deutschland ist in die Jahre gekommen. Vor 30 oder 40 Jahren wurde die Barrierefreiheit zumeist noch nicht mitgedacht. Der Umbau des Badezimmers, der Einbau eines Treppenlifts oder der Abbau von Türschwellen schlagen dann schnell mit mehreren tausend Euro zu Buche. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz mahnt mit der neuen Erhebung, dass sich ein Drittel der Immobilieneigentümer ab 65 Jahren solche Investitionen zumeist nicht leisten könnten und ihre Wohnung oder ihr Haus in späteren Jahren verlassen müssten, um auch weiterhin selbstbestimmt zu leben.

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie hier spannende Einblicke in die Themenvielfalt des » 25. Deutschen Verwaltertages. Heute gewährt Rechtsanwalt Dr. Jan-Hendrik Schmidt Einblicke in die „Never Ending Story” von Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums und Tipps, wie Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäß vorzubereiten sind.

Investitionen in deutschen Wohnungseigentümergemeinschaften verschlingen Jahr für Jahr hunderte Millionen Euro. Mittendrin steht der Wohnungseigentumsverwalter. Nach dem Wortlaut des Gesetzes hat er die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes). Soweit zur Theorie - Was auf den ersten Blick nach einer umfangreichen Befugnis des Verwalters klingt, ist in Wahrheit nur ein sehr beschränkter Kompetenzbereich. Denn der Gesetzgeber will, dass der Verwalter stets die Wohnungseigentümer ins Boot holt und sie entscheiden lässt, wie das gemeinschaftliche Eigentum in Schuss gehalten wird. Folgende Grundsätze gelten: Der Verwalter muss den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig kontrollieren, Instandsetzungs- und sonstigen Handlungsbedarf feststellen, die Eigentümer informieren und ihre Entscheidung über die weitere Vorgehensweise herbeiführen. Mit anderen Worten: Der Verwalter hat Instandhaltung und Instandsetzung zu organisieren und Beschlüsse der Eigentümer anschließend in die Tat umzusetzen.

Die Kontrolle des ordnungsmäßigen Zustands der Immobilie erfolgt in erster Linie durch Inaugenscheinnahme. Kostspielige Untersuchungen, beispielsweise durch Privatgutachten, darf der Verwalter grundsätzlich nicht ohne Beschluss in Auftrag geben. Anderes kann gelten bei wirksam vereinbarten Klauseln im Verwaltervertrag. Die Information der Eigentümer über den Zustand ihrer Immobilie erfolgt oft in der ordentlichen Eigentümerversammlung (Bericht des Verwalters), in Ausnahmefällen bzw. besonderen Eilfällen durch Rundschreiben oder in einer außerordentlichen Versammlung. Die Information kann dabei auch den erforderlichen Hinweis auf gesetzliche Verpflichtungen bei der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums umfassen. Herzstück einer sauberen, vor allem rechtssicheren Vorbereitung größerer baulicher Maßnahmen ist die Einholung von Vergleichsangeboten und das saubere formulieren von Beschlüssen. Für eine rechtmäßige Beschlussfassung ist der Verwalter also schon weit vor einer Versammlung (Beschlussfassung) gefordert. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass vor größeren baulichen Maßnahmen eine Bestandsaufnahme zu erfolgen hat. Der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums muss demnach auf Schadensbild, Schadensursache, mögliche Gegenmaßnahmen und voraussichtliche Kosten hin überprüft werden. Eine direkte Beschlussfassung über die Auftragsvergabe ohne vorherige fachgerechte Untersuchung kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Oftmals wird ein Architekt, Ingenieur, Energieberater oder sonstiger Fachplaner einzubinden sein. Ihre Beauftragung setzt nicht zwingend die Einholung von Vergleichsangeboten voraus. Diesbezüglich ist die Rechtsprechung großzügiger, speziell dann, wenn die Vergütung der Architekten- oder Ingenieursleistungen auf der Grundlage der HOAI erfolgt. Eine ordnungsmäßige Beschlussfassung über die eigentliche bauliche Maßnahme setzt das »mehrerer Vergleichsangebote voraus. Faustregel: 3 Vergleichsangebote. Allerdings kann es im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, auf (weitere) Angebote zu verzichten. Über allem steht der weite Beurteilungs- und Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer. Gefährlich sind Delegationsbeschlüsse, die mithin das letzte Wort über die durchzuführende Maßnahme nicht der Eigentümerversammlung belassen, sondern auf andere Organe (Verwalter, Beirat, Bauausschuss) delegieren. Ebenfalls haftungsträchtig und vom Verwalter zu vermeiden sind unbestimmte, unvollständige oder in sich widersprüchliche Beschlüsse. Wird ein unbestimmter Beschluss angefochten und beruft sich die Klägerseite auf die Unbestimmtheit, droht nicht nur die gerichtliche Ungültigerklärung des Beschlusses mit entsprechenden Verzögerungen bei der Bauausführung. Das Gericht darf ihm im Falle eines groben Verschuldens sämtliche Prozesskosten direkt aufbrummen. Doch auch, wenn das Gericht hiervon absieht, ist der Verwalter vor einer Regresshaftung seitens der unterliegenden Wohnungseigentümer nicht sicher. Die ordnungsmäßige Vorbereitung und Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten ist daher eine verantwortungsvolle Aufgabe, die jeder professionelle Eigentumsverwalter beherrschen muss. Der Vortrag des Autoren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag stellt Grundsätze, Haftungsrisiken, Gegenmaßnahmen und Beschlussformulierungen mit zahlreichen Beispielsfällen dar.

Sie wollen mehr erfahren? Dann sichern Sie sich Ihr Ticket zum 25. Deutschen Verwaltertag am 7./8. September 2017 im Estrel Hotel Berlin. Alle Informationen zum Fachprogramm und die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie unter: » www.deutscher-verwaltertag.de 

Eine Analyse des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) zeigt, dass die Mieten in den größten Städten der Bundesrepublik (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart) seit 2007 um 50 Prozent gestiegen sind. Im Gegensatz hierzu nahmen die Einkommen im selben Zeitraum nur um 6 Prozent zu. Eine Immobilienblase ist aber trotz aller Preissteigerungen nicht zu erkennen, so die Experten des BVR. Erhebliche Preisübertreibungen konzentrieren sich zumeist auf einzelne Stadtviertel.

Bereits 2015 gaben die Deutschen, nach Angaben des Statistischen Bundesamtes, mehr als ein Drittel ihrer Ausgaben für das Wohnen aus. Tendenz weiterhin steigend. Der BVR warnt angesichts dieser Entwicklung vor weitreichenden sozioökonomischen Veränderungen in den Städten, da mittlere und untere Einkommensschichten zunehmend aus zentralen Lagen verdrängt werden.

Politische Lösungsvorschläge formuliert

Der BVR sieht in den Metropolregionen einen großen politischen Handlungsbedarf – auch um zu verhindern, dass Wohnimmobilien zu Spekulationsobjekten werden. Generell müsse das Angebot vergrößert werden, um den Engpässen wirkungsvoll zu begegnen. Es bedürfe demnach nicht nur mehr Bauland, auch angebotshemmende Regulierungen, beispielsweise die Mietpreisbremse, dürfen nicht weiter verschärft werden. Bauhemmend wirken zudem auch Bauauflagen, die die Erstehungskosten in die Höhe treiben.