Nachdem das neue Klimaschutzgesetz beschlossen wurde, sollte mit ihm auch die umstrittene neue CO2-Kostenverteilung durchgesetzt werden. Angedacht war, den CO2-Preis zu gleichen Teilen zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen. Am 31. Mai hatten sich die Minister der Union und SPD darauf geeinigt, diese Lösung zunächst bis Ende 2025 einzusetzen. Am 2. Juni sollte das Kabinett den entsprechenden Beschluss fassen – der Tagesordnungspunkt wurde jedoch spontan gestrichen.

Die wochenlangen Diskussionen erfuhren durch die Novellierung abrupt einen Abbruch. Die im Zuge des neuen Klimagesetzes beschlossene CO2-Kostenverteilung (» der VDIV berichtete) wollte die bisherige Möglichkeit des Vermieters die CO2-Abgabe als Bestandteil der Heizkosten vollständig auf den Mieter umzulegen beenden. Fortan sollten Vermieter die Hälfte der Kosten für den seit Januar geltenden CO2-Preis tragen. Im Bundesrat wird die neue Lösung jedoch noch nicht als stimmig erachtet. So forderte der zuständige Wohnungsbau-Ausschuss bereits am 18. Mai in einer Stellungnahme, „dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden." Die pauschale Beteiligung der Vermieter an der CO2-Abgabe würde bei Vermietern mehr Ärger auslösen, als echte Anreize für mehr CO2-Einsparung bieten. Vermieter müssten vielmehr durch Förderungen dazu gebracht werden, in Energieeffizienz zu investieren.

Am 31. Juni hieß es dann, die Minister von Union und SPD hätten einen Kompromiss gefunden. Die geplante 50/50-Lösung sollte zunächst bis 2025 eingesetzt werden. Am 2. Juni wollte das Bundeskabinett die Formulierungshilfe für den Bundestag finalisieren. Die Bundestagssitzung sollte in der nachfolgenden Woche stattfinden. Kurzfristig wurde der Beschluss im Kabinett jedoch von der Tagesordnung gestrichen. Ob eine Entscheidung in dieser Legislaturperiode noch getroffen wird, ist daher fraglich.

Aus Immobilienbranche und Wirtschaft wurde immer wieder scharfe Kritik zum Entschluss laut. Schon seit geraumer Zeit werden Argumentationen angeführt, die besagen, dass Vermieter nicht für den Stromverbrauch der Mieter verantwortlich gemacht werden können und die starre hälftige Kostenbeteiligung daher ungerecht wäre.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) soll novelliert werden. Mit ihr soll die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgen. Die Novelle wurde bereits vom Bundeskabinett beschlossen. Als nächstes steht die Prüfung des Bundesrates am 25. Juni an. Sollte alles wie geplant umgesetzt werden, werden die Änderungen ab Anfang 2022 gelten.

In der ImmoWertV 2021 werden verschiedene Richtlinien und Regulierungen zusammengefasst. Momentan gelten die alte ImmoWertV von 2010, die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006. Eine Zusammenfassung soll die Übersichtlichkeit verbessern und allgemein zu einer besseren Nutzerfreundlichkeit führen. Die Zusammenlegung hat daher praktische Gründe, inhaltliche Änderungen sind nur in beschränktem Umfang geplant.

Neben dem neuen Regelwerk sind noch Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV unter dem Titel ImmoWertA geplant. Diese sollen weitergehende Hinweise, die zum Verständnis beitragen sollen, enthalten. Weitere Regelungen sind hier nicht vorgesehen.

Bei den Baugenehmigungen ist weiterhin ein Wachstum zu verzeichnen (» der VDIV berichtete). Und auch der Anstieg der jährlichen Baufertigstellungen setzt sich im Jahr 2020 weiter fort. Die Tendenz, die 2011 mit rund 183.000 Wohnungen begann, führte vergangenes Jahr mit 306.376 fertiggestellten Wohnungen, ein Plus von 4,6 Prozent zum Vorjahr, zu einem neuen Höchststand seit 2001. Das teilte das Statistische Bundesamt in Pressemitteilungen im Mai mit.

Den höchsten Anstieg unter den Neubauten (273.769) verzeichneten Mehrfamilienhäuser mit 7,2 Prozent. Diese machen mit 153.377 Bauten auch den Großteil (56 Prozent) der neu errichteten Gebäude aus. Doch auch Eigentumswohnungen verzeichnen mit einem Anstieg von 5 Prozent auf 68.537 Neubauten ein Wachstum.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist deutlich über der der Fertigstellung und verdeutlicht den Bedarf am Markt: Mit insgesamt 368.589 ist sie im Jahr 2020 um 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Auch 2021 ist bisher ein Zuwachs der Baugenehmigungszahlen zu vermerken. Nach den 30.058 neu genehmigten Wohnungen im Februar (Plus zum Vormonat von 6,3 Prozent) wurden im März 38.204 neue Wohnungen genehmigt. Ein Plus von 7 Prozent.

Da die Zahlen der Baugenehmigungen sich stark von denen der Baufertigstellungen unterscheiden und diese teils stark übertrumpfen, ist davon auszugehen, dass ein immer größer werdender Überhang entsteht. Es ist daher notwendig das momentane Bautempo zu erhöhen. Nur durch schnelle Baufertigstellung wird der Neubaubedarf gedeckt und hilft genügend Möglichkeiten für den Erwerb von Wohneigentum zum Zweck der privaten Altersvorsorge zu schaffen. Neben dem unzureichenden Neubau wirkt sich zusätzlich das Umwandlungsverbot kontraproduktiv auf ein angemessenes Immobilienangebot aus.

Eine Vergleichsstudie des Hamburger Instituts F+B analysiert die Mietenpolitik der Städte Berlin und Hamburg des vergangenen Jahrzehnts. Inhaltlich ist prägnant, dass beide Städte ähnliche Herausforderungen zu meistern haben, beide jedoch mit völlig unterschiedlichen Konzepten arbeiten. Auch die resultierenden Ergebnisse unterscheiden sich stark.

Auf Grundlage aktueller Daten wurde eine empirisch fundierte Analyse vorgenommen. Ziel war es, einen allgemeinen Vergleich der Mietenpolitik in Berlin und Hamburg zu erstellen und zudem Rückschlüsse auf das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zu ziehen, das von Februar 2020 bis April 2021 in Kraft war, bis es vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt wurde (» der VDIV berichtete).

Beide Städte haben eine unterschiedliche Wohnungspolitik. Im Gegensatz zum Berliner Mietendeckel wurde in Hamburg mit einem anderen Ansatz versucht den Wohnungsmarkt zu entspannen, dem „Bündnis für Wohnen“. Um ein Fazit ziehen zu können, wurden die Auswirkungen beider Strategien analysiert.

Der Berliner Mietendeckel war der Studie zufolge kein erfolgreiches Instrument für die Wohnungsmarktentspannung. Zwar wurden Mieter finanziell entlastet, gleichzeitig sei jedoch ein Angebotsrückgang zu verzeichnen gewesen. Neuangebote verringerten sich um rund ein Drittel. Von den finanziellen Vorteilen profitierten wohl zumeist eher Haushalte mit überdurchschnittlichem Haushaltseinkommen. Das Angebot verringerte sich, Wohnungssuchen sind mehr und mehr durch persönliche Netzwerke geprägt. Neuzuzüge haben teils kaum noch Chancen bezahlbaren Wohnraum zu finden und müssen auf möbliertes Wohnen oder Neubau im preislich höheren Segment ausweichen.

Zusammenfassend kann beobachtet werden, dass in Berlin mit vielen Regulierungen, wie dem Mietendeckel, gearbeitet wurde. Hamburg hingegen arbeitete entschieden enger mit der Wohnungswirtschaft zusammen. Zudem wird hier ein wichtiger Schwerpunkt auf den Neubau gelegt. F+B resümiert, dass die Hamburger Wohnungspolitik daher prinzipiell zielführender als die Berliner wirken konnte.

Laut Postbank Wohnatlas steigen die Kaufpreise von Immobilien weiter kräftig an und übertreffen in vielen Städten die ortsüblichen Mieten. Insbesondere in den sieben teuersten Städten Deutschlands müssen beim Kauf horrende Preise gezahlt werden. Experten warnen vor dem Tempo, das die Kaufpreise vor allem in Bezug auf die Mietpreise vorlegen. Diese sinken laut F+ B-Wohn-Index sogar zum Teil.

Von 2019 auf 2020 wuchs der Vervielfältiger um 1,7 Prozent. Bereits seit 2017 klettern die Kaufpreise laut Studie im Jahr um rund eine Jahresmiete nach oben. Die Tendenzen steigen, eine Trendumkehr scheint unwahrscheinlich (» der VDIV berichtete). Auch merkbare Auswirkungen der Pandemie bleiben aus. „Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen“, so die Postbank. Die Einbrüche könnten Auswirkungen auf die Einkommenshöhe der Haushalte haben und sich demnach auch auf die Immobiliennachfrage auswirken.

Besonders hoch sind die Preise derzeit in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, den Top 7 der Studie. Berlin gilt hier als die ungeschlagene Nummer eins. 40 Jahresmieten muss ein Käufer beim Erwerb einer Immobilie 2020 erbringen. Zum Vergleich: Im Jahr zuvor waren es noch 36 Jahresmieten. Dieser Anstieg innerhalb eines Jahres stellt im Wohnatlas den größten in den Top 7 dar. Einen Grund dafür sehen die Autoren im Berliner Mietendeckel: „Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt."

Doch nicht nur Großstädte weisen diese Entwicklungen auf. Auch andere Städte haben ein hohes Niveau an Kaufpreisen im Verhältnis zu den Kaltmieten. In einigen Städten ab 20.000 Einwohner sind die Preise auch bei bis zu 30 Jahresmieten oder drüber hinaus. Die Problematik: je höher der Vervielfältiger, desto niedriger die Erträge für Vermieter.

Der F+B-Wohn-Index bestätigt den Anstieg der Kaufpreise. „Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern während der Coronakrise hat die Preisdynamik noch befeuert“, mahnen die Autoren an. Bei den Wohnungsmieten spricht der Index hingegen von einer Stagnation beziehungsweise teilweise von einem leichten Rückgang.