Die Studie „Bestandsersatz 2.0“ kommt zu dem Ergebnis, dass ein Abriss und Neubau von 1,8 Millionen Gebäuden mit rund 3,5 Millionen Wohnungen wirtschaftlicher ist, als eine Sanierung unter energetischen oder altersgerechten Gesichtspunkten.

Analyse des deutschen Wohnungsbestandes

Im Rahmen der Studie der Bauforschungseinrichtung Arge Kiel und des Pestel-Instituts Hannover wurde der gesamte deutsche Wohngebäudebestand von ca. 18,5 Millionen Gebäuden mit 39,2 Millionen Wohnungen einer Analyse unterzogen. Der Fokus der Untersuchung lag dabei einerseits auf die Barrierefreiheit und andererseits auf die Energieeffizienz. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass bis zum Jahr 2030 ein zusätzlicher Bedarf von mindestens 2,9 Millionen barrierefreien Wohnungen bestehe. Dazu müssten jährlich bis 2030 rund 190.000 barrierefreie Wohnungen geschaffen werden. Im Bereich Energieeffizienz stellten die Forscher fest, dass sich der Endenergieverbrauch im Gebäudebereich zwischen 2007 und 2013 um fast 13 Prozent reduziert hat. Die jährliche Sanierungsrate beträgt nach den Berechnungen 1,1 Prozent (Berichtsjahr 2013).

Altersgerechte und energieeffiziente Wohnungen durch Abriss und Neubau

Im weiteren Verlauf der Studie wurden 167 Gebäude mit ca. 1.800 Wohnungen untersucht, die abgerissen und neugebaut wurden (Bestandsersatzmaßnahmen). Die Gründe für die Bestandsersatzmaßnahmen erstrecken sich auf das positive Kosten-Nutzen-Verhältnis gegenüber einer Vollmodernisierung, unattraktive und nicht bedarfsgerechte Grundrisse, baukonstruktive Schwachstellen und eine Aufwertung des Wohnquartiers. Dies trifft hauptsächlich auf Gebäude aus den 50er, 60er und 70er Jahren zu.
Die Lücke im Bedarf der energieeffizienten und altersgerechten Wohnungen sei daher vor allem durch Abriss und Neubau bestehender, unattraktiver Gebäude und Wohnungen zu schließen. Die Grenze zieht die Studie bei Modernisierungskosten von 2.500 Euro pro Quadratmeter, da die Kosten für Abriss, Entsorgung und Neubau zwischen 2.200 und 2.700 Euro pro Quadratmeter liegen können.
Die Studie definiert für Bestandsersatzmaßnahmen ein marktrelevantes Potenzial von rund 1,8 Millionen Gebäuden mit 3,5 Millionen Wohnungen. Durch Abriss und Neubau dieser Gebäude könnten bis zum Jahr 2030 1,4 Millionen altersgerechte Wohnungen geschaffen werden und die Sanierungsrate auf 1,7 Prozent p.a. angehoben werden.

Kritik an Studie

Die Studie trifft in Fachkreisen auf ein geteiltes Echo, da bei den Berechnungen eine Sanierung auf das Niveau des KfW-Effizienzhaus 100, vollkommene Barrierefreiheit, Erweiterung von Bad und Küche sowie eine Vergrößerung der Wohnung um 15 Prozent zugrunde gelegt wurde. Weiterhin muss bedacht werden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften sich grundlegend von Wohnungunternehmenunterscheiden. Dies fängt bei der Beschlussfassung für einen Ersatzneubau an und endet bei dem engen finanziellen Spielraum der Eigentümer.

Die Studie „Bestandsersatz 2.0 –Potenziale und Chancen“ steht unter folgendem Link zum Download bereit: » www.impulse-fuer-den-wohnungsbau.de

Bezahlbares Wohnen und Bauen ist ein Dauerbrenner in der aktuellen Politik. Der Fokus liegt dabei allerdings ausschließlich auf Mietwohnungsbau – zu Unrecht, denn eine Studie des IW Köln und der Bausparkasse Schwäbisch Hall zeigt, dass gerade Geringverdiener von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren und sich so Wohneigentum leisten können.

Wohneigentum im Schnitt um 30 Prozent günstiger als Kosten für Miete

Im Bundesdurchschnitt liegen die Kosten eines Selbstnutzers rund 30 Prozent unter denen eines Mieters, so die Autoren der Studie mit dem Namen „Implikationen der Niedrigzinsphase für die Wohneigentumsbildung“. Selbst in den viel diskutierten angespannten Wohnungsmärkten der Ballungsgebiete liegt der Kostenvorteil noch bei über 20 Prozent. Basis der Berechnungen ist das sogenannte Wohnnutzerkostenkonzept, das die laufenden Kosten von Wohneigentümern – unter Berücksichtigung der Zinskosten, der Opportunitätskosten, der laufenden Instandsetzungs- und Abnutzungskosten sowie der Grundstückspreisentwicklung einbezieht.

Vor dem Hintergrund unstetiger Erwerbsbiographien besteht hier ein großes Potenzial, um vor allem Geringverdienern zu Wohneigentum und damit auch zu einer sicheren Altersvorsorge zu verhelfen. Die Politik könnte durch geeignete, zielgruppengerechte Maßnahmen so die Eigentumsquote auch von sozial schwächeren Schichten erhöhen. Denn das größte Hindernis für Wohneigentum von Geringverdienern stellt immer noch das aufzubringende Eigenkapital dar, das bis zu 30 Prozent des endgültigen Kaufpreises beträgt.

Förderung mit Kopplung sozialpolitischer Instrumente

Um das aufzubringende Eigenkapital zu verringern, nennt können beispielsweise staatlich garantierte Nachrangdarlehen vergeben werden, die zielgruppengerecht als Eigenkapitalersatz in die Finanzierung einfließen. Dieses Instrument müsste nichtdestotrotz mit Sicherheitsmechanismen ausgestattet sein, um eine Immobilienblase zu verhindern. Das könnte durch sehr geringe Zinskosten und lange Zinsbindungen kombiniert mit hohen Tilgungssätzen erfolgen. Das Nachrangdarlehen könnte an die bereits bestehenden sozialpolitischen Instrumente wie Wohnberechtigungsscheine und damit auch die Einkommenshöhe gekoppelt werden.

Die Studie bestätigt die vom DDIV bereits seit langem vertretene politische Meinung, wonach die Förderung von Wohnungseigentum neu justiert werden muss und der politische Fokus mit seinem Schwerpunkt bezahlbares Wohnen und Bauen nicht nur weitgehend auf kommunale und genossenschaftliche Unternehmen ausgerichtet sein muss.

Die Studie ist unter » www.finanz-und-immobilienmaerkte.de abrufbar.

Das Bundesjustizministerium hat in dieser Woche einen Referentenentwurf zum zweiten Mietrechtspaket vorlegt. Ursprünglich hatte Justizminister Maas dieses bereits für Herbst 2015 angekündigt. Es enthält weitere Änderungen mietrechtlicher Vorschriften. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft widersprechen die Vorschläge nicht nur den Verabredungen im Koalitionsvertrag, sondern konterkarieren auch die intensiven Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland. Die parlamentarischen Verhandlungen und nun folgenden Verbändeanhörungen werden zeigen, was letztlich Eingang in das Gesetz finden wird.

Der Gesetzentwurf sieht folgende mietrechtliche Änderungen vor:

Mietspiegel: 8 statt 4 Jahre

Der neue Entwurf sieht vor, den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete, bzw. des so genannten Mietspiegels von vier auf acht Jahre zu erweitern. Anfangs waren sogar 10 Jahre im Gespräch. Trotz dieser kosmetischen Verbesserung spricht sich die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft (BID), in der der DDIV die Immobilienverwalter repräsentiert, klar gegen die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Damit würde die ortsübliche Vergleichsmiete auf niedrigem Niveau eingefroren, was einem Wertverlust von Wohnungsbeständen gleichkommt.

Letztendlich würden auch neue, effektive Maßnahmen der energetischen Gebäudemodernisierung erst viel später Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete werden – und damit viele Investitionen verhindern.

Mieterhöhung nach Modernisierung nur noch 8 Prozent

Der ursprüngliche Plan, die Modernisierungskosten nur bis zur Amortisation auf die Mieter umzulegen scheint vom Tisch. Dafür wartet das BMJV mit neuen Vorschlägen auf: Die Mieterhöhung nach Modernisierung, umgangssprachlich auch Modernisierungsumlage genannt, soll nun von 11 Prozent auf 8 Prozent abgesenkt werden. In einem Zeitraum von acht Jahren soll die Miete zudem um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen können. Auch diese Vorschläge werden seitens der BID und des DDIV abgelehnt. Ebenso kritisch äußerte sich bereits der Mietenexperte der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag Dr. Jan-Marco Luczak.

Allein eine Absenkung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung auf 10 Prozent – wie im Koalitionsvertrag gefordert – stellt ein enormes Investitions- und Modernisierungshindernis dar, wie ein Gutachten des Forschungsinstituts InWIS feststellt. Dieses kommt zu dem Schluss, dass eine Verringerung der Mieterhöhungsmöglichkeit von 11 auf 10 Prozent viele Modernisierungen wirtschaftlich unattraktiv macht. Die Absenkung auf acht Prozent hätte noch drastischere Folgen: Die Politik würde damit die Energiewende im Gebäudebereich wohl ausbremsen.

Das jedoch widerspricht den Plänen der Bundesregierung. Im „Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz“ legte sie fest, dass bei Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Anpassungen der Modernisierungsmieterhöhung darauf zu achten ist, dass die Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierungen nicht verringert werden. Die Begrenzung der Miete nach Modernisierung auf 3 (vorher 4) Euro pro Quadratmeter für acht Jahre nimmt vielen Unternehmen und privaten Vermietern jedoch den Anreiz Modernisierungen durchzuführen.

Neue Härtefallklausel

Bei einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung können sich vereinzelte Mieter auf einen wirtschaftlichen Härtefall berufen. Dieser soll künftig dann vorliegen,  wenn der Mieter mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten ausgeben muss. Damit werden allerdings besonders die Mieter mit geringerem Einkommen hart getroffen. Denn die Regelung führt dazu, dass sie noch schwerer an eine Wohnung auf dem Mietmarkt gelangen.

Wohnfläche: Ist-Zustand gilt

Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig nur noch die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein. Bisher gilt die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, bzw. eine um bis zu 10 Prozent abweichende Fläche ( Toleranzgrenze).
Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte um mehr als 10 Prozent, soll dies künftig einen Mangel darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert und damit zu einer Mietminderung berechtigt. Weicht die Wohnfläche um weniger als 10 Prozent zulasten des Mieters von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab, soll die Beweislast, dass die Tauglichkeit gemindert und deshalb eine Minderung gerechtfertigt ist, beim Mieter liegen. Diese Regelung wird vom Deutschen Mieterbund begrüßt.

Altersgerechter Umbau gilt als Modernisierung

Altersgerechte Umbauten sollen künftig als Modernisierung gewertet werden. Vermieter könnten dann als Modernisierungsmieterhöhung acht Prozent der Umbaukosten auf die Jahresmiete umlegen. Angesichts des erforderlichen Wohnungsbedarfes begrüßt der DDIV diesen Vorschlag. Allerdings ist der Anteil der umlagefähigen Kosten deutlich zu gering.

Keine Scheu vor drohendem Fachkräftemangel. Die Branche bildet selbst qualifizierte Fachkräfte aus. Laut DDIV-Branchenbarometer sind im Schnitt 22 Prozent aller Verwaltungen Ausbildungsbetriebe. Bei großen Verwaltungen sind dies sogar zwei von drei Unternehmen.

Sie bilden junge Fachkräfte aus und werden so der steigenden Nachfrage an qualifizierten Arbeitskräften gerecht. Um dieses Bemühen zu fördern und den besten Auszubildenden aus den rund 2.000 Mitgliedsunternehmen auszuzeichnen, wird in diesem Jahr erneut der NachwuchsStar 2016 verliehen.

Noch bis zum 15. Juli 2016 haben Verwaltungen die Möglichkeit Ihre Auszubildenden für den NachwuchsStar 2016 ins Rennen zu schicken. Bewerben können sich Ausbilder und Azubis gleichermaßen. Die feierliche Preisverleihung findet am 15. September auf dem Festabend des 24. Deutschen Verwaltertages im Wintergarten des KaDeWe statt.

» www.immobilienverwalter-des-jahres.de

Das Bundesmeldegesetz, welches zum 1. November 2015 in Kraft getreten ist, befindet sich bereits seit Februar dieses Jahres in der Überarbeitung. Demnach soll die Wohnungsgeberbestätigung bei Auszug abgeschafft werden. Vermieter sind seit November 2015 verpflichtet, Mietern den Ein- und Auszug schriftlich zu bestätigen. Dieses Dokument ist bei der Ummeldung dem Einwohnermeldeamt vorzulegen und soll dazu dienen sogenannte Scheinanmeldungen zu verhindern.

Kaum fand das Gesetz Anwendung wurde eine Überarbeitung in Erwägung gezogen. „Nach den ersten Praxiserfahrungen“ seien noch „Feinjustierungen“ nötig, heißt es im ersten Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften.

Laut Änderungsentwurf sollen Vermieter künftig nur noch bei Einzug eine Bescheinigung ausstellen müssen. Der Gesetzentwurf sieht zudem eine inhaltliche Klarstellung vor. Sind Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch, wäre es künftig nicht mehr nötig die vollständige Adresse des Eigentümers anzugeben. Allein der Name des Eigentümers wäre somit ausreichend. Nach Inkrafttreten der Neuregelung soll es für den Wohnungsgeber außerdem möglich sein die Bestätigung elektronisch abzugeben. Der Verwaltungsaufwand könnte dadurch zusätzlich erleichtert werden. Noch ist die Änderung nicht beschlossen. Eine überarbeitete Neuregelung wird voraussichtlich ab November 2016 Inkrafttreten.