Der Koalitionsvertrag steht, das Kabinett ist vereidigt, NRW hat eine neue schwarz-gelbe Landesregierung. Da stellt sich die Frage: Welche politischen Weichenstellungen dürfen wir erwarten – gerade auch im Hinblick auf das Thema Bauen und Wohnen?

Der VNWI hat sich frühzeitig in die politische Willensbildung eingebracht und mit den wohnungspolitischen Experten der neuen Koalition gesprochen. Hierbei haben wir insbesondere auf die Notwendigkeit hingewiesen, bestehende Förderprogramme zur Finanzierung von energetischen Sanierungen in Wohneigentümergemeinschaften bedarfsgerecht weiterzuentwickeln – nach dem Vorbild anderer Bundesländer. 

Zum Hintergrund: Der Verband steht bereits seit Jahren im Dialog mit der NRW.BANK sowie den zuständigen Ministerien und wirkte bereits an der Ausarbeitung des WEG-spezifischen Kreditprogramms mit, das seit August 2016 abrufbar ist.

Dennoch sieht der VNWI Nachbesserungsbedarf, weil Wohnungseigentümergemeinschaften in der öffentlichen Förderung anderen Immobilieneigentümern immer noch nicht gleichgestellt sind. Im Ergebnis werden gerade bei uns – im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW – viel zu wenig Gebäude im WEG-Eigentum energetisch saniert.

Von daher begrüßen wir die im Koalitionsvertrag stehenden Vereinbarungen der neuen schwarz-gelben Landesregierung zur Wohn- und Eigentumsförderung. Diese sehen vor, die Programme zur energetischen Sanierung von WEG-Eigentum zielgerecht zu bewerten und am Beispiel anderer Bundesländer fortzuentwickeln.

Dies geht maßgeblich auf die Initiative des VNWI zurück. Jetzt kommt es darauf an, weiter am Ball zu bleiben und an einer guten Umsetzung aktiv und lösungsorientiert mitzuwirken. Als größte berufsständige Interessenvertretung der Immobilienverwalter in NRW werden wir dieses Ziel mit Nachdruck verfolgen.

Das Mieterstromgesetz passierte den Bundestag und ermöglicht nun sowohl Wohnungseigentümern als auch Mietern den Bezug von selbstproduziertem Solarstrom. Die Koalitionsfraktionen einigten sich zudem darauf, dass auch Gebäude im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit dem Strom versorgt werden können.

Das Mieterstromgesetz – der DDIV berichtete » hier und » hier – wurde nach der öffentlichen Anhörung im Wirtschaftsausschuss nun vom Bundestag verabschiedet. Im Vergleich zum Gesetzentwurf wurde die Regelung auf „Wohngebäude oder Nebenanlagen im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang” erweitert. Die Berücksichtigung des Quartiersansatzes wurde sowohl von einigen Sachverständigen in der Anhörung am 21. Juni 2017 als auch vom DDIV in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf nachdrücklich gefordert. Dadurch können zukünftig auch WEG-Mehrhausanlagen eigenen Strom produzieren und verbrauchen. Von dem Gesetz profitieren auch Wohnungseigentümer, wofür sich der DDIV ebenfalls einsetzte.

DDIV: Anpassungsbedarf bei der Gleichstellung von Selbstversorgern

Der DDIV begrüßt daher, dass die Energiewende nunmehr auch in die Städte und Wohnungseigentümergemeinschaften getragen wird, sieht jedoch gleichzeitig noch Anpassungsbedarf. Insbesondere die rechtliche Gleichstellung von Selbstversorgern, ob Einfamilienhaus oder Wohnungseigentümer, sollte in Zukunft Beachtung finden. Durch die derzeitige Regelung werden Eigentümergemeinschaften zu Elektrizitätsversorgungsunternehmen, wodurch weitreichende Lieferantenpflichten wahrzunehmen sind.

Die Mieterstromförderung, die der Betreiber der Anlage erhält, bemisst sich nach der aktuellen Einspeisevergütung für Solarstrom, abzüglich 8,5 Cent, und liegt je daher nach Größe der Photovoltaik-Anlage zwischen 2,75 und 3,8 Cent pro Kilowattstunde. Der Betreiber der Solaranlage (auch ein Dritter) soll so, neben dem Erlös aus dem Verkauf, zusätzlich den Mieterstromzuschlag erhalten und diese Ersparnis an die Verbraucher weiterreichen.

In 60,3 Prozent der im Jahr 2016 fertiggestellten Wohngebäude wurden Heizungen verbaut, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Davon wurden 37,6 Prozent primär mit erneuerbaren Energien beheizt. Die Erneuerbaren lagen somit nach Gas auf Platz 2 der Primärenergien. Dies geht aus aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor.

Wurden regenerative Energien verwendet, setzen die Bauherren vor allem auf Umweltthermieanlagen (66,5 Prozent) oder Geothermieanlagen (18,1 Prozent). In mehr als der Hälfte der neuen Gebäude wurden Umwelt- oder Geothermie sowie Gas als alleiniger Energieträger gewählt.

In regelmäßigen Abständen informieren wir Sie hier über die spannenden Themenvielfalt auf dem 25. Deutschen Verwaltertag. In der heutigen Ausgabe stellt Ihnen Rainer Eger die Tücken der Tiergarageninstandhaltung vor und erläutert, wie Immobilienverwaltungen Haftungsrisiken minimieren können.

Tiefgaragensanierung: Fehler frühzeitig vermeiden

Tiefgaragen sind in der Praxis Spitzenreiter bei Bauschäden. Der Grund dafür ist neben einer mangelhaften Planung in den meisten Fällen eine fehlerhafte oder ungenügende Instandhaltungsplanung. Oftmals führt die falsche Handhabung von Baustoffen zu Schädigungen, welche die geplante Nutzungsdauer von Tiefgaragen drastisch verkürzen. Beispiele hierfür sind die Karbonatisierung oder Lochfraß an der Bewehrung durch Chloridkorrosion bei Stahlbetonbauteilen. Dabei könnten viele Fehler bereits frühzeitig vermieden werden.

Für Verwalter werden Tiefgaragen damit schnell zur Kostenfalle. Mit der neuen Richtlinie des Deutschen Ausschusses für Stahlbeton (DAfStb), die voraussichtlich Ende 2017 in Kraft tritt, erhöhen sich zudem die Haftungsrisiken. Grund genug, sich eingehender mit der Instandhaltung von Tiefgaragen zu beschäftigen.

Immer „up to date” bleiben: Vorschriften und Richtlinien beachten

Die Sanierung und Instandhaltung von Tiefgaragen ist eine komplexe Angelegenheit. Sie erfordert fachliche Expertise und Erfahrung. Und das umso mehr, wenn sich die rechtlichen oder gesetzlichen Rahmenbedingungen verändern. Eine wichtige Grundlage ist damit die Kenntnis aktueller Vorschriften und Richtlinien.

Mit der angekündigten Richtlinie des DAfStb kommt es zu einem entscheidenden Wechsel. Die bisher geltende Instandsetzungsrichtlinie wird durch eine Instandhaltungsrichtlinie ersetzt. Die Veränderungen umfassen dabei von der Planung, über die Ausführung, bis hin zu Restnutzungsdauer auch Nachweisverfahren für Instandhaltungsmaßnahmen. Und sie haben große Auswirkungen für Verwalter. Denn die neue Richtlinie bringt wesentliche Anpassungen mit sich:

• Höherer Untersuchungsaufwand
• Umfangreichere Planungen
• Aufstellen eines Inspektions- und Wartungsplans
• Neue Haftungsrisiken für alle Beteiligten

Intelligenter Monitoring-Systeme kommt somit eine größere Bedeutung zu, um die Nachhaltigkeit von Bau- und Sanierungsmaßnahmen zu gewährleisten. Deshalb wird der Erfolg von Tiefgarageninstandhaltungen zukünftig von der Auswahl eines sachkundigen Planers abhängen, der zum einen die Bau- beziehungsweise Instandsetzungsplanung und zum anderen regelmäßige Inspektionen durchführt.

Alles erfahren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag

Diplom-Ingenieur Rainer Eger referiert auf 25. Deutschen Verwaltertag in Berlin über Grundlagen und Hintergründe der neuen Instandhaltungsrichtlinie des DAfStb. Dabei beantwortet der Sanierungsspezialist unter anderem folgende Fragen:

• Was bedeutet die neue Richtlinie (insbesondere für Verwalter)?
• Was sind die Anforderungen an sachkundige Planer?
• Welche Verantwortung bringt die Änderung mit sich?
• Welche neuen Risiken ergeben sich für Planer und Verwalter?
• Was sind Lösungen für die Übergangszeit?
• Was sind Lösungen zur Risikominimierung

Sichern Sie sich jetzt Ihre Teilnahme und melden Sie sich zum 25. Deutschen Verwaltertag an. Alle Informationen zum Programm erhalten Sie online unter: » www.deutscher-verwaltertag.de.

Der demografische Wandel schreitet auch in der Immobilienverwaltung voran. Aber was können Immobilienverwalter tun, um das langjährig aufgebaute Unternehmen in gute Hände zu geben? In unserer neuen Kolumne zum Nachfolgemanagement erläutert Dr. Stefan Adams, wie die Suche und Selektion eines Nachfolgers sicher gestaltet werden kann.

Das Szenario

Ein Hausverwalter aus München mit fünf Mitarbeitern fragt an, welchen Zeitraum er für seine Nachfolgersuche einplanen soll.

Der unmittelbaren Suche und Selektion eines Nachfolgers sollte eine Vorbereitungsphase mit u. a. einer entsprechenden Dokumentation und Bewertung des zu veräußernden Unternehmens und der Bereinigung von kaufpreismindernden Sachverhalten im Kundenportfolio, in der Bilanz sowie bei Sach- und Personalkosten voraus gehen. Dies fördert die Verkaufschancen und wirkt sich positiv auf den Verkaufspreis aus.

Die unmittelbar darauffolgende Phase betrachtet man als Selektionsphase - hier werden potentielle Käufer gesucht und hinsichtlich Ernsthaftigkeit, Kompatibilität und Bonität geprüft und selektiert.

Hierfür gibt es mehrere Optionen:

• Der anonymisierte Suchprozess über Chiffreanzeigen in der Fachpresse.
• Die persönliche und direkte Ansprache von Wettbewerbern aus dem bekannten Umfeld.
• Die Hinterlegung der Unternehmenskennzahlen auf  spezialisierten Internetplattformen.
• Die Selektion durch spezialisierte Beratungsunternehmen.

Eine Bewertung der dargestellten Optionen mit den entsprechenden Vor- und Nachteilen muss jeder Verkäufer für sich selbst durchführen.  Der jeweils notwendige Zeitrahmen und die Erfolgsaussuchten differieren aus unserer Erfahrung aber stark:

Der Weg über Chiffreanzeigen erfordert eine tiefgehende Hintergrundanalyse der reagierenden  potentiellen Erwerber bezüglich  Ernsthaftigkeit und Bonität, ohne dass der Verkäufer sich frühzeitig  selbst zu erkennen gibt. Diese Analyse, professionell durchgeführt, beansprucht  viel Zeit, Energie und spezifische Marktkenntnis.  Bis zum Erfolg sind zahlreiche kostenintensive Wiederholungen der Chiffre-Anzeigen über mehrere Monate in der Fachpresse üblich.

Die persönliche Ansprache von Wettbewerbern im Umfeld kann im Gegensatz hierzu sehr schnell durchgeführt werden. Das Risiko ist aber groß, daß die unmittelbare Aufgabe der Anonymität dazu führt, daß angesprochene Wettbewerber die Verkaufsabsichten am  Markt publizieren. In der Folge ist ein Kundenabrieb und Unruhe beim vorhandenen Personal nach unserer Erfahrung fast immer ein wahrnehmbarer Effekt. 

Die Nutzung spezieller Internetplattformen bedarf gleichsam der intensiven Analyse und Selektion der  „Rückläufer” - dies ist vergleichbar mit der o. g. tiefgehenden Hintergrundanalyse bei Chiffreanzeigen. Das Medium Internetplattform hat bezogen auf die Verkäufer-Käufer Vermittlung nach unseren laufend durchgeführten Analysen aber bis heute noch keine wahrnehmbaren Erfolgsquoten vorzuweisen. Lange Verweildauern der Anzeigen und qualitativ schlechte Rückmeldungen sind üblich.

Der Einsatz auf Hausverwaltungen spezialisierter Beratungsunternehmen wahrt die nach unserer Erfahrung unabdingbare Anonymität, das wohl höchste Gut für einen Hausverwalter der sein Unternehmen veräußern möchte. In Abhängigkeit von der Professionalität, dem Netzwerk und der Branchenkenntnis des Beraters, führt dieser Weg zu einer weit besseren Selektion potentieller Käufer in einer deutlich kürzeren Zeitspanne. Eine vom Berater unterstützte professionelle Vorbereitungsphase mit einem plausibel dokumentierten Verkaufspreis wirkt zusätzlich beschleunigend. Als nachteilig sind hier zusätzliche Kosten zu nennen, die ein erfahrener Berater aber problemlos über einen adäquaten Kaufpreis und die Vermeidung von kapital-, zeit- und haftungsintensiven Fehlern während des Verkaufsprozesses „einspielt”.  

Die Zeitspannen für den Selektionsprozess eines Nachfolgers lassen sich nach unserer Erfahrung bezogen auf die individuelle Vorgehensweise im Durchschnitt wie folgt eingrenzen:    

• Für Chiffreanzeigen in der Fachpresse 6 bis 12 Monate. (Minimum)
• Für die direkte persönliche Ansprache von regionalen Wettbewerbern 2 bis 4 Monate.
• Für die Nutzung spezialisierter Internetplattformen 6 bis 36 Monate.
• Für den Einsatz spezialisierter (erfahrener) Berater 1 bis 2 Monate.

Fazit

Beabsichtigt der Verwalter zeitnah ein Zusammentreffen mit einem sorgsam selektierten ernsthaften und bonitätsgeprüften Käufer,  sollte er – wenn seine Verkaufsabsichten anonym bleiben sollen - auf einen erfahrenen Berater zugehen. Alle anderen Wege beinhalten Risiken und Kosten, die für Herrn Maier kaum kalkulierbar sind. 

Die nächste Kolumne zum Nachfolgemanagement erscheint voraussichtlich Anfang Oktober.

Dr. Adams Consulting ist seit 2005 spezialisiert ist auf die Beratung von Immobilienverwaltungsunternehmen hinsichtlich des Nachfolgemanagements und der Unternehmensbewertung. Das Unternehmen bietet darüberhinaus Einzelcoachings und Beratungen für Verkäufer oder Käufer an. Das bundesweit tätige Unternehmen ist DDIV-Kooperationspartner für die Nachfolgeberatung und beschäftigt 8 Mitarbeiter.