Auch in diesem Jahr hat der DDIV Immobilienverwalter aus der Hauptstadtregion zum Verwalterforum in den Spreewald eingeladen. Mehr als 100 Teilnehmer waren am 6. Juni 2019 im exklusiven Bleiche Resort & Spa dabei. Neben Vorträgen über aktuelle Entwicklungen in der Miet- und WEG-Verwaltung fand im lichtdurchfluteten Gewächshaus des Marstalls auch die Fachausstellung mit Partnern des DDIV statt.

Nach der Begrüßung durch die Vorstandsvorsitzende des VDIV Berlin/Brandenburg, Sylvia Pruß, ging es mit den inspirierenden und praxisnahen Vorträgen los. Den Anfang machte DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler mit einem Einblick in die Ergebnisse der Digitalisierungsumfrage der Immobilienverwalterbranche 2018. In seinem Vortrag beleuchtete er die Risiken und Chancen digitaler Lösungen im Verwalteralltag und thematisierte die Relevanz der Schnittstellen zwischen dem ERP-System und externen Programmen, welche heutzutage die größten Hemmnisse darstellen. Kleine Schritte, große Wirkung – in diesem Sinne informierte Ralf Michels nachfolgend über die kleinen Änderungen im Alltag, vom digitalisierten Posteingang bis hin zum Controlling verschiedener Prozesse, welche zu einem digitalen Verwalter-Büro beitragen. Darüber hinaus standen neben der Vergütungsstruktur des Verwaltervertrags sowie der Gestaltung des Mietvertrags, auch Haftungsfragen von Immobilienverwaltungsunternehmen auf der Agenda. Inmitten des sommerlichen Spreewalds lieferte Rechtsanwalt Dr. Andreas Ott abschließend praxisnahe Ansätze über die Beschlussfassung rund um Sanierung sowie Haftungsrisiken.

Aufgrund des kühlen Regenschauers am Abend, wurde das Barbecue kurzerhand nach drinnen verlegt, was die Stimmung jedoch nicht trübte. In freundlich-harmonischer Atmosphäre ließen die Teilnehmer den informativen Tag mit einem erstklassigen Abendessen im Restaurant des Bleiche Resort & Spas ausklingen.

Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, stehen die erneuerbaren Energien bei der Beheizung neuer Wohngebäude erstmals ganz oben auf dem Siegertreppchen. Sie spielen demnach eine immer wichtigere Rolle bei der Bereitstellung von Heizungswärme. So komme mittlerweile bei zwei Drittel aller neu errichteten Wohngebäude die Heizungswärme aus erneuerbaren Energien.

Zu den erneuerbaren Energien gehören Geothermie, Umweltthermie, Solarthermie, Holz, Biogas und Biomethan sowie sonstige Biomasse. Der Anteil erneuerbarer Energien bei der Beheizung aller im Jahr 2018 errichteten Wohnhäuser liegt bei 66,6 Prozent. In fast der Hälfte, nämlich 47,2 Prozent, bildeten die erneuerbaren Energien sogar die primäre, also die überwiegend eingesetzte Energiequelle. Damit wurde der Energieträger Gas erstmals von Platz eins verdrängt und durch die Erneuerbaren ersetzt. So wird Gas nur noch in 43 Prozent aller im vergangenen Jahr errichteten Wohnungsneubauten als primäre Energiequelle genutzt. Im Jahr zuvor waren es noch 47,4 Prozent.

Die Erneuerbaren lagen mit 43,3 Prozent im Jahr 2017 noch auf Platz zwei. Ein Plus von 3,9 Prozent auf insgesamt 47,2 Prozent im Jahr 2018 sorgt bei den erneuerbaren Energien als überwiegend eingesetzte Energiequelle für einen deutlichen Zuwachs. In absoluten Zahlen sind das für das Jahr 2018 insgesamt 107.200 neu errichtete Wohngebäude, die primär durch erneuerbare Energien beheizt werden. Dies geschehe vor allem mit Umweltthermieanlagen oder Geothermieanlagen.

Wie » der DDIV berichtete, liegt seit Ende Mai ein Referentenentwurf zur Mietrechtsänderung aus dem Bundesjustizministerium (BMJV) vor. Neben einer Verschärfung der Mietpreisbremse enthält der Entwurf deutliche Vereinfachungen für die dafür notwendigen Rechtsverordnungen, die durch die Bundesländer erlassen werden müssen. Weil mittlerweile sechs von 13 Landesverordnungen zur Mietpreisbremse vor Gericht scheiterten, soll nach Vorstellung von Bundesministerin Katarina Barley künftig die ausführliche Begründung entfallen.

Die Evaluierung der Mietpreisbremse und die sechs vor Gericht gescheiterten Landesverordnungen haben gezeigt, dass es in der Regel mangelhafte Begründungen zur Mietpreisbremse sind, die die Verordnungen der Bundesländer zu Fall bringen. Zuletzt hat im März das Landgericht Stuttgart die Mietpreisbremse für Baden-Württemberg für unwirksam erklärt. Laut Medienberichten will das BMJV deshalb mit dem vorliegenden Entwurf eines „Gesetzes zur Zusammenführung und Verbesserung der Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Wohnraummangel“ die Hürden zur Einführung der Mietpreisbremse für die Bundesländer deutlich herabsetzen. So soll statt einer detaillierten nur noch eine allgemeine Begründung zur Einführung oder Verlängerungen einer Mietpreisbremse notwendig werden. Außerdem soll nach Vorstellung von Bundesministerin Barley die Nachweispflicht entfallen, wie die Länder den Wohnungsmangel bekämpfen wollen.

Dafür sollen Teile von § 556 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gestrichen werden. Dieser Paragraph ermächtigt die Landesregierungen zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, für die die Mietpreisbremse gelten soll. Die zu streichende Passage betrifft die Begründung zur dafür notwendigen Rechtsverordnung. Im BGB heißt es bislang: „Eine Rechtsverordnung […] muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem […] durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“

Sollte sich das BMJV durchsetzen und die oben genannten Inhalte aus § 556 d BGB tatsächlich entfernen, hätte dies zur Folge, dass es zukünftig ausreicht, wenn die Bundesländer allgemeine Gründe wie steigende Mieten oder starken Wohnungsmangel für die Rechtsverordnung anführen. Des Weiteren müssten die Länder keine Gegenmaßnahmen mehr angeben, die sie zur Entspannung des Wohnungsmarktes ergreifen werden.

Ob auf Wohnhäusern, Verwaltungsgebäuden oder Supermärkten: Überall schlummern Potenziale zum Ausbau von Dachflächen, um mehr Wohnraum zu schaffen. Wie können wir Dächer effektiv nutzen und welche rechtlichen und finanziellen Voraussetzungen braucht es? Diese und weitere Fragen zum Thema Dachausbau standen im Mittelpunkt einer öffentlichen Anhörung des Bauausschusses im Deutschen Bundestag. Anlass waren Anträge der Bundestagsfraktionen FDP (BT-Drs. 19/6219) und Bündnis 90/Die Grünen (BT-Drs. 19/6499).

Anliegen der FDP ist es, im Rahmen einer umfassenden Dachoffensive brachliegende Potenziale für mehr Wohnraum zu nutzen. Weiterhin will die FDP mit ihrem Antrag erreichen, dass rechtliche Hindernisse abgebaut werden. Dafür solle die Bundesregierung ein Gesamtpaket Dachausbau vorlegen, in dem die Anpassung von Gesetzen und Verordnungen auf bundesrechtlicher Ebene initiiert und vorangetrieben sowie die Anpassung der Landesbauordnungen und weiterer landesrechtlicher Vorgaben im Rahmen der Bauministerkonferenz forciert werden.

Die Grünen wollen mit ihrem Antrag „Sofortprogramm Bauflächenoffensive“ das Thema Dachgeschoss- und Dachflächenausbau angehen. Im Antrag heißt es, dass die Dachausbaureserve in Deutschland nach einer Studie der Technischen Universität Darmstadt und des Pestelinstituts 580.000 Wohnungen betrage. Mit einem verstärkten Ausbau von Dachgeschossen wolle man gegen die Wohnungsnot in Ballungsräumen vorgehen. Auf dem Land wiederum sollen Anreize zur Neunutzung leerstehender Häuser gesetzt werden. Die Bundesregierung solle entsprechende Förderprogramme auflegen. Zudem sollen Dachflächen noch besser für die Energieerzeugung genutzt werden.

In der Anhörung standen den Abgeordneten des Bauausschusses verschiedene Experten und Sachverständige Rede und Antwort. Sie beleuchteten Potenziale, rechtliche und bauliche Voraussetzungen und Möglichkeiten der Umsetzung. So ging man darauf ein, dass das Potenzial für Dachgeschossausbau und Aufstockung sehr groß sei. Das allein sage aber noch nichts darüber aus, wie und ob dieses Potenzial auch für den Wohnungsbau genutzt werden kann. So solle man die Erwartungen in den Dachausbau als die Lösung für angespannte Wohnungsmärkte nicht überschätzen.

Die Sachverständigen diskutierten über rechtliche Hürden, die für den Ausbau von Dachflächen bestehen. Beispielsweise gehe damit ein erhöhter Abstimmungs- und Planungsaufwand einher. Hier braucht es Erleichterungen im Genehmigungsverfahren. Außerdem wurde darauf hingewiesen, dass Bauvorschriften seitens der Bauämter häufig restriktiv ausgelegt würden. Für den Ausbau von Dächern sowie für Aufstockungen sei es aber richtig, Hürden zu senken. Neben einer politischen Unterstützung auf kommunaler Ebene braucht es auch finanzielle Anreize und entsprechende planungsrechtliche Bedingungen. So berücksichtigten das Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht nicht hinreichend die Bedingungen von Aufstockungen und Nachverdichtungen.

Hervorgehoben wurden zudem, dass es für die erfolgreiche Umsetzung von Dachausbau- oder Aufstockungsmaßnahmen eine breitere Akzeptanz braucht. Bewohner und Nachbarschaft müssten angemessen eingebunden werden, um solche Baumaßnahmen mitzutragen. Häufig scheitern sie nämlich nicht aus finanziellen Gründen, sondern wegen einer restriktiven Verwaltungspraxis und Widerständen im Umfeld. Fördermaßnahmen seien nur da gefragt, wo sozial gebundener Wohnraum entstehen soll. Wichtiger sei die Schaffung einer Unterstützerstruktur, etwa wenn es um Bestandsschutz, Brandschutz oder um die Befreiung von der Stellplatzverpflichtung gehe.

Auch für Immobilienverwalter stellt sich die Frage, wer wann und in welchem Umfang haftet. Antworten sind nicht allgemeingültig zu treffen und fallen in Abhängigkeit von der jeweiligen Unternehmensform ganz unterschiedlich aus. Auch wenn Haftungsrisiken für alle Unternehmen annähernd gleich sind, unterscheiden sich die Auswirkungen doch erheblich. Diese und weitere haftungsrelevante Themen erläutert Rechtsanwalt Dietmar Strunz im Fachforum auf dem 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13. September 2019.

Auf die Rechtsform des Unternehmens kommt es an, wenn Haftungsfragen geklärt werden sollen. Zunächst ist also wichtig zu wissen, ob es sich um ein Einzelunternehmen, eine Personengesellschaft oder um eine Kapitalgesellschaft handelt. Während beispielsweise ein Einzelunternehmer für sich und für das Handeln seiner Mitarbeiter persönlich sowie mit seinem Privatvermögen haftet, gilt bei Personengesellschaften wie der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) die gesamtschuldnerische Haftung. Bei einer Kapitalgesellschaft wie der Gesellschaft mit beschränkter Haftung wiederum ist die Haftung des Unternehmens als juristische Person auf das eingelegte Stammkapital beschränkt. Die Möglichkeiten der Haftungsinanspruchnahme haben sich in den vergangenen Jahren durch neue Sachverhalte und Rechtsvorschriften vermehrt. Dazu gehören zum Beispiel die Datenschutzgrundverordnung, das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz oder die Einführung der Berufszulassungsregelungen.

Eine Sonderstellung bei der Haftung haben die gesetzlichen Vertreter von juristischen Personen, die sowohl gegenüber dem Unternehmen als auch gegenüber Dritten haften. So greifen eine vertragliche Absicherung gegen die Haftung oder Haftungsbeschränkungen nur im Innenverhältnis und sind an strenge Kriterien geknüpft. Zu unterscheiden ist zwischen der vertraglichen Haftung und der deliktischen Haftung. Die vertragliche Haftung tritt insbesondere bei Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag oder gesetzlichen Pflichtverletzungen ein. Die deliktische Haftung hingegen stellt auf eine unerlaubte Handlung oder ein Unterlassen des Verpflichteten ab, wobei die vertragliche und deliktische Haftung zusammenfallen können. Deliktische Haftungsansprüche können auch durch Dritte geltend gemacht werden und begründen unter Umständen strafrechtliche Folgen.

Als Grundsatz der Haftung gilt: Der eingetretene Schaden muss kausal im Zusammenhang mit der schuldhaften Pflichtverletzung stehen. Die Haftung von Führungskräften, die keine Firmeninhaber oder gesetzliche Vertretungsorgane sind, richtet sich nach den arbeitsrechtlichen Regelungen. Bei Pflichtverstößen von Mitarbeitern können Haftungsansprüche gegen die Geschäftsführung begründet sein, wenn Fehler in der Organisation die Pflichtverletzung begründet haben.

Mehr erfahren im Fachforum beim 27. Deutschen Verwaltertag

Sie haben Fragen zur Haftung von Geschäftsführern und Führungskräften? In unserem Fachforum informiert Rechtsanwalt Dietmar Strunz über alles Wissenswerte und gibt hilfreiche Informationen für ihren rechtssicheren Verwalteralltag. Melden Sie sich noch heute zum größten und bedeutendsten Branchenkongress des Jahres, dem 27. Deutschen Verwaltertag, am 12. und 13. September 2019 an. Informationen, das ausführliche Tagungsprogramm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: » www.deutscher-verwaltertag.de