Trends können sich bekanntlich auch umkehren. Während in den vergangenen Jahren viele Menschen vom Land in die Städte zogen, kehrt sich diese Tendenz seit 2014 langsam wieder um. Dies geht aus einer Untersuchung des LBS Infodienstes Bauen und Finanzieren hervor. In einigen Regionen verzeichne das Umland demnach wieder Bevölkerungszuwächse.

Hamburg, Stuttgart, München: auch vor den Stadttoren attraktiv

Das Hamburger und Stuttgarter Umland verbuchte jeweils knapp 1.000 Zuzüge mehr als Abwanderungen. Und auch der Münchener Speckgürtel vermeldete 4.500 mehr Zuzügler aus den Städten. Laut LBS Indofienst solle dieser Trend auch in diesem Jahr weiter anhalten.

Zurück zur Natur?

Nicht nur die anhaltend hohen Immobilienpreise in den Städten, auch soziale und emotionale Gründe ermuntern immer mehr Deutsche zu einem Leben vor den Toren der Stadt. Die Universität Bamberg ermittelte, dass insbesondere auch die „Entschleunigung“, Naturverbundenheit und der Heimataspekt eine zentrale Rolle bei der Entscheidung für ein Leben im Umland spielen.

Prognose: große Haushalte werden immer weniger

Wie wohnen wir in 20 Jahren? Das Statistische Bundesamt veröffentlichte kürzlich eine Prognose zur Haushaltsentwicklung in Deutschland. Die Ergebnisse sind eindeutig: im Jahre 2035 werden mehr Menschen in kleineren Haushalten leben und sie gehören der Generation 60 Plus an.

So werden 2035 rund 50 Millionen Menschen in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten leben. Knapp 26 Millionen von ihnen sind dann 60 Jahre oder älter. Demgegenüber prognostiziert das Statistische Bundesamt sinkende Zahlen bei Haushalten mit Kindern. Statt 9,9 Millionen werden in 20 Jahren nur noch 8,8 Millionen Kinderhaushalte zu verzeichnen sein. Dies sei vor allem in der Altersstruktur der Bevölkerung begründet.

Deutschland ist und bleibt ein Mieterland. Die Wohneigentumsquote stagniert seit Jahren bei rund 45 Prozent. Trotz günstiger Finanzierungsbedingungen entscheiden sich nur wenige Haushalte für die eigenen vier Wände. Kein Wunder, denn viele Familien und Schwellenhaushalte scheitern oftmals an den hohen Erwerbsnebenkosten. Insbesondere die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostentreiber. Das IW Köln untersuchte drei Reformszenarien der Steuer in einem Kurzgutachten.

Ziel: Wohneigentumsbildung stärken

Neben einer allgemeinen Senkung der Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent, einem allgemeinen Freibetrag von 100.000 Euro prüften die Kölner Wirtschaftsforscher auch einen Freibetrag von 500.000 Euro für Ersterwerber von Wohneigentum. Blickt man vom Ziel her auf die Ergebnisse wird deutlich: ein Freibetrag für Ersterwerber stärkt die Wohneigentumsbildung am effektivsten und entlastet die betroffenen Haushalte maßgeblich. Haushalte würden hier bis zu 32.500 Euro sparen. Bei einem allgemeinen Freibetrag nur bis zu maximal 6.500 Euro.

Einbußen für die Bundesländer

Welches Reformmodell auch immer zugrunde gelegt wird: die Bundesländer müssten mit einem Steuerrückgang von 40 bis 50 Prozent rechnen. Die Experten des IW Köln schlagen daher vor, dass der Bund die Einnahmeausfälle der Bundesländer ausgleicht. Länder, die sich für die Einführung des Freibetrags entscheiden, würden dann durch den Bund „entschädigt“. Allerdings mit einer Einschränkung, denn die Kompensation sollte so erfolgen, als würde der Grunderwerbsteuersatz allgemein noch bei 3,5 Prozent liegen. Andernfalls unterstütze der der Bund gerade die Bundesländer, die den Steuersatz in den letzten Jahren erhöht haben.

Rahmenbedingungen neu denken

Doch nicht nur die Grunderwerbsteuer ist ein Bremsklotz für Immobilienkäufer. Das IW Köln schloss sich jüngst auch den Forderungen des DDIV nach mehr staatlicher Förderung von Geringverdienern und Schwellenhaushalten an. In einem Gutachten für die Schwäbisch Hall Stiftung bauen-leben-wohnen untersuchten die Kölner Wirtschaftsforscher neue Finanzierungsmodelle. So könnten betroffene Haushalte u. a. durch Ausfallgarantien zielgerichtet bei der Ansparung des erforderlichen Eigenkapitals unterstützt werden. Auch der DDIV sprach sich wiederholt für ein staatlich garantiertes Nachrangdarlehen aus, um den Eigenkapitalanteil zu verringern. Mit zusätzlichen Tilgungszuschüssen wird es Schwellenhaushalten zudem ermöglicht, Schulden schneller abzubauen. „Für viele Haushalte rückt Wohneigentum in immer weitere Ferne. Trotz eines regelmäßigen Einkommens mangelt es ihnen an Eigenkapital. Hier ist der Staat gefragt, schließlich setzt die Politik auf die selbstgenutzte Immobilie als Teil der privaten Altersvorsorge”, kommentiert Martin Kaßler, DDIV-Geschäftsführer.

Bereits im vergangenen Jahr diskutierte die Große Koalition verschiedene Modelle. Während die Union auf ein Baukindergeld setzt, befürwortet die zuständige Ministerin Barbara Hendricks einen einmaligen Zuschuss für Familien. Eine Einigung in dieser Legislaturperiode ist angesichts des bereits angelaufenen Wahlkampfes eher unwahrscheinlich.

Die Gutachten zur Reform der Grunderwerbsteuer und für die Schwäbisch Hallt Stiftung sind auf den » Webseiten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln abrufbar.

Berlin ist angesagt. Der starke Bevölkerungszuwachs der vergangenen Jahre schlägt sich auch auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt nieder. Je nach Lage verteuerte sich das Bauland in der Hauptstadt im Vergleich zu 2015 zwischen 30 und 60 Prozent. Dies geht aus der vorläufigen Auswertung der Kaufverträge des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervor.

Bodenpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser ziehen an

Die Bodenrichtwerte für Bauland zur Schaffung von Ein- und Zweifamilienhäuser wurden um ca. 20 Prozent nach oben korrigiert. In einigen aufstrebenden Randbezirken, u. a. Köpenick oder Lichterfelde, ist sogar ein Anstieg bis zu 30 Prozent zu verzeichnen. Spitzenreiter ist das bürgerliche Dahlem. Dem Gutachten zufolge kostet ein Quadratmeter Bauland dort rund 2.100 Euro.

Citylagen bis zu 60 Prozent teurer

Besonders begehrt ist Bauland im politischen und kulturellen Herzen der Stadt. So ist und bleibt der Pariser Platz am Brandenburger Tor das teuerste Pflaster in Berlin. 60.000 Euro müssen Käufer für einen Quadratmeter in dieser Lage berappen. In innerstädtischen Lagen wurden die Bodenrichtwerte für den Bau von Geschosswohnungen zum Teil deutlich um mehr als 60 Prozent angehoben. In citynahen Lagen waren es rund 30 Prozent. Demgegenüber blieben die Werte für sog. Innerstädtische Kerngebietslagen wie den Potsdamer Platz nahezu unverändert.

Druck auf die Mieten steigt

Die steigenden Baulandpreise erhöhen langfristig den Druck auf die Mieten in der Stadt und führe auch dazu, dass günstiger Wohnungsbau nahezu unmöglich wird – so die Befürchtung des Berliner Mietervereins. Bausenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) nahm die aktuellen Zahlen daher erneut zum Anlass und kündigte an, weitere Gebiete in der Stadt unter Milieuschutz zu stellen, damit auch angestammte Mieter mit geringerem Einkommen in ihren Kiezen verbleiben können. In der Hauptstadt gibt es derzeit 33 dieser Erhaltungsgebiete.

Der Bundesgerichtshof (BGH) setzte jüngst einen Schlussstrich unter einen jahrelangen Rechtsstreit. Bausparkassen dürfen ihren Kunden kündigen, wenn die Darlehen seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind. Geklagt hatten zwei Bausparer, die nach mehr als zehn Jahren eine Kündigung im Briefkasten vorfanden.  

Die Fälle

Dem Urteil liegen zwei ähnlich gelagerte Fälle zu Grunde. Die Bausparer waren Kunden der Bausparkasse Wüstenrot und schlossen ihre Bausparverträge 1978 bzw. 1999 ab. Beiden Kunden wurden die Verträge unter Berufung auf den Paragraph 489 BGB mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt. Die Bausparer klagten.

Der Hintergrund

Die alten Verträge kommen den Bausparkassen meist teuer zu stehen, denn für die darauf eingezahlten Guthaben müssen sie wesentlich höhere Zinsen zahlen als derzeitige Sparprodukte bieten. Die anhaltende Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) veranlasste die Bausparkassen in den vergangenen Jahren vielfach dazu, Bausparverträge, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind und nicht abgerufen wurden, zu kündigen. Im Zuge dessen „rollte“ eine Kündigungswelle durch Deutschland.

Die Entscheidung: Kündigung ist rechtens

Für die Bausparkassen hat sich der Ritt durch die Instanzen jedoch gelohnt. Der BGH urteilte, dass die Bausparverträge kündbar sind, wenn die Darlehen seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind. Die Kündigungen sind demnach rechtmäßig. Der BGH bestätigte damit auch die Mehrzahl der Urteile der Oberlandesgerichte in ähnlichen Fällen.

Fazit

Der BGH folgt damit der Auffassung der Bausparkassen: Bausparen ist kein klassisches Renditesparprodukt. Verbraucherschützer sehen indessen schwarz und warnen nun, dass eine weitere Kündigungswelle droht und das Vertrauen in das System Bausparen zunehmend erschüttert werde.