Mit dem Jahreswechsel kommen zahlreiche neue Gesetze und Regelungen, die auch Immobilienverwaltungen betreffen. Vom Mindestlohn über die Steuererklärung bis hin zum neuen Baurecht haben wir Ihnen einige relevante Regelungen im Überblick zusammengefasst.

Wohnen und Bauen

Neues Baurecht
Seit 1. Januar 2018 greift das neue Baurecht. In Bauverträgen muss nun ein verbindlicher Termin für die Fertigstellung des Gebäudes benannt werden. Bereits die Baubeschreibung muss transparente Angaben zu den Bauwerkseigenschaften enthalten. Außerdem besteht seit 1. Januar eine 14-tägige Kündigungsfrist. Auch einseitige Änderungen der Bauherren sind nach Vertragsschluss noch möglich.

C4-Heizungen
Seit September 2015 müssen Heizgeräte bestimmte Anforderungen, insbesondere an den Energieverbrauch, erfüllen (Verordnung Nr. 813/2013). Infolge dessen sind bestimmte Geräte nicht mehr auf dem Markt verfügbar. Darunter fallen dezentrale Niedertemperaturheizgeräte, zu denen auch sogenannte C4-Geräte zählen. Im Falle einer Havarie kann der Ersatz von C4-Geräten in Gasetagenheizungen die Umrüstung der Abgasanlage oder gar den gleichzeitigen Ersatz aller anderen Heizgeräte am gleichen Strang erforderlich machen. Sollten also in den Verwaltungsbeständen C4-Heizungen installiert sein, empfiehlt sich eine frühzeitige Information der Eigentümer, um Streitigkeiten vorzubeugen und bereits im Voraus eine detaillierte Strategie zur Heizungserneuerung abzustimmen.

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Die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung veröffentlicht im Februar in Zusammenarbeit mit dem DDIV einen Infoflyer, in dem unterschiedliche Lösungswege aufgezeigt werden. Der Flyer ist ab Februar unter www.ddiv.de abrufbar.

Erst Antrag, dann Umrüstung
Immobilienbesitzer, die mit erneuerbaren Energien heizen und einen Zuschuss vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) erhalten möchten, müssen nun vor Inbetriebnahme der Anlagen einen entsprechenden Antrag einreichen.

EEG-Umlage sinkt
Die Ökostromumlage ist mit dem Jahreswechsel um 1,3 Prozent leicht gesunken.

Energieausweise werden ungültig
Energieausweise für Gebäude sind zehn Jahre gültig. Daher werden immer mehr dieser Dokumente im Laufe des Jahres ihre Gültigkeit verlieren. Ausweise mit Ausstellungsjahr 2007 sind zum 1. Januar 2018 bereits abgelaufen.

Lüftungsgeräte müssen effizienter und leiser sein
Neue Geräte sind nur noch zulässig, wenn sie die Effizienzklasse A+ bis D erfüllen. Zudem dürfen sie nur 40 Dezibel aufweisen und nicht wie bisher 45. Ausgenommen sind Geräte mit einer Leistung von weniger als 30 Watt.

Berufszugangsvoraussetzung für Immobilienverwalter

Das Gesetz zur Einführung einer Berufszugangsvoraussetzung tritt am 1. August 2018 in Kraft. Es beinhaltet eine Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter. Die Erlaubnis muss bei der zuständigen Behörde vor Ort beantragt werden, wofür bereits tätigen Verwaltern sechs Monate Zeit bleiben. Voraussetzung für die Erlaubnis ist der Nachweis von Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen sowie einer Berufshaftpflichtversicherung. Zusätzlich wird mit dem Gesetz eine Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren eingeführt, mit der eine Informationspflicht gegenüber den Auftraggebern einhergeht.

Arbeit und Soziales

Mindestlohn
Seit 1. Januar müssen alle Beschäftigten den erhöhten gesetzlichen Mindestlohn von 8,84 Euro erhalten. Über die weitere Anhebung wird im Sommer entschieden.

Beitragsbemessungsgrenze steigt
Die Beitragsbemessungsgrenze für die Rentenversicherung wird dem steigenden Lohnniveau angepasst. Sie liegt im Westen nun bei 6.500 Euro pro Monat, im Osten bei 5.800 Euro. Auch die knappschaftliche Rentenversicherung passt ihre Werte an. Sie steigen auf 8.000 Euro monatlichen (West) bzw. 7.150 Euro (Ost).

Sinkender Rentenbeitrag und gestärkte Betriebsrenten
Der Beitrag zur gesetzlichen Rentenversicherung sank von 18,7 auf 18,6 Prozent. Dies entlastet Arbeitgeber um rund 600 Millionen Euro pro Jahr. Auch die Betriebsrenten werden gestärkt. So erhalten Arbeitgeber seit 1. Januar einen direkten Steuerzuschuss von 30 Prozent, wenn sie Beschäftigten mit weniger als 2.200 Euro (brutto) eine Betriebsrente anbieten. Riester-Betriebsrenten sind nun in der Kranken- und Pflegeversicherung beitragsfrei.

Krankenversicherung: Zusatzbeitrag auf 1,0 Prozent gesenkt
Der durchschnittliche Zusatzbeitragssatz in der gesetzlichen Krankenversicherung (GKV) wird 2018 1,0 Prozent betragen. Er verringert sich gegenüber 2017 um 0,1 Prozentpunkte.

Steuern

Die Steuererklärung für 2018 muss nicht mehr bis 31. Mai 2019 abgegeben werden. Die Frist verlängert sich bis 31. Juli 2019. Für 2017 gilt jedoch noch die bisherige Abgabefrist (31. Mai).

Digitales

Ab 25. Mai 2018 greift die neue Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO). Mit ihr gelten verschärfte Datenschutzvorschriften. Ging es bislang darum, die negativen Auswirkungen einer Panne im Datenschutz möglichst gering zu halten, muss nun nachgewiesen werden, mit welchen Maßnahmen derartige Pannen verhindert werden. Kommt man dieser Dokumentationspflicht nicht nach, drohen hohe Bußgelder. Davon sind auch Immobilienverwaltungen betroffen.  

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Der DDIV widmet sich dem Thema in einer neuen Seminarreihe, die die Verwalterpraxis beleuchtet. Dabei stehen Beispiele, Empfehlungen und Muster für die tägliche Arbeit des Verwalters im Fokus. Informationen zum » Programm und zur Anmeldung (pdf)...

Unter dem Motto „Ästhetisch und effizient Wohnraum schaffen und modernisieren” sucht die KfW Bankengruppe noch bis 1. März 2018 Gebäude, die sich durch eine gelungene Balance aus Architektur und Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Wohnkomfort auszeichnen. Der Award ist mit insgesamt 35.000 Euro dotiert.

Bewerben können sich private Bauherren oder Baugemeinschaften, die in den vergangenen fünf Jahren ein Neubauprojekt umgesetzt oder ein bestehendes Objekt erweitert bzw. modernisiert haben. Dabei wird das gesamte Projekt von einer Fachjury bewertet und prämiert. Im Fokus steht in diesem Jahr die Verbindung von Architektur und Energieeffizienz, zukunftsorientierter Bauweise sowie optimaler Raumnutzung. Der Award soll auch Impulse für nachhaltiges und zukunftsweisendes privates Bauen setzen und zur Nachahmung motivieren.

Der KfW Award ist mit insgesamt 35.000 Euro dotiert. Die feierliche Preisverleihung findet am 24. Mai 2018 in der Hauptstadtrepräsentanz der Bertelsmann AG in Berlin statt.

Morgen, am 15. Dezember 2017, stimmt der Bundesrat der Verordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher Vorschriften zu. Entgegen dem ursprünglichen Referentenentwurf bleiben negative Auswirkungen auf Immobilienverwaltungen aus. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt diese Entwicklung, für die sich der Verband nachdrücklich engagiert hat.

Zwei wesentliche Forderungen hat der DDIV an den Referentenentwurf der Trinkwasserverordnung gestellt: Servicedienstleister dürfen nicht von der Probenahme an der Wasserversorgungsanlage ausgeschlossen werden (§ 15 Abs. 4). Und Verwaltungen sollen bei der Benachrichtigung des Gesundheitsamtes im Falle einer Überschreitung des Grenzwertes nicht umgangen werden (§ 15a). „Immobilienverwaltungen sind als Schlüsselfigur direkt mit der Umsetzung trinkwasserrechtlicher Vorschriften in der Wohnungswirtschaft betraut. Deswegen haben wir als Dachverband der Branche uns dafür ausgesprochen, dass an diesen beiden wichtigen Punkten nachjustiert wurde. Dadurch konnten negative Auswirkungen auf Immobilienverwaltungen verhindert werden“, freut sich DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

§ 15 Abs. 4 TrinkwV-neu: Schutz der Gesundheit durch Mittelsunternehmen

Laut § 15 Abs. 4 des Referentenentwurfs von Juni 2017 hätte die alle drei Jahre durchzuführende Beprobung der Wasserversorgungsanlage im Mehrfamilienhaus künftig nur vom Unternehmer oder sonstigen Inhaber (UsI) beauftragt werden dürfen. Damit wäre die große Anzahl bestehender und langfristig geschlossener Verträge unzulässig, die zwischen Eigentümern bzw. ihren Wohnungsverwaltungen und Drittunternehmen bestehen. Diese Unternehmen führen lediglich die Probenahme nach den einschlägigen Regeln der Technik und den Vorgaben der Trinkwasserverordnung durch, erbringen selbst jedoch nicht die Laboruntersuchungen. Die Mittler beauftragen ihrerseits akkreditierte Labore mit der Untersuchung der Proben und koordinieren häufig auch die baulichen Maßnahmen, die an der Trinkwasserversorgungsanlage nach Beprobung und Analyse notwendig werden.

„Dass die neue Trinkwasserverordnung auch weiterhin die Beauftragung eines Dritten als Mittler zum akkreditierten Labor weiterhin ermöglicht, erhöht die Effizienz in der Immobilienverwaltung. Das vermeidet Gesundheitsgefährdungen der Bewohner“, unterstreicht der DDIV-Geschäftsführer die Relevanz dieser Entscheidung.

§ 15a TrinkwV-neu: Zeitgleiche Benachrichtigung von Gesundheitsamt und Verwaltung

Sollte bei der Analyse eine Überschreitung der festgelegten Grenzwerte festgestellt werden, ist eine unverzügliche Einbeziehung des Gesundheitsamtes der richtige Weg, die Gesundheit der Bewohner zu schützen. Der DDIV begrüßt die Entscheidung, dass in der Neufassung der Verordnung in § 15a nun auch die Forderung des Verbandes aufgenommen wurde, dass auch der jeweilige Verwalter zeitgleich mit dem Gesundheitsamt informiert werden muss.

„Mit diesem zeitlichen Gleichlauf erhalten sowohl das Gesundheitsamt als auch der im Namen der Eigentümergemeinschaft handelnde Immobilienverwalter eine zeitnahe Information“, erläutert Kaßler. So werde das Vertrauensverhältnis zwischen Bewohnern und Verwalter gewahrt.

Mit der Anpassung der Verordnung in diesen für Verwalter entscheidenden Punkten wurden die Anmerkungen des DDIV zum Referentenentwurf berücksichtigt und seine Forderungen nun umgesetzt.

Hintergrund

Die Trinkwasserverordnung in ihrer aktuellen Form wurde im Jahr 2001 erlassen. Mit der Novellierung im Jahr 2011 wurde die Pflicht zur mikrobiologischen Beprobung des Trinkwassers festgeschrieben, deren Hauptziel die Bekämpfung von Legionellen ist. Legionellen können sich in Warmwasseranlagen von Gebäuden bei 25°C bis 55°C vermehren und u.U. tödlich verlaufende Lungenentzündungen hervorrufen. Die Frist für die Erstbeprobung des Trinkwassers endete erstmalig am 31.12.2013 und muss seitdem für Wohngebäude im Drei-Jahres-Turnus wiederholt werden. Die Prüfpflicht bezieht sich auf Mehrfamilienhäuser und somit auch auf Wohnungseigentümergemeinschaften. Immobilienverwaltungen sind dabei für den Vollzug der Verordnung verantwortlich.

Verfall und ein sehr hoher Energieverbrauch: Der Wohnungsbestand in Zentralasien ist teilweise in einem desolaten Zustand, Sanierungen und Instandhaltungen wurden jahrelang vernachlässigt. Dies ist nicht nur auf die wohnungswirtschaftlichen Strukturen dieser Länder zurückzuführen. Auch eine sachgerechte Immobilienverwaltung steckt noch in den Kinderschuhen. Im Rahmen des EU-Projekts Pro House engagiert sich der DDIV mit der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) für eine Professionalisierung der Strukturen in der Immobilienverwaltung. Im November wurden weitere Grundlagen im Rahmen eines Workshops gelegt.

Sanierungsstau mit Stärkung der Interessensvertretung begegnen

Zeitgemäße Strukturen in der Immobilienverwaltung fehlen in diesen Ländern grundlegend, sind jedoch relevant, um dem Sanierungsstau im Wohnungsbestand wirkungsvoll zu begegnen. Doch es mangelt an rechtlichen Rahmenbedingungen sowie technischem und wirtschaftlichem Know-how, um komplexe Sanierungen anzustoßen und zu begleiten. Zudem sind belastbare Verbandsstrukturen, die die Interessen von Wohnimmobilienverwalterinnen und -verwaltern transportieren, kaum etabliert. „Der DDIV engagiert sich bereits seit einigen Jahren in den postsowjetischen Staaten und bringt das erforderliche Know-how mit, um den Aufbau von Verbandsstrukturen zu unterstützen, die auch die Arbeit von Immobilienverwaltungen weiter professionalisieren werden”, so Werner Merkel, DDIV-Präsidiumsmitglied und Gründungsmitglied sowie Vorsitzender des Internationalen Verbands für Immobilienmanagement (IVIM).

Erste Workshops im November in Tashkent und Astana legten Grundstein

Im Rahmen der Veranstaltungen Mitte November diskutierten Vertreter der IWO und des DDIV mit lokalen Verwalterverbänden, Branchenvertretern und Behörden über Grundlagen professioneller Wohnimmobilienverwaltung und eine zeitgemäße Interessenvertretung. Vor allem fehlende Standardisierungen behindern die fachgerechte Verwaltung von Immobilien in Zentralasien. So gibt es weder eine klare Trennung von Teil- und Gemeinschaftseigentum (Teilungserklärung) noch rechtsverbindliche Regelungen der Rechte und Pflichten von Eigentümer/innen und Immobilienverwalter/innen. Die Schaffung transparenter rechtlicher Rahmenbedingungen, die die Verantwortlichkeiten regeln, gehört somit aktuell zu den dringendsten Interessen der Wohnimmobilienverwalter/innen in Kasachstan und Usbekistan.

Einen vertiefenden Artikel zum Thema finden Sie auch in der aktuellen Ausgabe der DDIVaktuell (08/2017).

Wohnungssuchende kommen um die Offenlegung persönlicher Daten nicht herum und müssen beispielsweise Gehaltsnachweise vorlegen. Allerdings erst, wenn man sich für ein Objekt auch entschieden hat. 54 Prozent der Deutschen legen bei der Wohnungssuche jedoch weniger Wert auf Datenschutz. Einer aktuellen Umfrage von YouGov zu Folge sind 54 Prozent der Befragten bereit, schon vor einer Besichtigung Einkommensbescheide vorzulegen.

40 Prozent gaben an, dass ihrer Ansicht nach zu viele Informationen im Vorfeld einer Besichtigung verlangt werden würden. Demgegenüber waren sechs Prozent der Auffassung, dass zu wenige Angaben verlangt würden.

Zwar dürfen Vermieter Gehaltsnachweise verlangen, allerdings erst, wenn sie sich für einen konkreten Bewerber entschieden hat. Die vorzeitige Abfrage persönlicher Daten widerspreche demnach dem, was das Bundesdatenschutzgesetz für eine Vermietung vorsieht.

Für die Umfrage wurden insgesamt 2.044 Personen befragt.