Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland
Im ersten Halbjahr 2019 hat die Mietpreisentwicklung in den Big-8-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) laut einer Untersuchung von JLL an Dynamik verloren. Im Mittel betrug der Zuwachs der Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr 2,3 Prozent. Das ist deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent.
Mitte 2018 wurden im Mittel noch 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert. Seit Mitte 2014 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30 Prozent erhöht. Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen sind im Mittel mit plus 6,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise. Allerdings hat auch hier die Dynamik nachgelassen. Der jährliche Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von plus 8,3 Prozent wird nicht mehr erreicht. Insgesamt haben sich seit 2014 die Kaufpreise in den untersuchten Städten um durchschnittlich 50 Prozent erhöht.
In keiner der acht Städte haben die durchschnittlichen Mietpreise im Jahresvergleich noch die Fünf-Prozent-Marke überschritten. Mit 4,7 Prozent wurde in Berlin das höchste jährliche Wachstum registriert. Der Median stieg von 11,65 Euro/m²/Monat auf 12,20 Euro/m²/Monat. In Düsseldorf und Leipzig lag der Mietpreisanstieg im ersten Halbjahr 2019 bei 1, 3 Prozent bzw. 1,4 Prozent. Höher war er in Köln mit einem durchschnittlichen Plus von 3,0 Prozent. In Hamburg verzeichnet JLL ein stadtweites Plus von 2,4 Prozent und Frankfurt von 3,4 Prozent.
In München sind dagegen die Mieten für das teuerste Zehn-Prozent-Segment im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 7,5 Prozent zurückgegangen, in Stuttgart um 8,1 Prozent. Im stadtweiten Durchschnitt stiegen die Mietpreise in diesen Städten JLL zufolge im Jahresvergleich um 1 bis 3 Prozent. Im Sechs-Monats-Vergleich zeigen sich in München, Düsseldorf und Stuttgart dagegen leichte Mietrückgänge. Trotzdem bleibt München die mit Abstand teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen derzeit 19,45 Euro/m2/Monat bezahlt werden. Das sind 4,40 Euro mehr als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole.
Bei den Eigentumswohnungen ist Köln mit einem Preiszuwachs von 10,3 Prozent innerhalb von zwölf Monaten die einzige der acht Städte mit einem zweistelligen Kaufpreiswachstum. In Berlin betrug der Anstieg 5,7 Prozent. In München und Leipzig lag er bei 5,9 Prozent und in Frankfurt bei 6,8 Prozent. Für Stuttgart wurde mit 4,9 Prozent der niedrigste Anstieg im Jahresvergleich festgestellt. In Hamburg (5,7 Prozent) und Düsseldorf (7,9 Prozent) sind die Preise im Jahresvergleich dagegen stärker gestiegen als im Fünfjahresschnitt. Teuerster Markt bleibt wie bei den Mieten München, wo durchschnittlich 7.680 Euro/m² beim Erwerb einer Eigentumswohnung bezahlt werden mussten.
Deutschland soll die Abgabenbelastung zugunsten von Geringverdienern und zulasten von Immobilienbesitzern umverteilen. Dies schlägt die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) in ihrem Reformpapier zur Förderung des Wirtschaftswachstums Going for Growth 2019 vor. So empfiehlt der Report die Einführung einer generellen Steuer auf Verkaufsgewinne bei Wohneigentum.
Im Gegenzug sollten die Sozialabgaben insbesondere für Niedriglohnbezieher gesenkt werden. Auch Mehrwertsteuervergünstigungen für Hotelübernachtungen sollten gestrichen werden, während der Report eine erhöhte Besteuerung von Kapitaleinkünften empfiehlt. So könne die abgesenkte Steuerlast für Geringverdiener gegenfinanziert werden. Die OECD setzt damit ihre Tradition fort, für höhere Immobiliensteuern in Deutschland zu plädieren. Sie kritisiert bereits seit geraumer Zeit das hierzulande geringe Grundsteuerniveau.
Derzeit prüft die OECD, ob von Hausverwaltern geführte Treuhandkonten weiterhin als so genannte Low-risk excluded accounts geführt werden und somit auch künftig nicht den Meldepflichten nach dem Common Reporting Standard unterliegen. Nach erster Prüfung der OECD zeichnet sich ab, dass diese Konten die Voraussetzungen aus Sicht der OECD nicht zu erfüllen scheinen. Auf Bitte des Bundesministeriums für Finanzen hat der DDIV dargelegt, warum bei diesen Konto kein Risiko für Steuerhinterziehungen besteht und daher auch weiterhin von der Regelung ausgenommen werden können. Den vollständigen Artikel finden Sie in der Ausgabe 5/2019 unseres Magazins DDIVaktuell.
In Bayern gilt für Mietverhältnisse, die ab dem 7. August abgeschlossen werden, die neue und ausgeweitete Mietpreisbremse. In der Neufassung sind 162 bayerische Städte und Gemeinden enthalten, 25 mehr als in der bisherigen Verordnung. Die Liste beinhaltet nun auch 62 Städte und Gemeinden, in denen der Wohnungsmarkt bisher nicht als angespannt galt, 37 Gemeinden sind herausgefallen.
In Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf darf die Miete bei Neuverträgen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Zudem gilt in den Listenstädten die abgesenkte Kappungsgrenze. Sie legt fest, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 Prozent und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen dürfen und gilt auch für möblierte Wohnungen. Zuvor lag sie bei 20 Prozent.
Zudem gilt durch die Mieterschutzverordnung eine verlängerte Kündigungssperrfrist, wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Künftig können Erwerber den Mietern erst nach Ablauf von zehn Jahren statt bislang nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
Ende 2017 hatte das Landgericht München festgestellt, dass die Verordnung ungültig sei. Sie lege nicht eindeutig fest, für welche Gemeinden sie gilt (» der DDIV berichtete). Um die angespannten Wohnungsmärkte im Land eindeutig zu identifizieren, gab die Landesregierung ein Gutachten in Auftrag, das die Voraussetzungen in den bayerischen Gemeinden prüfen sollte (» der DDIV berichtete).
Für die bayerische Landeshauptstadt will die Münchner SPD zudem die Milieuschutzgebiete ausweiten. Bisher gibt es in München 23 entspreche Gebiete, in denen rund 160.000 Wohnungen liegen knapp jede fünfte Wohnung. Laut Baureferat könnten Instrumente aus der Erhaltungssatzung auf das gesamte Stadtgebiet ausgeweitet werden. Hierzu zählen der Vorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie ein flächendeckendes Vorkaufsrecht für die Stadt. Allerdings müsste hierfür der Bund den Ländern die entsprechenden Regelungskompetenzen übertragen. Nach Willen der Münchner SPD soll die bestehende Erhaltungssatzung zudem erweitert werden, um in mehr Stadtgebieten angewandt werden zu können. Schließlich fänden Verdrängungstendenzen inzwischen in weiteren Vierteln und begünstigt durch mehr Faktoren statt.
Für die über 60.000 Wohnungen der kommunalen Unternehmen Gewofag und GWG wird es darüber hinaus bis Juli 2024 keine Mieterhöhungen geben. Das hat die Vollversammlung des Münchner Stadtrats kürzlich beschlossen. Auf durchschnittlich 7,92 Euro/m² bei frei finanziertem und auf 6,45 Euro/m² bei öffentlich gefördertem Wohnraum werden die Mieten eigefroren die Durchschnittsmiete im Münchner Mietspiegel liegt bei 11,69 Euro/m². Begrenzt wurde auch die Modernisierungsumlage. Sie beträgt maximal 2 Euro/m² und darf nur erhoben werden, bis die Investitionen des Vermieters abgegolten sind.
Unter welchen Umständen kann die Miete gemindert werden? Welche Herabsetzung der Miete ist angemessen? Wann scheidet eine Herabsetzung der Miete aus? In der Praxis bestehen hierüber erhebliche Differenzen zwischen Mietern und Vermietern, da allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend sind.
Durch die Mietminderung soll die von den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache. Dabei wird die angemessene Herabsetzung in der Praxis durch Anwendung einer Quote ermittelt.
Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Liegen mehrere Mängel vor, sind nicht für jeden Mangel einzelne Prozentsätze zu bilden, die addiert werden. Vielmehr ist für den jeweiligen Zeitraum ein einheitlicher Prozentsatz zu ermitteln. Das kann dazu führen, dass die Summe an sich unerheblicher Mängel zu einer Minderung führt. Bei über einen gewissen Zeitraum wiederkehrenden und wechselnden Beeinträchtigungen (z.B. von einer Baustelle) kann eine gleichbleibende durchschnittliche Minderungsquote für jede Bauphase gebildet werden.
Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus (z.B. Heizungsausfall im Winter), ist die Miete auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheidet daher eine Herabsetzung der Miete aus.
Die skizzierten Kriterien führen in der Praxis regelmäßig zu erheblichen Schwierigkeiten, weil die Parteien die Höhe der Minderung naturgemäß unterschiedlich beurteilen. Für den Mieter ist jeder Mangel erheblich, sodass er die Minderungsquote sehr hoch ansetzt. Der Vermieter sieht sein Bemühen um die Mängelbeseitigung und bewertet daher die Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter regelmäßig geringer. Dennoch gibt es Kriterien, die eine sichere Handhabe der Minderung bzw. der Ermittlung der Quote gewährleisten können. Dazu muss zunächst nach den üblichen Fallgruppen (Baumängel, Umweltfehler etc.) unterschieden und die Beeinträchtigung nach der Art des Gebrauchs schematisiert werden. Der Vortrag klärt auf über die Rechtsprechung zu Mietminderungen und gibt Orientierung im Umgang mit angezeigten Mängeln der Mietsache.
Der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Klaus Lützenkirchen zeigt in seinem Vortrag beim 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13, September 2019 maßgebliche Kriterien auf, die eine sichere Handhabe der Minderung bzw. der Ermittlung der Quote gewährleisten können, klärt auf über die Rechtsprechung zu Mietminderungen und gibt Orientierung im Umgang mit angezeigten Mängeln der Mietsache.
Melden Sie sich noch heute zum wichtigsten Branchenkongress des Jahres an und erlangen Sie Rechtssicherheit in vielen spannenden Fragen des Miet- und WEG-Rechts. Weiterführende Informationen, das ausführliche Tagungsprogramm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: » www.deutscher-verwaltertag.de
Der Verwalter des Sondereigentums bewegt sich auf der Schnittstelle von Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht. Will er nicht zwischen den Stühlen sitzen, muss er die inhaltlich oft nicht korrespondierenden Regeln beider Rechtsgebiete beachten. Schon beim Abschluss des Mietvertrages hat der Verwalter daher die innerhalb der WEG geltenden Regelungen weitestmöglich zu übernehmen.
Generell gilt: Dem Mieter dürfen nicht mehr Rechte eingeräumt werden, als dem Eigentümer zustehen. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung legen Grenzen fest. So lässt sich eine Teileigentumseinheit nicht ohne weiteres als Wohnung vermieten (BGH, V ZR 307/18 – Wohnen im Ärztehaus). Die Gemeinschaftsordnung in der WEG kann u.a. Tierhaltung, Musizieren (BGH, V ZB 05/95), sichtbares Anbringen von Satellitenschüsseln (BGH V ZB 51/03) oder Rauchen im Treppenhaus untersagen. Findet dies im Mietvertrag keinen Niederschlag, kann dies skurrile Folgen haben: Der Mieter erzwingt z.B. die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung. Gleichzeitig nimmt die WEG den Mieter auf die Abschaffung des Tieres in Anspruch und den vermietenden Eigentümer, Maßnahmen zur Entfernung desselben zu ergreifen (AG Hannover, 483 C 6751/18). Will der Verwalter die Jahresabrechnungen der WEG reibungslos in eine Betriebskostenabrechnung umsetzen, dann müssen die Umlageschlüssel im Mietvertrag denen in der WEG entsprechen.
Eigentümer können durch einen Beschluss die Rechtslage in der WEG verändern, der Vermieter wird den Mietvertrag aber nicht ohne weiteres einseitig anpassen können. Die Beschlussfassung und/oder die Frage einer Anfechtung ist somit zu prüfen – was den Verwalter, der zugleich das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet, in eine missliche Lage bringen kann. Wie verhält er sich, wenn er in seiner Funktion als Verwalter in der WEG den Beschluss verkündet, der den Regelungen eines von ihm vermittelten Mietvertrages widerspricht?
Die Frage der Interessenkollision stellt sich auch beim Verwalter, der das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet und zugleich makelnd tätig ist. Entschieden ist dies für den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, wenn die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufes von seiner Zustimmung (§ 12 WEG) abhängig ist. Dieser Verwalter kann wegen des institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers nicht dessen Makler sein (BGH, IV ZR 226/89). Ignoriert der Verwalter dies, liefert er einen möglichen Grund gegen seine Wiederbestellung oder gar einen Grund zur Abberufung.
Über diese und weitere Stolpersteine klärt Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht Helge Schulz in seinem Vortrag beim 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13. September 2019 auf und zeigt praxisorientierte Handlungsempfehlungen.
Melden Sie sich noch heute zum wichtigsten Branchenkongress des Jahres an, und sichern Sie sich Ihren Wissensvorsprung! Weiterführende Informationen, das ausführliche Tagungsprogramm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: » www.deutscher-verwaltertag.de
