Der Finanzausschuss des Bundestags hat vergangenen Mittwoch die Entschärfung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (» der DDIV berichtete) sowie ein Maßnahmenpaket gegen das Aufkommen einer Immobilienblase beschlossen (BT-Drs. 18/11774). Das geänderte Gesetz wurde anschließend auch vom Deutschen Bundestag beschlossen.

Entschärfung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

In dem als Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz titulierten Gesetz entschärft der Gesetzgeber nun die starren und insbesondere für Senioren und junge Familien schädlichen Kreditvergaberegeln der bisherigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR). Nach der bislang gültigen umgesetzten Wohnimmobilienkreditrichtlinie lag der Schwerpunkt der Kreditwürdigkeitsprüfung auf der Fähigkeit des Kreditnehmers, seinen laufenden Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nachzukommen. Dies bedeutete jedoch im Endeffekt, dass der Wert des belasteten Grundstücks oder der Wohnung, der oftmals über dem Wert des Kredits liegt, somit nicht mehr von der Bank als Sicherheit herangezogen werden kann. Dies betraf insbesondere Rentner, die z. B. einen dinglich besicherten Kredit zum altersgerechten Umbau des Hauses oder der Eigentumswohnung aufnehmen möchten. Aufgrund des fortgeschrittenen Alters ist eine vollständige eigene Krediterfüllung jedoch mit Risiken behaftet, weshalb die Banken das Baudarlehen vermehrt nicht bewilligten. Ebenso waren junge Familien und Selbstständige mit schwankenden Einkünften von den Verschärfungen betroffen. Durch das Änderungsgesetz können nun künftig auf Wertsteigerungen in Folge von Bau- oder Sanierungsmaßnahmen bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit berücksichtigt werden.

Sicherung der Finanzstabilität durch makroprudenzielle Instrumente

Teil des verabschiedeten Gesetzes ist auch ein Maßnahmenpaket zur Sicherung der Finanzstabilität in Folge einer Immobilienblase. Aus den noch vier Instrumenten des Gesetzentwurfs sind nach den Ausschussberatungen noch zwei übrig geblieben. So wird es eine Obergrenze für die Darlehenshöhe - bezogen auf den Immobilienwert - geben und eine Vorgabe für den Zeitraum, wann ein Immobiliendarlehen getilgt werden muss.

Von den Regelungen ausgenommen, sind Maßnahmen zur Förderung der sozialen Wohnraumförderung, Darlehen für eine Anschlussfinanzierung sowie für die Umschuldung bestehender Darlehen. Dies hatte auch der DDIV zum Teil in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf des Gesetzes im November angeregt. Die Instrumente werden dabei erst bei einer erwiesenen Gefahr für die nationale Finanzstabilität aufgrund einer Immobilienblase aktiviert. Neu ist auch, dass diese Aktivierung erst nach zusätzlicher Konsultation der Immobilienwirtschaft und der Bausparkassen erfolgen soll. Bisher war nur die Anhörung der Kreditwirtschaft vorgeschrieben.

Seit 21. März gelten neue Förderbedingungen für Investitionen in den Einbruchschutz. Die KfW Bankengruppe fördert nun auch kleinere Sicherungsmaßnahmen und senkte die Mindestinvestitionssumme von 2.000 auf 500 Euro. Die Höhe des Zuschusses liegt demnach bei mindestens 50 Euro.

Die Nachfrage nach Zuschüssen zur Verbesserung des Einbruchschutzes war im vergangenen Jahr groß. Die KfW reichte nach eigenen Angaben mehr als 40.000 Förderzusagen aus, mit denen in rund 50.000 Wohneinheiten unterschiedliche Maßnahmen für mehr Einbruchschutz umgesetzt wurden. Dabei wurden hauptsächlich einbruchhemmende Haus- und Wohnungstüren oder Nachrüstsysteme für Fenster eingebaut. Seit 21. März wird nun beispielsweise auch der Austausch von Türschlössern zur besseren Prävention gefördert.

Mehr Informationen zu den Fördermöglichkeiten sind auf der Webseite der KfW-Bank abrufbar: » www.kfw.de/zuschussportal...

Der Deutsche Verwaltertag wirft seine Schatten bereits voraus. Das Themenspektrum ist auch in diesem Jahr wieder breit und bietet Immobilienverwaltern praxisnahe Fachforen und Vorträge. In regelmäßigen Abständen stellen die referenten des 25. Verwaltertages ihre Themem im DDIVnewsletter vor. Heute: Rechtsanwalt Helge Schulz, Rechtsanwälte Wedler GbR, und die Frage, wie Barrierefreiheit im Wohnungseigentum hergestellt werden kann.

Die Herstellung der Barrierefreiheit – oder zumindest der Barriereerleichterung – wirft nach wie vor offene Fragen auf. Im Mietrecht findet sich die die Barrierefreiheit in § 554a BGB. Hier ist normiert, unter welchen Umständen der Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zur Herstellung der Barrierefreiheit hat. Auch Kernfragen der späteren Umsetzung hat der Gesetzgeber normiert.

Hingegen fehlt im Wohnungseigentumsgesetz eine vergleichbare Regelung. Somit ergeben sich zwangsläufig verschiedene Problemkreise bei Betrachtung barrierebeseitigender Maßnahmen innerhalb der WEG: Wollen die Eigentümer vorausschauend das Gemeinschaftseigentum barrierefrei umgestalten oder  wendet  sich ein Eigentümer mit der konkreten Forderung der Herstellung der Barrierefreiheit für die Gemeinschaft; letzteres ggf. gegen den Willen der übrigen Eigentümer. 

Die Eigentümer können Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit beschließen, auch wenn noch kein zwingender Anlass hierfür besteht. In der Regel soll es sich um Modernisierungen gemäß § 22 Abs. 2 WEG handeln. Wo aber liegen hierbei die Grenzen? Ist die Herstellung der Barrierefreiheit als Instandhaltung oder Instandsetzung, gegebenenfalls auch in modernisierender Weise, zu qualifizieren? Handelt es sich rechtlich um eine Modernisierung oder gar um eine „echte” bauliche Veränderung?

Welche Möglichkeiten bestehen für den einzelnen Eigentümer, wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme der Barrierefreiheit nicht beschließt und er nun seine Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr erreichen bzw. verlassen kann? Es zeigt sich, dass Eigentümer einige Maßnahmen auch gegen den Willen der übrigen durchsetzen können, andere aber nicht.

Antworten gibt das Urteil BGH, V ZR 96/16, Urteil vom 13.01.2017. Hier befasst sich der BGH mit der Forderung nach dem Einbau eines Aufzuges, den die Eigentümer nicht beschließen und den nun ein Eigentümer „allein” durchsetzen will.

Hierbei verneint der BGH die Frage nach einer Zustimmungspflicht der übrigen Eigentümer. Letztlich ist zu bewerten, ob die übrigen Eigentümer durch eine entsprechende Maßnahme erheblich beeinträchtigt sind. Ist dies der Fall, dann bedarf die Maßnahme der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer.

Erweist sich die Beeinträchtigung als nicht erheblich, besteht ein Anspruch auf Duldung der Maßnahme. Für den Einbau eines Aufzuges bejaht der BGH generell die erhebliche Beeinträchtigung. Dieser kann nicht ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer durchgesetzt werden.

Dies gibt einen Fingerzeig, welche Maßnahmen im Einzelfall zu dulden sein können (Rampen im Eingangsbereich, Treppenhausschräglift, Gegensprechanlagen, Umbau von Wohnungseingangstüren,  Beschilderung in Brailleschrift).

Zugleich dient es dem Eigentümer, aber auch dem unterstützenden Verwalter als Leitfaden für die Praxis: Möglicherweise lassen sich „kleine” Lösungen durchsetzen, während „große” zum Scheitern verurteilt sind.

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Die Diskussion um zweckentfremdete Mietwohnungen findet kein Ende. Nachdem die bayerische Landesregierung höhere Bußgelder für die Zweckentfremdung einführen will, setzt nun auch die hessische Landesregierung auf ein Verbot. Die Regierungsfraktionen brachten einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Änderung des Wohnaufsichtsgesetzes in den Landtag ein.

Der Entwurf sieht vor, Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten ein Instrument gegen die Zweckentfremdung, d. h. die Umwandlung von Miet- in Ferienwohnungen, an die Hand zu geben.

Kritik von Haus & Grund Hessen

Haus & Grund Hessen kritisierte den Entwurf jedoch und zweifelt an der Verhältnismäßigkeit des Vorhabens. Auch stünde der damit verbundene Verwaltungsaufwand in keinem angemessenen Verhältnis zum Ergebnis, da die vorübergehende Vermietung an Touristen nur in Einzelfällen festgestellt wird und das Verbot ohnehin keinen Beitrag zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte leiste, so Christian Streim, Vorsitzender des Landesverbands Haus & Grund Hessen.