Die Bundestagswahl 2017 ist gelaufen. Manche Parteien hadern, manche feiern, aber wohl alle analysieren ihre Ergebnisse. Insgesamt sechs Fraktionen formen nun künftig den 19. Deutschen Bundestag. Die SPD hat einer Neuauflage der GroKo noch am Wahlabend eine Absage erteilt. Als einzig mögliches Regierungsbündnis zeichnet sich daher ein „Jamaika“-Bündnis aus CDU/CSU, Grüne und FDP ab. Was würde eine solche Koalition für die Immobilienwirtschaft bedeuten, wo können Kompromisse erwartet werden und wo drohen Konflikte.

Bereits in den Wochen vor der Bundestagswahl wurden im DDIVnewsletter die Wahlprogramme im Hinblick auf die Wohnungs- und Immobilienpolitik beleuchtet. Insbesondere die Mietenpolitik, die Eigenheim- und Wohnungsbauförderung wurden dabei von den Parteien in den Blick genommen.

Eigenheimförderung

Bei der Eigenheimförderung bestehen bei Koalitionären unterschiedliche Ansatzpunkte, aber über den Bedarf einer zielgruppengerechten Förderung sind sich alle einig. Im Fokus der CDU stehen dabei auch Familien, die beim Erwerb von Wohneigentum unterstützt werden sollen. Die CDU plädiert daher für die Einführung eines Baukindergeldes in Höhe von 1.200 Euro je Kind und pro Jahr. Darüber hinaus plant sie eine Absenkung der Grunderwerbsteuer durch einen Freibetrag. Die FDP erachtet die großzügigere Ausweisung von Baugebieten als einen notwendigen Baustein, um den Wohnungsbau besser zu fördern. Junge Familien sollen beim Erwerb von Wohneigentum unterstützt werden. Die Liberalen sprechen sich daher für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer in Höhe von 500.000 Euro für den Ersterwerb aus. Die Grünen wollen Menschen mit kleinem oder mittlerem Einkommen durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen besser fördern. Eine deutliche Senkung der Grunderwerbsteuer lehnen Die Grünen allerdings ab. Grundsätzlich dürften bei der Eigenheimförderung allerdings wohl keine großen Auseinandersetzungen zu erwarten sein, da nur über das „wie“ nicht jedoch über das „ob“ entschieden werden muss.

Wohnungsbauförderung

CDU und FDP setzen bei der Wohnungsbauförderung auf die Erhöhung der Normalabschreibung von 2 auf 3 Prozent. Zusätzlich soll nach dem Willen der Union eine bundeseinheitliche Musterbauordnung die Rechtsicherheit stärken. Während die FDP neben einer Zweckbindung der Bundesmittel für den Wohnungsbau auch die Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate auf 3 Prozent fordert, lehnen die Grünen letzteres ab.

Mietenpolitik

Bei der Mietenpolitik treten die wohnungspolitischen Unterschiede der drei Parteien – vor allem aber zwischen FDP und Grünen –  offensichtlich zutage. Während die Liberalen die Mietpreisbremse ersatzlos streichen wollen, da eine Begrenzung der Miete Investitionen in mehr Wohnraum verhindere, wollen die Grünen die Mietpreisbremse verschärfen. Konkret sollen alle bisherigen Ausnahmeregelungen z. B. bei umfassenden Modernisierungen abgeschafft werden. Am Ende könnte sich bei einer möglichen Jamaika-Koalition wohl die Position der Union durchsetzen: Beibehaltung der Mietpreisbremse in ihrer aktuellen Form. Da jedoch insbesondere die Grünen in Großstädten viele Wähler haben, die von steigenden Mieten unmittelbar betroffen sind, könnte sich die Mietenpolitik zu einem umkämpften Thema im schwarz-gelb-grünen Dreierbündnis entwickeln.

Der Bundesrat hat heute das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter und Makler beschlossen. Zuvor verabschiedete der Deutsche Bundestag mit den Stimmen der Regierungskoalition das Gesetz.

Unter Tagesordnungspunkt 11 verabschiedete der Bundesrat heute das Gesetz zur Einführung einer Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter (BR-Drs.: 610/17). Voraussichtlich im Oktober wird das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Das Gesetz sieht neben der erforderlichen Erlaubniserteilung auch eine Weiterbildungs- sowie eine Informationspflicht über Qualifikation und Weiterbildung des Verwalters gegenüber dem Verbraucher vor. Die Erlaubnispflicht umfasst dabei auch den Mietverwalter. Eigens hierfür wurde der Begriff des Wohnimmobilienverwalters festgeschrieben, der die Wohnungseigentums- und Mietverwaltung umfasst. Die erforderlichen Erlaubnisvoraussetzungen für den Wohnimmobilienverwalter sind geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit und eine Berufshaftpflichtversicherung Der Sachkundenachweis für Verwalter und Makler, wie noch vom Bundeskabinett im August 2016 beschlossen, entfiel. In einer ausführenden Verordnung wird das Bundeswirtschaftsministerium nun weitere Details für die Praxis festlegen.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) als Spitzenorganisation des Gewerbes begrüßt prinzipiell das Gesetz, da nun erstmals Mindestanforderungen für die Verwaltertätigkeit festgeschrieben wurden. Fraglich bleibt jedoch, ob es damit zu einem deutlich höheren Verbraucherschutz für Eigentümer und Mieter kommen wird. „Ob eine 20-Stunden-Weiterbildungspflicht wiederkehrend alle drei Jahre ausreichend ist, um als Verwalter mehr als 60 Gesetze und Verordnungen rechtssicher anwenden zu können, darf bezweifelt werden. Eine Grundqualifikation zur Aufnahme der Tätigkeit als Verwalter ist damit nicht erreicht. Wir halten daher an der Einführung eines Sachkundenachweises für Immobilienverwalter fest”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes dringend notwendig

Verbesserungsbedarf sieht der Spitzenverband der Immobilienverwalter auch vor dem Hintergrund von knapp 290.000 jährlichen Prozessen, die zu Wohnraummiet- und Wohnungseigentumsrecht vor deutschen Gerichten ausgetragen werden. Das sind knapp 25 Prozent aller jährlichen Zivilgerichtsverfahren. „Um diese Zahl signifikant zu senken, bedarf es einer besseren Qualifikation des Berufsstandes. Aber ebenso muss der nächste Deutsche Bundestag endlich eine Reform des Wohnungseigentumsrechtes einleiten. Es wäre nicht hinnehmbar, wenn der Gesetzgeber weiter eine umfassende Novellierung nicht auf den Weg bringt”, appelliert DDIV-Geschäftsführer Kaßler an die Politik.

Hintergrund

Der abschließenden Beratung des Gesetzes im Bundesrat gingen im Juni die Lesungen im Deutschen Bundestag sowie eine öffentliche Anhörung am 29. März voraus, bei dem der DDIV für die Immobilienverwaltungsbranche sprach. Erst nach zähem Ringen erreichte die Regierungskoalition eine Einigung. Dem DDIV gelang es am Ende des Verfahrens auf eine Weiterbildungspflicht sowohl für Gewerbetreibende als auch die Objektbetreuer zu drängen und die Regelung auch auf den Mietverwalter auszudehnen.

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Das Berliner Landgericht hat die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft, da sie gegen den Gleichheitsgrundsatz im Grundgesetz verstoße. Die ohnehin umstrittene Regelung beschneide demnach die Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter.

Der Fall

Im Berliner Fall klagte die Mieterin gegen ihren Vermieter und verlangte die zu viel gezahlte Miete zurück, da die ortsübliche Vergleichsmiete mehr als zehn Prozent unter dem verlangten Mietbetrag lag. Auch die Vormieterin der Wohnung zahlte deutlich weniger. Das zuständige Amtsgericht gab der Mieterin zunächst Recht und sprach ihr einen Teil des zu viel gezahlten Geldes zu. Eine Berufung wurde abgewiesen. Das Landgericht Berlin erklärte die Mietpreisbremse im März dieses Jahres daraufhin für verfassungsgemäß (» der DDIV berichtete…). Eine Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ließen die Richter damals nicht zu. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein, die vom Landgericht Berlin nun zurückgewiesen wurde.

Interessant ist hierbei jedoch die Einschätzung des Gerichts, dass die Mietpreisbremse in das Recht der Mietvertragsparteien, den Mietpreis im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit festzusetzen, eingreife. Die Folge: Je nach Region und Mietspiegel sind Vermieter ungleich betroffen. Die gewählte Bezugsgröße der Miete ist nicht praktikabel, da es keine Anhaltspunkte dafür gebe, dass einkommensschwächere Haushalte, die das Gesetz eigentlich schützen möchte, in hochpreisigen Mietmärkten besser gestellt wären als vergleichbare Gruppen in anderen Städten.

Hintergrund

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Kosten bei Neuvermietungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent zu deckeln. Die Wirkung des Instruments war jedoch seither umstritten. So kam eine Studie des IW Köln im Frühjahr 2017 zu dem Schluss, das die Bremse versage (» der DDIV berichtete...). Untersucht wurden dabei rund 117.000 Wohnungsinserate des Vermietungsportals ImmobilienScout24. Demnach würde ein Großteil der inserierten Mietwohnungen noch immer über der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten. Das Ergebnis der Studie schlug ein wie eine Bombe. In Folge dessen sprach sich u. a. der Bundesjustizminister Heiko Maas für eine Verschärfung der Bremse ein, um die Wirkung besser zu entfalten. Anders die neu gewählten Regierungen in NRW und Schleswig-Holstein. Sie sprachen sich für eine Abschaffung der Mietpreisbremse aus, da sie offensichtlich nicht so wirke, wie intendiert. Erst kürzlich wurde bekannt, dass die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin mit einer Bundesratsinitiative erneut auf eine Verschärfung hinarbeiten möchte. Der Berliner Vorstoß sieht vor, dass Vermieter die Miete des Vormieters unaufgefordert offen legen müssen und Mieter bereits ab Mietbeginn einen Rückforderungsanspruch für zu viel bezahlte Miete haben. Der Antrag stand am 22. September auf der Tagesordnung des Bundesrates und wurde zur weiteren Beratung in die Ausschüsse überwiesen.

Die Mehrzahl der Mietwohnungen in Deutschland wird von privaten Kleinvermietern angeboten. So vermieten rund neun Prozent der Privathaushalte rund 15 Millionen Wohnungen. Besonders hoch ist die Quote im Süden Deutschlands. Dies geht aus einer neuen Studie des IW Köln hervor.

Aus allen Bevölkerungsschichten

Mit einer Quote von 15 Prozent gibt es in Baden-Württemberg besonders viele private Vermieter. In Sachsen-Anhalt sind es dagegen weniger als 3 Prozent. Die Vermieter stammen dabei aus alle gesellschaftlichen Schichten. Mit 39 Prozent sind ältere Haushalte leicht überrepräsentiert, doch auch Angestellte, Beamte und Geringverdiener vermieten. So stellte das IW Köln fest, dass rund 22 Prozent der Vermieter ein monatliches Nettohaushaltseinkommen unterhalb des Medians der Bevölkerung haben. Allein unter den 20 Prozent der einkommensschwächsten Haushalte ermittelten die Wirtschaftsforscher sechs Prozent Privatvermieter. Dieses Ergebnis bestätigen auch die Einnahmen aus der Vermietung. So erzielen 53 Prozent der Vermieter Nettoeinnahmen von weniger als 5.000 Euro pro Jahr (vor Steuern). Dies widerspreche auch dem gängigen Bild, dass reichen Vermietern arme Mieter gegenüber stehen, erklärte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Weitere Ergebnisse der Studie sind auf den » Internetseiten des IW Köln abrufbar.