Dass Klimaschutz wichtig ist, da ist sich die Politik einig. Wie er jedoch realisiert werden soll, da spalten sich die Meinungen enorm. Ein gutes Beispiel ist dafür der CO2-Preis, bei dem einfach keine Einigung zustande kommen vermag. Dies wirft auch die Frage auf, wer die Kosten für weitere Klimaschutzmaßnahmen tragen wird. Mit dem Klimaschutz-Sofortprogramm der Bundesregierung sind über die CO2-Bepreisung hinaus kostenintensive Maßnahmen zu erwarten.

Eine Verschärfung des Neubaustandards, Solardachpflichten und hohe Sanierungsansprüche im Bestandsbereich – es werden einige Sanierungen und Modernisierungsarbeiten anstehen, genauso wie andere kostspielige Umsetzungen. Dadurch werden insbesondere Immobilieneigentümer finanziell belastet. Erste Entwürfe des Klimaschutz-Sofortprogramms 2022 deuten die kommenden Kosten im Wohngebäudebereich an: Statt dem derzeit geltenden KfW-Standard 75 soll ab 2023 für Neubauten der KfW-Standard 55 gelten, ab 2025 sogar der Effizienzhaus-Standard 40. Auch ist eine Solardachpflicht möglich, bei der eine Photovoltaik oder Solarthermie für alle Neubauten verpflichtend gelten würde. Im Bestand müssten bei größeren Dachsanierungen ebenfalls Installationen realisiert werden. Weitere Informationen hierzu finden Sie in der Meldung „Solardachpflicht könnte bereits 2022 umgesetzt werden."

Zu Sparsamkeit motivieren

Auch beim CO2-Preis geht der Streit weiter: Die derzeit wahrscheinliche 50/50-Verteilung (» der VDIV berichtete) erachten viele Marktteilnehmer als ungerecht. Zudem gehen selbstzahlende Wohnungsnutzer sparsamer mit Ressourcen um, im Unterschied zu öffentlich geförderten. Das wurde bei einem Vergleich der Abrechnungen beider Zahlungsgruppen festgestellt. Wohnungsnutzer von den Konsequenzen ihres Verhaltens zu entlasten, sei daher wenig zielführend in diesem Kontext.

Die Umsetzung der Grundsteuerreform soll maßgeblich erleichtert werden (» der VDIV berichtete). Dafür beschloss der Bundestag am 10. Juni den Gesetzentwurf der Bundesregierung in der vom Ausschuss geänderten Fassung. Ein Entschließungsantrag der Grünen, der sich auf eine rechtssichere und grundgesetzkonforme Umsetzung der Grundsteuer in allen Bundesländern bezog, wurde abgelehnt.

Mit dem Umsetzungsgesetz sollen Regelungen zur Bewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie Grunderwerbsteuer an verschiedene Urteile angepasst werden. Der Entwurf enthält verschiedene gesetzliche Klarstellungen. Beispielsweise wird zur Berechnung des maßgeblichen Gebäudealters ein Standard etabliert. Zudem werden die im Ertragswertverfahren erforderlichen Nettokaltmieten aktualisiert, die neue Mietniveaustufe sieben eingeführt und die Steuermesszahl für Wohngrundstücke gesenkt.

Auf eine Reform hatten sich vorab die Koalitionspartner im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages am 9. Juni geeinigt. Für eine leichtere Umsetzung der Reform der Grundsteuer wurden ein Gesetz und die Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften beschlossen. Das Gesetz soll zwei Ziele verfolgen: zum einen den Ländern Corona-bedingte Steuerausfälle zu erstatten, zum anderen die Grundsteuer an die aktuellen Lebensverhältnisse anzupassen.

„In diesem Jahr werden acht von zehn Immobilienverwaltungen die Vergütungssätze in den von ihnen gemanagten Beständen um bis zu 15 Prozent anheben. Ein wichtiger und richtiger Schritt, da die Ausgaben des Verwalters permanent zunehmen – für Personal, Technik, Weiterbildung sowie um steigende Ansprüche von Wohnungseigentümern abbilden zu können“, kommentiert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland), eines der Ergebnisse des 9. VDIV-Branchenbarometers, das in Kürze erscheint. An der diesjährigen Branchenumfrage nahmen bundesweit über 1.000 Immobilienverwaltungen teil.

Die für 2021 geplanten Anpassungen sind unabwendbar, da die Vergütung seit Jahren nur marginal zunimmt. In der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) erhöhte sich 2020 der Regelsatz pro Einheit und Monat um gerade einmal 0,66 Euro auf nun 22,23 Euro. Noch alarmierender ist die langfristige Entwicklung: Seit 2010 stieg er im Durchschnitt um nur 0,48 Euro pro Jahr – inflationsbereinigt reduziert sich das Plus auf 0,24 Euro jährlich. In der Mietverwaltung – wesentliches Standbein für über 81 Prozent der befragten Teilnehmer – zeigt sich kein besseres Bild: Im Vergleich zur Vorjahreserhebung fällt die Pauschale gerade einmal 0,21 Euro höher aus und liegt nun bei 24,45 Euro. „Bei den Vergütungssätzen kam es über die Jahre zu einem enormen Anpassungsstau, der nun abgebaut wird. Denn die Investitionen in neue Technologien, die Umsetzung neuer gesetzlicher Anforderungen sowie steigende Personalkosten können die Unternehmen nicht alleinabfedern. Hinzu kommt ein deutlich erhöhtes Anspruchsdenken vieler Eigentümer, was in der Covid-19-Pandemie noch einmal sprunghaft zugenommen hat”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. „Um die Anpassungen einmal in die richtige Relation zu setzen: Bei einem Regelsatz von 22 Euro und einer 15-prozentigen Erhöhung sind dies 3,30 Euro monatlich mehr. Das sollte Wohnungseigentümern die professionelle Verwaltung ihrer in den meisten Fällen größten Investition wert sein.“

Professionelle Verwaltungen haben die Wahl

Auch bei der Neugewinnung von Mandaten legt die Branche mehr Augenmerk auf die auskömmliche Vergütung ihrer verwalteten Bestände. Zum einen planen hier drei Viertel der Unternehmen, ihre Leistungen zu höheren Vergütungssätzen anzubieten. Zum anderen übernehmen inzwischen 57 Prozent der WEG-Verwaltungen nur neue Mandate bei einer Mindestanzahl an Wohneinheiten oder bei einer entsprechend hohen Grundvergütung und lehnen nicht rentable Gemeinschaften ab. „Dieser Richtungswechsel ist längst überfällig und konsequent vor dem Hintergrund des Tätigkeitsprofils einer Immobilienverwaltung“, unterstreicht VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Nur durch die Transformation von Verwaltungsbeständen wird eine qualitativ gute Dienstleistung in der Zukunft gesichert werden können, was viele Eigentümer­gemeinschaften bereits honorieren.

Digitale Eigentümerversammlungen auf dem Vormarsch

Bereitstellen von Kunden-Portalen für Wohnungseigentümer, Digitalisierung von Arbeitsprozessen – immer mehr Immobilien­­verwal­tungen setzen bereits heute auf zeitgemäße und zukunftsgewandte Möglichkeiten, um am Markt zu bestehen. „Künftig werden verstärkt Online- und Hybrid-Eigentümerversammlungen – durch die Erfahrungen der Covid-19-Pandemie – auf Wunsch der Eigentümer durchgeführt. Zusätzlichem technischen Equipment, Fortbildungen und Moderatoren auf Seiten der Verwaltung steht eine enorme Zeitersparnis der Eigentümer – durch fehlende An- und Abreise – gegenüber, was sich zwangsläufig auch in der Vergütung abbilden muss“, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Kaßler. Aufgrund der großen Vorteile der digitalen Versammlungsform setzt bereits heute jede sechste Immobilien­verwaltung verstärkt auf die Vorteile der Digitalisierung bei Eigentümer­versammlungen, wie die diesjährige Branchenerhebung zeigt. Hybrid­veranstaltungen sind hierbei für den Großteil der Unternehmen momentan noch naheliegend, da der Gesetzgeber bei der Reform des Wohnungseigentums­gesetzes bedauerlicherweise auf die vom VDIV Deutschland wiederholt und mit Nachdruck geforderte Möglichkeit reiner Online-Eigentümerversammlungen bisher verzichtet hat. „Hybridveran­staltungen sind ein erster wichtiger Schritt, aber nicht das Ende des Weges. Die zunehmende Digitalisierung wird das Instrument der reinen Online-Versammlung langfristig unverzichtbar machen – auch weil sie für immer mehr Wohnungs­eigentümer die bevorzugte Variante darstellen wird. Deswegen muss der Gesetzgeber dieses Instrument nach der Bundestagswahl zwingend ermöglichen“, fordert Martin Kaßler abschließend.

Das 9. VDIV-Branchenbarometer untersucht Unternehmens- und Verwaltungs­strukturen, Wachstumsaussichten, Anzahl und Größe der verwalteten Einheiten sowie Vergütungs-, Umsatz-, Gewinn- und Mitarbeiterentwicklung der Branche, auch vor dem Hintergrund der Covid-19-Pandemie. Darüber hinaus wurden Fragen zur energetischen Sanierung und den Auswirkungen des reformierten Wohnungseigentumsgesetzes gestellt. Seit seiner Erstauflage im Jahr 2012 hat sich das VDIV-Branchenbarometer zum Standardwerk für wirtschaftliche Rahmendaten der Immobilienverwalterbranche entwickelt. An der diesjährigen Umfrage, die zwischen Mitte Januar und Mitte April 2021 onlinebasiert und anonym durchgeführt wurde, nahmen 1.019 Immobilienverwaltungen teil. Teilnehmer der Studie erhalten die Ergebnisse kostenfrei. Das 9. VDIV-Branchenbarometer kann in Kürze kostenpflichtig unter www.vdiv.de/branchenbarometer bestellt werden.

Der dena-Gebäudereport, der im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie erstellt wurde, zeigt, dass für Klimaschutz und Energiewende Fördermittel zur Verfügung stehen – und das in großem Umfang. Die Summen wurden massiv aufgestockt. Dieses Geld nun zielgerichtet einzusetzen und intelligent zu nutzen, sei laut Dena wichtig, um klimafreundliches Bauen und Sanieren im „Mainstream“ zu etablieren.

Damit Deutschland die angedachten Klimaziele erreichen kann, müssen die CO2-Emissionen im Gebäudebereich bis 2030, ausgehend von derzeit circa 120 Mio. Tonnen, deutlich reduziert werden. Um dies zu unterstützen, stehen umfangreiche Förderungen zur Verfügung: Das Klimaschutzprogramm 2030 und das Konjunkturpaket umfassen eine Fördersumme in Milliardenhöhe.

Im dena-Report wird aufgeführt, wie der derzeitige Stand in Bezug auf die Wärmewende ist. Es wird betrachtet, was sich derzeit bewegt und ein Überblick über aktuelle Förderprogramme geschaffen und zusammengefasst, wie sie jeweils genutzt werden können. Neu ist in der Version 2021, dass drei Themen in den Fokus gestellt werden: Für einen klimafreundlicheren Gebäudebestand werden Wärme- und Kältewende, Green Finance und Ressourcen im Bauwesen zentral werden.

Um die beim Kauf von Wohneigentum aufkommenden Nebenkosten zu senken, reichte die Bundestagsfraktion der Freien Demokraten einen entsprechenden Antrag (19/3090) ein. Durch die Kostensenkung will die FDP gezielt den Erwerb von Immobilien stärken und Kaufanreize schaffen. Langfristig könnte das die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland verbessern (» der VDIV berichtete).

Nach dem Antrag soll der Bundestag die Bundesregierung auffordern einen Gesetzesentwurf vorzulegen, um das Gerichts- und Notarkostengesetz zu reformieren. So sollen Kosten für standardisierte Registereintragungen, beispielsweise die Eintragung von Miteigentum oder auch die Löschung einer Grundschuld, aufwandsorientiert berechnet werden. Bislang richten sich die Kosten nach dem Wert des einzutragenden, zu berichtigenden oder zu löschenden Rechts. Mit den Bundesländern soll eine Prüfung stattfinden, wie Käufer bis zur Änderung des Gesetzes entlastet werden können, indem die im Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes festgelegten gebühren gesenkt werden.