Der F+B-Wohn-Index Deutschland, der die durchschnittliche Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland abbildet, stieg im 3. Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 Prozent. Das Plus zum Vorjahresquartal beträgt 3,9 Prozent. Die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten geht dabei immer weiter auseinander.

Während sich die Preise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser im 3. Quartal 2019 mit 1,0 Prozent beziehungsweise 0,9 Prozent weiter erhöhten, stagnierten die Neuvertragsmieten für Wohnungen auf dem Niveau des 2. Quartals. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verteuerten sich Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent, Eigenheime um 4,0 Prozent. Beide Objektarten liegen damit klar über dem Durchschnittswert des Index und sind für die gestiegenen Gesamtwerte verantwortlich.

Bei den Angebotsmieten konnte im Jahresvergleich zum 3. Quartal 2018 nur noch ein Wachstum um 0,7 Prozent gemessen werden.  Auch die Betrachtung der Top-50-Standorte mit den höchsten Mietenniveaus legt eine allmähliche Marktberuhigung nahe. So sind in 15 von 50 der teuersten Städte Deutschlands die Mieten im Vergleich zum Vorquartal gesunken. Bei Betrachtung des Vorjahresquartals trifft das auf jede fünfte Stadt zu.

Die Bestandsmieten stagnierten bundesweit mit einem Plus von 0,3 Prozent nahezu auf dem Niveau des Vorquartals. Ein Jahr zuvor wurde noch eine Erhöhung von 1,4 Prozent festgestellt. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von September 2018 bis September 2019 um 1,2 Prozent. Die Mietentwicklung bei Neuvertrags- und Bestandsmieten bewegt sich danach nahezu im Gleichklang mit der Inflationsrate, so dass die Mieten real weitgehend konstant bleiben. Noch vor wenigen Jahren waren insbesondere die Angebotsmieten neben den Energiekosten die zentralen Preistreiber der allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Bei einer langfristigeren Betrachtung verteuerten sich Eigentumswohnungen innerhalb der vergangenen fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 34,7 Prozent und seit 2009 um 74,4 Prozent. Die Neuvertragsmieten stiegen um 10,6 Prozent beziehungsweise 19,8 Prozent. Das Plus bei Bestandsmieten für diese Zeiträume beträgt 5,8 Prozent und 9,7 Prozent.

Von Januar bis August 2019 wurde laut Statistischem Bundesamt in Deutschland der Bau von insgesamt 228.500 Wohnungen genehmigt. Das entspricht einem Minus von 2,5 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. In den Zahlen enthalten sind Genehmigungen für Wohnungen in Neubauten und Bestandsgebäuden.

196.700 der genehmigten Wohnungen entfielen dabei auf neu zu errichtende Wohngebäude und damit 3,7 Prozent beziehungsweise 7.500 Wohnungen weniger als von Januar bis August 2018. Darunter befanden sich rund 52.300 Eigentumswohnungen, was einem Minus von 4.200 oder 7,5 Prozent im Vorjahreszeitraum entspricht. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist mit einem Plus von 0,1 Prozent minimal gestiegen, die der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser um 2,9 Prozent beziehungsweise 3,5 Prozent gesunken.

Im Vergleich zu den Julizahlen 2019 fällt auf, dass die Werte noch immer deutlich unter denen von 2018 liegen, sich die Differenz im Jahresverlauf aber verringert hat. So betrug das Minus bei den Baugenehmigungen von Januar bis Juli 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch 3,4 Prozent und bei Eigentumswohnungen 8,2 Prozent.

Bayerns Bauministerium will das Flächensparen voranbringen und bestehende Parkplätze systematisch mit Wohnraum überbauen lassen. Ein großes Potenzial wird in den Park&Ride-Flächen entlang von S- und Regionalbahnlinien in und um Ballungsräumen gesehen. Eine Machbarkeitsstudie wurde bereits in Auftrag gegeben. 2020 soll eine Auswahl von bis zu 40 geeigneten Standorten vorliegen.

Das Projekt mit dem Namen „Park&Ride and Live″ will das besondere Potenzial dieser Areale heben, das insbesondere darin liegt, bereits über eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz zu verfügen. Somit könnten nicht nur angespannte Wohnungsmärkte entlastet und Flächen effektiver genutzt, sondern auch der Umstieg vom Auto auf den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erleichtert werden.

Park&Ride-Bereiche sind ein wichtiger Schnittpunkt zur Vernetzung individueller und öffentlicher Mobilität. Genau hier will das Ministerium ansetzen, da die Entscheidung über die Nutzung des jeweiligen Verkehrsmittels maßgeblich von der Wohnsituation und dem Wohnumfeld abhängt. Kurze Wege zu öffentlichen Verkehrsmitteln würden die Entscheidung zugunsten des ÖPNV gegenüber dem Auto unterstützen, ist das Ministerium sicher.

Neben der Schaffung von Wohnraum auf vorhandenen und bereits versiegelten Flächen will der zuständige Bauminister Dr. Hans Reichhart (CSU) deshalb auch klären lassen, wie der Umstieg vom Auto auf die Schiene gefördert werden kann. Ein Planungsbüro untersucht die lokalen Rahmenbedingungen in den bayerischen Verdichtungsräumen. Unter anderem sollen Eigentumsverhältnisse, Eignung der Flächen, baurechtliche Vorgaben, Lärmschutz und mögliche Wohnqualität geprüft werden. Ziel ist es, geeignete Standorte für konkrete Planungen zu identifizieren.

Der Deutsche Bundestag hat die Reform der Grundsteuer beschlossen. Für ihre Berechnung gilt künftig die Formel: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Dabei ergibt sich der Wert eines bebauten Grundstücks aus einer Kombination von Bodenrichtwert und einer typisierend in Abhängigkeit von der Lage angenommenen Nettokaltmiete.

Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig. Das hatte vor allem Bayern abgelehnt, weil die Neubewertung der Grundstücke einen zu hohen bürokratischen Aufwand nach sich ziehe. Deshalb wurde eine Öffnungsklausel in das Gesetz aufgenommen, nach der die Bundesländer auch eigene Regeln für die Berechnung aufstellen können. Hierfür war eine Änderung des Grundgesetzes erforderlich. Die entsprechende Zwei-Drittel-Mehrheit konnte mit Stimmen der Opposition erzielt werden.

Diese Öffnungsklausel hatte bei der SPD die Sorge ausgelöst, dass sich Mindereinnahmen einzelner Bundesländer bei der Grundsteuer auf den Länderfinanzausgleich auswirken könnten. Eine Gesetzespassage stellt nun sicher, dass solche eventuell entstehenden Differenzen nicht über den Finanzausgleich ausgeglichen werden können. Für die FDP war wichtig, dass Grundstückseigentümer nicht zwei Steuerklärungen abgeben müssen – einmal für die Grundsteuer nach den Regelungen ihres Bundeslandes und zusätzlich eine nach dem Bundesgesetz. Auch hierzu wurde ein entsprechender Passus in das Gesetz aufgenommen.

Wie hoch die Grundsteuer künftig ausfällt, hängt hauptsächlich von den Hebesätzen der Kommunen ab. Das Bundesfinanzministerium hat an die Kommunen appelliert, ihre Hebesätze so zu gestalten, dass im Schnitt für die Bürger keine stärkeren Belastungen entstehen. Der Bund kann Kommunen allerdings nicht verpflichten, die Hebesätze zu senken und auf Einnahmen zu verzichten (» der VDIV berichtete). Zudem soll bis zur erstmaligen Anwendung des neuen Grundsteuerrechts am 1. Januar 2025 die Steuermesszahl anhand der dann tatsächlichen Berechnungen noch einmal überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Die Gesetzesänderung war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht die veralteten Bewertungsgrundlagen für die 35 Millionen Grundstücke in Deutschland im April 2018 als verfassungswidrig eingestuft hatte (» der VDIV berichtete). Hätten sich die Parteien bis Jahresende nicht auf eine Neuregelung geeinigt, hätte die Grundsteuer ab 2020 nicht mehr erhoben werden dürfen. Für die Kommunen ist sie mit einem jährlichen Aufkommen von mehr als 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen.

Frankfurt am Main will bis zum Jahr 2050 seinen Energieverbrauch im Vergleich zu 2010 halbieren und den verbleibenden Bedarf mit erneuerbaren Energien aus dem Stadtgebiet und der Region decken. Um dies zu erreichen, muss vor allem der Energieverbrauch im Gebäudebestand reduziert werden. Ein Wettbewerb für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) soll helfen, diesem Ziel näherzukommen.

In der Finanzmetropole gibt es mehr als 13.000 Gebäude von WEG, die zusammen mehr als 100.000 Wohneinheiten umfassen. Seit 2017 unterstützt die Stadt diese mit dem » Projekt SanierungsWEGweiser bei der Umsetzung von energetischen Sanierungsvorhaben. Der VDIV Deutschland ist dabei mit seinem Landesverband Hessen beratend tätig.

Der nun ausgeschriebene » Frankfurter Sanierungswettbewerb für WEG will motivieren, entsprechende Projekte anzugehen, und die öffentliche Wahrnehmung für die Thematik erhöhen. Teilnahmeberechtigt sind alle WEG mit mindestens fünf Wohneinheiten aus Frankfurt. In den Kategorien „Sanierung größerer WEG“, „Innovative Sanierungen“ und „Umfassende Sanierungen“ werden Preisgelder in Höhe von je 25.000 ausgelobt.

Vielen WEG fehlt vor allem ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Dessen Erstellung wird durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) im Förderprogramm » Die Energieberatung für Wohngebäude gefördert. Die Stadt Frankfurt prämiert im Wettbewerb bis zu fünf WEG mit 5.000 Euro, die die Erstellung eines solchen Sanierungsfahrplans beschließen – zusätzlich zur Förderung der Bundesregierung von maximal 1.100 Euro.

Die Bewerbungsunterlagen müssen bis zum 31. Dezember 2019 beim Energiereferat der Stadt Frankfurt in postalischer und digitaler Form eingegangen sein. Die Gewinner werden am 14. Februar 2020 bekanntgegeben.