Unter welchen Umständen kann die Miete gemindert werden? Welche Herabsetzung der Miete ist angemessen? Wann scheidet eine Herabsetzung der Miete aus? In der Praxis bestehen hierüber erhebliche Differenzen zwischen Mietern und Vermietern, da allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend sind.

Durch die Mietminderung soll die von den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache. Dabei wird die angemessene Herabsetzung in der Praxis durch Anwendung einer Quote ermittelt.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Liegen mehrere Mängel vor, sind nicht für jeden Mangel einzelne Prozentsätze zu bilden, die addiert werden. Vielmehr ist für den jeweiligen Zeitraum ein einheitlicher Prozentsatz zu ermitteln. Das kann dazu führen, dass die Summe an sich unerheblicher Mängel zu einer Minderung führt. Bei über einen gewissen Zeitraum wiederkehrenden und wechselnden Beeinträchtigungen (z.B. von einer Baustelle) kann eine gleichbleibende durchschnittliche Minderungsquote für jede Bauphase gebildet werden.

Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus (z.B. Heizungsausfall im Winter), ist die Miete auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheidet daher eine Herabsetzung der Miete aus.

Die skizzierten Kriterien führen in der Praxis regelmäßig zu erheblichen Schwierigkeiten, weil die Parteien die Höhe der Minderung naturgemäß unterschiedlich beurteilen. Für den Mieter ist jeder Mangel erheblich, sodass er die Minderungsquote sehr hoch ansetzt. Der Vermieter sieht sein Bemühen um die Mängelbeseitigung und bewertet daher die Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter regelmäßig geringer. Dennoch gibt es Kriterien, die eine sichere Handhabe der Minderung bzw. der Ermittlung der Quote gewährleisten können. Dazu muss zunächst nach den üblichen Fallgruppen (Baumängel, Umweltfehler etc.) unterschieden und die Beeinträchtigung nach der Art des Gebrauchs schematisiert werden. Der Vortrag klärt auf über die Rechtsprechung zu Mietminderungen und gibt Orientierung im Umgang mit angezeigten Mängeln der Mietsache.

Der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Klaus Lützenkirchen zeigt in seinem Vortrag beim 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13, September 2019 maßgebliche Kriterien auf, die eine sichere Handhabe der Minderung bzw. der Ermittlung der Quote gewährleisten können, klärt auf über die Rechtsprechung zu Mietminderungen und gibt Orientierung im Umgang mit angezeigten Mängeln der Mietsache.

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Der Verwalter des Sondereigentums bewegt sich auf der Schnittstelle von Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht. Will er nicht zwischen den Stühlen sitzen, muss er die inhaltlich oft nicht korrespondierenden Regeln beider Rechtsgebiete beachten. Schon beim Abschluss des Mietvertrages hat der Verwalter daher die innerhalb der WEG geltenden Regelungen weitestmöglich zu übernehmen. 

Generell gilt: Dem Mieter dürfen nicht mehr Rechte eingeräumt werden, als dem Eigentümer zustehen. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung legen Grenzen fest. So lässt sich eine Teileigentumseinheit nicht ohne weiteres als Wohnung vermieten (BGH, V ZR 307/18 – Wohnen im Ärztehaus). Die Gemeinschaftsordnung in der WEG kann u.a. Tierhaltung, Musizieren (BGH, V ZB 05/95), sichtbares Anbringen von Satellitenschüsseln (BGH V ZB 51/03) oder Rauchen im Treppenhaus untersagen. Findet dies im Mietvertrag keinen Niederschlag, kann dies skurrile Folgen haben: Der Mieter erzwingt z.B. die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung. Gleichzeitig nimmt die WEG den Mieter auf die Abschaffung des Tieres in Anspruch und den vermietenden Eigentümer, Maßnahmen zur Entfernung desselben zu ergreifen (AG Hannover, 483 C 6751/18). Will der Verwalter die Jahresabrechnungen der WEG reibungslos in eine Betriebskostenabrechnung umsetzen, dann müssen die Umlageschlüssel im Mietvertrag denen in der WEG entsprechen.

Eigentümer können durch einen Beschluss die Rechtslage in der WEG verändern, der Vermieter wird den Mietvertrag aber nicht ohne weiteres einseitig anpassen können. Die Beschlussfassung und/oder die Frage einer Anfechtung ist somit zu prüfen – was den Verwalter, der zugleich das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet, in eine missliche Lage bringen kann. Wie verhält er sich, wenn er in seiner Funktion als Verwalter in der WEG den Beschluss verkündet, der den Regelungen eines von ihm vermittelten Mietvertrages widerspricht?

Die Frage der Interessenkollision stellt sich auch beim Verwalter, der das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet und zugleich makelnd tätig ist. Entschieden ist dies für den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, wenn die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufes von seiner Zustimmung (§ 12 WEG) abhängig ist. Dieser Verwalter kann wegen des institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers nicht dessen Makler sein (BGH, IV ZR 226/89). Ignoriert der Verwalter dies, liefert er einen möglichen Grund gegen seine Wiederbestellung oder gar einen Grund zur Abberufung.

Über diese und weitere Stolpersteine klärt Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht Helge Schulz in seinem Vortrag beim 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13. September 2019 auf und zeigt praxisorientierte Handlungsempfehlungen.

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Qualifizierte und gut ausgebildete Mitarbeiter sind entscheidend für den Unternehmenserfolg. Doch einhergehend mit den aktuellen Entwicklungen, wie digitale Transformation, demografischer Wandel und Klimawandel verändern sich das Tätigkeitsfeld der Wohnimmobilienverwaltung und stellt nicht nur Quer- und Berufseinsteigerinnen und -einsteiger sondern ebenso erfahrene und langjährige Fachkräfte vor Herausforderungen.

Die Anforderungen, die Eigentümerinnen und Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und der Gesetzgeber an die Verwaltung von Immobilien stellen werden komplexer. Um im Tagesgeschäft handlungsfähig zu bleiben, braucht professionelle Immobilienverwaltung entsprechend qualifizierte Fachkräfte. So bedarf beispielsweise die Durchführung von Energieeffizienzmaßnahmen umfänglicher Kenntnisse im Bereich der Gebäude- und Anlagentechnik, erneuerbaren Energien, gesetzlichen Verordnungen sowie Wissen über Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten. Diese Inhalte bildet der Rahmenlehrplan für die Ausbildung zum/zur Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau aktuell nicht ab. Zudem ist bereits der Themenkomplex „WEG-Verwaltung” in Relation zum Gesamtumfang unterrepräsentiert.

Die kontinuierliche Weiterbildung des Personals hat daher für die Wohnimmobilienverwaltung einen entscheidenden Einfluss auf den unternehmerischen Erfolg.

Das Ziel beruflicher Weiterbildung ist die Aufrechterhaltung und Vertiefung der für die Berufstätigkeit erforderlichen Qualifikationen. Der Mehrwert berufsbegleitender Weiterbildung ist jedoch von der Qualität der Bildungsangebote abhängig. Mit der Einführung einer Weiterbildungspflicht im Rahmen des am 1. August 2018 in Kraft getretenen Berufszulassungsgesetzes für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter normiert der Gesetzgeber das Thema Weiterbildung für die Verwaltung von Wohnimmobilien. Das Gesetz schreibt Wohnimmobilienverwalterinnen und Wohnimmobilienverwaltern eine 20-stündige Pflicht zur fachlichen Weiterbildung entsprechend der ausgeübten Tätigkeit innerhalb von drei Jahren vor (§ 34c Abs. 2a GewO). Gem. » § 15b MaBV i. V. m. Anlage 1 und Anlage 2 müssen Weiterbildungsmaßnahmen definierte Qualitätsanforderungen erfüllen, um anerkannt zu werden.

Um eine dementsprechend konforme Anrechnung von Weiterbildungsmaßnahmen zu gewährleisten, hat der DDIV e. V. ein Anerkennungsverfahren für Weiterbildungsprodukte entwickelt. Weiterbildungsdienstleister deren Bildungsprodukte das Verfahren erfolgreich durchlaufen, wird die Qualität ihrer Angebote mit dem DDIV-Gütesiegel attestiert.

Anfang Juli legte die Kommission „Nachhaltige Baulandgewinnung und Bodenpolitik” nach neun Monaten Arbeit ihre Empfehlungen zur nachhaltigen Baulandmobilisierung und Bodenpolitik vor. Die SPD-Bundestagsfraktion spricht von einer erforderlichen „Trendwende in der Bodenpolitik”, während die Immobilienbranche ungenutzte Chancen kritisiert.

BID mahnt rasche Umsetzung an

Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, der auch der DDIV angehört, zeigt sich zufrieden mit einer Vielzahl der vorgeschlagenen Empfehlungen. Sie kritisiert aber auch deutlich einen anderen Teil der Empfehlungen, die Bund, Länder und Kommunen aus den Beratungen der Expertenkommission abgeleitet haben. Dieses Ergebnis ist angesichts der starken Heterogenität der Interessen der Mitglieder nicht wirklich überraschend: Einige wesentliche Inhalte beruhen auf „Paketlösungen” zwischen den politischen Akteuren.

„Die BID hätte durchaus auch andere Akzente gesetzt. Daher herrscht nach dem Kommissionsergebnis Skepsis bei den Verbänden der BID, ob dieses Ergebnis zu einem Durchbruch bei der Baulandmobilisierung und den Baugenehmigungszahlen ausreicht. Viele Empfehlungen, insbesondere was das entscheidende Mitwirken der Kommunen angeht, können letztlich nur Appellcharakter haben. Es wird also entscheidend darauf ankommen, welcher Impuls bei den Stadträten und Verwaltungen letztlich ankommt”, heißt es bei der Bundesarbeitsgemeinschaft.

In Zeiten, in denen akuter Baubedarf herrsche und Höchstpreise zu zahlen sind, müssten die Grundstücke aus Sicht der BID hingegen so schnell wie möglich aktiviert werden. Im Übrigen kritisieren die BID-Verbände, dass sie wie auch die kommunalen Spitzenverbände zwar offiziell als Mitglieder der Baulandkommission angehören durften, ihre Sichtweisen und Formulierungsvorschlage anbringen konnten, dann aber an der Entscheidung zur Prioritätensetzung der Empfehlungen nicht beteiligt waren.

Mehr Stadt in der Stadt und erleichterte Ausgleichsmaßnahmen für Bauvorhaben

Positiv sieht die BID die Flexibilisierung des § 17 der Baunutzungsverordnung, wonach die festgelegten Obergrenzen der baulichen Nutzung überschritten werden dürfen, was somit beispielsweise den Dachgeschossausbau und die Aufstockung erleichtern wird. Auch die Einführung einer Umweltdatenbank, in der Ergebnisse von Umweltberichten bundesweit systematisch gesammelt und zur Verfügung gestellt werden, befürworten die BID-Verbände.

Die Verlängerung des § 13 b BauGB zur erleichterten und schnelleren Ausweisung von Bauland bis zum 31.12.2022 wertet die Immobilienwirtschaft als Baubeschleunigungsinstrument, ebenso die Flexibilisierung § 34 Abs. 3a Baugesetzbuch, die angestrebte leichtere Ermöglichung von Kompensationszahlungen für Eingriffe in die Natur und die Einführung einer Baugebietskategorie „dörfliches Wohngebiet”.

Die BID-Verbände sehen aber auch dahingehend positive Ansätze in den Ergebnissen der Baulandkommission, dass den Investoren durch eine Experimentierklausel mehr Handlungsfreiheit und Flexibilität eingeräumt wird, um beim Lärmschutz Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung zu lösen.

Neue Regulierungen des Wohnungsbaus drohen

Die BID bemängelt, dass mit vielen Empfehlungen neue Möglichkeiten zur Regulierung und Reglementierung des Wohnungsbaus geschaffen werden. Zum Beispiel würde die von der Baulandkommission empfohlene Einführung der so genannten sektoralen Bebauungspläne für den unbeplanten Innenbereich den Wohnungsbau nicht erleichtern, sondern das städtebauliche Instrumentarium erheblich komplexer und somit schwieriger gestalten.

Auch die Verlängerung des Zeitraums des Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate sehen die BID-Verbände skeptisch: Die Verlängerung der Ausübungsfrist würde den Gemeinden nicht bei der Lösung der Probleme helfen, die sie bei der Ausübung von Vorkaufsrechten haben. Bei den Investoren hingegen führt sie zu Problemen der Finanzierung und der Sicherung von Baukapazitäten.

Die Forcierung des Erbbaurechts, wie sie die Baulandkommission wünscht, trägt nach Ansicht der BID-Verbände nur marginal zur Lösung des Baulandmangel-Problems bei. Hier seien zudem ganz anders gelagerte Verträge notwendig, um einen fairen Ausgleich mit dem Erbpachtgeber zu realisieren.

Erbbaurechtskonstruktionen schränken aus Sicht der BID die Realisierung sowie Platzierung und damit Re-Investitionen ein. Die Akzeptanz von Erbbaurecht nehme gegenüber dem Grundstücks-Vollerwerb ab, auch aufgrund der Schwierigkeiten bei der Banken-Finanzierung.

Grundsteuer C

Jeglicher Konflikt wird beim Thema der streitbaren Grundsteuer C durch die Kommission umschifft: Hier wird lediglich geschickt auf eine ausgelagerte Initiative des Finanzministeriums verwiesen und so eine inhaltliche Auseinandersetzung vermieden. Die empfohlene Verschärfung der Steuergestaltung von Share Deals kritisiert die BID als kontraproduktiv, da es das Bauen weiter verteuern und den Wirtschafts- und Investitionsstandort Deutschland nachhaltig schädigen würde.

Stringentere Politik gefordert

Insgesamt fordern die BID-Verbände im Hinblick auf die Ergebnisse der Baulandkommission eine stringentere Politik. „Man kann nicht einseitig die Hürden für Investoren erhöhen, ohne gleichzeitig die kommunale Verwaltung in die Lage zu versetzen und in die Pflicht zu nehmen, Baulandausweisungs-, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen. Wir nehmen die kritischen Punkte aus den Handlungsempfehlungen gern an und sehen unsere Aufgabe hier, mit der Politik machbare Ergebnisse zu erreichen.”

Der Bundesrat hat zum Zensusgesetz den Vermittlungsausschuss angerufen. Wie aus einer Unterrichtung (» BT-Drs. 19/11302) hervorgeht, führt der Bundesrat zur Begründung aus, dass der Zensus die zentrale Grundlage aller staatlichen Planungen in Bund, Ländern und Kommunen sei und daher als gesamtstaatliche Aufgabe des Bundes und der Länder auch gemeinsam verantwortet und durchgeführt werden müsse.

In der Unterrichtung heißt es weiter, dass der Bund vor diesem Hintergrund „insbesondere auch finanziell Verantwortung für das gemeinsame Projekt Zensus 2021 übernehmen” müsse. Aus diesem Grund hätten die Länder bereits frühzeitig gefordert, dass der Bund sich an ihren Kosten zur Vorbereitung und Durchführung des Zensus beteiligt und eine auskömmliche Finanzzuweisung leisten soll.

Zudem entspreche es „der gemeinsamen Verantwortlichkeit, dass die Länder bei der Durchführung des Zensus 2021 und der Auswertung der Ergebnisse des Zensus 2021 gleichberechtigt mitwirken können”. Da der Vollzug des Zensus 2021 zu einem großen Teil den Ländern obliege, sei ihre Absicherung bei der Durchführung ebenso erforderlich wie die Sicherstellung, dass die Länder die ihren Zuständigkeitsbereich betreffenden Zensusdaten zu eigenen Zwecken verwenden dürfen.

Zum Gelingen der Gebäude- und Wohnungszählung werden aber auch die bundesweit etwa 24.000 Immobilienverwaltungen einen großen Teil beitragen (» der DDIV berichtete). Daher hatte der DDIV im Vorfeld eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben (» Stellungnahmen zum ZensG 2021). Erfreulich ist, dass derweil auf das vom Bundesrat geforderte zusätzliche Erhebungsmerkmal des energetischen Zustands von Gebäuden verzichtet wird. Für Immobilienverwaltungen und Eigentümer hätte dies zu einem erheblichen Mehraufwand führen können, da für den Begriff des energetischen Zustands keine klare Definition vorlag, was der DDIV massiv kritisiert hatte.