Die umstrittene Passage zu Beschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist wieder im Spiel beim Baulandmobilisierungsgesetz. Erst kürzlich war sie nach Protesten der CDU aus dem Entwurf zur BauGB-Novelle ersatzlos gestrichen worden. Der neue Entwurf mit der wieder aufgenommenen Umwandlungsbeschränkung soll nun in der kommenden Woche von der Bundesregierung beschlossen werden.

Die SPD hatte sich gegen die Streichung ausgesprochen, ebenso wie Mieterverbände. Koalitionsinterne Schlichtungsversuche haben nun anscheinend zu einer erneuten Kehrtwende geführt. Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP, kritisiert, „dieser inhaltslose Schlingerkurs ist symptomatisch für die Große Koalition. Es werden keine Lösungen gesucht, sondern es wird ideologischer Kuhhandel betrieben.“ Wer Mieter schützen wolle, müsse Wohnungen bauen und Wohneigentum ermöglichen.

Ursprünglich sollte im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes ein § 250 im Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt werden, der einen Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beinhalten sollte (» der VDIV berichtete). Danach sollte für zunächst fünf Jahre in angespannten Wohnungsmärkten die Aufteilung einer Immobilie in Eigentumswohnungen von einer sehr weit gefassten generellen Genehmigung der zuständigen Kommune abhängig gemacht werden. Das Vorhaben war in der Immobilienwirtschaft zum Teil scharf kritisiert worden. Auch regierungsintern war die „Umwandlungsbremse” umstritten. Jan-Marco Luczak, rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, hatte sich gegen das Verbot stark gemacht, schließlich sei das Bilden von Wohneigentum dringend erforderlich und werde von der Bundesregierung mit dem Baukindergeld unterstützt. Zudem seien Mieter durch Milieuschutzverordnungen und gesetzlich verankerte Vorkaufsrechte ausreichend gegen Vertreibung geschützt.

Der neue Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz soll nach derzeitiger Planung am kommenden Mittwoch vom Kabinett verabschiedet werden. Danach muss der Bundestag zustimmen.

Das höchste Berliner Gericht hat das Verfahren gegen das Mietendeckelgesetz der Fraktionen von CDU und FDP und Marcel Luthe (fraktionslos) ausgesetzt. In ihrer Klage vom 25. Mai kritisieren sie den Eingriff in Grundrechte der Eigentümer. In einer Mitteilung des Berliner Verfassungsgerichtshofs heißt es nun, dass der Ausgang der vor dem Bundesverfassungsgericht anhängigen Klage gegen den Mietendeckel abgewartet werde. 

Das Bundesverfassungsgericht befasst sich mit der Frage, ob das Land Berlin überhaupt derartige Gesetze erlassen darf oder ob dies ausschließlich Sache des Bundes ist. Mitglieder der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP hatten am 5. Mai einen entsprechenden Antrag auf Normenkontrolle eingereicht (» der VDIV berichtete). Das Gericht will im ersten Halbjahr 2021 über den Mietendeckel entscheiden. Bis dahin gilt die Regelung weiter.

Einen zwischenzeitlich gestellten Eilantrag eines Vermieters auf teilweise Aussetzung des Mietendeckels lehnte das Bundesverfassungsgericht nun ab. Wie es am 29. Oktober mitteilte, sei in dem Eilantrag kein schwerer Nachteil von besonderem Gewicht dargelegt worden, auch nicht für die betroffenen Vermieter insgesamt (Az. 1 BvR 972/20). Im Hinblick auf die noch ausstehende, generelle Entscheidung über den Mietendeckel erkannten die Richter „keine irreversiblen Schäden für den Fall“, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird – die vertraglich vereinbarte Miete könne das Unternehmen dann „rückwirkend verlangen“.

Ab 23. November – neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – greifen die neuen Obergrenzen des Mietendeckels in Berlin. Dann müssen bei Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, nicht mehr nur bei Neuvermietungen, sondern auch in laufenden Verträgen die Miete gesenkt werden, wenn sie Obergrenzen übersteigt. Doch die Regelung bringt nur bedingt Entlastung für Mieter. Denn zwischen September 2019 und September 2020 hat sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen um 41,5 Prozent verringert.

Das zeigt eine Analyse von Immoscout24. Im selben Zeitraum sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen aber nur um 5 Prozent, von durchschnittlich 12,91 auf 12,26 Euro pro Quadratmeter. Der erhebliche Rückgang beim Gesamtangebot an Mietwohnungen in Berlin wird fast vollständig durch Bestandsmietwohnungen hervorgerufen, die vor 2014 fertiggestellt wurden. So ist das Angebot in diesem Segment innerhalb eines Jahres um 59,1 Prozent gesunken. Demgegenüber werden 6,7 Prozent mehr Neubauwohnungen mit Fertigstellung nach 2014 angeboten.

Das sinkende Angebot erschwert die Wohnungssuche weiter. Die Anzahl der Kontaktanfragen pro Inserat für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 ist im Jahresvergleich erheblich gestiegen. So lag er im September 172 Prozent höher als im Vorjahresmonat.

Dass diese Effekte nicht durch die Corona-Pandemie oder andere Einflussfaktoren hervorgerufen werden, zeigt ein Blick auf die anderen Top-7-Metropolen in Deutschland. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart stieg das Angebot an Mietwohnungen auf ImmoScout24 im selben Zeitraum um 35,3 Prozent an. Auch das Angebot an Mietwohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, erhöhte sich in diesen Städten um 38,5 Prozent.

Das Heizen mit Öl, Erdgas, Fernwärme und Wärmepumpe ist erneut teurer geworden. Das zeigt der jüngst vom Bundesumweltministerium veröffentlichte Heizspiegel 2020. Laut Report ist der energetische Zustand eines Hauses beim Heizenergieverbrauch einer der wichtigsten Faktoren – bei Bewohnern von Mehrfamilienhäusern in schlechtem energetischem Zustand sind die Heizkosten doppelt so hoch wie bei denen in energetisch guten Häusern.

Dem Heizspiegel 2020 zufolge zahlten Bewohner einer 70 Quadratmeter großen Vergleichswohnung in einem energetisch guten Mehrfamilienhaus mit Erdgasheizung im vergangenen Jahr im Durchschnitt 485 Euro fürs Heizen. Bewohner eines Mehrfamilienhauses in schlechtem energetischem Zustand mussten hingegen etwa 1.030 Euro für die Heizkosten aufwenden. Entsprechend höher sind auch die klimaschädlichen CO2-Emissionen.

Über alle Energieträger hinweg sind 2019 die Heizkosten im Schnitt um 20 Euro (plus 2,9 Prozent) gestiegen. Im Durchschnitt betrugen sie bei Erdgas 720 Euro nach 700 Euro im Vorjahr für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Für Heizöl fielen mit 855 Euro im Vergleich zum Vorjahr zehn Euro mehr an. Die Kosten für Fernwärme erhöhten sich von 860 Euro auf 890 Euro. Deutlich höher sind auch die Aufwendungen für Wärmepumpen, die bedingt durch höhere Strompreise von 685 auf 735 Euro stiegen. Erstmals einbezogen in die Auswertung wurden Holzpellets, mit denen die Heizkosten bei 590 Euro lagen. Für den Heizspiegel 2020 wurden über 147.000 Gebäudedaten zentral beheizter Wohngebäude in ganz Deutschland für das Jahr 2019 ausgewertet.

Die EU-Kommission will mit einer „Renovierungswelle“ bis 2030 die Klimaschutzpotenziale des Gebäudebestands heben. Laut einem Strategiepapier muss mehr saniert werden, zudem werden Energiesparvorgaben und Standards strenger. Immobilieneigentümer können aber auch auf Finanzhilfen hoffen. Konkrete Gesetze sollen auf nationaler Ebene in den kommenden Monaten auf den Weg gebracht werden. 

35 Millionen Gebäude müssen in der Europäischen Union bis 2030 saniert werden. Um das zu erreichen, muss sich die Renovierungsquote im Bestand in den nächsten zehn Jahren mindestens verdoppeln. So sollen laut EU-Kommission künftig zwei Prozent der Gebäude pro Jahr modernisiert werden. Die Kommission plant striktere Vorgaben für den Energieverbrauch. Hier werden auch Bestandsgebäude eingeschlossen – für sie sollen ab Ende 2021 schrittweise Mindeststandards eingeführt werden. Finanzielle Unterstützung soll leicht zugänglich gemacht werden, unter anderem mit dem Corona-Aufbauplan „Next Generation EU“.

In Gebäuden werden 40 Prozent der in der EU benötigten Energie verbraucht und 36 Prozent der Treibhausabgase verursacht. Damit wie von der EU-Kommission vorgeschlagen die Klimaabgase um 55 Prozent im Vergleich zu 1990 bis 2030 sinken, müsste der CO2-Ausstoß aus Gebäuden um 60 Prozent und der Energiebedarf um 14 Prozent verringert werden, rechnet die Kommission vor. Entscheidend hierfür sind insbesondere neue Heizsysteme und Fenster oder eine funktionierende Dämmung.