Anlässlich der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat heute die CDU/CSU-Bundestagsfraktion zu einem Fachgespräch unter dem Vorsitz ihres rechtspolitischen Sprechers der Dr. Jan-Marco Luczak und dem zuständigen Berichterstatter Sebastian Steineke geladen. Neben Haus & Grund, Wohnen im Eigentum und Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof, war der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) als Vertreter der Immobilienverwalter anwesend.

In dem rund zweistündigen Gespräch nahmen die jeweiligen Vertreter zum vorliegenden Referentenentwurf Stellung. Der VDIV Deutschland begrüßt die Bemühungen der Bundesregierung, mit einer umfassenden Reform den Verbraucherschutz zu stärken sowie eine zeitgemäße und belastbare Gesetzgebung zu schaffen. Hierfür hat sich der Spitzenverband der Immobilienverwalter bereits seit Jahren nachdrücklich eingesetzt. Im heutigen Gespräch wies er u. a. erneut auf die Notwendigkeit eines verpflichtenden Sachkundenachweises für Wohnimmo­bilien­verwalter hin, um den Verbraucherschutz signifikant voranzubringen.

Den Entwurf eines „Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Moder­nisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentums­moder­nisie­rungs­gesetz – WEModG)″ hatte das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucher­schutz am 14. Januar 2020 in Umlauf gebracht. Der VDIV Deutschland geht davon aus, dass das novellierte Wohnungseigentumsgesetz spätestens im Herbst 2020 beschlossen wird.

Die Auswirkungen der auch auf das Gewerbemietrecht anwendbaren sogenannten Schriftformklausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind Gegenstand eines Gesetzentwurfs des Bundesrats (19/17034). Der Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht sieht vor, das Kündigungsrecht auf den Erwerber zu beschränken. Die Regelung werde unter Aufhebung des bisherigen BGB-Paragrafen 550 in einen neu zu schaffenden Paragrafen 566 Absatz 3 verlagert.

Damit werde die Norm auf den Schutzzweck reduziert, dem sie nach dem Willen des historischen Gesetzgebers eigentlich hatte dienen sollen, heißt es in dem Entwurf. Zusätzlich solle das nunmehr nur noch dem Erwerber für die vor seinem Erwerb liegenden Schriftformverstöße zustehende Kündigungsrecht zum Schutz des Mieters zeitlich befristet werden. Auf diese Weise werde verhindert, dass der Mieter während der gesamten restlichen vereinbarten Vertragslaufzeit aufgrund eines zutage getretenen Formmangels mit einer Kündigung durch den Erwerber rechnen muss. Darüber hinaus werde die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter ihr widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietvertrages zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen einverstanden erklärt. 

Hintergrund ist dem Entwurf zufolge, dass die strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dazu geführt hat, dass es in den vergangenen Jahren quasi zu einer „Zweckentfremdung” der Regelung von Paragraf 550 BGB gekommen ist. So habe immer wieder eine der Vertragsparteien versucht, sich unter Berufung auf die Formnichtigkeit einer mietvertraglichen Abrede auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages zu berufen und diesen sodann entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede vorzeitig zu kündigen. Für Mieter und Vermieter eines Gewerbemietverhältnisses entstünden hieraus gleichermaßen erhebliche Rechts- und Planungsunsicherheiten.

Für die Errichtung neuer Gebäude soll nach den Vorstellungen der Bundesregierung künftig ein einheitliches Anforderungssystem gelten, in dem Energieeffizienz und erneuerbare Energien integriert sind. Die ordnungsrechtlichen Vorgaben sollen laut Regierung weiterhin dem Ansatz folgen, den Primärenergiebedarf von Gebäuden gering zu halten, dazu den Energiebedarf eines Gebäudes von vornherein durch einen energetisch hochwertigen baulichen Wärmeschutz (insbesondere durch gute Wärmedämmung, gute Fenster und Vermeidung von Wärmebrückenverlusten) zu begrenzen und den verbleibenden Energiebedarf zunehmend durch erneuerbare Energien zu decken.

Für die energetischen Anforderungen an Gebäude gelten derzeit zwei Regelwerke: Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält bau- und anlagentechnische Anforderungen an Gebäude. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) bestimmt, dass bei neuen Gebäuden sowie bei Bestandsgebäuden der öffentlichen Hand erneuerbare Energien zu Wärmezwecken in einem festgelegten Umfang zu nutzen sind. Das Nebeneinander dieser Regelwerke hat zu Schwierigkeiten bei Anwendung und Vollzug geführt, zumal die beiden Regelwerke nicht vollständig aufeinander abgestimmt waren.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) würden die europäischen Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden umgesetzt und die Regelung des Niedrigstenergiegebäudes in das vereinheitlichte Energieeinsparrecht integriert, teilt die Regierung mit. Die aktuellen energetischen Anforderungen für den Neubau und den Gebäudebestand würden weiterhin gelten. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung wurde am 29. Januar im Bundestag debattiert und anschließend zur weiteren Beratung an die Ausschüsse unter Federführung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie überwiesen.

Auf grundsätzliche Zustimmung der Sachverständigen traf der Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (19/15827) in einer öffentlichen Anhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am 27. Januar. Die Experten aus Praxis und Rechtswissenschaft sahen übereinstimmend Regelungsbedarf, bewerteten einzelne Aspekte aber auch kritisch. Die Abgeordneten waren vor allem an der Meinung der Sachverständigen zu Transparenz und Rechtssicherheit des Gesetzesvorhabens interessiert und fragten nach Details zum Bestellerprinzip, zur Doppeltätigkeit von Maklern sowie zu deren Bezahlung und Ausbildung.

Wie es in dem Entwurf heißt, wird die Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet werden müssen (» der VDIV berichtete). Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision hätten Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss. Daher zielen die Änderungen im Maklerrecht darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen. Unter anderem soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden. Dem Entwurf zufolge soll die Weitergabe von Maklerkosten vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Jedoch soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Vertreter der Immobilienverbände bemängelten zwar einen Eingriff in die Vertragsfreiheit, unterstützten aber das Ziel der Bundesregierung, die Erwerbsnebenkosten für privat genutzte Immobilien zu senken.

Ein gerade vorgelegter Faktencheck des Fraunhofer Institut für System- und Innovationsforschung ISI kommt zu der zentralen Aussage: Einer breiten Marktdiffusion von Elektroautos zwischen den Jahren 2020 und über 2030 hinaus steht nichts im Wege, jedoch sind noch zahlreiche Herausforderungen anzugehen. Weitere Kernaussagen der Metastudie: Die technologische Reife von Batterien für E-Pkw und deren Sinnhaftigkeit wird von Kritikern auch heute noch infrage gestellt, obwohl die Elektromobilität längst voranschreitet.

Seit Anfang 2020 befinden sich weltweit über 7,5 Millionen E-Pkw auf den Straßen, ihr Anteil an den globalen Pkw-Verkäufen wird je nach Marktstudie ab 2030 auf 25 bis 75 Prozent geschätzt. Dies hat große Auswirkungen auf die weltweite Nachfrage nach Lithium-Ionen-Batterien und deren Kapazität, die von 500 bis 1.500 GWh um das Jahr 2025 auf 1.000 bis 6.000 GWh ab 2030 ansteigen dürfte. In Europa sind bis 2030 fast 600 GWh Zellproduktionskapazitäten angekündigt – die Hälfte davon soll in Deutschland entstehen. Dies entspricht einem Anteil von durchschnittlich 20 Prozent des globalen Batteriezell-Bedarfs, mit dem etwa die erwartete Nachfrage europäischer Automobilhersteller gedeckt würde.

In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Energiedichte großformatiger in E-Pkw eingesetzter LIB-Batteriezellen fast verdoppelt, und sie könnte sich bis 2030 nochmals verdoppeln. Um damit reale Reichweiten über 600 Kilometern zu erzielen, müssen aber nicht nur die Lithium-Ionen-Batterien weiterentwickelt werden, sondern es bedarf auch neuer Konzepte, die Raum und Gewicht sowohl im Bereich der Batteriesysteme als auch bei den Fahrzeugen selbst einsparen. Die Akzeptanz und Nachfrage durch E-Pkw Käufer wird mit der Reichweite, mit der zunehmenden Wirtschaftlichkeit und der entstehenden Ladeinfrastruktur im kommenden Jahrzehnt weiter verbessern.

Die Klimabilanz aktueller E-Pkw fällt gegenüber konventionellen Pkw über die gesamte Nutzungsdauer deutlich besser aus. Werden bei der Batterieproduktion und beim Fahren zukünftig noch mehr erneuerbare Energiequellen eingesetzt, verbessert dies die Umweltbilanz weiter. Wie alle Pkw haben aber auch E-Pkw negative ökologische Auswirkungen, die es weiter zu reduzieren gilt, unter anderem auch durch ein verändertes Mobilitätsverhalten.