Wie Medienberichten zu entnehmen ist, werden die Länderfinanzminister in Sachen Grundsteuerreform ungeduldig. So bringt der hessische Finanzminister Thomas Schäfer eine Länderinitiative ins Spiel, wenn der Bund nicht bald einen geeigneten Gesetzentwurf präsentiert. Die Kritik am bisherigen Reformprozess wird demnach lauter.

Im Anschluss an die Jahreskonferenz der Länderfinanzminister wird Schäfer, der derzeit den Vorsitz der Finanzministerkonferenz innehat, sehr deutlich und fordert, dass Bundesfinanzminister Olaf Scholz endlich einen Vorschlag zur Reform der Grundsteuer vorlegen müsse, den alle mittragen könnten. Weiterhin droht Schäfer, dass andernfalls die Länder den Druck deutlich erhöhen würden und stellt noch vor der Sommerpause eine Sonderkonferenz der Finanzminister der Länder in Aussicht. Wenn auf Bundesebene keine Einigung erzielt wird, müssten die Länder prüfen, wie sie die Kommunen unterstützen könnten, ihre wichtige Einnahmequelle rechtssicher zu erhalten, erklärt Schäfer. Denn die Zeit werde langsam knapp, weil bis Ende des Jahres die Reform der Grundsteuer abgeschlossen sein müsse. Wenn bis dahin keine Neuregelung zustande gebracht wird, droht den Kommunen ein Einnahmeverlust von rund 14 Milliarden Euro jährlich.

Um noch besser auf die komplexen und zum Teil sehr unterschiedlichen Fragestellungen in der Verwaltung von Mietwohnungen und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) eingehen zu können, bieten der VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern und der DDIV in diesem Jahr erstmals zwei thematisch getrennte Verwalterforen in der Region an. Im Rahmen des Miet-Verwalterforums Hamburg, das am 22. Mai 2019 im Empire Riverside Hotel stattfand, informierten sich weit über 100 Teilnehmer über neue Entwicklungen sowie die aktuelle Rechtsprechung.

Auf der Agenda standen spannende und hochaktuelle Themen, die Immobilienverwalter nicht selten vor Herausforderungen im Mietrecht stellen. Dazu gehören beispielsweise die Digitalisierung im Mietverhältnis oder rechtliche Fragen bei der Vermietung von Eigentumswohnungen. Auch die komplexen Bereiche von Abmahnung und Kündigung sowie alles Wissenswerte zum Prozedere bei Kautionsrückzahlungen vermittelten die renommierten Spezialisten in ihren Vorträgen – immer mit einem starken Praxisbezug für den Verwalteralltag.

Den Auftakt zu einem informativen Seminartag machte Prof. Dr. Frank Weiler, Professor für Bürgerliches Recht, Gewerblichen Rechtsschutz und Wirtschaftsrecht an der Universität Bielefeld. Er gab einen aufschlussreichen Überblick zu rechtlichen Rahmenbedingungen bei der digitalen Nutzung von Vermietungsplattformen und Mieterportalen. Beispielsweise behandelte er die Frage, was Verwalter beim digitalen Vertragsabschluss beachten müssen, um rechtssicher zu handeln. In einem zweiten Vortrag widmete sich Weiler dem weiten Feld der Formularverträge und ging auf Vor- und Nachteile ein.

Der geschäftsführende Vorstand des VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern Wolfgang Mattern, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Steuerrecht, erläuterte in seinem Vortrag mietrechtliche Probleme bei der vermieteten Eigentumswohnung und lieferte in zahlreichen praxisnahen Beispielen gleich Lösungen für die tägliche Arbeit von Wohnimmobilienverwaltern. Dabei ging er zugleich auf die spezifischen Unterschiede und Korrelationen von Miet- und WEG-Recht ein. Mattern erläuterte zusammen mit den Teilnehmern Fragen zur Hausordnung genauso wie zu Betriebskostenabrechnungen oder baulichen Maßnahmen an Wohngebäuden.

Am Nachmittag stand alles rund um die Beendigung von Mietverhältnissen auf dem Programm. So gab Dr. Klaus Lützenkirchen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Köln, hilfreiche Tipps zur Abwicklung von Kautionsrückzahlungen und ging mit vielen praktischen Beispielen verschiedene Szenarien durch, um zu erörtern, wer wann welche Rechte und Pflichten hat. Das Ende von Mietverträgen war auch Thema seines zweiten Vortrags. Hier sprach Lützenkirchen über Rückgabepflichten von Mietern an Eigentümer beziehungsweise Verwalter. Um das Thema Abmahnung und Kündigung von Mietverhältnissen ging es im Beitrag von Helge Schulz, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Bau- und Architektenrecht aus Hannover. Er informierte in seinem Vortrag anhand zahlreicher aktueller Fallbeispiele, worauf es ankommt und welche Feinheiten und Fallstricke zu beachten sind.

Ein Garant für den Austausch und die Netzwerkarbeit war die angeschlossene Fachmesse mit Unternehmen aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Die Pausen im Foyer boten eine ideale Gelegenheit, um mit Kollegen und Dienstleistern ins Gespräch zu kommen und sich aus erster Hand über Produktinnovationen und neue Dienstleistungen zu informieren.

Als Pendant zu diesem ersten Miet-Verwalterforum Hamburg findet am 28. August 2019 das WEG-Verwalterforum Hamburg statt. Nutzen Sie hier die Gelegenheit für erstklassige Weiterbildung und spannende Diskussionen. Informationen zum Programm finden Sie hier: » WEG-Verwalterforum Hamburg.

Eine Eigenbedarfskündigung ist für Mieter – gerade in Städten und Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt – nicht nur eine schlechte Nachricht. Damit einher geht für die meisten Betroffenen neben der Suche nach einer neuen Wohnung auch die Frage, ob und wie man gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorgehen kann. Bei ihrem Widerspruch berufen sich Betroffene dann nicht selten auf die sogenannte Härtefallklausel. Die Auslegung dieser Härtefall- oder auch Sozialklausel im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung sorgt bei Eigentümern und Mietern regelmäßig für Unsicherheit. Mit zwei Fällen zu dieser Thematik hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt und jeweils mit Urteil vom 22. Mai 2019 die Rechtsprechung präzisiert. (» der DDIV berichtete)

Im ersten Fall hat der Mieter der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprochen, und zwar aus Gründen des Alters, der langen Mietdauer sowie einer zusätzlichen Demenzerkrankung, bei der die Vermutung einer umzugsbedingten Verschlechterung nahe lag. Ein hierzu dem Landgericht vorgelegtes Attest bestätigte die Krankheit und die zu erwartende Verschlechterung des Gesundheitszustandes bei einem Umzug. Das Berufungsgericht wies daher die Räumungsklage ab, erklärte die Eigenbedarfskündigung jedoch für wirksam. Aus diesem Grund muss das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.

Im zweiten Fall wurde der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung trotz der schweren Erkrankung des betroffenen Mieters (Schizophrenie, Alkoholismus, Inkontinenz, Demenz und Abwehrhaltung bei der Pflege) vom Amts- und Landgericht zurückgewiesen. Ein vorgelegtes ärztliches Attest bescheinigte zwar eine bei Umzug zu erwartende erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustandes, die Vorinstanzen sahen jedoch die Voraussetzungen eines Härtefalls als nicht erfüllt an, stimmten der Eigenbedarfskündigung zu und gaben der hiermit verbundenen Räumungsklage statt.

In beiden vor dem Bundesgerichtshof verhandelten Fällen wurde kein zusätzliches Sachverständigengutachten zur Klärung einer drohenden Gesundheitsverschlechterung in Folge eines Umzugs von den Vorinstanzen eingeholt.

Der Bundesgerichtshof hob mit Urteil vom 22. Mai 2019 beide Berufungsurteile der vorstehenden Fälle auf und wies sie zur weiteren Aufklärung an die Landgerichte zurück. Zur Begründung heißt es: Da in beiden Fällen grundrechtlich zu schützende Belange wie Eigentum und Gesundheit in Konflikt stehen, sollte eine umfassende Erörterung sowie eine besondere Abwägung der jeweiligen Interessen durchgeführt werden. Ein grundsätzliches Überwiegen der Belange einer der Interessengruppen (Eigentümer oder Mieter) ist nach Ansicht des BGH abzulehnen, da diese jeweils von den individuellen Umständen und der Einzelperson abhängig sind.

Für beide vor dem BHG verhandelten Fälle bedeutet dies: Wenn einem Mieter die Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch Attest bescheinigt wird, muss ein Sachverständigengutachten gerichtlich beauftragt und zur Beurteilung herangezogen werden. So soll im Einzelfall der zu erwartende Zusammenhang von Erkrankung und Auswirkung auf die Lebensverhältnisse, auf die Selbstständigkeit beziehungsweise Selbstversorgung sowie auf die seelische Gesundheit und die Wahrscheinlichkeit einer Zuspitzung des Gesundheitszustandes ermittelt werden. Um eine umfängliche und ausgewogene gerichtliche Prüfung zu ermöglichen, muss in diesem Kontext ebenfalls betrachtet werden, inwieweit eine Verschlechterung bei einem Wohnungswechsel eventuell durch familiäre, ärztliche oder therapeutische Betreuung abgeschwächt werden kann.

Da angenommen werden kann, dass Härtefälle immer auch Einzelfälle sind, kann nach Ansicht des BGH nur durch eine Einzelfallbetrachtung eine umfassende Analyse des zu beurteilenden Falls durchgeführt werden und sich somit eine rechtlichen Anforderungen standhaltende Prüfung ergeben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Mai 2019, VIII ZR 180/18

Vorinstanzen:
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 17. Juli 2017, 231 C 565/16
Landgericht Berlin, Urteil vom 9. Mai 2018, 64 S 176/17

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.Mai.2019, VIII ZR 167/17

Vorinstanzen:
Amtsgericht Halle, Urteil vom 11. Oktober 2016, 95 C 1281/16
Landgericht Halle, Urteil vom 5. Juli 2017, 1 S 245/16

Nach Ansicht der Bundestagsfraktion Die Linke sei die zunehmende Privatisierung von Mietwohnungen längst nicht das alleinige Problem sogenannter A-Städte wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main. Deshalb wollte sie in einer Kleinen Anfrage an die Bundesregierung wissen, wie viele Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen es in ganz Deutschland in den vergangenen Jahren gegeben hat. Mittlerweile liegt die entsprechende Antwort (» BT-Drs. 19/10044) vor. Nach aktuellem Kenntnisstand der Bundesregierung gebe es aber lediglich Auswertungen für die Bundeshauptstadt.

Die exemplarisch an Berlin dargestellte Entwicklung zeige, dass die Zahl der Umwandlungen von Miete in Wohneigentum in den vergangenen Jahren angestiegen sei. Das Privatisierungsniveau habe in Berlin Ende der 1990er Jahre und Anfang der 2000er Jahre aber höher gelegen als heute. Spitzenwerte finden sich für Berlin demnach im Jahr 1998 mit insgesamt 18.449 Umwandlungen in Wohneigentum und im Jahr 2000 mit 21.354 Wohnungen, die zu Eigentum wurden. Aus der Zahlenreihe insgesamt ist eine Zunahme der umgewandelten Mietwohnungen von 2.061 im Jahr 1991 auf 16.548 Wohnungen im Jahr 2017 abzulesen. Zwischen dem Hoch im Jahr 2000 und dem heutigen Wert lagen allerdings auch Jahre mit einer eher niedrigen Zahl an Privatisierungen von Mietwohnungen.

Wie aus der Antwort der Bundesregierung auch hervorgeht, werde im Zusammenhang mit diesen Privatisierungen über steigende Mieten, eine Zunahme von Eigenbedarfskündigungen und die Veränderung der sozialen Durchmischung von Wohnvierteln berichtet. Deshalb solle durch eine Überarbeitung der geltenden Rechtslage ein besserer Ausgleich der Interessen zwischen Mietern und Eigentümern erreicht werden. Auf dem Wohngipfel (» der DDIV berichtete) wurde der Beschluss gefasst, die Möglichkeiten zu reduzieren, Mietwohnungen in Eigentum umzuwandeln. Bundesbauministerium und Bundesjustizministerium haben deshalb bei Ländern und Kommunen entsprechende Handlungsoptionen abgefragt. Die Prüfung, wie der Beschluss des Wohngipfels umgesetzt werden kann, sei noch nicht abgeschlossen.

Die Fragesteller erkundigten sich zudem nach den Absichten, strengere Regelungen zum Schutz der Mieter vor Eigenbedarfskündigungen beziehungsweise eine Begrenzung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarf auf die Eigentümer einzuführen. Solche Überlegungen seien nicht Gegenstand des aktuellen Vorhabens zur Änderung des Mietrechts. Man wolle hier die Entwicklung der Rechtsprechung zur Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarf beobachten.

Die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs- und Immobilienverbände (AWI-Hessen), der auch der Verband der Immobilienverwalter Hessen angehört, hat den Konjunkturbericht 2018/2019 vorgestellt. Demnach ist die Zahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Nicht nur das, sondern auch das Delta zwischen genehmigten Wohneinheiten und dem jährlichen Neubaubedarf ist nach Ansicht der Experten ein verheerendes Signal für alle Wohnungssuchenden.

Wie es im vorgestellten Konjunkturbericht heißt, habe der dringend benötigte Aufwärtstrend im Wohnungsbau, der sich im Jahr 2017 noch leicht fortsetzte, im vergangenen Jahr einen erheblichen Dämpfer erlitten. So sei im Jahr 2018 für Hessen der Bau von 6.796 neuen Wohngebäuden mit rund 24.900 Wohnungen genehmigt worden. 2017 wurde der Bau von rund 26.000 Wohnungen genehmigt. Angesichts eines errechneten Wohnungsbedarfs von 37.000 neuen Wohnungen pro Jahr sei dies eine bedenkliche Entwicklung, so die Verfasser des Konjunkturberichts. Ursächlich dafür werden im Bericht steigende Baukosten sowie der weiterhin bestehende Mangel an Baugrund aber auch investitionshemmende Rahmenbedingungen genannt. So würden Forderungen wie die von Oberbürgermeister Peter Feldmann nach einem allgemeinen Mietendeckel für Frankfurt in die falsche Richtung gehen (» der DDIV berichtete). Auch der Vorstoß von Bundesjustizministerin Katarina Barley zur Verschärfung der Mietpreisbremse sei nicht förderlich (» der DDIV berichtete). Denn durch solche Vorschläge entstehe keine einzige neue Wohnung, sondern im schlimmsten Fall verschwinden Wohnungen vom Markt, weil sich Vermieter zurückziehen. Damit sei niemandem geholfen.

Steigende Mieten, kaum Leerstand in Hessen

Werner Merkel, Vorsitzender des Immobilienverwalterverbandes Hessen, berichtet von einer ungebrochen hohen Wohnungsnachfrage. Zudem habe sich der Trend steigender Mieten auch 2018 fortgesetzt, wenn auch in moderatem Maße. Ohne Nebenkosten habe der Anstieg der Wohnungsmieten in ganz Hessen im Jahr 2018 bei 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gelegen. Dies sei ein Anstieg in Höhe der Inflationsrate. Die hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zeige sich auch bei der geringen Leerstandsquote. Ende 2017 lag der marktaktive Leerstand in den Wachstumsregionen bei nur 1,9 Prozent. Frankfurt hat mit 0,4 Prozent eine der niedrigsten Quoten bundesweit. Dieser Entwicklung lasse sich nur durch Neubau begegnen.

Insgesamt, so Merkel, müsste es eine größere Unterstützung der Wohnungseigentümer geben. Beim wichtigen Thema Elektromobilität lasse die Politik die Eigentümer derzeit noch allein. Viele sprächen über kommunale Infrastruktur und Ladestationen an öffentlichen Plätzen. Das jedoch blende die Realität aus. Die Menschen würden ihre E-Autos zu Hause laden, und dort müsse die nötige Infrastruktur vorhanden sein. Wohnungseigentümer sollten deshalb finanziell stärker als bisher beim Ausbau der hauseigenen Ladeinfrastruktur unterstützt werden.