Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für Mieter oft ein Schock und in Zeiten akuten Wohnraummangels ein großes Problem. Betroffene haben in den meisten Fällen schlechte Chancen, eine Eigenbedarfskündigung abzuwenden. Das geht nur über die sogenannte Härtefallklausel. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im April zwei solcher Fälle verhandelt und angemahnt, dass Gerichte jeden Einzelfall genau prüfen müssen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat sich in „zwei Verfahren näher mit den Voraussetzungen der sogenannten Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB” befasst. Die Eigenbedarfskündigungen sind in beiden Fällen von den jeweiligen Vorinstanzen zu Gunsten der Eigentümer entschieden worden.

Im Falle einer 80-jährigen Mieterin, die seit 1974 in ihrer Wohnung lebt, hat das Landgericht Berlin zwar den Eigenbedarf bestätigt, allerdings die Klage auf Räumung abgewiesen. Das Mietverhältnis ist demnach auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Die Begründung fußt auf der Anerkennung als Härtefall: Unter anderem sprechen dafür die Demenzerkrankung der Mieterin, die lange Mietzeit und die Schwierigkeiten bei der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung in Berlin. Der Eigentümer klagt weiterhin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der zweite vom Bundesgerichtshof verhandelte Fall in Sachen Eigenbedarfskündigung betrifft Mieter einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt. Die vorinstanzlichen Gerichtsentscheidungen kamen zu dem Schluss, dass ein Umzug für die gekündigten Mieter zumutbar sei. Die Erkrankung der beiden beklagten Mieter (Parkinson, Depression, Alkoholabusus) wurden nicht als härtefallrelevant angesehen. Dagegen haben die Mieter Revision eingelegt.

Der BGH beschäftigt sich in beiden Fällen mit der Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf mit Berufung auf die Sozialklausel abzuwenden. Die Urteilsverkündungen erfolgen am 22. Mai 2019. Dennoch habe der BGH in den mündlichen Verhandlungen bereits darauf hingewiesen, dass Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen stets sehr genau prüfen müssten, ob Mieter wegen eines Härtefalls in ihrer Wohnung bleiben dürften oder diese räumen müssten. Alter und Krankheit der Mieter oder lange Mietzeiten allein sind nicht per se ein Garant dafür, dass Eigenbedarfskündigungen nicht erfolgreich sind.

BGH – VIII ZR 180/18
Vorinstanzen:
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 17. Juli 2017 – 231 C 565/16
Landgericht Berlin, Urteil vom 9. Mai 2018 – 64 S 176/17

BGH – VIII ZR 167/17
Vorinstanzen:
Amtsgericht Halle, Urteil vom 11. Oktober 2016 – 95 C 1281/16
Landgericht Halle, Urteil vom 5. Juli 2017 – 1 S 245/16

Mit der Mietpreisbremse will der Gesetzgeber Mieter entlasten und den Bundesländern ein Regulationsinstrument gegen steigende Mietkosten an die Hand geben. Sie ist aber nicht nur umstritten, sondern hat auch in immer weniger Bundesländern Bestand (» der DDIV berichtete). Im März hat nun das Landgericht Stuttgart die Mietpreisbremse für Baden-Württemberg für unwirksam erklärt.

Seit 2015 kann in Deutschland für sogenannte angespannte Wohnungsmärkte eine Mietpreisbremse eingeführt werden. Sie soll helfen, den Anstieg der Mieten zu dämpfen. Ihre Wirksamkeit ist umstritten. Den einzelnen Bundesländern obliegt es, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen und eine Rechtsverordnung für die Anwendung einer solchen Mietpreisbremse zu erlassen. Ganz wichtig: Die Verordnung braucht eine Begründung. Diese muss veröffentlicht werden. Und genau daran scheitern einige Verordnungen der Bundesländer.

Insgesamt 13 Bundesländer haben Mietpreisverordnungen erlassen. In etwa der Hälfte der Fälle sind Gerichte zu dem Schluss gekommen, dass diese Verordnungen unwirksam sind. Zuletzt hat das Landgericht Stuttgart die baden-württembergische Mietpreisbegrenzungsverordnung für unwirksam erklärt. Grund für die Entscheidung der Stuttgarter Richter: Es habe keine hinreichende Begründung der Verordnung vorgelegen. Diese wurde nämlich nicht veröffentlicht und damit allgemein zugänglich gemacht, sondern nur auf Anfrage herausgegeben. Hierfür aber müssten Bürger wissen, dass die Begründung überhaupt vorliegt.

Wie das Landgericht mitteilt, könne sich die Klägerin des vorliegenden Rechtsstreits deshalb nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Das Urteil ist rechtskräftig. Eine Revision ist nicht zugelassen. „Sofern weitere Gerichte der Auffassung der Kammer folgen, sind von der Entscheidung des Landgerichts Stuttgart sämtliche Mietverhältnisse im Land betroffen, die in einem Gebiet liegen, in dem die Mietpreisbremse des § 556 d BGB nach der aktuellen Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Anwendung findet”, heißt es in der Presseerklärung des Landgerichts vom 13. März 2019.

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 13. März 2019 – 13 S 181/18

Vorinstanz:
Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 30. Oktober 2018 – 35 C 2110/18

Onlineplattformen wie Airbnb haben vor allem in Ballungszentren europaweit immer mehr Zulauf. Berlin ist hierzulande der Spitzenreiter, wenn es um die Anzahl der Airbnb-Anzeigen geht. Nicht jeder, der seine Wohnung dort inseriert, darf das auch. Einige Bezirke wollen nicht länger zusehen, wie die Zweckentfremdungssatzung von privaten Anbietern umgangen wird. Deshalb haben vier die Europazentrale in Dublin angeschrieben, um die Daten illegaler Privatvermieter zu erhalten.

In Berlin gilt seit Mai 2014 das Zweckentfremdungsverbot, das 2018 novelliert wurde. Danach braucht jeder eine behördliche Genehmigung, der seine Wohnung mehr als drei Monate jährlich zeitweise Feriengästen oder Kurzzeitmietern anbieten möchte. Wer sich nicht registrieren lässt und seine Wohnung dennoch an Touristen vermietet, muss mit Bußgeldern rechnen. Da es auf Plattformen wie Airbnb auch anonyme Anzeigen gibt, ist es den Behörden aber nicht immer möglich, Anbieter zu identifizieren und zu belangen.

Die vier Berliner Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Pankow wollen das nicht länger hinnehmen und haben deshalb Mitte April inhaltlich abgestimmte Briefe nach Dublin in die europäische Firmenzentrale von Airbnb geschickt. Sie fordern die Herausgabe der Vermieterdaten anonym inserierter Wohnungen. Neben der Auskunft wird die Löschung der Inserate für Wohnungen verlangt, die bei den Bezirken nicht registriert sind.

Ähnliche Bitten an Airbnb Deutschland waren bislang erfolglos. Hier beruft man sich auf den Datenschutz und hat an die Europazentrale in Dublin verwiesen. Auf eine Anfrage der Stadt München war auch aus Irland keine Auskunft erfolgt. Airbnb gab als Grund das irische Datenschutzrecht an. Dazu hat jedoch das Verwaltungsgericht München entschieden, dass entsprechende Informationen durch das Unternehmen erteilt werden müssen.

Nach den Briefen aus Berlin hat Airbnb nun vier Wochen Zeit zu antworten. Sollte das Auskunftsbegehren der vier Bezirke erfolgreich sein, wollen die verbleibenden acht nachziehen. Andernfalls werden weitere Rechtsmittel genutzt, um der Zweckentfremdung entgegenzuwirken. Unterstützt werden die Bezirke von Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher.

Die Wohnungsknappheit führt dazu, dass immer mehr Kommunen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen. Erklärtes Ziel ist es stets, in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte die tage- oder wochenweise Vermietung an Feriengäste, Medizintouristen oder Berufspendler einzuschränken und die Wohnungen dem regulären Mietmarkt zugänglich zu machen. Dem Beispiel der Landeshauptstadt München folgend, plant nun auch Nürnbergs Stadtrat eine Zweckentfremdungssatzung – allein die CSU hat noch Einwände.

München hat im Dezember 2017 eine neue Zweckentfremdungssatzung erlassen, um mit empfindlichen Geldstrafen gegen den zunehmenden Wohnraummangel vorzugehen. Die Stadt sieht sich dabei auf einem guten Weg. Nürnberg will nun dem Münchener Vorgehen folgen und plant eine Satzung, die das Thema Zweckentfremdung angeht. Nach Untersuchungen des städtischen Wirtschaftsreferats werden derzeit etwa 600 Wohnungen als Ferienapartments angeboten und stehen somit nicht dem normalen Wohnungsmarkt zur Verfügung.

Nach Vorstellungen der Nürnberger Stadtspitze soll zukünftig jeder, der seine Privatwohnung mehr als acht Wochen im Jahr Kurzzeitmietern anbietet, mit einer Geldstrafe von bis zu 500.000 Euro rechnen müssen. Aber nicht nur die Vermietung an Feriengäste soll unterbunden werden. Nürnberg will auch dann Bußgelder verhängen, wenn Wohnungen umgewidmet und zukünftig als Gewerbe angeboten werden. Die Satzung soll außerdem jene ins Visier nehmen, die eine Wohnung mehr als drei Monate leer stehen lassen und keine Vermietungsbemühung zeigen. Damit will der Stadtrat der wachsenden Wohnungsnot und dem Trend der ausufernden Vermietung an Kurzzeitgäste für wenige Tage oder wochenweise entgegenwirken.

Der Beschluss im Stadtrat, der ursprünglich für den 10. April vorgesehen war, steht noch aus, denn die CSU hat Änderungsbedarf. Grundsätzlich trägt sie zwar eine Zweckentfremdungssatzung mit, die sich auf Ferienapartments bezieht. Umnutzungen aber, wie die gewerbliche Vermietung, sollen nach Vorstellung der CSU auch weiterhin möglich sein, ohne dass Eigentümer dafür Bußgelder fürchten müssen. Die Satzung soll im Mai erneut im Stadtrat behandelt werden.

Alle drei Jahre befragt die Bundesbank deutsche Privathaushalte zu ihren Finanzen. Hier geht es in erster Linie um das Verhältnis von Schulden und Vermögen. Ergebnis der diesjährigen Veröffentlichung: Vor allem das Vermögen von Immobilieneigentümern ist in den vergangenen Jahren gewachsen, aber auch die Immobilienpreise sind gestiegen. Das belegt unter anderem eine Antwort der Bundesregierung (BT-Drs. 19/9562) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die aktuelle Befragung der Deutschen Bundesbank hat die Zahlen und Entwicklungen für den Zeitraum zwischen 2014 und 2017 ausgewertet. Die Untersuchung zeigt, dass sich die finanzielle Lage der privaten Haushalte deutlich verbessert hat. So ist das durchschnittliche Nettovermögen im Untersuchungszeitraum angestiegen, genauso wie der mittlere Vermögenswert. Die Bundesbank hebt hervor, dass insbesondere das Vermögen von Immobilieneigentümern gestiegen sei. Ein Grund seien die Immobilienpreise, die seit Jahren einen Zuwachs verzeichnen.

Dass die Immobilienpreise ansteigen, zeigt die aktuelle Studie „Wohnen in Deutschland 2019” der Sparda-Banken, die zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Consult) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt wurde. Demnach betrage der jährliche Preisanstieg für Wohnimmobilien seit 2005 durchschnittlich 3,4 Prozent. In sieben Großstädten stiegen die Immobilienpreise seit 2005 sogar um insgesamt fast 100 Prozent; allen voran in Berlin. Hier sind die Preise um rund 129 Prozent nach oben gegangen, gefolgt von München, wo der Preisanstieg rund 116 Prozent ausmacht. Ein Preisanstieg wird auch durch eine aktuelle Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion bestätigt. So seien die Kaufpreise für selbstgenutztes Wohneigentum zwischen 2009 und 2017 um rund 30 Prozent gestiegen.

Für Immobilien werden ungebrochen Rekordpreise erreicht. Gemeinsam mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Postbank mit ihrem Wohnatlas 2019 einen Blick in die Zukunft bis ins Jahr 2030 gewagt: Ein Ende des Preisanstiegs sei nicht in Sicht. Demnach dürfen die Eigentümer von Wohnimmobilien auch weiterhin mit einem Wertzuwachs rechnen. Die Immobilienpreise werden insbesondere in und um Ballungszentren weiter ansteigen. So geht der aktuelle Postbank Wohnatlas für München von einem Wertanstieg von jährlich 1,81 Prozent aus. Aber nicht nur beim Preisanstieg belegt die bayerische Metropole den unangefochtenen Platz eins, sondern auch mit einem Quadratmeterpreis von derzeit rund 7.509 Euro. Die Plätze zwei bis sieben für den schnellsten Anstieg bei den Quadratmeterpreisen werden durch Düsseldorf, Köln, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main und Berlin belegt. Diese können mit einem Preiszuwachs zwischen 1,09 und 0,76 Prozent pro Jahr rechnen. Verantwortlich für die Preissteigerungen sind laut Wohnatlas demografische Entwicklungen sowie Steigerungen beim Familieneinkommen. Außerdem sind die sieben großen Städte sowie deren Umland nach wie vor beliebte Zuzugsorte.