Immer mehr Menschen leben in Städten. Während 1950 nicht einmal ein Drittel der Weltbevölkerung in Metropolen wohnte, sind es seit 2007 mehr als die Hälfte. Nach Angeben der UN werden es 2050 bereits zwei Drittel sein. Bezogen auf die absoluten Zahlen hat sich die Stadtbevölkerung weltweit von 746 Millionen auf 3,96 Milliarden verfünffacht.

Insbesondere in den ökonomisch entwickelten Staaten hat sich der Anteil der Stadtbevölkerung zwischen 1950 und 2015 von 54,6 auf 78,3 Prozent erhöht. Bis 2050 wird er auf rund 85 Prozent ansteigen. Auch in den weniger entwickelten Staaten zeichnet sich ein Verstädterungstrend ab. So lebten 2015 rund 31 Prozent in Metropolregionen. 1950 waren es noch 7,5 Prozent. Nach Berechnungen der Vereinten Nationen wir die Zahl der Stadtbewohner bis 2050 weltweit auf 6,34 Milliarden ansteigen.

Klauseln zur Verwaltervergütung folgen typischerweise folgender Systematik: Zum einen wird ein Pauschalpreis pro Einheit und Monat für die Verwaltungstätigkeit vereinbart. Zum anderen werden für bestimmte Tätigkeiten, wie die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, Sondertatbestände vorgesehen. Prof. Dr. Florian Jacoby erläutert in seinem Vortrag auf dem 26. Deutschen Verwaltertag die „Tücken” des Vergütungssystems. Hier gibt er einen kurzen Einblick in seinen Vortrag.

Zur Inhaltskontrolle solcher Vergütungsklauseln lässt sich eine allgemeine Tendenz finden, die Sondervergütungsklauseln sehr kritisch gegenüber steht. So wird verbreitet versucht, Tätigkeiten des Verwalters zu einer Gruppe zusammenzufassen, die dem Verwalter vom Gesetz als Aufgaben und Befugnisse zugewiesen seien und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehörten. Diese Tätigkeiten sollten durch die monatliche Vergütung („Pauschale”) abgegolten sein. Sondervergütungstatbestände seien, soweit solche gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse in Rede stünden, als unwirksam anzusehen. Diese von einigen Gerichten verfochtene Auffassung wirft die Frage auf, die dem Vortag ihren Titel gibt, ob das herkömmliche Vergütungssystem mit Grund- und Sondervergütung aufzugeben ist.

Der Vortrag verneint diese Frage im Anschluss an eine aktuelle Veröffentlichung (Jacoby/Lehmann-Richter/Weiler, Die AGB-Kontrolle der Verwaltervergütung im Spiegel der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Bankentgelten, ZMR 2018, 181 - 187): Sondervergütungen sind grundsätzlich zulässig. Die Aufteilung des Verwalterentgelts in eine Grundvergütung und einzelne Sondervergütungstatbestände allein führt nicht dazu, dass die Sondervergütungsregeln der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unterfallen. Die AGB-Kontrolle einer konkreten Sondervergütungsregel beschränkt sich auf die sog. Transparenzkontrolle, wenn die vereinbarte Vergütung Gegenleistung für eine Hauptleistungspflicht des Verwalters ist. Der Kreis der Hauptleistungen eines Verwalters wird durch die Ausgestaltung des Amtes eines Wohnungseigentumsverwalters durch das WEG geprägt. These ist also, dass die im Gesetz vorgesehenen Verwalterpflichten grundsätzlich als Hauptleistungspflichten ausgestaltet werden können und daher entsprechende Vergütungsklauseln nur der Transparenzkontrolle unterliegen. Das sind insbesondere die folgenden Leistungen des Verwalters:

• die Durchführung von Beschlüssen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG),
• die Mitwirkung des Verwalters an Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) einschließlich der Abwicklung von Versicherungsschäden,
• das Anfordern/Mahnen des Hausgelds (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG),
• das Bewirken und Entgegennehmen von Leistungen und Zahlungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG),
• die Führung von Konten der Eigentümergemeinschaft (§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG),
• die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über einen Rechtsstreit (§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG),
• die Prozessbetreuung (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 u. 2, § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 u. 2 WEG)
• die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlung einschließlich weiterer Versammlungen (§ 24 WEG),
• die Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 u. 8, § 26 Abs. 1 S. 4 WEG),
• die Vorlage von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zur Beschlussfassung (§ 28 WEG),
• die Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG.

26. Deutscher Verwaltertag: Erfahren Sie mehr und tauschen Sie sich mit Kollegen aus

Sie möchten mehr über die Grund- und Sondervergütung erfahren und von den Erfahrungen Ihrer Kollegen profitieren? Dann sichern Sie sich noch heute Ihr Ticket zum 26. Deutschen Verwaltertag am 6. und 7. September 2018 in Berlin und stellen Sie Ihr Vergütungssystem zukunftssicher auf. Jetzt anmelden und Informationsvorsprung sichern: » 26. Deutscher Verwaltertag

Die Befristung der Mietpreisbremse aufheben, Mieterhöhungen einschränken und die Modernisierungsumlage auf sechs Prozent begrenzen: Der Berliner Senat will Mieterrechte stärken und startet eine neue Bundesratsinitiative. Diese geht über die Vereinbarungen im Koalitionsvertrag hinaus.

Der Berliner Senat will die Befristung der umstrittenen Mietpreisbremse aufheben. Ausnahmeregelungen, etwa im Falle der Übernahme höherer Vormieten oder bei umfassend sanierten Wohnungen sollen entfallen. Mietpreisgrenzen soll es außerdem auch für teilmöblierte Wohnungen geben, die bisher von der Bremse ausgenommen waren. Verstöße gegen diese Regelungen werden künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet.

Die Initiative sieht weiterhin vor, dass Mieterhöhungen gedeckelt werden. Auch die Modernisierungsumlage soll von elf auf sechs Prozent begrenzt werden und nur bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen, z. B. energetischen oder barrierereduzierenden Umbauten, greifen. Mieter sollen außerdem von einem verbesserten Kündigungsschutz profitieren.

Damit die Berliner Vorschläge umgesetzt werden, bedarf es der Zustimmung des Deutschen Bundesrates. Anschließend müsste der Bundestag das Gesetz beschließen.

Smart – vom Keller bis zum Dach: Gemeinsam mit dem amerikanischen Hausbauunternehmen Lennar Ventures bietet der Online-Riese Amazon vernetzte Häuser an. Erste Modellhäuser, die mit der Alexa-Technologie ausgestattet sind, können bereits in amerikanischen Großstädten besichtigt werden.

Amazon setzt dabei nicht nur auf eigene Innovationen, wie die Alexa-Sprachsteuerung, mit der Licht, Heizung oder Home-Entertainment gesteuert werden können. Auch Produkte, die den Sprachassistenten sinnvoll ergänzen, erweitern die Smart-Home-Häuser. Amazon kaufte zuletzt verschiedene Startups, um seine Marktposition zu stärken. Unter anderem erwarb das der Online-Gigant „Ring”, einen Anbieter smarter Türklingeln und das Unternehmen „Blink”, die Heimüberwachungskameras entwickeln.

Der Endenergieverbrauch in Wohn- und Nichtwohngebäuden stagnierte von 2010 bis 2016. Der positive Abwärtstrend der Jahre 2002 bis 2010, in denen der Verbrauch um 20 Prozent zurückging, scheint vorbei zu sein. Die Energiewende stagniert. Das geht aus dem aktuellen Gebäudereport 2018 der Deutschen Energie-Agentur (dena) hervor.

Bis 2050 soll der Gebäudebestand in Deutschland nahezu klimaneutral sein. Dieses Ziel kann nach Einschätzung der dena nur erreicht werden, wenn die zentralen Ansatzpunkte Energieeffizienz, erneuerbare Energien und technologische Innovationen gezielt gefördert und auch miteinander kombiniert werden. So müsse Energie effizienter genutzt werden, um Wärmeverluste zu reduzieren. Moderne Heizungsanlagen, Gebäudehüllen und weitgehend klimaneutrale Energiequellen können die Energiewende wieder in Schwung bringen. Um dies zu sichern, sind neue und technologieoffene Ansätze gefragt, denn die energetische Sanierung des Gebäudebestands bleibt das vorrangige Ziel. Die von der Politik geforderte und angestrebte Verdopplung der Sanierungsrate allerdings blieb bisher aus. Die dena appelliert daher an die Politik das Fördersystem neu auszurichten, um Sanierungen anzustoßen und in der Mitte der Gesellschaft zu verankern. So biete der Gebäudesektor großes Potenzial, die Treibhausgasemissionen zu senken und die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen.

Dena: „Die Energiewende ist ein gesamtgesellschaftliches Projekt.”

„Die derzeitigen Anstrengungen im Bereich Energieeffizienz sind nicht ausreichend, um die Klimaschutzziele und damit die anvisierte Treibhausgasreduzierung im Gebäudebereich zu erreichen”, kommentiert Andreas Kuhlmann, Vorsitzender der dena-Ge­schäfts­führung die Ergebnisse. „Für eine umfassende Wärmewende ist sowohl der Einsatz energieeffizienter Heizungsanlagen, Fassaden und Fenster, als auch die Anwendung innovativer Techniken und Geschäftsmodelle wie das serielle Sanieren notwendig. Darüber hinaus ist die Energiewende ein gesellschaftspolitisches Projekt, bei dem es darum geht, die Menschen für klimafreundliches Bauen und Sanieren zu begeistern.”

Der dena-Gebäudereport KOMPAKT 2018 steht auf der Website der Deutschen Energie-Agentur zum Download bereit: » www.dena.de