Das Gericht entschied: Der Berliner Mietspiegel ist nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden und hält damit nicht der richterlichen Prüfung im Rahmen einer Beweisaufnahme statt. Der Mietspiegel könne daher nicht als Richtschnur bei Mieterhöhungen angelegt werden. Das Gericht gab somit einer Vermieterin Recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Diese wiederum hatten sich jedoch unter Verweis auf den Berliner Mietspiegel geweigert, hielten die Mieterhöhung für Wucher und waren nicht bereit, über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus Mietzins zu zahlen. Tatsächlich war die verlangte Miete deutlich über der Vergleichsmiete angesiedelt. Aber das Gericht verwies auf ein Sachverständigengutachten und zweifelte an der Aussagekraft des Mietspiegels. Dieser sei nicht ordnungsgemäß nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt worden. Genau dies sei aber Voraussetzung für einen verbindlichen qualifizierten Mietspiegel.

Es handelt sich zwar nur um ein erstinstanzliches Urteil. Da der Berliner Mietspiegel als Vorbild für viele Städte gilt, könnte das Urteil dennoch schon jetzt für viele Mieter und Vermieter erhebliche Auswirkungen haben und einige Städte ins Straucheln bringen.

Möglicherweise ist damit auch die Grundlage für die Mietpreisbremse in Gefahr. Schließlich sieht das Mietrechtsnovellierungsgesetz, das die Mietpreisbremse enthält, vor, dass in einem angespannten Wohnungsmarkt bei einem Mieterwechsel die neue Miete künftig maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf – und diese wird in der Regel mit Hilfe des Mietspiegels ermittelt. Hält aber der Mietspiegel einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand, wie lässt sich dann die Mietpreisbremse umsetzen? Ist sie damit Makulatur?

Es bleibt abzuwarten, ob dieses Urteil unangefochten bleibt, jetzt womöglich eine Klagewelle droht und wie Politik und Kommunen nun darauf reagieren werden.

Das Bundesbauministerium und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) stellten vor einigen Tagen ihre neue Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose für 2030 vor. Dem Bericht zufolge wird die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2035 um 3 Prozent sinken auf 78,2 Millionen Menschen (2012: 80,5 Millionen). Wenngleich der Rückgang in der Gesamtheit gering ausfällt, so erwartet das BBSR regionale Unterschiede: Während vor allem ländliche Regionen in den kommenden Jahren einen deutlichen Bevölkerungsrückgang verzeichnen werden, wachsen die Metropolen sowie zahlreiche kleinere Groß- und Universitätsstädte weiter.

Ebenfalls Einfluss auf den Wohnungsmarkt haben veränderte Wohnpräferenzen: Obwohl 2035 weniger Menschen in Deutschland leben werden, wird die Zahl der privaten Haushalte noch leicht um zwei Prozent steigen. Nach den Berechnungen der Wohnungsmarktexperten beläuft sich der Neubaubedarf für das gesamte Bundesgebiet bis 2030 im Schnitt auf 230.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2020 rechnen die Wissenschaftler mit einem Bedarf von ca. 272.000 neuen Wohnungen jährlich.

Bundesbauministerin Barbara Hendricks machte bei der Vorstellung der Vorausberechnungen deutlich, dass ein enormer Nachholbedarf beim Wohnungsbau besteht. Sie will daher die Schaffung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum in den deutschen Großstädten weiter vorantreiben – unter anderem über das von ihr initiierte Bündnis für bezahlbares Wohnen, in dem der DDIV ebenfalls eingebunden ist. Als der Berufsverband der Immobilienverwalter vertritt er in dem Gremium die Anliegen von Wohnungseigentümern und professionellen Haus- und Immobilienverwalter.

Mit seinem Urteil vom 10.03.2015 (BFH – VII R 12/14, veröffentlicht am 06.05.2015) kommt der Bundesfinanzhof zu der Feststellung, dass ein Hausverwalter nicht berechtigt ist, für das von ihm verwaltete Mietobjekt einer Grundstücksgemeinschaft auch die erforderlichen Steuererklärungen zu erstellen. Die Erstellung oder Abgabe der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen sowie der Umsatzsteuererklärung seien bei einem Hausverwalter nicht durch die Bestimmungen des § 4 Nr. 4 StBerG gedeckt. Darüber hinaus stellt der BFH in seiner Entscheidung grundsätzlich in Frage, ob die für „Vermögensverwalter" angesprochene Befugnis zur beschränkten Hilfeleistung in Steuersachen überhaupt auf eine rechtsgeschäftlich übertragene Vermögensverwaltung, wie hier im Fall der Hausverwaltung Anwendung finden kann. Soweit der Hausverwalter bereits nicht den Vermögensverwaltern i. S. d. § 34 Abs. 3 AO zuzuordnen ist, können auch die steuerlichen Pflichten nicht wie im Fall der gesetzlichen Vertreter auf ihn übergehen. Insofern sind nach dem Leitsatz des BFH-Urteils nur Vorarbeiten zulässig, die sich auf die Einkünfte bzw. Umsätze aus dem die Hausverwaltung betreffenden Mietwohngrundstück beschränken.

Aus der Sachverhaltsdarstellung in dem vorgenannten Urteil lässt sich entnehmen, dass es sich um die Verwaltung eines Mietwohngrundstücks für eine Grundstücksgemeinschaft handelte. Die Verwendung der im allgemeinen Sprachgebrauch üblichen Bezeichnung „Hausverwalter" könnte allerdings dazu führen, dass sich auch die Verwalter von Wohnungseigentum mit diesem Urteil angesprochen fühlen. Während in § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG Rechtsdienstleistungen als erlaubte Nebenleistungen im Zusammenhang mit der Haus- und Wohnungsverwaltung genannt sind, wird in den Ausführungen zum Steuerberatungsgesetz ausdrücklich darauf verwiesen, dass der in § 5 Abs. 2 RDG genannte Hausverwalter nicht steuerberatend tätig sein darf (Gehre/Koslowski, StBerG 6. Aufl. 2009, § 4 Rz. 7).

Die Vorschriften im Steuerberatungsgesetz zur Hilfeleistung in Steuersachen sind jedoch nur anzuwenden, soweit die Tätigkeit gegenüber einer anderen Person oder Einrichtung erbracht wird, in die der Hilfeleistende nicht eingegliedert ist. Dasselbe gilt für gesetzliche und rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter (OLG München, StB 1990 S. 165; Gehre/Koslowski, StBerG § 1 Rz. 5). Selbst wenn der Pflichtenkatalog des § 27 WEG keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Erfüllung steuerlicher Pflichten enthält, so dürfte kein Zweifel bestehen, dass der Wohnungseigentumsverwalter letztlich doch nach den Bestimmungen des § 34 AO zunächst als Vertreter der Gemeinschaft verpflichtet ist, die öffentlichrechtlichen Aufgaben im Hinblick auf die Steuererklärungspflichten der Gemeinschaft zu erfüllen und zwar nach den allgemeinen Grundsätzen des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG i. V. m. § 27 Abs. 2 und 3 WEG. Allerdings erstrecken sich diese nicht auch auf die persönlichen Steuererklärungspflichten der einzelnen Miteigentümer. Ob nun die allgemeine Vertretungsmacht den Verwalter insoweit auch zur entsprechenden Geschäftsführung verpflichtet, wie sie im Gesellschaftsrecht für Geschäftsführer allgemein geregelt ist, dürfte dem Anspruch des einzelnen Miteigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG bezüglich der gemeinschaftlichen Steuererklärung nicht entgegenstehen (zur Vertretung und Geschäftsführung vgl. auch die Ausführungen von Merle in Bärmann, § 27 Rn. 187 ff.).

Wolfgang Wilhelmy
www.steuerberater-wilhelmy.de

Ebenso wie in Berlin führt nun auch Rheinland-Pfalz die Mietpreisbremse ein. Noch vor der Sommerpause soll die Mietpreisregulierung in einigen Städten des Bundeslandes umgesetzt werden. Derzeit prüft das Bauministerium des Landes, welche Mietlagen aktuell besonders angespannt sind. Dann soll die Deckelung dafür sorgen, dass Mieten bei Neuverträgen dort nur um bis zu zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen. Allerdings kann dies lediglich für fünf Jahre festgelegt werden.
Ausgenommen davon sind übrigens sanierte Wohnungen und Neubauten, wenn diese nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen worden sind.

Länder müssen Regionen bestimmen

Zwar tritt das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstieges bereits zum 1. Juni in Kraft, vielerorts gilt es zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nicht. Derzeit sind die Landesregierungen angehalten, die Lage in den betreffenden Regionen zu prüfen. Als erstes Bundesland Berlin die Einführung der Mietpreisbremse bestätigt ein. Der Senat hat bereits die entsprechende Verordnung erlassen. Vielerorts wird erst einmal der Markt eingehend beobachtet - so warten Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern die Prüfung ab. Die zehn übrigen Landesregierungen planen hingegen die zeitnahe Einführung der Mietpreisbremse. In welchem Umfang diese angewandt werden soll, unterscheidet sich je nach Bundesland und Region.

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Nun ist es offiziell: Ab 1. Juni gilt die vieldiskutierte Mietpreisbremse ebenso übrigens wie das Bestellerprinzip für Maklerleistungen. Doch bevor Mietpreisbremse umgesetzt werden kann, ist es an den Bundesländern, die betreffenden Regionen zu bestimmen, für die die Regulierung gelten soll. Die Ermächtigung dazu haben die Länder in der vergangenen Woche erhalten. Knapp einen Monat haben sie nun Zeit, um die praktische Umsetzung vorzubereiten. Viele Landesregierungen haben bereits angekündigt, entsprechende Verordnungen zu erlassen. Andere hingegen sehen keinen Bedarf für die Regulierung.

Als erstes Bundesland führt Berlin die Mietpreisbremse zum 1. Juni ein. Der Senat hat die entsprechende Verordnung bereits erlassen. Damit darf die Miete bei der Wiedervermietung einer nicht preisgebundenen Wohnung maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung bestimmt ganz Berlin zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mietpreisregulierung gilt zunächst für die nächsten fünf Jahre – das ist die Höchstdauer, für die die Länder die von der Mietpreisbremse erfassten Gebiete festlegen dürfen.

Auch das Bestellerprinzip für Maklerleistungen bei der Vermittlung von Wohnraum wird ab dem 1. Juni bindend: Damit muss künftig derjenige für das Maklerhonorar aufkommen, der die Vermittlung beauftragt hat. Vor allem Mieter in Ballungszentren sollen damit entlastet werden.

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