Trotz der bevorstehenden Folgen des demografischen Wandels fehlt es in Deutschland an seniorengerechten Wohnungen. Diese Aussage ist nicht neu, wird aber nun auch von der Zielgruppe selbst eingeräumt, wie eine aktuelle Umfrage der TAG Immobilien AG und der TU Darmstadt ergab. Demnach sagen 48 Prozent der Befragten, dass sich der Hauseigentümer nicht ausreichend für die Barrierefreiheit einsetzt. Sogar jeder zweite bemängelt das Fehlen eines Fahrstuhles.

Aktuell gibt es in der Bundesrepublik rund 11 Millionen Seniorenhaushalte, von denen lediglich fünf Prozent als barrierefrei gelten. Um den zukünftigen Herausforderungen gerecht zu werden, müsse sich diese Quote deutlich ändern, so die Macher der Studie. Schließlich könne mit altersgerechtem Wohnraum und einem langen Verbleib in den eigenen Wänden dem drohenden Pflegenotstand aktiv entgegengewirkt werden. Neben Anpassungen baulicher Art vermissten die befragten Senioren auch spezielle Serviceangebote wie beispielsweise betreute Einkaufsfahrten. Auch spezielle Freizeitangebote werden gewünscht.

Barrierefreiheit bisher kaum ein Thema in WEG

In Eigentümergemeinschaften spielt altersgerechter Umbau bis heute kaum eine Rolle. Das ergab eine gemeinsame Befragung von Immobilienverwaltern des DDIV und der KfW. Demnach sehen 94 Prozent der Verwalter bisher im altersgerechten Wohnen keine Motivation für Eigentümer, Modernisierungen oder Umbauten in ihrem Eigentum vorzunehmen. Gleichzeitig müssen auch im Gemeinschaftseigentum, wie Eingangsbereich und Treppenhaus, Barrieren reduziert werden. Hier nimmt der Verwalter eine Schlüsselposition ein. Seine Aufgabe ist es nämlich, Wohnungseigentümer von der Dringlichkeit des altersgerechten Umbaus zu überzeugen und über die Möglichkeiten von baulichen Anpassungen aufzuklären.

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Die Blätter fallen und die ersten Stürme haben sich angesagt: Der Herbst ist da! Was eben noch kunterbunt und wunderschön an den Bäumen hing, sorgt mehr und mehr für eine gefährliche Rutschpartie auf den Fußwegen – Herbstlaub!

Was Wohnungseigentümer und Hausbesitzer hier beachten müssen, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) übersichtlich zusammengetragen:

Nicht jeden freut das bunte Herbstlaub – kein Wunder, schließlich bedeutet es eine Menge Mehrarbeit für Grundstück- und Wohnungseigentümer, denn sie sind für die gefahrlose Nutzung Ihres Grundstückes und anliegender Gehwege verantwortlich. Man sollte also stets darauf achten, dass Mieter und Passanten alle Wege nutzen können und keine Schlitterpartie bevorsteht. Das gilt oft auch, wenn angrenzende städtische Bäume ihr Laub verlieren. Denn viele Städte und Gemeinden haben die Kehrpflichten auf den benachbarten Grundstückseigentümer übertragen. Wie die Gemeinden es damit halten, kann in der betreffenden Satzung eingesehen werden. Wie diese genau ausgestaltet ist, unterscheidet sich von Ort zu Ort stark.

Mancherorts sind Wohnungs- und Grundeigentümer lediglich dazu verpflichtet, Laub und Baumabwürfe wie Kastanien oder Eicheln zusammenzukehren, damit Straßenrinnen und Gullys nicht verunreinigt werden. Andere Gemeinden hingegen verpflichten Eigentümer auch zur Entsorgung des Laubs. In jedem Fall ist es Sache des Grundeigentümers, Gehwege in begehbarem Zustand zu halten. Wie dies individuell geregelt ist, darüber informiert im Zweifelsfall die Gemeindeverwaltung.

Zudem sollten Eigentümer Grundstück und Gebäude regelmäßig begutachten. Sind vom letzten Herbststurm eventuell Dachziegel locker oder droht ein abgestorbener Ast eines Baumes abzubrechen, so ist der Eigentümer in der Pflicht. Er haftet nämlich sowohl für Sach- als auch Personenschäden. Doch auch Passanten und Anwohner haben einiges zu beachten: So müssen sie beim Begehen von Fußwegen Vorsicht walten lassen. Gerade, wenn sie zur frühen Morgenstunde oder nachts unterwegs sind. Die vorgeschriebenen Räumungszeiten liegen zwischen sieben Uhr morgens und 20 Uhr abends. Wer außerhalb dieses Zeitraumes spazieren geht, darf sich auf geräumte Fußgängerwege nicht verlassen.

Eigentümer haben selbstverständlich die Möglichkeit, die Laubbeseitigungsarbeiten zu delegieren. Mit den richtigen Vertragsklauseln kann die Räumungspflicht beispielsweise auf einen oder mehrere Mieter übertragen werden. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) weist ausdrücklich darauf hin, den mit dieser Aufgabe betrauten Mieter regelmäßig auf „Tauglichkeit" zu prüfen. Ist dieser beispielsweise aufgrund seines Alters nicht in der Lage zur Räumung und resultiert daraus die Schädigung einer Person, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schadenersatz verpflichtet.

Selbstverständlich kann die Kehrpflicht auch einem Dienstleister übertragen werden. Doch auch hier bleibt die Verantwortung für die Verkehrssicherheit beim Eigentümer, bzw. bei der Eigentümergemeinschaft.

Wenn all dies beachtet wird, können auch die schönen Seiten des Herbstes ungestört genossen werden.

Wie das Oberlandesgericht Hamm kürzlich entschied, haben Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, das vollständige Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers einzusehen. Bei Wohngeldrückständen ist lediglich der Verwalter befugt, Einsicht in das entsprechende Grundbuch zu nehmen. Die für eine Beschlussfassung zur Anspruchdurchsetzung nötigen Informationen darf er allerdings den anderen Wohnungseigentümern übermitteln.

Der Hintergrund:

Ein Wohnungseigentümer verlangt Einsicht in das Grundbuch eines Miteigentümers. Grund dafür war ein Rückstand der Wohngeldzahlungen. Der Anfrage gab das Grundbuchamt nicht statt.

Die Entscheidung:

Das OLG Hamm hat dies in seinem Beschluss vom 17. Juni 2015 bestätigt.
Gemäß § 12 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dies besteht, wenn ein Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen.

Dieser allgemeine Grundsatz findet auch auf Sondereigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung, soweit diese Einsicht in die Grundbücher anderer Sondereigentumseinheiten begehren. Zu prüfen ist daher stets, ob ein solches sachliches Interesse schlüssig dargelegt ist.

Die Stellung als Miteigentümer allein begründet kein volles Einsichtsrecht. Bei entsprechendem Informationsbedarf kann sich hieraus allenfalls ein Anspruch auf Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuchs ergeben.

Die Einsicht in die Abteilungen II und III des Grundbuchs offenbart hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse des fremden Sondereigentums und in Grenzen die wirtschaftlichen Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers.

Zwar kann bei Wohngeldrückständen die Kenntnis der Eintragungen in Abteilung II und III für den einzelnen Eigentümer als Grundlage seines Verhaltens in der Eigentümerversammlung von Interesse sein. Bei der gebotenen Abwägung zwischen diesem Informationsbedürfnis und dem informationellen Selbstbestimmungsrecht des Schuldners ist jedoch auch zu fragen, ob der einzelne Miteigentümer auf die Grundbucheinsicht angewiesen ist, um die relevanten Informationen zu erlangen. Dies ist im Regelfall zu verneinen.

Einsichtsrecht und Pflichten des Verwalters:

Wenn Hausgeldrückstände bestehen, zählt es zu den Aufgaben des Verwalters, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen. Der Verwalter muss daher, wenn Rückstände auflaufen und er durch die Gemeinschaftsordnung nicht allgemein ermächtigt ist, derartige Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, auf eine Entscheidung der Eigentümer über die gerichtliche Geltendmachung dringen. In beiden Alternativen stellt sich unter dem Gesichtspunkt einer effektiven Anspruchsverfolgung auch die Frage nach den (Vor-) Belastungen der Sondereigentumseinheit(en) des Schuldners. Dementsprechend ist dem Verwalter in einer solchen Situation ein Einsichtsrecht nach § 12 Abs.1 GBO zuzubilligen, da er zur Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft dann auf die Grundbucheinsicht angewiesen ist. Die Eigentümer können die notwendigen Informationen zum Grundbuchinhalt, die sie möglicherweise vor einer Beschlussfassung brauchen, dann vom Verwalter bekommen.

Ein individuelles Einsichtsrecht einzelner Miteigentümer würde voraussetzen, dass der Informationsfluss über den Verwalter nicht umsetzbar oder unzumutbar ist, etwa weil der Verwalter sich weigert, hieran mitzuwirken.

(OLG Hamm, Beschluss v. 17.6.2015, 15 W 210/14)

Zusammen mit der KfW und dem VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern lud der DDIV am 15. Oktober zum Fachsymposium nach Hamburg. Die Teilnehmer diskutierten angeregt über die Möglichkeiten und Stolpersteine bei der energetischen Sanierung durch WEG. Das Fazit des Tages: Es gibt noch viel zu tun. Für Immobilienverwalter, Eigentümer, Politik und Fördermittelgeber gleichermaßen.

In seiner Begrüßung hob Dr. Burkard Touché, Abteilungsdirektor der KfW hervor, hervor, welche Bedeutung die WEG-Sanierungen für die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung hat und welche Rolle die KfW bei der Gebäudesanierung spielt. Die Vortragsreihe eröffnete Manuel Sudau vom Forschungsinstitut InWIS, der die Chancen für Wohnungseigentümer im Rahmen einer energetischen Quartiersentwicklung vorstellte. Die Möglichkeiten der Entwicklung und Umsetzung maßgeschneiderter Sanierungsstrategien anhand von Quartieren als Handlungsebene demonstrierte er am Beispiel des Ruhrgebietes. Trotz eines gesteigerten Interesses an Energieeffizienzmaßnahmen der Wohnungseigentümer und einer höhere Bereitschaft zur Kostenaufwendung ist der Nachholbedarf bei der Umsetzung enorm.

Spezielle Fördermöglichkeiten für WEG stellte Manuela Mohr, Referentin Vertrieb bei der KfW, vor. Sie zeigte die Vorteile und Einsatzmöglichkeiten verschiedener Programme im Rahmen der energetischen Sanierung und des altersgerechten Umbaus speziell für WEG auf und gab umfangreiche Informationen zu Antragsbedingungen und Förderumfängen.

Über eine weitere Förderfinanzierungslösung für Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum informierte Manfred Morwinski von der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Mithilfe dieses Programms können, anders als bei üblichen Finanzierungsmöglichkeiten, auch Kleinstkrediten ab 5.000 Euro vergeben werden. Zudem trage das reduzierte Antragsverfahren, welches durch den Verwalter koordiniert wird, zu einem schnelleren Beginn der Modernisierungsmaßnahmen bei.

Astrid Schultheis von der Focus Immobilienverwaltung forderte die Einführung verbindlicher Richtlinien für WEG-Rücklagen und die Vereinfachung von Finanzierungsmöglichkeiten für WEG. Ihr Bericht aus der Praxis gab den Anwesenden hilfreiche Tipps, zeigte aber auch Lücken und Hindernisse im System auf. Vor allem die Schwierigkeiten bei der Beantragung von WEG-Darlehen und oftmals zu geringe Instandhaltungsrücklagen sind eine Herausforderung. Nur ein professioneller Verwalter mit einem langen Atem kann die erforderlichen Maßnahmen und Prozesse in WEG initiieren und begleiten. Grundlage dafür ist neben einer effektiveren Verwalterausbildung auch die Einführung von Mindestqualifikationen und Versicherungsstandards.

Franziska Löhr von der MVV, eines der führenden Energiedienstleister und Unterstützer der Veranstaltungsreihe von DDIV und KfW, informierte über Energieeffizienz in der dezentralen Energiewelt und zeigte den Immobilienverwaltern auf, welche konkrete Handlungsoptionen bestehen.

Die Vortragsreihe beendete RA Wolfgang Mattern, Geschäftsführender Vorstand des VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern, mit dem Thema „rechtssichere Beschlüsse rund um die energetische Sanierung". Anhand zahlreicher Praxisbeispiele zeigte er den Teilnehmern die Erfordernisse des Verwalters bei der Vorbereitung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auf und informierte über die Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer. Anhand zahlreicher Gerichtsurteile wies er auch auf die Schwierigkeiten bei der Abgrenzung von modernisierender Instandsetzung und Modernisierung hin.

Alles in allem war das Fachsymposium eine gelungene Veranstaltung mit einem regen Austausch der Teilnehmer und Referenten zu den unterschiedlichsten Aspekten der energetischen Sanierung in WEG. Schon jetzt steht fest: Auch in 2016 wird die bundesweite Veranstaltungsreihe weitergeführt.

Am kommenden Wochenende wird die Uhr wieder umgestellt - die Nächte werden länger. Saisonstart also für Langfinger. Mehr als 152.000 Einbrüche wurden im Jahr 2014 polizeilich erfasst. Das ist der höchste Wert der vergangenen 15 Jahre. Wenngleich es keine 100prozentige Sicherheit gibt, sind doch einige Dinge zu beachten, um nicht Opfer von Haus- und Wohnungseinbrechern zu werden. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat neun nützliche Tipps zum besseren Einbruchschutz zusammengefasst:

1. Wo es dunkel ist, lassen sich Türen und Fenster unbemerkt aushebeln. Beleuchten Sie daher Außenbereiche gut. Lampen mit Bewegungsmeldern sind hier das Mittel der Wahl. Sie deuten nicht nur auf unwillkommene Eindringlinge hin, sie sind auch energiesparend.
2. Rollläden können ein zusätzlicher Schutz vor Einbruch sein und sollten nachts in jedem Fall genutzt werden. Sind sie tagsüber nicht heruntergelassen, sind sie ein Zeichen für die Anwesenheit der Bewohner. Mit dem Anbringen einer Zeitschaltuhr kann dies auch bei Abwesenheit überzeugend simuliert werden.
3. Sind Sie nicht in Haus oder Wohnung, sollten Fenster nicht gekippt werden. Selbst bei kurzer Abwesenheit sollten diese verschlossen werden. Das gilt besonders für Balkon- oder Terrassentüren. Schließlich werden diese von geübten Händen oft in nur wenigen Sekunden geöffnet.
4. Hauseingangstüren sollten nicht von außen geöffnet werden können. Damit sie im Notfall aber als Fluchtweg dienen, sollte ein sogenanntes Panikschloss installiert sein. Die Tür ist so von außen verschlossen, kann aber von innen jederzeit geöffnet werden. Zudem ist es wichtig, dass Mehrfamilienhäuser über ein gutes Schließsystem mit Gegensprechanlage- oder sogar Videofunktion verfügen. Dafür sind übrigens alle Eigentümer verantwortlich, denn die Türen gehören zum Gemeinschaftseigentum.
5. Wohnungstüren sollten Sie hingegen nicht nur ins Schloss fallen lassen, sondern stets aktiv verschließen. Und Vorsicht: deponieren Sie den Schlüssel nie unter Fußmatte oder Blumentopf oder in unmittelbarer Nähe des Hauses. Auch Steine mit Hohlraum sind übliche Verstecke und damit auch den kriminellen Mitbürgern wohlbekannt.
6. Wenn auch etwas kostspieliger, ist es ratsam für zusätzliche Sicherungen an Türen und Fenstern zu sorgen. Spezielle Schlösser auch an den Fenstern lassen ein einfaches Aushebeln nämlich nicht mehr zu. Bei Eigentumswohnungen ist allerdings zu beachten, dass sowohl Wohnungsabschlusstür samt Schloss als auch die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Im Zweifelsfall sollte hier die Eigentümergemeinschaft mit in die Entscheidung einbezogen und/oder der Verwalter um Rat gefragt werden.
7. Bei Abwesenheit, Anwesenheit simulieren. Installieren Sie Zeitschaltuhren, die Licht und Radio in Betrieb setzen. Zudem gibt es auch spezielle Lampen, die das Flackern des Fernsehers imitieren.
8. Anonymität ist der beste Helfer für Einbrecher. Nicht nur in größeren Wohnanlagen ist es tagsüber oftmals ein Leichtes, unbemerkt einzusteigen. Halten Sie daher Kontakt zu Ihren Nachbarn. Lassen Sie ihren Briefkasten bei Abwesenheit regelmäßig von einer Person Ihres Vertrauens leeren.
9. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Einbruchschutz. Im Rahmen der Programme "Energieeffizient Sanieren" und "Altersgerecht Umbauen" wird der Einbau einbruchssichernder Maßnahmen gefördert. Dafür bietet die KfW Eigentümern oder Mietern zinsgünstige Fördermöglichkeiten. Prüfen Sie daher bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen, ob beispieslweise auch der Einbau von einbruchshemmenden Türen oder eine neue Außenbeleuchtung nötig ist. Ein eigenes Programm zur Einbruchprävention hat der Haushaltsausschuss des Bundestags im Mai diesen Jahres beschlossen. Die alleinige Förderung ist derzeit allerdings noch nicht in Kraft. Weitere Informationen erhalten Sie unter www.kfw.de/einbruchschutz
   

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