Die von der Bundesregierung eingesetzte Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ hat ihre Ergebnisse vorgelegt. Die Arbeit der Kommission hat nun bestätigt, dass Maßnahmen und Ansätze nicht nach der geographischen Lage einer Region, sondern nach den jeweiligen Bedarfslagen auszurichten sind. Daher plant die Bundesregierung eine Reihe von Maßnahmen umzusetzen, die dem Rechnung tragen sollen – allerdings unter dem Vorbehalt der jeweiligen Haushaltslage des zuständigen Ressorts. Auch für die Immobilienwirtschaft wurden mehrere Vorhaben angekündigt. 

Auftrag der Kommission war es, eine gerechte Verteilung von Ressourcen und Möglichkeiten für alle in Deutschland lebenden Menschen zu untersuchen und Vorschläge zur Stärkung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet vorzulegen. Für eine Überraschung sorgte die im Abschlussbericht gezeigte Bereitschaft des Bundes, den Kommunen beim Abbau ihrer Altschulden zu helfen. „Der Bund kann einen Beitrag leisten, wenn es einen nationalen politischen Konsens gibt, den betroffenen Kommunen einmalig gezielt zu helfen“, heißt es in dem Papier. Explizit genannt werden die Wohnungsunternehmen in den östlichen Bundesländern, die mit hohen Altschulden belastet sind. Auch hier zeigt sich der Bund bereit „an einer nachhaltigen Lösung solidarisch mitzuwirken“. Die Bundesregierung plant zeitnah Gespräche mit dem Deutschen Bundestag, den Ländern sowie den betroffenen Kommunen und den kommunalen Spitzenverbänden aufnehmen, um auszuloten, ob eine solche nationale Lösung möglich ist.

Weiterhin bekennt sich die Bundesregierung zum Ausbau von Glasfasernetzen in Gebieten, in denen es für Unternehmen ohne staatliche Förderung nicht wirtschaftlich wäre, sich anzusiedeln. Davon soll vor allem der ländliche Raum profitieren. Zudem wird ein ambitionierter Ausbauplan für ein flächendeckendes und leistungsstarkes Mobilfunknetz angekündigt, bei dem private und staatliche Kräfte gebündelt werden. So soll die Schaffung einer Infrastrukturgesellschaft zur Bereitstellung von Mobilfunktechnologie geprüft werden, um den Aufbau und den Betrieb solcher Infrastrukturen in all jenen Gebieten zu realisieren, in denen private Anbieter dies nicht selbst gewährleisten können.

Außerdem verspricht der Abschlussbericht der Kommission, dass die Städtebauförderung durch Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung zu unterstützen. Der Bund will sich an der Schaffung sozialen Wohnraums beteiligen und die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau über das Jahr 2021 hinaus fortschreiben.

Zur Steuerung der Beschlüsse soll ein Staatssekretärsausschuss beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eingesetzt werden. Der DDIV begrüßt die angekündigten Maßnahmen, mahnt aber an, diese zeitnah anzugehen. Ein Verweis auf eine angespannte Haushaltslage darf nicht als Ausrede verwandt werden, um deren Umsetzung zu verzögern.

Die Wirtschaftsweisen haben sich in ihrem Sondergutachten „Aufbruch zu einer neuen Klimapolitik“ für eine Verteuerung des Heizens und der Warmwasserbereitung ausgesprochen. Dadurch könnte eine Verminderung des CO₂-Ausstoßes erreicht werden. Gleichzeitig wird empfohlen, die dadurch eingenommenen Mittel an die Verbraucher, beispielsweise durch die Senkung der Stromsteuer, zurückzuführen und auch Anreize für Vermieter zu schaffen, um notwendige Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Ein Preis für CO₂ setzt Anreize für Unternehmen und Haushalte, durch entsprechendes Verhalten und geeignete Investitionen in Ausrüstungen weniger CO₂ freizusetzen, heißt es in dem Gutachten. Um die Anreize für die dafür nötigen Investitionen zu erhöhen, sollten daher zielgerichtete begleitende Maßnahmen in Betracht gezogen werden. Angeregt werden Förderungen zur Anschaffung emissionsärmerer Ausstattungen, zum Beispiel in Form von Prämien für den Austausch von Heizungen. Im Gebäudebereich sollen so Vermieter für entsprechende Maßnahmen in ihren Objekten motiviert werden. Dazu gehört insbesondere die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die der DDIV gemeinsam mit anderen Verbänden in einem offenen Brief an Bundeskanzlerin Angela Merkel, Bundesbauminister Horst Seehofer und Finanzminister Olaf Scholz im April diesen Jahres eingefordert hatten. Bislang sind dafür in den vom Bundeskabinett verabschiedeten Eckwerten für den Bundeshaushalt 2020 jedoch keine Mittel vorgesehen.

Die Wirtschaftsweisen weisen zudem darauf hin, dass aufgrund des großen Anteils an Mietwohnungen in Deutschland die Anreize so gestaltet sein müssen, dass Sanierungsmaßnahmen auch für Vermieter wirtschaftlich sind. Denn diese senken letztlich die Nebenkosten der Mieter, ohne davon selbst zu profitieren. Mietrechtliche Einschränkungen könnten es für Vermieter zusätzlich unattraktiv machen, in eine energetische Sanierung ihrer Wohnungen zu investieren. Daher ist es notwendig, die Interessen von Vermietern und Mietern beim Klimaschutz in Einklang zu bringen und die Kosten gerecht zu verteilen. Eine Verlagerung allein auf die Wohnungseigentümer lehnt der DDIV ab.

Derzeit sind in etwa 300.000 Wohnungen hierzulande veraltete raumluftunabhängige Gasetagenheizungen, so genannte C4-Heizgeräte, verbaut. Diese Geräte genügen nicht den Anforderungen zur Energieeffizienz der Verordnung Nr. 813/2013 und sind daher nicht mehr am Markt erhältlich. In tausenden Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) drohen dadurch in den kommenden Jahren rechtliche und finanzielle Probleme: Havariert nur ein einziges Gerät an einem Strang, muss in der Regel die komplette Abgasanlage umgerüstet werden.

Der DDIV hat daher zuletzt den Vorschlag an das Bundeswirtschaftsministerium gerichtet, eine Abwrackprämie für C4-Heizgeräte einzuführen. Dadurch ließe sich die Hemmschwelle für Wohnungseigentümer senken und für Immobilienverwalter ein Anreiz schaffen, das Thema auf die Tagesordnung zu setzen.

Das Mietkaufmodell könnte mehr Menschen den Erwerb einer Immobilie und damit den Vermögensaufbau ermöglichen. Darüber könnte der angespannte Wohnungsmarkt entlastet werden. Daher schlagen Ökonomen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) ein staatlich gefördertes Mietkaufmodell für einkommensschwache Haushalte vor.

Vielen Haushalten fehle es am erforderlichen Eigenkapital für den Immobilienkauf. Höhere Mietkosten erschweren dabei das Ansparen der notwendigen Summe, heißt es beim DIW. Daher sei trotz aktuell niedriger Zinsen der Immobilienerwerb oftmals unerschwinglich.

Markus Grabka aus dem Sozio-oekonomischen Panel (SOEP) des DIW und der freie Finanzberater Peter Gründling schlagen in ihrem Aufsatz „Staatlich geförderter Mietkauf kann einkommensschwachen Familien Weg in die eigenen vier Wände ebnen“ vor, dass der Staat als Bauherr für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern in Vorleistung geht – und auch Haushalte mit weniger Geld Wohnungseigentümer werden könnten. Die Eigentumswohnung sollte spätestens bis zum Rentenbeginn abbezahlt sein, damit die Mietkäufer im Alter ein Vermögen besitzen, das sie – auch weil die Wohnkosten dann weitgehend entfallen – vor Altersarmut schützt.

Dabei sei das Mietkaufmodell nicht nur potenziell sehr effektiv, sondern auch im Vergleich zu anderen Förderinstrumenten besonders kostengünstig. Mit den für das Baukindergeld veranschlagten Kosten von rund zehn Milliarden Euro könnten über einen Zeitraum von zehn Jahren rund 500.000 Haushalte zu Immobilieneigentümern werden.

Das Modell setze zudem nicht nur an den Symptomen an wie Mietendeckel oder Enteignungen. Stattdessen würde es dazu beitragen, das grundlegende Problem auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen, indem mehr Immobilien gebaut werden. Grabka und Gründling plädieren ergänzend für weitere Maßnahmen wie eine reduzierte Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb einer selbstgenutzten Immobilie.

Im ersten Halbjahr 2019 hat die Mietpreisentwicklung in den Big-8-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) laut einer Untersuchung von JLL an Dynamik verloren. Im Mittel betrug der Zuwachs der Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr 2,3 Prozent. Das ist deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent.

Mitte 2018 wurden im Mittel noch 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert. Seit Mitte 2014 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30 Prozent erhöht. Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen sind im Mittel mit plus 6,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise. Allerdings hat auch hier die Dynamik nachgelassen. Der jährliche Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von plus 8,3 Prozent wird nicht mehr erreicht. Insgesamt haben sich seit 2014 die Kaufpreise in den untersuchten Städten um durchschnittlich 50 Prozent erhöht.

In keiner der acht Städte haben die durchschnittlichen Mietpreise im Jahresvergleich noch die Fünf-Prozent-Marke überschritten. Mit 4,7 Prozent wurde in Berlin das höchste jährliche Wachstum registriert. Der Median stieg von 11,65 Euro/m²/Monat auf 12,20 Euro/m²/Monat. In Düsseldorf und Leipzig lag der Mietpreisanstieg im ersten Halbjahr 2019 bei 1, 3 Prozent bzw. 1,4 Prozent. Höher war er in Köln mit einem durchschnittlichen Plus von 3,0 Prozent. In Hamburg verzeichnet JLL ein stadtweites Plus von 2,4 Prozent und Frankfurt von 3,4 Prozent.

In München sind dagegen die Mieten für das teuerste Zehn-Prozent-Segment im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 7,5 Prozent zurückgegangen, in Stuttgart um 8,1 Prozent. Im stadtweiten Durchschnitt stiegen die Mietpreise in diesen Städten JLL zufolge im Jahresvergleich um 1 bis 3 Prozent. Im Sechs-Monats-Vergleich zeigen sich in München, Düsseldorf und Stuttgart dagegen leichte Mietrückgänge. Trotzdem bleibt München die mit Abstand teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen derzeit 19,45 Euro/m²/Monat bezahlt werden. Das sind 4,40 Euro mehr als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole.

Bei den Eigentumswohnungen ist Köln mit einem Preiszuwachs von 10,3 Prozent innerhalb von zwölf Monaten die einzige der acht Städte mit einem zweistelligen Kaufpreiswachstum. In Berlin betrug der Anstieg 5,7 Prozent. In München und Leipzig lag er bei 5,9 Prozent und in Frankfurt bei 6,8 Prozent. Für Stuttgart wurde mit 4,9 Prozent der niedrigste Anstieg im Jahresvergleich festgestellt. In Hamburg (5,7 Prozent) und Düsseldorf (7,9 Prozent) sind die Preise im Jahresvergleich dagegen stärker gestiegen als im Fünfjahresschnitt. Teuerster Markt bleibt wie bei den Mieten München, wo durchschnittlich 7.680 Euro/m² beim Erwerb einer Eigentumswohnung bezahlt werden mussten.

Deutschland soll die Abgabenbelastung zugunsten von Geringverdienern und zulasten von Immobilienbesitzern umverteilen. Dies schlägt die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) in ihrem Reformpapier zur Förderung des Wirtschaftswachstums „Going for Growth 2019“ vor. So empfiehlt der Report die Einführung einer generellen Steuer auf Verkaufsgewinne bei Wohneigentum. 

Im Gegenzug sollten die Sozialabgaben insbesondere für Niedriglohnbezieher gesenkt werden. Auch Mehrwertsteuervergünstigungen für Hotelübernachtungen sollten gestrichen werden, während der Report eine erhöhte Besteuerung von Kapitaleinkünften empfiehlt. So könne die abgesenkte Steuerlast für Geringverdiener gegenfinanziert werden. Die OECD setzt damit ihre Tradition fort, für höhere Immobiliensteuern in Deutschland zu plädieren. Sie kritisiert bereits seit geraumer Zeit das hierzulande geringe Grundsteuerniveau.

Derzeit prüft die OECD, ob von Hausverwaltern geführte Treuhandkonten weiterhin als so genannte „Low-risk excluded accounts“ geführt werden und somit auch künftig nicht den Meldepflichten nach dem Common Reporting Standard unterliegen. Nach erster Prüfung der OECD zeichnet sich ab, dass diese Konten die Voraussetzungen aus Sicht der OECD nicht zu erfüllen scheinen. Auf Bitte des Bundesministeriums für Finanzen hat der DDIV dargelegt, warum bei diesen Konto kein Risiko für Steuerhinterziehungen besteht und daher auch weiterhin von der Regelung ausgenommen werden können. Den vollständigen Artikel finden Sie in der Ausgabe 5/2019 unseres Magazins DDIVaktuell.