Der sogenannte Berliner Mietendeckel beschäftigt die Juristen. Zwei weitere Gutachten wurden veröffentlicht – mit völlig gegensätzlichen Ergebnissen. Während das eine Berlins Kompetenz zur entsprechenden Gesetzgebung bestätigt, wird genau diese im anderen klar bestritten.

So hat die Rosa-Luxemburg-Stiftung ein Papier über die Verfassungsmäßigkeit des Vorhabens präsentiert. Die Bremer Juristen Andreas Fischer-Lescano, Andreas Gutmann und Christoph Schmid bestätigen darin die juristische Kompetenz Berlins für ein Gesetz zur Mietenbegrenzung. Die Abgrenzung zur Kompetenz des Bundes sei zwar „extrem kompliziert”, aber möglich. Dieser regle die Mieten im Zivilrecht, doch die Länder können dies wiederum seit der Föderalismusreform 2006 öffentlich-rechtlich tun. Entscheidend sei nur, dass das angedachte Gesetz des Berliner Senats der bundesrechtlichen Mietpreisbremse nicht widerspricht, sondern ihre Wirkung verstärkt, so die Autoren. Selbst die Absenkung von Mieten sei verfassungsgemäß. „Die Kompetenz des Landesgesetzgebers für die Festsetzung einer Mietenobergrenze bliebe unvollständig, wäre es den Länder untersagt, auch bereits bestehende Mietverträge zu beschränken”, kommentierte der linke deutsche Staatsrechtler Andreas Fischer-Lescano eine weitere verfassungsrechtliche Einordung des Berliner Gesetzesvorhaben durch Hans-Jürgen Papier.

Dieser war in einem zweiten von ihm erstellten Gutachten zu einer gegensätzlichen Auffassung gekommen. Der ehemalige Verfassungsrichter stellt darin sowohl die Landeskompetenz Berlins als auch die Rechtmäßigkeit von Mietsenkungen in Frage. „Eine gesetzgeberische Lösung, die pauschal alle Bestandsmietverhältnisse und alle davon betroffenen Vermieter- und Mietergruppen unterschiedslos erfasst, bringt die widerstreitenden Interessen nicht in einen angemessenen und ausgewogenen Ausgleich”, so seine Auffassung.

Ein Mietendeckel verstoße mehrfach gegen das Grundgesetz, meint Papier und beruft sich Artikel 3 GG: „Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.” Ein Mietendeckel nach Berliner Vorbild sei damit „unvereinbar”, da er „Gleiches ungleich behandeln” würde. So fallen Einheiten, die nach dem 1. Januar 2014 erstmals bezogen wurden, nicht unter den Mietendeckel. Andere dagegen, die aufgrund einer umfassenden Sanierung denselben Standard aufweisen, wiederum schon. Außerdem werde „Ungleiches gleich” gehandhabt. Vermieter, die bisher faire Mietpreise aufgerufen hätten, wären vom Mietendeckel genauso betroffen wie Spekulanten. Statt durch die Regulierungsmaßnahmen Wohnungskonzerne oder sogenannte Heuschrecken in die Schranken zu weisen, bekämen in der Realität vor allem die kleineren Vermieter die Auswirkungen des Gesetzes zu spüren, konstatiert der ehemalige Verfassungsrichter.

Bei einer Expertenanhörung am 11. Dezember 2019 zum Gesetzentwurf im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen des Berliner Abgeordnetenhauses wurde erneut deutlich, wie umstritten der „Mietendeckel” unter Juristen ist: Drei der sechs eingeladenen Rechtsexperten hielten das Gesetz grundsätzlich für verfassungskonform, drei dagegen nicht. Einig war man sich nur, dass es „Nachbesserungsbedarf” am Gesetzestext gibt.

Die SPD hat auf ihrem Bundesparteitag eine positive Bilanz über die von der Großen Koalition beschlossenen wohnungs- und mietpolitischen Maßnahmen gezogen. Gleichzeitig fordert sie von sich selbst einen langen Atem, da Ergebnisse erst mittel- und langfristig zu erwarten sind. Aber man habe „die Trendwende in der Wohnungs- und Mietenpolitik eingeleitet” heißt es in Beschluss Nr. 5 des Parteitages. Dieser Kurs soll in Zukunft fortgesetzt werden.

Dafür haben die Sozialdemokraten drei zentrale Ziele formuliert. Da nur der Neubau von bezahlbarem Wohnraum die Bürger wirklich entlastet, plant die SPD ein Zehn-Jahres-Programm „Neues Soziales Wohnen” aufzulegen. Damit soll der Neubau von mindestens 1,5 Millionen Wohnungen gefördert und den Kommunen die Möglichkeit gegeben werden, Grundstücke für sozialen Wohnungsbau und soziale Infrastruktur anzukaufen. Außerdem will man durch ein höheres Wohngeld verhindern, dass Menschen mit kleineren und mittleren Einkommen mehr als 30 Prozent hiervon für die Miete aufwenden müssen. Zusätzlich wollen die Sozialdemokraten der Spekulation auf steigende Preise mit baureifen, aber nicht bebauten Grundstücken „einen Riegel vorschieben”. Auch verpflichtende Baugebote und eine Bodenwertzuwachssteuer werden in diesem Zusammenhang ins Spiel gebracht.

Mietenmoratorium für angespannte Wohnungsmärkte

Gleichzeit will die SPD durch bestehende und neue mietrechtliche Instrumente dafür sorgen, dass die Mietenentwicklung gebremst und so Zeit für den Wohnungsneubau gewonnen wird. Zu den Überlegungen gehört unter anderem ein fünfjähriges Mietenmoratorium in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wo die Mieten höchstens in Höhe der Inflationsrate angepasst werden können. Des Weiteren will man prüfen, ob die Grundsteuer weiterhin auf die Miete umgelegt werden darf, fordert Sanktionen für Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, sowie eine einheitliche Kündigungsschutzfrist für Mieter von mindestens zehn Jahren im Falle von Umwandlungen in Wohneigentum.

Vereinfachung der Förderung von energetischen Sanierungen

Für energetische Sanierungen schlagen die Sozialdemokraten vor, die verschiedenen Fördermöglichkeiten in einem Programm „Klimaneutral Wohnen” zu bündeln sowie Beantragung und Verausgabung zu erleichtern. Besondere Erwähnung finden die Heizungsanlagen. Hierzu heißt es: „Wir müssen die Förderung klimafreundlicherer Heizungen vereinfachen, Fördersätze anheben und das Betreiben veralteter klimafeindlicher Heizungsanlagen mit einer CO₂-Abgabe belegen.” Da Mieter nicht über die Heizungsanlagen ihres Hauses bestimmen könnten, dürften diese Kosten nicht auf sie umgelegt werden.

Die Bundesregierung hat auf ihren Liegenschaften 4.685 Erbbaurechte vergeben. Das geht aus der Antwort (» BT-Drs. 19/14362) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion hervor. Im Jahr 1990 waren es lediglich 1.908 gewesen. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) hat diese Rechtsform auf 3.991 Grundstücke angewendet und 2018 so rund 4,5 Millionen Euro an Erbbauzinsen eingenommen.

Gleichzeitig verteidigt die Bundesregierung in ihrer Antwort die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf Erbbaurechte. Nach dem Grunderwerbsteuergesetz stehen Erbbaurechte den Grundstücken gleich, heißt es zu Begründung. Dies beruht darauf, dass das Erbbaurecht zivilrechtlich ein grundstücksgleiches Recht ist, das wie ein Grundstück behandelt wird. Zusätzlich wird aufgeführt, dass eine Steuerbefreiung für die Bestellung eines Erbbaurechts im Widerspruch zum mit dem Grunderwerbsteuergesetz von 1983 angestrebten Ziel stehen würde. Dieses sieht vor, die Zahl von Steuerbefreiungen auf das kleinstmögliche Maß zu reduzieren. Außerdem stelle die Grunderwerbsteuer einen wesentlichen Bestandteil des nationalen Steuergefüges dar und würde den Bundesländern helfen, ihre verfassungsrechtlichen Aufgaben zu erfüllen. Im Jahr 2018 betrugen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Deutschland rund 14 Milliarden Euro.

Die Bundesländer, in denen die BImA die meisten Erbbaurechte verwaltet, sind Niedersachsen (2.317), Schleswig-Holstein (681) und Baden-Württemberg (528). Insgesamt 4.256 der vergebenen Erbbaurechte, damit der Großteil, läuft in den Jahren zwischen 2040 und 2059 aus. Vier erlöschen erst im 22. Jahrhundert.

Als vor etwa fünf Jahren erstmals der Begriff PropTech im deutschsprachigen Raum auftrat, wurde auch die Immobilienwirtschaft hellhörig. Denn der Ausdruck beschreibt Start-ups, die mit neuen Technologien und innovativen Geschäftsmodellen die Digitalisierung der Immobilienbranche vorantreiben wollen. Um einige wichtige Eigenschaften dieser Unternehmen herauszuarbeiten, hat Catella Research eine Umfrage unter rund 300 deutschen PropTechs durchgeführt und im Catella Market Tracker „PropTechs 2019” zusammengefasst.

Auffällig dabei ist, dass nur circa 30 Prozent der PropTech-Mitarbeiter vor ihrer jetzigen Position in der Immobilienwirtschaft gearbeitet haben und nur 21 Prozent zuvor eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung oder ein entsprechendes Studium absolviert haben. Demnach treten die Unternehmen, die im Durchschnitt 13 bis 16 Mitarbeiter haben, von außen an die Immobilienwirtschaft heran, wenn sie eine Marktnische erkannt haben und diese mit einer geeigneten Technologie schließen wollen.

Daher ist es nachzuvollziehen, dass die Befragten die Möglichkeit des Austauschs beziehungsweise der Kooperation mit Unternehmen der Immobilienbranche als sehr wichtige Komponenten bei der Auswahl ihres Unternehmensstandortes angeben. Mehr als drei Viertel empfinden es darüber hinaus als wichtig oder sehr wichtig, dass Immobilienfirmen vor Ort ansässig sind. Gleichzeitig lässt sich daraus folgern, dass auch PropTech-Unternehmen nicht nur digital mit ihren möglichen Kunden in Kontakt treten wollen. Sie haben erkannt, dass die räumliche Nähe ebenfalls von Bedeutung ist, um Verständnis für die Probleme und Erwartungen des potenziellen Geschäftspartners aus der Immobilienwirtschaft zu entwickeln.

Ähnliche Erfahrungen hat der VDIV Deutschland gemacht, der die Digitalisierung innerhalb der Immobilienverwaltungen aktiv begleitet und fördert. So hat er bereits vor geraumer Zeit die AG Digitalisierung gegründet, die zunächst ein Anforderungsprofil für externe digitale Systeme aus Sicht der Immobilienverwalterbranche entwickelte. Hierfür wurden mögliche Themenfelder aus der Praxis ermittelt, die zukünftig vollautomatisiert und ohne großen Schnittstellenaufwand bei der Implementierung von neuer Software für integrierte Prozesse in der Verwaltung umgesetzt werden sollen. In einem zweiten Schritt wurden ERP-Softwarehersteller sowie PropTech- und Abrechnungsunternehmen aus dem VDIV-Partnerkreis mit diesen Anforderungen vertraut gemacht. So konnte eine Sensibilisierung für die Bedürfnisse und Erwartungen von Immobilienverwaltungen an Software und Dienstleistungen vor dem Hintergrund der Schnittstellenproblematik erreicht und die Kooperation mit PropTech-Unternehmen erwartungsorientiert intensiviert werden ‒ zum Vorteil für beide Seiten.

Deutschlands Bevölkerung ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) im Zeitraum von 2012 bis 2018 um 2,5 Millionen Menschen beziehungsweise 3,1 Prozent gewachsen. Neben dem Geburtenüberschuss ist vor allem der Zuzug aus dem Ausland für das Plus in den Städten ab 100.000 Einwohnern verantwortlich.

Spitzenreiter beim Zuwachs sind Leipzig (+12,9 Prozent), Frankfurt a. M. (+9,5 Prozent) und Berlin (+8,0 Prozent). Dabei zieht es verstärkt die jüngere Generation im Alter von 20 bis 40 Jahren in die Metropolen. Der Saldo aus den Jahren 2013 bis 2018 in dieser Altersgruppe war positiv betrug und betrug 1,2 Millionen Personen. Bei den Älteren verließen dagegen in diesem Zeitraum 120.000 Menschen mehr die Großstädte als hinzogen.

In den Städten wird Wohnraum zunehmend geteilt

Die Knappheit an Wohnraum in den sieben größten deutschen Städten –Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a. M., Stuttgart und Düsseldorf – führte dazu, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Person hier zwischen 2010 und 2018 um 1,7 auf 39,2 Quadratmeter abnahm. Außerdem werden Wohnungen zunehmend geteilt: Lebte 2010 in diesen Metropolen in mehr als jeder zweiten Wohnung (51 Prozent) lediglich eine Person, war dies acht Jahre später nur noch bei 45 Prozent der Fall. Der Anteil der von zwei Personen bewohnten Einheiten stieg im selben Zeitraum von 30 auf 32 Prozent und der von drei und mehr Personen genutzten von 19 auf 22 Prozent. Diese Verknappung des Wohnraums bleibt aber ein Phänomen der großen Städte: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Deutschland hat sich zwischen 2010 und 2018 nicht geändert und liegt weiterhin bei rund 45 Quadratmetern.

Steigende Nachfrage führt zum Baustau

Immobilienunternehmen, Politik und Bauverwaltungen versuchen der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum Rechnung zu tragen. Das lässt sich an den jährlich erteilten Baugenehmigungen ablesen, deren Zahl von etwa 178.000 im Jahr 2009 auf circa 347.000 im Jahr 2018 angestiegen ist. Der Spitzenwert von mehr als 375.000 wurde dabei 2015 erreicht. Seitdem sind die Werte leicht rückläufig.

Für den bestehenden Wohnungsmangel entscheidender ist jedoch die Situation des Bauüberhangs – also der Wohnungen, deren Bau zwar genehmigt ist, die aber nicht fertiggestellt sind. Zwischen 2008 und 2018 ist dieser Überhang bundesweit von rund 320.000 auf 693.000 Einheiten angewachsen. Ein Grund hierfür ist laut Destatis fehlendes Personal bei den Bauunternehmen, um alle Aufträge zeitnah realisieren zu können. So hat sich die Anzahl der Beschäftigten im Wohnungsbau von 2008 bis 2018 um lediglich 25 Prozent erhöht, während sich die Auftragsbestände in dieser Zeit verdreifachten.