Die neue EU-Richtlinie für die Energieeffizienz für Gebäude ist seit dem 9. Juli 2018 in Kraft. Welche neuen Regelungen auf Gebäudeeigentümer zukommen und wie das mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz zusammenhängt, haben wir hier zusammengefasst.

Die neue, überarbeitete Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EU) 2018/844 wurde am 19. Juni 2018 im Amtsblatt der EU (L156) veröffentlicht, trat am 9. Juli in Kraft und muss innerhalb von 20 Monaten in nationales Recht umgesetzt werden. Die Richtlinie umfasst mehrere Anforderungen und Vorgaben, die für Wohnungseigentümer/innen und Immobilienverwaltungen von Interesse sind:

• Die Mitgliedstaaten müssen eine langfristige Renovierungsstrategie für den Zeitraum bis 2050 erstellen. Ziel der Strategie ist ein hocheffizienter, entkarbonisierter Baubestand. Dazu soll ein Überblick über den nationalen Gebäudebestand inkl. des erwarteten Anteils renovierter Gebäude im Jahr 2020 erstellt werden. Ebenso sollen kosteneffiziente Konzepte und Maßnahmen für Renovierungen von Gebäuden unterschiedlichen Alters ermittelt werden.
• Durch einen Intelligenz-Indikator soll die „Intelligenzfähigkeit” von Gebäuden bewertet werden. In der Praxis bezieht sich dieser Indikator auf die Fähigkeit eines Gebäudes, den Betrieb an die Bewohner oder das Stromnetz anzupassen und so die Energieeffizienz zu verbessern.
• Bei Wohngebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen, die neu errichtet oder einer größeren Renovierung unterzogen werden, muss für jeden Stellplatz eine passive Leitungsinfrastruktur für Elektrofahrzeuge integriert werden. In der Praxis sind dies Schutzrohre für Elektrokabel, die eine unkomplizierte Nachrüstung von Ladepunkten ermöglichen.
• Der Energieausweis soll gestärkt sowie um Maßnahmenempfehlungen und mögliche Finanzierungsinstrumente ergänzt werden. Zudem sollen ausgestellte Energieausweise stichprobenartig überprüft werden.

In diesem Zusammenhang wird auch der Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes erwartet, das Energieeinsparungsgesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammenführen soll. Ein erster Entwurf soll nach Angaben des Wirtschaftsministeriums nach der Sommerpause vorliegen. Darin soll ein einheitliches Regelungssystem zur Energieeffizienz sowie zum Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudebereich geschaffen werden. Ob der Entwurf zum Gebäudeenergiegesetz zugleich auch die neuen Regelungen der Gebäudeenergierichtlinie enthalten wird, bleibt abzuwarten.

In acht von 20 Ländern gibt es derzeit Anzeichen für Spekulationsblasen. Deutschland zählt allerdings nicht dazu – so das Ergebnis einer aktuellen Studie des Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Grund für die Stabilität in Deutschland sei die niedrige Verschuldung der Privathaushalte. Als bedenklich stufen die Forscher des DIW jedoch das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten ein.

In OECD-weiter Betrachtung spricht vieles für eine neue Immobilienblase, so das DIW Berlin. Indikatoren hierfür seien in vielen Ländern vor allem das hohe Niveau der privaten Verschuldung und die anhaltend niedrigen Zinsen. Die Deutschen dagegen finanzieren sehr solide. Eine Blasenbildung schließen die Experten des DIW hierzulande daher aus. Aber auch Deutschland müsse Vorsorge treffen, so die Experten weiter, denn das Bevölkerungswachstum und die sehr niedrigen Zinsen lassen eine Blase wahrscheinlicher werden – vor allem in den Großstädten.

Um der Entwicklung in den Metropolen entgegenzuwirken, fordert die Studie eine Änderung des geldpolitischen Kurses und eine Schärfung vorhandener finanzpolitischer Instrumente, um das Verhältnis von Verschuldung und Haushaltseinkommen zu deckeln.

Durch Austausch zum Erfolg – so lautet die prägnante Formel der Erfahrungsaustauschgruppen (Erfa-Gruppen) im DDIV. Neue Perspektiven, der Blick über den Tellerrand, Platz für Innovationen – mit den Erfa-Gruppen sichern sich Unternehmen Zukunftsfestigkeit, Erfolg und Konkurrenzfähigkeit. Nun hat der DDIV eine Informationswebsite und ein internes Erfa-Portal gelauncht.

Die Website  www.ddiv-erfa.de gibt einen Überblick über die Erfa-Gruppen und bietet den Mitgliedern Zugang zum Erfa-Portal. Hier können die Erfa-Mitgliedsunternehmen fachliche Diskussionen führen, Dokumente austauschen sowie die Gruppenaktivitäten koordinieren. So erleichtert der DDIV die Kommunikation unter den Mitgliedern und ergänzt die regelmäßigen Treffen der einzelnen Erfa-Gruppen. Hier werden in Gruppen von zehn bis 15 Unternehmen mindestens zwei bis drei Mal im Jahr ganztags strategische und operative Problemstellungen diskutiert und gemeinschaftlich Lösungen erarbeitet. Darüber hinaus werden mit einem betriebswirtschaftlichen Kennzahlenvergleich die „hard facts“ überprüft.

Interessierte Unternehmen können über ein Registrierungsformular eine Mitgliedschaft in den Erfa-Gruppen anfragen und weitere Informationen erhalten. Ein Bild der Arbeit der Erfa-Gruppen und der Vorteile einer Mitgliedschaft vermittelt zudem eine Informationsveranstaltung auf dem 26. Deutschen Verwaltertag.

In den ersten fünf Monaten des Jahres wurde in Deutschland der Bau von insgesamt rund 139.600 Wohnungen neu bewilligt, wie das Statistische Bundesamt berichtet. Das sind 1,8 Prozent oder 2.500 mehr genehmigte Wohnungen als im Vorjahreszeitraum. Ohne Berücksichtigung von Wohnheimen stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 3,8 Prozent bzw. um 4.8 00 Wohnungen.

Im selben Zeitraum ist die Zahl der Genehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser sogar um 8,3 Prozent gestiegen. Eigentumswohnungen verzeichnen ein Genehmigungsplus um 9,8 Prozent gegenüber den ersten fünf Monaten des Vorjahres und stellen rund 33.600 der insgesamt genehmigten Wohnungen.

Zurückgegangen ist hingegen die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier wurden 2,1 Prozent bzw. 2,3 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt. Einen erheblichen Rückgang verzeichnet das Statistische Bundesamt bei der Zahl der Neubaugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen. Sie nahmen um 30,4 Prozent ab.

Vor wenigen Wochen legte Bundesjustizministerin Katarina Barley ihren Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vor (der » DDIV berichtete…). Die Vorschläge der Ministerin sorgen für Unmut bei der CDU, der die Regelungen zu weit gehen. Für die Grünen im Deutschen Bundestag greifen sie dagegen zu kurz. Sie legten einen eigenen Antrag zur Reform des Mietrechts vor, der deutlich über die Vorschläge der Ministerin hinausgeht. Nun passt die Justizministerin ihren Vorschlag an. 

CDU: Gesetzentwurf geht zu weit

Nach Ansicht der CDU ist der Entwurf der Ministerin deutlich zu scharf formuliert und geht sehr weit über die Vereinbarungen im Koalitionsvertrag hinaus. So sei die Auskunftspflicht für Vermieter zu umfassend. Auch der CDU-Wirtschaftsrat äußerte juristische Bedenken. Er ist der Ansicht, dass die Mietpreisbremse Vermieter und Mieter ungleich behandle. Zudem seien die zugrundeliegenden Mietspiegel bereits mehrfach als nicht rechtssicher beurteilt worden. Der Wirtschaftsrat hält die Mietpreisbremse grundsätzlich für das falsche Instrument, um der wachsenden Wohnungsnot in den Städten zu begegnen.

Die Grünen: Scharf ist nicht scharf genug

Der Antrag der Grünen im Bundestag sieht vor, dass Vermieter beim Abschluss neuer Verträge die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um fünf statt bisher zehn Prozent überschreiten dürfen. Außerdem sollen Vermieter verpflichtet werden, Auskunft über die Grundlagen und die Zulässigkeit der Mietforderung zu geben. Eventuelle Verstöße werden nach dem Willen der Grünen als Ordnungswidrigkeit geahndet. Mieter können zu viel gezahltes Geld außerdem zurückfordern. Die bisherigen Ausnahmen von der Mietpreisbremse sollen abgeschafft und die Geltungsdauer der Bremse von bisher fünf auf zehn Jahre ausgeweitert werden. Vorgesehen ist im Antrag der Grünen zudem die Modernisierungsumlage von bisher elf auf sechs Prozent abzusenken. Bei laufenden Mietverträgen in angespannten Wohngebieten planen sie, die Erhöhungsmöglichkeiten der Vermieter von 15 Prozent in drei Jahren auf höchstens zehn Prozent zu reduzieren.

Barley passt Neuregelung an

Nach der Kritik der Union passt die Justizministerin die geplante Neuregelung der Mietpreisbremse nun an. So sollen Vermieter zwar wie geplant nur acht statt elf Prozent der Modernisierungskosten auf Mieter umlegen dürfen. Diese Absenkung soll aber lediglich für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Die entsprechende Einstufung obliegt den Landesregierungen. Beibehalten wird die Regelung, dass der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren erhöhen darf.

Zudem sieht der Referentenentwurf vor, dass Vermieter künftig vor Abschluss eines Mietvertrags unaufgefordert Auskunft geben müssen über die Vormiete, sofern sie gemäß § 556e BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete vereinbaren wollen, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Kommt er dieser Auskunftspflicht nicht nach, soll er dem Entwurf nach maximal eine Miete verlangen dürfen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Verstöße gegen die Mietpreisbremse sollen Mieter künftig einfacher rügen können: Statt einer qualifizierten Rüge, die Tatsachen enthält, die die Beanstandung begründen, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen.

Da der Entwurf noch vom Bundeskabinett beschlossen und im Anschluss zu Beratungen in den Bundestag eingebracht werden muss, sind noch Änderungen bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens zu erwarten.