Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. befürwortet die Pläne der Bundesregierung, durch eine steuerliche Sonderabschreibung den Wohnungsneubau anzukurbeln. Der Berufsverband für Immobilienverwalter wies als einer der Vertreter der heutigen Anhörung im Bundestag zum Mietwohnungsneubau darauf hin, dass sowohl die Herstellung als auch die Anschaffung und anschließende Selbstnutzung von Wohnungen ebenfalls einer Förderung bedürfen.

Die Gewährung von Steuervorteilen kann ein wirksamer Anreiz sein, zeitnah mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der DDIV begrüßt daher die Gesetzesinitiative der Bundesregierung. Jedoch mahnt er an, dass die Erweiterung der Nutzungsvoraussetzungen für Selbstnutzer und die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken nicht berücksichtigt wurden. Die Förderung muss sowohl die Anschaffung als auch die Herstellung von Eigentumswohnungen einbeziehen. Darüber hinaus sollte die Sonderabschreibung außerdem eine anschließende Selbstnutzung einer Wohnung ermöglichen und zusätzliche Anreize schaffen, um untere und mittlere soziale Schichten verstärkt  in Eigentum zu bringen.

Steuerliche Abschreibung darf nicht wirkungslos bleiben

Hochpreisiger Wohnraum benötigt keine Förderung. Eine Beschränkung ist daher sinnvoll. Die vom Bundesrat vorgeschlagene Herabsetzung der Obergrenze der Gebäudeanschaffungs- und  Herstellungskosten von 3.000 auf 2.600 Euro je Quadratmeter hält der DDIV jedoch nicht für zielführend. Kritisch betrachtet der Spitzenverband der Immobilienverwalter auch die Anregung des Bundesrates, die Bemessungsgrundlage, d. h. die maximale Förderung pro Quadratmeter von 2.000 auf 1.800 Euro, zu senken. Laut einer aktuellen Studie der Wohnungswirtschaft liegen die Baukosten eines typischen Wohngebäudes in Innenstadtlage bereits jetzt bei rund 2.400 Euro. Die Kosten steigen zudem durch höhere Anforderungen an die Energieeffizienz und die wachsende Nachfrage nach Wohnraum weiterhin an.

Wohnungsbau muss langfristig attraktiv bleiben und dabei auch die technologische Entwicklung im Blick behalten. Der DDIV schlägt daher vor, die Normalabschreibung endlich auf drei Prozent zu erhöhen. „Wir müssen realistisch auf den Neubau blicken: Technische Bauteile eines Hauses, beispielsweise Heizungsanlagen oder Fahrstühle, haben heute vielfach eine kürzere Lebensdauer als der Rohbau. Diese Diskussion muss endlich abgeschlossen werden“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter e. V. 

Kumulationsverbot führt zu Mehrkosten

Der Forderung des Bundesrates nach einem Kumulationsverbot steht der DDIV, wie auch die Bundesregierung, skeptisch gegenüber. Dieses sieht vor, dass Investitionen, die bereits durch öffentliche Mittel gefördert werden, nicht begünstigt sein sollen. Martin Kaßler: „Im Vordergrund des Gesetzentwurfes müssen einfache und effektive Regeln stehen, andernfalls sprechen die zu erwartenden Mehrkosten für Bürokratie und Nachweisführung gegen den Einsatz der Förderung.“ Die Sonderabschreibung sollte mit Förderprogrammen zur Energieeffizienz, z. B. von der KfW-Bank, kombiniert werden können, um einen hohen energetischen Standard von Neubauten finanziell attraktiv zu machen.

Eigentumswohnung für untere und mittlere Einkommensschichten Teil der privaten Altersvorsorge

Die Eigentumswohnung ist die zweitwichtigste Eigentumsform nach dem Eigenbesitz von Wohngebäuden. Die selbstgenutzte Immobilie ist langfristig bis zu 30 Prozent günstiger als das Wohnen zur Miete. Selbst in Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt der Kostenvorteil noch bei über 20 Prozent – wie eine Studie des IW Köln jüngst herausfand. Die derzeit anhaltende Niedrigzinsphase bietet auch unteren und mittleren Einkommensschichten die Chance, Wohneigentum zu erwerben und somit die private Altersvorsorge zu erweitern. Der DDIV sprach sich in der heutigen Anhörung zusätzlich für zinsgünstige Nachrangdarlehen aus, um die Kosten für das notwendige Eigenkapital beim Immobilienerwerb abzufedern.

Der DDIV als Sprachrohr und Interessenvertreter der Immobilienverwalter wächst beständig. Und damit auch die Geschäftsstelle, die nun am Leipziger Platz 9 angekommen ist. Die feierliche Eröffnung der Geschäftsräume fand am 21. April 2016 statt.

Rund 200 geladene Gäste aus Immobilienwirtschaft, Politik und Medien nutzten den Abend in den erweiterten Räumlichkeiten im Herzen Berlins für einen regen und konstruktiven Austausch über aktuelle immobilienwirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen.

Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V., begrüßte die Gäste und betonte, dass die neuen Räumlichkeiten Ausdruck der gewachsenen und neugewonnenen Stärke des DDIV sind, der mittlerweile das Sprachrohr für über 2.000 Unternehmen ist. Heckeler appellierte aber auch an die politischen Vertreter vor Ort: „Zu viel kann manchmal auch zu wenig sein! Als Mitglied des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen und im wohnwirtschaftlichen Rat sehen wir mit Sorge, wie immer neue gesetzgeberische Regularien über uns kommen."

Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit bedankte sich im Namen der Bundesregierung für die jahrelange und vertrauensvolle Zusammenarbeit u. a. im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen. Er stellte dem DDIV zudem seine Unterstützung in Aussicht bei den noch immer fehlenden Berufszugangsregelungen für Verwalter zu. So versicherte er, dass das BMUB Seite an Seite mit dem DDIV steht und das gemeinsame Interesse teilt, die Kabinettsvorlage, die dazu im Mai eingebracht werden soll, zügig umzusetzen.

Auch Marie-Luise Dött, baupolitische Sprecherin der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag, lobte die bisherige Zusammenarbeit und unterstrich, dass der DDIV ein mehr als anerkannter und geschätzter Ansprechpartner der Politik ist.

Unter dem Motto „Kunst trifft Immobilie“ war die feierliche Eröffnung der neuen Geschäftsräume mit der Vernissage „Atlantis“ verbunden. Zu sehen sind Werke der Künstlerin Heidrun Feistner und des Fotografen Jean Molitor. Die Ausstellung ist bis September nach Voranmeldung Montag bis Freitag, von 10.00 bis 16.00 Uhr, geöffnet.

Weitere Informationen zu den Künstlern:

» www.heidrun-feistner.de
» www.proon.eu

Einige Fotos der Veranstaltung finden Sie unter » www.ddiv.de/geschaeftsstelleneroeffnung

Auch in diesem Jahr lobt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) den Preis „Immobilienverwalter des Jahres“ aus und fordert alle professionellen Haus- und Immobilienverwaltungen zur Teilnahme auf. Die feierliche Auszeichnung erfolgt beim Festabend des 24. Deutschen Verwaltertages am 15. September 2016 im Wintergarten des KaDeWe in Berlin.

Der beständige Wandel verlangt von allen Unternehmen stets neue, zukunftsorientierte Ideen und Konzepte. Die Schnelllebigkeit der heutigen Zeit, aber auch die Digitalisierung haben das Tempo und den Wettbewerbsdruck in den vergangenen Jahren nochmals deutlich erhöht. Auch Immobilienverwaltungen können sich dem technologischen Fortschritt und den gesellschaftlichen Entwicklungen nicht entziehen. Mehr denn je sind sie einem enormen wirtschaftlichen und politischen Druck ausgesetzt: Neue Gesetzeslagen führen zu erweiterten Verantwortungsbereichen und Aufgaben, veränderte Kommunikationsformen verlangen technische Innovationen und steigende Erwartungen der Eigentümer benötigen durchdachte Konzepte. Um dauerhaft wettbewerbsfähig zu sein, braucht die Verwalterwirtschaft innovative Ideen und den Mut, diese tatsächlich umzusetzen.

Als zukunftsorientierte Branchenvertretung ist es dem DDIV ein zentrales Anliegen, die Entwicklung von Immobilienverwaltungen nachhaltig zu fördern. Im Rahmen der diesjährigen Ausschreibung zum Immobilienverwalter des Jahres 2016 hat der DDIV daher erstmals einen Projektwettbewerb ausgeschrieben: Gesucht werden Immobilienverwaltungen, deren Ideen in der Praxis Anwendung finden. Ob kreativ, innovativ, technisch ausgefeilt, organisatorisch optimiert oder einfach um die Ecke gedacht: Gesucht werden Konzepte, die Wirklichkeit geworden sind und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens gestärkt haben. Die Gewinner erhalten neben einem Preisgeld auch Unterstützung bei individuellen Marketingmaßnahmen. In der Vergangenheit profitierten die Prämierten von einer erhöhten Präsenz in regionalen Tages- und Fachmedien sowie einer verstärkten Nachfrage von Eigentümern und WEG.

Bewerbungen können bis zum 15. Juli 2016 eingereicht werden. Weitere Informationen, die Teilnahmebedingungen und die Möglichkeit einer Onlinebewerbung stehen unter » www.immobilienverwalter-des-jahres.de zur Verfügung.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gibt rückläufige Zahlen im Bereich der energetischen Sanierung bei Wohngebäuden bekannt. Flossen 2010 noch 40,9 Milliarden Euro in die energetische Verbesserung von Wohngebäuden, waren es 2014 nur noch 34,8 Milliarden Euro und damit 5 Milliarden Euro weniger.

Energetische Modernisierungen umfassen ein breites Spektrum an Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Nach der BBSR-Studie, die sich auf eine empirische Erhebung der Investitionen im gesamten deutschen Gebäudebestand in 2014 stützt, ist auch die Bereitschaft stark zurückgegangen, Wohngebäude nach energetischen Gesichtspunkten zu sanieren.

Teilsanierungen dominieren

Über 94 Prozent der durchgeführten energetischen Sanierung im Wohnungsbau entfallen auf Teilsanierungen. Sie umfassen unter anderem den Austausch von Fenstern, Türen oder Heizungen. Zu einem ähnlichen Ergebnis kam auch eine gemeinsame Umfrage von DDIV und KfW in 2014 unter Immobilienverwaltungen, wonach ebenfalls über 90 Prozent aller Maßnahmen bei WEG Teilsanierungen waren.

Stark rückläufig waren zudem große Einzelmaßnahmen ab 10.000 Euro. Dazu zählt insbesondere die Gebäudedämmung. Einen besonders starken Rückgang (-33 Prozent) gab es bei der energetischen Komplettmodernisierung. Die Investitionen sanken von 2,9 Milliarden Euro in 2010 auf 1,9 Milliarden Euro im Jahr 2014.

Motivation: notwendige Instandsetzungen

Ausschlaggebend zur Sanierung waren in erster Linie die Verbesserung der Wohnqualität durch mehr Komfort und die Reparatur und Beseitigung von bestehenden Schäden. Es wird also zu einem großen Teil instandgesetzt und weniger energetisch modernisiert.

Förderungsstopp von Photovoltaik

Der Rückgang der Investitionen in energetische Sanierungen ist durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt. 2012 endete die staatliche Förderung von Photovoltaik. Diese Tatsache führte zu einem regelrechten Einbruch der Investitionen in diesem Sektor.
Zudem sind die Energie- und Heizkosten in den letzten Jahren, bedingt durch wärmere Winter und fallende Ölpreise, gesunken. Eigentümer sind daher weniger gewillt energetische Sanierungen durchzuführen, weil sich Investitionen erst längerfristig amortisieren. Besonders ältere Eigentümer schreckt diese Tatsache ab.

Gegenläufige Entwicklung im Wirtschaftsbau

Im Wirtschaftsbau, der gewerbliche, industrielle und landwirtschaftliche Gebäude umfasst, lässt sich eine gegensätzliche Tendenz erkennen. Hier hat sich das Volumen energetischer Sanierungen nahezu verdoppelt. Wurden im Jahre 2010 etwa rund 6,5 Milliarden Euro für Sanierungsmaßnahmen aufgewendet, waren es 2014 fast 12 Milliarden Euro. Auch der Anteil an Vollmodernisierungen fällt im Wirtschaftsbau deutlich höher aus und liegt mit über 11 Milliarden Euro weit über den Investitionen des Wohnungsbaus (7,2 Milliarden Euro) bzw. des öffentlichen Baus (4,1 Milliarden Euro). Besonders das Konjunkturpaket von 2010 hat in diesem Bereich für Aufschwung gesorgt.

Für Immobilienverwaltungen, die sich in dem Bereich weiterbilden möchten, bieten der DDIV und seine Landesverbände regelmäßige Seminare zu unterschiedlichen Schwerpunkten an. Unter anderem findet am 26. Mai in Berlin ein ganztägiges Fachforum zu Modernisierungen und Umbauten in WEG statt. » Hier finden Sie weitere Informationen dazu...

Die Studie „Bestandsersatz 2.0“ kommt zu dem Ergebnis, dass ein Abriss und Neubau von 1,8 Millionen Gebäuden mit rund 3,5 Millionen Wohnungen wirtschaftlicher ist, als eine Sanierung unter energetischen oder altersgerechten Gesichtspunkten.

Analyse des deutschen Wohnungsbestandes

Im Rahmen der Studie der Bauforschungseinrichtung Arge Kiel und des Pestel-Instituts Hannover wurde der gesamte deutsche Wohngebäudebestand von ca. 18,5 Millionen Gebäuden mit 39,2 Millionen Wohnungen einer Analyse unterzogen. Der Fokus der Untersuchung lag dabei einerseits auf die Barrierefreiheit und andererseits auf die Energieeffizienz. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass bis zum Jahr 2030 ein zusätzlicher Bedarf von mindestens 2,9 Millionen barrierefreien Wohnungen bestehe. Dazu müssten jährlich bis 2030 rund 190.000 barrierefreie Wohnungen geschaffen werden. Im Bereich Energieeffizienz stellten die Forscher fest, dass sich der Endenergieverbrauch im Gebäudebereich zwischen 2007 und 2013 um fast 13 Prozent reduziert hat. Die jährliche Sanierungsrate beträgt nach den Berechnungen 1,1 Prozent (Berichtsjahr 2013).

Altersgerechte und energieeffiziente Wohnungen durch Abriss und Neubau

Im weiteren Verlauf der Studie wurden 167 Gebäude mit ca. 1.800 Wohnungen untersucht, die abgerissen und neugebaut wurden (Bestandsersatzmaßnahmen). Die Gründe für die Bestandsersatzmaßnahmen erstrecken sich auf das positive Kosten-Nutzen-Verhältnis gegenüber einer Vollmodernisierung, unattraktive und nicht bedarfsgerechte Grundrisse, baukonstruktive Schwachstellen und eine Aufwertung des Wohnquartiers. Dies trifft hauptsächlich auf Gebäude aus den 50er, 60er und 70er Jahren zu.
Die Lücke im Bedarf der energieeffizienten und altersgerechten Wohnungen sei daher vor allem durch Abriss und Neubau bestehender, unattraktiver Gebäude und Wohnungen zu schließen. Die Grenze zieht die Studie bei Modernisierungskosten von 2.500 Euro pro Quadratmeter, da die Kosten für Abriss, Entsorgung und Neubau zwischen 2.200 und 2.700 Euro pro Quadratmeter liegen können.
Die Studie definiert für Bestandsersatzmaßnahmen ein marktrelevantes Potenzial von rund 1,8 Millionen Gebäuden mit 3,5 Millionen Wohnungen. Durch Abriss und Neubau dieser Gebäude könnten bis zum Jahr 2030 1,4 Millionen altersgerechte Wohnungen geschaffen werden und die Sanierungsrate auf 1,7 Prozent p.a. angehoben werden.

Kritik an Studie

Die Studie trifft in Fachkreisen auf ein geteiltes Echo, da bei den Berechnungen eine Sanierung auf das Niveau des KfW-Effizienzhaus 100, vollkommene Barrierefreiheit, Erweiterung von Bad und Küche sowie eine Vergrößerung der Wohnung um 15 Prozent zugrunde gelegt wurde. Weiterhin muss bedacht werden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften sich grundlegend von Wohnungunternehmenunterscheiden. Dies fängt bei der Beschlussfassung für einen Ersatzneubau an und endet bei dem engen finanziellen Spielraum der Eigentümer.

Die Studie „Bestandsersatz 2.0 –Potenziale und Chancen“ steht unter folgendem Link zum Download bereit: » www.impulse-fuer-den-wohnungsbau.de