Die Anzeichen verdichten sich, dass bei anstehenden Mieterhöhungen bald nur noch die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Damit würde der Bundesgerichtshof von seiner bislang praktizierten Rechtsprechung abkehren. Denn die derzeitige Rechtsprechung macht im Gegensatz dazu die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zum Maßstab einer Mieterhöhung, sofern diese weder nach oben noch nach unten um mehr als 10 Prozent abweicht. Erst wenn dies der Fall ist, kann sich der Vermieter aufgrund der weggefallenen Geschäftsgrundlage von seinem Irrtum lösen und die tatsächliche Fläche berechnen.

210 statt 156 Quadratmeter – Entscheidung für November erwartet

In dem nun zu entscheidenden Fall, der zum Auslöser der Neubewertung werden könnte, handelt es sich um die angefochtene Mieterhöhung, einer Mietwohnung, deren tatsächliche Wohnfläche 210 Quadratmetern und deren vertraglich vereinbarte Fläche 156 Quadratmetern beträgt. Die beabsichtigte Erhöhung der Miete würde bei Zugrundelegung der vereinbarten Mietfläche deutlich über der Kappungsgrenze liegen.

Der BGH selbst hat nun - in seiner Pressemitteilung - Hinweise darauf geliefert, nicht mehr an der bisherigen Rechtsprechung festhalten zu wollen. Er argumentiert damit, dass das System der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand objektiver Kriterien vorgenommen werden müsse. Dies sei jedoch nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche möglich.

Der Verhandlungstermin an dieser Sache wurde für den 18.11.2015 festgelegt.

» BGH Pressemitteilung 150/2015

Die vom Bundesrat geforderten Nachbesserungen an dem Gesetzesentwurf zur Alternativen Streitbeilegungsverfahren in Verbraucherangelegenheiten (VSBG) sind von der Bundesregierung geprüft worden. Wichtige Empfehlungen wie die Zuständigkeitsverteilung wurden negativ beschieden.

Der DDIV informierte bereits im Juli » über die massiven Einwände des Bundesrates an dem Gesetzesentwurf der Regierung und der Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD.

Die Länder bleiben zuständig für die Verbraucherschlichtungsstellen

Eine der Hauptforderungen der Bundesratsausschüsse war, dass die einzurichtenden Verbraucherschlichtungsstellen zentral von einer Stelle des Bundes anerkannt und die geforderte Universalschlichtungsstelle vom Bund eingerichtet werden sollten. Bislang sieht der Gesetzesentwurf die Länder in der Zuständigkeit. Eine Änderung wurde jetzt abgelehnt. Die Bundesregierung argumentierte, dass die Aufgaben einer Universalschlichtungsstelle nicht geeignet seien, zentral erledigt zu werden.
Die Empfehlung, den Grundsatz der Freiwilligkeit einzuschränken und für bestimmte Branchen die verpflichtende Einrichtung der Verbraucherschlichtungsstellen einzuführen, soll erst nach einem gewissen Beobachtungszeitraum geprüft werden. Ähnliches gilt für die mögliche Einführung einer Gebühr bei missbräuchlicher Schlichtungsanrufung und der Gebührenstaffelung.

Die Abgrenzungsschwierigkeiten bei den Zuständigkeiten, die auch der DDIV in seiner entsprechenden Stellungnahme kritisiert hatte, sieht die Bundesregierung dagegen nicht für gegeben. Nur Volljuristen als Streitschlichter zuzulassen hält die Bundesregierung nicht für richtig und sieht davon ab, eine Berufsqualifikation im Regelfall zu fordern. Geprüft werden soll auch, ob für private Schlichtungsstellen bestimmte Streitwertgrenzen vorgegeben werden. Dem DDIV wichtig ist: Es bleibt dabei, dass WEG-Beschlüsse nicht unter das VSBG fallen.

Aufgrund der hohen finanziellen Belastung nehmen Hausbesitzer und Wohnungseigentümer in Deutschland die energetische Sanierung ihrer Immobilien meist schrittweise und in Form von Einzelmaßnahmen vor. Wie das BMWi auf Basis der ausgewerteten KfW-Förderstatistik von 2014 mitteilte, wurden dabei der Austausch von Heizkesseln und der Austausch alter Fenster am häufigsten gefördert.

Mit 56.500 und 54.500 Fällen finanzieller Unterstützung liegen diese beiden Maßnahmen in der für die KfW ermittelten Top5 energetischer Sanierungen deutlich vorne. Auf den weiteren Plätzen folgen Wärmedämmung des Daches (26.800), Fassadendämmung (13.300) und Heizungsoptimierung (3.200).

KfW unterstützt Eigentümer bei Sanierung

Weil Einzelmaßnahmen oft als Einstieg in die energetische Modernisierung einer Immobilie wirken können, werden sie von der KfW gezielt bezuschusst. Für energetische Sanierungen kann ein Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit betragt werden. Eine Vor-Ort-Energieberatung in Mehrfamilienhäusern wird mit bis zu 1.100 Euro gefördert; für die Vorstellung des Berichtes in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung können nochmals 500 Euro beantragt werden. Die Zuschüsse für WEG wurden erst Anfang dieses Jahres auch auf Drängen des DDIV aufgestockt.

»Weitere Informationen

Die Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit hat sich in einem Interview mit der Welt für zusätzliche Anreize für die Wohnungswirtschaft ausgesprochen.

Auch wenn die Zuständigkeit für den Wohnungsbau mit der Föderalismusreform 2006 an die Länder überging, will sie als Bundesministerin den Bau sozialer Wohnungen unterstützten. Sie schlägt daher vor, die Zuschüsse des Bundes an die Länder von aktuell jährlich 518 Millionen Euro bis zum Jahr 2019 mindestens zu verdoppeln. Diesen Vorschlag hat sie bereits dem Bundesfinanzminister unterbreitet. Entschieden sei bisher nichts, allerdings sei man sich einig, dass für den Wohnungsbau etwas unternommen werden müsse.

Darüber hinaus spricht sich die Ministerin für die Einführung einer zeitlich begrenzten degressiven Afa aus. Diese wäre vor allem in Gebieten mit Wohnungsknappheit angebracht. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, könnte diese z. B. in Gebieten greifen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Zudem regt sie eine zeitliche Beschränkung bis 2019 an.

Weiter wies sie darauf hin, dass der Bund auch Konversionsflächen, die ehemals militärisch genutzt wurden, bereitstellen muss, um ausreichend Baugrund zu schaffen. Zugleich appellierte sie an die Kommunen und Gemeinden, Bauflächen schneller und entschlossener zur Verfügung zu stellen

Vor einigen Wochen hatte das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) einen Referentenentwurf zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler vorlegt. Zudem wurde den Verbänden und beteiligten Ministerien die Möglichkeit zur schriftlichen Anhörung eingeräumt. Dem ist der DDIV nun nachgekommen und hat eine umfassende Stellungnahme eingereicht.

Gesetz erhöht Verbraucherschutz und Qualität in der Branche

Als Interessenverband der professionellen Immobilienverwalter hat sich der DDIV seit Jahren für die Einführung dieses Gesetzes und die dahingehende Umsetzung des Koalitionsvertrages eingesetzt. Mit der verpflichtenden Fach- und Sachkundeprüfung für Immobilienverwalter wird ein vom Verband lange geforderter Schutz der neun Millionen Eigentumswohnungen umgesetzt. Der DDIV begrüßt diese Berufszulassungsvoraussetzungen als wichtigen Schritt zur Steigerung des Verbraucherschutzes aber auch zur Ankurbelung der energetischen Gebäudesanierung und der Stärkung der Immobilie als Altersvorsorge.

DDIV sieht an einigen Punkten Nachbesserungsbedarf

Über die im Entwurf enthaltenen Regelungen hinaus sieht der Dachverband jedoch grundsätzlich noch Gesprächsbedarf, die er in seiner Stellungnahme dargelegt hat. Wichtigster Kritikpunkt ist dabei das Fehlen einer Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Die Regelung ist derzeit ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen. Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen nicht darunter. Da diese jedoch ebenfalls treuhänderisch tätig sind und dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter tragen, ist nicht nachvollziehbar, warum die Berufszulassungsregelung nicht für diese Berufsgruppe gelten soll. Andernfalls entsteht eine ungewollte Lücke im Verbraucherschutz.

Darüber hinaus regt der DDIV u.a. an,

• die Übergangsregelung („Alte-Hasen-Regelung“) von sechs auf zehn Jahre auszudehnen, da oft erst nach dieser Zeit erkennbar wird, ob eine Immobilie ordnungs- und sachgemäß verwaltet wurde,
• eine Ergänzung der Versicherungspflicht um die Betriebshaftpflicht- und die Vertrauensschadensversicherung,
• neben einem Berufsregister die Missachtung der Vorschriften aus § 34c GewO-E als Ordnungswidrigkeit zu ahnden und eine Bußgeldvorschrift einzuführen.

Außerdem setzt sich der DDV dafür ein, eine gesetzlich verankerte und stichprobenartig überprüfbare Weiterbildungspflicht einzuführen. Dies auch vor dem Hintergrund, um der hohen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden und die in der Praxis erforderlichen Mindeststandards auch im Hinblick auf die Energiewende und demografischer Wandel gewährleisten zu können. Nur so kann garantiert werden, dass dauerhaft ausreichendes Fachwissen, Qualifikation und Sachkenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung vorhanden sind. Damit wird auch die Altersvorsorge von Millionen Bundesbürgern dauerhaft besser geschützt.

Zulassungsvoraussetzungen nur für gewerblich tätige Verwalter

Dem Referentenentwurf zufolge müssen künftig WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis, ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaftpflicht-versicherung vorlegen, bevor sie eine Gewerbeerlaubnis erhalten. Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter zusätzliches Personal, haftet er dafür und ist verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken, z.B. durch die Erstellung von Abrechnungen sowie die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Als angemessene Qualifikation können auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Darauf hatte der DDIV in der Vergangenheit mehrfach gedrängt.  Analoge Zulassungsvoraussetzungen sollen künftig auch für den Immobilienmakler gelten. Die Vorschrift soll voraussichtlich Anfang 2016 in Kraft treten.

» Weitere Informationen auch in der Pressemitteilung des DDIV vom 16. Juli 2015