Die Bundesregierung veröffentlichte am 18. Februar den Gesetzentwurf zur Digitalisierung der Energiewende (BT Drs. 18/7555), der die Voraussetzungen zur Verknüpfung von Stromnetzen, Energieerzeugung und -verbrauch beinhaltet.

Bereits am 9. Oktober 2015 bezog der DDIV zu dem damaligen Gesetzentwurf Stellung. Zu dem Erlass eines Gesetzes über den Messstellenbetrieb und die Datenkommunikation in intelligenten Energienetzen (Messstellenbetriebsgesetz – MsbG) wurden verschiedene Anmerkungen gemacht. Die Kritikpunkte wurden vom Bundesrat in seiner Stellungnahme vom Dezember bestätigt (BR Drs. 543/15).

Im neuesten Gesetzentwurf formuliert das BMWi folgende Punkte für ein Gelingen der Digitalisierung der Energiewende:

• die Vorgabe technischer Mindestanforderungen an den Einsatz intelligenter Messsysteme in Form allgemeinverbindlicher Schutzprofile und Technischer Richtlinien,
• die Regelung der zulässigen Datenkommunikation zur Gewährleistung von Datenschutz und Datensicherheit in modernen Energienetzen,
• die Regelung des Betriebs von Messstellen und die Regelung der Ausstattung von Messstellen mit modernen Messeinrichtungen und intelligenten Messsystemen, um den Rahmen für einen kosteneffizienten, energiewendetauglichen und verbraucherfreundlichen künftigen Messstellenbetrieb zu setzen.

Das Gesetz enthält zudem technische Vorgaben für intelligente Messsysteme und verbindliche Regelungen für Datenschutz und Interoperabilität.

Ziel: Energieeinsparungen und geringere Kosten für die Verbraucher

Mit der Ablösung der bisherigen (überwiegend elektromechanischen) Stromzähler und der Einführung der sogenannten „Smart Meter“ verspricht sich das federführende BMWI Energieeinsparungen und damit weniger Kosten für den Verbraucher. Dies soll vor allem durch einen transparenten Stromverbrauch erreicht werden: der Nutzer kann genau ablesen, wann und wieviel Strom er verbraucht hat und ist aufgrund dessen in der Lage, sein Nutzungsverhalten ggf. zu ändern.

Wie vom DDIV in seiner Stellungnahme vom Oktober gefordert, wurde in der Begründung zum Gesetzentwurf festgehalten, dass die Heizkostenverordnung durch das Vorhaben unberührt bleibt. Weiterhin heißt es, dass es keinen Roll-out „um jeden Preis“ geben solle, sondern dass die Kosten und der Nutzen in einem vernünftigen Verhältnis stehen sollen.

Wie eine Studie der GfK Marktforschung im Auftrag des Deutschen Bankenverbandes ergab, sind Immobilien im Jahr 2016 die beliebteste Anlageform. Auf die Frage welche Anlagemöglichkeit sie im Jahr 2016 bevorzugen würden, war „Immobilien“ die Antwort bei 37 % der Befragten. Im Jahr 2015 waren nur 18 % der Anlageprodukte Immobilien. Deutlich zulegen konnten hingegen auch Festgeldkonten, die im Jahr 2015 von 18 % der Anleger genutzt wurden und im Jahr 2016 von 28 % der Sparer als gewünschte Anlageform genannt werden. Der Anteil von Sparkonten ist in der Gunst der Anleger von 31 % auf 25 % gesunken. Über die Hälfte der Befragten gab an mit Ihrer Geldanlage im Jahr 2015 zufrieden zu sein, was 20 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert liegt.

Anleger wollen auf Immobilien vertrauen

Grundsätzlich sind die deutschen Anleger sehr auf Sicherheit bedacht. So antworteten 72 % der Teilnehmer auf die Frage, ob sie für eine höhere Rendite auch ein höheres Risiko eingehen würden, mit „gar nicht“. Dieser Wert lag im Jahr 2013 noch bei 63 %; hat sich also um fast 10 Prozentpunkte erhöht. Die Beliebtheit von Immobilien als Anlageform spiegelt somit auch das erhöhte Sicherheitsbedürfnis der Anleger wider.

Für die Studie wurden Anfang Dezember 2015 1.004 volljährige Personen der deutschen Wohnbevölkerung befragt.

Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit hat einen Referentenentwurf für eine Verordnung für Verdunstungskühlanlagen erarbeitet. Um schwerwiegende Legionelleninfektionen zu unterbinden, soll durch die Verordnung ein hygienisch einwandfreier Betrieb sichergestellt werden.

Legionellengefahr durch Verdunstungskühlanlagen

Allein bei zwei Legionellen-Ausbrüchen in Ulm/Neu-Ulm im Jahr 2010 und Warstein im Jahr 2013 gab es über 220 Erkrankte und 8 Todesfälle. Die Dunkelziffer könnte weit darüber liegen. Verdunstungskühlanlagen versprühen feine Wassertropfen in die Atmosphäre. Ist dieses Wasser mit Legionellen kontaminiert und gelangt in die Atemwege eines Betroffenen, kann dies zu teils schwerwiegenden Lungenentzündungen bis hin zum Tod führen.

Die neue Verdunstungskühlanlagenverordnung des BMUB soll sicherstellen, dass diese Anlagen hygienisch einwandfrei betrieben werden, um einem Ausbruch von Legionellen vorzubeugen. Dazu sollen gestufte Betriebskontrollen eingeführt werden, die bei Abweichungen zu intensivierten Kontrollen führen. Im Einzelfall können die Behörden als letzte Instanz den Betrieb vorübergehend einstellen.

Relevanz für Verwalter und Eigentümer

Die Verordnung bezieht sich auf Verdunstungskühlanlagen, darunter auch Kühltürme und Nassabscheider, die tröpfchenweise Wasserpartikel in die Atmosphäre emittieren. Verdunstungskühlanlagen können Kühltürme von Kraftwerken sein, sind aber auch in Bürogebäuden, Krankenhäusern o.Ä. verbaut. Von Anlagen in Bürogebäuden und Krankenhäusern geht eine erhöhte Gefahr aus, da Menschen unmittelbar in deren Umgebung potenziell kontaminierte Luft einatmen könnten. Eigentümer oder Hausverwalter, die ein Gebäude mit Verdunstungskühlanlage betreiben sollten auf den hygienischen Betrieb dieser Anlagen besonderen Wert legen.

Das Kabinett hat am 3. Februar den Gesetzentwurf zur Einführung einer zeitlich begrenzten steuerlichen Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsbaus verabschiedet. Der Entwurf sieht vor, dass mit der Sonderabschreibung der Bau von Mietwohnungen des unteren und mittleren Preissegments angekurbelt werden soll. Die Förderung beschränkt sich auf ausgewiesene Fördergebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt.

Im Detail können die Herstellungskosten in den ersten beiden Jahren um jeweils 10 Prozent und im darauffolgenden Jahr um 9 Prozent abgeschrieben werden. In Verbindung mit der ohnehin gültigen Normalabschreibung von 2 Prozent pro Jahr können so 35 Prozent innerhalb der ersten drei Jahre gewinnmindernd bei der Steuer angeführt werden.

Ein Abschreibungszeitraum von 50 Jahren bei der Normalabschreibung wird allerdings als nicht mehr zeitgemäß angesehen, vor allem vor dem Hintergrund, dass technische Bauteile heute eine Lebensdauer von 25 bis maximal 30 Jahre haben. Angemessen wären daher ein Abschreibungssatz von mindestens drei, wenn nicht sogar vier Prozent pro Jahr, den der DDIV auch seit Jahren fordert.

Die maximale Förderung beträgt 2.000 Euro pro Quadratmeter unter der Bedingung, dass die Herstellungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Im ersten Entwurf war noch eine Kostenobergrenze von 2.200 Euro pro Quadratmeter genannt. In den besonders angespannten Wohnungsmärkten der Metropolregionen und Ballungsgebieten liegen die Herstellungskosten oftmals jedoch über 2.200 Euro pro Quadratmeter, weshalb die Erhöhung auf 3.000 Euro pro Quadratmeter sachgerecht und zu begrüßen ist. Auch im Hinblick auf die Verschärfung der Energieeinsparverordnung, die Anfang 2016 in Kraft trat und die Herstellungskosten weiter in die Höhe treibt, ist die Erhöhung der Kostenobergrenze zu befürworten.

Förderfähig sollen alle Gebäude sein, für die in den Jahren 2016 bis 2018 eine Bauanzeige oder ein Bauantrag gestellt wird und die in den darauffolgenden 10 Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine letztmalige Sonderabschreibung wird im Jahr 2022 möglich sein.

78,3 Prozent aller Verwaltungsunternehmen rechnen in 2016 mit einer Steigerung ihres Jahresumsatzes. Fast ein Fünftel verspricht sich Mehreinnahmen von über 10 Prozent im Vergleich zu 2015. Das ist das Ergebnis einer ersten Stichprobe aus dem 4. DDIV-Branchenbarometer, das der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter aktuell bundesweit durchführt.

Nach Auswertung von bisher rund 300 Rückmeldungen befragter Wohnungs- und Immobilienverwaltungen basieren die positiven Umsatzaussichten vorwiegend auf erwarteten Mehreinnahmen aus der WEG-Verwaltung. Drei von vier Immobilienverwaltungen gehen von einem Umsatzplus aus. 38 Prozent der Unternehmen rechnen mit einer Steigerung von bis zu 5 Prozent, knapp 20 Prozent erwarten sogar ein Wachstum von über 10 Prozent im Vergleich zu 2015. Über 60 Prozent versprechen sich zugleich steigende Einnahmen durch Sonderleistungen. Neben außerordentlichen Eigentümerversammlungen und der Begleitung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen fallen beispielsweise auch die Vertretung bei Rechtsstreitigkeiten sowie die Ausstellung von Verwalterzustimmungen darunter.

Die positiven Umsatzaussichten finden auch ihren Niederschlag in den Gewinnerwartungen: Knapp 75 Prozent rechnen für das Jahr 2016 mit einem Plus im Vergleich zum Vorjahr. 18,7 Prozent gehen sogar von einem Zuwachs von mehr als 10 Prozent aus.  

Insgesamt streben 73 Prozent der Verwaltungen eine Anhebung ihrer Grundvergütung im Bestand an – im Schnitt um 5 Prozent. 63 Prozent beabsichtigen eine Erhöhung bei neu akquirierten Objekten um durchschnittlich 9 Prozent.

„Es freut uns sehr, dass die positive Entwicklung weiter anhält und die Vergütungssätze allmählich steigen. Es zeigt uns, dass professionelles Verwalten zunehmend von Eigentümern anerkannt und honoriert wird. Dennoch ist das Vergütungsniveau im Vergleich zu anderen immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen weiterhin zu gering. Es wird daher weiter ein wichtiges Anliegen sein, uns für eine steigende Honorierung beim Verbraucher einzusetzen,“ betont Wolfgang D. Heckeler, Präsident des DDIV anlässlich der vorliegenden Zwischenergebnisse.

Zugleich warnt Heckeler davor, die Verwalter nicht mit noch mehr neuen gesetzlichen Aufgaben zu belasten. Bereits heute müssen Verwalter weit über 50 Gesetze und Verordnungen anwenden. Dies sollte der Gesetzgeber bei der Einführung und Novellierung von Gesetzen stets im Auge behalten. Gleichzeitig drängt die Einführung von Mindestqualifikationen mehr denn je: Der DDIV appelliert daher erneut an die Bundesregierung, das im Koalitionsvertrag vereinbarte Gesetzgebungsverfahren zur Einführung von Berufszulassungsregelungen nunmehr zum parlamentarischen Abschluss zu bringen.

Haben Sie schon beim 4. DDIV-Branchenbarometer mitgemacht?

Die Jahresumfrage des DDIV steht noch bis zum 26. Februar online unter www.ddiv.de/umfrage zur Verfügung. Immobilienverwalter bundesweit sind aufgerufen zentrale Fragen über ihre Verwaltungstätigkeit zu beantworten und eine Basis für vergleichbare Statistiken über den Wirtschaftszweig zu schaffen.

Unterstützen auch Sie uns und nehmen Sie an der max. 15-minütigen Umfrage teil: www.ddiv.de/umfrage