Auch für Immobilienverwalter stellt sich die Frage, wer wann und in welchem Umfang haftet. Antworten sind nicht allgemeingültig zu treffen und fallen in Abhängigkeit von der jeweiligen Unternehmensform ganz unterschiedlich aus. Auch wenn Haftungsrisiken für alle Unternehmen annähernd gleich sind, unterscheiden sich die Auswirkungen doch erheblich. Diese und weitere haftungsrelevante Themen erläutert Rechtsanwalt Dietmar Strunz im Fachforum auf dem 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13. September 2019.

Auf die Rechtsform des Unternehmens kommt es an, wenn Haftungsfragen geklärt werden sollen. Zunächst ist also wichtig zu wissen, ob es sich um ein Einzelunternehmen, eine Personengesellschaft oder um eine Kapitalgesellschaft handelt. Während beispielsweise ein Einzelunternehmer für sich und für das Handeln seiner Mitarbeiter persönlich sowie mit seinem Privatvermögen haftet, gilt bei Personengesellschaften wie der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) die gesamtschuldnerische Haftung. Bei einer Kapitalgesellschaft wie der Gesellschaft mit beschränkter Haftung wiederum ist die Haftung des Unternehmens als juristische Person auf das eingelegte Stammkapital beschränkt. Die Möglichkeiten der Haftungsinanspruchnahme haben sich in den vergangenen Jahren durch neue Sachverhalte und Rechtsvorschriften vermehrt. Dazu gehören zum Beispiel die Datenschutzgrundverordnung, das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz oder die Einführung der Berufszulassungsregelungen.

Eine Sonderstellung bei der Haftung haben die gesetzlichen Vertreter von juristischen Personen, die sowohl gegenüber dem Unternehmen als auch gegenüber Dritten haften. So greifen eine vertragliche Absicherung gegen die Haftung oder Haftungsbeschränkungen nur im Innenverhältnis und sind an strenge Kriterien geknüpft. Zu unterscheiden ist zwischen der vertraglichen Haftung und der deliktischen Haftung. Die vertragliche Haftung tritt insbesondere bei Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag oder gesetzlichen Pflichtverletzungen ein. Die deliktische Haftung hingegen stellt auf eine unerlaubte Handlung oder ein Unterlassen des Verpflichteten ab, wobei die vertragliche und deliktische Haftung zusammenfallen können. Deliktische Haftungsansprüche können auch durch Dritte geltend gemacht werden und begründen unter Umständen strafrechtliche Folgen.

Als Grundsatz der Haftung gilt: Der eingetretene Schaden muss kausal im Zusammenhang mit der schuldhaften Pflichtverletzung stehen. Die Haftung von Führungskräften, die keine Firmeninhaber oder gesetzliche Vertretungsorgane sind, richtet sich nach den arbeitsrechtlichen Regelungen. Bei Pflichtverstößen von Mitarbeitern können Haftungsansprüche gegen die Geschäftsführung begründet sein, wenn Fehler in der Organisation die Pflichtverletzung begründet haben.

Mehr erfahren im Fachforum beim 27. Deutschen Verwaltertag

Sie haben Fragen zur Haftung von Geschäftsführern und Führungskräften? In unserem Fachforum informiert Rechtsanwalt Dietmar Strunz über alles Wissenswerte und gibt hilfreiche Informationen für ihren rechtssicheren Verwalteralltag. Melden Sie sich noch heute zum größten und bedeutendsten Branchenkongress des Jahres, dem 27. Deutschen Verwaltertag, am 12. und 13. September 2019 an. Informationen, das ausführliche Tagungsprogramm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: » www.deutscher-verwaltertag.de

Wie bereits im vergangenen Jahr vom » DDIV berichtet, befinden sich im Bundesbesitz erhebliche Grundstückspotenziale für den Wohnungsbau. So hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in den sieben größten bundesdeutschen Städten mehr als 230 Hektar an unbebauten Flächen.

Wie nun aus einem aktuellen Medienbericht im Handelsblatt hervorgeht, könnten auf insgesamt 1.048 BImA-Flächen bundesweit etwa 20.000 neue Wohnungen entstehen. Das teilt die Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion FDP mit. Auf weiteren Flächen wolle die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben selbst bauen. Die Entscheidung, ob auf den potenziellen Grundstücken tatsächlich Wohnungen entstehen werden, liege laut Bundesfinanzministerium jedoch in der Entscheidungsgewalt der Kommunen.

Wie das Hamburger Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte jüngst mitteilte, waren im April 2019 Anzeigen für Mietwohnungen bundesweit im Schnitt zwölf Tage online. Die Verweildauer von Wohnungsinseraten lässt Rückschlüsse auf den jeweiligen Standort zu. Je kürzer eine Anzeige im Netz ist, desto größer ist demnach die Nachfrage nach Wohnraum.

Besonders groß ist die Nachfrage beispielsweise in den Städten Lübeck mit nur 4,16 Tagen Schaltbauer für eine Wohnungsanzeige im Internet. Auch in Stuttgart (4,48 Tage), Hamburg (5,46 Tage), Kiel (5,55 Tage) sowie Berlin (5,98 Tage) und Köln (6,01 Tage) wurden die Wohnungsangebote recht schnell wieder deaktiviert. Hingegen ist in Bautzen und Zwickau das Angebot größer als die Nachfrage. So dauerte die Vermarktung von Wohnungen in den beiden sächsischen Städten zwischen 23,82 und 25,02 Tagen.

Ende Mai hat das Bundeswirtschaftsministerium den Referentenentwurf zum „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“, das sogenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG) veröffentlicht. Die Ressortabstimmung ist zwar noch immer nicht abgeschlossen (» der DDIV berichtete), dennoch sind die Länder und Branchenverbände nunmehr eingeladen, bis Ende Juni zum Entwurf Stellung zu nehmen.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz werden die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) in einem neuen Rechtsrahmen zusammengefasst. Wie es im Gesetzentwurf heißt, werden die Anforderungen der EU-Gebäuderichtlinie sowohl zum 1. Januar 2019 für neue öffentliche Nichtwohngebäude als auch zum 1. Januar 2021 für alle neuen Gebäude mit dem GEG in einem Schritt umgesetzt. Außerdem werden die erforderlichen Regelungen des Niedrigstenergiegebäudes getroffen. Die aktuellen energetischen Anforderungen für den Neubau und den Gebäudebestand gelten fort.

Gerade die Zusammenführung von EnEG, EnEV und EEWärmeG sorgt für Erleichterungen und bürokratische Entschlackung. So soll für die Errichtung neuer Gebäude künftig ein einheitliches Anforderungssystem gelten, in dem Energieeffizienz und erneuerbare Energien integriert sind. Die ordnungsrechtlichen Vorgaben sollen auch weiterhin ein geringer Primärenergiebedarf von Gebäuden, die Begrenzung des Energiebedarfs eines Gebäudes durch energetischen Wärmeschutz und eine zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien sein. Durch einen hochwertigen baulichen Wärmeschutz soll sichergestellt werden, dass auch erneuerbare Energien so effizient wie möglich genutzt werden können.

Einzelheiten und offene Fragen zum Referentenentwurf müssen nunmehr innerhalb der Bundesregierung geklärt werden. Dazu gehören unter anderem Forderungen wie eine Verschärfung der energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, eine Änderung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit oder auch die Forderung nach einer Umstellung der energetischen Bewertung von KWK-Anlagen sowie nach einer Öffnungsklausel für weitergehende öffentlich-rechtliche Vorschriften. Wie Medienberichten zu entnehmen ist, wird für Mitte dieses Jahres mit einem Kabinettsbeschluss gerechnet.

Bei Mietkosten gilt die Faustregel, dass diese nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen sollten. Bundesweit steigen die Mieten jedoch seit Jahren so stark an, dass Familien und Alleinstehende immer häufiger sogar die Hälfte des monatlich verfügbaren Geldes fürs Wohnen ausgeben müssen. Das führt insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten dazu, dass sich immer mehr Menschen aufgrund hoher Mietkosten verschulden. Der Osten ist besonders betroffen.

Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren im Jahr 2018 deutschlandweit zwei von zehn überschuldeten Personen, die bei einer Schuldnerberatungsstelle Hilfe suchten, von Mietschulden betroffen. Allerdings gibt es deutliche Unterschiede zwischen alten und neuen Bundesländern: So hat in den neuen Ländern fast jeder Dritte, der bei der Schuldnerberatung war, diese aufgrund von Mietschulden aufgesucht. Im früheren Bundesgebiet war es nur knapp jede fünfte überschuldete Person. Auch haben die Bewohner im Osten des Landes deutlich höhere Mietschulden angegeben: Diese lagen im Jahr 2018 bei durchschnittlich 1.147 Euro. Im früheren Bundesgebiet hingegen weist das Statistische Bundesamt durchschnittliche Mietschulden von 786 Euro aus. Damit entsprachen die offenen Verbindlichkeiten bei Vermietern gut 2,7 Monatsmieten in den neuen Ländern gegenüber 1,5 Monatsmieten im früheren Bundesgebiet.