Um illegalen Vermietern Herr zu werden und die Zweckentfremdung von Wohnraum  einzudämmen, lässt die Stadt München nichts unversucht: Wohnungseigentümern, die illegal z. B. an Touristen vermieten, drohen bereits hohe Bußgelder bis hin zur Ersatzzwangshaft (der » DDIV berichtete…). Nun setzt die Stadt zusätzlich auf das Finanzamt.

Um Zweckentfremdungen aufzudecken, will das Sozialreferat vermutete illegale Vermietungen an das Finanzamt melden. Bei der Vermietung von Wohnraum über Onlineportale läge der Verdacht nahe, dass die Vermieter Einnahmen nicht ordnungsgemäß versteuern, so die zuständige Sozialreferentin. Dadurch gingen der Stadt Steuereinnahmen in beträchtlicher Höhe verloren.

Das Zweckentfremdungsverbot ist umstritten

Nicht nur die bayerischen Städte kämpfen mit Wohnraummangel und zweckentfremdeten Mietwohnungen. Auch in Berlin, Freiburg und Stuttgart gilt seit einigen Jahren das sog. Zweckentfremdungsverbot. Vermietern, die ihre (meist zentral) gelegenen Wohnungen als Ferienwohnungen vermieten und somit dem Mietwohnungsmarkt entziehen, drohen – je nach Stadt – Bußgelder in Höhe bis zu 100.000 Euro. In Hamburg und Berlin müssen sich Anbieter registrieren lassen. München setzt seit Januar 2018 zudem auf die Mithilfe der Bürgerinnen und Bürger: Über eine Onlineplattform können sie illegale Vermietungen melden. Ob das Gesetz ein wirklungsvoller Hebel ist, um den Wohnraummangel insbesondere in Großstädten wirksam zu bekämpfen, ist jedoch umstritten.

Vermitteln Immobilienverwaltungen Eigentumswohnungen an Käufer, liegen die Provisionssätze deutlich unterhalb der marktüblichen Werte. Zudem teilen sie auch in angespannten Märkten die Provision zwischen Käufer und Verkäufer auf. Zu diesem Ergebnis kommt eine bundesweite Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilien­­verwalter (DDIV), an der sich rund 500 Verwaltungen beteiligten.

Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Provisionssätze von Immobilienverwaltungen bei der Vermittlung von Wohnungseigentum unter denen von herkömmlichen Maklern. Am deutlichsten zeigt sich dies in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen: Hier betragen die Provisionssätze von Immobilien­verwaltungen durchschnittlich rund fünf Prozent brutto, marktüblich sind 7,14 Prozent (inkl. MwSt.). Verwaltungen dieser Regionen erheben somit bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen eine um rund 30 Prozent niedrigere Gebühr als Makler. In Bayern beträgt die Differenz sogar über 35 Prozent.

Standard bei Verwaltungen: Provisionssplitting zwischen Käufer und Verkäufer

Immobilienverwaltungen teilen fast flächendeckend die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer auf – auch in Märkten wie Berlin oder Hessen, in denen sie der Erwerber üblicherweise vollständig trägt. In der Hauptstadt liegt die Provisionshöhe für Käufer somit 2,5 Prozentpunkte oder gut ein Drittel unterhalb des marküblichen Werts von 7,14 Prozent. In Hessen berechnen Verwaltungen rund 30 Prozent weniger als klassische Makler.

Verwalter erhöhen Wettbewerb bei Wohnungsvermittlung

Die DDIV-Umfrage zeigt, dass Immobilienverwaltungen sowohl beim Verkauf von Fremdbeständen als auch bei Eigentumswohnungen aus dem Verwaltungsbestand eine sehr gute Alternative zum klassischen Makler darstellen können. „Hervorzuheben ist, dass Wohnungseigentümer auch dann bereit sind ihre Verwaltung mit der Vermittlung zu beauftragen, wenn diese ihre Provision auf Käufer und Verkäufer aufteilt. Das gilt auch in Regionen, in denen die Provision üblicherweise vollständig vom Erwerber getragen wird – und für Verkäufer somit höhere Kosten entstehen”, betont DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Kenntnis des Wohngebäudes und der Gemeinschaft sowie die langjährige Betreuung des Eigentümers und Vermieters sind dabei ausschlaggebend für die Beauftragung der Verwaltung. Allerdings werde diese Möglichkeit bisher noch zu selten genutzt. „Werden Verwaltungen künftig noch häufiger mit der Vermittlung von Eigentumswohnungen beauftragt, entsteht mehr Wettbewerb am Markt. Wie sich zeigt kann dies auch einen preisdämpfenden Charakter haben”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Provisionssätze in Deutschland

Beim Immobilienkauf bzw. -verkauf ist die Höhe der Vermittlungsprovision in Deutschland gesetzlich nicht festgeschrieben. Allerdings haben sich in den einzelnen Bundesländern und teilweise sogar in einzelnen Regionen marktübliche Werte herausgebildet, die zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer liegen. Wer die Courtage zu zahlen hat, ist ebenfalls frei verhandelbar und wird in den Bundesländern und Regionen unterschiedlich gehandhabt.

Politische Aktivitäten zum Bestellerprinzip beim Kauf von Wohneigentum

Bei Mietwohnungen gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Vermittler bestellt, zahlt dessen Courtage. Die Koalition legte nun im Eckpunktepapier zum Wohngipfel am 21. September 2018 fest, die Ausweitung des Bestellerprinzips auch auf den Immobilienkauf zu prüfen. Zuletzt reichten Die Grünen im Deutschen Bundestag einen entsprechenden Gesetzesentwurf ein, der zudem die Höhe der Provision auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer begrenzt. Der Antwort der Bundesregierung (BT-Drs.: 19/4698) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion ist zu entnehmen, dass die Auswirkungen auf das Kostensenkungspotenzial für Käufer und weitere Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer geprüft werden. Zuletzt hatte auf dem Wohngipfel der Bundesregierung Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel angekündigt, dass es wohl Änderungen am Bestellerprinzip geben könnte.

„Die Bundesregierung will die Nebenkosten beim Immobilienerwerb senken. Es ist allerdings umstritten, ob hier die Ausweitung des Bestellerprinzips geeignet ist. Zielführender wäre das flächendeckende Absenken der Grunderwerbsteuer”, regt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler an.

Zur Umfrage

Der DDIV befragte im Juli 2018 Immobilienverwaltungen online, wie sie Vermittlungsprovisionen handhaben. Denn immer mehr Immobilienverwaltungen erschließen die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen als zusätzliches Geschäftsfeld und integrieren es in ihr Leistungsspektrum. Allerdings unterliegt ihre Vermittlertätigkeit gesetzlichen Einschränkungen, so dass nicht in jedem Fall Entgeltansprüche erhoben werden können. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann beispielsweise das Zustimmungserfordernis des Verwalters einen Provisionsanspruch verhindern. Mit der Umfrage wurden erstmals belastbare Daten bei dieser Fragestellung erhoben. Insgesamt nahmen rund 500 Immobilienverwaltungen bundesweit teil.

Unzureichende Koordination und mangelhafte Steuerung: Der Bundesrechnungshof kritisiert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) scharf für das schlechte Projektmanagement und fordert es auf, eine gesamtverantwortliche Stelle für die Umsetzung der Energiewende einzusetzen. Sonst seien die klimapolitischen Ziele in Gefahr.

Wie der Bundesrechnungshof bekannt gab, sind die Belastungen für die Wirtschaft sowie für die öffentlichen und privaten Haushalte sehr hoch. Allein für 2017 ist von mindestens 34 Milliarden Euro auszugehen. Umso unverständlicher sei es daher, dass Deutschland dennoch fast alle Ziele der Energiewende bis zum Jahr 2020 verfehle. Auch für die Akzeptanz der Energiewende in der Bevölkerung wäre dringend mehr (finanzielle) Transparenz erforderlich. Anstatt die Energiewende mit einer Vielzahl komplizierter Gesetze und Verordnungen zu regeln, sollte die Bundesregierung den rechtlichen Rahmen verbessern und finanzielle Anreize zu umweltverträglichem Verhalten setzen.

KfW-Energiewendebarometer 2018: Bundesbürger stehen hinter der Energiewende…

Wie das KfW-Energiewendebarometer 2018 (der » DDIV berichtete…) ergab, stehen die Deutschen mehrheitlich hinter den klimapolitischen Zielen der Bundesregierung: Mehr als 90 Prozent der Haushalte unterstützen die Energiewende. Diese Bereitschaft gelte es nutzen, appellierte die KfW an die Politik – beispielsweise mit gezielter Förderung und mehr Anreizen für energetische Sanierungen in Wohngebäuden.

… doch sie scheitert im Wohnungsbestand

Denn hier werden große Potenziale noch nicht gehoben. Das zeigt sich beispielsweise deutlich bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Nur gut ein Drittel der für das 6. DDIV-Branchenbarometer befragten Immobilienverwaltungen gab an, im Jahr 2017 energetische Sanierungsmaßnahmen begleitet zu haben. 2015 lag ihr Anteil noch gut 20 Prozent höher. Da WEG hierzulande mehr als neun Millionen Wohnungen auf sich vereinen – und damit viermal mehr Wohneinheiten als kommunale Wohnungsunternehmen – alarmiert dieser Trend.

Zurückzuführen ist der Rückgang der insgesamt ohnehin geringen Sanierungsaktivität in WEG auf verschiedene Faktoren. Erhöhte Preise durch den voll ausgelasteten Neubau-Bausektor zählen zu den möglichen Gründen, ebenso fehlendes Fachpersonal in den Verwaltungen und das Desinteresse vieler Wohnungseigentümer an energetischen Sanierungen, da Einspareffekte nicht immer deutlich werden oder die Rücklagen der Gemeinschaften nicht ausreichen. Zudem werden Sanierungsmaßnahmen sukzessive komplexer und sind mit einem erhöhten zeitlichen Aufwand verbunden. Hinzu kommt oft fehlende Fachkenntnis in den Verwaltungen selbst, was diese womöglich abschreckt, energetische Sanierungsmaßnahmen mit den WEG anzugehen. Die geringe energetische Sanierungsquote dürfte allerdings auch darauf zurückzuführen sein, dass der Aufwand des Verwalters nicht nur in der Vorbereitung derartiger Maßnahmen unzureichend honoriert wird.

Um die Zurückhaltung bei Sanierungsmaßnahmen zu beheben, bedarf es finanzieller Anreize, Informationskampagnen und entsprechender Förderprogramme wie die der KfW – allerdings noch besser zugeschnitten auf die Besonderheiten der Zielgruppe WEG. Auch die Entwicklung von Sanierungsfahrplänen für Mehrfamilienhäuser verbunden mit einer neuen Fördersystematik und dem Koppeln von gesellschaftspolitisch relevanten Herausforderungen wie Elektromobilität oder Digitalisierung am und im Gebäude sowie gangbaren Mieterstrommodellen auch für WEG wären ein neuer Ansatz.

Allerdings hinkt auch die Regierung selbst ihren klimapolitischen Zielen hinterher: Wie kürzlich bekannt wurde, hat der Bund noch an keiner seiner 2.200 energierelevanten Liegenschaften eine energetische Gebäudesanierung abgeschlossen.

Die Nachfrage nach dem Baukindergeld ist hoch: Für die Förderung wurden bereits im ersten Monat 24.399 Anträge gestellt. Das berichtete die KfW-Bankengruppe. Damit sind von den drei Milliarden Euro, die pro Jahr zur Verfügung stehen, bereits 516 Millionen Euro abgerufen worden. Die meisten Antragsteller kommen aus Nordrhein-Westfalen.

Hier stellten 5.611 Familien einen Antrag auf die Förderung, gefolgt von Baden-Württemberg (3.197), Bayern (3.089) und Niedersachsen (3.059). Das Schlusslicht bilden die Stadtstaaten Hamburg (237) und Bremen (207). Die meisten Anträge reichten Familien mit zwei Kindern ein (10.703), 10.199 Anträge stammen von Familien mit einem Kind. Paare mit drei Kindern stellten insgesamt 2.788 Anträge.

Über das Baukindergeld

Das Baukindergeld soll mehr Familien in Wohneigentum bringen. Für den Bau oder Kauf einer Immobilie erhalten Familien pro Kind und Jahr 1.200 Euro, der Förderzeitraum erstreckt sich auf zehn Jahre. Gewährt wird die Förderung für Familien und Alleinerziehende mit einem Kind bis zu einer Grenze von 90.000 Euro zu versteuerndem jährlichem Haushaltseinkommen. Mit jedem weiteren Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 15.000 Euro. Voraussetzung ist zudem, dass die Immobilie selbst genutzt wird und die Antragsteller frühestens am 1. Januar 2018 und spätestens am 31. Dezember 2020 den Kaufvertrag unterzeichnet oder die Baugenehmigung erhalten haben. Das Baukindergeld wird voraussichtlich ab März 2019 ausgezahlt.

FDP fragt nach Mitnahmeeffekten und steigenden Immobilienpreisen

Die Förderung ist umstritten. So stellte u. a. die FDP-Fraktion im Deutschen Bundestag das Baukindergeld immer wieder in Frage. Zuletzt erkundigten sich die Abgeordneten in einer Kleinen Anfrage (BT-Drs.: 19/4697), wie die Bundesregierung die möglichen Auswirkungen der Maßnahme einschätzt – etwa Mitnahmeeffekte und steigende Immobilienpreise. Sie plädieren in ihrer Anfrage für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer, um den Erwerb von Wohneigentum gezielt zu fördern.

Hessen kann landeseigene Grundstücke nun vergünstigt an Städte und Gemeinden abgeben. Eine neue Richtlinie sieht vor, dass der Grundstückspreis für jede geförderte Wohnung pauschal um 25.000 Euro sinkt.

Städte und Gemeinden können ohne Ausbietungsverfahren Grundstücke beim Land erwerben – sofern dort innerhalb von fünf Jahren geförderter Wohnungsbau entsteht. Ein preistreibender Wettbewerb um Grundstücke soll durch die neue Regelung ausgeschlossen werden. Außerdem verringert sich der Kaufpreis in Höhe der Grunderwerbsteuer. Grundstücke können so um bis zu 50 Prozent unter dem gutachterlich festgestellten Wert erworben werden. Die Bedingung: Es müssen mindestens acht Mietwohnungen entstehen, und der Anteil an geförderten Wohnungen muss bei mindestens 30 Prozent liegen. Die Gemeinden können die Grundstücke auch an Wohnungsunternehmen weitergeben. Die Auflagen müssen allerdings weiterhin erfüllt werden.

Bereits im vergangenen Jahr startete Hessen eine große Wohnbau-Offensive und reformierte u. a. die landeseigene Bauordnung (der » DDIV berichtete…). Mit der neuen Richtlinie nutze man nun „gezielt die finanziellen Spielräume”, die durch eine umsichtige Haushaltsführung entstanden seien, so der hessische Finanzminister Dr. Thomas Schäfer.