Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) ist erfreut über die Entscheidung von CDU/CSU und SPD, die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und die Harmonisierung mit dem Mietrecht auf die Agenda der großen Koalition zu setzen. Der Spitzenverband setzte sich seit längerer Zeit für eine Novellierung ein. In den Vertragsentwurf ebenfalls aufgenommen wurde die Anregung des DDIV ein Bürgschaftsprogramm einzuführen, was den Erwerb von Wohneigentum erleichtern soll.

Auch die Absicht, den Ländern die Möglichkeit einzuräumen, bei der Grunderwerbsteuer Freibeträge für Erwachsene und Kinder einzuführen, begrüßt der DDIV ebenso wie die Einführung eines Baukindergeldes. Positiv ist zudem, dass keine weiteren Verschärfungen bei energetischen Anforderungen im Bestand und Neubau geplant sind. Kritisch sieht der DDIV die beabsichtigten Regelungen zum Mietrecht und zum Absenken der Modernisierungsumlage, was umfassende Sanierungen verhindern könnte.

„Die Parteien haben im Koalitionsvertrags-Entwurf Wohneigentum als wichtigen Schwerpunkt in der kommenden Legislaturperiode identifiziert. Das freut uns”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler in einer ersten Stellungnahme. Insbesondere die angekündigte Maßnahme, das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu reformieren und mit dem Mietrecht zu harmonisieren, sieht der DDIV positiv. „Der Reformbedarf beim WEG ist groß und die Harmonisierung mit dem Mietrecht war längst überfällig. Wir plädieren jetzt für das zeitnahe Einsetzen einer Reformkommission, die das Wohnungseigentumsgesetz auf den Prüfstand stellt und Vorschläge unterbreitet, die einen hohen Praxisnutzen haben. Gern bringen wir hierzu die Expertise unserer Branche ein”, ergänzt Kaßler.

WEG-Reform dringend erforderlich, um desolate Sanierungsquote zu heben

Bereits seit einigen Jahren hat der DDIV – begonnen mit einer DenkWERKSTATT mit namhaften Kanzleien und verschiedenen Lehrstuhlinhabern – an diesem Thema gearbeitet und eine Reihe reformbedürftiger Paragrafen identifiziert und Lösungsvorschläge zusammengetragen. Bei mindestens einem Drittel aller Paragrafen besteht Anpassungsbedarf. Ob bei Kostenverteilungsschlüsseln, Abstimmungsquoren, nachträglichen Zustimmungsverfahren, Beschlussfähigkeit, Rechtsfähigkeit der WEG, Größe des Verwaltungsbeirates oder Kompetenzen des Verwalters – der Handlungsbedarf ist groß. Darüber hinaus müssen Unsicherheiten bei Abgrenzungsfragen beseitigt werden. Denn solange z.B. unklar ist, ob es sich um eine bauliche Maßnahme, ordnungsmäßige Instandsetzung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung handelt, werden Energieeffizienzmaßnahmen in Eigentümergemeinschaften weiterhin zögerlich umgesetzt werden. „Allein die hier bislang desolate Sanierungsquote von weniger als einem Prozent rechtfertigt bereits eine Novellierung”, unterstreicht Kaßler die Notwendigkeit der WEG-Reform. So kann auch die Gerichtsbarkeit entlastet werden. Mittlerweile beschäftigen sich nämlich deutsche Gerichte jedes Jahr mit über 260.000 WEG- und Mietrechtsverfahren. Das entspricht rund 25 Prozent aller Zivilprozesse in Deutschland.

Ebenso unterstützt der DDIV das einzurichtende KfW-Bürgschaftsprogramm mit einer Laufzeit von 20 Jahren, was den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum erleichtern soll. Damit wird es möglich, einen Anteil des Kaufpreises bzw. der Baukosten abzusichern und das notwendige Eigenkapital beim Eigentumserwerb abzusenken. Der DDIV vertritt seit langem diese Position, damit auch Schwellenhaushalte und Familien mit Kindern an Wohneigentum partizipieren können. Positiv in diesem Kontext ist auch, dass die Wohnungsbauprämie als Anreizinstrument attraktiver gestaltet wird, indem die Einkommensgrenzen angepasst und der Prämiensatz erhöht werden sollen. „Es wird sich aber zeigen müssen, ob das Baukindergeld als Anreizinstrument funktioniert, oder ob letztlich das Absenken der Grunderwerbsteuersätze die zielführende Maßnahme ist”, ergänzt Kaßler. Auch die Absicht, den Ländern die Möglichkeit einzuräumen, bei der Grunderwerbsteuer Freibeträge für Erwachsene und Kinder einzuführen, befürwortet der DDIV.

Mit Fördermitteln Sanierungen unterstützen

Positiv ist aus Sicht es DDIV auch, dass keine weiteren Verschärfungen bei energetischen Anforderungen im Bestand und Neubau geplant sind. „Die Koalition achtet zudem das Wirtschaftlichkeitsgebot und die Technologieoffenheit aller energetischen Maßnahmen und setzt auf Freiwilligkeit. Das ist wichtig, um zu tatsächlichen CO₂-Einsparungen zu kommen. Die weitere Förderung von Brennwertkesseln beim Austausch ineffizienter Heizungsanlagen begrüßen wir ebenso wie die Wahlmöglichkeit zwischen Zuschussförderung oder einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens bei der energetischen Gebäudesanierung”, so der DDIV-Geschäftsführer.

Kritisch sieht der DDIV die beabsichtigten Regelungen zum Mietrecht und zur Modernisierungsumlage. „Es ist ein richtiger Schritt, dass die Koalition künftig das gezielte Herausmodernisieren unterbinden will. Aber ein Absenken von elf auf acht Prozent bei der Modernisierungsumlage wird dringend erforderliche energetische Maßnahmen in Ballungsgebieten bremsen”, warnt Kaßler.

Vor Verabschiedung der Koalitionsvereinbarung werden die SPD-Mitglieder ihr Votum abgeben, ob ihre Partei erneut ein Regierungsbündnis mit der CDU/CSU eingehen wird.

Am 25. Mai endet die Übergangsfrist für die neue EU-Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO). Auch Immobilienverwaltungen sind von den neuen Datenschutzregeln betroffen. Wie Sie hohe Bußgelder vermeiden und worauf künftig im Umgang mit Daten zu achten ist, klären wir im Rahmen unserer » neuen Seminarreihe zur DS-GVO. Unsere Referenten stehen bereits vorab in Kurz-Interviews Rede und Antwort.

Am 25. Mai 2018 tritt die neue Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) in Kraft. Wie viel Arbeit kommt damit auf Immobilienverwaltungen zu?

Unternehmen sollten die Umsetzung der neuen DS-GVO nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die bisherigen und neuen Anforderungen der Datenschutzgrundverordnung sind sehr ausführlich und bringen eine Vielzahl von Regelungen mit. Eine intensive Vorbereitung ist unerlässlich. Der zeitliche Aufwand sollte nicht unterschätzt werden. Dies betrifft sowohl formale als auch technisch-organisatorische Abläufe im Unternehmen. Wichtig: Die Umsetzung der neuen Regelungen gilt für alle Unternehmen – auch für Firmen mit weniger als zehn Mitarbeiter.  

Was bedeuten die neuen Datenschutzregeln für die Kommunikation mit Kunden und Dienstleistern?

Hier besteht Anpassungsbedarf. Denn im Rahmen der Auftragsverarbeitung gestalten sich vertragliche Regelungen anders als bisher. Immobilienverwalter müssen technisch sicherstellen, dass die Anforderungen der DS-GVO erfüllt werden. Werden beispielsweise einem Handwerksunternehmen Daten von Eigentümern oder Mietern übermittelt, damit sie einen Auftrag erledigen können, muss eine rechtskonforme Übermittlung gewährleisten. Schließlich geht es um vertrauliche Daten. Damit einhergehen auch neue Informationspflichten. So müssen Mieter unverzüglich darüber informiert werden, wenn Wohnungsbestände den Verwalter wechseln.

Wie teuer wird die Nichtbeachtung der DS-GVO?

Verstöße werden sanktioniert – und das kann teuer werden. Artikel 83 DS-GVO sieht Bußgelder in Höhe von bis 20 Millionen Euro vor. Das kleine Bußgeld liegt bei 10 Millionen Euro oder zwei Prozent des weltweiten Vorjahresumsatzes. Beim großen Bußgeld sind 20 Millionen Euro oder vier Prozent des Vorjahresumsatzes angesetzt. Die Höhe des Bußgeldes wird aber auch durch Art und Schwere des Verstoßes bestimmt.

Die neuen Pläne des Discounters sorgten zuletzt für Schlagzeilen: Aldi möchte bis zu 2.000 Wohnungen in Berlin errichten und vermieten – und das zu erschwinglichen Preisen. Die Gebäude sollen auf zentral gelegenen Grundstücken erbaut werden, auf denen sich bereits Aldi-Märkte befinden. Die Nachverdichtung bekommt somit eine ganz neue Facette.

Bevor das Wohnen über dem Supermarkt jedoch möglich wird, müssen die alten Märkte zunächst abgerissen und neu erbaut werden. Darauf werden mehrstöckige Wohngebäude errichtet. Die neuen Wohnungen sollen anschließend günstig vermietet werden. Geplant ist ein Sozialwohnungsanteil von 30 Prozent. Diese Wohnungen sollen 6,50 Euro (Kaltmiete) pro Quadratmeter kosten. Moderate Preise werden auch für die anderen Einheiten aufgerufen: Die Mieten sollen höchstens zehn Euro netto kalt betragen. Der Clou: Fast alle Neubauten werden sich innerhalb des Berliner S-Bahnrings befinden – ein durchaus teures Pflaster. Hier kosten vergleichbare Wohnungen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter. Aldi Nord hat nach eigenen Angaben bereits mit dem Bau von zwei Filialen mit insgesamt 200 Wohnungen in den Berliner Bezirken Neukölln und Lichtenberg begonnen. Weitere 15 Standorte seien geplant. Ob das Unternehmen selbst als Vermieter agiert oder das Geschäft an einen Dritten abgibt, ist derzeit noch offen.

Wie können kommunale Wohnungsbauunternehmen ihre Bestände ausweiten und bezahlbares Wohnen sichern? Ein neues Forschungsprojekt des BBSR untersucht nun, welche wohnungspolitischen Strategien erfolgsversprechend sind.

Neubau, Nachverdichtung oder Kauf von Objekten? Die Forscher analysieren Ansätze in 20 Städten und überprüfen sie auf ihre Übertragbarkeit. Best-Practice-Modelle sollen den Kommunen anschließend Anregungen und Impulse für eigene Projekte vermitteln. Untersucht werden darüber hinaus auch die Potenziale diverser Formen der Bestandsausweitung, Kooperationen mit Wohnungsunternehmen und Finanzierungsfragen.

Das Projekt wird vom Deutschen Institut für Urbanistik und durch das Forschungsinstitut Regiokontext im Auftrag des BBSR bearbeitet und vom Bundesbauministerium gefördert.

Mehr Informationen zum Projekt unter: » www.bbsr.de

Das Zweckentfremdungsverbot wirkt – zumindest in der Hauptstadt. Seit Inkrafttreten der Regelung im Jahr 2016 gelangten knapp 4.000 Wohnungen wieder auf den regulären Wohnungsmarkt. Derzeit gibt es in Berlin noch 418 offiziell genehmigte Ferienwohnungen. Unbekannt ist allerdings, wie viele Wohnungen weiterhin illegal auf dem Ferienwohnungsmarkt vermietet werden.

Seit 2016 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot. Die Senatsverwaltung geht damit nicht nur gegen die zahlreichen Ferienwohnungen in der Stadt vor, sondern auch gegen den Wohnungsleerstand. So gelangten in den vergangenen zwei Jahren rund 3.900 leerstehende Objekte wieder in Mieterhand.