Eine Immobilie ergänzt die persönliche Altersvorsorge – sofern sie fachgerecht verwaltet wird

Die selbstgenutzte Immobilie ist in finanziell stürmischen Zeiten nach wie vor eine sichere Anlage – auch als Teil der privaten Altersvorsorge. Voraussetzung für ein sorgen- und mietfreies Leben in der eigenen Wohnung im Alter ist allerdings, dass die Immobilie professionell und wertorientiert verwaltet wird. Anlässlich des Weltspartages am 28. Oktober 2016 erläutert der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), worauf Eigentümer achten sollten, damit die Eigentumswohnung auch im Alter eine „sichere Bank“ ist.

Die Deutschen sind ein Volk der Sparer. Doch in der derzeitigen Niedrigzinsphase werfen klassische Anlage- und Sparformen kaum noch nennenswerte Gewinne ab. Für viele Verbraucher ist daher die selbstgenutzte Immobilie eine attraktive Alternative – schließlich ist sie die einzige Form der Altersvorsorge, von der man schon vor dem Renteneintritt profitiert. Um das Immobilienvermögen dauerhaft zu sichern und Werte zu erhalten, bedarf es, neben einer professionellen und wertorientierten Immobilienverwaltung, auch einiger Verhaltensregeln, um den Wert des steingewordenen Vermögens dauerhaft zu erhalten.

Lage, Lage, Lage

Eines der wichtigsten Kauf- und Verkaufskriterien ist die Lage einer Immobilie. In regional attraktiven Stadtvierteln, die gut an die städtische Infrastruktur angeschlossen sind und u. a. auch Freizeitmöglichkeiten bieten, ist eine positive Wertentwicklung absehbar. Während junge Familie auf viel Grün oder die Erreichbarkeit von Schulen und Kindergärten achten, stehen für Senioren eher die Nähe zu medizinischen oder kulturellen Einrichtungen im Vordergrund. Nicht zuletzt entscheidet die Lage maßgeblich, ob ein späterer Verkauf der Wohnung gewinnbringend ist. Dies sollte bereits vor dem Kauf berücksichtigt werden.

Sanierungen nicht vernachlässigen

Auch eine Immobilie kommt in die Jahre. So sind die Heizung oder das Dach nach 15 bis 20 Jahren sanierungsbedürftig. „Nur wer seine Immobilie in Schuss hält und regelmäßig Instandhaltungsarbeiten vornimmt, kann im Alter sorgenfrei darin wohnen oder diese später gewinnbringend verkaufen“, weiß Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter.

Gute Immobilienverwalter sichern das sorgenfreie Wohnen im Alter

Eine professionelle Immobilienverwaltung ist daher empfehlenswert. Sie koordiniert nicht nur die Eigentümerversammlungen oder erstellt Betriebskostenabrechnungen, sondern sorgt auch für die Instandsetzung und Modernisierung der Gebäudesubstanz oder Haustechnik. „Wohnungseigentümer, die auch im Alter von der Immobilie profitieren möchten, sollten auf eine erfahrene Immobilienverwaltung zurückgreifen. Schließlich geht es bei der Hausverwaltung auch um die Verwaltung des privaten Vermögens“, erläutert Kaßler.

Der Berufsverband für Immobilienverwaltungen in Deutschland, DDIV, rät Eigentümern bei der Auswahl des Verwalters nicht allein auf den Preis zu achten. Professionelle Immobilienverwaltungen sind hauptberuflich tätig und nehmen regelmäßig an Fortbildungen teil. Wichtig ist, dass der Verwalter das Objekt vor Ort besichtigt und sich dafür auch ausreichend Zeit nimmt. Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufs-Haftpflichtversicherung vorweisen können. „Der DDIV hat in seiner Verwaltercheckliste wichtige Kriterien für die Auswahl eines Immobilienverwalters zusammengetragen. Die Checkliste steht auf unter www.ddiv.de/verwaltercheckliste kostenfrei zum Download zur Verfügung“, rät DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Zulassungsregelungen für Verwalter sichern künftig Qualität und stärken den Verbraucherschutz

Ende August verabschiedete das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Verwalter von Wohnungseigentum künftig eine Sachkundeprüfung absolvieren müssen, wenn sie weniger als sechs Jahre als Verwalter tätig sind. Nach Ansicht des DDIV stärkt das Gesetz den Verbraucherschutz für Eigentümer und sichert damit die Altersvorsorge von Millionen von Bundesbürgern. Der DDIV geht davon aus, dass das Gesetz voraussichtlich Ende des kommenden Jahres in Kraft tritt.

Der Bundesrat hat heute in seiner 949. Sitzung zum Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung Verwalter von Wohnungseigentum und Immobilienmakler Stellung bezogen. Bereits im Vorfeld wurde der Gesetzentwurf in den Ausschüssen für Wirtschaft, für Agrarpolitik und Verbraucherschutz, für Recht und für Wohnungsbau diskutiert (BR-Drs. 496/1/16).

Insbesondere der federführende Wirtschaftsausschuss und der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz merkten Änderungsbedarf an. So sollte unter anderem die  Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung auf Immobilienmakler ausgedehnt werden, Grundlagen über die Kundenberatung sowie Kenntnisse über energetische Sanierungen in den Sachkundenachweis integriert werden. Weiterhin sahen die Änderungsvorschläge vor, den Sachkundenachweis auch für die in der Vermittlung oder Verwaltung tätigen Mitarbeiter sowie für Mitarbeiter von Kreditinstituten verpflichtend einzuführen. Auch die Streichung der „Alte-Hasen-Regelung“ wurde empfohlen.

Unter dem Tagesordnungspunkt 23 wurde heute in der Sitzung des Bundesrates zum Gesetzentwurf Stellung genommen. Dabei wurden fast alle inhaltlichen Empfehlungen der Ausschüsse mehrheitlich abgelehnt. Zustimmung erfuhren nur zwei  Anmerkungen. So soll nach dem Willen des Bundesrates die Verlängerung der Frist für den Nachweis der Sachkunde von 12 Monate nach Verkündung auf 12 Monate nach Inkrafttreten verlängert werden. Dabei soll jedoch auch die eigentliche Übergangszeit zwischen Verkündung und Inkrafttreten von 9 Monate auf mindestens 12 Monate oder gar 18 Monate verlängert werden. Darüber hinaus sollen auch erworbene Fähigkeiten aus unselbstständiger Arbeit für eine Berücksichtigung im Rahmen der „Alte-Hasen-Regelung“ ausreichen. Der Gesetzentwurf sieht aktuell vor, dass die Bestandsschutzregelung nur für Gewerbetreibende gilt, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbstständig als Wohnungseigentumsverwalter oder Immobilienmakler tätig sind. Das Gesetz soll nach dem Willen des Bundesrates spätestens fünf Jahre nach Inkrafttreten hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Gewerbetreibenden und Verbraucher untersucht werden.

Das Gesetz ist nicht zustimmungspflichtig im Bundesrat.

In unserem Interview berichtet der Geschäftsführer des diesjährigen „Immobilienverwalter des Jahres“, Frank Hillemeier von der ImmoConcept Gruppe, wie sich der Sieg bereits in der täglichen Verwaltungsarbeit seines Unternehmens widerspiegelt und welche Konzepte den Erfolg auch zukünftig sichern sollen. Der Immobilienverwalterbranche attestiert er in Sachen „Digitalisierung“ derzeit aber noch großen Nachholbedarf.

Herr Hillemeier, haben Sie in Ihren Büroräumen einen Platz für den Pokal gefunden?

Noch nicht bzw. noch keinen festen. Zurzeit ist es noch ein „Wanderpokal”. Alle ImmoConcept-Standorte möchten den Pokal mal sehen und in Händen halten. Unsere Mitarbeiter sind sehr stolz auf unseren gemeinsamen Pokal. Daher wird er in den nächsten Wochen und Monaten erst mal von Ort zur Ort „wandern”. Danach wird er einen Ehrenplatz in unserer Firmenzentrale bekommen.

Welche Reaktionen haben Sie seitens Ihrer Kunden auf den Sieg bei der diesjährigen Ausschreibung erhalten? Konnten Sie bereits steigende Kundenanfragen verzeichnen?

Die Resonanz war enorm. Kunden, Handwerker oder Dienstleister die zu uns kommen, sind alleine vom Anblick des imposanten Pokals begeistert. Wir hatten auch vorher bereits ein gutes Feedback, aber Verwalter des Jahres, damit hatte keiner gerechnet. Ein großer Projektentwickler aus Köln sagte nur: „Ich hätte Sie auch gewählt!”. Ich glaube das sagt alles. Für die Messung von steigenden Kundenanfragen ist es noch zu früh. Da müssen wir die nächsten Monate mal abwarten – ich bin aber guter Dinge, da der für uns arbeitende Journalist sehr fleißig an den Pressemitteilungen arbeitet.

Sie haben sich in Ihrer Bewerbung als „Querdenker auf dem Weg zur Immobilienverwaltung 4.0” bezeichnet und technische Lösungen, z. B. virtuelle Objektakten, implementiert. Welche Abläufe und Prozesse konnten Sie damit straffen oder optimieren?

Durch die technische Virtualisierung erreichen wir die maximal mögliche Flexibilität unserer Mitarbeiter. Unsere Buchhalter, Objektbetreuer oder Techniker sind nicht mehr an einen festen Arbeitsplatz gebunden. Somit können die Mitarbeiter standort- und firmenübergreifend Objekte betreuen. Freie Kapazitäten können im Sinne der Kundenzufriedenheit besser genutzt und auch Engpässe, z. B. kurzfristige größere Objektübernahmen, ohne Stress abgefedert werden. Die verschiedenen Standorte und Firmen – die normal autark sind – sind so in der Lage, sich gegenseitig zu unterstützen.

Mit diesem umfassenden Konzept sind Sie durchaus ein Vorreiter der Branche. Wie sehen Sie die Immobilienverwaltungsbranche generell für das Projekt „Digitalisierung” aufgestellt?

Die Verwaltungsbranche insgesamt erscheint mir noch ein wenig „verstaubt”. Sicherlich gibt es viele Unternehmen, die in Sachen Digitalisierung schon gut aufgestellt sind, aber aus meiner Erfahrung haben in diesem Punkt auch viele noch einen weiten Weg vor sich. Wenn ich von Digitalisierung spreche, meine ich hier auch nicht nur das Scannen von Dokumenten oder Dokumente den Kunden online zur Verfügung zu stellen. Meine Vorstellung von Digitalisierung geht viel weiter. Es geht um gesamte digitale Arbeitsabläufe, die Abschaffung vom „Bruch der Medien”, standortunabhängiges Arbeiten – und ich meine nicht nur einfache Mails beantworten.

Das Ziel muss sein, von jedem Ort – zu jeder Zeit komplett arbeiten zu können – d. h. Vorgänge auch abschließend an diesem Ort online zu beenden – nicht nur für den nächsten Tag im Büro vorzubereiten. Eine Aufgabe vom Posteingang über die digitale Unterschrift bis hin zum digitalen Briefdruck per Druckservice abzuschließen. Aber wie schon gesagt, es gibt z. B. immer noch Verwalter ohne Mailadresse – nur mit Fax. Von daher ist meine Vision für viele noch ein weiter Weg.

Neben den technischen Lösungen setzen Sie besonders auf persönliche und emotionale Hilfsmittel zur Verbesserung der Work-Life-Balance der Mitarbeiter. Wie wirken sich diese Maßnahmen auf die Stimmung im Unternehmen und auf die Produktivität aus?  

Wir können feststellen, dass die Anzahl der einzelnen Krankheitstage rapide zurückgegangen ist. Das „Wir-Gefühl” hat pro Standort stark zugenommen. Ganz aktuell merken wir dies gerade wieder unter anderem beim Thema der Weihnachtsfeierplanung: tolle Ideen sind hier seitens der Mitarbeiter in der gemeinsamen Überlegung und Umsetzung. Genauso hat sich bei der Übernahme neuer Großobjekte fast ein kleiner interner Wetteifer bei einzelnen Mitarbeitern entwickelt. Die Mitarbeiter sind teilweise Stolz darauf, Objekte als Objektbetreuer oder Buchhalter übernehmen zu dürfen. Von daher glaube ich: der Weg ist richtig.

Sie haben bereits große Schritte zur Prozess- und Unternehmensoptimierung unternommen. Welche weiteren Maßnahmen planen Sie derzeit und wo sehen Sie für die ImmoConcept Verwaltungsgruppe noch Verbesserungsbedarf?

Nach dem Motto von Mark Twain „Menschen mit einer neuen Idee gelten so lange als Spinner, bis sich die Sache durchgesetzt hat”, arbeiten wir ständig an neuen Verbesserungen. Unser nächstes Ziel ist das komplett papierlose Büro. Hierzu arbeiten wir mit einem IT-Unternehmen aus Berlin zusammen – dieses beschäftigt sich bereits seit 15 Jahren mit dem Thema. Im Januar 2017 eröffnen wir einen neuen Standort in Düsseldorf. Hier soll dann unser „Prototyp” für das papierlose Büro entstehen. Ich bin sehr zuversichtlich, dass wir das schaffen.

Olympisches Gold der Verwalterwirtschaft geht an ImmoConcept Verwaltungsgruppe

Im Rahmen des Deutschen Verwaltertages zeichnet der DDIV jährlich den „Immobilienverwalter des Jahres” aus. In diesem Jahr fand die Auszeichnung vor knapp 600 Gästen auf dem Festabend im KaDeWe statt. Preisträger ist die ImmoConcept Verwaltungsgruppe aus Niederkassel. Der zweite und dritte Platz gingen an Unternehmen aus Hamburg und Dirmstein.

Der DDIV rief in diesem Jahr zu einem Projektwettbewerb auf. Die Unternehmen waren aufgefordert, Konzepte und Ideen einzureichen, die Arbeitsprozesse optimieren und die Wettbewerbsfähigkeit steigern. Eine Jury aus Experten der Immobilien- und Wohnungswirtschaft überzeugte das ganzheitliche Konzept der ImmoConcept Verwaltungsgruppe, das die Interessen von Kunden und Mitarbeitern mit der notwenigen Wirtschaftlichkeit verbindet. Die Immobilienverwaltung implementierte unter anderem virtuelle Eigentümer-, Objekt- und Schadensakten, automatisierte den Posteingang und richtete eine standortübergreifende Telefonzentrale ein. Die technischen Lösungen wurden mit einer Vielzahl persönlicher Hilfsmittel ergänzt. Die Mitarbeiter profitieren unter anderem von internen Schulungen, regelmäßigen Meetings und modernen Arbeitsplätzen. Das nordrhein-westfälische Unternehmen ist seit 2004 am Markt und verwaltet derzeit mehr als 13.500 Wohneinheiten.

Der 2. Platz ging in diesem Jahr an die Krase Immobilienverwaltung, die rund 3.200 Wohneinheiten betreut. Das Unternehmen überzeugte die Jury mit einem eigens entwickelten „ImmoTerminal” für eine Ferienhausanlage, das es Bewohnern und Kunden ermöglicht, ihre Anliegen über einen Touchscreen an die Verwaltung zu übermitteln. Das innovative Konzept zeichnet sich durch eine unkomplizierte Bedienung aus und entlastet die Mitarbeiter.

Die Bronzemedaille ging an ein Unternehmen aus Rheinland-Pfalz. Die Apropos-Service GmbH verwaltet rund 2.200 Wohneinheiten und bietet moderne Kommunikations- und Interaktionslösungen, die über das bestehende Vertragsverhältnis hinausgehen und auch Dienstleister umfassen. Das umfangreiche Portfolio  ergänzte die Immobilienverwaltung nun um eine App, die Eigentümer, Verwaltungsmitarbeiter und weitere Partner miteinander vernetzt und Arbeitsprozesse transparent macht.

Horst Müller ist ImmoStar 2016

Den Preis für das Lebenswerk erhielt in diesem Jahr der renommierte Münchner Immobilienrechtler Horst Müller (77). Müller begleitet die Arbeit des DDIV und seiner Landesverbände seit mehr als vier Jahrzehnten und zeichnet sich immer wieder durch Veröffentlichungen und Vorträge aus. In seiner Laudatio betonte DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler die langjährige Verbundenheit des Preisträgers mit dem Spitzenverband der Immobilienverwalterbranche. Die Auszeichnung wird seit 2009 vergeben. Preisträger in den vergangenen Jahren waren unter anderem Prof. Dr. Friedemann Sternel, Senator E.h. Gerhard A. Buckhardt und Jürgen Pfeiffer.

NachwuchsStar 2016 kommt aus Bielefeld

Die Auszeichnung NachwuchsStar 2016 ging in diesem Jahr an eine junge Immobilienkauffrau aus Bielefeld. Svea Gronert (23) überzeugte die Jury durch ihr hohes Maß an Verantwortung und Selbstständigkeit. Sie führt die Erfolgsgeschichte ihres Ausbildungsbetriebs, der ImmoTEC CASA GmbH & Co. KG, fort, die im vergangenen Jahr die Ausschreibung zum „Immobilienverwalter des Jahres“ gewann.

Auf dem Festabend wurde auch jeweils ein Stipendium für die Weiterbildung im Fernlehrgang Geprüfter Immobilienfachwirt bzw. Geprüfter Immobilienverwalter am Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) vergeben. Durch den Abend führte Radio Eins-Moderator Stefan Rupp.

Bild oben: Die DDIV-Preisträger 2016 mit DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler (5. von rechts) und DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler (links)

Anlässlich der Eröffnung des 24. Deutschen Verwaltertages bezeichnete DDIV-Präsident Heckeler die Einführung von Berufszulassungsregelungen für Verwalter als Meilenstein auf dem Weg zur Professionalisierung der Branche. Zugleich fordert Heckeler jedoch weitere Verbesserungen, um den Verbraucherschutz zu stärken. Heckeler appellierte zudem an die Politik, Wohneigentum stärker als bisher zu fördern und mehr Anstrengungen zu unternehmen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die Energiewende im Gebäudebestand voranzutreiben.

Berufszulassungsregelung für Verwalter ist aktiver Verbraucherschutz

In seiner Eröffnungsrede vor mehr als 600 Teilnehmern begrüßte DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler, dass die Bundesregierung die Berufszulassungsregelung für Immobilienverwalter nun auf den Weg bringt. Der Gesetzentwurf beinhaltet neben der erforderlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch eine verbindliche Sachkundeprüfung für Wohnungseigentumsverwalter. Der Berufsverband hat in den vergangenen Jahren konsequent auf diese gesetzliche Regelung hingewirkt. Heckeler betonte jedoch, dass der vorliegende Gesetzentwurf noch nicht weit genug gehe und forderte mindestens noch den Mietverwalter und die Weiterbildungspflicht für Verwalter aufzunehmen. Nur so könne ein hohes Maß an Verbraucherschutz für Eigentümer und Mieter gewährleistet werden.

Heckeler fordert Umdenken in der Wohnungsbaupolitik – mehr Wohneigentum für Schwellenhaushalte

Heckeler appellierte an die Politik für mittlere und untere Einkommensschichten mehr Voraussetzungen für selbstgenutztes Wohneigentum zu schaffen. Vielen dieser Haushalte fehle das notwendige Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilie. Dabei ist nachgewiesen, dass eine Ersparnis von bis zu 30 Prozent gegenüber dem Wohnen zur Miete erreicht wird, was der Vermögensbildung und der Entlastung des Mietmarktes dient – mit Anbeginn der Finanzierung.

Als eine mögliche Förderung nannte Heckeler eine zielgruppengerechte Freizugsprämie, um Wohnungseigentum zu erwerben. „Dabei könnte der Kauf und die Selbstnutzung einer Eigentumswohnung bei gleichzeitigem Auszug aus einer Mietwohnung bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze gefördert werden. Die Mietwohnung wird freigezogen, das Wohnungsangebot steigt und zugleich wird die Altersvorsorge von Normalverdienern aufgebaut. Dies wäre eine zielgruppengerechte und nachhaltige Lösung”, so der DDIV-Präsident. Auch ein staatlich garantiertes und zinsgünstiges Nachrangdarlehen kann die finanzielle Belastung des aufzubringenden Eigenkapitals wirksam absenken und somit zur Steigerung der Eigentumsquote und zur Vermögensbildung beitragen.

Selbstproduzierten Strom auch für WEG umsetzen

Im Zentrum der wohnungspolitischen Debatte stehen auch immer wieder die Ziele der Energiewende. Die Sanierungsquote von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) liegt bundesweit noch immer bei nur 0,6 Prozent. Der DDIV setzt sich für den Abbau bürokratischer Investitionshemmnisse bei erneuerbaren Energien ein und forderte unter anderem die Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der EEG-Umlage zu beenden. Während sich Haushalte in Einfamilienhäusern mit selbstproduziertem Strom günstig versorgen können und zukünftig nun auch Mieter durch Mieterstrommodelle von einer verringerten EEG-Umlage profitieren, bleibt Wohnungseigentümergemeinschaften die Stromeigenversorgung aus erneuerbaren Energien jedoch weiterhin versagt. „Selbstproduzierter Strom aus erneuerbaren Energien ist ein Schlüssel für den klimaneutralen Gebäudebestand und eine erfolgreiche Energiewende. Hierzu erwarten wir in Kürze eine Klarstellung, dass Eigentümergemeinschaften genauso Selbstversorger wie Einfamilienhausbesitzer und zukünftig sogar Mieter sein können”, so Wolfgang D. Heckeler.

DDIV definiert erfolgreiche und innovative Verbandsarbeit

Zum Abschluss seiner Rede verwies der DDIV-Präsident auf die erfolgreiche und innovative Verbandsarbeit des DDIV. Diese zeige sich beispielhaft in der Zusammenarbeit mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ), mit dem der DDIV Anfang des Jahres 2016 im Rahmen eines Modellprojekts eine Akademie mit dem Namen „KlimaVerwalter” gründete. Die neue Akademie wird sich auf Weiterbildungsangebote zur Planung und Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümer-gemeinschaften konzentrieren. Auch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Leitthemen Fachkräftemangel, Digitalisierung und Prozessoptimierung fordern Immobilienverwaltungen in Deutschland zunehmend heraus. Heckeler zeigte sich zuversichtlich, dass im Rahmen innovativer Verbandsangebote gemeinsam Lösungen und Antworten auf drängende Fragen gefunden werden können. „Es ist genau das, was uns antreibt: innovativ zu sein, Gesprächsangebote zu offerieren und Zukunftsthemen zu besetzen”, erläutert Heckeler. Er verwies hierbei unter anderem auf die DDIV-Denkwerkstatt zum Reformbedarf des Wohnungseigentumsgesetzes, die sich bereits vor einigen Monaten gemeinsam mit namhaften Juristen und Praktikern der Frage widmete, wie eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gestaltet werden sollte. Heckeler betonte abschließend, die exponierte Stellung des DDIV als Branchenverband. Die Mitgliederzahl ist zwischenzeitlich auf über 2.100 Unternehmen gestiegen, was einem jährlichen Zuwachs von knapp zehn Prozent entspricht.

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