Der Deutsche Bundestag hat die Reform der Grundsteuer beschlossen. Für ihre Berechnung gilt künftig die Formel: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Dabei ergibt sich der Wert eines bebauten Grundstücks aus einer Kombination von Bodenrichtwert und einer typisierend in Abhängigkeit von der Lage angenommenen Nettokaltmiete.

Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig. Das hatte vor allem Bayern abgelehnt, weil die Neubewertung der Grundstücke einen zu hohen bürokratischen Aufwand nach sich ziehe. Deshalb wurde eine Öffnungsklausel in das Gesetz aufgenommen, nach der die Bundesländer auch eigene Regeln für die Berechnung aufstellen können. Hierfür war eine Änderung des Grundgesetzes erforderlich. Die entsprechende Zwei-Drittel-Mehrheit konnte mit Stimmen der Opposition erzielt werden.

Diese Öffnungsklausel hatte bei der SPD die Sorge ausgelöst, dass sich Mindereinnahmen einzelner Bundesländer bei der Grundsteuer auf den Länderfinanzausgleich auswirken könnten. Eine Gesetzespassage stellt nun sicher, dass solche eventuell entstehenden Differenzen nicht über den Finanzausgleich ausgeglichen werden können. Für die FDP war wichtig, dass Grundstückseigentümer nicht zwei Steuerklärungen abgeben müssen – einmal für die Grundsteuer nach den Regelungen ihres Bundeslandes und zusätzlich eine nach dem Bundesgesetz. Auch hierzu wurde ein entsprechender Passus in das Gesetz aufgenommen.

Wie hoch die Grundsteuer künftig ausfällt, hängt hauptsächlich von den Hebesätzen der Kommunen ab. Das Bundesfinanzministerium hat an die Kommunen appelliert, ihre Hebesätze so zu gestalten, dass im Schnitt für die Bürger keine stärkeren Belastungen entstehen. Der Bund kann Kommunen allerdings nicht verpflichten, die Hebesätze zu senken und auf Einnahmen zu verzichten (» der VDIV berichtete). Zudem soll bis zur erstmaligen Anwendung des neuen Grundsteuerrechts am 1. Januar 2025 die Steuermesszahl anhand der dann tatsächlichen Berechnungen noch einmal überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Die Gesetzesänderung war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht die veralteten Bewertungsgrundlagen für die 35 Millionen Grundstücke in Deutschland im April 2018 als verfassungswidrig eingestuft hatte (» der VDIV berichtete). Hätten sich die Parteien bis Jahresende nicht auf eine Neuregelung geeinigt, hätte die Grundsteuer ab 2020 nicht mehr erhoben werden dürfen. Für die Kommunen ist sie mit einem jährlichen Aufkommen von mehr als 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen.

Frankfurt am Main will bis zum Jahr 2050 seinen Energieverbrauch im Vergleich zu 2010 halbieren und den verbleibenden Bedarf mit erneuerbaren Energien aus dem Stadtgebiet und der Region decken. Um dies zu erreichen, muss vor allem der Energieverbrauch im Gebäudebestand reduziert werden. Ein Wettbewerb für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) soll helfen, diesem Ziel näherzukommen.

In der Finanzmetropole gibt es mehr als 13.000 Gebäude von WEG, die zusammen mehr als 100.000 Wohneinheiten umfassen. Seit 2017 unterstützt die Stadt diese mit dem » Projekt SanierungsWEGweiser bei der Umsetzung von energetischen Sanierungsvorhaben. Der VDIV Deutschland ist dabei mit seinem Landesverband Hessen beratend tätig.

Der nun ausgeschriebene » Frankfurter Sanierungswettbewerb für WEG will motivieren, entsprechende Projekte anzugehen, und die öffentliche Wahrnehmung für die Thematik erhöhen. Teilnahmeberechtigt sind alle WEG mit mindestens fünf Wohneinheiten aus Frankfurt. In den Kategorien „Sanierung größerer WEG“, „Innovative Sanierungen“ und „Umfassende Sanierungen“ werden Preisgelder in Höhe von je 25.000 ausgelobt.

Vielen WEG fehlt vor allem ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Dessen Erstellung wird durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) im Förderprogramm » Die Energieberatung für Wohngebäude gefördert. Die Stadt Frankfurt prämiert im Wettbewerb bis zu fünf WEG mit 5.000 Euro, die die Erstellung eines solchen Sanierungsfahrplans beschließen – zusätzlich zur Förderung der Bundesregierung von maximal 1.100 Euro.

Die Bewerbungsunterlagen müssen bis zum 31. Dezember 2019 beim Energiereferat der Stadt Frankfurt in postalischer und digitaler Form eingegangen sein. Die Gewinner werden am 14. Februar 2020 bekanntgegeben.

In einer aktuellen Studie haben die Empira Gruppe und bulwiengesa den Markt für Wohnprojektentwicklungen in den deutschen Top-7-Städten untersucht. Schwerpunkt war das Segment „Develop and Hold”, das Wohnprojektentwicklungen von Investoren für den eigenen Bestand umfasst.

Danach liegt das aktuelle Marktvolumen der Projekte für den Eigenbestand, die sich derzeit in der Planungs- und Entwicklungsphase befinden, bei rund 33 Milliarden Euro und 5,2 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Betrachtet wurde hierbei der Zeitraum der kommenden fünf Jahre. Das klassische Trading-Development-Segment, also Neubauprojekte, die nach Fertigstellung veräußert werden, beläuft sich dagegen auf nur rund 11 Millionen Quadratmeter.

Während die Studienautoren damit rechnen, dass das klassische Trading-Segment in den nächsten Jahren stagnieren wird, erwarten sie einen Anstieg des Develop-and-Hold-Sektors auf 40 Milliarden Euro und einer Verschiebung der Marktanteile zugunsten der Projektentwicklung für den eigenen Bestand. Mittelfristig, so die Prognose, werden sie den Großteil des Neubauvolumens in Deutschlands Großstädten auf sich vereinen. Einer der Gründe: Die Erkenntnis ist gewachsen, dass das Entwicklungsrisiko bei vorliegendem Baurecht in deutschen Großstädten aufgrund des strukturellen Nachfrageüberhangs nach Wohnraum beherrschbar ist. Inwiefern die Auswirkungen der aktuellen Diskussion um mögliche Enteignungen von Wohnungsunternehmen in Berlin Eingang in die Ergebnisse gefunden fanden, ist nicht erwähnt.

Unterschiede zwischen Deutschlands Top-7-Städten

Der Trend wirkt sich dabei unterschiedlich in den einzelnen Top 7-Märkten aus. Stuttgart ist mit 41 Prozent der Standort mit dem höchsten Anteil des Bauen-für-den-eigenen-Bestand-Geschäfts am gesamten Wohnungsneubau. Düsseldorf hat mit 22 Prozent den geringsten. In absteigender Reihenfolge bieten auch München (35 Prozent), Berlin (34 Prozent), Köln (33 Prozent), Frankfurt (30 Prozent) und Hamburg (27 Prozent) unterschiedlich großes Wachstumspotenzial für Develop-and-Hold-Investoren. Insgesamt gehen derzeit rund 27 Prozent der geplanten Projekte auf nicht-öffentliche Anleger zurück. Die in diesem Segment traditionell stark vertretenen kommunalen und landeseigenen Wohnungsgesellschaften vereinen 54 Prozent auf sich.

Zum ersten Mal im deutschen Mietrecht war eine Musterfeststellungsklage vor Gericht erfolgreich. Das Oberlandesgericht München gab einem Mieterverein Recht, der stellvertretend für mehr als 130 Mieter gegen eine Modernisierungsumlage geklagt hat. Streitpunkt war die lange Frist zwischen der Ankündigung einer Modernisierung und ihrer tatsächlich geplanten Umsetzung.

Die Maßnahme war von der Vermieterin und Beklagten Ende 2018 angekündigt worden. Sie sollte aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit hatte sie noch altes Recht nutzen wollen, das höhere Mieterhöhungen zulässt als sie seit Jahresbeginn 2019 möglich sind. Denn seitdem gilt das neue Mietrecht, nach dem nur noch acht Prozent statt der früheren elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden dürfen. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei beziehungsweise drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung.

Das Gericht entschied nun, dass die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung zu lang ist. Der Zeitraum sollte drei Monate betragen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen.

Die Möglichkeit von Musterfeststellungsklagen besteht in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können sie von Verbänden. Mindestens 50 Betroffene müssen sich innerhalb von zwei Monaten der Klage anschließen.

Baden-Württemberg will die Mietpreisbegrenzungsverordnung, die seit 1. November 2015 gilt, zeitnah neu erlassen. Die alte Verordnung wurde für 68 Städte und Gemeinden festgelegt, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Geht es nach den Empfehlungen eines externen Gutachtens, das zur Aktualisierung des vorliegenden Datenmaterials dienen sollte, könnte die Mietpreisbremse künftig auf 88 Kommunen ausgeweitet werden.

Neu auf der Liste wären dann unter anderem sie Landhauptstadt Stuttgart und Freiburg im Breisgau. Das anstehende Verordnungsverfahren will die zuständige CDU-Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut zügig vorantreiben. Im nächsten Schritt soll das Gutachten intensiv geprüft und Anfang November in der Sitzung der Arbeitsgruppe „Miet- und Wohnungsrecht” der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg diskutiert werden.

Diese besteht aus rund 50 Vertretern der Wohnungs- und Kreditwirtschaft, der kommunalen Spitzenverbände, des Natur- und Umweltschutzes sowie der im Landtag vertretenen Fraktionen. Sie wurde im Juli 2016 gegründet. In vier Arbeitsgruppen wurde seither zu den Themen „Finanzierung und Förderung”, „Bauplanungsrecht einschließlich Flächengewinnung”, „Bauordnungsrecht” sowie „Miet- und Wohnungsrecht” in mehreren Sitzungen beraten.