Die Deutschen sind und bleiben solide – auch bei der Immobilienfinanzierung. Trotz steigender Haus- und Wohnungspreise und leicht anziehender Zinsen neigen die meisten Käufer nicht zu riskanten Finanzierungen. Sorgen vor einer Kreditblase sind somit unbegründet.

Preise klettern weiterhin

Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebremst. Dies geht aus dem empirica-Immobilienpreisindex hervor. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen im vergangenen Jahr deutschlandweit um 8,5 Prozent. Auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser kletterten vergleichbar in die Höhe. Trotz dieser Preisentwicklung ist die Angst vor einer Immobilienblase unbegründet. Dies ermittelte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in einer neuen Studie.

Deutsche Käufer planen und finanzieren langfristig

Das IW Köln ermittelte, dass deutsche Immobilienkäufer vor allem auf eine langfristige Nutzung setzen und Wohnungen nicht kaufen, um sie kurzfristig zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen, wie es beispielsweise in den USA häufig vorkommt. Dies zeige sich u. a. auch in der langen Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, auf die viele Käufer zurückgreifen. Im ersten Quartal 2016 betrug der Anteil der Zinsbindungen von mehr als elf Jahren 47 Prozent. Hinzu kommt: die Käufer verfügten im Durchschnitt über ein etwa elf Prozent höheres Einkommen als der Durchschnitt. Jeder fünfte Neu-Eigentümer war darüber hinaus Rentner, die in der Regel ungern spekulieren und über gesicherte finanzielle Verhältnisse verfügen.

Wohin tendieren die Hypothekenzinsen in diesem Jahr? Nach den anhaltend niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre werden diese in Folge der höheren US-Zinsen 2017 leicht anziehen. Dies prognostizieren die Researcher der Deutschen Bank. Dennoch werde der Kauf von Häusern und Wohnungen auch in diesem Jahr weiterhin erschwinglich sein.

Nach Angaben der Deutsche Bank Research verläuft der sog. bundesweite Erschwinglichkeitsindex weiterhin auf dem niedrigen Niveau der Vorjahre. Die führe dazu, dass Häuser und Wohnungen auch bei leicht ansteigenden Zinsen und Immobilienpreisen finanzierbar bleiben. Dies bestätigt auch der deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI). Drei Viertel der Marktteilnehmer rechnen demnach mit unveränderten Finanzierungsbedingungen im ersten Halbjahr 2017.

Niedrige Zinsen sind nicht alles

Auch wenn die Rahmenbedingungen scheinbar stimmen: niedrige Zinsen allein sind kein Garant für den Sprung ins Eigenheim. Insbesondere in Städten und Ballungsräumen ziehen die Immobilienpreise weiterhin an, so dass die Wirkung des Zinstiefs beinahe wirkungslos „verpufft“. Hinzu kommt: Haushalte mit niedrigem oder mittlerem Einkommen scheitern bereits am erforderlichen Eigenkapital und können somit keine Finanzierung in Anspruch nehmen.

Der DDIV appellierte daher mehrfach für die Einführung einer Selbstnutzerfreizugsprämie und staatlich garantierter Nachrangdarlehen, um Schwellenhaushalten den Sprung in die eigenen vier Wände zu erleichtern. Diese Instrumente setzen bereits vor der Finanzierung durch eine Bank oder Bausparkasse ein und verringern das aufzubringende Eigenkapital.

Das norddeutsche Bundesland zählte neben Sachsen, Sachsen-Anhalt und dem Saarland zu den Ländern, die noch keine Mietpreisbremse eingeführt haben. Nun dreht sich der Wind. Die schwarz-rote Koalition plant offenbar das Instrument zu nutzen.

Noch im Frühjahr des vergangenen Jahres lehnte die Große Koalition des Landes den entsprechenden Antrag von Linken und Grünen ab. Für die kommende Sitzung des Landtages setzen die Koalitionäre, auf Wunsch der stark wachsenden Hansestädte Rostock und Greifswald, die Mietpreisbremse nun doch wieder auf die politische Agenda.

Trotz günstiger Finanzierungsbedingungen und niedriger Zinsen stagniert die Eigentumsquote bei rund 45 Prozent. Ein Grund: die hohen Erwerbsnebenkosten, insbesondere die Maklergebühr, die mit bis zu sieben Prozent des Kaufpreises zu Buche schlägt. Das IW Köln sprach sich nun für die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf aus.

Das Problem: Nebenkosten belasten Käufer

Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag und die Maklergebühren: die Erwerbsnebenkosten belasten Immobilienkäufer. Mit bis zu sieben Prozent fällt vor allem die Maklergebühr ins Gewicht. Hinzu kommt: die anfallenden Nebenkosten können nicht über die Baufinanzierung finanziert werden, so dass die Käufer diese Kosten aus eigener Tasche „stemmen“ müssen. Die steigenden Nebenkosten führen dazu, dass die Eigentumsquote trotz Niedrigzinsphase nicht steigt und insbesondere Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen immer seltener in den eigenen vier Wänden wohnen.

Die Lösung: „Wer bestellt, der zahlt!″

„Wer bestellt, der zahlt″: das sog. Bestellerprinzip hat sich für Mietwohnungen inzwischen bewährt. Das IW Köln schlägt daher vor, das Erfolgsmodell auch auf den Immobilienkauf auszudehnen. Dies würde Käufer maßgeblich entlasten und die Finanzierung auf sichere Beine stellen. Zudem erhöht sich auch der Wettbewerbsdruck auf die Makler, da Verkäufer die anfallenden Gebühren im Vorfeld verhandeln können. Das Ergebnis: sinkende Preise und mehr Transparenz auf dem Markt. Das Modell hat sich u. a. in den Niederlanden bereits bewährt. Dort liegt die Maklerprovision nur bei ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Maas macht einen Rückzieher

Nachdem Bundesjustizminister Heiko Maas am 16. Januar am Rande des Neujahrsempfangs des Ring Deutscher Makler (RDM) Berlin-Brandenburg die Einführung des Bestellerprinzips beim Hauskauf noch ausschloss, ruderte er wenige Tage später wieder zurück. Gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) bedauerte der Minister nun, das die Regierungskoalitoin das Prinzip „Wer bestellt, der zahlt!″ für den Hauskauf nicht in den Koalitionsvertrag aufgenommen habe. Dies sei schließlich ein Grundprinzip der Marktwirtschaft. Maas ist damit wieder auf „Parteilinie″. Schließlich verankerte die SPD-Bundestagsfraktion in einem jüngst veröffentlichten Papier zur Stärkung der Rechte der Mieterinnen und Mieter auch das sog. Bestellerprinzip für den Hauskauf als wirksames Instrument, um mehr Bürger in Wohneigentum zu bringen.

Derzeit gibt es bundesweit 3.350 Förderprogramme für energetische Maßnahmen an Gebäuden. Kein Wunder, dass die Sanierungsquote stagniert und die Energiewende ins Stocken gerät. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) sprach sich nun für eine Vereinfachte Förderlandschaft aus, um die Klimaschutzziele zu erreichen.

Neben der KfW und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten auch die Länder, Kommunen und Energieversorger eigene Förderprogramme an, um „Sanierungswillige” zu unterstützen. Die Praxis zeigt jedoch: die Vielzahl der Möglichkeiten erschwert es Eigentümern unnötig das passende Programm zu finden und Sanierungen einzuleiten.

Förderlandschaft vereinfachen

Das IW Köln empfiehlt daher, die Förderlandschaft übersichtlicher zu gestalten, um die Energieeffizient von Häusern zu steigern. So sollen die Programme von KfW, BAFA und der Bundesländern zusammengeführt werden, ergänzend können auf kommunaler Ebene oder von den Energieversorgern zusätzliche Programme angeboten werden. Damit die Fördermöglichkeiten am Markt angenommen werden, sei es darüber hinaus empfehlenswert, alle lokalen Initiativen auf einer Plattform zu bündeln. Dies erleichtere es auch, Banken und Handwerker frühzeitig in Sanierungsprozesse einzubinden.

DDIV: Bürokratische Hemmnisse für WEG reduzieren

In Hinblick auf die geringe Sanierungsquote von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bedarf es dringend mehr Investitionen, um die Energiewende in Deutschland nachhaltig voranzutreiben. WEG scheitern oftmals bereits bei der Beantragung von KfW-Fördermitteln, da diese den Ansprüchen und dem besonderen Zuschnitt von Eigentümergemeinschaften nicht gerecht werden. Es ist daher zu begrüßen, wenn die komplexe Förderlandschaft von Bund, Ländern und Kommunen vereinfacht und bürokratische Hemmnisse für WEG reduziert werden, damit mehr Fördergelder abgerufen werden und zielgerichtet auch in die Sanierung von WEG investiert wird.