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Damit kehrt der BGH von seiner früheren Rechtsprechung ab, der zufolge der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig oder zu hoch angegebenen Wohnfläche gebunden ist, sofern die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent nach oben oder unten beträgt.
Der Sachverhalt:
Ein Berliner Mieter wurde von seiner Vermieterin auf Zustimmung der Mieterhöhung verklagt. Die Erhöhung von der derzeitigen Bruttokaltmiete von rund 630 Euro auf insgesamt fast 940 Euro begründet sie damit, dass sie neben der nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zulässigen Erhöhung um 15 Prozent außerdem wegen einer tatsächlichen Überschreitung der vertraglichen vereinbarten Wohnfläche um fast 34 Prozent zu einer entsprechenden Gesamterhöhung berechtigt sei.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Zweck der Mieterhöhungsregelung des § 558 BGB sei es, dem Vermieter zu ermöglichen, eine angemessene am lokalen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für einen Vergleich sei allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Vertragliche Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße könnten im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, da sonst nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt würden. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter an eine im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche gebunden sei, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat damit nicht mehr fest.
Darüber hinaus betonten die Richter, dass neben der Berechnungsgrundlage stets die allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu berücksichtigen sind – somit auch die Kappungsgrenzen-Verordnung. Im zu entscheidenden Fall konnte die Vermieterin daher über die vom Mieter akzeptierten 15 Prozent hinaus keine Mieterhöhung verlangen. Der Vermieter könne nur auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöhen.
Der BGH entschied, dass die unzutreffende Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sei, da die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.
Fazit:
Mieterhöhungen sind anhand der tatsächlichen Mietfläche zu berechnen. Nur dann ist ein objektiver Vergleich mit der ortsüblichen Miete möglich. Die Kappungsgrenze ist stets zu berücksichtigen.
Die Entscheidung bekräftigt, was bereits im Koalitionsvertrag verankert wurde: für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll lediglich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein. In dem für Anfang 2016 erwarteten zweiten Mietrechtsänderungspakt soll dies nunmehr gesetzlich verankert werden.
BGH Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14
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Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in deren Reihen der DDIV die Verwalterbranche repräsentiert, hat vergangene Woche eine Stellungnahme für die öffentliche Anhörung zur Neuregelung des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (Drucksache 18/6419) eingereicht. Dabei wurde in erster Linie die noch nicht hinreichend gewürdigte Bedeutung des Mieterstroms hervorgehoben.
Das KWK-Gesetz (KWKG) unterscheidet im Gegensatz zum EEG nicht zwischen Eigenstrom und Mieterstrom. Dabei kann bei dem heute üblichen energetischen Standard eine deutliche zusätzliche CO2-Minderung durch Mieterstrom erreicht, gleichzeitig die Strombezugskosten gesenkt werden.
Daher fordert die BID die Aufhebung der Ungleichbehandlung zwischen den Gesetzen. Das KWKG behandelt Eigenstrom und Mieterstrom als Strom, der nicht in das Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist wird. Laut Gesetzesentwurf soll für diese Form des Stromes die KWK-Förderung gekürzt (bei Strom aus Anlagen bis zu 100 kW) bzw. gestrichen werden (für Anlagen mit mehr als 100 kW). Das hätte jedoch zur Folge, dass die energetische Quartierssanierung nicht weiter vorangetrieben, Energieeffizienzpotenziale nicht gehoben und die Mieter kaum mehr mit Mieterstrommodellen an der Energiewende beteiligt werden können.
Es wird darauf hingewiesen, dass das KWKG Anreize schaffen sollte, Strom zu Zeiten des erhöhten Bedarfs einzuspeisen und im Falle eines Überangebotes abzunehmen. Die Direktvermarktung und netzdienliche Speicher sind hierfür geeignete Mittel. Um die durch die Direktvermarktung entstehenden wirtschaftlichen Barrieren für Betreiber kleinerer Anlagen zu minimieren und den Anreiz zur freiwilligen Direktvermarktung zu erhöhen, sollte daher zumindest im Bereich Mieterstrom für Anlagen bis 250 kW ein Direktvermarktungsbonus eingeführt werden.
Darüber hinaus wird im Rahmen der Stellungnahme gefordert, dass die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nicht durch das Betreiben einer KWK-Anlage gefährdet werden darf. Aus diesem Grund sollte im Hinweis 15.7 (2) der Einkommensteuer-Hinweise 2014 die Lieferung von Strom an Mieter als unschädliche Nebentätigkeit definiert werden. Eine gewerbliche Infizierung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wären damit ausgeschlossen.
Auf Bestreben des DDIV wird im Rahmen der Stellungnahme u.a. auch auf die umsatzsteuerliche Ungleichbehandlung beim Betreiben von KWK-Anlagen in Wohnungseigentumsgemeinschaften hingewiesen. Derzeit wird eine Wärmelieferung von der WEG an Mieter mit 19 Prozent Umsatzsteuer belegt. Erfolgt die Lieferung jedoch unmittelbar an die Eigentümer als Mitglieder der WEG, ist diese nach § 4 Nr. 13 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Damit ergibt sich eine komplizierte Vorsteueraufteilung. Ziel muss es daher sein, eine Neuregelung im Rahmen des Gesetzesverfahrens zum KWKG und eine einheitliche Steuerbefreiung zu erreichen.
Die Mieten und Kaufpreise wachsen nicht mehr einheitlich. Das bestätigt der aktuelle empirica-Blasenindex. Demnach weisen 189 der 402 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte dieses Ungleichgewicht auf. Allerdings kann bislang nur in 9 Kreisen ein übermäßiges Neubauvolumen gemessen werden. Für 110 Kreise sieht das Berliner Analysehaus eine erhöhte Blasengefahr. Das sind 27 mehr als im Vorquartal.
Für 203 Kreise wird hingegen Entwarnung gegeben. 89 der untersuchten Regionen entwickelten sich bei der Miet- und Kaufpreisentwicklung „normal“. Anders sieht dies in Metropolregionen aus. Am deutlichsten ist diese Entwicklung in der Bayerischen Landeshauptstadt zu verzeichnen. Mit 33,4 Punkten liegt München an der Spitze des Rankings. Zudem ist das Verhältnis von Kaufpreisen und Jahreseinkommen deutlich ungünstiger geworden. Auch hier liegt München mit 10,2 Punkten vor Berlin (8,4 Punkte) und Frankfurt am Main mit 8,3 Punkten. Gleichzeitig sind die Fertigstellungen leicht gestiegen. Das höchste „Wohnungen pro 1.000 Einwohner Verhältnis“ hat Frankfurt am Main mit 6,2 Punkten gefolgt von München mit 4,7 Punkten.
Bundesweit sieht das Analysehaus allerdings keine Blasengefahr. Der Gesamtindex für Deutschland liegt immer noch im negativen Bereich und ist im Quartalsvergleich nur marginal gestiegen.
Einfluss der Flüchtlingskrise ambivalent
Empirica zufolge könnte die Flüchtlingswelle bereits nachlassende Mietsteigerungen aufleben lassen. Damit sänke der Index und das Blasenrisiko fällt. Allerdings könnte der Flüchtlingsstrom auch dazu führen, dass die Fertigstellungszahlen ruckartig aufgebläht würden – ein mittelfristiges Überangebot an Wohnungen wäre die Folge. Im Ergebnis stiege das Blasenrisiko erneut an.
Weitere Informationen zum empirica-Blasenindex und zur Auswertung des 3. Quartals 2015 erhalten Sie » hier...
Die Fördermittel werden aus dem Zukunftsinvestitionsprogramm für die Umsetzung von Innovationen gespeist. Vorgabe ist die Schaffung von Wohnungen mit einer Mindestgröße von 20 Quadratmetern. Neben Studierenden und Auszubildenden als Erstnutzer sollen auch Berufseinsteiger und Pendler aber auch Rentner und anerkannte Flüchtlinge von den kostengünstigen „Variowohnungen" profitieren. Die monatliche Miete soll 260 Euro nicht übersteigen. In einzelnen Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können es 280 Euro im Monat für eine unmöblierte Mikrowohnung werden.
Mit der Förderung Studentischen Wohnens will die Bundesregierung den aktuellen Bedarf an hochwertigen Wohnungen zu bezahlbaren Mieten gerecht werden. Nach Schätzungen des Bundes müssen jährlich mindestens 350.000 Wohnungen neu erbaut werden, um dem bestehenden Wohnraummangel erfolgreich entgegenzuwirken.
Der Förderzeitraum beginnt mit dem 1. Januar 2016 und endet am 31. Dezember 2018.
Anträge können bis zum 30.06.2016 direkt bei der Bewilligungsbehörde, dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), eingereicht werden. Weiterführende Informationen stehen unter » www.forschungsinitiative.de zur Verfügung.
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Aktuellen Medienberichten zur Folge verfügen 75 Prozent der Städte mit eingeführter Mietpreisbremse über keinen entsprechenden Mietspiegel. Damit fehlt das nötige Vergleichsinstrument für die Mietpreisregulierung. Lediglich 62 Gemeinden steht ein Mietspiegel als Berechnungsgrundlage zur Verfügung.
Seit 1. Juni können die Länder Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt definieren. Hier darf die Miete bei einer Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bislang haben dies folgende Bundesländer eingeführt:
• Berlin
• Hamburg
• Nordrhein-Westfalen
• Bayern
• Rheinland-Pfalz
• Baden-Württemberg
• Schleswig-Holstein (ab 1.12.2015)
Die Länder Thüringen, Hessen und Bremen stehen derzeit kurz vor deren Einführung. Ohne entsprechenden Mietspiegel sind Mieter wie Vermieter allerdings gezwungen, alternative Vergleichswerte zu finden oder Gutachten zur Hilfe zu nehmen. Eine ordnungsgemäße Umsetzung der Mietpreisbremse ist damit fraglich.
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