Die Bundesregierung hat auf ihren Liegenschaften 4.685 Erbbaurechte vergeben. Das geht aus der Antwort (» BT-Drs. 19/14362) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion hervor. Im Jahr 1990 waren es lediglich 1.908 gewesen. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) hat diese Rechtsform auf 3.991 Grundstücke angewendet und 2018 so rund 4,5 Millionen Euro an Erbbauzinsen eingenommen.

Gleichzeitig verteidigt die Bundesregierung in ihrer Antwort die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf Erbbaurechte. Nach dem Grunderwerbsteuergesetz stehen Erbbaurechte den Grundstücken gleich, heißt es zu Begründung. Dies beruht darauf, dass das Erbbaurecht zivilrechtlich ein grundstücksgleiches Recht ist, das wie ein Grundstück behandelt wird. Zusätzlich wird aufgeführt, dass eine Steuerbefreiung für die Bestellung eines Erbbaurechts im Widerspruch zum mit dem Grunderwerbsteuergesetz von 1983 angestrebten Ziel stehen würde. Dieses sieht vor, die Zahl von Steuerbefreiungen auf das kleinstmögliche Maß zu reduzieren. Außerdem stelle die Grunderwerbsteuer einen wesentlichen Bestandteil des nationalen Steuergefüges dar und würde den Bundesländern helfen, ihre verfassungsrechtlichen Aufgaben zu erfüllen. Im Jahr 2018 betrugen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Deutschland rund 14 Milliarden Euro.

Die Bundesländer, in denen die BImA die meisten Erbbaurechte verwaltet, sind Niedersachsen (2.317), Schleswig-Holstein (681) und Baden-Württemberg (528). Insgesamt 4.256 der vergebenen Erbbaurechte, damit der Großteil, läuft in den Jahren zwischen 2040 und 2059 aus. Vier erlöschen erst im 22. Jahrhundert.

Als vor etwa fünf Jahren erstmals der Begriff PropTech im deutschsprachigen Raum auftrat, wurde auch die Immobilienwirtschaft hellhörig. Denn der Ausdruck beschreibt Start-ups, die mit neuen Technologien und innovativen Geschäftsmodellen die Digitalisierung der Immobilienbranche vorantreiben wollen. Um einige wichtige Eigenschaften dieser Unternehmen herauszuarbeiten, hat Catella Research eine Umfrage unter rund 300 deutschen PropTechs durchgeführt und im Catella Market Tracker „PropTechs 2019” zusammengefasst.

Auffällig dabei ist, dass nur circa 30 Prozent der PropTech-Mitarbeiter vor ihrer jetzigen Position in der Immobilienwirtschaft gearbeitet haben und nur 21 Prozent zuvor eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung oder ein entsprechendes Studium absolviert haben. Demnach treten die Unternehmen, die im Durchschnitt 13 bis 16 Mitarbeiter haben, von außen an die Immobilienwirtschaft heran, wenn sie eine Marktnische erkannt haben und diese mit einer geeigneten Technologie schließen wollen.

Daher ist es nachzuvollziehen, dass die Befragten die Möglichkeit des Austauschs beziehungsweise der Kooperation mit Unternehmen der Immobilienbranche als sehr wichtige Komponenten bei der Auswahl ihres Unternehmensstandortes angeben. Mehr als drei Viertel empfinden es darüber hinaus als wichtig oder sehr wichtig, dass Immobilienfirmen vor Ort ansässig sind. Gleichzeitig lässt sich daraus folgern, dass auch PropTech-Unternehmen nicht nur digital mit ihren möglichen Kunden in Kontakt treten wollen. Sie haben erkannt, dass die räumliche Nähe ebenfalls von Bedeutung ist, um Verständnis für die Probleme und Erwartungen des potenziellen Geschäftspartners aus der Immobilienwirtschaft zu entwickeln.

Ähnliche Erfahrungen hat der VDIV Deutschland gemacht, der die Digitalisierung innerhalb der Immobilienverwaltungen aktiv begleitet und fördert. So hat er bereits vor geraumer Zeit die AG Digitalisierung gegründet, die zunächst ein Anforderungsprofil für externe digitale Systeme aus Sicht der Immobilienverwalterbranche entwickelte. Hierfür wurden mögliche Themenfelder aus der Praxis ermittelt, die zukünftig vollautomatisiert und ohne großen Schnittstellenaufwand bei der Implementierung von neuer Software für integrierte Prozesse in der Verwaltung umgesetzt werden sollen. In einem zweiten Schritt wurden ERP-Softwarehersteller sowie PropTech- und Abrechnungsunternehmen aus dem VDIV-Partnerkreis mit diesen Anforderungen vertraut gemacht. So konnte eine Sensibilisierung für die Bedürfnisse und Erwartungen von Immobilienverwaltungen an Software und Dienstleistungen vor dem Hintergrund der Schnittstellenproblematik erreicht und die Kooperation mit PropTech-Unternehmen erwartungsorientiert intensiviert werden ‒ zum Vorteil für beide Seiten.

Deutschlands Bevölkerung ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) im Zeitraum von 2012 bis 2018 um 2,5 Millionen Menschen beziehungsweise 3,1 Prozent gewachsen. Neben dem Geburtenüberschuss ist vor allem der Zuzug aus dem Ausland für das Plus in den Städten ab 100.000 Einwohnern verantwortlich.

Spitzenreiter beim Zuwachs sind Leipzig (+12,9 Prozent), Frankfurt a. M. (+9,5 Prozent) und Berlin (+8,0 Prozent). Dabei zieht es verstärkt die jüngere Generation im Alter von 20 bis 40 Jahren in die Metropolen. Der Saldo aus den Jahren 2013 bis 2018 in dieser Altersgruppe war positiv betrug und betrug 1,2 Millionen Personen. Bei den Älteren verließen dagegen in diesem Zeitraum 120.000 Menschen mehr die Großstädte als hinzogen.

In den Städten wird Wohnraum zunehmend geteilt

Die Knappheit an Wohnraum in den sieben größten deutschen Städten –Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a. M., Stuttgart und Düsseldorf – führte dazu, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Person hier zwischen 2010 und 2018 um 1,7 auf 39,2 Quadratmeter abnahm. Außerdem werden Wohnungen zunehmend geteilt: Lebte 2010 in diesen Metropolen in mehr als jeder zweiten Wohnung (51 Prozent) lediglich eine Person, war dies acht Jahre später nur noch bei 45 Prozent der Fall. Der Anteil der von zwei Personen bewohnten Einheiten stieg im selben Zeitraum von 30 auf 32 Prozent und der von drei und mehr Personen genutzten von 19 auf 22 Prozent. Diese Verknappung des Wohnraums bleibt aber ein Phänomen der großen Städte: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Deutschland hat sich zwischen 2010 und 2018 nicht geändert und liegt weiterhin bei rund 45 Quadratmetern.

Steigende Nachfrage führt zum Baustau

Immobilienunternehmen, Politik und Bauverwaltungen versuchen der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum Rechnung zu tragen. Das lässt sich an den jährlich erteilten Baugenehmigungen ablesen, deren Zahl von etwa 178.000 im Jahr 2009 auf circa 347.000 im Jahr 2018 angestiegen ist. Der Spitzenwert von mehr als 375.000 wurde dabei 2015 erreicht. Seitdem sind die Werte leicht rückläufig.

Für den bestehenden Wohnungsmangel entscheidender ist jedoch die Situation des Bauüberhangs – also der Wohnungen, deren Bau zwar genehmigt ist, die aber nicht fertiggestellt sind. Zwischen 2008 und 2018 ist dieser Überhang bundesweit von rund 320.000 auf 693.000 Einheiten angewachsen. Ein Grund hierfür ist laut Destatis fehlendes Personal bei den Bauunternehmen, um alle Aufträge zeitnah realisieren zu können. So hat sich die Anzahl der Beschäftigten im Wohnungsbau von 2008 bis 2018 um lediglich 25 Prozent erhöht, während sich die Auftragsbestände in dieser Zeit verdreifachten.

„Professionelle Wohnimmobilienverwaltung: Bedingungen für die Sanierung des Bestands an Mehrfamilienhäusern” lautete der Titel der Abschlusskonferenz des von der Europäischen Union finanzierten Projekts „PRO HOUSE – Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan”. Organisiert wurde die Veranstaltung unter anderem von der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa als Projektinitiator, deren Mitglied und Projektpartner der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) ist.

In der usbekischen Hauptstadt Taschkent zogen Teilnehmer aus Estland, Deutschland, Kasachstan, Litauen, der Ukraine, Usbekistan und Weißrussland dabei Anfang Dezember 2019 ein positives Resümee des 2016 gestarteten Projekts. So konnten in den zurückliegenden Jahren kleine und mittelständische Wohnungsverwaltungsunternehmen unterstützt, ein funktionierendes Partnernetzwerk aufgebaut, die nationalen Berufsverbände gestärkt sowie bedeutende Fortschritte bei der Reform des Wohnimmobiliensektors erzielt werden. Das schlägt sich vor allem im juristischen Bereich nieder, wo beispielsweise in Kasachstan und Usbekistan konkrete Gesetzgebungsvorhaben umgesetzt wurden.

VDIV Deutschland gibt seine Erfahrungen weiter

In diesem Zusammenhang erläuterte Bernd Schneider, stellvertretender Vorsitzender des Verbandes der Immobilienverwalter Berlin-Brandenburg, den Konferenzteilnehmern, wie die Zusammenarbeit von Branchenvertretern und politischen Entscheidungsträgern in Deutschland funktioniert. Dabei betonte er, dass es wichtig ist, die in den Verbänden vorhandene fachliche Expertise möglichst frühzeitig in Gesetzgebungsvorhaben einzubringen. Denn passende juristische Rahmenbedingungen sind eine wichtige Voraussetzung, um Vorhaben wie die energetischen Sanierungen des Wohnimmobilienbestandes angehen zu können.

Die Herausforderungen in den postsowjetischen Staaten ähneln sich dabei: Mit der Privatisierung in den 1990er-Jahren wurden über 90 Prozent des staatlichen Wohnraums von den bisherigen Mietern übernommen. Ein großer Teil der Bevölkerung verfügt aber nicht über die finanziellen Mittel und das Know-how für Verwaltung, Instandsetzung und Modernisierung der Immobilien. Die Professionalisierung der Immobilienverwaltungen ist daher der Schlüssel, um entsprechende Projekte zügig zu realisieren.

Judith Pfeffing, Referentin für Bildung beim VDIV Deutschland, stellte in ihrem Vortag heraus, dass die Erwartungen an die Verwaltungstätigkeit auch in Deutschland einem ständigen Wandel unterliegen. So erfordern beispielsweise energetische Sanierungen von Immobilienverwaltern neben umfänglichen Fachkenntnissen auch die Fähigkeit, die Moderation von Entscheidungsprozessen der Wohneigentümergemeinschaften übernehmen zu können. Ohne eine entsprechende regelmäßige und bedarfsgerechte Weiterbildung der Verantwortlichen können diese Ansprüche nicht professionell erfüllt werden, was sich wiederum auf die Vergütung der Tätigkeit auswirkt, betonte sie.

Das Nachfolgeprojekt „Promhouse” wird auf den bisher erzielten Ergebnissen aufbauen und die Arbeit in den Regionen fortführen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Qualifizierung der Immobilienverwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften.

In Bayern ist der erste Schnee bereits gefallen, und auch in anderen Teilen Deutschlands beginnt die Wintersaison. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) gibt Wohnungs- und Hauseigentümern Tipps, um sicher durch den Winter zu kommen und Schadensersatzklagen oder Schmerzensgeldzahlungen zu vermeiden. Wir fassen die wichtigsten Punkte zusammen.

Wer ist für den Winterdienst verantwortlich?

Es ist Aufgabe der Eigentümer dafür zu sorgen, dass die wichtigsten Wege auf dem Grundstück bei Eis und Schnee gefahrlos begehbar bleiben. Das gilt für die Zugänge zum Eingangsbereich ebenso wie für Wege zu Mülltonen und Tiefgarage. Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland, informiert hierzu: „Viele Gemeinden verpflichten per Satzung oder Verordnung Haus- und Wohnungseigentümer dazu, den Räum- und Streudienst auch für die an das Grundstück angrenzenden öffentlichen Gehwege zu übernehmen. Ist die Immobilie vermietet, kann der Winterdienst in beiden Fällen an die Mieter übertragen werden.“ Dabei ist zu beachten, dass eine einfache Formularklausel im Mietvertrag hierfür nicht ausreicht – die Regelungen sollten detailliert aufgeführt werden (BGH VI ZR 126/07). Außerdem muss der Eigentümer Räumwerkzeug und Streugut zur Verfügung stellen. Die Kosten für letzteres kann er über die Nebenkosten auf die Miete umlegen.

Profi mit Winterdienst beauftragen

„Da die vorgeschriebenen Räumzeiten insbesondere für Berufstätige oder in der Urlaubszeit schwer einzuhalten sind, ist die Beauftragung eines externen Dienstleisters mit Hilfe einer professionellen Immobilienverwaltung sinnvoll“, rät Kaßler. Allerdings sind Hausbesitzer oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) damit nicht per se von der Haftung im Schadensfall befreit. Vielmehr haben sie die Pflicht zu kontrollieren, ob das Unternehmen vorschriftsmäßig arbeitet. Dasselbe gilt übrigens auch, wenn sie die Räum- und Streupflicht an die Mieter übertragen haben. Ratsam ist es, die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten regelmäßig zu protokollieren. Damit können Eigentümer im Streitfall nachweisen, dass sie ihrer Sorgfaltspflicht Genüge getan haben.

Zudem sollten WEG ebenso wie Besitzer vermieteter Mehrfamilienhäuser eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens zehn Millionen Euro abschließen. Die Kosten der Versicherung können per Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden. Übrigens: Wurde ein professioneller Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragt, können Hauseigentümer und Mieter ihre Kosten hierfür laut Entscheidung des Bundesfinanzhofs (Az. VI R 56/12) als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich geltend machen.

Auch Vermieter können Kosten im Rahmen des Winterdienstes steuerlich absetzen – allerdings nicht für haushaltsnahe Dienstleistungen, sondern als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Alle Angaben dazu gehören in die Anlage V der Steuererklärung.

 Was, wann und wie muss geräumt werden?

Prinzipiell gilt: Wege müssen werktags ab 7 Uhr und bis 20 Uhr begehbar sein, an Sonn- und Feiertagen beginnt die Räumpflicht ‒ je nach Kommune ‒ eine bis zwei Stunden später am Morgen. Die Satzungen der Gemeinden treffen für die Breite der zu räumenden Fläche unterschiedliche Vorgaben, üblich ist ein Streifen von einem Meter bis 1,50 Meter. „Es reicht aber nicht, nur einmal am Tag aktiv zu werden, wenn es mehrmals schneit. Zwar muss man nicht während des Schneefalls räumen, aber spätestens eine Stunde nachdem er aufgehört hat, muss wieder damit begonnen werden“, klärt Kaßler auf. Gegen Glatteis sind in der Regel Sand, Split und Granulat als Streumittel zugelassen. Streusalz ist dagegen laut Bundesumweltamt vielerorts verboten. Wer sich nicht daran hält, dem drohen hohe Bußgelder – in Berlin beispielsweise sind es bis zu 10.000 Euro.

Wohin mit Eis und Schnee?

Schnee- und Eismengen schiebt man an den Gehwegrand, der an die Straße angrenzt. Dabei muss aufgepasst werden, dass Gullys und Hydranten frei bleiben. Vor Ein- und Ausfahrten, in Haltestellen, im Bereich von Behindertenparkplätzen und auf Radwegen darf der Schnee nicht aufgetürmt werden. Neben Straßenkreuzungen und -einmündungen muss außerdem aufgepasst werden, dass Schneeberge Autofahrern nicht die Sicht nehmen.

Sonderfälle beachten

„Gefahr droht mitunter auch von oben – durch Eiszapfen und Schneelawinen von Dächern. Erstere sollten daher entfernt werden, wenn nötig durch eine Fachfirma oder die örtliche Feuerwehr“, erläutert Kaßler. Sinnvoll gegen Dachlawinen sind Schneefanggitter, gesetzlich vorgeschrieben sind diese aber nur in Gebieten, in denen erfahrungsgemäß viel Schnee fällt. Einige Gemeinden fordern solche Schutzmaßnahmen zudem, wenn das Dach einen Neigungswinkel von über 38 Grad hat oder das Gebäude an einer belebten Straße liegt. Generell gilt: Verstoßen Eigentümer hier gegen ihre Verkehrssicherungspflicht, kann das den Versicherungsschutz mindern – im schlimmsten Fall entfällt er sogar komplett.

Alle müssen sich auf Witterung einstellen

Nicht nur Immobilienbesitzer müssen sich auf den Winter einstellen, sondern auch Passanten. Sie können nicht davon ausgehen, dass überall lückenlos gestreut wurde und sämtliche Eisflächen beseitigt sind, daher müssen sie ihr Verhalten entsprechend anpassen (OLG Hamm, 6 U 92/12). Sollte es beispielsweise zu einer Verletzung kommen und Geschädigte haben kein für die Witterungsverhältnisse geeignetes Schuhwerk getragen, kommt ein Mitverschulden in Betracht ‒ selbst wenn der Eigentümer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Aufräumen nicht vergessen

Übrigens: Auch nach dem Ende des Winters bleiben Eigentümer in der Pflicht. Nach dem Abtauen sind sie noch dafür zuständig, das über den Winter verteilte Streugut zusammenzufegen und zu entsorgen (BGH, Az. VI ZR 260/02).