Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WIE) führt aktuell eine bundesweite Umfrage zur anstehenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch. Laut ersten Ergebnissen gaben 82 Prozent der bislang befragten 3.100 Wohnungseigentümer an, dass sie eine Rundum-Erneuerung des Gesetzes für erforderlich erhalten. Das deckt sich mit den Forderungen des DDIV, der seit langem auf eine umfassende Reform des WEG drängt.

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WIE) befragt derzeit bundesweit Wohnungseigentümer zur geplanten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Demnach gaben laut ersten Ergebnissen 82 Prozent der bislang befragten 3.100 Wohnungseigentümer an, dass sie eine Rundum-Erneuerung des Gesetzes für erforderlich erhalten. Das deckt sich mit den Forderungen des DDIV, der seit langem auf eine umfassende Reform des WEG drängt. Der DDIV als Sprachrohr der deutschen Immobilienverwalter fordert im Rahmen einer WEG-Reform unter anderem Mehrhausanlagen/Unter-gemeinschaften gesetzlich zu regeln, die Vermietung von Sondereigentum durch eine Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu vereinfachen, die Gestaltung der Jahresabrechnung zu regeln, Sondernutzungsrechte ausführlicher zu normieren, die Voraussetzungen, unter denen Zusatzvergütungen für den Verwalter zulässig sind, zu schärfen und § 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter bei grobem Verschulden Prozesskosten auferlegen kann, abzuschaffen.

Zudem fordert der DDIV, bei der Neugestaltung des WEG auch die Digitalisierung zu berücksichtigen und die ausschließlich elektronische Archivierung von Unterlagen zu erlauben. Außerdem will der Verband nach wie vor die Einführung eines Sachkundenachweises für Verwalter.

Gegen politischen Bestrebungen einzelne Änderungen am WEG vorzuziehen, hatte der DDIV erfolgreich interveniert und die Zusage aus der Regierungskoalition erhalten, dass es einen Gesamtentwurf zur WEG-Reform geben wird. Mit dem Abschlussbericht einer eigens dafür gegründeten offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe wird bis zum Herbst gerechnet, mit einem Referentenentwurf zum Jahresanfang 2020.

Lediglich um inflationsbereinigte 2,3 Prozent sind die Regelsätze der deutschen Immobilienverwaltungen für im Bestand betreute Eigentumswohnungen im Jahr 2018 gestiegen. Damit werden monatlich 21,02 Euro pro verwaltete Einheit umgesetzt. Auch die Digitalisierung der Branche kommt nur langsam voran. Das sind zwei der Ergebnisse des 7. Branchenbarometers, das der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) auf Grundlage seiner diesjährigen Branchenbefragung erstellt hat.

Gesetzgeber und Wohnungseigentümer stellen immer höhere Anforderungen an Immobilienverwaltungen. Klimawandel, Fachkräftemangel und digitale Prozesse sind nur einige Herausforderungen, auf die sich die Branche einstellen muss. „Eine erfolgreiche Zukunft haben nur Unternehmen, die diese Herausforderung heute bereits annehmen. Betrachtet man hingegen die Vergütungssätze in der WEG-Verwaltung, so entsteht der Eindruck, dass unsere Branche sich kaputt rechnet”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Die Vergütungssätze müssen nach Ansicht des DDIV noch deutlicher steigen, sonst können notwendige Prozesse zur Qualitätssicherung und -steigerung nicht erfolgen. Eine mindestens ebenso große Rolle wird die Prozessoptimierung im Unternehmen einnehmen. „Wer diese beiden Komponenten nicht ausreichend in der Unternehmensentwicklung beachtet, hat es zukünftig sehr schwer, am Markt mit Qualität zu bestehen”, ist sich Kaßler sicher.

Ziel des DDIV wird es daher weiter sein, nachdrücklich für eine verbesserte Bezahlung der Dienstleistung einzutreten. Das gilt gleichermaßen für Unternehmen wie für Verbraucher, denn „dem Eigentümer muss klargemacht werden, dass er nur bei leistungsgerechter Vergütung eine adäquate Leistung erwarten kann”, betont der DDIV-Geschäftsführer.

Ein richtiger, aber nicht ausreichender Schritt sind in diesem Zusammenhang gestiegene Vergütungssätze in der Mietverwaltung. Sie wuchsen im Vergleich zum Vorjahr um 8,6 Prozent auf 24,05 Euro je Einheit und Monat. Damit nahmen die Entgelte in diesem Bereich seit 2010 zwar insgesamt um 25,3 Prozent zu, inflationsbereinigt entspricht das aber dennoch nur einer jährlichen Steigerung von 1,7 Prozent.

Das aktuelle Branchenbarometer verdeutlicht, dass die Wohneigentums- und Mietverwaltung mit einem Anteil von 95,9 Prozent beziehungsweise 80,5 Prozent weiterhin die Haupttätigkeitsfelder der Branche darstellen. Gleichzeitig nimmt die Maklertätigkeit mit einem Anteil von 42,4 Prozent zu. Der Bereich Facility Management bleibt mit einem Anteil von 11,1 Prozent konstant, während das Geschäftsfeld Sondereigentumsverwaltung an Bedeutung verloren hat. Nur noch 63,5 Prozent der befragten Unternehmen sehen hier einen Tätigkeitsschwerpunkt. Im Vorjahr waren es noch 73,3 Prozent.

Ergebnisse der Digitalisierungsumfrage

Welchen Stellenwert zukünftig die Digitalisierung einnehmen wird, zeigen die Ergebnisse einer weiteren Umfrage. Danach sind bereits heute bis zu 69,5 Prozent der Befragten vom Potenzial digitalisierter Lösungsansätze zur Vereinfachung von Dokumentenverwaltung und Archivierung, beim Schriftverkehr oder der Kundenkommunikation überzeugt. Zwei Drittel der Umfrageteilnehmer denken zudem, dass ihre Tätigkeit durch den Einsatz professioneller Verwaltungssoftware noch effektiver wird.

Nach wie das größte Hemmnis in Bezug auf den Einsatz von digitalen Lösungen in der Immobilienverwaltung ist die Schnittstellenproblematik. Denn oftmals lässt sich die ERP-Software der Unternehmen nicht ohne weiteres in die digitalen Funktionen anderer Anbieter integrieren, wie 67,6 Prozent der Umfrageteilnehmer angaben. „Mit der Lösung der Schnittstellenproblematik steht und fällt die Digitalisierung der Branche”, ist DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler überzeugt. „Daher hat der DDIV im Rahmen seiner AG Digitalisierung kürzlich eine breit angelegte Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben, die Potenziale und Voraussetzungen eines einheitlichen Branchenstandards eruiert. Unser Ziel sind dabei nicht nur Empfehlungen, sondern gemeinsame Lösungen mit Immobiliendienstleistern”, so Kaßler abschließend.

Neben Vergütung und Digitalisierungsgrad der Immobilienverwaltungsbranche untersucht das
7. DDIV-Branchenbarometer Unternehmens- und Verwaltungsstrukturen, Wachstumsaussichten, Anzahl, Größe der verwalteten Einheiten und Umsatz-, Gewinn- sowie Mitarbeiterentwicklung der Branche. Die Daten der Studie zeigen zudem, dass es mit der Schaffung einer Ladeinfrastruktur für elektrobetriebene Fahrzeuge und mit der Umsetzung der Energiewende im Gebäudebestand weiter viel zu schleppend vorangeht.

Das 7. DDIV-Branchenbarometer mit den ausführlichen Ergebnissen kann kostenpflichtig unter www.ddiv.de/branchenbarometer bestellt werden.

Über das 7. DDIV-Branchenbarometer:

Seit seiner Erstauflage im Jahr 2012 hat sich das DDIV-Branchenbarometer zum Standardwerk für wirtschaftliche Rahmendaten der Immobilienverwalterbranche entwickelt. Der diesjährigen Auswertung liegen die vollständigen Umfrageergebnisse von 370 Immobilienverwaltungen bundesweit zugrunde. Die Umfrage wurde zwischen Mitte Januar und Anfang April 2019 onlinebasiert und anonym durchgeführt. Teilnehmer der Studie erhalten die Ergebnisse kostenfrei.

Die von der Bundesregierung eingesetzte Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ hat ihre Ergebnisse vorgelegt. Die Arbeit der Kommission hat nun bestätigt, dass Maßnahmen und Ansätze nicht nach der geographischen Lage einer Region, sondern nach den jeweiligen Bedarfslagen auszurichten sind. Daher plant die Bundesregierung eine Reihe von Maßnahmen umzusetzen, die dem Rechnung tragen sollen – allerdings unter dem Vorbehalt der jeweiligen Haushaltslage des zuständigen Ressorts. Auch für die Immobilienwirtschaft wurden mehrere Vorhaben angekündigt. 

Auftrag der Kommission war es, eine gerechte Verteilung von Ressourcen und Möglichkeiten für alle in Deutschland lebenden Menschen zu untersuchen und Vorschläge zur Stärkung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet vorzulegen. Für eine Überraschung sorgte die im Abschlussbericht gezeigte Bereitschaft des Bundes, den Kommunen beim Abbau ihrer Altschulden zu helfen. „Der Bund kann einen Beitrag leisten, wenn es einen nationalen politischen Konsens gibt, den betroffenen Kommunen einmalig gezielt zu helfen“, heißt es in dem Papier. Explizit genannt werden die Wohnungsunternehmen in den östlichen Bundesländern, die mit hohen Altschulden belastet sind. Auch hier zeigt sich der Bund bereit „an einer nachhaltigen Lösung solidarisch mitzuwirken“. Die Bundesregierung plant zeitnah Gespräche mit dem Deutschen Bundestag, den Ländern sowie den betroffenen Kommunen und den kommunalen Spitzenverbänden aufnehmen, um auszuloten, ob eine solche nationale Lösung möglich ist.

Weiterhin bekennt sich die Bundesregierung zum Ausbau von Glasfasernetzen in Gebieten, in denen es für Unternehmen ohne staatliche Förderung nicht wirtschaftlich wäre, sich anzusiedeln. Davon soll vor allem der ländliche Raum profitieren. Zudem wird ein ambitionierter Ausbauplan für ein flächendeckendes und leistungsstarkes Mobilfunknetz angekündigt, bei dem private und staatliche Kräfte gebündelt werden. So soll die Schaffung einer Infrastrukturgesellschaft zur Bereitstellung von Mobilfunktechnologie geprüft werden, um den Aufbau und den Betrieb solcher Infrastrukturen in all jenen Gebieten zu realisieren, in denen private Anbieter dies nicht selbst gewährleisten können.

Außerdem verspricht der Abschlussbericht der Kommission, dass die Städtebauförderung durch Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung zu unterstützen. Der Bund will sich an der Schaffung sozialen Wohnraums beteiligen und die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau über das Jahr 2021 hinaus fortschreiben.

Zur Steuerung der Beschlüsse soll ein Staatssekretärsausschuss beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eingesetzt werden. Der DDIV begrüßt die angekündigten Maßnahmen, mahnt aber an, diese zeitnah anzugehen. Ein Verweis auf eine angespannte Haushaltslage darf nicht als Ausrede verwandt werden, um deren Umsetzung zu verzögern.

Bis 2020 müssen in Deutschland pro Jahr 341.700 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Bundesweit wurden im Zeitraum 2016 bis 2018 aber nur 283.286 Wohnungen gebaut. Vor allem in den großen Städten ist die Bautätigkeit zu niedrig. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, wo besonders viele Wohnungen fehlen. 

Laut der aktuellen Studie des IW wurden zwischen 2016 bis 2018 in den sieben größten deutschen Städten nur 71 Prozent der eigentlich benötigten Wohnungen fertiggestellt. In Hamburg und Düsseldorf liegt die Quote bei 86 Prozent und in Frankfurt bei 79 Prozent. Gelingt es diesen Städten, das durchschnittliche Neubauniveau der vergangenen drei Jahre zu halten, so das IW, steuert der Markt zumindest über die nächsten Jahre gesehen auf eine Entspannung zu, da die Wohnungsbedarfszahlen im Zeitraum 2021bis 2025 aufgrund der erwarteten demografischen Entwicklung und der geringeren Zuwanderung sinken.

Ganz anders stellt sich die Situation in Berlin (73 Prozent), München (67 Prozent), Stuttgart (56 Prozent) und vor allem Köln (46 Prozent) dar. Hier fehlen nicht nur aktuell Wohnungen, sondern es besteht auch längerfristig Bedarf an einer weiteren Steigerung der Bautätigkeit. In Berlin etwa müssen aufgrund der erwarteten Bevölkerungsentwicklung bis Ende des Prognosezeitraums jährlich 20.900 Wohnungen gebaut werden, aktuell sind es aber weniger als 16.700 Wohnungen. In Köln müssen bis 2025 jährlich etwa 5.000 Wohnungen gebaut werden, derzeit sind es nur etwa 3.700 Wohnungen.

Es bestehen allerdings große Unterschiede zwischen Stadt und Land: Während in den Ballungszentren Wohnungsnot herrscht, wird in vielen strukturschwachen Landkreisen und Städten zu viel gebaut. So wurden nach Angaben des IW in 69 der 401 kreisfreien Städte und Landkreise in den vergangenen zwei Jahren über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut als tatsächlich benötigt werden.

Wie das Statistische Bundesamt jüngst bekannt gab, erhöhte sich der Wohnungsbestand in Deutschland bis Ende 2018 um 0,6 Prozent auf 42,2 Millionen Wohnungen. Auf je 1.000 Einwohner kamen somit 509 Wohnungen – 14 mehr als noch vor acht Jahren.

Die Wirtschaftsweisen haben sich in ihrem Sondergutachten „Aufbruch zu einer neuen Klimapolitik“ für eine Verteuerung des Heizens und der Warmwasserbereitung ausgesprochen. Dadurch könnte eine Verminderung des CO₂-Ausstoßes erreicht werden. Gleichzeitig wird empfohlen, die dadurch eingenommenen Mittel an die Verbraucher, beispielsweise durch die Senkung der Stromsteuer, zurückzuführen und auch Anreize für Vermieter zu schaffen, um notwendige Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Ein Preis für CO₂ setzt Anreize für Unternehmen und Haushalte, durch entsprechendes Verhalten und geeignete Investitionen in Ausrüstungen weniger CO₂ freizusetzen, heißt es in dem Gutachten. Um die Anreize für die dafür nötigen Investitionen zu erhöhen, sollten daher zielgerichtete begleitende Maßnahmen in Betracht gezogen werden. Angeregt werden Förderungen zur Anschaffung emissionsärmerer Ausstattungen, zum Beispiel in Form von Prämien für den Austausch von Heizungen. Im Gebäudebereich sollen so Vermieter für entsprechende Maßnahmen in ihren Objekten motiviert werden. Dazu gehört insbesondere die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die der DDIV gemeinsam mit anderen Verbänden in einem offenen Brief an Bundeskanzlerin Angela Merkel, Bundesbauminister Horst Seehofer und Finanzminister Olaf Scholz im April diesen Jahres eingefordert hatten. Bislang sind dafür in den vom Bundeskabinett verabschiedeten Eckwerten für den Bundeshaushalt 2020 jedoch keine Mittel vorgesehen.

Die Wirtschaftsweisen weisen zudem darauf hin, dass aufgrund des großen Anteils an Mietwohnungen in Deutschland die Anreize so gestaltet sein müssen, dass Sanierungsmaßnahmen auch für Vermieter wirtschaftlich sind. Denn diese senken letztlich die Nebenkosten der Mieter, ohne davon selbst zu profitieren. Mietrechtliche Einschränkungen könnten es für Vermieter zusätzlich unattraktiv machen, in eine energetische Sanierung ihrer Wohnungen zu investieren. Daher ist es notwendig, die Interessen von Vermietern und Mietern beim Klimaschutz in Einklang zu bringen und die Kosten gerecht zu verteilen. Eine Verlagerung allein auf die Wohnungseigentümer lehnt der DDIV ab.

Derzeit sind in etwa 300.000 Wohnungen hierzulande veraltete raumluftunabhängige Gasetagenheizungen, so genannte C4-Heizgeräte, verbaut. Diese Geräte genügen nicht den Anforderungen zur Energieeffizienz der Verordnung Nr. 813/2013 und sind daher nicht mehr am Markt erhältlich. In tausenden Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) drohen dadurch in den kommenden Jahren rechtliche und finanzielle Probleme: Havariert nur ein einziges Gerät an einem Strang, muss in der Regel die komplette Abgasanlage umgerüstet werden.

Der DDIV hat daher zuletzt den Vorschlag an das Bundeswirtschaftsministerium gerichtet, eine Abwrackprämie für C4-Heizgeräte einzuführen. Dadurch ließe sich die Hemmschwelle für Wohnungseigentümer senken und für Immobilienverwalter ein Anreiz schaffen, das Thema auf die Tagesordnung zu setzen.