Die zunehmende Einführung von Homeoffice und mobilem Arbeiten im Zuge der Corona-Pandemie hat der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) zum Anlass genommen, eine Mustervereinbarung zu erarbeiten, die Unternehmen bei der Einführung entsprechender Lösungen zukünftig arbeitsrechtlich unterstützt. Mit einer umfassenden Kommentierung versehen, kann die Handlungsempfehlung auf individuelle Erfordernisse angepasst werden.

„Arbeitgeber sind in der aktuellen Situation grundsätzlich in der Pflicht, Homeoffice oder mobiles Arbeiten anzubieten. Dabei stellen sich viele Verwaltungen die Frage, wie entsprechende Vereinbarungen rechtssicher getroffen sowie Arbeitnehmer- und Arbeitgeberbelange gleichermaßen berücksichtigt werden können. Die vorliegende Mustervereinbarung als Ergänzung zum bestehenden Arbeitsvertrag bietet dafür eine belastbare Grundlage“, sagt VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Immobilienverwaltungen sollten zudem die aktuelle Pandemie nutzen, bestehende arbeitsvertragliche Verhältnisse dahingehend zu hinterfragen, wie langfristig das Thema „mobiles Arbeiten“ im Unternehmen betrachtet wird, rät der VDIV Deutschland. Insbesondere vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels wird der unternehmerische Erfolg auch davon abhängen, welche Möglichkeiten flexibler Arbeitsformen zukünftig angeboten werden. Die vorliegende Mustervereinbarung bietet dafür den entsprechenden Rahmen.

Die VDIV-Deutschland-Handlungsempfehlung „Mustervereinbarung für mobiles Arbeiten“ steht ausschließlich Mitgliedern der VDIV-Landesverbände zur Verfügung. Die digitale Publikation ist kostenfrei über den jeweiligen Landesverband zu beziehen und steht im Intranet des VDIV Deutschland zum Download bereit: www.vdiv.de

Die Teilungserklärung ist eine der wesentlichen Grundlagen jeder Wohnungs­eigentümergemeinschaft. Klare Aussagen und individuell auf die jeweiligen Besonderheiten zugeschnittene Regelungen können das in der Praxis häufig bestehende Konfliktpotenzial erheblich reduzieren – sowohl innerhalb der Gemeinschaft als auch im Zusammenspiel mit der Immobilienverwaltung. Der Verband der Immobilien­verwalter Deutschland (VDIV Deutschland) hat daher die jüngst in Kraft getretene Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum Anlass genommen, mit Notar Prof. Dr. Stefan Hügel, Weimar, eine zeit­gemäße Muster­vereinbarung zu erarbeiten. Sie berücksichtigt nicht nur die veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen, sondern auch die langjährige Rechtsprechung.

Die Handlungsempfehlung „Teilungserklärung nach der WEG-Reform 2020“ setzt beispielsweise die Neuerungen bei Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen einschließlich der Teilnahme über elektronische Kommunikationsmittel, Beschlussfassung und Verwaltungsbeirat um. Zudem enthält die Vorlage samt Gemeinschaftsordnung zahlreiche optionale und alternative Formulierungen einschließlich relevanter Ausführungen für Mehrhausanlagen und zu Sondernutzungs­rechten. So ist das Muster, das auf einer mittelgroßen Eigentümer­gemeinschaft basiert, individuell anpassbar.

„Während sich rechtliche Rahmenbedingungen und Gesellschaft kontinuierlich weiterentwickeln, verharren Teilungserklärungen in der Regel auf dem Stand der Gründung der Gemeinschaft. Da sich in den vergangenen 20, 40 oder 60 Jahren die Gegebenheiten aber oftmals deutlich verändert haben, empfehlen wir Eigentümer­gemeinschaften und Immobilienverwaltungen, diese Mustervereinbarung gemeinsam mit ihrem Notar zu diskutieren sowie die bestehende Teilungserklärung zu hinterfragen und auf einen zeitgemäßen Stand zu heben“, rät VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Der Spitzenverband will so auch die häufig von Wohnungseigentümern und Immobilienverwaltungen an ihn herangetragene Frage beantworten, wie eine Teilungserklärung praxisorientiert zu verfassen sei. Gleichzeitig bietet das Muster die Möglichkeit frühzeitig, also noch vor dem Entstehen einer Wohnungseigentümer­gemeinschaft, wichtige, vor allem neue Aspekte zu berücksichtigen.

Die rund 3.200 Mitglieder der VDIV-Landesverbände können die Musterteilungs­erklärung kostenfrei über den jeweiligen Landesverband beziehen und sie im Intranet des VDIV Deutschland abrufen: www.vdiv.de

Nach der Neuauflage des WEG-Mustervertrags gemeinsam mit Haus & Grund Deutschland hat der VDIV Deutschland nun auch seine Musterverträge zur Miet- und Sonderverwaltung überarbeitet. Die Aktualisierung berücksichtigt dabei auch die Veränderungen durch das Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) und neue Vorgaben im Mietrecht.

Mit dem angepassten Aufbau der vertraglichen Struktur beider Musterverträge insbesondere hinsichtlich des angebotenen Aufgabenkataloges ist nun noch klarer und eindeutig geregelt, welche Leistungen vom beauftragten Verwaltungsunternehmen im Rahmen der kalkulierten Grundvergütung zu erbringen sind. Sofern weitere Aufgaben und Tätigkeiten anfallen, die bei Vertragsschluss unter Umständen nicht bekannt waren, werden diese in beiden Vertragsmustern nunmehr als „Besondere Leistungen“ (BL) bezeichnet, die dementsprechend variabel nach Rechnungslegung zu vergüten (VV) sind. Die entsprechenden Formulierungen wurden in den aktualisierten Musterverträgen sprachlich geschärft.

Der Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache zur Schaffung von Barrierefreiheit (bisher in § 554a BGB-alt) wurde im Rahmen des WEMoG mit dem neu eingeführten § 554 BGB auf die Schaffung von Einbruchssicherheit und Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität erweitert. Den zu erbringenden Leistungsumfang im Rahmen der Tätigkeit des Verwalters enthielten bereits die alten Vertragsmuster als ein Teil der Betreuung der Objekte. In den überarbeiteten Versionen erfolgte nun die Konkretisierung, dass die Entscheidung, ob und unter welchen Bedingungen dem Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache zugestimmt wird, allein in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers fällt und der Verwalter lediglich für die Anforderung und Weiterleitung der Unterlagen verantwortlich ist. Sollte die Abnahme der baulichen Maßnahme durch den Verwalter gewünscht sein, wird klargestellt, dass es sich dabei um eine besondere Leistung handelt, die entsprechend variabel nach Vereinbarung zu vergüten ist.

Auch weiterhin gilt, dass der jeweilige Vertrag in jedem einzelnen Punkt mit dem Eigentümer zu erörtern ist sowie auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls anzupassen ist. Die in den Vertragsmustern besonders gekennzeichneten Stellen müssen in jedem Fall ausgefüllt bzw. angepasst werden. Auch nicht besonders gekennzeichnete Passagen können im Einzelfall abweichend gestaltet werden.

Die Musterverträge zur Miet- und Sonderverwaltung stehen den Mitgliedsunternehmen der VDIV-Landesverbände wie gewohnt kostenfrei im geschützten Bereich der VDIV-Deutschland-Website zur Verfügung. Alle weiteren Interessenten können sie kostenpflichtig im Shop erwerben: » www.vdiv.de/verwaltervertrag

Die laufende Novelle der Heizkostenverordnung weist im Referentenentwurf einige wichtige Ansätze auf. Doch es bestehen auch erhebliche Schwachstellen, die der VDIV Deutschland in seiner Stellungnahme deutlich aufzeigt. Um das Erreichen der mit der Änderungsverordnung geplanten Ziele nicht zu gefährden, sind Korrekturen unverzichtbar. 

Mit dem gemeinsamen Referentenentwurf vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) und Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) einer „Verordnung zur Änderung der Heizkostenverordnung“ werden die Vorgaben der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11. Dezember 2018 zur Fernablesbarkeit der messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung in nationales Recht umgesetzt. Danach müssen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung fernablesbar sein. Bereits installierte Geräte sind mit der Funktion der Fernablesbarkeit bis zum 1. Januar 2027 nachzurüsten oder zu ersetzen, sofern dies technisch machbar ist und nicht durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führt. Mit der Neuinstallation bzw. Nachrüstung von fernablesbaren Zählern oder Heizkostenverteilern müssen Vermieter darüber hinaus ihre Mieter ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung mindestens zweimal im Jahr sowie ab dem 1. Januar 2022 während der Heizperiode mindestens monatlich Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen bereitstellen. Fehlerhafte Informationen sollen nach dem Verordnungsentwurf Mieter berechtigen, die abgerechneten Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen.

„Grundsätzlich ist es ein begrüßenswertes Ziel, der Digitalisierung der Energiewende einen weiteren Schub zu geben sowie die Interoperabilität von Zählern und Heizkostenverteilern zu fördern, um einen Anbieterwechsel zu erleichtern“, erklärt der Geschäftsführer des VDIV Deutschland Martin Kaßler. Im Rahmen der Anhörung stellt der VDIV Deutschland aber auch klar, dass der vorliegende Entwurf in einigen Punkten erhebliche Schwachstellen aufweist, die das Erreichen der mit der Änderungsverordnung angestrebten Ziele stark gefährden.

Technologieoffenheit erstrebenswert

So fordert der VDIV unter anderem, dass mit dem neuen § 5 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV-E) auf Daten- und Geräteebene eine größere Technologieoffenheit gewährleistet wird, vor allem hinsichtlich der Art der Kommunikationsverbindung und des genutzten Datenübermittlungsprotokolls. Der Verordnungsgeber wurde ferner darauf hingewiesen, dass es für Immobilienverwaltungen, die für die Gebäudeeigentümer als Vertretungsorgan agieren, sehr schwierig wird, noch innerhalb des Jahres 2021 sämtliche Verträge mit Messdienstleistern bis spätestens zum 30.09.2021 umzustellen. „Es kann nicht sein, dass die verspätete Umsetzung der EED-Richtlinie nun der Immobilienwirtschaft aufgebürdet wird, wo nicht einmal klar ist, wann die novellierte Heizkostenverordnung in Kraft treten wird“, merkt der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer kritisch an.

Der VDIV Deutschland fordert daher, dass sämtliche im Entwurf verankerte Fristen zwingend dem zeitlichen Bearbeitungsstand des Verordnungsentwurfs anzupassen sind. Auch sollte sich die Mitteilungspflicht auf Verbrauchsinformationen im neu eingefügten § 6a HeizkV-E für Heizung und Warmwasser beschränken, denn die für eine „Abrechnung“ erforderlichen Unterlagen des Energielieferanten liegen in der Regel unterjährig noch nicht vor. So kann beispielsweise der Gebäudeeigentümer die nach dem Verordnungsentwurf erforderliche Informationen über den verwendeten Brennstoffmix erst dem Nutzer mitteilen, wenn er selbst nach Ablauf des Abrechnungsjahres diese Information erhält.

Einrohrheizung

Die Novelle der Heizkostenverordnung sollte außerdem genutzt werden, um eine Abrechnungsmöglichkeit von Einrohrheizungen mit nicht freiliegenden Rohren zu schaffen. Nach der derzeit geltenden Heizkostenverordnung sind solche Anlagen mit überwiegend ungedämmten „freiliegenden“ Leitungen auf Grundlage der Richtlinie VDI 2077 nach den anerkannten Regeln der Technik abrechenbar. Sobald diese Rohre allerdings verbaut sind, gelten sie nicht mehr als „freiliegend“, obwohl diese Rohre die gleiche oder sogar eine höhere Wärmeabgabe haben als ungedämmte freiliegende Rohre. Auf diesen Umstand hat der VDIV den Gesetzgeber ebenfalls aufmerksam gemacht und fordert, dass der einschlägige § 7 Nr. 1 Satz 3 der geltenden Heizkostenverordnung entsprechend angepasst wird.

Fristen nachbessern

Schließlich muss hinsichtlich einzuhaltender Fristen für Gebäudeeigentümer und Immobilienverwaltungen dringend nachgebessert werden. „Damit die teilweise kostenintensiven Prozessumstellungen mit Software-Anpassungen sowohl bei Messdienstleistern als auch Verwaltungsunternehmen erfolgen können, bedarf es einer generellen zwei- bis drei-jährigen Übergangsfrist in § 12 iVm. § 6a HeizkV-E“, betont Kaßler. Denn gerade für die verpflichtende Bereitstellung der unterjährigen Verbrauchsinformationen wird das Betreiben von entsprechenden Portalen für das Datenmanagement zwingend erforderlich werden.

Der Entwurf befindet sich noch in der Ressortabstimmung. Es bleibt abzuwarten, ob die geänderte Heizkostenverordnung noch während der laufenden Legislaturperiode in Kraft treten wird.

Ein wesentlicher Teil des im vergangenen Jahr verabschiedeten Klimapakets der Bundesregierung ist die Einführung der CO2-Bepreisung im Rahmen des Brennstoffhandelsgesetzes (BEHG). Seit Januar 2021 kommen auf die Verbraucherinnen und Verbraucher daher bei der Nutzung fossiler Brennstoffe teils erhebliche Mehrkosten zu.

Im Gebäudebereich trifft der CO2-Preis nicht nur die Wärmeerzeugung. Denn durch die Technologie der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) werden fossile Brennstoffe zur Erzeugung von sowohl Wärme als auch Strom genutzt. Problem ist, dass die der Stromerzeugung zugehörigen CO2-Kosten in der Regel nur über den Wärmepreis an den Endkunden weitergegeben werden können. Entsprechend müssen die CO2-Kosten von Wärme- und Stromerzeugung über die Anhebung des Wärmepreises finanziert werden.

In der Folge werden hocheffiziente KWK-Anlagen, die im Rahmen von KWK-Gesetz und Energiesteuerrecht ausdrücklich gefördert werden, durch das BEHG überproportional belastet. Nach Meinung von Experten besteht daher das realistische Risiko, dass hocheffiziente KWK-Technologie nun sukzessive durch ungekoppelte Gaskessel-Wärme vom Markt verdrängt wird.

Gemeinsamer Verbändeappell: Gesonderter Emissionsfaktor für effiziente KWK-Anlagen

Vor diesem Hintergrund hat der VDIV Deutschland zusammen mit acht weiteren Verbänden aus der Wohnungs- und Energiewirtschaft eindringlich dafür geworben, die hier bestehende Regulierungslücke zeitnah zu schließen. Vorschlag des gemeinsamen Verbändeappells ist es, für Erdgas, das in hocheffizienten Anlagen zur gekoppelten Erzeugung von Strom und Wärme eingesetzt wird, einen gesonderten Emissionsfaktor einzuführen. Dieser sollte pauschal 50 Prozent des Standard-Emissionsfaktors von Erdgas betragen.

Die Einführung eines Standardemissionsfaktors würde nicht nur dafür sorgen, dass klimaschonende KWK-Technologie wieder finanziell attraktiv wird, sondern bei der Bandbreite unterschiedlicher gekoppelter Anlagen unnötige Bürokratie verhindern. Nun liegt es an Bundeswirtschafts- und Bundesumweltministerium, eine Anpassung der Verordnung über die Emissionsberichterstattung nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (EBeV) zu prüfen und zu verhindern, dass zukunftsorientierte Technologie ungewollt der Klimagesetzgebung zum Opfer fällt.