Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen. So entschied der Bundesgerichtshof am 7. Dezember 2018.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.

BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17

„Keine Angst vor schwierigen Eigentümern und Mietern” – zu diesem Thema kamen die DDIV-Frauen vergangene Woche in Nürnberg zum Herbsttreffen zusammen. 25 Teilnehmerinnen nutzten das Seminar und das gemeinsame Abendessen zum Netzwerken und Austauschen. Dabei wurde auch der Fahrplan für das kommende Jahr gesetzt.

Der Vorabend stand ganz Zeichen des mittlerweile schon traditionellen gemeinsamen Abendessens. Das Restaurant „Goldener Pudel″ in der vorweihnachtlichen Nürnberger Altstadt bot die perfekte Kulisse für ein ausgesuchtes Menü und angeregte Gespräche. Frauennetzwerk-Initiatorin Sylvia Pruß freute sich, dass mit der DOMUS Software AG auch diesmal ein Sponsor aus dem DDIV-Partnerkreis für das Abendessen gewonnen werden konnte und bedanke sich ausdrücklich für das Engagement des Unternehmens.

„Freundlich zum Menschen und verbindlich in der Sache”

Engagiert und humorvoll informierte Dr. Cornelia Schlatter die Netzwerkerinnen am Folgetag über kommunikative Stolperfallen im Verwalteralltag. Immobilienverwalter sehen sich einer Vielzahl unterschiedlicher Eigentümercharaktere gegenüber – vom „Rechthaberischen” bis hin zum „Choleriker”. Doch wie gehe ich mit den unterschiedlichen Typen um? Wie wehre ich sprachliche Angriffe ab und agiere professionell und souverän – auch bei schwierigen Eigentümern und Mietern? Dr. Schlatter erläuterte anschaulich und anhand zahlreicher Beispiele, wie Konfrontationen vermieden werden können und gab Tipps für eine zielorientierte Gesprächsführung. „Freundlich zum Menschen und verbindlich in der Sache” so ein Fazit des Tages. Gegenseitiger Respekt und Wertschätzung sind oftmals die Grundlagen, um diplomatisch zu kommunizieren und Konflikte im Keim zu ersticken.

Frühjahrstreffen 2019 in Köln, Herbsttreffen in München

Auch für das kommende Jahr steht der „Fahrplan” des DDIV-Frauennetzwerks bereits fest. Das Frühjahrstreffen findet am 29. März 2019 in Köln statt. Thema dort: „Professionelles Beschwerdemanagement: Probleme lösen. Kunden binden”. Dr. Marion Duparré, die bereits im Herbst 2017 im Rahmen des DDIV-Frauennetzwerks referierte, informiert die Netzwerkdamen dann über den professionellen Umgang mit Beschwerden und wie ein optimiertes Beschwerdemanagement Arbeitsabläufe im Alltag straffen kann. Im Oktober treffen sich die Netzwerkerinnen dann in München.

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Nachdem im Jahr 2017 der erste Versuch EnEV, EnEG und das EEWärmeG in einem Gebäudeenergiegesetz zusammenzufassen gescheitert war, liegt nun ein neuer Gesetzentwurf vor. Verabschiedet wird das Gesetz allerdings später als ursprünglich geplant.

Keine Verschärfung der energetischen Anforderungen

Mit dem Gebäudeenergiegesetz will die Bundesregierung die unterschiedlichen rechtlichen Vorgaben der Energieeinsparverordnung, des Energieeinspargesetz sowie des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes zusammenfassen und vereinfachen. Zentraler Punkt des Entwurfs ist dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit und damit auch ein Verzicht auf verschärfte energetische Anforderungen im Vergleich zum aktuellen EnEV-Niveau. Für eine Beibehaltung des aktuell gültigen  Energiestandards hatte sich der DDIV schon 2017 im Rahmen der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland ausgesprochen.

Gebäudenah erzeugte erneuerbare Energie wird anrechenbar

Zur Erfüllung der energetischen Vorgaben wird es zukünftig auch möglich sein, gebäudenah erzeugte Energie aus Solaranlagen stärker zu berücksichtigen. Gleiches gilt für Biomethan, das entweder eingespeist oder in einer hocheffizienten KWK-Anlage in Wärme und Strom umgewandelt werden kann. Zudem soll zukünftig quartiersbezogen bilanziert werden können. Diese Regelung soll es ermöglichen, dass in einem Quartier nicht mehr jedes einzelne Gebäude dem aktuellen Energiestandard entsprechen muss, sondern die Anforderungen auch durch mehrere Gebäude im Verbund erfüllt werden können. Darüber hinaus soll eine sogenannte Innovationsklausel dafür sorgen, dass die energetischen Anforderungen bei Neubau oder Sanierung auch anhand der CO₂-Emissionen und eines Effizienzkriteriums erfüllt werden können – und nicht wie üblich nur durch Primärenergiefaktoren.

Zeitplan nicht zu halten

Entgegen des ursprünglichen Plans wird das Gesetz erst im kommenden Jahr verabschiedet. Die Bundesregierung muss allerdings gemäß EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie den Niedrigstenergiestandard für öffentliche Nichtwohngebäude bis zum 1. Januar 2019 definieren. Dies soll durch eine rückwirkend geltende Regelung erreicht werden.

Gleich drei mietenpolitisch relevante Gesetze hat der Bundestag in seiner 68. und 69. Sitzung am 29. und 30. November 2018 verabschiedet. So wurden Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage durch das Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft, der Mietwohnungsbau durch eine Sonderabschreibung angeregt und ein Kompromiss in Hinblick auf die Förderung von Mieterstromprojekten erzielt.

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Den Auftakt machte das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (BT-Drs. 19/4949, 19/6140), das in ähnlicher Form bereits in der vergangenen Legislaturperiode behandelt wurde, letztlich aber scheiterte. Besser lief es nun in der 68. Sitzung des Bundestages. Ziel des Gesetzes ist, den Bau von Mietwohnungen attraktiver zu gestalten. Hierzu wird rückwirkend zum 1. September 2018 bis zum 31. Dezember 2021 eine Sonderabschreibung eingeführt, die im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 Prozent zusätzlich zur linearen Normalabschreibung beträgt. Insgesamt können somit 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden. Begrenzt wird die Abschreibung auf Vorhaben mit maximal 3.000 Euro/qm Anschaffungs- und Herstellungskosten, wodurch der nicht förderwürdige Bau von hochpreisigen Wohnungen ausgeklammert werden soll. Diese Regelung allerdings kritisiert die Immobilienwirtschaft, da die Herstellungskosten häufig höher liegen, insbesondere in Ballungsgebieten. Die maximale Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt (» der DDIV berichtete). Der DDIV plädiert in diesem Zusammenhang bereits seit geraumer Zeit für eine Anhebung der linearen Abschreibung, um der kürzeren Lebensdauer heutiger Bauteile gerecht zu werden.

Mietrechtsanpassungsgesetz

Das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz (BT-Drs. 19/4672, 19/6153) hat der Bundestag ebenso in der 68. Sitzung verabschiedet. Kern der Reform ist eine Auskunftspflicht für Vermieter, nach der sie offenlegen müssen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies soll zu einer konsequenteren Anwendung der Mietpreisbremse führen. Zudem wird die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent abgesenkt und gleichzeitig gedeckelt: Maximal drei Euro sollen innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden dürfen, sofern die Miete über 7 Euro/qm liegt. Bei Mietpreisen unter 7 Euro/qm dürfen zukünftig nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden. Zusätzlich wird ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bei Maßnahmen von maximal 10.000 Euro eingeführt. Zukünftig sollen Vermieter in solchen Fällen automatisch 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen können. Weiterhin wird das sogenannte „Herausmodernisieren“ zukünftig als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit eingestuft . Geht das Gesetz am 14. Dezember 2018 ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat, könnte das Gesetz bereits am 1. Januar 2019 in Kraft treten.

Energiesammelgesetz – Mieterstrom

Die befürchtete hohe Absenkung der Vergütungssätze (BT-Drs. 19/5523, 19/6155) (» der DDIV berichtete) von Solaranlagen ab 40 kWp und die damit verbundene Beeinträchtigung der Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten ist so nicht eingetreten. Zwar werden die Vergütungssätze für Photovoltaikdachanlagen zwischen 40 und 750 kWp abgesenkt, allerdings nur um die Hälfte der ursprünglich geplanten Größenordnung. Zudem wurde eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2019 vereinbart, um die Planungen für Mieterstromprojekte nicht zu beeinträchtigen. Ebenso wird der Mieterstromabschlag von 8,5 auf 8 Cent verringert. Dadurch sollen die Wirtschaftlichkeit und Attraktivität von Mieterstromprojekten auch in Zukunft garantiert werden. Denn der Mieterstromzuschlag, den der Anlagenbetreiber erhält, um der Strom günstig anbieten zu können, berechnet sich nach dem Vergütungssatz abzüglich des Mieterstromabschlags. Durch die Absenkung der Vergütungssätze und der gleichzeitigen Absenkung des Abschlags ändert sich für drei Viertel der Mieterstromprojekte nichts, nur bei größeren Anlagen ab 80 kWp kommt es teilweise zu geringfügigen Anpassungen.

Für Wohnungsgenossenschaften wird es in Zukunft weniger steuerliche Hemmnisse beim Betrieb von Mieterstromprojekten geben.

Bei der Reform der Grunderwerbsteuer haben sich die Finanzminister der Länder auf Vorschläge geeinigt, mit denen die Hürden für Share-Deals bei Immobilienverkäufen erhöht werden. Mit drei Maßnahmen wollen sie erreichen, dass viele Konzerne künftig auf Share-Deal-Konstruktionen verzichten werden.

Unternehmen können die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie die Immobilie nicht direkt, sondern lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft erwerben, in die die Immobilie eingebracht wurde. Wenn Erwerber bei einer solchen Konstruktion weniger als 95 Prozent der Anteile erwarben, sind sie bislang nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Die übrigen Anteile bleiben beim Verkäufer oder werden von einem Co-Investor übernommen. Für Personengesellschaften gilt zudem bislang, dass der Mehrheitsgesellschafter nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer hinzukaufen kann. Auch wenn das Objekt dann vollständig in seinem Besitz ist, muss er lediglich Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1 Prozent zahlen.

Künftig sollen Eigentümer „in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben“ und einen Anteil von mehr als einem Zehntel halten müssen. Somit könnte eine Objektgesellschaft nicht mehr vollständig durch einen Investor und seinen Co-Investor erworben werden. Zudem muss bereits dann Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Objektgesellschaft erworben werden statt bisher 95 Prozent.

Außerdem soll die Haltefrist künftig zehn statt derzeit fünf Jahre betragen, nach der die Minderheitsanteile übertragen werden dürfen. Hierdurch sind die Gesellschaften innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihren Handlungsmöglichkeiten eingeschränkt, heißt es aus dem hessischen Finanzministerium. Hessens Finanzminister Dr. Thomas Schäfer schätzt den Steuerausfall durch Share Deals bundesweit auf bis zu eine Milliarde Euro im Jahr. Das Bundesfinanzministerium soll die heute beschlossenen Gesetzestexte nun in das Gesetzgebungsverfahren des Bundes einbringen.