Das Volksbegehren für die Enteignung von Wohnungsunternehmen ist zulässig. So hat es die Berliner Innenverwaltung nach monatelangen juristischen Prüfungen entschieden. Es handle sich nicht um ein konkretes Gesetz, sondern ähnlich wie beim Volksbegehren zur Offenhaltung des Flughafens Tegel um eine Handlungsaufforderung an den Senat, die im Erfolgsfall für den Senat formal unverbindlich wäre. Die Enteignung der Wohnungskonzerne würde rund 28 Milliarden Euro kosten. 

77.000 Unterzeichner haben das Anliegen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ unterstützt, von denen 58.000 Stimmen für gültig erklärt wurden. Die Prüfung hat sich über 1,5 Jahre hingezogen, was allerdings nicht auf die komplizierte Rechtsmaterie, sondern auf politische Differenzen innerhalb der Koalition aus SPD, Linken und Grünen zurückzuführen war. Die Linke unterstützt das Volksbegehren, die SPD hatte sich dagegen positioniert.

Sofern im nächsten Schritt Senat und Abgeordnetenhaus zustimmen, müssen sieben Prozent (170.000 Personen) der wahlberechtigten Berliner dem eigentlichen Volksbegehren zustimmen. Hierfür hat die Initiative vier Monate Zeit. Erst wenn alle Hürden genommen sind, ist das Volksbegehren erfolgreich. Im nächsten Schritt käme es zum Volksentscheid.

Die Initiative richtet sich gegen alle Berliner Wohnungskonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen im Bestand. Dies umfasst zwölf Unternehmen mit insgesamt rund 240.000 Wohnungen – mehr als 15 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes der Hauptstadt. Der Senat geht davon aus, dass die Vergesellschaftung das bereits hoch verschuldete Berlin zwischen 28,8 und 36 Milliarden Euro kosten würde.

Der Deutsche Bundestag beschließt heute das novellierte Wohnungseigentumsgesetz. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) begrüßt die weitgehend ausgewogene und praxisnahe Reform. U. a. werden energetische Sanierungen und der Einbau von E-Ladestationen einfacher umgesetzt und Blockadehaltungen einzelner Eigentümer zurückgewiesen. Die Einführung eines Sachkundenachweises in Form einer Zertifizierung befürwortet der Spitzenverband der Branche. Kritisch sieht der VDIV Deutschland die jederzeitige Abberufung eines Verwalters, also auch ohne wichtigen Grund.

„Das nun beschlossene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gibt Eigentümergemeinschaften mehr Verantwortung und Pflichten. Blockadehaltungen einzelner Eigentümer werden aufgelöst und dringend notwendige Prozesse wie Sanierungen können einfacher umgesetzt werden. Das macht auch die treuhänderische Verwaltung effizienter”, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Durch die Reduzierung der erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen werden Sanierungen leichter möglich. „Hier wurde auf der Zielgeraden ein Kompromiss der Regierungskoalition gefunden, der die Beschlussfassung deutlich vereinfacht, aber Eigentümer auch vor finanzieller Überforderung schützen kann”, betont Martin Kaßler. So sollen bei Sanierungsmaßnahmen nur dann alle Wohnungs­eigentümer die Kosten tragen, wenn die bauliche Veränderung mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und auch nur dann, wenn die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Insbesondere vor dem Hintergrund der angestrebten Klimaneutralität in Wohngebäuden, aber auch im Hinblick auf die Verweigerungshaltung einiger Eigentümer, mit der sie sich nahezu jeglicher Maßnahme am Gemeinschaftseigentum verschließen, ist dies der richtige Weg.

Ebenfalls zu begrüßen ist, dass künftig jeder Eigentümer einen Anspruch auf den Einbau einer E-Ladestation, barrierefreie Ein- und Umbauten und Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie eines Glasfaseranschlusses hat und dies auf eigene Kosten veranlassen kann. Davon profitieren nicht unerheblich auch Mieter.

Prinzipiell können Eigentümer ab dem 1. August 2024 den Nachweis einer Zertifizierung bzw. Sachkunde vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Für die Prüfungen ist dann die örtliche Industrie- und Handelskammer (IHK) zuständig. „Wir sind erleichtert, dass CDU/CSU und SPD dies nun einführen, wertet es doch die Tätigkeit des treuhänderischen Verwalters auf. Gleich­zeitig würdigt die Regierungskoalition damit die gestiegene Verantwortung des Verwalters, die das novellierte Gesetz bereithält”, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Kaßler. Der VDIV Deutschland als Spitzenverband der Branche hat sich nachweislich über viele Jahre hinweg für die Einführung eines Sachkundenachweises eingesetzt.

Dass die Gemeinschaft im Außenverhältnis zukünftig gerichtlich und außergerichtlich nur durch den Verwalter vertreten werden kann, wird von der großen Mehrheit der Eigentümer befürwortet. Dabei steht den Gemeinschaften künftig prinzipiell aber das Recht zu, die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis einzuschränken oder zu erweitern. „Dies räumt Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften gesetzgeberisch mehr Möglichkeiten ein, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu regeln.” Dabei dürfte unstrittig sein, dass mit der Größe der Anlage der Kreis der Maßnahmen, über die der Verwalter eigenverantwortlich entscheiden kann, wachsen wird.

Bedauerlich ist aus Sicht des VDIV Deutschland, dass die Beschlusssammlung entgegen dem ursprünglichen Gesetzentwurf nun doch wieder aufgenommen wurde. „Die Praxis hat in den vergangenen Jahren gezeigt, dass dieses Instrument enormen Aufwand mit sich bringt und wenig Nutzen bereithält. Das Bereithalten einer Niederschrift der Eigentümerversammlung unter expliziter Hervorhebung der Beschlüsse als Legitimations- und Beweisfunktion im digitalen Format wäre für Verwalter und Wohnungseigentümer sowie Zweiterwerber sinnvoller und effizienter gewesen”, findet Martin Kaßler. Der VDIV Deutschland begrüßt aber, dass die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung nicht wie geplant von zwei auf vier, sondern nun auf drei Wochen verlängert wurde. So bleiben die Flexibilität und das Reaktionsvermögen auf außergewöhnliche Ereignisse weitgehend erhalten.

Ebenfalls sieht das Gesetz nun die vom VDIV Deutschland geforderte weitere Erleichterung bei Umlaufbeschlüssen vor. So wurde nicht nur anstelle der umständlichen Schriftform die Textform (die auch E-Mails umfasst) eingeführt. Zudem können Wohnungseigentümer künftig beschließen, dass für einen einzelnen Beschlussgegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen auch im Umlaufverfahren ausreicht. Bisher waren Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren nahezu ausgeschlossen, da immer 100 Prozent einer Gemeinschaft zustimmen mussten. Dieses Verfahren wird nun deutlich öfter zum Einsatz kommen. Denn es erleichtert schnelle Entscheidungen und spart Zeit und Geld der Eigentümer.

Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ab sofort gestärkt wird, zeigt auch die Aufwertung der Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan. Danach ist jede Versammlung beschlussfähig. Ferner wird auch die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen sowie die Willensbildung im Wege elektronischer Kommunikation ermöglicht, was den Eigentümern eine größere Flexibilität gewährt, an der Versammlung teilzunehmen. Jedoch wäre es aus Sicht des VDIV Deutschland wünschenswert gewesen, der reinen Online-Eigentümerversammlung einen festen gesetzlichen Rahmen zu geben. Es ist daher empfehlenswert, die digitale Versammlung als Alternativinstrument bei Neubauvorhaben bereits in die Teilungserklärung aufzunehmen.

Vom Verbraucherschutzgedanken geprägt ist auch die Erstellung eines jährlichen Vermögensberichts durch den Verwalter. So erhalten Eigentümer künftig notwendige Informationen über die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin muss die Aufstellung des wesentlichen (sonstigen) Gemeinschaftsvermögens sowie der Stand aller Rücklagen enthalten sein.

Kritisch sieht der VDIV Deutschland die neue Regelung, wonach der Verwalter jederzeit von seinem geschlossenen Vertrag entbunden werden kann. Bisher konnte die Abberufung nur aus wichtigem Grund erfolgen. „Wir sehen hier keine Probleme bei einem lang­jährigen Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft. Bei einer Neubestellung des Verwalters ist dieser jedoch gut beraten, sich dieses Risiko der täglichen Kündigung honorieren zu lassen. Der Aufwand zur Übernahme einer neuen Gemeinschaft ist enorm. Allein die Einbindung in die Prozessstrukturen der Verwaltung sowie die Bereitstellung neuer digitaler Kommunikationstools ist für den Verwalter mit Kosten verbunden. Andererseits können es Gemeinschaften zukünftig schwerer haben, einen professionellen Verwalter zu finden, wenn öffentlich wird, dass Vorverwaltungen aus einer Laune der Eigentümer heraus gekündigt wurden”, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Insgesamt festigt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Rechte und Pflichten der Gemeinschaft, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Im Rechtsverkehr wird die Gemeinschaft fortan nur noch durch den Verwalter vertreten, was mehr Rechtssicherheit für Eigentümer aber auch für externe Dienstleister bringen wird.

Das Gesetz tritt spätestens am 1. Dezember 2020 in Kraft.

Den Gesetzentwurf sowie den Änderungsantrag und weitere Unterlagen finden Sie hier: https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/226/1922634.pdf

Laut Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln müssen die jährlich rund 65.000 Haushalte, die in Deutschland Wohneigentum erwerben, mit deutlich höheren Kosten rechnen, wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gebremst wird. Dadurch könnte vielen Interessenten der Zugang zu Wohneigentum verwehrt werden. Dies sei äußerst problematisch, da die Wohneigentumsbildung aufgrund der niedrigen Zinsen oftmals mit geringeren Wohnkosten als das Wohnen zur Miete verbunden ist. Zudem trägt die weite Verbreitung von Wohneigentum zu einer größeren Vermögensgleichheit bei und stellt einen wichtigen Baustein der Altersvorsorge dar.

In dem Gutachten „Die Folgen eines Umwandlungsverbots für den Wohnungsmarkt in Deutschland", das im Auftrag der FDP-Bundestagsfraktion erstellt wurde, heißt es zudem, dass die Regulierung auch für Kapitalanleger einschneidend sei. Ihnen werde mit dem neuen Gesetzentwurf implizit vorgeworfen, dass sie die Mieten erhöhen und über Modernisierungen und Eigenbedarfskündigungen Mieter verdrängen. Studien im Auftrag des BBSR zeigen aber das Gegenteil: Demnach gehen gerade kleinere Investoren bei Mietanpassungen und Modernisierungen sehr umsichtig vor, und auch Eigenbedarfskündigungen spielen nur eine untergeordnete Rolle.

Das IW Köln plädiert dafür, nicht weiter Chancen im Wohnungsmarkt zu nehmen. Stattdessen sollten die Städte den Mietern besser helfen, von ihrem jetzt schon vorhandenen Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, beispielsweise mit Nachrangdarlehen, die die Mieter als Eigenkapitalersatz nutzen können. Im Fall von Modernisierungen könnten Härtefallregelungen besser geeignet sein als pauschale Umwandlungsverbote.

Die Preise für Wohnimmobilien werden laut einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) auch in den nächsten zehn Jahren vielerorts weiter steigen. Demnach können Wohnungsbesitzer in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Während für den Süden Preissteigerungen erwartet werden, prognostiziert das HWWI für den Osten Verluste.

Am stärksten werden laut HWWI-Analyse die Preise in bayerischen Landkreisen rund um München steigen, darunter Ebersberg, Landsberg am Lech, Erding, Dachau und Starnberg. Auch für München selbst wird noch ein jährlicher Anstieg um 1,7 Prozent pro Jahr erwartet. In vielen ländlichen Regionen im Osten dagegen prognostiziert das HWWI Preisstillstand oder -rückgänge.

„Außerhalb Bayerns weist der Landkreis Cloppenburg kräftige jährliche Steigerungsraten von plus zwei Prozent auf", heißt es in der Analyse. Zudem seien jährliche Preissteigerungen von mehr als einem Prozent in den Großstädten Heilbronn, Potsdam, Leipzig, Freiburg im Breisgau, Münster, Dresden, Ingolstadt und Mainz zu erwarten.

Da die größeren Metropolen und Ballungsräume auch weiterhin wachsen würden, werde die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleiben. Für Düsseldorf prognostizieren die Analysten ein durchschnittliches jährliches Preiswachstum von 1,2 Prozent, für Köln von 1,1 Prozent. Für Berlin und Hamburg werden jeweils rund ein Prozent erwartet, für Frankfurt nur noch 0,8 Prozent.

Das HWWI legte für die Analyse die demografische Entwicklung und wichtige Wirtschaftsdaten zugrunde. Zwar wurden die Daten für die Berechnungen vor der Corona-Pandemie erhoben. Laut Postbank, die die Studie in Auftrag gegeben hat, dürfte die Prognose aber weitgehend stabil sein.

Die Veräußerung von Emissionszertifikaten wird nach Einschätzung der Bundesregierung im Jahr 2021 etwa 7,4 Milliarden Euro an Gesamterlösen bringen. Für das Folgejahr rechnet sie mit Gesamterlösen in Höhe von etwa 8,9 Milliarden Euro, erklärt sie in der Antwort (19/22013) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Zudem bestätigt die Bundesregierung, dass eine Senkung der EEG-Umlage (» der VDIV berichtete) aus den Einnahmen des Brennstoffemissionshandelsgesetzes und aus Mitteln des Konjunkturpaketes angestrebt wird, und zwar auf 6,5 Cent pro Kilowattstunde im Jahr 2021 und 6,0 Cent pro Kilowattstunde im Jahr 2022. In diesem Jahr liegt die Umlage bei 6,756 Cent pro Kilowattstunde.