Die Covid-19-Pandemie stellt Verwalterinnen und Verwalter auch in diesem Jahr vor besondere Herausforderungen, wenn es darum geht, verantwortungsvoll zu entscheiden, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung abgehalten werden kann. Inzwischen mehren sich Gerichtsurteile, die klare Hinweise dazu geben, wie die Einladung zu einer Präsenzveranstaltung zu formulieren ist, damit die gefassten Beschlüsse in der Versammlung wirksam bleiben. In jedem Fall muss bei den gewählten Formulierungen des Einladungsschreibens erkennbar bleiben, dass den Eigentümern stets das grundsätzliche Recht eingeräumt wird, persönlich an der Versammlung teilzunehmen.

So hat nunmehr das Landgericht Frankfurt a. M. als Berufungsinstanz (Urteil vom 17.12.2020, Az. 2-13 S 108/20) das ursprüngliche Urteil des AG Kassel (Urteil vom 27.08. 2020 – 800 C 2563/20; » der VDIV berichtete) aufgehoben. In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Verwalter in der Einladung zur Versammlung für die Vertretungsmöglichkeit durch entsprechende Vollmacht geworben und in der Einladung ausgeführt: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei der Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. … Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann“. Das AG Kassel hielt die in der Versammlung gefassten Beschlüsse für nichtig, da sich aus der Einladung ergeben habe, dass zwei Eigentümer nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen konnten. Dies sei nach Ansicht des Amtsgerichts auch in der Corona-Pandemie ein nicht hinnehmbarer Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Eigentümer.

Zwar besteht auch nach Ansicht des Berufungsgerichts während der Corona-Pandemie ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung eine Vertretungsmöglichkeit durch Vollmachtserteilungen bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert. Darüber hinaus braucht der Verwalter weder in Pandemiezeiten noch unter sonstigen Umständen so dimensionierte Räumlichkeiten anzumieten, die theoretisch sämtlichen Wohnungseigentümern Platz bieten. Die Größe des Sitzungssaales darf demnach der erwarteten Teilnehmerzahl angemessen sein. Auch kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht monieren, dass sich der Verwalter bereits in der Einladung vorbehält, die Versammlung nicht durchzuführen, sobald mehr Wohnungseigentümer zur Versammlung erscheinen, als Plätze zur Verfügung stehen. Dieser in der Einladung ausgesprochener Vorbehalt, die Versammlung abzusagen, ist jedenfalls nicht mit dem Ausladen von Eigentümern gleichzusetzen. Aus diesem Grunde waren nach der Ansicht des Landgerichts die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nicht zu beanstanden.

In 38 der betrachteten 50 Großstädte ist Wohneigentum erschwinglicher geworden, da die Amortisationszeit gesunken ist, schreibt das IW in der von der LEG Immobilien AG – einem der größten Vermieter Deutschlands – beauftragten Untersuchung » Chancen im Wohnungsmarkt durch Vermögensbildung. Dies sei insbesondere auf die Zinsentwicklung zurückzuführen, da sie die Preisentwicklung überkompensiert habe. Allerdings könnten nur wenige Haushalte an dieser Entwicklung partizipieren, da ihnen die Mittel fehlten, um Eigenkapitalquote und Erwerbsnebenkosten zu bedienen. Demnach verfügen nur 15 Prozent der Mieter über ein gespartes Kapital von 60.000 Euro. In der Gruppe der 25- bis 40-jährigen sind es nur weniger als zwölf Prozent.

Laut IW sei angesichts der derzeitigen Chancen aufgrund der Niedrigzinsphase und damit der Möglichkeiten, die Vermögensbildung und die private Altersvorsorge zu stärken, der Staat gefordert, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. Die Analysten skizzieren hierfür drei mögliche Ansätze: Reform der Grunderwerbsteuer, Stärkung der Vermögensförderung und bundesweite Einführung von Nachrangdarlehen.

Sowohl ein Freibetrag als auch eine nur hälftige Besteuerung würden Erstkäufer bei der Grunderwerbsteuer deutlich entlasteten. Auch der VDIV Deutschland plädiert daher seit Jahren für steuerliche Erleichterungen beim Immobilienerwerb. Zudem könnte eine Anpassung der Vermögensförderung an heutige Einkommen und Preise auch bei jungen Haushalten die Eigenkapitalbildung erhöhen. Nachrangdarlehen könnten wiederum den Eigenkapitalbedarf deutlich reduzieren, ohne dass hiermit signifikante Kosten oder Risiken für den Staat verbunden wären, sofern z. B. auf eine entsprechende Tilgung geachtet wird. Mit diesen Maßnahmen könnte die Regierung den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, was über die Nutzung der Zinsvorteile auch zu einer Reduzierung der Wohnkosten führen würde.

Die Bundesregierung hat am 23. Februar eine positive Bilanz der sogenannten Wohnraumoffensive von Bund und Ländern gezogen. Bundesbauminister Horst Seehofer sieht alle zentralen Punkte umgesetzt, die beim Wohngipfel 2018 festgelegt wurden (» der VDIV berichtete), laut Opposition, Gewerkschaft und Immobilienbranche hingegen hat die Wohnraumoffensive der Bundesregierung ihr Ziel verfehlt.

Seehofer zufolge wurden im vergangenen Jahr trotz der Pandemie 300.000 Wohnungen gebaut – der höchste Stand seit 20 Jahren. Bis zum Ende der Wahlperiode werde das selbst gesteckte Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen erreicht, versprach er. Die noch fehlenden Baumaßnahmen sollen nach seinen Worten noch im Laufe dieses Jahres auf den Weg gebracht werden. Schon im Vorfeld des Wohngipfels hatte es zu diesem Punkt scharfe Kritik gegeben. Das Ergebnis werde schöngerechnet: Laut Robert Feiger, Bundesvorsitzender der Gewerkschaft IG BAU, nehme Seehofer für seine Bilanz alle tatsächlich gebauten Wohnungen. „Dazu addiert er dann alle Wohnungen, die gerade im Bau sind. Und er packt noch alle Wohneinheiten oben drauf, für die nur eine Baugenehmigung vorliegt.“ Dabei könne man im Rohbau aber nicht wohnen. „Und auf einer Baugenehmigung schon mal gar nicht.“ Die Gewerkschaft geht bis Ende 2021 von bestenfalls 1,2 Millionen Neubauwohnungen aus.

„Schöne Ergebnisse“ hätten laut Seehofer auch die fünf Milliarden Euro erzielt, die der Bund in dieser Legislaturperiode in den sozialen Wohnungsbau investiert. Hier würden 115.000 Wohnungen errichtet und damit mehr als je zuvor. Kritiker wiesen allerdings darauf hin, dass gleichzeitig mehr Wohnungen aus der Preisbindung fielen, so dass die Zahl der Sozialwohnungen tatsächlich sinke. Der Bundesbauminister lobte in der Bilanzkonferenz auch das Baukindergeld, das 310.000 Haushalte mit einem Durchschnittseinkommen von 45.000 Euro beantragt hätten, und nannte das bereits zweimal in der Legislaturperiode erhöhte Wohngeld, das nun automatisch an steigende Wohnkosten angepasst werde. Insgesamt sei er „recht zufrieden mit der Bilanz“.

Zwar noch nicht umgesetzt sei das Baulandmobilisierungsgesetz, es befinde sich aber laut Seehofer in der Schlussberatung des Deutschen Bundestages. Doch auch bei diesem Gesetz wird noch gerungen. Bei der Expertenanhörung im zuständigen Bauausschuss am 22. Februar hatten Vertreter der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ihre Kritik am Gesetzentwurf erneuert (» der VDIV berichtete). Genehmigungsverfahren würden nicht ausreichend erleichtert und beschleunigt, und durch die vom VDIV Deutschland mehrfach kritisierte strengere Regulierung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen würde die Wohneigentumsbildung erheblich erschwert.

Einigkeit bei allen Beteiligten dürfte wohl nur bei der Aussage Seehofers bestehen, dass man noch nicht am Ende des Weges angekommen sei: „Wir haben noch eine Menge zu tun.“ Das zeigte sich auch bei der Online-Pressekonferenz, zu der die BID – Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, der auch der VDIV Deutschland angehört, unmittelbar vor dem Wohngipfel der Bundesregierung geladen hatte. Die Präsidenten der Mitgliedsverbände zeigten die zahlreichen noch ungelösten Probleme auf, wobei » VDIV-Deutschland-Präsident Wolfgang D. Heckeler insbesondere auf die wichtige Förderung des Wohneigentums hinwies. Wenn Sie die Pressekonferenz im Nachhinein ansehen möchten, können Sie sie » hier abrufen.

Am 19. Februar trafen sich auf Einladung von Wirtschaftsminister Peter Altmaier Automobilindustrie, Energiebranche und Verbraucherschützer, um über den umstrittenen Ansatz zur Spitzenlastglättung zu diskutieren – doch ohne Ergebnis. Nach Ostern sollen die Gespräche fortgesetzt werden, nachdem der Wirtschaftsminister seinen Gesetzentwurf am 15. Januar überraschend zurückgezogen hatte.

Als mögliche Lösung kommt nun wohl eine Drosselung der Ladeleistung für E-Mobile um 20 bis 30 Prozent infrage, wenn eine Überlastung der Netze droht, hieß es aus Teilnehmerkreisen. Im ursprünglichen Gesetzentwurf war noch eine völlige Abschaltung des Stroms von bis zu zwei Stunden vorgesehen (» der VDIV berichtete). Die Automobilbranche hatte diesen Ansatz stark kritisiert. Beim jüngsten Treffen sollen sich die Teilnehmer aber darauf verständigt haben, dass ein Maximalausbau der Netze volkswirtschaftlich ineffizient wäre. Der Energiewirtschaft zufolge würde ein Ausbau, der rund um die Uhr die volle Ladeleistung ermöglicht, 20 Milliarden Euro mehr kosten als die Variante mit Spitzenlastglättung.

Heute zieht die Bundesregierung eine Bilanz ihrer vor zweieinhalb Jahren gestarteten Wohnraumoffensive. Aus Sicht des Verbands der Immobilien­verwalter Deutschland (VDIV Deutschland) wurde mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zwar ein wichtiger Aspekt umgesetzt, andere zentrale Ziele wurden aber verfehlt, allen voran ein signifikanter Anstieg von Wohneigentum.

„Zwar hat die Bundesregierung seit dem Wohngipfel im Kanzleramt 2018 verschiedene Hebel in Bewegung gesetzt, um Antworten auf die die vielzitierte soziale Frage unserer Zeit zu finden. Aber haben Bund und Länder wirklich alles unternommen, um den sozialen und frei finanzierten Wohnungsneubau voranzubringen oder die Wohneigentumsquote signifikant zu erhöhen? Eindeutig nein“, kritisiert VDIV-Deutschland-Präsident Wolfgang D. Heckeler.

In der kommenden Legislaturperiode sollte der Gesetzgeber daher die Förderung des Wohneigentums weiter in den Fokus stellen – dies ist aus Sicht des VDIV Deutschland auch bei der zu erwartenden Renten- und Riesterreform zwingend zu beachten. „Angesichts des anhaltend niedrigen Zinsniveaus sind zahlreiche klassische Formen der Altersvorsorge kaum mehr eine Option. Dem Wohneigentum – und dabei insbesondere der Eigentumswohnung – kommt daher eine umso größere Bedeutung zu, die sich im neuen Koalitionsvertrag widerspiegeln muss“, betont Heckeler. Dabei darf es nicht nur um den Einsatz neuer oder die Verlängerung bestehender Fördermittel gehen – wie das Baukindergeld, dessen Erfolg nach wie vor umstritten ist bei der Erhöhung der Wohneigentumsquote. Stattdessen braucht es steuerliche Erleichterungen bei Kauf und Sanierung der Immobilie, beispielsweise durch die Absenkung der Grunderwerbsteuer.

Umwandlungsverbot geht an der Realität vorbei

Großes Unverständnis zeigt der VDIV-Deutschland-Präsident angesichts der geplanten Verschärfung des Umwandlungsverbots von Miet- in Eigentums­wohnungen im Rahmen der Novelle des Baugesetzbuchs. Schließlich ist die gemietete Wohnung für viele Bürgerinnen und Bürger die einzige Möglichkeit, in ihrem angestammten Wohnviertel Eigentum zu erwerben, da der Erwerb einer unvermieteten Wohnung oder eines Neubaus oft deutlich teurer ist. „Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen noch weiter einzuschränken, konterkariert das Ziel der Bundesregierung, selbstgenutztes Wohnungseigentum zu ermöglichen und der Gentrifizierung entgegenzutreten.“ Zudem sorge die Gesetzesinitiative entgegen verschiedener politischer Aussagen nicht für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt, sondern vielmehr für eine künstliche Verschärfung der Knappheit. Denn je weniger Wohnungen umgewandelt werden können, desto weniger werden am Markt zum Verkauf angeboten. „Das Resultat sind noch weiter steigende Preise. Die geplante Umwandlungsbeschränkung stellt daher eine unnötige Belastung dar, die Mietern den Weg in die eigenen vier Wände zusätzlich erschwert“, betont Heckeler. Außerdem argumentierten die Unterstützer des Umwandlungs­verbotes an der Realität vorbei. Viele umgewandelte Eigentums­wohnungen sind Teil privater Altersvorsorge, die auf den Einnahmen aus der Vermietung dieser Wohnungen basiert. Diese Wohnungen werden also gerade nicht selbst genutzt, sondern weiterhin vermietet. Es besteht somit kein Interesse, Mieter durch Kündigung zu verdrängen, sondern vielmehr ein langfristiges, stabiles Mietverhältnis aufrecht zu erhalten.

Deutlich sinnvoller als ein weiteres Verbot ist aus Sicht des VDIV Deutschland die Ankurbelung von Wohnungsneubau, um die angespannten Wohnungsmärkte tatsächlich zu entlasten. Dafür müssen Baunormen entschlackt und die Planungsprozesse digitalisiert werden, um schnell auf veränderte bzw. steigende Nachfragen reagieren zu können. Denn zu hohe Baunebenkosten, zu wenig ausgewiesenes Bauland und zu lange Genehmigungsprozesse bremsen weiterhin den Wohnungsneubau. Zudem müssen Heckeler zufolge Anreize für den Neubau geschaffen werden. Zielführend wäre dabei die Erhöhung der linearen Abschreibung auf mindestens drei Prozent. Alternativ könnte durch die zunehmende Digitalisierung von Wohngebäuden eine deutlich höhere Abschreibung für das Gebäudeinnere vorgesehen werden.

Potenziale von Eigentümergemeinschaften für den Klimaschutz nutzen

Zwingend erforderlich ist es auch, Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand weiter zu fördern. Mit der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurden für Wohnungseigen­tümergemeinschaften – die rund ein Viertel des deutschen Wohnungsbestands auf sich vereinen – die Hürden gesenkt, entsprechende Beschlüsse zu fassen. Das ist ein wichtiger Schritt. „Nun gilt es aber, die neu geschaffenen Chancen auch tatsächlich nutzbar zu machen, indem entsprechend darauf zugeschnittene Förderprogramme entwickelt werden“, fordert VDIV-Präsident Heckeler. Dies sei auch zu übertragen auf die im Rahmen des Wohngipfels angesprochene Förderung altersgerechter Umbauten.

Bundesministerium für Wohnen und Bauen etablieren

„Wer die ‚soziale Frage unserer Zeit‘ beantworten möchte, kommt an einem eigenständigen Bundesministerium für Wohnen und Bauen nach der Bundestagswahl nicht vorbei“, sagt Heckeler abschließend.