Anlässlich des heutigen Kabinettsbeschlusses zur Wiedereinführung der Meisterpflicht in verschiedenen Handwerksberufen appelliert der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) an die Politik, endlich auch den verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilien­verwalter einzuführen. „Es ist an der Zeit, sich endlich dem Verbraucher­schutz in der Wohnungswirtschaft anzunehmen”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Immobilienverwaltungen managen treuhänderisch ein Billionenvermögen für Millionen Bürger. Dennoch besteht für sie noch immer nicht das geringste Mindestmaß an nachzuwei­sender Grundlagenausbildung. Aus Sicht des VDIV Deutschland ist es richtig, in Gewerken, in denen eine unsachgemäße Ausübung Gefahr für Leben und Gesundheit bedeutet, höhere Anforderungen an die Qualifikation zu stellen. „Aber wenn beispielsweise Fliesenleger oder Raumausstatter Fehler in ihrer Arbeit machen, ist das für Verbraucher in der Regel mit vergleichsweise geringen Schadenssummen verbunden. Wenn jedoch Immobilienverwaltungen fehlerhafte Beschlüsse fassen, falsche Abrechnungen erstellen, die Gesundheit der Bewohner gefährden oder Investitionen in die Gebäudesubstanz ausbleiben, gefährdet das nicht zuletzt die private Altersvorsorge von Millionen Bürgern”, verdeutlicht Kaßler. Hier muss der Gesetzgeber endlich handeln, insbesondere da er die Anschaffung von Wohneigentum durch zahlreiche Maßnahmen unterstützt.

Die Schäden, die Eigentümern, Mietern und auch der Branche selbst durch fehlerhafte Verwaltung entstehen, können mit mindestens 200 Millionen Euro jährlich beziffert werden, so Berechnungen des VDIV Deutschland und des Deutschen Mieterbunds. Zusätzlich werden jedes Jahr knapp 260.000 Verfahren zu Wohnungsmiet- und -eigentumsfragen vor deutschen Gerichten verhandelt – das entspricht etwa einem Viertel aller Verfahren.

„Die zahlreichen neuen Verordnungen, die der Gesetzgeber insbesondere im Mietwohnungsbereich erlassen hat, dürften diese Zahlen weiter ansteigen lassen. Denn wie sollen Kleinvermieter sie mit all ihren Details und Anpassungen rechtssicher umsetzen? Für sie sind Immobilienverwalter ein wichtiger Ansprechpartner – doch nur dann, wenn bei ihnen eine angemessene Sachkunde vorausgesetzt werden kann”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Hintergrund

Die Bundesregierung hat zwar in der vergangenen Legislaturperiode die Einführung einer Berufszulassungsregelung vereinbart, jedoch wurde der ursprünglich vorgesehene Sachkundenachweis (der bereits im Referentenentwurf festgehalten war) durch eine weitgehend wirkungslose Weiterbildungspflicht im Umfang von zwanzig Stunden in drei Jahren (!) ersetzt. Diese muss weder bei zertifizierten Weiterbildungsanbietern abgeleistet noch ihre Erfüllung aktiv nachgewiesen werden. Dabei haben Immobilienverwaltungen mittlerweile über 60 Gesetze und Verordnungen zu berücksichtigen. Da die Eigentumswohnung für viele Eigentümer die größte Investition ihres Lebens und elementarer Bestandteil ihrer privaten Altersvorsorge ist, fordert der VDIV bereits seit Jahren mit Nachdruck einen entsprechenden Nachweis der Qualifikation von Immobilienverwaltern. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber in zunehmendem Maße Gesetze novelliert und technologische Anforderungen an Wohngebäude im Zusammenhang mit Klimaschutzmaßnahmen steigen.

Die Digitalisierung der Immobilienverwaltungen schreitet voran. Doch oft wissen die Anbieter von entsprechender Software nicht, was Immobilienverwalter erwarten und in der Praxis benötigen. Deshalb hat die AG Digitalisierung des VDIV Deutschland » eine Umfrage gestartet, die genau das herauszufinden soll, um die Ergebnisse anschließend mit Softwarehersteller, PropTech- und Abrechnungsunternehmen zu diskutieren.

Vor allem die Schnittstellenproblematik muss gelöst werden, sodass die ERP-Software der Unternehmen problemlos in die digitalen Funktionen anderer Anbieter integriert werden kann. » Bitte nehmen Sie an der Umfrage teil und unterstützen Sie uns dabei, die Überlegungen und richtigen Maßnahmen rund um einen einheitlichen Branchenstandard voranzutreiben.

Die Befragung findet im Rahmen der vom VDIV in Auftrag gegebenen Machbarkeitsstudie zur Entwicklung einer einheitlichen Schnittstelle zwischen und innerhalb der Softwareumgebung von Immobilienverwaltungen sowie deren Dienstleistern und entsprechenden Drittunternehmen statt. Ende 2019 sollen die Ergebnisse zu den Potenzialen und Voraussetzungen eines solchen Branchenstandards vorliegen.

Die Beantwortung der Fragen nimmt nur etwa 15 Minuten in Anspruch und leistet einen wesentlichen Beitrag für einen einheitlichen Branchenstandard. Alle Antworten werden anonymisiert erfasst. Vielen Dank für Ihre Mithilfe.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen überarbeiteten Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vorgelegt. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland hat dazu auf Bitte des BMJV eine Stellungnahme abgegeben. Das ist folgerichtig, da die geplante Gesetzesänderung die Immobilienverwaltungen unmittelbar tangiert. Denn für bereits über 40 Prozent der Unternehmen zählt die Vermittlungstätigkeit zu den wesentlichen Tätigkeitsschwerpunkten.

Ein ursprünglicher Referentenentwurf des BMJV noch unter Leitung der ehemaligen Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) vom Januar dieses Jahres sah vor, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, die Maklerprovision allein zu tragen hat (» der VDIV berichtete). Bündnis 90/Die Grünen wollten zudem die Höhe der Courtage auf maximal zwei Prozent des Kaufpreises begrenzen.

Die jetzt geplanten Änderungen zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über selbstgenutzte Wohnungen und Einfamilienhäuser zu verbessern. Denn wer eine Courtage in welcher Höhe bezahlt, regeln in Deutschland bislang nur verschiedene regionale Markstandards. Der VDIV begrüßt die vorgesehenen Neuregelungen, kann aber deren Beschränkung auf selbstgenutztes Wohneigentum nicht nachvollziehen. Denn für viele Bürger ist der Besitz von Wohneigentum der wichtigste Baustein der Altersvorsorge, auch wenn es aus verschiedenen Gründen nicht immer selbst bewohnt werden kann und daher vermietet wird.

Die jetzt geplante bundesweite Einführung der Provisionsteilung stellt nach Ansicht des VDIV grundsätzlich einen guten Kompromiss für die Parteien eines Immobilienkaufvertrages dar. Sie spiegelt wider, dass der Makler in vielen Fällen für beide Parteien beratend tätig ist. Kritisch sieht der VDIV, dass derjenige, der den Makler nicht zuerst beauftragt hat, maximal die Hälfte der Maklercourtage zahlen muss. Denn daraus könnte bei ungünstiger Marktlage folgen, dass beispielsweise der Erwerber, der den Makler nicht beauftragt hat, weniger zahlen muss, als der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat. Für den Immobilienvermittler bedeutet dies im Ergebnis, dass er bestenfalls mit beiden Vertragspartnern seine Provision aushandeln sollte.

Durch die vorgesehene Nachweispflicht der anteilig erfüllten Zahlungsverpflichtung der Courtage wird verhindert, dass die andere Partei vorrangig in Anspruch genommen wird und der Makler seinen Anspruch gegenüber dem eigentlichen Auftraggeber nicht geltend macht. Hierfür soll die Vorlage eines Kontoauszuges oder Überweisungsbeleges des Auftraggebers ausreichen. Die Nachweispflicht sollte, um unnötigen Aufwand für den Makler zu vermeiden, im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Künftig müssen Maklerverträge zudem schriftlich fixiert werden, welches aufgrund der Vermeidung von Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten auf ausdrückliche Zustimmung des VDIV stößt. Richtig und konsequent ist auch, dass die zunächst vorgeschlagene Deckelung der Maklerprovision nicht Bestandteil des vorliegenden Gesetzesentwurfes geworden ist. Beide Positionen hat der VDIV bereits in Stellungnahmen und Anhörungen zum Ausdruck gebracht.

Das Gesetz soll voraussichtlich Mitte 2020 in Kraft treten.

Die Bundesregierung plant Änderungen bei den Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse. Davon sind auch Immobilienverwaltungen betroffen, da die Mietverwaltung eine ihrer Kernkompetenzen darstellt. Folgerichtig hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) um eine Stellungnahme zum „Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn gebeten. Mehrere im Referentenentwurf aufgeführte Punkte betreffen Immobilienverwalter direkt und werden nachfolgend vorgestellt.

Ortsübliche Vergleichsmiete kaum zu berechnen

Die Miete in einem von der Mietpreisbremse betroffenen Markt darf bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Ihre Berechnung ist nach Angaben der VDIV-Mitglieder jedoch komplex. Insofern trifft Immobilienverwalter und Vermieter nicht nur ein erheblicher Verwaltungsaufwand bei der Bestimmung der Miete, sondern setzt sie im Falle von Fehlern einem erheblichen Haftungsrisiko aus.

Fazit: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist aus VDIV-Sicht als Bezugsgröße für eine Mieterhöhung bei Wiedervermietung ungeeignet.

Höherer Aufwand und rechtliche Unsicherheit

Mieter haben gegenüber Vermietern einen Auskunftsanspruch auf Informationen zu Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen und Erstvermietungs- beziehungsweise Erstnutzungsdatum. Das ist für Vermieter oder Verwalter mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden – nicht zuletzt, weil sie hierbei die aufwendigen Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) umsetzen müssen.

Fazit: Die Auskunftspflicht ist nicht nur mit erheblichem Aufwand verbunden. Es ist aus Sicht des VDIV bedenklich, Vermieter zur Weitergabe von personenbezogenen Daten zu verpflichten, die durch die DVSGO geschützt werden sollen.

Rechtsunsicherheit für Vermieter in Kauf genommen

Der Mieter hat zukünftig einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietvertrages zu viel gezahlten Miete. Dazu muss er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Mietbeginn rügen. Auch danach soll der Mieter noch einen Rückzahlungsanspruch haben, jedoch dann erst ab dem Zugang der Rüge. Die Verschärfungen werden damit begründet, dass die derzeitige Regelung noch genügend Anreize für Vermieter böte, die bestehenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse nicht einzuhalten. Es wird per se davon ausgegangen, dass sich Vermieter bewusst gesetzeswidrig verhalten. Dem widerspricht der VDIV entschieden und erwartet eine Streichung des Passus.

Zweischneidig ist der Entwurfstext in Fragen der Rechtsunsicherheit bei der zulässigen Miethöhe. Einerseits soll ihr durch die Begrenzung auf die 30-Monate-Frist Rechnung getragen werden. Aber nur für den Mieter. Denn andererseits bedeutet dieser Passus 30 Monate rechtliche Unsicherheit für den Vermieter.

Fazit: Der VDIV plädiert dafür, etwaige Rückzahlungsansprüche zeitnah geltend machen zu müssen.

Beurteilung von Modernisierungen

Es obliegt Immobilienverwaltungen und Vermietern zu entscheiden, ob eine Modernisierung umfangreich im Sinne des Gesetzgebers war und damit die Mietpreisbremse gilt. Diese Feststellung ist aber nicht nur äußerst komplex, sondern kann zudem erhebliche Haftungsrisiken bergen.

Fazit: Der Referentenentwurf lässt in diesem Punkt die Interessen von Immobilienverwaltungen und Vermietern außer Acht und schafft Haftungsrisiken.

Die vollständige Stellungnahme des VDIV ist in Kürze auf den Seiten des BMJV einsehbar.

Das Klimakabinett der Bundesregierung hat mit dem Klimaschutzprogramm 2030 ein breites Maßnahmenbündel aus Förderungen, gesetzlichen Standards und der Bepreisung von CO₂ beschlossen. Ein entsprechendes Gesetz soll noch dieses Jahr auf den Weg gebracht werden. Die wichtigsten Aspekte: Ab 2021 kommt ein CO₂-Preis für Wohngebäude, der Einbau reiner Ölheizungen wird ab 2026 verboten, energetische Sanierungen werden stärker gefördert.

Erstmals Emissionshandel im Gebäudesektor – soziale Härten sollen abgefedert werden

Über ein Kernziel bestand im Kanzleramt Einigkeit: Um den Klimaschutz voranzubringen, müssen insbesondere Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas teurer werden. Unternehmen, die fossile Brennstoffe in Verkehr bringen, sollen ab 2021 Verschmutzungsrechte in Form von Zertifikaten kaufen, deren Preis bei zehn Euro pro Tonne CO₂ startet und bis 2025 auf 35 Euro ansteigt. Ab 2026 sollen Emissionszertifikate versteigert werden, zunächst in einem Preiskorridor zwischen 35 Euro und 60 Euro.

Geplant ist, dass die aus dem Verkauf erzielten Einnahmen komplett in Klimaschutzfördermaßnahmen fließen oder als Entlastung den Bürgern zu Gute kommen. So soll künftig zum Beispiel die EEG-Umlage schrittweise aus den Bepreisungseinnahmen bezahlt werden.

Laut Eckpunktepapier ist nur eine begrenzte Umlagefähigkeit der CO₂-Bepreisung geplant, für die Änderungen im Mietrecht geprüft werden sollen. Ziel ist es, so Mieter zu energieeffizientem Verhalten und Vermieter zu energetischen Sanierungen sowie Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme zu motivieren.

Förderung energetischer Sanierungen

Für Austausch von Heizungen, Dämmen von Außenwänden und andere entsprechende Maßnahmen sollen zusätzliche Fördermittel bereitgestellt werden. Wer beispielsweise seine alten Fenster gegen moderne Wärmeschutzfenster austauscht, kann seine Steuerbelastung über drei Jahre um 20 Prozent der Kosten senken. Hinzu kommt eine „Austauschprämie” für Ölheizungen. Bei Umstellung auf erneuerbare Wärme oder eine effiziente hybride Gasheizung werden 40 Prozent der Kosten gefördert. Ab 2026 soll schließlich der Einbau reiner Ölheizungen komplett verboten werden, sofern eine klimafreundlichere Alternative umsetzbar ist. Hybridlösungen werden weiterhin möglich sein.

Von Opposition und Experten kommt Kritik

Von der Opposition wurde das Programm mit Skepsis aufgenommen. Die FDP kritisierte, dass hier das Teure mit dem Nutzlosen verbunden wird. Bündnis 90/Die Grünen bezeichneten das Konzept als „langsam, lasch und unverbindlich”. Auch aus der Wissenschaft kamen kritische Töne. Im Rahmen eines Fachgespräches des parlamentarischen Beirats für nachhaltige Entwicklung äußerten verschiedene Experten, dass 10 Euro pro Tonne CO₂ deutlich zu gering sind. Ihrer Meinung nach sollte der Preis zwischen 35 und 50 Euro liegen, um seine gewünschte Lenkungswirkung erreichen zu können.

» Das Eckpunktepapier für das Klimaschutzprogramm 2030 können Sie hier herunterladen.