Das Bundesverfassungsgericht hat einen Eilantrag von Vermietern gegen den Mietendeckel als unzulässig verworfen. Sie hatten versucht, den Mietendeckel noch vor in Kraft treten zu stoppen. Aus formalen Gründen erklärten die Richter aus Karlsruhe den Antrag jedoch für unzulässig. Die Zulässigkeit eines Eilantrags noch vor seiner Verkündung setze voraus, „dass der Inhalt des Gesetzes feststeht und seine Verkündung unmittelbar bevorsteht”. Dies sei hier noch nicht der Fall.

In der Regel erfolgten Beratung und Beschluss von Gesetzesanträgen im Berliner Senat nach der zweiten Lesung. Allerdings könnten der Präsident des Abgeordnetenhauses oder der Berliner Senat eine dritte Lesung verlangen. Zudem müssten Gesetze vom Präsidenten des Abgeordnetenhauses „unverzüglich” ausgefertigt werden. Im Eilantrag sei aber „weder vorgetragen noch ersichtlich, dass sowohl der Präsident des Abgeordnetenhauses als auch der Senat von Berlin keine dritte Lesung verlangt haben, noch dass durch den Präsidenten des Abgeordnetenhauses die Ausfertigung desselben vorgenommen wurde”, so die Begründung (Az. (1BvQ 12/20) der 3. Kammer des Senats.

Die Delegierten des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) ernannten heute Sylvia Pruß zur neuen Vizepräsidentin. Zudem wählten sie den Rechtsanwalt Marco J. Schwarz neu in das VDIV-Deutschland-Präsidium.

Sylvia Pruß ist Inhaberin einer in Strausberg bei Berlin ansässigen Immobilienverwaltung, die rund 4.000 Wohneinheiten betreut, und seit 2008 Vorstandsvorsitzende des Verbands der Immobilienverwalter Berlin-Brandenburg. Seit 2018 ist die Initiatorin des VDIV-Frauennetzwerks Mitglied des VDIV-Deutschland-Präsidiums und saß zuvor dem Verbandsrat des VDIV Deutschland vor.

Rechtsanwalt Marco J. Schwarz ist Gründungsmitglied einer auf Immobilienrecht ausgerichteten Kanzlei in München. Seit 2011 ist er Vorstandsmitglied im Verband der Immobilienverwalter Bayern und übernahm 2015 den Vorsitz. Der auf Immobilien-, WEG- und Mietrecht spezialisierte Anwalt ist zudem seit 2007 als Justiziar des VDIV-Landesverbands tätig.

Eine jüngst vorgelegte empirica Studie nimmt im Auftrag der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, der auch der VDIV Deutschland angehört, den viel gerühmten Wiener Wohnungsmarkt unter die Lupe – mit teils ernüchternden Ergebnissen. Dass in der deutschen Diskussion der Eindruck entstanden ist, Wien wäre die „Hauptstadt des bezahlbaren Wohnen” dürfte der Studie nach u. a. daran liegen, dass unterschiedliche Daten zugrunde liegen.

Als „Neuvertragsmiete” wird in Deutschland ein Wert bezeichnet, der nur aus den aktuellen Angeboten öffentlich annoncierter Wohnungen gewonnen wurde. In Wien wird damit ein Wert bezeichnet, der sich aus allen neuabgeschlossenen Mietverträgen der vergangenen vier Jahre ergibt, eher mit dem deutschen Mietspiegel vergleichbar, in dem die Mieten auch deutlich unter den „Neuvertragsmieten” liegen.

In Wien können sämtliche Betriebskosten als Folge des Kostenmietprinzips auf die Mieter umgelegt werden. So fallen Mieten deutlich höher aus als in Deutschland. Zudem unterliegen Mieten einer ermäßigten Umsatzsteuerpflicht von zehn Prozent. Zum sachgemäßen Vergleich müssen daher Bruttokaltmieten herangezogen werden.

Viele Konditionen wie die Sicherheit des Mietverhältnisses, Instandhaltung und Modernisierung sind in Wien deutlich weniger mieterfreundlich geregelt als hierzulande. Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik in Wien sind extrem intransparent. Selbst rudimentäre Daten fehlen oder werden nicht publiziert. Zudem wandelt sich die Wohnungspolitik ständig. Allein während der Bearbeitung der Studie wurden zwei Detailreformen umgesetzt.

Die Stadt Wien verfolgt seit mehr als 100 Jahren eine kreative Wohnungspolitik, bzw. mehrere völlig verschiedene Wohnungspolitiken in unterschiedlichen Teilen des Wohnungsmarktes gleichzeitig. Eine Folge davon: Gleichwertige Wohnungen werden zu völlig unterschiedlichen Konditionen in Bezug auf Mietpreis, Pflichten des Vermieters, die Zugangsmöglichkeiten und die Sicherheit des Mietverhältnisses vermietet. Eine weitere: Das extrem komplexe, eigenständige Mietrecht ist auch für Spezialisten kaum zu überschauen. Mietvertragsstreitigkeiten und permanente Detailreformen sind an der Tagesordnung, zudem hohe öffentliche Ausgaben für den Aufbau eines großen Wohnungsbestandes bei zugleich geringer Unterstützung insbesondere bedürftiger großer Haushalte.

In der Summe wohnt es sich in Wien im Durchschnitt nicht günstiger als in deutschen Metropolen und erst recht nicht sicherer, hochwertiger oder stressfreier. Die Neuvertragsmieten (bruttokalt) über alle Teilmärkte hinweg sind in Wien unwesentlich niedriger als in Berlin und etwas niedriger als in Hamburg. Einzig zu München besteht ein deutlicher Abstand. Allerdings hat der Mieter in Wien, zumindest in einigen Teilmärkten, weitere Zahlungen zu leisten, sodass in der Summe die Wohnkosten in Wien in etwa den Wohnkosten in Hamburg entsprechen. Aufgrund der niedrigeren Einkommen ist die durchschnittliche Mietbelastung in Wien höher als in Hamburg.

Der Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat Horst Seehofer sprach sich im Interview mit der Welt am Sonntag für eine stärkere Regulierung des Wohnungsmarktes aus. Den Markt rein kapitalistischen oder neoliberalen Regeln zu überlassen, nach denen im Prinzip nur der Stärkere gewinnen könne, entspräche nicht seiner Auffassung von sozialer Marktwirtschaft, so der Minister. Der gerade beschlossene Berliner Mietendeckel sei kein geeignetes Instrument zur Regulierung, weil er verfassungswidrig in die geschützte Eigentums- und Vertragsfreiheit von Wohnungseigentümern eingreife.

Stattdessen will die CSU mit eigenen Initiativen gegen Mietwucher vorgehen. So solle es eine Gesetzesänderung Mietern erleichtern, juristisch gegen Mieten vorzugehen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigen. Zudem sei eine stärkere Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu befürworten, so Seehofer. Eine Novelle des Baugesetzbuches zu diesem Zweck sei bereits soweit vorbereitet, dass sie demnächst in den Bundestag eingebracht werden könne, die Zustimmung des Koalitionspartners vorausgesetzt.

Wie das Bundesfinanzministerium mitteilt, haben die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbsteuer im Jahr 2019 erneut einen Rekordwert erreicht: Mit 15,8 Mrd. Euro liegt er um 12,1 Prozent über den Einnahmen des Vorjahres. Spitzenreiter mit einem Anstieg um 37 Prozent gegenüber 2018 ist Berlin. Seit dem Jahr 2010 hat sich das Steueraufkommen in diesem Bereich verdreifacht.

Die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt, wird seit 2006 von den Bundesländern festgesetzt. Seitdem wurde der Satz stetig erhöht (» der VDIV berichtete). Der derzeit niedrigste Satz von 3,5 Prozent des jeweiligen Kaufpreises gilt in Bayern und Sachsen. In Hamburg liegt er bei 4,5 Prozent, in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt bei fünf Prozent, in Berlin und Hessen bei sechs Prozent, in Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen sind es 6,5 Prozent.

So profitieren die Länder deutlich vom Immobilienboom und geraten damit in die Kritik: Käufer wie auch Mieter werden durch die Grunderwerbsteuer als Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb belastet. Die Steuerpolitik konterkariere die derzeitigen Bemühungen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Mietpreisbremse und Baukindergeld würden damit ad absurdum geführt.