„In diesem Jahr werden acht von zehn Immobilienverwaltungen die Vergütungssätze in den von ihnen gemanagten Beständen um bis zu 15 Prozent anheben. Ein wichtiger und richtiger Schritt, da die Ausgaben des Verwalters permanent zunehmen – für Personal, Technik, Weiterbildung sowie um steigende Ansprüche von Wohnungseigentümern abbilden zu können“, kommentiert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland), eines der Ergebnisse des 9. VDIV-Branchenbarometers, das in Kürze erscheint. An der diesjährigen Branchenumfrage nahmen bundesweit über 1.000 Immobilienverwaltungen teil.

Die für 2021 geplanten Anpassungen sind unabwendbar, da die Vergütung seit Jahren nur marginal zunimmt. In der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) erhöhte sich 2020 der Regelsatz pro Einheit und Monat um gerade einmal 0,66 Euro auf nun 22,23 Euro. Noch alarmierender ist die langfristige Entwicklung: Seit 2010 stieg er im Durchschnitt um nur 0,48 Euro pro Jahr – inflationsbereinigt reduziert sich das Plus auf 0,24 Euro jährlich. In der Mietverwaltung – wesentliches Standbein für über 81 Prozent der befragten Teilnehmer – zeigt sich kein besseres Bild: Im Vergleich zur Vorjahreserhebung fällt die Pauschale gerade einmal 0,21 Euro höher aus und liegt nun bei 24,45 Euro. „Bei den Vergütungssätzen kam es über die Jahre zu einem enormen Anpassungsstau, der nun abgebaut wird. Denn die Investitionen in neue Technologien, die Umsetzung neuer gesetzlicher Anforderungen sowie steigende Personalkosten können die Unternehmen nicht alleinabfedern. Hinzu kommt ein deutlich erhöhtes Anspruchsdenken vieler Eigentümer, was in der Covid-19-Pandemie noch einmal sprunghaft zugenommen hat”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. „Um die Anpassungen einmal in die richtige Relation zu setzen: Bei einem Regelsatz von 22 Euro und einer 15-prozentigen Erhöhung sind dies 3,30 Euro monatlich mehr. Das sollte Wohnungseigentümern die professionelle Verwaltung ihrer in den meisten Fällen größten Investition wert sein.“

Professionelle Verwaltungen haben die Wahl

Auch bei der Neugewinnung von Mandaten legt die Branche mehr Augenmerk auf die auskömmliche Vergütung ihrer verwalteten Bestände. Zum einen planen hier drei Viertel der Unternehmen, ihre Leistungen zu höheren Vergütungssätzen anzubieten. Zum anderen übernehmen inzwischen 57 Prozent der WEG-Verwaltungen nur neue Mandate bei einer Mindestanzahl an Wohneinheiten oder bei einer entsprechend hohen Grundvergütung und lehnen nicht rentable Gemeinschaften ab. „Dieser Richtungswechsel ist längst überfällig und konsequent vor dem Hintergrund des Tätigkeitsprofils einer Immobilienverwaltung“, unterstreicht VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Nur durch die Transformation von Verwaltungsbeständen wird eine qualitativ gute Dienstleistung in der Zukunft gesichert werden können, was viele Eigentümer­gemeinschaften bereits honorieren.

Digitale Eigentümerversammlungen auf dem Vormarsch

Bereitstellen von Kunden-Portalen für Wohnungseigentümer, Digitalisierung von Arbeitsprozessen – immer mehr Immobilien­­verwal­tungen setzen bereits heute auf zeitgemäße und zukunftsgewandte Möglichkeiten, um am Markt zu bestehen. „Künftig werden verstärkt Online- und Hybrid-Eigentümerversammlungen – durch die Erfahrungen der Covid-19-Pandemie – auf Wunsch der Eigentümer durchgeführt. Zusätzlichem technischen Equipment, Fortbildungen und Moderatoren auf Seiten der Verwaltung steht eine enorme Zeitersparnis der Eigentümer – durch fehlende An- und Abreise – gegenüber, was sich zwangsläufig auch in der Vergütung abbilden muss“, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Kaßler. Aufgrund der großen Vorteile der digitalen Versammlungsform setzt bereits heute jede sechste Immobilien­verwaltung verstärkt auf die Vorteile der Digitalisierung bei Eigentümer­versammlungen, wie die diesjährige Branchenerhebung zeigt. Hybrid­veranstaltungen sind hierbei für den Großteil der Unternehmen momentan noch naheliegend, da der Gesetzgeber bei der Reform des Wohnungseigentums­gesetzes bedauerlicherweise auf die vom VDIV Deutschland wiederholt und mit Nachdruck geforderte Möglichkeit reiner Online-Eigentümerversammlungen bisher verzichtet hat. „Hybridveran­staltungen sind ein erster wichtiger Schritt, aber nicht das Ende des Weges. Die zunehmende Digitalisierung wird das Instrument der reinen Online-Versammlung langfristig unverzichtbar machen – auch weil sie für immer mehr Wohnungs­eigentümer die bevorzugte Variante darstellen wird. Deswegen muss der Gesetzgeber dieses Instrument nach der Bundestagswahl zwingend ermöglichen“, fordert Martin Kaßler abschließend.

Das 9. VDIV-Branchenbarometer untersucht Unternehmens- und Verwaltungs­strukturen, Wachstumsaussichten, Anzahl und Größe der verwalteten Einheiten sowie Vergütungs-, Umsatz-, Gewinn- und Mitarbeiterentwicklung der Branche, auch vor dem Hintergrund der Covid-19-Pandemie. Darüber hinaus wurden Fragen zur energetischen Sanierung und den Auswirkungen des reformierten Wohnungseigentumsgesetzes gestellt. Seit seiner Erstauflage im Jahr 2012 hat sich das VDIV-Branchenbarometer zum Standardwerk für wirtschaftliche Rahmendaten der Immobilienverwalterbranche entwickelt. An der diesjährigen Umfrage, die zwischen Mitte Januar und Mitte April 2021 onlinebasiert und anonym durchgeführt wurde, nahmen 1.019 Immobilienverwaltungen teil. Teilnehmer der Studie erhalten die Ergebnisse kostenfrei. Das 9. VDIV-Branchenbarometer kann in Kürze kostenpflichtig unter www.vdiv.de/branchenbarometer bestellt werden.

Nachdem das neue Klimaschutzgesetz beschlossen wurde, sollte mit ihm auch die umstrittene neue CO2-Kostenverteilung durchgesetzt werden. Angedacht war, den CO2-Preis zu gleichen Teilen zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen. Am 31. Mai hatten sich die Minister der Union und SPD darauf geeinigt, diese Lösung zunächst bis Ende 2025 einzusetzen. Am 2. Juni sollte das Kabinett den entsprechenden Beschluss fassen – der Tagesordnungspunkt wurde jedoch spontan gestrichen.

Die wochenlangen Diskussionen erfuhren durch die Novellierung abrupt einen Abbruch. Die im Zuge des neuen Klimagesetzes beschlossene CO2-Kostenverteilung (» der VDIV berichtete) wollte die bisherige Möglichkeit des Vermieters die CO2-Abgabe als Bestandteil der Heizkosten vollständig auf den Mieter umzulegen beenden. Fortan sollten Vermieter die Hälfte der Kosten für den seit Januar geltenden CO2-Preis tragen. Im Bundesrat wird die neue Lösung jedoch noch nicht als stimmig erachtet. So forderte der zuständige Wohnungsbau-Ausschuss bereits am 18. Mai in einer Stellungnahme, „dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden." Die pauschale Beteiligung der Vermieter an der CO2-Abgabe würde bei Vermietern mehr Ärger auslösen, als echte Anreize für mehr CO2-Einsparung bieten. Vermieter müssten vielmehr durch Förderungen dazu gebracht werden, in Energieeffizienz zu investieren.

Am 31. Juni hieß es dann, die Minister von Union und SPD hätten einen Kompromiss gefunden. Die geplante 50/50-Lösung sollte zunächst bis 2025 eingesetzt werden. Am 2. Juni wollte das Bundeskabinett die Formulierungshilfe für den Bundestag finalisieren. Die Bundestagssitzung sollte in der nachfolgenden Woche stattfinden. Kurzfristig wurde der Beschluss im Kabinett jedoch von der Tagesordnung gestrichen. Ob eine Entscheidung in dieser Legislaturperiode noch getroffen wird, ist daher fraglich.

Aus Immobilienbranche und Wirtschaft wurde immer wieder scharfe Kritik zum Entschluss laut. Schon seit geraumer Zeit werden Argumentationen angeführt, die besagen, dass Vermieter nicht für den Stromverbrauch der Mieter verantwortlich gemacht werden können und die starre hälftige Kostenbeteiligung daher ungerecht wäre.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) soll novelliert werden. Mit ihr soll die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgen. Die Novelle wurde bereits vom Bundeskabinett beschlossen. Als nächstes steht die Prüfung des Bundesrates am 25. Juni an. Sollte alles wie geplant umgesetzt werden, werden die Änderungen ab Anfang 2022 gelten.

In der ImmoWertV 2021 werden verschiedene Richtlinien und Regulierungen zusammengefasst. Momentan gelten die alte ImmoWertV von 2010, die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006. Eine Zusammenfassung soll die Übersichtlichkeit verbessern und allgemein zu einer besseren Nutzerfreundlichkeit führen. Die Zusammenlegung hat daher praktische Gründe, inhaltliche Änderungen sind nur in beschränktem Umfang geplant.

Neben dem neuen Regelwerk sind noch Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV unter dem Titel ImmoWertA geplant. Diese sollen weitergehende Hinweise, die zum Verständnis beitragen sollen, enthalten. Weitere Regelungen sind hier nicht vorgesehen.

Bei den Baugenehmigungen ist weiterhin ein Wachstum zu verzeichnen (» der VDIV berichtete). Und auch der Anstieg der jährlichen Baufertigstellungen setzt sich im Jahr 2020 weiter fort. Die Tendenz, die 2011 mit rund 183.000 Wohnungen begann, führte vergangenes Jahr mit 306.376 fertiggestellten Wohnungen, ein Plus von 4,6 Prozent zum Vorjahr, zu einem neuen Höchststand seit 2001. Das teilte das Statistische Bundesamt in Pressemitteilungen im Mai mit.

Den höchsten Anstieg unter den Neubauten (273.769) verzeichneten Mehrfamilienhäuser mit 7,2 Prozent. Diese machen mit 153.377 Bauten auch den Großteil (56 Prozent) der neu errichteten Gebäude aus. Doch auch Eigentumswohnungen verzeichnen mit einem Anstieg von 5 Prozent auf 68.537 Neubauten ein Wachstum.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist deutlich über der der Fertigstellung und verdeutlicht den Bedarf am Markt: Mit insgesamt 368.589 ist sie im Jahr 2020 um 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Auch 2021 ist bisher ein Zuwachs der Baugenehmigungszahlen zu vermerken. Nach den 30.058 neu genehmigten Wohnungen im Februar (Plus zum Vormonat von 6,3 Prozent) wurden im März 38.204 neue Wohnungen genehmigt. Ein Plus von 7 Prozent.

Da die Zahlen der Baugenehmigungen sich stark von denen der Baufertigstellungen unterscheiden und diese teils stark übertrumpfen, ist davon auszugehen, dass ein immer größer werdender Überhang entsteht. Es ist daher notwendig das momentane Bautempo zu erhöhen. Nur durch schnelle Baufertigstellung wird der Neubaubedarf gedeckt und hilft genügend Möglichkeiten für den Erwerb von Wohneigentum zum Zweck der privaten Altersvorsorge zu schaffen. Neben dem unzureichenden Neubau wirkt sich zusätzlich das Umwandlungsverbot kontraproduktiv auf ein angemessenes Immobilienangebot aus.

Eine Vergleichsstudie des Hamburger Instituts F+B analysiert die Mietenpolitik der Städte Berlin und Hamburg des vergangenen Jahrzehnts. Inhaltlich ist prägnant, dass beide Städte ähnliche Herausforderungen zu meistern haben, beide jedoch mit völlig unterschiedlichen Konzepten arbeiten. Auch die resultierenden Ergebnisse unterscheiden sich stark.

Auf Grundlage aktueller Daten wurde eine empirisch fundierte Analyse vorgenommen. Ziel war es, einen allgemeinen Vergleich der Mietenpolitik in Berlin und Hamburg zu erstellen und zudem Rückschlüsse auf das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zu ziehen, das von Februar 2020 bis April 2021 in Kraft war, bis es vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt wurde (» der VDIV berichtete).

Beide Städte haben eine unterschiedliche Wohnungspolitik. Im Gegensatz zum Berliner Mietendeckel wurde in Hamburg mit einem anderen Ansatz versucht den Wohnungsmarkt zu entspannen, dem „Bündnis für Wohnen“. Um ein Fazit ziehen zu können, wurden die Auswirkungen beider Strategien analysiert.

Der Berliner Mietendeckel war der Studie zufolge kein erfolgreiches Instrument für die Wohnungsmarktentspannung. Zwar wurden Mieter finanziell entlastet, gleichzeitig sei jedoch ein Angebotsrückgang zu verzeichnen gewesen. Neuangebote verringerten sich um rund ein Drittel. Von den finanziellen Vorteilen profitierten wohl zumeist eher Haushalte mit überdurchschnittlichem Haushaltseinkommen. Das Angebot verringerte sich, Wohnungssuchen sind mehr und mehr durch persönliche Netzwerke geprägt. Neuzuzüge haben teils kaum noch Chancen bezahlbaren Wohnraum zu finden und müssen auf möbliertes Wohnen oder Neubau im preislich höheren Segment ausweichen.

Zusammenfassend kann beobachtet werden, dass in Berlin mit vielen Regulierungen, wie dem Mietendeckel, gearbeitet wurde. Hamburg hingegen arbeitete entschieden enger mit der Wohnungswirtschaft zusammen. Zudem wird hier ein wichtiger Schwerpunkt auf den Neubau gelegt. F+B resümiert, dass die Hamburger Wohnungspolitik daher prinzipiell zielführender als die Berliner wirken konnte.