Der Mythos hält sich hartnäckig: In der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es keinen Datenschutz. Das ist falsch. Selbstverständlich gelten die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) auch im Wohnungseigentumsrecht. Darf aber in einer Versammlung der Name eines Eigentümers genannt werden, dessen Wohnung mit Legionellen befallen ist? Muss die Hausverwaltung Schadensersatz leisten, wenn sie dies macht? Wie weit geht der Datenschutz im Wohnungseigentumsrecht?

Einen Fall zu diesen Themen hatte das LG Landshut am 6.11.2020 zu entscheiden. Mehrere Wohnungen einer Wohnungseigentumsanlage waren mit Legionellen befallen. In einer Wohnungseigentümerversammlung sollte über die Maßnahmen zur Beseitigung dieses Befalls beschlossen werden. In der Einladung zur Versammlung, wurden die Lagen der betroffenen Wohnungen benannt. Einer der betroffenen Eigentümer meinte, dass der Datenschutz verletzt sei und verlangte Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO. Er war der Ansicht, dass eine Rufschädigung vorliege. Er trägt weiter vor, dass ein potentieller Käufer wegen dieses Befalls den Kauf abgesagt habe. Im weiteren Verlauf hatte die Hausverwaltung die E-Mail-Adresse des Eigentümers an ihren Anwalt weitergegeben. Auch dies sei ein Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung, meinte der Eigentümer. Allein hierfür macht er einen Schadensersatzanspruch von 300,00 € geltend. Er verklagte die Hausverwaltung, sowie deren Datenschutzbeauftragten.

Das LG Landshut hat entschieden, dass kein Datenschutzverstoß vorliegt. Dabei gelte die Datenschutzgrundverordnung auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft; die Hausverwaltung ist jedoch vertraglich verpflichtet, den gesetzlichen und vertraglichen Pflichten einer Hausverwaltung nachzukommen. Das LG Landshut meint, dass nach §§ 13, 14 WEG a.F. die anderen Eigentümer einen Anspruch darauf haben, zu erfahren, wo und in welchem Umfang der Legionellenbefall vorliegt. Der Beschluss der WEG zur Beseitigung und Finanzierung der Beseitigung sei ohne diese Informationen nicht möglich gewesen. In der Versammlung und in der Einladung war es daher nicht nur zulässig, sondern auch erforderlich, dass die Lage der Wohnung, die Prüfergebnisse der Messungen und auch die Namen der betroffenen Eigentümer genannt werden. Das Landgericht hat sich nicht festgelegt, ob die Maßnahme nach Art. 6 Abs.1 Buchstabe b DSGVO) – aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung – oder Buchstabe c) – aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung – rechtmäßig war. Zutreffend ist jedoch das Ergebnis und jedenfalls ist das Vorgehen der Hausverwaltung von Art. 6 Abs. 1 Buchstabe f DSGVO), dem berechtigten Interesse, gedeckt.

Im Hinblick auf die Weitergabe der E-Mail-Adresse des Eigentümers hat das Landgericht die Rechtmäßigkeit nicht geprüft. Die Weitergabe von Daten zur Abwehr von Ansprüchen ist aber auch von Art. 6 DSGVO gedeckt, so dass auch hier kein Verstoß gegen die DSGVO vorliegen dürfte. Das Gericht hat ausgeführt, dass die E-Mail-Adresse des Eigentümers öffentlich zugänglich – nämlich über das Anwaltsportal – war. Die Weitergabe einer solchen Information, könne keinen Verstoß darstellen, der dann auch noch zu einem Schadensersatzanspruch führt.

Weiter hat das Gericht ausgeführt, dass selbst wenn ein Datenschutzverstoß bei der Einladung oder in der Versammlung vorgelegen hätte, der Eigentümer keinen Schadensersatz verlangen kann, weil kein immaterieller Schaden (Verletzung des Persönlichkeitsrechts) vorliegt. Es muss ein spürbarer Nachteil für den Eigentümer entstanden sein, wenn er erfolgreich Schadensersatz geltend machen will. Dass ein Käufer abgesprungen sein soll, spielt hier keine Rolle. Der Eigentümer selbst hätte den Käufer über den Legionellenbefall aufklären müssen, es sei nämlich unverantwortlich, den Befall nicht zu offenbaren. Einen Anspruch gegen einen anderen wegen dieser „Aufklärung“ kann er also nicht geltend machen.

Außerdem liegt keine Rufschädigung vor, weil ein Legionellenbefall etwas mit der Wasserzirkulation der Wohnanlage zu tun habe und nicht mit den Personen der Nutzer. Informationen über einen Legionellenbefalls sind daher nicht geeignet, jemanden bloßzustellen.

Letztlich führt das Gericht zu Recht aus, dass der Datenschutzbeauftragte jedenfalls nicht auf Schadensersatz haftet, weil er nicht für die Einladung und die Durchführung der Versammlung verantwortlich war.

Das Urteil ist im Ergebnis völlig richtig. Hausverwaltungen dürfen selbstverständlich Daten verarbeiten. Dazu gehört auch das Nennen von Wohnungen oder Namen innerhalb der Gemeinschaft, wenn es um Mängelbeseitigungsmaßnahmen geht. Dies gilt insbesondere in einem Fall, in dem auch der Gesundheitsschutz der anderen Eigentümer oder deren Mieter betroffen ist.

Der Fall zeigt aber eines: Eigentümer reagieren zunehmend sensibler auf etwaige Datenschutzverstöße. Hausverwalter sollten dies im Blick haben und sorgsam mit den Daten von Eigentümern, Mietern oder Dritten umgehen.

Landgericht Landshut, Urteil vom 6.11.2020, Az. 51 O 513/20

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

In einem alarmierenden Schreiben an die Bundesregierung fordert der Verband der Immobilien­verwalter Deutschland (VDIV Deutschland), die Regelungen zum Abhalten von Eigentümer­versammlungen für das Jahr 2021 im Rahmen der Notfallgesetzgebung deutlich zu lockern. Ohne den Spielraum für reine Online-Formate, wie sie bereits im Zuge der Corona-Pandemie beim Vereins- und Aktienrecht explizit geschaffen wurden, drohen erhebliche negative Konsequenzen für Wohnungseigentümergemeinschaften, aber auch für das Erreichen der Klimaschutzziele und für mittelständische Unternehmen.

Seit Ausbruch der Corona-Pandemie vor rund einem Jahr sind zahlreiche Eigentümer­versammlungen ausgefallen. Die Ende März 2020 in Kraft getretene Notfallgesetzgebung bietet in Artikel 2, § 6 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht lediglich Lösungen für Wirtschaftspläne und Verwalterbestellungen. „Doch dringende Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bleiben auf der Strecke. Die Klimaziele im Gebäudebestand verpuffen wiederholt und große gesellschaftspolitische Themen wie der Ausbau der E-Mobilität stehen still“, erläutert VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. 

Potenzial der WEG-Reform für Mobilitätswende bleibt ungenutzt

Zwar räumt das seit Dezember 2020 geltende Wohnungseigentumsgesetz jedem Wohnungseigentümer das Recht auf Einbau einer E-Ladestation ein. Doch da entsprechende Beschlüsse pandemiebedingt nicht gefasst werden können, kommt der Ausbau der Ladeinfrastruktur bei den etwa vier Millionen Stellplätzen in Wohnungseigentümer­gemeinschaften (WEG) nicht voran. „Das entsprechende KfW-Förderprogramm von mittlerweile 400 Millionen Euro läuft daher komplett am Wohnungseigentümer vorbei. Der Förderzuschuss von 900 Euro pro Ladesäule bleibt Wohnungseigentümern verwehrt“, konstatiert Kaßler.

2022 droht Umsetzungsstau für Baumaßnahmen

Den Spitzenverband erreichen zudem zahlreiche Hilferufe von mittelständischen Dienstleistungsunternehmen, die aufgrund fehlender Entscheidungsgrundlagen nunmehr seit vielen Monaten kaum noch Aufträge erhalten. Zunehmend wird dort das Personal in Kurzarbeit geschickt. „Werden 2022 bei möglicherweise wieder regulär stattfindenden Eigentümerversammlungen die Beschlussfassungen zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in größerem Umfang nachgeholt, droht ein massiver Umsetzungsstau, da die Unternehmen die mögliche Flut an Aufträgen nur schwer, geschweige denn zeitnah umsetzen können“, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Flexibilität der Notfallgesetzgebung für Vereins- und Aktienrecht muss auch für Eigentümergemeinschaften gelten

Da nicht absehbar ist, wann die Covid-19-Pandemie überstanden ist, muss aufgrund der Dringlichkeit vieler Beschlussfassungen eine neue gesetzliche Regelung zum Abhalten von Eigentümerversammlungen her. Zwar sieht der neue § 23 Abs. 1 Satz WEG mit der eingeführten Online-Teilnahme an (Präsenz-)Ver­sammlungen bereits eine kleine Flexibilisierung für die Durchführung von Wohnungs­eigentümer­versammlungen vor. Auch die Gestattung von Umlaufbeschlüssen in Textform in § 23 Abs. 3 WEG hilft. „Doch diese beiden Erleichterungen sind nicht ausreichend. Denn sie setzen zunächst das Abhalten von Präsenz-Eigentümerversammlungen voraus – die seit Monaten aber unterbleiben. Deshalb müssen für das laufende Jahr die jetzigen Regelungen für das Abhalten von Eigentümerversammlungen auf den Prüfstand gestellt werden. Was übergangsweise für Aktionärsversammlungen und Vereine gilt, sollte auch für WEG-Versammlungen möglich sein“, sagt Kaßler.

Der VDIV Deutschland fordert daher von der Bundesregierung drei Maßnahmen:

1. Reine Online-Eigentümerversammlungen sollten umgehend ermöglicht werden. Denn es ist absolut nicht nachvollziehbar, wieso im Rahmen der Notfallgesetzgebung gesetzliche Regelungen zur Durchführung von Online-Versammlungen im Aktien- und Vereinsrecht in Artikel 2, § 5 des Abmilderungsgesetzes geschaffen wurden, für Wohnungseigentümer­gemeinschaften diese wichtige rechtliche Grundlage jedoch fehlt.
2. Nachdem nun § 23 Abs. 3 WEG für einzelne Beschlussgegenstände eine einfache Mehrheit vorsieht, sollte das Einstimmigkeitserfordernis für Umlaufbeschlüsse aufgehoben und hier stattdessen eine Zwei-Drittel-Mehrheit für jeden Beschlussgegenstand verankert werden, um wirksame und schnelle Willensbildung zu ermöglichen.
3. Um virtuelle Eigentümerversammlungen rechtssicher nutzen zu können, sollte die Geltendmachung von Nichtigkeits- und Anfechtungsgründen einzelner Eigentümer ausgeschlossen sein (z. B. Formfehler bei Einladungen). Dies muss auch für die in virtuellen Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse gelten.

„Diese Änderungen würden keine negative Auswirkung auf Wohnungseigentümer haben, da sie bei Abstimmungsquoren nicht schlechter gestellt werden. Auch die Befürchtung, dass ältere Wohnungseigentümer bei Online-Lösungen von der Willensbildung ausgeschlossen werden, ist nicht haltbar. Denn die Möglichkeit der Stimmrechtsüber­tragung auf andere Eigentümer oder den Verwalter besteht selbstverständlich weiter. Stattdessen würde die Willensbildung vereinfacht, die Umsetzung klimapolitisch relevanter Maßnahmen erleichtert, mittelständische Handwerksbetriebe nicht in die Insolvenz getrieben – und KfW-Förderungen zur E-Mobilität ihr Ziel nicht verfehlen, weil es Millionen Wohnungseigentümern versagt bleibt, daran zu partizipieren“, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

Die Förderung privater Ladestationen für Elektroautos an Wohngebäuden wird um weitere 100 Millionen Euro aufgestockt und damit verlängert. Das gab das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) heute in einer Pressemitteilung bekannt. Insgesamt stehen hierfür nun 400 Millionen Euro an Bundesmitteln zur Verfügung.

Das Zuschussprogramm, das Erwerb und Errichtung neuer Ladestationen einschließlich des Anschlusses an das Stromnetz mit 900 Euro pro Ladepunkt unterstützt, ist am 24. November 2020 gestartet (» der VDIV berichtete). Über 300.000 Ladepunkte wurden laut BMVI bereits mit Stand vom 25. Februar 2021 beantragt. Das entspricht einem Volumen von rund 270 Millionen Euro. Täglich werden durchschnittlich 2.500 Anträge eingereicht. Der VDIV Deutschland hatte erst kürzlich u. a. » in der WELT davor gewarnt, dass Wohnungseigentümer gegenüber Eigentümern von Ein- oder Zweifamilienhäusern bei einem begrenzten Etat der Wallbox-Förderung vielfach das Nachsehen haben könnten, wenn entsprechende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung zu spät gefasst werden. Die Aufstockung dürfte hier Entlastung bringen.

Laut Bundesverkehrsminister Andreas Scheuer zeige diese enorme Nachfrage, „dass wir goldrichtig liegen mit unserem Förderprogramm. Da ein Großteil aller Ladevorgänge daheim stattfinden wird, fördern wir Mietern, Eigenheimbesitzern und Vermietern den Einbau privater Ladestationen mit 900 Euro Zuschuss vom Bund. Mein Dank gilt Olaf Scholz, der uns weitere 100 Millionen Euro zur Verfügung stellt, damit wir unsere Wallbox-Förderung fortsetzen können. Laden muss überall und jederzeit möglich sein. Eine flächendeckende und nutzerfreundliche Ladeinfrastruktur ist Voraussetzung dafür, dass mehr Menschen auf klimafreundliche E-Autos umsteigen.“

Voraussetzungen für Förderung: Der für Ladevorgänge genutzte Strom muss zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien stammen – über einen entsprechenden Stromliefervertrag oder selbst erzeugt, z. B. mit einer Photovoltaik-Anlage. Zudem ist die Nennleistung für förderfähige Stationen auf genau elf Kilowatt festgelegt. Wer schneller laden möchte, bekommt die Förderung nicht. Antragsberechtigt sind Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen, -genossenschaften und Bauträger.

Dem Bundesrat geht der Entwurf für eine Telekommunikationsnovelle im Verbraucherschutz nicht weit genug. Es müssten weitere Maßnahmen ergriffen werden, um mehr Schutz und Transparenz für Verbraucherinnen und Verbraucher zu erreichen, erklärt das Gremium in einer Stellungnahme zum Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (19/26108), die die Bundesregierung zusammen mit einer Gegenäußerung als Unterrichtung (19/26964) vorgelegt hat.

Der Bundesrat machte unter anderem deutlich, dass kein uneingeschränktes Einverständnis mit der in Artikel 14 des Gesetzentwurfs enthaltenen ersatzlosen Streichung der Umlagefähigkeit der in § 2 Nr. 15 BetrKV genannten Kosten eines Breitbandanschlusses besteht. Da damit ein etabliertes Finanzierungsinstrument zur Schaffung von Netzinfrastrukturen mit sehr hoher Kapazität für Privathaushalte entfalle, forderte der Bundesrat die Bundesregierung auf, Alternativen zu prüfen, wie größere Investitionsanreize für den Ausbau schneller Internetleitungen gesetzt werden können. Zudem solle im laufenden Gesetzgebungsverfahren geprüft und dargelegt werden, wie sich die Streichung des Nebenkostenprivilegs hinsichtlich der Kosten und sonstiger Vertragsbedingungen auf die privaten Haushalte auswirkt. Hinzukommend sei neben weiteren Forderungen eine ergänzende Regelung notwendig, die ein entschädigungsloses Sonderkündigungsrecht der Vermieterinnen und Vermieter für Verträge mit Telekommunikationsunternehmen, die auf Abrechnungsbasis der Betriebskostenverordnung abgeschlossen wurden, vorsehe.

Damit wurden die vom VDIV Deutschland im Rahmen der BID-Stellungnahme zum Gesetzentwurf dargelegten Kritikpunkte in Teilen vom Bundesrat aufgegriffen (» der VDIV berichtete). Es zeigt, dass die Diskussion und notwendige Prüfung potenzieller anderer Folgeregelungen als Alternative zu einem Auslaufen der Umlagefähigkeit noch in vollem Gange sind.

Die inzwischen vorliegende Gegenäußerung der Bundesregierung (19/26964) greift die vom Bundesrat vorgelegten Vorschläge nicht auf. In dem Gesetzentwurf seien zahlreiche Maßnahmen zu Schutz von und Transparenz für Verbraucher enthalten. Sie verweist unter anderem auf das erklärte Ziel, dass die Endgerätewahlfreiheit (wie die freie Routerwahl) weiter gelten soll. Auch die Regelungen zum Minderungsrecht, wenn der Anbieter nicht die vereinbarte Leistung (z. B. bei der Internetgeschwindigkeit) bereitstellt, hält sie für ausreichend. Es wird lediglich eingeräumt, im Rahmen des parlamentarischen Verfahrens eine Prüfung vorzunehmen, inwieweit im Gesetzentwurf Anpassungen zum Schutz getätigter Investitionen erforderlich sind. Die Bundesregierung weist jedoch darauf hin, dass aufgrund der verbraucherschützenden Vorgaben des EU-Rechts eine Verlängerung des Übergangszeitraums von zwei Jahren für die gegenwärtige Regelung nicht in Betracht komme, da danach eine Bindung des Verbrauchers an einen Telekommunikationsdienst über zwei Jahre hinaus nicht zulässig ist.

Am 1. März beschäftigt sich der Wirtschaftsausschuss des Bundestages im Rahmen einer öffentlichen Expertenanhörung mit dem Thema. Geplant ist zum jetzigen Zeitpunkt, dass das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz Mitte April 2021 vom Bundestag in 2./3. Lesung verabschiedet wird.

Bei der laufenden Reform zum Mietspiegel (» der VDIV berichtete) hatte sich der Bundesrat jüngst gegen „die äußerst streitanfällige Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen“ ausgesprochen. Der nun von der Bundesregierung vorgelegte Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (19/26918) sieht aber keine Neufassung des § 558a Abs. 3 BGB vor. Somit bleibt das Instrument der Vergleichswohnung bestehen.

Im Referentenentwurf des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG) von Februar 2020 hieß es noch: „Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Absatz 1), bei dem § 558d Absatz 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so muss ein Mieterhöhungsverlangen mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden. Die im qualifizieren Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung sind in dem Mieterhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung auf ein Sachverständigengutachten gestützt wird.“

Die Bundesregierung folgt somit nicht der Empfehlung des Bundesrates, der sich in einer Stellungnahme (BR-Drs. 22/21) gegen „die äußerst streitanfällige Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen“ ausgesprochen hatte. Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, sollten nur mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden können.

Das Streichen der Vergleichswohnung als Begründungsmittel sei – auch aus Sicht der gerichtlichen Praxis – geeignet, unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und könne so zu einer Entlastung der Justiz führen, heißt es in der Stellungnahme des Bundesrates. Nachdem bereits im Entwurf der Ministerien das Benennen von Vergleichswohnungen als Begründung verboten worden war, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, hatte das Bundeskabinett den Ausschluss aufgeweicht, was beim Bundesrat auf Unverständnis stieß.

Nun ist das Reformpaket in die Beratungen von Bundesrat und den Fraktionen im Bundestag gegangen. Die erste Lesung ist Anfang März, am 24. März werden Experten angehört.