Die Einführung intelligenter Stromzähler steht anscheinend kurz bevor. Laut Parlamentarischem Staatssekretär des Bundeswirtschaftsministeriums wurde das erste Gerät bereits zertifiziert, zwei weitere Zertifizierungen sollen bis Jahresende oder spätestens Anfang 2019 folgen. Auch dem Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) zufolge sollen demnächst drei Zertifizierungen vorliegen, heißt es in den Medien.

Die Freigabe von drei Geräten durch die Aufsichtsbehörde ist Voraussetzung für die Markteinführung des neuen Messsystems. Sie wurde 2016 per Gesetz beschlossen, hatte sich aber verzögert (der » DDIV berichtete…).

Bis 2032 sollen laut Bundesnetzagentur alle Verbraucher mit modernen Messeinrichtungen ausgestattet sein. Zunächst sollen Haushalte mit einem Stromverbrauch von mehr als 10.000 Kilowattstunden im Jahr und Betreiber von Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von mehr als 7 Kilowatt intelligente Messsysteme erhalten. Unter intelligenten Messsystemen (iMSys) werden digitale Stromzähler verstanden, die über eine Kommunikationseinheit verfügen und Daten über das Internet versenden können. Bei einem Jahresverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden soll der Einbau ab 2020 Pflicht sein.

Kritiker befürchten allerdings, dass das 2016 in Kraft getretene Messstellenbetriebsgesetz inzwischen bereits veraltet ist. Zudem ließen sich die höheren Kosten der neuen Zähler, für die pro Jahr maximal 20 Euro (7 Euro mehr als bisher) berechnet werden dürfen, beim Stromverbrauch mit Hilfe der neuen Geräte voraussichtlich nicht einsparen.

Deutschland hat seine ersten geprüften Klimaverwalter. 22 Teilnehmer haben den vom Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV) und dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) initiierten Pilotlehrgang bestanden. Die Zertifikate werden am 28. November 2018 im Rahmen des DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin feierlich übergeben.

„Die Erfahrungen des Lehrgangs verdeutlichen, dass Klima- und Gebäudeschutz im Wohnimmobilienbestand ohne qualifizierte Wohnimmobilienverwalter nicht gelingen kann. Sie sind als Multiplikatoren an den Schnittstellen zwischen Eigentümern, Mietern, Dienstleistern, Architekten und Energieberatern unverzichtbar, um Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften zu ermöglichen“, verdeutlicht DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler die Relevanz des Weiterbildungsformats.

Der modular aufgebaute Zertifikatslehrgang „Geprüfte/r Klimaverwalter/in (DDIV/EBZ) ist vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative gefördert. Basierend auf den verschiedenen Phasen des Sanierungsprozesses vermittelt dieser in Präsenzblöcken, Webinaren und Selbstlernphasen bau- und anlagetechnisches sowie rechtliches Fachwissen ebenso wie Kenntnisse zur Finanzierung und Förderung, um Sanierungsprozesse kompetent begleiten und koordinieren zu können. Zudem werden Schlüsselkompetenzen gefördert, z.B. für das Projekt- und Konfliktmanagement.

„Ein ganzheitliches treuhänderisches Gebäudemanagement betrifft den Gebäudeschutz auch unter dem Aspekt der Energieeffizienz. Die im Rahmen der nationalen Klimaschutzinitiative vom BMU geförderte Lehrgangsentwicklung wird dieser Anforderung gerecht. Wir haben ein Weiterbildungsangebot geschaffen, das eine wichtige Lücke schließt und Kompetenzen fördert, die insbesondere für Verwalter ohne technische Abteilungen unverzichtbar sind“, erläutert Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ, den besonderen Nutzen des Formats.

Die Abschlussprüfung der zwölfmonatigen, berufsbegleitenden Weiterbildung setzte sich für die einzelnen Teilnehmer aus einem Fachgespräch sowie der Präsentation der jeweiligen Projektarbeiten zusammen. Diese nahmen jeweils konkreten Bezug auf berufstypische Situationen aus der eigenen Verwalterpraxis. Insgesamt 9 Abschlussprüfungen wurden mit der Note „sehr gut“ bewertet.

Der Pilotlehrgang wird derzeit evaluiert. Erste Ergebnisse bestätigen Aufbau, Methodik und Inhalte der Fortbildung sowie dessen Beitrag für eine Professionalisierung der Branche im Bereich klimafreundliche und nachhaltige Objektbewirtschaftung. Jedoch gilt es Eigentümer für das Thema Energieeffizienz zu sensibilisieren, damit zwingend notwendige finanzielle Rücklagen aufgebaut werden. Das 6. DDIV-Branchenbarometer hat zuletzt ergeben, dass der Trend bei energetischen Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften deutlich rückläufig ist. Diese alarmierende Entwicklung ist u.a. auf fehlende fachliche Kenntnisse in den Verwaltungen und die Zurückhaltung der Wohnungseigentümer zurückzuführen.

Die 22 „KlimaVerwalter” erhalten ihre Zertifikate am 28. November 2018 im Rahmen des DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin. Die Veranstaltung widmet sich in einem Schwerpunkt der Modernisierung und Sanierung von Wohnungseigentum. Die Teilnahme ist für Mitarbeiter in Immobilienverwaltungen und Wohnungsunternehmen kostenfrei. Programm und Anmeldung unter: » www.ddiv.de/fachsymposium

„Es ist ein wichtiger Schritt, dass die im Koalitionsvertrag verankerte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nun angegangen wird. Es wäre aber ein kapitaler Fehler, nur marginale Änderungen vorzunehmen. Die Novelle muss für eine umfassende Überarbeitung genutzt werden – und dafür, endlich wirksame Zulassungsvoraussetzungen für Wohnimmobilienverwalter zu schaffen“, fasst Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV), die Kernforderungen des Verbands zusammen. Dieser war aufgefordert, zu den Gesetzesentwürfen des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sowie des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz Stellung zu nehmen und weitergehenden Anpassungsbedarf aufzuzeigen.

„Jetzt nur einzelne Bereiche des Wohnungseigentumsrechts zu novellieren, wäre absolut kontraproduktiv“, warnt DDIV-Geschäftsführer Kaßler. Viele Auslegungsschwierigkeiten oder Rechtsunsicherheiten würden bestehen bleiben. Vor dem Hintergrund, dass ein Viertel aller zivilrechtlichen Verfahren in Deutschland zum Wohnraummiet- und WEG-Recht geführt werden, sei dies ein unhaltbarer Zustand.

Vor diesem Hintergrund begrüßt der DDIV ausdrücklich jede Reformanstrengung zur Verbesserung des Wohnungseigentumsrechtes und die Gründung einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe zu diesem Thema. Seit der letzten Reform von 2007 haben sich viele neue Entwicklungen ergeben, die den Bedarf an Veränderung dokumentieren. Dies zeigt nicht nur die Flut an Gerichtsverfahren zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sondern auch die gesellschaftspolitischen Themen wie Digitalisierung, E-Mobilität, altersgerechter Umbau oder der klimaneutrale Gebäudestand. Die fehlende Rechtssicherheit, zu komplexe Abstimmungsverfahren oder zu geringe Instandsetzungsrücklagen führen in der Praxis dazu, dass Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften viele dringend notwendige Maßnahmen nicht umsetzen.

Die vorliegenden Diskussionsentwürfe des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums können daher nur den Auftakt für eine intensive Diskussion bilden, bleiben doch zentrale Fragestellungen bisher unbeantwortet und zu viele Problemkreise sind noch ausgespart.

„Wir begrüßen, dass Bund und Länder den DDIV ausdrücklich aufgefordert haben, seine Reformvorstellungen mitzuteilen. Damit bietet sich die Chance tatsächlich in einen konstruktiven Dialog einzutreten“, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Neben der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist aber auch eine Harmonisierung mit dem Mietrecht zwingend geboten, da es unzählige Abgrenzungsprobleme gibt, die in der Praxis zu erheblichen Problemen führen.“ Bereits 2013 hat der der DDIV hierzu ein von ihm beauftragtes Gutachten vorgelegt (Prof. Dr. Martin Häublein, „Erforderlichkeit und Möglichkeit einer Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht“, veröffentlicht NZM 2014).

Nunmehr legt der DDIV ein weiteres Gutachten von Prof. Dr. Martin Häublein vor, was sich tiefgreifend mit Änderungen am Wohnungseigentumsrecht auseinandersetzt. Flankiert wird dieses Gutachten um eine eigene Expertise des Spitzenverbandes der Immobilienverwalter. „Wir liefern damit eine substantielle Grundlage für ein gutes Miteinander von Wohnungseigentümergemeinschaften und Mieterinnen und Mietern. Bund und Länder sollten die Vorschläge daher ernsthaft prüfen. Schließlich geht es um mehr Entbürokratisierung, mehr Rechtssicherheit und um eine signifikante Entlastung der Gerichtsbarkeit. Zugleich können dadurch der Verbraucherschutz wirksam erhöht und gesellschaftspolitische Vorhaben wie Klimawende, E-Mobilität und die Digitalisierung besser bewältigt werden“, ist sich Kaßler sicher.

Der DDIV fordert zudem, die Reform des Wohnungseigentumsrechts für die dringend erforderliche Einführung des Sachkundenachweises für Immobilienverwalter zu nutzen. Denn es ergibt keinen Sinn, dem Immobilienverwalter mehr Kompetenzen bei der Ausübung seiner Tätigkeit einzuräumen, ohne dass dieser über eine Basisqualifikation bei der Anwendbarkeit von mehr als 60 Gesetzen und Verordnungen in der Praxis haben muss.

„Wer A sagt, muss auch B sagen. Wer den Erwerb von Wohnungseigentum fördert u.a. mit dem Baukindergeld, muss auch für den Schutz von Altersvermögen sorgen. Eine echte und dringend umzusetzende Reform des Wohnungseigentumsrechts, seiner Harmonisierung mit dem Mietrecht und einer Grundqualifikation ist daher unabdingbar“, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

Die Fertigstellung von Wohnraum in der Hauptstadt kommt zur zögerlich voran. Seit 2008 sind in Berlin nur 54 Prozent aller genehmigten Wohnungen fertiggestellt worden. Damit habe sich in den vergangenen zehn Jahren ein Genehmigungsüberhang von rund 48.000 Wohnungen aufgestaut. Das geht aus einer aktuellen Untersuchung von Bulwiengesa hervor.

Fehlendes Bauland, lange Planungs- und Genehmigungsprozesse sowie hohe Investitionskosten bremsen den Wohnungsneubau aus, heißt es in der Studie. Aufwändige Bebauungsplanverfahren verlängern die Realisierung von Bauvorhaben zusätzlich.

Miete vs. Eigentum

Berlin ist eine Mieterstadt. Dies bestätigt auch die Studie: 70 Prozent der neu errichteten Objekte sind Mietwohnungen, nur 30 Prozent werden als Eigentumswohnungen erbaut. Rund ein Fünftel der neuen Mietwohnungen sind „preisgedämpft”, d. h. stehen für Menschen mit geringem Einkommen zur Verfügung. Dies reiche der Untersuchung zufolge aber nicht aus, um den wachsenden Bedarf an bezahlbaren Wohnungen in der Stadt zu decken.

Über die Untersuchung

Bulwiengesa untersuchte 885 Datensätze der firmeneigenen Datenbank. Der Untersuchungszeitraum umfasst die Jahre 2016 bis 2021.

Die Bundesregierung hält an der umstrittenen Mietpreisbremse fest, möchte das Gesetz (BT-Drs.: 19/4672) aber anpassen. Die Koalition verabschiedete am 5. September einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und über das sogenannte „Herausmodernisieren”.

Der Entwurf sieht vor, dass Mieter künftig bereits bei der Anmietung einer Wohnung erfahren, ob sich der Vermieter bei einer höheren Miete auf eine Ausnahme berufen kann. Hält der Mieter die Miete für zu hoch, reicht es in Zukunft, dies dem Vermieter mit einer einfachen Rüge mitzuteilen. Bisher mussten Mieter in einer qualifizierten Rüge Tatsachen vorlegen, warum die verlangte Miete zu hoch ist. Zudem soll in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, der Umlagesatz von Modernisierungskosten für zunächst fünf Jahre von elf auf acht Prozent gesenkt werden. Um Mieter noch besser vor dem sogenannten „Herausmodernisieren” zu schützen, einer Gentrifizierung ganzer Quartiere vorzubeugen und missbräuchliche bauliche Veränderungen zu unterbinden, soll dem Wirtschaftsstrafgesetz ein neuer Ordnungswidrigkeitstatbestand hinzugefügt werden.

Bundesregierung hält an Mietpreisbremse fest

Die Mietpreisbremse bleibt bestehen, geht aus einer Antwort (BT-Drs.: 19/4492) der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervor. Die Empfehlungen aus dem Gutachten des wissenschaftlichen Beirats beim Bundeswirtschaftsministerium, die Mietpreisbremse ersatzlos zu streichen und den sozialen Wohnungsbau einzudämmen (der » DDIV berichtete…), lehnt die Koalition ab. Sie sind nach Ansicht der Regierung keine Optionen, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dennoch seien der Bundesregierung Diskussionsbeiträge aus der Wissenschaft grundsätzlich willkommen. Es sei gerade Sinn und Zweck einer unabhängigen wissenschaftlichen Beratung, dass auch solche Vorschläge gemacht werden, die nicht der aktuellen Politik der Bundesregierung entsprechen. Zudem verweist die Bundesregierung in ihrer Antwort darauf, dass die Mietpreisbremse bis Ende 2018 evaluiert werde.