„Das Schaffen eines eigenen Ministeriums für Bauen und Wohnen begrüßen wir“, so Wolfgang D. Heckeler, Präsident des VDIV Deutschland, in einer ersten Stellungnahme zum vorliegenden Koalitionsvertrag. Auch die Ankündigung, den Erwerb von selbstgenutztem Eigentum für Schwellenhaushalte mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen zu fördern und die Hürden beim Eigentumserwerb durch eigenkapitalersetzende Darlehen zu senken, findet Anerkennung beim VDIV. Gleiches gilt für die Absicht, die lineare Abschreibung beim Neubau von zwei auf drei Prozent anzuheben, was seit langem überfällig war. Die Einführung eines Sachkundenachweises für WEG- und Mietverwalter sowie für Makler setzt ebenfalls ein klares Zeichen: „Damit wird eine lange Forderung des VDIV endlich erfüllt, um Qualität und Verbraucherschutz zu gewährleisten“, erläutert Präsident Heckeler.

Klimaneutraler Gebäudebestand ist nicht zu erreichen

In weiter Ferne sieht Heckeler jedoch das Ziel zum Erreichen eines klimaneutralen Gebäudebestandes. „Dafür fehlen im Koalitionsvertrag konkrete Zusagen, wonach bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bei energetischen Sanierungen unterstützt werden können. Die kostenlose Bereitstellung von Sanierungsfahrplänen für WEG wird dem nicht gerecht.“, weist Heckeler hin. Auch bei einem Thema der Digitalisierung kneift die neue Regierungskoalition. Offenbar sieht man keinen Handlungsbedarf bei der gesetzlichen Einführung von Online-Versammlungen wie im Aktien- und Vereinsrecht. „Es bleibt zu hoffen, dass hier noch ein Umdenken erfolgt. Wird dieses Versammlungstool weiter nicht möglich sein, scheitert die Klimawende im Gebäudebestand krachend.“ so Heckeler abschließend.

Seit knapp zwei Jahren sind größere energetische Sanierungen in WEG nahezu unmöglich, da die Corona-Pandemie vielerorts keine Eigentümerversammlungen erlaubt. Bereits zuvor lag die jährliche Sanierungsrate bei unter 0,5 Prozent, statt der einstmals angepeilten 2 Prozent.

Sollten Immobilienverwaltungen Eigentümerversammlungen auf Basis der sogenannten 2G-Regelung durchführen, sind diese Versammlungen nicht ordnungsgemäß. Trotz der gebräuchlichen Übertragung von Vollmachten ist die grundsätzliche Vertretung Ungeimpfter durch Geimpfte nicht möglich, da die Mitgliedschaftsrechte sogenannte höchstpersönliche Rechte sind. Das heißt Wohnungseigentümer dürfen sich vertreten lassen, müssen es aber nicht.

Noch keine gangbaren Alternativen

In den meisten Fällen dient das schriftliche Umlaufverfahren dazu, Beschlüsse herbeizuführen. Diese sind jedoch kein Ersatz für Versammlungen und bedürfen oftmals der Einstimmigkeit.

Grundsätzlich wären Hybrid- und Online-Versammlungen eine geeignete Lösung. Allerdings fehlen hierzu noch ausreichend rechtliche Grundlagen, um diese ohne Risiko auf Anfechtbarkeit durchzuführen. Die Ausnahme: Sofern eine Eigentümergemeinschaft von ihrer seit der Reform des WEG bestehenden Beschlusskompetenz Gebrauch gemacht hat, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu gestatten, ist diese Art der Versammlung allerdings denkbar.

Abfrage des Impfstatus als Zugangsvoraussetzung?

In kleineren und nicht streifanfälligen Gemeinschaften ist der Impfstatus vermutlich bekannt, jedoch darf aufgrund des Datenschutzes der Immobilienverwalter prinzipiell keine Umfrage nach dem Impfstatus durchführen. Wenn vor der Eigentümerversammlung eine Zugangskontrolle durchgeführt wird, muss dies als Ausübung des Hausrechtes gelten. Der Hausherr darf bzw. muss dann Ungeimpften und nicht Genesenen den Zutritt verweigern.

Empfehlung des VDIV Deutschland

Der VDIV Deutschland empfiehlt aufgrund der momentan geltenden Bestimmungen und dem damit verbundenen Risiko, keine Eigentümerversammlungen durchzuführen. Jedoch fordert er die Zulassung von Online-Versammlungen durch den Gesetzgeber. Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland erklärt: „In der Praxis behelfen sich einige wenige Immobilienverwaltungen derzeit mit digitalen Hilfskonstruktionen, um Beschlüsse zu fassen, die aber ebenfalls anfechtbar sind. Wir halten es daher für unabdingbar, dass die Online-Eigentümerversammlung gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz zügig verankert wird – wie im Aktien- und Vereinsrecht bereits geschehen. Das dies dringend notwendig ist, zeigt sich allein daran, dass nur wenige WEG Gebrauch von der Förderung nach E-Ladesäulen in den letzten 18 Monaten gemacht haben. Das Förderprogramm verfehlt damit seinen Zweck.“

Die Empfehlungen des federführenden Rechtsausschusses und des Ausschusses für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung an den Bundesrat beinhaltet die beiden noch zu beschließenden Hauptpunkte: die Regelung zur Befreiung der Prüfungspflicht gegen entsprechenden Nachweis und die Gleichstellung juristischer Personen und Personengesellschaften. Mit den Änderungsempfehlungen folgen die Ausschüsse den Anregungen und Forderungen des VDIV Deutschland.

Laut der Empfehlungen der Ausschüsse soll die Zustimmung des Bundesrates nur dann erfolgen, wenn Änderungen bei der Befreiung von der Prüfungspflicht vorgenommen werden. Das bedeutet zum einen: Personen, die bereits über entsprechende Qualifikationen verfügen, sollen auf Antrag von der IHK eine Bescheinigung erhalten und dürfen sich anschließend als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Zum anderen sollen juristische Personen und Personengesellschaften zertifizierten Verwaltern gleichgestellt werden – sofern alle Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden oder eine entsprechende Bescheinigung ausgestellt bekommen haben.

Auf diese beiden Schwachstellen des Verordnungsentwurfs hatte der VDIV hingewiesen und auf Nachbesserung gedrängt. „Umso mehr freut es mich, dass die Zuständigen in den Ausschüssen das genauso sehen und die entsprechenden Empfehlungen ausgesprochen haben. Dies entspricht einer Aufwertung des Berufsstandes – ohne bereits gut qualifizierte Personen, juristische Personen oder Personengesellschaften schlechter zu stellen“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland zur Empfehlung (Drucksache 757/1/21).

Zuvor konnte der VDIV Deutschland schon als Erfolg verbuchen, dass das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einen aktualisierten Entwurf  der Prüfungsverordnung vorgelegt hatte, aus dem hervorgeht, dass Personen mit dem anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt bzw. Geprüfte Immobilienfachwirtin von der zusätzlichen Prüfung zum zertifizierten Verwalter befreit sind. Der Bundesrat befasst sich am 26. November 2021 abschließend mit der Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung (ZertVerwV).

Landesrechtliche Regelungen der Bundesländer, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben, sind mit dem Grundgesetz vereinbar. So hat der zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem aktuellen Urteil vom 12. November 2021 (Az: V ZR 115/20) entschieden.

Der Entscheidung des BGH lag ein Nachbarschaftsstreits in Köln zugrunde, in dem es um die Fassadendämmung der Giebelwand eines Mehrfamilienhauses ging. Die Giebelwand des vor mehreren Jahrzehnten errichteten Gebäudes der klagenden Partei stand direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze. Gestützt auf die Behauptung, eine Innendämmung des Gebäudes könne nicht mit vertretbarem Aufwand vorgenommen werden, verlangte die klagende Partei von ihren Nachbarn die Duldung der grenzüberschreitenden Außendämmung der Giebelwand gemäß § 23a NachbG NW.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung die bislang umstrittene Frage geklärt, dass die Gesetzgebungskompetenz der Länder dann bestehe, wenn auf der Grundlage einer vergleichenden Gesamtwürdigung das Landesrecht Beschränkungen vorsehe, die dieselbe Rechtsfolge wie eine vergleichbare nachbarrechtliche Regelung des Bundes (§ 912 BGB) anordne, auch wenn diese an einen anderen Tatbestand anknüpfe und einem anderen Regelungszweck diene. Die Grundkonzeption des Bundesgesetzes müsse dabei jedoch gewahrt bleiben.

Auch in materieller Hinsicht hatte der BGH keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen § 23a NachbarG NW und führte aus, dass Energieeinsparungen durch Sanierungsmaßnahmen schon wegen des Klimaschutzgesetzes im allgemeinen Interesse liegen, und die Bundesländer die nachträgliche Fassadendämmung von Altbauten im Sinne des Klimaschutzes regeln dürfen. Die landesrechtliche Regelung erweise sich insbesondere als verhältnismäßig. Denn eine Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks sei dann erforderlich, wenn eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand (z.B. Innendämmung) nicht vorgenommen werden könne. Verhältnismäßig sei die Regelung auch, sofern sie eine Dämmung über der Grundstücksgrenze bis maximal 25 Zentimeter erlaube.

Der VDIV Deutschland hat zusammen mit seinem Partnerunternehmen Vodafone das Inkrafttreten des TKMoG zum 1. Dezember 2021 zum Anlass genommen, einen Überblick über die neuen relevanten Regelungen des Gesetzes zu geben sowie die vertraglichen Optionen und die verschiedenen denkbaren Umsetzungsmodelle auf Grundlage der neuen gesetzlichen Bestimmungen aufzuzeigen.

Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Telekommunikationsrechts (TKMoG) wird die EU-Richtlinie 2018/1972 vom 11. Dezember 2018 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation in nationales Recht umgesetzt. Das Gesetz wurde am 28. Juni 2021 im Bundesanzeiger veröffentlicht und wird am 1. Dezember 2021 in Kraft treten.  Ziel ist es, den Rechtsrahmen für die Telekommunikationsdienste in der EU noch weiter zu vereinheitlichen. (» der VDIV berichtete)

Mit dem TKMoG wird u.a. die Betriebskostenumlage entsprechend der Betriebskosten-verordnung (BetrKV) für TV-Dienste in ihrer derzeitigen Form abgeschafft. Die monatlichen Kosten für die Nutzung und den Betrieb der dafür notwendigen Breitbandnetze sowie die Urheberrechtsabgaben an die TV-Sender konnten Vermieter bislang über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Von der Abschaffung betroffen sind bundesweit über 12 Mio. Haushalte. Da die Einzelversorgung in der Regel teurer ist als über Mehrnutzerverträge (Sammelinkasso), werden mit der neuen Regelung somit insbesondere geringverdienende Haushalte belastet. Es ist daher wichtig, neue Möglichkeiten für eine kostengünstige und gleichzeitig zukunftssichere TV-Versorgung zu finden. Ziel sollte es auch weiterhin sein, dass Verwaltungsunternehmen, Wohnungseigentümer und Vermieter sowie Netzbetreiber auch zukünftig auf Grundlage der neuen rechtlichen Regelungen vertrauensvoll zusammenarbeiten und für alle Beteiligte wirtschaftlich sinnvolle Lösungen unter Wahrung der jeweiligen Interessen entwickeln.

Mit der in der Handlungsempfehlung des VDIV aufgezeigten Hinweisen und Lösungen werden Verwaltungsunternehmen, Gebäudeeigentümer und Vermieter auch unter den Bedingungen der neuen gesetzlichen Bestimmungen in die Lage versetzt, eine solide und gleichzeitig zukunftsorientierte TV- und Internet-Versorgung für ihre Mieter sicherzustellen.

Die Handlungsempfehlung wird den Mitgliedern über die VDIV-Landesverbände zur Verfügung gestellt und ist darüber hinaus im »Mitgliederbereich der Webseite des VDIV kostenfrei abrufbar.