Die Deutschen geben im EU-Vergleich viel Geld für Wohnen aus. Dennoch werden die Wohnkosten von fast einem Drittel der privaten Haushalte nicht als finanzielle Belastung empfunden, darunter auch viele Geringverdiener. Mit 13 Prozent liegt der Anteil der Haushalte hierzulande, die die aufzubringenden Wohnkosten als schwere Belastung empfinden, erheblich darunter. Erstaunlicherweise verhält sich dies im europäischen Ausland ganz anders.

In Griechenland, Polen, Italien und Spanien sieht mehr als die Hälfte der Haushalte ihr Budget durch die Wohnkosten stark strapaziert. Andererseits gibt es Länder, in denen wesentlich mehr Geringverdiener in den Wohnkosten keine Belastung sehen. Am meisten sind es in Dänemark und Schweden. Das sind Ergebnisse einer von der KfW Research im Dezember 2019 veröffentlichten Analyse.

Dass die Deutschen sich nicht stärker belastet fühlen, dürfte insbesondere damit zusammenhängen, dass ihnen nach Abzug der Wohnkosten mehr vom Einkommen übrigbleibt als den Haushalten der meisten anderen EU-Staaten. Konkret gibt es nur vier EU-Länder, in denen das verfügbare Einkommen nach Abzug der Wohnkosten im Median deutlich höher liegt als in Deutschland. Dies sind Österreich, Frankreich, Luxemburg und Malta. Die relativ hohen Wohnkosten der Deutschen bei relativ gering empfundener Last dürften somit in erster Linie eine Folge des hohen hiesigen Lebensstandards sein. Möglicherweise haben die Deutschen auch eine besondere Präferenz für hochwertiges Wohnen und eine Einstellung zu der dafür aufzuwendenden Gegenleistung, die zur hohen Lebenszufriedenheit beiträgt.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat am 14. Januar den lange erwarteten Referentenentwurf zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Umlauf gebracht. Er zielt auf eine umfassende und grundlegende Reform des Gesetzes ab. Hierfür hat sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) bereits seit Jahren nachdrücklich eingesetzt.

„Im Interesse der Branche, aber auch der Wohnungseigentümer freuen wir uns, dass das BMJV seine Ankündigung wahr gemacht hat, einen Entwurf für eine weitreichende Reform des WEG vorzulegen”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Mehr Rechtssicherheit, mehr Verbraucherschutz und erleichterte Beschlussfassungen, beispielsweise bei baulichen Veränderungen und Sanierungsmaßnahmen, waren längst überfällig.” Der Referentenentwurf, der sich eng am Abschlussbericht der offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe orientiert, enthält unter anderem Neuregelungen zum Einbau von Ladestationen für Elektromobile. Die vom Bundesrat zuletzt geforderten vorgezogenen Änderungen am WEG, gegen die sich der VDIV Deutschland wie auch die Bundesregierung nachdrücklich aussprachen, werden dadurch hinfällig.

Neuregelung der Zustimmungsquoren für bauliche Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchsschutz werden im Referentenentwurf privilegiert. Sie sollen nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Stattdessen soll jeder Eigentümer grundsätzlich einen Rechtsanspruch darauf haben und die damit verbundenen Kosten selbst tragen. Gleiches soll für den Mieter gelten.

Der Entwurf leistet „einen wichtigen Beitrag für das Erreichen der Klimaziele”, wie es vom BMJV heißt. So wird nicht nur der Einbau von Ladeinfrastruktur rechtlich erleichtert, auch andere bauliche Veränderungen werden durch eine Neuregelung der Zustimmungsquoren unterstützt. „Da Wohnungseigentumsanlagen nicht zuletzt aufgrund der aktuellen rechtlichen Vorgaben für die Beschlussfassung häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen und nicht mehr zeitgemäß sind, begrüßen wir diesen Schritt nachdrücklich”, so Kaßler. Bauliche Maßnahmen sollen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die überstimmte Minderheit wird dabei mit einer differenzierten Regelung zur Kostentragung vor unangemessenen Belastungen geschützt. Allerdings wird ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt, die Gebäude in einen zeitgemäßen baulichen Zustand zu versetzen, was in der Praxis sicher zu Diskussionen führen wird.

Stärkung der Eigentümerversammlung als Beschlussorgan

Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wird. Zudem sieht der Referentenentwurf vor, das Beschlussfähigkeitsquorum aufzuheben, sodass Versammlungen unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig sind. „Erfreulich ist, dass die Chancen der Digitalisierung genutzt werden sollen, indem die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Die gesetzlichen Vorgaben stehen damit insbesondere dem Fassen einstimmiger Beschlüsse über entsprechende Plattformen oder Apps nicht mehr im Wege.

Mehr Flexibilisierung und Handlungsfähigkeit

Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem dessen Größe an den Bedarf der jeweiligen Gemeinschaft angepasst werden kann und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird. Zudem soll der Verwalter für alle gewöhnlichen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht keine Entscheidung der Wohnungseigentümer erfordern, zuständig sein. So soll die Handlungsfähigkeit erhöht und der Bedarf an zusätzlichen Eigentümerversammlungen reduziert werden. Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch effizienter zu gestalten, soll die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht werden.

Reduziertes Streitpotenzial und vereinfachte Beilegung

Mit einer klareren und einfacheren Fassung der Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, baulichen Veränderungen und zur Entstehung der rechtsfähigen Gemeinschaft soll das Streitpotenzial in Eigentümergemeinschaften reduziert werden. Ergänzend hierzu soll eine Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern. So sind künftig beispielsweise Beschlussanfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft zu richten statt alle Wohnungseigentümer zu verklagen.

Grundbuchändernde Beschlüsse und Wegfall der Beschlusssammlung

Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst werden, müssen künftig in das Grundbuch eingetragen werden, um gegen Sondernachfolger zu wirken. Beschlüsse hingegen, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger. Durch diese Differenzierung der Eintragungspflicht soll eine Überfrachtung des Grundbuchs vermieden werden.

Aufgrund dieser Regelung wird der eigentliche Zweck der Beschlusssammlung, Erwerber über bedeutsame Beschlüsse zu informieren, hinfällig. Die gesetzliche Pflicht zum Führen einer Beschlusssammlung, die sich in der Praxis nicht bewährt hat, soll daher entfallen.

Keine Kostenentscheidung mehr zulasten des Verwalters

Laut Referentenentwurf können dem Verwalter künftig im Falle groben Verschuldens keine Prozesskosten mehr auferlegt werden – der entsprechende § 49 Abs. 2 WEG soll gestrichen werden. Wohnungseigentümer seien durch materiell-rechtliche Schadenersatzansprüche hinreichend geschützt.

Auch der geltende § 49 Absatz 1 WEG, der eine kostenrechtliche Sondervorschrift für die Beschlussersetzungsklage enthält, fällt weg. Diese Sondervorschrift ist laut Begründung des BMJV entbehrlich, da die Kostengrundentscheidung bei einer vom richterlichen Ermessen abhängigen Entscheidung schon nach der allgemeinen Vorschrift des § 92 Absatz 2 Nummer 2 ZPO sachgerecht getroffen werden kann.

Werdende Eigentümergemeinschaft

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist derzeit mit zahlreichen Rechtsunsicherheiten verbunden. Diese werden im Referentenentwurf dadurch beseitigt, dass die Gemeinschaft bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher entstehen soll – als Ein-Mann-Gemeinschaft.

Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht

Jedes Jahr befassen sich deutsche Gerichte mit über 250.000 wohnungseigentums- und mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Ursache ist die fehlende Harmonisierung beider Rechtsgebiete. Der VDIV Deutschland begrüßt daher, dass der Referentenentwurf auch dieses Thema umfassend behandelt. Er sieht aufeinander abgestimmte Regelungen zur Förderung der Elektromobilität, des Gebrauchs durch Menschen mit Behinderung und zum Einbruchsschutz vor sowie zur Betriebskostenabrechnung und die auf Baumaßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters.

Herausforderungen für Immobilienverwalter nehmen zu

Der Referentenentwurf bringt aber auch diverse Herausforderungen für Immobilienverwaltungen mit sich. Neben der geschilderten verlängerten Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen wird der Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümer jährlich einen Vermögensbericht zu den verschiedenen Rücklagen sowie dem wesentlichen Gemeinschaftsvermögen zu erstellen, um ihre Kenntnis über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zu stärken. Zudem macht der Entwurf es Wohnungseigentümern zukünftig einfacher, sich von einer Verwaltung zu trennen, mit deren Arbeit sie nicht zufrieden sind. Es soll nämlich nicht mehr erforderlich sein, für das Abberufungsrecht der Wohnungseigentümer auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes abzustellen.

Verbraucherschutzelement Sachkundenachweis fehlt

Der VDIV Deutschland als Spitzenverband der Verwalterbranche wurde zur Stellungnahme bis zum 14. Februar 2020 aufgerufen. Der VDIV wird auch diese Möglichkeit nutzen, um die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Immobilienverwaltungen, aber auch für Wohnungseigentümer und nicht zuletzt Mieter weiter zu verbessern.

„Obwohl die Bund-Länder-Arbeitsgruppe die Forderung nach einem Sachkundenachweis für Wohnimmobilienverwalter in ihrem Abschlussbericht unterstützt, fehlt dieser im nun vorgelegten Referentenentwurf. Dabei managen Immobilienverwaltungen ein Billionenvermögen und die private Altersvorsorge von Millionen Verbrauchern. Jedes Jahr kommt es durch fehlerhafte Verwaltung zu Schäden von 200 Millionen Euro für Wohnungseigentümer und Mieter. Der Sachkundenachweis ist ein elementarer Faktor für mehr Verbraucherschutz. Erfreulicherweise wird seine Relevanz auch in der Politik immer mehr anerkannt. Wir werden daher auch im weiteren Verfahren darauf hinwirken, dass er in die WEG-Novelle Eingang findet”, so Kaßler abschließend.

Den Referentenentwurf können Sie hier herunterladen: www.vdiv.de/weg-reform

Das als Ordnungswidrigkeitstatbestand ausgestaltete Verbot der Mietpreisüberhöhung des Paragrafen 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes soll angepasst und verschärft werden, um einen erweiterten Anwendungsbereich für die Norm zu schaffen. Auf das Erfordernis der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen solle verzichtet und stattdessen bei der Frage der Unangemessenheit auf ein objektives Kriterium, nämlich das Vorliegen eines geringen Angebots, abgestellt werden. Hierdurch würden die bestehenden Beweisprobleme erheblich entschärft. Darüber hinaus solle der Bußgeldrahmen auf 100.000 Euro erhöht werden. 

Hintergrund ist dem Entwurf zufolge, dass aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in Ballungszentren, von einem kleinen Teil der Vermieter unangemessen hohe Mieten verlangt werden. Die Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch über die Miethöhe bei Mietbeginn und über Mieterhöhungen seien in der Praxis teilweise nicht ausreichend, um Mieter effektiv vor wucherischen Mieten zu schützen, und das Wirtschaftsstrafgesetz sei in der Praxis weitgehend wirkungslos geworden. Darüber hinaus sei der Bußgeldrahmen von maximal 50.000 Euro nicht mehr zeitgemäß und vermöge heutzutage keine hinreichende generalpräventive Wirkung mehr zu entfalten.

Die Zahl der öffentlich zugänglichen Ladesäulen für E-Autos stieg 2019 um 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Nach Angaben des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft sind derzeit rund 24.000 öffentliche und teilöffentlich Ladepunkte im Register des Verbandes erfasst – 8.000 mehr als im Vorjahr. Die Pläne der Bundesregierung sind damit aber noch längst nicht erreicht.

Auf dem Autogipfel Anfang November 2019 hatte die Bundesregierung beschlossen, bis zum Jahr 2030 eine Million öffentlicher Ladepunkte zu schaffen. Nach Angaben der Bundesnetzagentur waren Anfang Dezember 2019 in Deutschland 22.031 öffentliche Ladepunkte (19.716 Normalladepunkte und 2.315 Schnellladepunkte) für Elektrofahrzeuge in Betrieb. Das geht aus der Antwort der Bundesregierung (19/16330) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (19/15834) hervor. 4.136 Normalladepunkte und 449 Schnellladepunkte befinden sich der Antwort zufolge in Bayern, 3.754 Normalladepunkte und 190 Schnellladepunkte in Nordrhein-Westfalen, 2.922 Normalladepunkte sowie 454 Schnellladepunkte in Baden-Württemberg.

Auf die Frage, wie viele der 100.000 Ladepunkte, die nach der Zielsetzung des Koalitionsvertrags zwischen CDU, CSU und SPD „bis 2020 zusätzlich verfügbar” sein sollen, mittlerweile tatsächlich verfügbar sind, heißt es in der Antwort der Regierung: Bei den 100.000 Ladepunkten aus dem Koalitionsvertrag handle es sich sowohl um öffentlich zugängliche als auch private Ladepunkte. Da zu den privaten Ladepunkten keine Erhebungen vorliegen, könne hierzu keine Aussage getroffen werden.

Zur Frage, wie sich die eine Million öffentlich zugänglichen Ladepunkte, die entsprechend der Ankündigung im Masterplan Ladeinfrastruktur bis 2030 errichtet sein sollen, auf die Bundesländer verteilen, heißt es in der Vorlage: Eine vorab fixierte Verteilung der angekündigten öffentlich zugänglichen Ladepunkte auf die jeweiligen Länder werde nicht angestrebt. Fokus sei vielmehr ein bedarfsgerechter und flächendeckender Ausbau der öffentlich zugänglichen Ladeinfrastruktur in Deutschland. Hierfür habe das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) als gemeinsame Planungsgrundlage das „StandortTOOL” im September 2019 veröffentlicht, das den zusätzlichen Ladebedarf für die Jahre 2022 und 2030 zeige. Die Ermittlung des künftigen Bedarfs erfolge auf Basis von Verkehrsströmen, sozioökonomischer Daten sowie Nutzer- und Raumstrukturen, schreibt die Regierung.

Einem Bericht der Süddeutschen Zeitung zufolge kommen derzeit neun der aktuell bundesweit gemeldeten 220.000 Elektro- und Plug-in-Hybridfahrzeuge auf jede öffentliche Ladestation. Theoretisch sei das genug, zumal die meisten Fahrzeuge ohnehin an privaten Stationen geladen würden. Die Quote liege sogar über der von Experten empfohlenen von 12,5 bzw. zehn pro Ladesäule.

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) hat die Fördermittel für Maßnahmen zur Barrierereduzierung für dieses Jahr auf 100 Millionen Euro erhöht. Bislang standen dafür 75 Millionen Euro bereit. Die Zuschüsse können ab sofort bei der KfW beantragt werden. BMI und die KfW reagieren damit auf die anhaltend hohe Nachfrage nach Barrierereduzierung.

Bundesinnenminister Horst Seehofer: „Niemand sollte umziehen müssen, nur weil seine Wohnung nicht altersgerecht gestaltet ist. Deshalb stocken wir die Förderung für Baumaßnahmen, mit denen Barrieren reduziert werden, deutlich auf. Davon profitieren ältere Menschen, Familien mit Kindern aber auch Bürgerinnen und Bürger, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind.”

Dr. Ingrid Hengster, Vorstandsmitglied der KfW Bankengruppe: „Die hohe Nachfrage nach KfW-Zuschüssen für die Barrierereduzierung zeigt die große Relevanz dieser Förderung. Ich freue mich, dass wir das Produkt nun mit höheren Mitteln fortführen können und dadurch noch mehr Menschen in Deutschland in Wohnkomfort investieren und sich einen längeren Verbleib in der gewohnten Umgebung sichern können.”

Das BMI und die KfW fördern mit Investitionszuschüssen von bis zu 6.250 Euro bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert und die Sicherheit erhöht werden. Seit 2009 wurden knapp 410.000 Wohneinheiten mit einem Zusagevolumen von 3,85 Milliarden Euro mithilfe der Förderung umgebaut. Allein im Jahr 2019 waren es 63.000 Wohneinheiten mit einem Fördervolumen von fast 400 Millionen Euro. Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen zählen der Einbau bodengleicher Duschen, das Entfernen von Türschwellen oder der Einbau von Aufzügen.

Für einzelne Maßnahmen vergibt die KfW Zuschüsse in Höhe von zehn Prozent der förderfähigen Kosten (max. 5.000 Euro). Wer sein Haus zum Standard „Altersgerechtes Haus“ umbaut, bekommt 12,5 Prozent der förderfähigen Kosten (max. 6.250 Euro) von der KfW erstattet.

Private Bauherren und Mieter können ihren Förderantrag vor Beginn der Vorhaben im KfW-Zuschussportal online stellen und erhalten innerhalb weniger Augenblicke ihre Förderzusage. Informationen zu den Fördermöglichkeiten sind auf der Internetseite » www.kfw.de/455-b oder über das KfW-Infocenter unter der kostenfreien Telefonnummer 0800 / 539 9002 erhältlich.