Millionen von Wohnungseigentümern können seit über zwei Jahren kaum Eigentümerversammlungen durchführen. Beschlüsse werden verschoben, der Sanierungsstau wächst, die Preise steigen. Eine einfache Abhilfe: rechtssichere Online-Versammlungen.

Pandemiebedingt ist es bereits seit mehr als zwei Jahren kaum möglich, Eigentümerversammlungen durchzuführen und damit Beschlüsse für notwendige Gebäudesanierungen zu erlangen. Die verschobenen und sich verteuernden Sanierungen stehen konträr zu den Klimazielen der Regierung.

Online-Meetings bisher nicht rechtskonform

Was in reinen Online-Meetings beschlossen wird, ist innerhalb der gesetzlichen Fristen anfechtbar. Versammlungen in hybrider Form sind aufwendig und bedingen einen Beschluss, der zumeist in einer vorhergehenden analogen Versammlung gefasst werden muss. Durch diese Hürden stehen die Sanierungen still – während die Handwerker- und Materialpreise steigen.

Eigentümer zahlen drauf

Nicht nur der Zustand der Gebäude und der sich verlangsamende Fortschritt hinsichtlich des Klimawandels leiden. Auch die Eigentümer selbst haben durch die nichtgefassten Beschlüsse Nachteile. Die Preise für Handwerker und Material steigen, bereits angefragte und geplante Maßnahmen müssen erneut angefragt und durch den späteren Zeitpunkt der Beschlussfassung verteuert beauftragt werden. Wenn die Regierung nicht schnell eingreift, sind weitere staatliche Förderungen und Zuschüsse notwendig, um Eigentum zu erhalten und Eigentümern nicht noch mehr zu schaden.

Bundesregierung muss reagieren

Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland, fordert die Bundesregierung auf, dafür zu sorgen, dass Eigentümerversammlungen auch in digitaler Form rechtssicher abgehalten werden können. „Was im Vereins- und Aktionärsrecht schon seit fast zwei Jahren mithilfe von Sonderregelungen möglich ist, muss auch für Wohnungseigentümergemeinschaften möglich sein. Und zwar dauerhaft“, erklärt Kaßler. Ansonsten verzögere sich die Sanierung von Millionen Gebäuden auf unabsehbare Zeit. „Dann kann die Bundesregierung ihre Klimaziele jetzt schon abschreiben", stellt der VDIV-Geschäftsführer fest.

Etwa 70 Prozent der Eigentümerversammlungen sind nach Verbandsschätzung allein im vergangenen Jahr ausgefallen. Die vorherige Bundesregierung hatte die Versammlungspflicht aufgehoben – jedoch nicht die Möglichkeit der Online-Versammlung geschaffen. Die Sonderregel gilt vorerst bis Ende August 2022.

VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler im Gespräch mit dem „SPIEGEL“

Eigentümerversammlungen fallen aufgrund der pandemischen Lage seit zwei Jahren oft aus, Beschlüsse können nicht gefasst werden, der Sanierungsstau wächst an. Dazu kommen, dass die Handwerkerpreise steigen, Angebote neu – und teurer – eingeholt werden müssen. Der Spiegel berichtet ausführlich.

„Reine Onlinevereinbarungen sind anfechtbar. Renovierungsarbeiten bleiben deshalb millionenfach liegen“, heißt es im Spiegel. Der VDIV Deutschland setzt sich für die gesetzliche Einführung von Online-Eigentümerversammlungen ein, um den Sanierungsstau aufzulösen und die Klimawende im Bestand möglich zu machen. Sollte dies nicht geschehen, „dann kann die Bundesregierung ihre Klimaziele abschreiben“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland im Magazin Der Spiegel.

Lesen Sie den gesamten Bericht im »Wirtschaftsteil des Spiegels.

Die am 1.12.2021 in Kraft getretenen Novelle der Heizkostenverordnung beinhaltet zahlreiche Änderungen, die neue Pflichten für Gebäudeeigentümer und damit für Verwaltungsunternehmen bereithalten (» der VDIV berichtete).

Neben den in § 5 geregelten Installationspflichten sind Gebäudeeigentümer ab Februar 2022 für den Monat Januar 2022 verpflichtet, den Nutzern, die in einer mit funkauslesbaren Geräten ausgestatteten Wohnung leben, unterjährige Verbrauchsinformationen (uVI) monatlich mitzuteilen. Den konkreten Inhalt regelt § 6a Abs. 2 HeizkV.

Bei der Verwaltung von Mietwohnungen ist die Anwendung der neuen Regelungen klar, da in der Regel der Vermieter seinen Mietern die uVI mitteilt, so dass im Falle der Beauftragung eines Mietverwalters diese Aufgabe vom Mietverwalter wird.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen ist die gesetzliche Definition des § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkV zu berücksichtigen. Danach ist die WEG als Gebäudeeigentümer sowie der einzelne Wohnungseigentümer als Nutzer – unabhängig von einer Vermietung – anzusehen. Bezogen auf die mitzuteilenden Verbrauchsinformationen des § 6a HeizkV bedeutet das, dass zukünftig die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den Verwalter als ausführendes Organ, gegenüber ihren Wohnungseigentümern diese Pflicht zu erfüllen hat. Bei vermieteten Wohneinheiten besteht ein gesondertes Pflichtverhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem jeweiligen Mieter. Sofern der vermietende Eigentümer nicht auf die ihm von der WEG zur Verfügung gestellten Informationen zurückgreifen kann oder diese Informationen anzupassen sind, liegt dies allein im Verantwortungsbereich des vermietenden Eigentümers.

Verwaltungsunternehmen sollten daher mit ihren beauftragten Messdienstleistern klären, inwiefern diese zur Erfüllung der uVI gerüstet sind und gerade auch diese für Eigentümergemeinschaften geltende Besonderheit in den Software- bzw. Portallösungen abgebildet werden können.

Der VDIV hat u.a. zu diesem Thema eine ausführliche Handlungsempfehlung für die Mitgliedsunternehmen der VDIV-Landesverbände erstellt, die diesen kostenfrei im Mitgliederbereich der VDIV-Website zum Download zur Verfügung steht. 

Das von der EU geförderte Projekt GREEN Home ist ein Kooperationsprojekt zur Förderung smarter energieeffizienter Gebäude im Gemeinschaftseigentum. Ab sofort finden Sie alle Informationen unter » green-home.org.

GREEN Home ist ein Gemeinschaftsprojekt des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland), der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz e. V. (DENEFF), der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa e. V. (IWO) und von Funding for Future B. V. (F3). Das europäische Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 lässt sich nur über eine Reduzierung des Energieverbrauchs und einer Steigerung der Energieeffizienz in Wohngebäuden erreichen. Von den 42 Millionen Wohnungen in Deutschland befinden sich rund 23 Prozent aller Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Sanierungspotenzial dieses Bestands soll genutzt werden.

Das Projekt zielt daher darauf ab, Wohnungseigentümergemeinschaften und WEG-Verwaltungen bundesweit bei der systematischen Berücksichtigung und Integration der Themen Klimaschutz und Energieeffizienz in die Planungs- und Entscheidungsprozesse von Eigentümergemeinschaften zu unterstützen. Dafür sollen bedarfsorientierte Finanzierungsinstrumente entwickelt werden. GREEN Home setzt daher auf die Einführung und Etablierung runder Tische, die einen kontinuierlichen Dialog und Austausch zu Energieeffizienz- und Investitionsthemen zwischen den Stakeholdern ermöglichen und fördern.

Neben den beiden ganz aktuellen Handlungsempfehlungen aus diesem Monat zum Telekommunikationsgesetz und der novellierten Heizkostenverordnung, in der der VDIV auch auf Vergütungsmöglichkeiten und etwaige Haftungsrisiken eingegangen ist, erarbeitete der Verband dieses Jahr Handlungsempfehlungen und Beschlussvorlagen zu neuen Beschlüssen nach der WEG-Reform: Das Spektrum reichte dabei von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht über bauliche Veränderungen und Kostentragung bis hin zur Digitalisierung sowie Verwalterbestellung und -vertrag.

Auch die E-Mobilität war Thema. Der VDIV beleuchtete für seine Mitglieder das Thema aus rechtlicher sowie kaufmännisch-technischer Sicht. Zudem erstellte er umfangreiche Vorlagen für entsprechende Beschlussfassungen einschließlich Regelungen zu Kostentragung und Nutzungsrechten.

Vor dem Hintergrund der in Kraft getretenen WEG-Reform erarbeitete der VDIV zudem eine Handlungsempfehlung zu einer Musterteilungserklärung, welche zukünftig angewendet werden sollte, damit Kommunikation und Beschlussfassungen noch besser als bisher funktionieren.

Andere Handlungsempfehlungen des Jahres bezogen sich, pandemiebedingt, u. a. auf mobiles Arbeiten und die Möglichkeit zu Online-Versammlungen. Rechtliche Gutachten wurden den Mitgliedern ebenfalls zur Verfügung gestellt: z. B. zur Abhaltung von Eigentümerversammlungen unter 2G- und 3G-Bedingungen der Pandemie.

Alle diese Handlungsempfehlungen und Informationen sind bei den VDIV-Landesverbänden abzurufen oder im Mitglieder-Intranet unter vdiv.de zu finden. » Hier geht's zum Login