Am 1. Juni 2016 erschien die aktuelle Ausgabe unseres Fachmagazins für Immobilienverwalter, die DDIVaktuell. Schwerpunkt des aktuellen Heftes ist die Mietverwaltung.

Die Ergebnisse des aktuellen 4. DDIV-Branchenbarometers zeigen, dass der Mietverwaltung eine immer größere Bedeutung zukommt. Mehr als 70 Prozent der befragten Unternehmen sind mit der Mietverwaltung betraut. Lesen Sie in der aktuellen Ausgabe u. a.  wie der Umgang mit schwierigen Mietern gelingt und was bei der Abrechnung der Aufsetzung von Mietverträgen zu beachten ist.

Aktuelle Urteile aus dem WEG- und Mietrecht und deren Einordnung, Tipps für den Verwalteralltag und Neuigkeiten aus unseren Landesverbänden runden auch diesmal das Spektrum des Magazins ab. Schauen Sie rein! Es lohnt sich!

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Zum zweiten Mal vergibt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) Stipendien für immobilienwirtschaftliche Fortbildungen am EBZ, dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Gefördert wird jeweils eine Weiterbildung im Fernlehrgang Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK/EBZ) sowie eine Fortbildung im Fernlehrgang Geprüfte/r Immobilienverwalter/in (EBZ). Bewerben können sich sowohl Mitarbeiter aus der Immobilienwirtschaft als auch Quereinsteiger mit entsprechender Erfahrung. Die Ausschreibung läuft bis zum 22. Juli 2016.

Der Bedarf an gut ausgebildeten Immobilienverwaltern ist enorm. Dies zeigen auch die aktuellen Ergebnisse des 4. DDIV-Branchenbarometers: Rund 60 Prozent der Immobilienverwaltungen wollen den Personalstamm weiter ausbauen. 80 Prozent rechnen in den kommenden Jahren mit einem Mangel an qualifizierten Mitarbeitern. Besonders hoch ist der Bedarf an WEG-Verwaltern, die neben kaufmännischem und technischem Verständnis auch rechtliches Fachwissen mitbringen müssen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen für die bereits in der Branche tätigen Fachkräfte. So müssen Verwalter bereits heute über 50 Gesetze und Verordnungen im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung rechtssicher anwenden können. „Von einem Immobilienverwalter wird ein sehr großes Wissensspektrum erwartet, insbesondere Rechtssicherheit im WEG- und Mietrecht, aber vor allem auch kaufmännisches Wissen und Bausachverständnis. Das DDIV-Stipendium gab mir die Möglichkeit, mich auch in diesen Fachgebieten fundiert weiterzubilden,“ erläutert Katrin Hollube, Stipendiatin 2015.

„Als größtem Berufsverband ist dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. die Förderung von Fach- und Führungskräften ein besonderes Anliegen. Die Stipendien ermöglichen sowohl erfahrenen Fachkräften als auch Quereinsteigern eine fundierte Weiterbildung“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des DDIV. Im Schulterschluss mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) vergibt der DDIV bereits zum zweiten Mal ein Stipendium für die Weiterbildung in den Fernlehrgängen Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK/EBZ) sowie Geprüfte/r Immobilienverwalter/in (EBZ). Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ, ergänzt: „Die Branche professionalisiert sich zunehmend. Wir möchten mit den Stipendien daher insbesondere Berufstätige erreichen, die ihre Fachkenntnisse nachhaltig erweitern möchten.“ Die Fortbildung erfolgt über das sog. Blended Learning, bei dem sich Selbstlern- und Präsenzlernphasen abwechseln. Die Präsenzphasen für den Lehrgang Geprüfte/r Immobilienverwalter/in finden am EBZ-Campus in Bochum statt. Die Ausbildung im Lehrgang Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK/EBZ) zusätzlich auch in Hannover.

Die Ausschreibungsunterlagen und weitere Informationen erhalten Sie unter www.ddiv.de/stipendien

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Die Fußball-Europameisterschaft in Frankreich steht kurz bevor. König Fußball regiert dann nicht nur die Sportwelt, sondern auch das Leben auf Deutschlands Straßen. Die sommerlichen Temperaturen locken viele Fans zur gemeinsamen Party wieder in den heimischen Garten, Innenhof oder auf den Balkon. Hier lässt es sich entspannt feiern – Grillwurst, schwarz-rot-goldener Fahnenschmuck und Torjubel natürlich inklusive. Ärger mit den Nachbarn ist da beinahe vorprogrammiert. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) gibt Tipps und erläutert, an welche Regeln sich Wohnungseigentümer und Mieter halten sollten.

Rote Karte für lauten Torjubel nach 22 Uhr

Lauter Torjubel, Trillerpfeife oder Vuvuzela machen zwar Spaß, können aber die Nachbarn belästigen. Fühlen diese sich durch lauten Jubel oder Musik gestört, muss die Fußballparty in die Wohnung verlegt werden. In diesem Jahr beginnen einige Partien erst um 21 Uhr, aber auch während der Fußball-Europameisterschaft gilt 22 Uhr als Richtwert für die Nachtruhe. Danach dürfen die Fans nur noch in Zimmerlautstärke weiterfeiern.

Schwarz-Rot-Gold an der Hauswand?

Spätestens nach dem ersten Spiel der deutschen Nationalmannschaft am 12. Juni sind Fanartikel in den deutschen Nationalfarben wieder überall präsent. Banner und Fahnen an Balkonen und Fenstern prägen dann wieder das Stadtbild. In einigen Mietverträgen und Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist das Anbringen von Plakaten untersagt – dies gilt aber meist nur für politische oder polarisierende Meinungsäußerungen. Fühlt sich ein Nachbar von einer großen Fahne gestört, z. B. weil diese die Sicht aus seinem Fenster beeinträchtigt oder zu laut flattert, muss die Fahne entfernt werden. Hier kann der Verwalter als Mittler auftreten und einen „Fahnen-Kompromiss“ aushandeln. „Ich empfehle, sich vorab mit den Nachbarn abzusprechen, um Auseinandersetzungen zu vermeiden.“, sagt Steffen Haase, erfahrener Immobilienverwalter und Vizepräsident des DDIV.

Grillspaß auf dem Balkon ist nicht immer erlaubt

Bevor die Fußballparty mit Grillwürstchen und Übertragung auf dem Balkon oder der Terrasse beginnt, ist ein Blick in die Hausordnung oder den Mietvertrag empfehlenswert. Hier ist geregelt, ob und in welchem Rahmen auf dem Balkon gegrillt werden darf. Ein grundsätzliches Grillverbot gilt dann sowohl für einen Holzkohle- als auch einen Elektrogrill. Wenn keine verbindliche Regelung vorliegt, steht dem Grillspaß nichts entgegen - solange keiner sich beeinträchtigt fühlt. Eine hohe Rauchentwicklung ist deshalb verboten. „Auch hier gilt es Rücksicht zu nehmen. Wer nicht auf das Grillen verzichten möchte, sollte darauf achten, dass der Rauch nicht in geöffnete Fenster zieht oder Glut auf andere Balkone fliegt“, rät Haase.

Nutzung von Gemeinschaftseigentum

Rücksichtnahme ist auch das oberste Gebot bei der Nutzung von Gemeinschaftseigentum, z. B. Hinterhöfen oder Grünflächen. Um Konflikte zu vermeiden, ist es sinnvoll Regelungen zu treffen und beispielsweise festzulegen, auf welchen Flächen das Grillen erlaubt ist. Solche Regeln sind in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgehalten oder können durch eine spätere Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ergänzt werden. Die Immobilienverwaltung hilft bei der Prüfung der Teilungserklärung oder bei der Beilegung von Konflikten zwischen Eigentümern und Mietern.

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Seit beinahe einem Jahr liegt der 16-seitige Referentenentwurf zur Einführung von Berufszulassungsregelungen für Immobilienverwalter beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie auf Eis. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V., der Deutsche Mieterbund e. V. sowie Haus & Grund Deutschland fordern daher erneut von der Bundesregierung, den Referentenentwurf unter Einschluss des Mietverwalters endlich umzusetzen.

Dies auch vor dem Hintergrund, dass Immobilienverwalter mehr als 50 Gesetze und Verordnungen in der Praxis umsetzen müssen, jedoch an die Tätigkeit keinerlei Mindestanforderungen zur Ausübung gestellt werden.

Verschleppung des Gesetzentwurfs nicht ratsam

In den letzten acht Jahren hat sich die Anzahl der Gerichtsverfahren im Wohnungseigentumsrecht um fast 40 Prozent erhöht. So hat die BGH-Rechtsprechung nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 um das Sechsfache zugenommen und 23 Prozent aller Zivilprozesse in Deutschland entfallen mittlerweile auf Wohnraummietsachen –mehr als 260.000 Verfahren jährlich.

Millionen Verbraucher, Eigentümer, Vermieter und Mieter haben einen Anspruch auf eine kompetente, rechtssichere und werterhaltende Verwaltung ihres Vermögens, ihrer Altersvorsorge und ihrer Mietwohnung. Auch die viel gepredigte und immer wieder geforderte Energiewende im Gebäudebestand kann nur mit qualifizierten und gut ausgebildeten Immobilienverwaltern gelingen. Vor diesen Hintergründen ist die Blockierung des vorliegenden Gesetzentwurfes nicht nachvollziehbar.

Berufszugangsregelungen endlich umsetzen

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V., der Deutsche Mieterbund e. V. sowie Haus & Grund Deutschland appellieren als Vertreter durchaus unterschiedlicher Interessengruppen gemeinsam an die Politik, endlich die Umsetzung von Berufszulassungsregelungen für Verwalter von Wohneigentum sowie Mietverwalter vorzunehmen und den Koalitionsvertrag umzusetzen.

Anlässlich der heute stattfindenden Anhörung zum Investmentsteuer-reformgesetz im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages fordert der DDIV die Beseitigung von Investitionshemmnissen bei der Anschaffung von Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Hintergrund ist eine analog lautende Regelung für Wohnungsunternehmen, die durch eine Initiative des Bundesrates Teil des Gesetzentwurfs zur Reform der Investmentbesteuerung geworden ist.

Regelung für Wohnungsunternehmen im Bundesrat

Einnahmen von Wohnungsunternehmen, die aus der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entstehen (z.B. Mieteinnahmen), können auf Antrag durch die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) von der Gewerbesteuer befreit werden. Die Lieferung von Strom aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK) ist bislang jedoch eine eigenständige Tätigkeit, weshalb Wohnungsunternehmen ihre erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bereits dann verlieren, wenn nur geringe Mengen des aus KWK-Anlagen erzeugten Stroms in das öffentliche Netz eingespeist oder geliefert werden. Da KWK-Anlagen jedoch technisch bedingt sowohl Wärme als auch Strom erzeugen, werden in der Konsequenz die gesamten Mieteinnahmen mit der Gewerbesteuer belastet. Dies wirkt sich erheblich auf die Investitionsbereitschaft von Immobilienunternehmen in KWK-Anlagen aus.

Im Rahmen der Reform des Investmentbesteuerungsgesetzes wurde die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung hinsichtlich der Stromerzeugung aus KWK-Anlagen nun thematisiert. Auf Antrag des Landes Brandenburg wurde ein inhaltsfremder Passus dem Gesetzentwurf beigefügt. So soll nun, laut Beschluss des Bundesrates vom 22. April (BR-Drs.119/16(B)), die Erzeugung und Lieferung von Strom aus einer wärmegeführten Kraft-Wärme-Kopplungsanlage nicht zu einer gewerblichen Infizierung der Einnahmen aus Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes führen.

Die Investition in KWK-Anlagen muss auch für WEG attraktiv gestaltet werden

Der DDIV begrüßt diesen Schritt, jedoch fordert er von der Bundes- und Landespolitik eine analoge Regelung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), um steuerliche Investitionshemmnisse für KWK-Anlagen auch in WEG zu beseitigen. Im Vorfeld der Anhörung hatte dies der Spitzenverband gegenüber Bundesfinanzminister Dr. Wolfgang Schäuble, Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks, den Finanz- und Bauministern der Länder sowie gegenüber den Mitgliedern des Finanzausschusses des Bundestages dezidiert begründet.

„KWK-Anlagen sind ein Schlüssel zum nahezu CO2-neutralen Gebäudebestand. Da sich beispielsweise mit dem Austausch eines veralteten Heizölkessels durch ein modernes, energieeffizientes Mini-Blockheizkraftwerk große Mengen Treibhausgase einsparen lassen“, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Die Energiewende im Gebäudebereich sowie die Herstellung einer dezentralen, nachhaltigen und umweltfreundlichen Energieversorgung kann nur unter Einbeziehung der rund 1,8 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Immobilienverwaltungen gelingen“, führt Kaßler weiter aus. Vor dem Hintergrund einer extrem niedrigen Sanierungsquote von 0,6 Prozent bei WEG sind KWK-Anlagen eine effektive Möglichkeit zur nachhaltigen Reduktion des CO2-Ausstoßes. „Die Politik wäre gut beraten, hier eine einheitliche Gesetzgebung zu verabschieden“, so Kaßler.

Die technisch bedingte Erzeugung von Wärme und Strom bei KWK-Anlagen darf nicht weiter zu einer Benachteiligung von Wohnungseigentümergemeinschaften und privat vermietenden Eigentümern durch die Auferlegung bürokratischer sowie steuerrechtlicher Pflichten und Abgaben führen. Der DDIV fordert daher die Aufnahme von Strom in den Katalog von Leistungen (§ 4 Nr. 13 UstG), die die WEG umsatzsteuerfrei an Wohnungseigentümer liefert. Insbesondere der Umstand, dass eine Wärmelieferung der WEG an Eigentümer schon jetzt umsatzsteuerfrei ist, bezeugt den Reformbedarf und die Anpassung der Norm an den heutigen Stand der Technik. Denn die Versorgung mit selbstproduziertem Strom ist heute ebenso geläufig, wie die Versorgung mit selbstproduzierter Wärme. Um die Anschaffung von KWK-Anlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften anzuregen, bedarf es zusätzlich einer gleichzeitigen Einführung eines Steuerfreibetrags für Gewinne aus der KWK-Stromproduktion sowie der Definition der Lieferung von Strom aus KWK-Anlagen an einen Mieter als unschädliche Nebentätigkeit im Einkommensteuerrecht. Weiterhin wäre es klima-, energie- und fiskalpolitisch konsequent die Kleinunternehmergrenze von derzeit 17.500 Euro auf mindestens 30.000 Euro zu erhöhen, damit WEG ihre KWK-Anlagen wirtschaftlich betreiben können und dem ursprünglichen Gedanken der Vereinfachung von Bagatellfällen Rechnung getragen wird.

Die Energiewende im Gebäudebereich braucht qualifizierte Verwalter

Im Ergebnis hätten Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Mitglieder in hocheffiziente und/oder erneuerbare Energieerzeugungsanlagen investieren, einen Standortvorteil gegenüber Wohnungen mit konventioneller, fossiler Wärmetechnik und höheren Heizkosten. Zugleich würden Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Anteil an der Energiewende im Gebäudebestand leisten. Jedoch reicht es für die Umsetzung der Energiewende im Gebäudebereich und einer nachhaltigen Integration von KWK-Anlagen in WEG nicht aus, wenn ausschließlich Investitionshemmnisse fallen. Es bedarf vielmehr qualifizierter und sachkundiger Immobilienverwalter, die als Multiplikatoren solch komplexe Prozesse anstoßen und begleiten. Der seit Juli 2015 vorliegende 16seitige Referentenentwurf zur Einführung von Zugangsvoraussetzungen für Immobilienverwalter muss daher endlich umgesetzt werden.